沈阳银泰百万方大盘项目市场研究与定位报告

沈阳银泰百万方大盘项目市场研究与定位报告银泰沈阳项目市场研究报告201107北京东尚方略市场调查有限公司银泰沈阳项目报告说明银泰中国拟在沈阳进行地产开发战略布局，初步设定项目位置为于洪新区及浑南新区，为便于整体了解城市及区域发展情况，为拿地进行整体经济分析及投资测算，贵司特别委托北京东尚方略市场调查有限公司进行涉及两项目地块的整体市场研究。本次贵司委托的沈阳两项目地块市场研究项目周期为6月20日7月15日。2北京东尚方略市场调查有限公司银泰沈阳项目报告纲要第一篇_城市宏观经济研究第四篇_项目地块属性及经济研究城市经济环境分析浑南新区项目地块分析城市政策研究宗地环境分析项目周边经济分析第二篇_房地产市场研究项目趋势分析于洪新城项目地块分析房地产市场研究宗地环境分析相关类型物业市场分类研究项目周边经济分析项目趋势分析第三篇_典型项目个案分析第五篇_两地块项目经济分析说明综合体写字楼浑南新区项目经济分析说明公寓及酒店式公寓于洪新城项目经济分析说明别墅及花园洋房3北京东尚方略市场调查有限公司银泰沈阳项目第一篇_城市宏观经济研究城市经济环境分析城市政策研究4北京东尚方略市场调查有限公司银泰沈阳项目城市经济环境分析沈阳城市总体概况沈阳市经济发展状况沈阳市固定资产投资状况沈阳市社会消费品零售总额状况沈阳市人均收入与消费状况沈阳市人口增长状况沈阳市产业发展状况沈阳城市总体规划5北京东尚方略市场调查有限公司银泰沈阳项目总体概况地理概况沈阳是辽宁省的省会，总面积13万平方公里，人口719万，是中国东北地区最大的中心城市。沈阳距离北京684公里，距离天津港640公里，距离长春300公里。地理优势显著居于华北经济圈（以京、津为中心）和东北经济圈的战略要地，是连接华北、东北的陆路交通枢纽，邻近东北地区的出海口，同时也是整个东北地区通往出海口的必经之地。沈阳是中国东北地区经济、文化、交通、金融和商业中心，及重要的工业基地。“工业立市”是全市经济发展的根本方针。（沈阳十一五规划）行政区划包括市区（5个区），郊区（4个区），市辖县（市）（4个县/市）以及3个开发区经济技术开发区、浑南新区、沈北新区。沈阳是中国东北地区最大的中心城市，是东北地区经济、文化、交通、金融、商业的中心。典型的工业城市，以工业立市做为发展的根本方针。城市人口达到705万，具备区域中心城市的发展规模。沈阳在中国东北部的特殊地位，将为沈阳商业地产长期发展带来契机。工业企业的发展是当地商业发展的动力。6北京东尚方略市场调查有限公司银泰沈阳项目总体概况地理概况和平、沈河、大东、皇姑、铁西中心城区苏家屯、东陵（浑南新区）、新城子、于洪城郊区辽中、康平、法库、新民市辖县/市棋盘山开发区、沈北新区开发区7北京东尚方略市场调查有限公司银泰沈阳项目总体概况城市介绍辽宁省省会，东北地区最大的中心城市，地处东北亚经济圈和环渤海经济圈的中心，东三省龙脉之首，盛京旧宫所在，文化底蕴深厚。区位位于中国东北地区，辽宁省中部；环渤海地区与东北地区的重要结合部；距北京市684公里，距大连港385公里。规模沈阳区域面积12980平方公里；市区面积3495平方公里。政区下辖九区一市三县及两个国家级开发区。人口2010年底，全市常住人口8106万人，户籍人口7196万人，市辖区户籍人口5154万人。资源石油、天然气、煤、等资源。8北京东尚方略市场调查有限公司银泰沈阳项目总体概况区域发展地位东北亚区域经济区Z由中国、俄罗斯、日本、韩国、朝鲜和蒙古六国组成。Z东北亚各国的贸易往来频繁，2008年，中国与其他五国的进出口商品总值达5149亿美元，占全国进出口总额的20。日本、韩国已成为中国第二、四进出口国家。渤海经济圈Z由辽东半岛、山东半岛、京津冀为主的环渤海经济带Z拥有丰富的人才资源，自然资源和完备的工业体系。Z渤海经济圈将是继珠三角、长三角之后又一个崛起的经济区。9北京东尚方略市场调查有限公司银泰沈阳项目总体概况区域发展地位铁岭大沈阳辽宁省中部城市群抚顺沈阳Z沈阳、鞍山、抚顺、本溪、营口、辽阳、铁岭七城辽阳市组成本溪Z大沈阳将依托各城市优势产业和龙头企业，重点推鞍山进经济区内装备制造业、汽车工业、钢铁工业、石营口油化纤和精细化工等产业整合。Z各城市在相互交界地带分别建立合作新载体。东北亚区域经济一体化有利于区域内所有国家的经济发展，沈阳依托其区位的优势，成为了中国与“东北亚经济圈”互动的前沿。沈阳将获得更大的国际认同和市场发展空间。大沈阳的发展与合作，将有利于沈阳成为区域经济的中心，增强城市实力。沈阳在区域发展中的地位，城市未来发展空间大，有利于大型企业在此设立地区总部，增加商务需求。10北京东尚方略市场调查有限公司银泰沈阳项目总体概况规划目标十二五总体目标建设国家中心城市、先进装备制造业基地、生态宜居之都，进而率先实现老工业基地的全面振兴。大力发展文化产业。不断壮大出版发行、娱乐演出、动漫制作等主导产业，积极培育创意设计、影视传媒、广告会展等新兴产业。注重发积极实施品牌塑造。努力打造特色展生态旅游、乡村旅游、温泉旅街区、专业市场和商贸品牌游、工业旅游和特色文化旅游。11北京东尚方略市场调查有限公司银泰沈阳项目总体概况小结沈阳城市战略地位辽宁省省会东北地区最大的中心城市地处东北亚经济圈和环渤海经济圈的中心盛京旧宫所在，文化底蕴深厚沈阳经济区核心城市国家中心城市面向国际开放的东北亚枢纽门户12北京东尚方略市场调查有限公司银泰沈阳项目城市经济环境分析沈阳城市总体概况沈阳市经济发展状况沈阳市固定资产投资状况沈阳市社会消费品零售总额状况沈阳市人均收入与消费状况沈阳市人口增长状况沈阳市产业发展状况沈阳城市总体规划13北京东尚方略市场调查有限公司银泰沈阳项目沈阳市经济发展状况沈阳市经济近年来经济发展势头良好，保持较快速度增长，并与东北区域其余城市相比，处于上游水平沈阳市近年来经济发展状况良好，2010年GDP总量突破5000亿元，达到5017亿元，同比增长151。在2010年沈阳市与东北主要城市经济对比中，GDP总量排名第二，仅次于大连市。2011年上半年，GDP总量达到2870亿元，同比2010年上半年增长143。14北京东尚方略市场调查有限公司银泰沈阳项目沈阳市人口增长状况人口增长幅度年均3，2010年常住人口突破800万，达到810万人口的强有力扩容，未来沈阳房地产后续力强劲2010年，沈阳市常住人口突破800万人，达到810万人，同比增长31；根据沈阳市政府的规划，在2030前，沈阳市常住人口将达到1200万人。这意味着沈阳市将在20年内实现近400万的人口扩容，这些刚性的人口增加将直接带动房地产市场的发展，同时由于庞大的人口数量的增加，将在35年内稳定的对房地产市场产生拉动作用。15北京东尚方略市场调查有限公司银泰沈阳项目沈阳市固定资产投资状况固定资产投资额逐年递增，突破5000亿元大关，增速明显，年平均增速33，体现了沈阳的未来城市发展极具前景沈阳市固定资产投资额近年来稳步攀升，年平均增速33，与GDP同时突破5000亿大关，2010年固定资产投资额达到5007亿元，2011年上半年固定资产投资额达到2057亿元，同比增长302。16北京东尚方略市场调查有限公司银泰沈阳项目沈阳市社会消费品零售总额状况消费市场需求继续保持平稳发展，年平均增速169沈阳市消费市场近年来随着经济的发展不断发展，年平均增长169。2011年上半年实现社会消费品零售总额1155亿元，同比增长172。在CPI不断提高同时沈阳市民消费更趋于合理性，对于生活品质的高追求，将促进房地产向利好方向发展。17北京东尚方略市场调查有限公司银泰沈阳项目沈阳市对外贸易状况对外贸易市场继续保持稳增，2009年受大经济环境影响，出现小幅度下滑，2010年后开始复苏。沈阳市对外贸易水平稳中增长。2011年15月对外贸易进出口总额为40亿美元，相比2010年上半年增长30。2011年15月份，沈阳市进口、出口总额分别为21亿美元和187亿美元。20052011年15月沈阳市进出口总额增长状况（单位亿美元）进出口总额（亿美元）增速30410040153175751471967950104653617166794006020052006200720082009201020111520052011年沈阳市进出口额出口总额（亿美元）进口总额（亿美元）50412408378352332403053012752662632371302219211872010020052006200720082009201020111518北京东尚方略市场调查有限公司银泰沈阳项目沈阳市外商投资状况沈阳历年外商投资状况2009年，沈阳市合同外资金额达到10262亿美元，实际利用金额达到60亿美元,为历史最高水平。从2006年开始，外商对沈阳直接投资合同金额显著加大，沈阳已经成为外商投资的一个热点区域。外商投资主要来自香港、韩国和台湾，三个国家与地区投资分别占435，157155,占总投资的747外商投资热点主要为制造业和房地产业，分别占总合同外资额的60和204。目前进驻沈阳的外商企业，以制造业相关企业近年来，沈阳成为外商投资热点区域，沈阳在居多，以香港、韩国、台湾为主，这将一定程制造业领域中的独特优势是促使外商投资迅速度上指导沈阳商业地产的客户定位。增长的主要原因。外资房地产将为沈阳房地产市场带来新的理目前沈阳外商投资以香港、韩国、台湾为主。念、技术和管理方式，推动市场向更高层次发外商在房地产领域的投资也具备一定的规模。展，将对本地房地产竞争格局产生一定影响。19北京东尚方略市场调查有限公司银泰沈阳项目沈阳市人均收入与消费状况城市居民人均可支配性收入年均增长15，人均消费性支出年均增长约为16，购买力开始逐步放缓20北京东尚方略市场调查有限公司银泰沈阳项目沈阳市产业发展状况沈阳市产业结构以二、三产为主，以工业为主导的第二产业发展速度领先于第一、三产业沈阳市三大产业的发展状况，第一产业产值比重稳定发展，规模不断扩大，农业的基础地位较为巩固；第二产业产值比重迅速增加，发展快速；第三产业由于第二产业的迅速发展，产值比重则一直处于下降阶段；从国家实行振兴东北老工业基地的政策以来，沈阳市的第二产业发展速度较快，规模扩大也较快，老工业的振兴状况良好，2010年，第二产业增加值25424亿元，在三大产业结构中占507。21北京东尚方略市场调查有限公司银泰沈阳项目沈阳经济发展状况小结沈阳经济发展态势2011年上半年GDP总量达到2870亿元，相比2010年上半年增长1432010年常住人口达到810万2011年上半年固定资产投资额达到2057亿元，相比2010年上半年增长3022011年上半年实现社会消费品零售总额1155亿元，相比2010年上半年增长172，城市居民人均可支配性收入11470元，年均增长142第二产业发展快速从国家实行振兴东北老工业基地的政策以来，老工业的振兴状况良好，2010年，第二产业增加值25424亿元，在三大产业结构中占507。22北京东尚方略市场调查有限公司银泰沈阳项目城市经济环境分析沈阳城市总体概况沈阳市经济发展状况沈阳市固定资产投资状况沈阳市社会消费品零售总额状况沈阳市人均收入与消费状况沈阳市人口增长状况沈阳市产业发展状况沈阳城市总体规划23北京东尚方略市场调查有限公司银泰沈阳项目沈阳城市总体规划目前规划沈阳城市核心区整体规划为”一城两轴”一城二环以及局城市核心功能集聚区，承担城市核心服部周边区域务功能两轴中央都市轴全市商务办公、金融商贸、行政办公、（金廊）文化博览、科技服务中心。跨越浑河，贯通南北，都市轴上将承担都市最核心的服务功能浑河生态轴城市重要的生态景观廊道和生活空间。（银带）承担城市生态、文化、旅游、休闲娱乐等功能。重点建设外围新城区域东风景旅游度假区南浑南新区，是城市区域服务中心，现代化科技新城。依托沈阳高新技术开发区，向南推进金廊，逐步开发大浑南区域。发展电子信息、精细化工等高新技术产业和商务、金融等生产性服务业。西铁西工业走廊北沈北新城，是城乡协调发展的示范区以农产品深加工为主导，以先进制造业为支撑的产业集群。24北京东尚方略市场调查有限公司银泰沈阳项目沈阳城市总体规划目前规划金廊都市发展轴即中央都市走廊青年大街为主，北至北陵，南到南三环，东西涵盖三好街和五爱街。全长17公里，由北往南有四个功能核心金廊北陵省级行政文化中心区北站城市政治经济中心区五里河国际金融文化产业中心区浑南城市新都新区城市新都新区是城市新的CBD，主要承接城市未来新的功能，与原有的商务区功能互补，错位竞争，发展知识型银带商务、办公平台。银带浑河生态轴全长57公里，分五大景观区金廊主要发展都市核心功能，是城市行政、政治、经济、金本项目所在的浑南河段，为中央公园区，是浑河生态规融文化和新都市的中心银带是以浑河景观和生态为依托的多功能带。将发展体育运划的核心地段。动、文化休闲、大型活动、竞技比赛和展览五大功能。中央公园区发展体育运动、文化休闲、大型活动、竞技比赛、展览五大功能。25北京东尚方略市场调查有限公司银泰沈阳项目沈阳城市总体规划未来规划依托城镇发展带，构建“多中心、网络化的市域城镇发展新格局，构建“一城、六轴、四带”的布局结构一城指中心城区六轴指依托复合交通走廊形成沈大、沈山、沈本、沈铁、沈抚和沈阜六条城镇发展轴四带指辽河生态景观带，浑河生态城市带，蒲河生态城镇带和沙河生态城镇带规划形成中心城区、新城、重点镇、一般镇四个等级的城镇体系结构。规划形成沈抚、辽中、新民、法库、康平、新城子、空港、胡台和永安等9个新城26北京东尚方略市场调查有限公司银泰沈阳项目沈阳城市总体规划未来规划沈阳中心城区规划结构“一主、五副、一个风景区”一主主城，规划范围644平方公里，规划主城通过南拓扩大发展空间，延续金廊服务功能跨越浑河向南拓展，在浑南新城区构筑城市新都心，形成浑河南北两岸均衡发展的态势。五副在主城外围建设的功能完善的五个副城，分别是蒲河新城、铁西新城、沈抚新城、航空新城和永安新城。一个风景区东部的棋盘山风景区，是城市重要的生态保护、文化创意、休闲娱乐、风景旅游功能区。沈阳将构建“一城、六轴”的城镇发展新格局到2020年，沈阳中心城区的城市建设一城是指中心城区；用地将达到715平方公里，目前沈阳“六轴”是指以中心城区为中心，向外沿交通走廊形成的的城市建设用地总规模是500平方公发展轴，分别是沈大、沈哈、沈抚、沈山、沈丹和沈阜发里。未来20年的沈阳中心城区向东将展轴，沿各发展轴重点建设新城、新市镇，形成密集的城一直扩展到抚顺市界。镇发展轴和经济发展轴，规划形成“中心城、新城、新市镇、一般镇”四个层次的城镇等级结构。27北京东尚方略市场调查有限公司银泰沈阳项目沈阳城市总体规划未来规划行政区划调整1沈河区由20平方公里调整为约58平方公里，重点发展金融、商贸等现代服务业。2和平区由36平方公里调整为约60平方公里，重点发展现代服务业。3铁西区辖区范围不变，面积为约484平方公里（包括辽中、新民200平方公里），重点发展先进装备制造业、现代建筑产业、化工产业以及为工业服务的第三产业。4皇姑区由40平方公里调整为约66平方公里，重点发展教育培训业、现代服务业及都市产业。5大东区由57平方公里调整为约100平方公里，重点发展汽车产业。6于洪区由520平方公里调整为约499平方公里，重点发展为装备制造业配套的新兴产业及工业物流产业。7东陵区（与浑南新区合并）不包括棋盘山部分）由709平方公里调整为约600平方公里，重点发展高新技术产业、创意产业以及现代服务业等产业。8沈北新区（不包括棋盘山部分）由820平方公里调整为约819平方公里，重点发展农产品深加工及生物制药、光电信息等新兴产业。9苏家屯辖区总面积不变，总面积约为782平方公里，重点发展商务会展、现代物流、新型制造业等新兴产业10棋盘山开发区辖区面积不变，总面积约为203平方公里，重点发展文化创意、旅游度假等产业。28北京东尚方略市场调查有限公司银泰沈阳项目沈阳城市总体规划未来规划“大浑南”将成沈阳新中心实现一市两区战略构想沈阳城市重心将南移，从现在的市政府区域移向浑河,沈阳市加快了扩城步伐，将目标瞄向了三环以外，这背后是城市化发展的必然选择沈阳的城市化水平已达到65以上，原有核心区快速发展的同时，带来了交通拥堵、缺少新的发展空间等现实问题。大浑南将长成“新沈阳”,“大浑南、新沈阳”作为沈阳未来城市发展的主战略，它表明沈阳未来城市发展向南延伸的基本趋势，也表明沈阳城市的空间形态由环状发展到轴向扩张的转换。随着市中心的南移，开发商也在浑南地区大量拿地，万达地产、同方地产、港丰集团均在新行政区域北侧拿地，保利地产有意向拿地但是还未有具体动作、而绿城地产在全运村附近拿地，种种迹象表明，大浑南将成为沈阳未来最热点区域。29北京东尚方略市场调查有限公司银泰沈阳项目沈阳城市总体规划未来规划沈阳南部将崛起世界级新城建设大浑南既是现实发展所需，更是关乎未来全面振兴的战略之举，对促进沈阳科学发展、和谐发展、率先发展具有重要的现实意义和历史意义。同时建设大浑南，也是整合资源优势、做优发展空间的必然选择，是服务沈阳经济区、发挥中心城市辐射带动作用的重大举措，是办好全运会、提升城市功能的现实要求。省委常委、沈阳市委书记曾维市委市政府决定把行政中心搬到浑南新区。目前要搬的部门还在策划之中，还没有最后确定，但行政中心的事情已经敲定。沈阳副市长、浑南新区区委书记杨亚洲在这次区划局部调整中，大浑南作为沈阳经济区和平、沈河、大东、皇姑的核心区，依靠高新技等中心城区发展空间有了术产业、新兴产业等方新的拓展，而最具全局性面的发展，未来大有前和战略性的调整是将东陵途。新兴产业附加值区、浑南新区、航高基地高，将起到巨大的拉动合署办公，形成建设大浑作用。这里将成为沈阳南的新格局。经济区发展的火车头。30北京东尚方略市场调查有限公司银泰沈阳项目沈阳城市总体规划基础设施建设（道路和轨道交通）沈阳现状的主要道路包括一环、二环、三环和青年大街。其中三环为绕城高速。未来对外交通改善快速轨道交通系统四横、四纵、两L、一弦线四横东西向线路，包括1、3、5、7号线四纵南北向线路，包括2、4、6、8号线两L9、10号线，围合到一起形成环线；一弦线11号线，串联外围产业区。规划三条市域快线和五条城际铁路服务全市域及沈阳经济区。在建地铁线路1号线为东西线，连接东陵和铁西新区，目前已开通试运营。2号线为南北线，连接沈北和浑南，沿金廊铺设，目前正在建设。城市道路、城际高速公路、地铁等城市交通的改善将使城市环境未来35年发生重大变化，并为城市外围区域的发展带来机遇。31北京东尚方略市场调查有限公司银泰沈阳项目沈阳城市总体规划基础设施建设（道路和轨道交通）构筑“一横、两纵、四环、十射”的空间布局，以高速铁路、城际铁路、高速公路、航空运输为主体，其他交通方式为补充的对外交通系统一横西起于洪大工业区，东至棋盘山，全长47KM。两纵南北一干线北起道义，南至苏桃路，全长44KM。南北二干线北起蒲河岛，南至桃仙空港，全长36KM。四环二环路、三环路、四环（规划建设中）、五环（规划建设中）。十射沈山高速、开发大道、大堤路、沈大高速、沈丹高速、长青街、沈抚快速路、沈吉高速、沈哈高速、沈彰高速。32北京东尚方略市场调查有限公司银泰沈阳项目沈阳城市总体规划基础设施建设（道路和轨道交通）规划地铁线网由“四横、四纵、两L、一弦线”11条线组成，未来路网总长将达到400公里四横（东西方向）1号线目前已运营。从黎明文化宫张士开发区3号线张士开发区沈抚连接带5号线沈阳大工业区浑南新区7号线沙岭地区汽车城四纵（南北方向）2号线目前在建中。从桃仙机场道义地区4号线蒲河岛哈大客运线新沈阳站6号线沈北平罗南桑林子8号线二台子地区苏家屯两L9号线淮河街沈抚连接带10号线丁香湖地区哈大客运线新沈阳站一弦线11号线农业高新区沙岭地区33北京东尚方略市场调查有限公司银泰沈阳项目沈阳城市总体规划基础设施建设（道路和轨道交通）浑河将城市分成南北两部分，主城区位于浑北，浑河阻碍的浑南与浑北之间的沟通。现阶段，浑河城区段有胜利桥、工农桥、浑河桥、富民桥、长青桥、东陵东桥。未来将兴建三好桥，天坛一桥，东塔桥、新立堡桥。另外在五爱街南端，将兴建五爱隧道，并将原有的国防用途的八三隧道对外使用。近期完工包括三好桥、天坛一桥、新立堡桥和五爱隧道。届时，浑河中心段将每1公里1座桥，大大方便浑南与浑北的沟通。尤其改善浑南新区与三好街区域、五爱区域、大东区的对外联系。浑河南北的联系将更加紧密。10座桥梁横跨南北，将缩短浑河南北的通行距离，有利于发展浑南。34北京东尚方略市场调查有限公司银泰沈阳项目沈阳城市总体规划其他影响沈阳全运会（2013）沈阳将于2013年举办第十二届全运会，这将大幅度提高了沈阳在国内乃至国际上的知名度，并对促进外商投资起到了较好的作用，未来沈阳还将继续争取全国级和世界级会议，增加沈阳知名度，扩大对外开放。浑南新城将成为十二运场馆的核心区域，沈阳奥体中心、五里河体育场将为十二运开幕式进行场地改造，并将增设火炬塔等设施。全运会设施将成为沈阳新的旅游目的地，扩大了沈阳的旅游资源，对沈阳吸引更多的国内、国际游客产生了长期的影响。第十二届全国运动会沈阳赛区32个比赛、训练场馆已全部划定，全运村等基础设施规划也已出炉，“三村三中心”将接待2万余名运动员、教练员、官员和媒体记者。这将进一步提高浑南新成在全国以及国际上的影响力。十运会经济收入猛增到4亿元，十一运会以7亿元再创新高,2013年的沈阳十二运会，全运会效应将带动浑南全运会将增加沈阳和浑南新区的影响力，扩大其对外新区乃至沈阳经济的大跨步发展。开放，吸引外部投资，带动沈阳经济、文化向前发展。凭借全运会的作用，浑南新区将2013年成为对外开放重点区域的一部分。35北京东尚方略市场调查有限公司银泰沈阳项目城市经济环境分析小结构建“一城、六轴、四带”辽宁省省会GDP总量达到5017亿元东北地区最大的中心城市常住人口达到810万布局结构地处东北亚经济圈和环渤海“大浑南”将成沈阳新中心固定资产投资额突破5000亿“一横、两纵、四环、十经济圈的中心元射”的空间布局盛京旧宫所在，文化底蕴深社会消费品零售总额2066亿厚元将于2013年举办第十二届全沈阳经济区核心城市城市居民人均可支配性收入运会，这将大幅度提高了沈国家中心城市20541元阳在国内乃至国际上的知名面向国际开放的东北亚枢纽第二产业发展快速，产业优度，并对促进外商投资起到门户势显著了较好的作用36北京东尚方略市场调查有限公司银泰沈阳项目城市政策研究区域政策研究政策导向研究2011年度地产政策研究政策对房地产市场影响37北京东尚方略市场调查有限公司银泰沈阳项目房地产政策2010沈阳房价全线飘红2010沈阳楼市被专家评价为历史最好。预计全年施工沈阳的房价上涨明显，但从目前的价面积、新开工面积、销售面积均创历格上来看，还是处于大部分刚需购房史最高水平。可喜的是，沈阳楼市的火热并没有将百者的承受范围内，但是这样的房价也姓置身于“高房价”的旋涡之中，盘点2010年前11个导致很多本地以及外地的投机炒房客月的房价走势，价位在40005000元、50006000元大量涌入沈阳市场，使得沈阳房价上的商品住宅依然占据主流。2010年第二季度房地产市涨速度明显加快。场快速回暖、复苏并逐步演变成了高度繁荣的景象，房地产市场的火爆场面再度展现，投资投机性购房的大量出现再次加速了商品房销售。沈阳皇姑区大项目扎堆儿签约2010年3月11日,沈阳市皇姑区相关部门表示,香港南华大项目扎堆特别是品牌开发商的项目集团以118亿元成功摘牌长江街西对于一个区域影响力十分深远，特别地块。即将把长江街西地块建设成集酒店、现代办是一些基础配套相对薄弱的环节的补公、综合百货、室内娱乐、餐饮休闲及高档公寓等于充作用将极大提升整体区域价值，区一体的大型商住综合项目。目前,该区正积极谋划发挥域价值的提升必然带来区域房重大项目的支撑和集聚作用,在金廊北段、北部经济地产市场的快速发展以及拉高区域整区、长江商业街、舍利塔经济带、生产性服务业基地体楼盘价格。等区域,打造项目集中布局、产业集群发展、资源集约利用、功能集合构建的七大服务业集聚区。38北京东尚方略市场调查有限公司银泰沈阳项目房地产政策部分央企退出对沈无影响除16家以房地产为主业的中央企业外，还有78家不以央企地产在一个区域的投资数量的多少房地产为主业的央企正在加快进行调对于该区域整体性价比的提升起到至关整重组，在完成企业自有土地开发和已实施项目等阶重要的作用，沈阳作为二线城市目前已段性工作后要退出房地产业务。在保留的16家央企房经吸引了8家全国知名的央企地产开发地产企业中，有8家在沈投资项目，另8家没有投资商，并且从目前的市场发展来看，这个项目。即将退出的78家央企，在沈阳项目极少，对沈数量还有上升的趋势。国家减少从事房阳房地产市场几乎没有影响。保留央企八家在沈有项地产开发的央企，目的是希望可以有效目,8家在沈投资项目的央企，分别为中建、中房、保地避免众多央企在竞拍土地时，无限竞利、中铁、中冶、中粮、华润和港中旅。也就是说，争，抬高地价，从而间接抬高房价，减央企普遍看好沈阳地产市场。尤其是近几年来，中建少市场泡沫化现象，而且真正有所影响（中海）、华润等知名公司相继进入沈阳，对沈阳地的还是央企极为集中投资的北京、上海产在形象、质量、服务、口碑等方面，都有极大提升这样的一线城市，对于处于发展阶段的作用。二线城市沈阳来说基本无实际影响。沈阳开发商12月狂拿地黄金地块遭疯抢2010年底开发商大量拿地同时土地的大沈阳市土地储备交易中心公布了12月初卖的约10宗地量开发一定程度上限制了开发商的资金块信息，其中多个地块处在热点地段。流，间接压制了目前的土地市场的疯狂例如，南塔街129巷2号、顺通路71号、北中街、现象，进而稳定土地价格，降低未来商黄河大街西2地块，还有大榆路西1地块、联合路品房的开发成本，同样起到了稳定房价南（三洋重工）地块等。按照规划用途，这些“待价的积极作用。而沽”的地块分别是商业或商业居住。39北京东尚方略市场调查有限公司银泰沈阳项目沈阳楼市政策控房限购令二环内限购两套房沈阳控房限购令出台限购对象已拥有1套住房的本市户籍居民家庭（含购房人、配偶及未成年子女，下同），在二环区域内限购1套住房（含新建商品住房和二手住房，下同）能提供在本市1年以上纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭，在二环区域内限购1套住房禁售对象已拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭，暂停在二环区域内向其售房拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭，暂停在二环区域内向其售房无法提供在本市1年以上纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭，暂停在二环区域内向其售房购房不足5年买卖昨起全额征收营业税40北京东尚方略市场调查有限公司银泰沈阳项目2011年全国房地产政策解读“国八条”出台背景房价上涨势头未得到遏制，祭出最严厉的政策“国八条”政策内容一、进一步落实地方政府责任二、加大保障性安居工程建设力度三、调整完善相关税收政策，加强税收征管四、强化差别化住房信贷政策五、严格住房用地供应管理六、合理引导住房需求七、落实住房保障和稳定房价工作的约谈问责机制八、坚持和强化舆论引导“国八条”政策简要分析强化规划调控，改善商品房结构。加大土地供应调控力度，严格土地管理。加强对普通商品住房和经济适用住房价格的调控，保证中低价位、中小户型住房的有效供应。完善城镇廉租住房制度，保障最低收入家庭基本住房需求。是运用税收等经济手段调控房地产市场，特别要加大对房地产交易行为的调节力度。41北京东尚方略市场调查有限公司银泰沈阳项目2011年政策与之前政策对比限购范围更广且更加严厉，金融信贷全面升级2010年“国十条”2011年“国八条”对稳定房价、推进保障性住房建对于政策落实不力的省区、市人民政府要向国务院做出报告，有关部问责设工作不力，影响社会发展和稳门根据规定对相关负责人进行问责。定的，要追究责任。各直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市，在一地方人民政府可根据实际情况，限购定时期内，要从严制定和执行住房限购措施。原则上对本地户籍家庭限采取临时性措施，在一定时期内禁购购2套房，对非本地户籍能提供社保及纳税证明的限购1套房，对非本限定购房套数。地户籍不又能提供社保及纳税证明暂停其购房二套房贷款首付50，利率不低对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60，贷款利率不低信贷于基准利率的11倍于基准利率的11倍。各地根据实际在此基础上还可以上调。买住房不足5年转手交易的，差税收买住房不足5年转手交易的，统一按销收入全额征收营业税额征收营业税。42北京东尚方略市场调查有限公司银泰沈阳项目限购政策细则内容限购范围扩大到全国14个城市，并且得到普遍执行各地限购政策落实细则对房地产市场的影响本市户籍家庭（新购房非本市户籍家庭（新购房套数）套数）城市限制区域截止日期有证明，无房或拥有拥有2套房无纳税、社有证明，外地居民购房有1套以上1套房及以上保证明无房户纳税证明年限住房北京5年全市限购政策在14个城市得上海1年以上全市2年个税或一到普遍采用，限购套数的广州全市年社保天津要求与国八条基本一致，1年以上全市哈尔滨但在区域限制、纳税证明长春1年以上全市2011/12/31宁波1套禁止购买禁止购买1套禁止购买1年以上市区的时限等方面存在差异，南京1年以上市区太原1年以上市辖六区北京最为严厉成都1年以上六城区贵阳1年以上市区环内2011/12/30青岛1年以上市辖七区2011/12/30南宁1年以上六城区2012/2/29石家庄1年以上市五区43北京东尚方略市场调查有限公司银泰沈阳项目限购政策细则分析各地政府政策执行限购令将很快覆盖到至少35个大中城市地方细则密集出台大幕拉开，限购令将很快覆盖到至少35个大中城市。地方细则可能在限购区域和纳税证明年限上有一定区别，但“本地居民已有2套、外地居民已有1套、外地居民不提供纳税证明不得购买”的限购政策将在这些城市普遍实行（国八条明确要求）。类别特征细分城市名单解读已根据国八条调整北京、上海、广州、南京、太原、宁波、天一北京最为严厉，上海其次（7个）津2010年910月出台第一次限购令的城市（7属于35个大中城市，“国八个）深圳、大连、杭州、合肥、福州、厦条”前已限购（共20个）门、海口二13个需根据国八条调整2011年1月出台第一次限购令的城市（6个）兰州、济南、南昌、昆明、郑州、武汉已按国八条出台青岛、南宁、成都、哈尔滨、贵阳、长春、限购仅限于主城区，严厉程度三7个石家庄低于北京、上海属于35个大中城市，“国八条”前未限购（15个）重庆、长沙、西安、西宁、银川、乌鲁木未出台四需在2月中旬前出台（8个）齐、呼和浩特、沈阳五不属于35个大中城市但在2010年出台限购的城市苏州、三亚、温州、永康需根据国八条调整44北京东尚方略市场调查有限公司银泰沈阳项目第二篇_房地产市场研究房地产市场研究相关类型物业市场研究45北京东尚方略市场调查有限公司银泰沈阳项目房地产市场研究房地产开发投资情况分析房地产开发投资与固定资产投资比较情况房地产开发施工、竣工情况商品房及商品住宅销售情况商品房成交区域对比情况房地产市场销售价格情况沈阳市房地产板块分析土地市场分析46北京东尚方略市场调查有限公司银泰沈阳项目房地产开发投资情况沈阳市房地产持续健康发展，房地产投资额持续稳步增长2005年至2010年间，沈阳市房地产投资额持续稳步增长，2005年至2008年，房地产投资出现大幅度增幅，2010年沈阳市房地产开发投资额达到1568亿元，同比增长319。47北京东尚方略市场调查有限公司银泰沈阳项目房地产开发投资与固定资产投资比较情况沈阳市房地产投资额所占固定资产投资比重在逐步减少,年均比重保持在34左右2005年至2010年间，沈阳市房地产投资额所占固定资产投资比重在逐步减少，房地产开发投资额在固定资产投资额中所占的比重保持在34左右。均值34448北京东尚方略市场调查有限公司银泰沈阳项目房地产开发施工、竣工情况沈阳市房地产施工与竣工面积持续平稳增长，房屋竣工率有待提高2005年起，沈阳市房地产市场开发呈现持续、健康的发展态势。商品房及住宅施工、竣工面积均持续、平稳增长。房屋建设方面，2010年，沈阳市房屋施工面积8859万平方米，同比增长294；房屋竣工面积1393万平方米，同比增长77；房屋面积竣工率为157。49北京东尚方略市场调查有限公司银泰沈阳项目沈阳市商品房及商品住宅销售情况沈阳市商品房与商品住宅销售面积2008年前持续快速增长，2009年放缓，2010年开始继续回升20052008年，沈阳市商品房与商品住宅销售面积持续增加，2009年受全国大环境房地产市场影响，增速放缓，2010年，沈阳市商品房销售面积17465万平方米，同比增长139，其中商品住宅销售面积15161万平方米，同比增长10750北京东尚方略市场调查有限公司银泰沈阳项目沈阳市商品房成交区域对比情况沈阳市商品房成交区域主要集中于铁西区、于洪区及正处于开发高峰期的浑南新区三个区域从成交区域来看，2011年14月份，沈阳市铁西区和于洪区成交量最大，分别占商品房总成交量的22和17。其次为沈北新区，占13。东陵区成交量最少，为5。2011年14月沈阳市各区商品房成交量分布情沈北况东陵区,2和平区,11大东区大东区,9东陵区皇姑大东于洪区,17和平区于洪皇姑区皇姑区,7和平区铁西铁西区,22沈河区浑南新区沈北新区东陵沈河区苏家屯区苏家屯铁西区沈北新沈河区,5浑南浑南新区,6于洪区区,13区,9苏区51北京东尚方略市场调查有限公司银泰沈阳项目房地产市场销售价格情况沈阳市商品房与商品住宅销售价格平稳增长，2009年价格增幅减缓，2010年开始回暖，首次突破5000元/平米，2011年上半年商品房价格突破6500元/平米20052008年年沈阳市商品房与商品住宅均价逐年稳步增长，受到08经济危机影响，到09年，增速下跌8与15。2010年商品房与商品住宅增幅达到历史最高值，商品住宅价格首次突破5000元/平米。52北京东尚方略市场调查有限公司银泰沈阳项目房地产市场销售价格主要城区对比情况沈阳市商品房销售价格主要城区中，以沈河区和和平区销售价格最高，其次为东陵区与大东区，沈北新区价格最低2011年14月，沈阳市商品房销售价格主要城区中，以沈河和和平区区销售价格最高，分别为9486元/平米和9273元/平米，其次为东陵区与大东区，分别为8706元/平米和7048元/平米，沈北新区价格最低，为4250元/平米。2011年14月年沈阳市主要城区商品房销售价格对比状况（单位元/平米）9,4869,273100008,7067,04880006,8236,8296,2345,9655,3125,19760004,250400020000全市沈河区和平区东陵区大东区浑南新区皇姑区铁西区于洪区苏家屯区沈北新区53北京东尚方略市场调查有限公司银泰沈阳项目房地产市场板块分析板块板块特征物业类型价格目标市场未来走势写字楼、企业办地处城市核心区，配和平、沈商铺为公、商业套非常城市，城市黄河、皇姑区城市中心商业区/主，部分出租、白金地段，未来需求旺板块公寓项目领居住盛。沈北老工业区改造区域，城市的扩张，板块必以普通住住宅5400中等收入铁西板块发展迅速，房地产发将成为未来城市发展宅为主元/人群展重点区域的核心区域。临街中心城区，配套比较完善，生态环境以普通住住宅5900中等收入地铁1号线的建设，逐大东区板块良好，发展趋于成宅为主元/人群步带动板块的兴起。大东熟。皇姑区受世博园的影响，板和平区于洪普通住中高等收东部板块生态环境好，为沈阳住宅5600块高品质住宅及别墅铁西宅，高端入人群为沈河区（东陵区）最宜居区域元/产品市场仍将具有潜别墅主力。远离市中心，开发量普通住中高等收沈北新区的加速建沈北新区板住宅3800较小，但增长速度宅，少量入人群为设，未来房地产市场东陵块元/快。别墅主空间巨大中低等收普通住浑河沿线将成为未来沈阳市房地产开发量住宅4900入人群，于洪板块宅，部分房地产开发的热点区最大的板块元/部分高端别墅域。客户浑南沈阳城市的南扩、南依托沈阳高新区及全普通住住宅6200中高端收站的建设及全运会的浑南板块运会，打造浑南新宅、写字元/入人群准备，区域土地价值苏区区。楼、别墅会强势提升。住宅4200元/随着浑南新区的发展远离市中心，配套匮住宅及别中高端收苏家屯板块别墅1200及扩充，板块潜力将乏，市场放量较少。墅入人群0元/会显现。54北京东尚方略市场调查有限公司银泰沈阳项目土地市场分析土地市场总体供应情况土地市场供应总体比较可观，2009年达到市场峰值，2010年出现大幅下浮，2011年开始向好2010年，沈阳市土地供应量同比2009年出现大幅度下浮，从近几年土地供应量的走势来看，土地供应市场还相当可观，对于沈阳二线城市来说，2010年土地市场发展还相当有后劲，土地供应量达到2916万平米；2011年上半年，土地供应量达到1989万平米，相比2010年上半年增长32。20052010年沈阳市土地供应量及增长率情况土地供应面积/万平米增长率60005,067500040001927032432,91630002,2481,7371,9891,568200092023421000020052006200720082009201020111655北京东尚方略市场调查有限公司银泰沈阳项目土地市场分析土地市场供应类型及区域分析土地供应分用途工业用地为主，占47土地供应区域铁西、沈北新区为主，各占36和302011年上半年沈阳市分区域土地供应量分布情其2011年上半年沈阳市分用途土地供应量比重情况他,6况沈河区,2和平区和平综合大东区,6区,4沈河区大东区综合,28居住沈北新居住,3铁西区区,30工业皇姑区,47商业铁西区,36于洪区苏家屯区,5商业,16东陵区工业浑南新区浑南新苏家屯区区,2其他皇姑区,3沈北新区于洪区,9东陵区,356北京东尚方略市场调查有限公司银泰沈阳项目土地市场分析土地市场总体成交情况土地市场成交量2009年呈现火爆局面后，2010年开始降温2010年，沈阳市土地供应量同比2009年出度下浮，尽管国家不断出台政策进行调控，土地市场还相当可观，2010年共成交土地307宗，成交面积1873万平米。2011年上半年共成交土地96宗，成交面积566万平米。20052011年上半年沈阳市土地成交量及增长率情况土地成交面积/万平米增长率3,3193500300300025020025001,8731,83220006010015001,14295594810005660205004844010020052006200720082009201020111657北京东尚方略市场调查有限公司银泰沈阳项目土地市场分析土地市场供应类型及区域分析土地成交分用途工业、居住用地为主，分别占43和42土地成交区域沈北新区、铁西为主，各占37和262011年上半年沈阳市分区域土地供应量分布情2011年上半年沈阳市分用途土地成交量比重情况况和平区和平其他,2综合,5沈河区,1综合区,5沈河区大东区,6大东区居住工业,43居住,42铁西区沈北新铁西区,26区,37皇姑区商业于洪区苏家屯东陵区商业,8工业区,10浑南新区苏家屯区皇姑区,3其他于洪区,7沈北新区浑南新区,1东陵区,458北京东尚方略市场调查有限公司银泰沈阳项目土地市场分析土地成交价格分析2010年6月至2011年6月，沈阳市土地成交楼面价格呈整体上升趋势，2011年上半年楼面地价达到1963元/平米2010年，沈阳市土地成交楼面价呈现大幅度波动，价格总体成上升趋势，2011年上半年，楼面地价达到1963元/平米。2010年2011年上半年沈阳市土地成交楼面价格走势状况（单位元/平米）3000均值1963元/平米25002412200020761936203020001885175015001441130012601000100080050050002010620107201082010920101020101120101220111201122011320114201152011659北京东尚方略市场调查有限公司银泰沈阳项目土地市场分析土地成交热点区域浑南新城作为政府提出建设“大浑南”新行政区及全运会配套设施的建设区域，成为沈阳市土地市场最为活跃的区域同方联合、万达地产纷纷进驻，并在新的行政区域内完成拿地。港丰集团在该区域已经有了大范围的土地储备。绿城地产在全运村项目已经完成圈地工作。60北京东尚方略市场调查有限公司银泰沈阳项目土地市场分析土地成交排行情况2011年16月份沈阳市土地成交占地面积前10地块规划土地面起拍价格成交价格序号地块编号地块名称土地座落竞得者积（元/）（元/）1DL1101浑南产业西区05号东陵区（浑南新区）199319116882268鞍山万科庞大汽贸集团股份有限2JK2011102浑河十八街5地块沈阳经济技术开发区沈辽路1947184890896公司于洪区平罗黄土坎2号沈阳军辉房地产开发有3YHKF2009023于洪区平罗街道1872352780800地块D、E地块限公司东陵路3号1（第三粮沈阳凯盈汇源房地产开42011006沈河区186594826202710库）发有限公司沈阳全运村建设有限公5DL1103全运村Z1号地块东陵区（浑南新区）184191921942239司沈阳全运村建设有限公6DL1108全运村Z6号地块东陵区（浑南新区）179937813781423司庞大汽贸集团股份有限7JK2011101浑河十六街1地块沈阳经济技术开发区沈辽路1696833890898公司沈阳全运村建设有限公8DL1109全运村Z7号地块东陵区（浑南新区）164987319491994司沈阳全运村建设有限公9DL1104全运村Z2号地块东陵区（浑南新区）160775722972342司沈阳城建风和置业有限10DL1127号SHN090221号东陵区（浑南新区）151754721262132公司61北京东尚方略市场调查有限公司银泰沈阳项目土地市场分析土地成交排行情况2010年沈阳市土地成交价格前10地块规划土地面积起拍价格成交价格（元/序号地块编号地块名称土地座落竞得者（元/）中国石油天然气股份有细河五北街1号沈阳经济技术开发区细河五12K2011124304811400012100限公司辽宁沈阳销售分地块北街公司中国石油化工股份有限西江街东（加油22010045号于洪区西江街东侧28197100011020公司辽宁沈阳石油分公站）司3TX201119原飞跃教育地块铁西区建设大路161035009080高兴桥42010036南塔街129巷2沈河区131578239504085顶卓有限公司52011007鸭绿江东街13号皇姑区鸭绿江东街13号27582925304030辽宁金辉置业有限公司沈阳明朗置业发展有限62011013二台子街西地块大东区691124903850公司7TX201109交警大队地块铁西区建设大路勋望街1268422280381