渭南卤阳湖现代产业综合开发区卤阳大道商贸综合服务中心项目可研报告.doc

渭南卤阳湖现代产业综合开发区卤阳大道商贸综合服务中心项目可行性研究报告2012年5月目录第一章总论111项目名称112建设单位113项目负责人114项目编制依据115可行性研究范围216项目概况217建设规模与内容318项目投入总资金及来源319建设工期4110社会效益4111可行性结论与建议4第二章项目背景与必要性621项目背景622发展机遇及面临挑战错误未定义书签。23项目的提出1024项目建设的必要性10第三章场址选择及建设条件1431场址选择1432项目建设条件14第四章项目规划布局1841规划原则与规划理念1842项目开发定位2043主体工程布局与功能要求20第五章项目建设规模与建设方案2751建设规模2752主体工程建设方案2753配套设施建设28第六章节能节水措施3261节能标准和规范3262节约能源的原则及要求3263节能措施3364节水措施3565建立节能机构、加强节能管理35第七章环境影响评价3671环境现状3672环境保护设计依据3673施工期的环境影响3774运营期的环境影响3775环境保护措施3876环境影响结论39第八章消防与安全防护4081消防4082潜在危害分类4182安全防护措施42第九章项目管理与组织机构4391项目管理4392项目组织机构44第十章项目招标47101招标范围47102招标程序47103评标人员组成49104投标单位条件50第十一章项目实施进度51111建设工期51112项目实施进度安排51113项目实施进度表51第十二章投资估算与资金筹措52121投资估算52122资金筹措方式与来源54第十三章效益分析56131社会效益56132财务评价57第十四章结论与建议66141结论66142建议66附图附图1项目总体规划图附图2辅助工程及配套设施图附表项目建设投资估算总表财务评价报表第一章总论11项目名称渭南卤阳湖现代产业综合开发区卤阳大道商贸综合服务中心项目12建设单位项目建设单位渭南卤阳湖开发建设有限公司13项目负责人陈虎成（渭南卤阳湖开发建设有限公司总经理）14项目编制依据1、中华人民共和国城乡规划法2007；2、城市规划编制办法2005；3、关于印发近期建设规划工作暂行办法、城市规划强制性内容暂行规定的通知建设部【建规（2002）218号】文；5、城市用地分类与规划建设用地标准（GBJ13790）；6、城市居住区规划设计规范（GBJ5018093）（2002年版）；7、城市道路交通设计规范（GBJ5022095）；8、渭南市国民经济和社会发展第十一个五年规划20062010；9、渭南市城镇体系规划20062020；10、渭南卤阳湖现代产业综合开发区总体规划（20072025）；11、渭南市卤阳湖现代产业开发区东片区控制性详细规划；12、其他相关的法律、文件、标准等。15可行性研究范围本项目依据国家相关政策、法规，按照卤阳湖开发区总体规划对项目建设进行可行性研究，包括项目背景与必要性、场址选择及建设条件、项目规划布局、建设规模与建设方案、节能节水措施、环境影响评价、消防与安全防护、项目管理与组织机构、投资估算及资金筹措、项目实施进度、项目招标、效益分析、结论与建议等方面，为投资决策部门和承办单位建设提供建设依据。16项目概况161项目建设区位规划区位于卤阳湖现代产业综合开发区的东片区，是卤阳湖开发区发展的重要综合项目区。北接现代加工制造业综合园区，南接居住组团片区，西边是具有国际影响力的通用航空产业基地和航空特色体验旅游集聚区，东侧是省道渭清路，东片区北部有西韩铁路东西向穿过，并设有陈庄火车站。地理位置十分优越。162项目建设地点项目拟建地址位于卤阳湖开发区东片区，卤阳大道与天阳大道什字以东卤阳大道两侧，东侧有渭清公路南北向通过，西侧为朝阳大街，中部有新城路南北贯通。其中卤阳大道南侧234420亩，北侧278411亩。163建设规模与内容项目总占地512831亩，总建筑面积约3065459平方米。主要建设内容见下表主要建设内容占地面积（亩）建筑面积（万M2）金融中心66888026商贸中心87728772客运站6000280大型服装城85094538小商品交易中心60703238“一村一品”特色农产品批发市场57183050建材批发市场51592751以及停车场、道路、广场、绿地等辅助工程并完成给排水、供电、消防、室外管网等配套工程及相关设备购置与安装等。17项目投入总资金及来源项目估算总投资5279727万元，其中主体工程投资3612000万元，辅助工程投资75000万元，配套工程投资280000万元，其他部分费用投资45000万元。资金来源通过招商引资和项目单位自筹解决，其中招商引资3695809万元，项目单位自筹1583918万元。18建设工期项目拟定建设周期为三年。19项目效益（1）社会效益项目建设为开发区提供了服务平台，可以有效促进开发区经济增长与开发区建设。项目建设通过提升开发区综合服务功能，完善服务体系，提高区域内外开放程度，带动周边地段相关服务业的发展，促进区域及周边地区的发展空间和商业利用价值。项目建设可以满足项目区居民生产和生活的需求，同时为广大居民提供大量可以安置就业的劳动岗位，更好地为稳定社会、促进社会和谐发展做出贡献。（2）经济效益根据项目建设计划及项目财务分析，本项目建成运营后，预测项目年均实现收入为848066万元，年均总成本为478018万元，年均上缴税金1275万元。年均净利润242553万元。110可行性结论与建议通过对建设区现状、政策支持、机遇和挑战等全面剖析和评价，从工程技术角度、经济效益方面来评价，该项目符合渭南卤阳湖现代产业综合开发区总体规划，符合当地经济社会发展现状。项目建设的外部环境较好，工程不涉及拆迁问题，项目选址符合建设要求。项目建设的技术成熟，项目承建单位具有实施本项目的管理经验和实力。项目的建设，必将会进一步提升开发区及渭南的商贸综合服务能力，促进渭南卤阳湖现代产业综合开发区的发展，产生巨大的经济和社会效益。建议有关部门尽快批准该项目，并为项目实施创造良好的外部条件，使项目早日建成投产、发挥效益。第二章项目背景与必要性21项目背景211渭南概况渭南市位于黄河中游，地理坐标为东经1085811035，北纬34133552。南北长1823公里，东西宽1497公里，是八百里秦川最宽阔的地带，位居新亚欧大陆桥的重要地段，是陕西省和西部地区进入中东部的“东大门”。国土总面积13134平方公里，其中耕地面积588万公顷，占总面积的448。目前，渭南市下辖一区临渭区、两市韩城、华阴、八县华县、潼关、大荔、蒲城、澄城、白水、合阳、富平和渭南高新区，196个乡、镇、办事处，3235个行政村，总人口546万人，总面积13134平方公里。渭南市交通便利，县县通铁路，乡乡通公路，西渭、渭潼、西禹3条高速公路，陇海、西南、西延、西韩、南同蒲等6条铁路与108国道，101、106等7条省道纵横贯通，形成四通八达的交通网络。212卤阳湖开发区基本情况渭南卤阳湖现代产业综合开发区地处陕西关中东部渭河平原，位于蒲城县西南与富平县东北片区，东经1092610950，北纬34593506。规划范围东到渭清二级公路，西至富平县刘集镇，南到卤阳湖边缘坎塬，北至蒲城县农化基地，区域南北长约157KM，东西宽约30KM，总面积约12424KM2。规划区域北距蒲城县城约8KM，西距阎良约20KM、距富平县城约30KM，南距渭南中心城区约35KM，距省会西安约85KM。卤阳湖现代产业综合开发区横跨蒲城、富平两县，共涉及6个乡镇51个村及2个省级单位，分别是蒲城县的党睦镇、荆姚镇、陈庄镇、原仁乡，富平县的张桥镇、刘集镇，以及陕西省航空体育运动学校蒲城训练基地和陕西省卤阳劳改场。规划区现状人口约55万。现状农业以种植小麦、玉米、油菜、棉花、豆类等作物为主，受土壤盐碱化影响，粮食产量一直不高。近几年群众以种植棉花为主，农民年人均收入1398元，而同时期蒲城县农民年人均收入1983元，富平县农民年人均收入1924元，渭南市农民年人均收入2043元，陕西省农民年人均收入2165元。规划区内工业以开采芒硝为主，现有硝厂30余个，年产量3万余吨，产值3000万元；企业97个，年产值2700余万元。213卤阳湖开发区总体规划根据西安建筑科技大学编制的渭南卤阳湖现代产业综合开发区总体规划（20072025），开发区以绿色、生态、环保为基调，主要发展现代制造业、现代服务业、现代农业及农产品加工业、特色旅游业。开发区总体布局强调生态规划思想并遵循“自然群落布局”原则，以湖、田、林、渠为基质，以铁路、高速公路、区间道路为廊道，以生态群落、人居群落、产业群落为斑块，集中建设区和分散开发区有机融合，积极践行生态、生活、生产和谐相融的现代化发展模式，努力创造田园、人居、产业魅力独具的城乡一体化典范。开发区建成将形成一心、两廊、三区、四团、五园格局。【一心】即沿开发区中部“一河两岸”位置设立的“综合管理服务中心”。【两廊】即以“卤阳湖大道”为轴线的“现代产业发展走廊”和以“卤阳湖湖面”为轴线的“特色旅游景观走廊”。【三区】即以“现代加工制造业综合园区”为核心的卤阳湖现代产业开发区东区，以“航空产业园”和“管理服务中心”为核心的卤阳湖现代产业开发区中区，以“现代物流园区”、“现代加工制造业主导园区”、“现代加工制造业配套园区”为核心的卤阳湖现代产业开发区西区。【四团】即卤阳湖特色旅游景观走廊沿线的由东向西依次分布的三个居住园区A、B、C以及通用航空产业基地西韩铁路以北的居住园区D。【五园】即“现代加工制造业综合园区”、“通用航空产业基地”、“现代物流产业园区”、“现代加工制造业主导园区”、“现代加工制造业配套园区”。22建设单位基本情况渭南卤阳湖开发建设有限公司是经陕西省人民政府同意批准成立的国有独资公司，实行董事会领导下的总经理负责制，与卤阳湖现代产业综合开发区管理委员会合署办公，实行“一套人马、两块牌子”，实行企业化管理，对外独立法人，是渭南市政府直属机构，以先进的经营理念、管理模式运作，具有一批管理经验丰富，熟悉当地情况，工作热情高、踏实肯干的精英管理人员，为该项目的开发建设和今后的经营发展奠定了坚实的基础。公司经营范围是经营、开发项目区的建设用地；区内城市基础设施项目的投融资和开发管理；参股经营企业。23项目的提出卤阳湖现代产业综合开发区是渭南市建设“新型工业大市、现代农业强市、特色旅游名市、文明绿色新市”的重点项目区之一，渭南市政府将加大农业基础设施建设，积极推进农业产业化经营，促进规模化经营和专业化生产，鼓励发展依托特色农产品的精深加工产业，实现延伸农业产业链、以工促农、以销强农的发展目标，为卤阳湖现代产业综合开发区的全面发展创造了历史性机遇。随着卤阳湖现代产业综合开发区总体规划的完善，和东部片区作为开发一期发展区的规划的完成，为了保证开发区整体开发的品质及树立高标准的开发起点，特选取本项目区域作为东区建设先期工程，为东片区甚至整个开发区的建设和发展提供先期资金、技术、人才、交通条件和科技力量支撑，构筑一个最有利于整个开发区逐渐成熟发展的金融、贸易平台。24项目建设的必要性241项目建设为开发区建设提供服务平台渭南卤阳湖现代产业综合开发区建设以绿色、生态、环保为基调，集现代制造业、现代化工业、现代农业、现代物流业、通用航空、特色旅游于一体，在建设规模、结构、投资、布局上都是渭南地区领衔经济发展的大项目，着力建设现代工业城镇，打造渭北明珠为目的。本项目就是为了作为一个充分、完整的支持和支撑平台而规划与建设的，将伴随着卤阳湖现代产业综合开发区建设的每一步发展，提供信息、物流、技术、金融等服务，为更好地利用资金、吸引高端人才、增强自主创新和自我发展能力提供有利条件。242项目建设是加快开发区现代化建设，促进城市经济增长的必然要求卤阳湖开发区的划分是对渭南市城市发展形态的一次重大调整，有利于更好的建设现代化的新城区，构建组团式城市格局，加速工业化城市化步伐。依据卤阳湖开发区城市总体规划，项目的建设将会进一步强化开发区商业服务设施功能，有力推进开发区发展成为经济强区，为开发区的商业发展提供了空间，是渭南市未来商业经济繁荣的一大支柱产业地区。项目建成后将会为卤阳湖开发区的经济增长贡献力量。243项目建设是开发区长期发展的需要项目建成后将作为卤阳湖现代产业综合开发区重要的金融、贸易、商品服务区域，全面促进开发区发展的结构优化、领域拓宽、功能增强、水平提高，支撑第一、第二产业持续快速发展，满足项目区居民生产和生活的需求。一是坚持壮大实力。整合资源，聚集发展，打造品牌，做大规模，提高产业竞争力。抓住体制和机制创新，发展商贸综合服务业，改造提升传统服务业，努力在金融商贸服务业和消费性服务业上实现新突破，实现开发区整体实力新的跨越。二是坚持优化结构。坚持市场化、产业化和社会化方向，在发展中优化结构，以金融、商贸服务业为重点促进开发区全面发展，发挥服务业特别是金融商贸服务业对经济发展的支撑引领作用，实现产业结构优化升级和发展方式转变。三是坚持创新机制。着力解决制约金融商贸发展的突出问题，深化服务业体制机制改革，顺应市场需求变化，推进理念创新、技术创新、管理创新、业态创新和商业模式创新，充分发挥市场配置资源的基础性作用，促进资源要素合理集聚，推进整个服务中心的标准化进程。四是坚持协调发展。大力培育现代服务业，改造提升传统服务业，实现生产性服务业和消费性服务业协调发展，充分发挥城市金融商贸服务业优势，强化城市对农村服务业的带动和领导作用，创建县域特色服务业，推进城乡基本公共服务均等化，实现服务业的合理布局。244项目建设是促进居民就业，构建和谐社会的需要根据卤阳湖总体规划，项目建设区域将会带动附近居民城镇化建设步伐的加快，农民的就业问题在城镇化建设的过程中较为突出；另一方面大量大中专毕业生需要就业，下岗职工需要再就业。卤阳大道商贸综合服务中心项目的建设，引进国内外商业集团和企业，加快了开发区的建设，为广大居民提供了大量可以安置就业的劳动岗位，创造了大量就业岗位，吸纳安置需要就业的人群，为地方政府减轻了就业压力，更好地为稳定社会、促进社会和谐发展做出了贡献。第三章场址选择及建设条件31场址选择311项目建设地址项目拟建地址位于卤阳湖开发区东片区，卤阳大道与天阳大道什字以东卤阳大道两侧，东侧有渭清公路南北向通过，西侧为朝阳大街，中部有新城路南北贯通。其中卤阳大道南侧234420亩，北侧278411亩，总面积约512831亩。312场址土地类别项目区内现状用地以耕地为主，有少量村民住宅用地，另外还分布有部分盐碱滩地和水塘。项目总占地面积512831亩，是渭南卤阳湖现代产业综合开发区整体规划中的重点金融商贸建设区域，承担着整个开发区建设的支撑平台作用，贯穿了开发区建设的整个过程。32项目建设条件321自然条件1、地形地貌项目规划区位于渭河盆地中段，受新华夏系干扰复合，地表被第四系疏松沉积层覆盖。规划区地势开阔平坦，地形总的趋势是西高东低，由西北向东南方向倾斜，四周高，中间低，明显呈双环型封闭洼地。洼地南缘与渭河三级阶地相接，洼地内开阔平缓，地面比降1/5001/1000不等，项目区位于东滩，东滩又称“内府滩”，海拔高程在37253859M之间，高差134M。2、气候气象项目建设区域属暖温带大陆性季风气候。全年多东北风，次为西北风。四季分明，日照充足，雨量偏少。年均气温145，降水量5218MM，日照22429H，无霜期158220天，相对湿度64，平均风速26M/S。3、土壤和植被土壤类型以轻、中、重盐化潮土和盐土为主，土质粘重，土壤养分低，平均有机质含量0872，全氮00532，碱解氮298PPM，有效磷126PPM。树木以梨树、杨树、柳树等耐碱树种为主，草类以水飞蓟、苍耳、芦苇、青蒿等水生和半水生植物为主。4、工程地质项目场地为中盐渍土地区，水位埋深约11米5米左右，上部地层主要为湖沼相沉积的粉质粘土黄土状土，不存在黄土的湿陷性问题。场地L2层为盐渍土。坦深约75米左右，盐渍土分布广泛。其主要化学成分为硫酸盐与氯盐化合物。地下水对钢筋混凝土或钢结构均有中度腐蚀性。5、水文地下水按赋存条件分为第四系孔隙潜水及岩溶水。第四系孔隙潜水赋存于地表黄土层孔隙内，受大气降水补给，一般井深150M以上，单井出水量1525M3/H。岩溶水赋于奥陶纪石灰岩裂隙内，简称“380奥灰岩溶水”，水量丰富，井深一般在300700M左右，单井涌水量约100M3/H。322建设条件1、供水条件卤阳湖现代产业综合开发区水资源十分丰富，除了丰富的地下水资源，开发区周边现已形成陕西东雷一期、二期抽黄工程。渭北380水系人饮水直供开发区，东雷抽黄可保障工业用水，完全可满足工程用水需求。2、供电条件在电力供应方面，渭南卤阳湖现代产业综合开发区为了配合先期入驻开发区的通用飞机项目建设并兼顾大工业项目的建设，在开发区东侧已完成110KV党睦变电站的修建，已投入运行。同时，开发区邻近蒲城发电站，电力资源充裕。目前，省电力公司拟建蒲城电厂三期330KV送出工程，架设线路沿开发区南边东西穿过，这位西区用电提供了便利条件。3、排水条件规划采用雨、污分流的排水体制。规划在卤阳湖东区和西区各建一座污水处理厂。项目位于卤阳湖现代综合产业开发区东片区，污水统一收集排至东区污水处理厂。4、建筑材料供应条件本项目建设所需的水泥、沙子、碎石、钢材等建筑材料，在项目地和西安附近供应充足，项目实施单位可通过货比三家，择优选购，从市场采购解决。5、交通、通讯条件渭南卤阳湖现代产业综合开发区西区北距蒲城8KM，西距阎良20KM，西北距富平30KM，南距渭南中心城市35KM，距西安78KM，距咸阳国际机场92KM，外围交通便捷发达。西禹高速、渭清公路擦边而过，规划中的渭蒲高速公路在区内穿过。西延、西韩铁路横穿滩区，区内有张桥、钟家、陈庄三个火车站，为工程的顺利实施提供了良好的运输条件。项目区为蒲城县电信局农话网覆盖区，目前有电话用户7200户，宽带用户150户，现装机容量14000门。滇西网络通达每一个自然村，铺设方式为架空方式。第四章项目规划布局41规划原则与规划理念411规划原则1）贯彻落实渭南卤阳湖现代产业综合开发区东片区控制性详细规划，立足新世纪，高起点规划，打造设施配套、功能齐全、富有时代气息的现代化开发区。2）坚持可持续发展原则，在城市总体规划的指导下合理规划，使开发区建设带动城市总体建设进一步加快发展。3）结合开发区性质，合理确定各类用地性质和规模。考虑开发区建设用地发展的弹性，注重各发展阶段的衔接，增加规划弹性，使之具有较强的适应性和可操作性。4）节约土地，节省投资，科学合理规划各项功能用地。5）建立商贸综合服务中心与开发区其他功能分区通畅便捷的交通联系，内外有机结合规划开发区的道路交通体系。412规划理念空间结构综合考虑项目区整体的协调关系，进行合理布局与空间整合，并通过路网结构加强功能区、绿地系统及空间环境的有机联系，以形成整体性强、结构清晰、联系紧密的商贸综合服务中心。根据卤阳湖东片区规划“一带、三园、一区、六组团”的功能布局结构要求，努力建设“一带”功能区，即沿卤阳湖大道形成的开发区商贸服务及景观轴带区域。建设艺术与风格不同的目标客户群，有着不同的购买习惯、文化背景、生活形态及媒体接触习惯，对同一产品的态度持有迥然不同的看法。了解其具体特点，在沟通上形成一对一的对话，将使宣传得到事半功倍的效果，如金融中心要呈现大气、稳重的沟通风格，在设计这一目标客户群时，我们采取稳重大气的沟通风格，使建筑风格现代化，气势雄浑，体现金融业的实力、稳定，映射出时代精神，而服务业类则强调管理的档次及项目的尊贵，在与他们沟通时则有必要采取类似豪宅的沟通手法。使其获得心理上的满足。在尽可能的情况下，能让潜在投资的人只通过风格便能辨认这就是金融中心、商贸中心、或是商品交易市场，从而提高建筑的有效性和实用性。建筑特征与结构金融中心和商贸中心位于项目区的核心位置，定位于甲级写字楼，将为对开发区的发展建设具有关键作用的金融机构、国外大型科技类公司、国内高科技企业以及有实力的中介服务公司提供优质、舒适、方便和人性化的高品位办公用房。项目力求造型优美及尊重人文环境的建筑设计风格。建筑外部应用优美的曲线造型，外立面运用在水平和垂直两上方向弯曲的玻璃幕墙，独特的双曲面结构呈现出强大的视觉冲击力，外墙以玻璃和金属表面构成，使整个建筑的造型具有时代感和吸引力。其中金融中心和商贸中心高40米，是项目区目前已经规划的最高建筑，金融中心在设计上追求高新技术的广泛应用，并充分考虑最终使用者的需要。独特的定位、优越的地段与极具特色的设计使金融中心成为卤阳湖开发区的标志性建筑，在为客户提供高档、优质、人性化办公空间的同时，也成为都市中美丽的风景。42项目开发定位项目拟建地址位于卤阳湖开发区东片区，卤阳大道与天阳大道什字以东卤阳大道两侧，总占地512831亩，拟建设金融中心、商贸中心、客运站、大型服装城、小商品交易中心、“一村一品”特色农产品批发市场、建材批发市场等主体工程，作为开发区建设的服务平台。43主体工程布局与功能要求431平面布局要求1、充分利用地形、地势、工程地质及水文地质条件，合理地布置建筑物、构筑物和有关设施，并应减少土（石方工程量和基础工程费用。2、结合当地气象条件，使建筑物具有良好的朝向、采光和自然通风条件。高温、热加工、有特殊要求和人员较多的建筑物，应避免西晒。3、防止有害气体、烟、雾、粉尘、强烈振动和高噪声对周围环境的危害。4、合理地组织货流和人流。5、使建筑群体的平面布置与空间景观相协调，并应结合城镇规划及厂区绿化，提高环境质量，创造良好的生产条件和整洁的工作环境。432总平面布置渭南卤阳湖现代产业综合开发区卤阳大道商贸综合服务中心建设项目将沿卤阳大道两侧进行布置，本项目主要由金融中心、客运站、小商品交易中心、特色农产品批发市场、商贸资讯中心、大型服装城、建材批发市场组成，其中金融中心、客运站、小商品交易中心、特色农产品批发市场位于卤阳大道北侧，商贸咨询中心、大型服装城、建材批发市场位于卤阳大道南侧，功能分区鲜明，布局合理。根据渭南卤阳湖现代产业综合开发区东片区控制性详细规划，商贸中心内部道路均为开发区内次干道，采用水泥路面，各功能分区均设置停车位。同时项目区内将将进行绿化美化环境设施，绿化引入有机环境的概念，采用点、线、面相结合的手法，将各绿化景点有机的联系起来。在项目区四周设立绿化隔离带，以便降低噪声和汽车尾气对环境污染。总平面布置应根据建设布局、建筑防火、安全卫生、交通运输等各类设计规范要求及节约建设用地、合理使用土地等原则。433功能要求（1）金融中心金融中心主要租户包括国内外银行、保险公司、证券机构、金融集团、会计师事务所、金融时报社、中心商场、星级酒店等机构。金融中心建筑意向图见图41。图41金融中心主要功能有清算和支付功能、融资功能、股权细化功能、资源配置功能、风险管理功能、激励功能、信息提供功能。建设卤阳大道金融中心实际上就是以区域金融中心来带动和支撑卤阳湖开发区经济的发展，进一步推动区域产业结构的调整与优化。（2）商贸中心商贸中心的主要租户包括娱乐业、酒店业、国际咨询机构等企业集团和社会团体，为企业提供与商业有关的信息以及提供协助商业运作的工作。商贸中心建筑意向图见图42。图42商贸中心（3）客运站客运站的主要任务是安全、迅速、有秩序地组织旅客乘车、下车，便利旅客办理一切旅行手续，为旅客提供舒适的候车条件。客运站的布局应有利于旅客和车辆的流线。旅客一般都是经过广场、售票厅、托运厅、候车厅、检票口、站台等，这条流线应力求短捷，避免各区旅客相互干扰。客车的流线则是进站、下客、清洗、加油、停放、调车、上车、出站，要求车辆进出口大门分设，减少干扰，洗车台、加油站应顺序布置。客运站客运站主体建筑平面主要由候车厅、售票厅两大部分构成。按两者的相互位置分为沿马路一字布局，称为“一”字形，立面宏伟，但占用街道过长，立面处理费用较高。若候车厅、售票厅相互垂直布置呈“T”字形可突出临街部分，采用高层，满足城市建设的要求，根据旅客流线，这部分应为售票及综合服务之用，而候车厅则可用单层伸入内院。在交叉路口设站时，可用“L”字形。（4）大型服装城拟建的大型服装城将是渭南地区规模最大、装修最好、配套最完善的中高档时装批发中心，渭南市大型综合商业中心。在时装城内经营时装的业户将有500多户，囊括全国各地的服装企业和厂商。它既是中、高档服装的现货批发、零售中心，也是服装品牌连锁加盟中心。建成后日均客流量可达数万人，服交会期间日客流量可高达十万余人。根据大型服装批发市场的需求，时装城内需建立一套完善的服务机制；如电子信息平台、商务中心、银行服务、服装设计中心、时装展示中心及导购、礼仪等配套服务。为进驻服装城的业主和顾客，提供一个安全、舒适的购物环境。服装城（5）“一村一品”特色农产品批发市场渭南一村一品集苹果之乡、酥梨之乡、花椒之乡之美誉，举柿子村、蔬菜大棚村、西瓜村、冬枣村之盛状，更有皮影专业村助兴；它养肥了“八鱼”，喂壮了“石羊”，唯关中腹地、农业大区渭南市不负盛名。一村一品”产业呈现出良好的发展态势。（6）建材批发市场拟建建材批发市场是集家装、家具、建筑材料、装饰为一体的大型建材批发市场。市场内全部建筑采用钢结构构建，建筑主体采用象征着青春、活力、时尚的橙色，监控系统、空调系统、烟杆报白水苹果韩城花椒警、消防栓、喷淋等消防装置一应俱全，并对全部展厅进行吊顶、隔断等精装修工作。本着适应渭南地区居民的需求，服务百姓生活的需要为宗旨，构建渭南地区最具规模的融家装、家具、建材为一体的综合批发市场，开启一站式购物的新纪元建材批发市场家具展区第五章项目建设规模与建设方案51建设规模项目总占地512831亩，总建筑面积约3065459平方米。主要建设内容见下表主要建设内容占地面积（亩）建筑面积（万M2）金融中心66888026商贸中心87728772客运站6000280大型服装城85094538小商品交易中心60703238“一村一品”特色农产品批发市场57183050建材批发市场51592751以及停车场、道路、广场、绿地等辅助工程并完成给排水、供电、消防、室外管网等配套工程及相关设备购置与安装等。52主体工程建设方案金融中心建筑面积8026万平方米，高5层，采用钢筋混凝土结构，建地下停车位720个；商贸中心建筑面积8772万平方米，高5层，采用钢筋混凝土结构，建地下停车位354个；客运站建筑面积0280万平方米，高1层，采用钢筋混凝土结构；大型服装城建筑面积4538万平方米，高2层，采用轻钢结构；小商品交易中心建筑面积3238万平方米，高2层，采用砖混结构；“一村一品”特色农产品批发市场建筑面积3050万平方米，高2层，采用砖混结构；建材批发市场建筑面积2751万平方米，高2层，采用砖混结构。53配套设施建设531绿地、停车场、道路、广场等建设本项目绿化设计主要布置绿化座椅、景观灯等，以达到防止污染、净化环境、美化园区的目的。项目绿地面积2821万平方米；本工程道路工程的设计，力求骨架清楚，内外联系方便，同时满足消防要求。停车场的布置充分利用地形，设置分散停车位，本工程停车场，道路，广场等面积2636万平方米，水泥地面。532给水净水项目区用水由卤阳湖净水厂提供，引入管沿卤阳湖大道两侧敷设，主干管设计管径为2DN350。区内净水主管以环状布置为主，以确保供水安全，管道埋深均在冻土深度以下。533排水据卤阳湖现代产业综合开发区总体规划20072025，规划采用雨、污分流的排水体制。排水管网的铺设沿路行走，尽量处于人行道下部，由于项目区地势平坦，地下水位很高，对区域排水相当不利。规划雨水管道收集雨水后尽量就近排入排碱渠。污水工程采用DN400DN1000钢筋混凝土管，污水统一排至东区污水处理厂。534供电项目区根据卤阳湖现代产业综合开发区总体规划20072025要求，东西两侧将设置无人值守10KV开关站、10KV箱式变电站及10KV变配电站。各级线路原则上敷设于道路两旁，与电信线路分侧布置，新建电力线路根据总体规划安排布置在道路东侧或南侧。535供热热水锅炉一次网热水温度为13080，二次网为9570，一级管网接至各单位或居住小区的热力站或换热站，然后由二级管网送至不同热用户。供热管网枝状布置，主要采用有补偿直埋敷设，在主要路口等重要地段，根据情况分别采用管沟，顶管及开槽直埋敷设方式。536供气根据卤阳湖现代产业综合开发区总体规划20072025，项目区燃气气源为陕北天然气，规划区燃气管网以环状与枝状结合的形式布置，燃气管道埋地敷设，管道埋深在最大冻土深度以下；管道应尽量布置在人行道下，并应符合安全防护距离要求；燃气管道的设计、施工应严格按国家有关规范执行，并应由相关专业部门组织设计施工。537消防设施根据城市消防规划建设管理规定，结合项目区实际情况，消防供水管网采用环状布置，管径不少于250MM。消火栓的布置按间距不大于120米，保护半径不超过150米的原则布置，各企业内部按防火规范设置室外消火栓。长度大于150米的沿街建筑或总长超过220米的建筑内必须规划建设不小于40M40M的消防通道，消防通道上所有井盖均应为承重井盖。538管线综合规划1、地下工程管线从道路向道路中心方向平行布置的次序，依次为电信电缆、电力电缆、燃气管线、热力管线、给水管线、污水管线、雨水管线。2、规划将所有强电线路如中压配电线路、低压配电电路、路灯线路等统一在强电管沟内，所有弱电线路如电信、联通、移动、有线广播电视等线路统一在弱电管道内。3、在安排各种管线的空间位置时尽量在竖向上错开，污水管道应在其他管道之下。在管线发生交叉时，按照压力管让重力管，小管径让大管径，易弯曲让不易弯曲，临时让永久，工程量小让工程量大的原则处理。4、控规对各种地下工程管线的敷设位置和占地宽度进行了规划控制，如果有控规未涉及的工程管线需埋地敷设，其敷设位置和占地宽度，应严格按照国家、行业现行标准、规范和规定的有关要求执行，并应征得当地规划主管部门的同意。第六章节能节水措施61节能标准和规范1、中国节水技术政策大纲；2、陕西省人民政府关于印发陕西省行业用水定额的通知（2004）；3、民用建筑节能设计标准；4、民用建筑节能设计标准陕西省实施细则；5、陕西省人民政府办公厅关于进一步推进墙体材料革新和推广节能建筑的实施意见（陕政办发200586号）；本项目为一般建筑项目，项目资源消耗主要是土地、水资源、电力及天然气。项目设计方案遵循中、省相关节能政策及规范标准，符合国家“十一五”规划提出的建设节约型社会的基本要求。62节约能源的原则及要求节约能源是我国经济建设中的一项基本国策。节约能耗、降低成本的各项措施能降低市场的运营成本，而且给社会、环境也带来了一定益处。本工程节能设计的专业有通风、电气、供水及建筑等。根据中华人民共和国节约能源法，本项目工程节能原则应从辅助设施及建筑材料两方面考虑。621设备选型选用国家推广的节能设备，各设备设施之间应相互配套对应，避免大马拉小车等耗能现象。622能力预留物流园区的配套设施应综合考虑，在供电、供热、空调等设施等方面可适当考虑园区下一步发展，进行能力预留，但一定要科学、合理、适中，以减少无为的能耗。623建筑材料建筑围护墙选用新型材料，减少建筑物热能消耗，从而降低相关辅助设施的运营成本。63节能措施根据开发区总体布局和发展规模，从用户构成、经济发展、能源结构、生态要求等方面分析，本着改善用能结构，优化能源品质，提高优质能源的使用比例，用能方式以节能、单位产品低能耗、无污染为主的原则。1、根据国家民用建筑节能的设计标准及有关本地区的节能法规进行设计开发；采用先进成熟的节能技术和节能产品，保证节能设计质量。2、施工单位必须按照建筑节能设计标准组织施工，施工图审查机构在审查建筑工程项目时应当将建筑节能设计作为施工图审查的必审内容，对违反建筑节能设计标准的项目，不得审查通过。3、监理单位应当按照节能标准、节能设计对工程实施监理。4、在墙体建筑方面，应逐步禁止使用其他黏土制品墙体材料，应用目前新型墙体材料，如普通混凝土小型空心砖块、轻集料混凝土小型砌块、石膏砌块和条板、非黏土类烧结砖、轻质墙板复合保温墙板、整体式墙板、高掺量的利废制品、其他不含黏土成分的新型墙体材料。充分运用市场经济手段，发挥投资税收、价格等经济政策的引导手段，鼓励工业废弃物的循环利用，限制黏土资源的过度消耗，推进墙体革新工作和节能建筑的发展。5、改善外围护构件的保温性能，尽量避免热桥，同时采用新技术，加强外墙保温。如复合夹心保温墙体、外贴聚苯板保温墙体等。改善门窗设计，尽可能将窗面积控制在合理的范围之内，采用高效节能玻璃加强密封，尽量减少热量损失。6、采用合理建筑物体型系数一般情况下，体型系数每增加001能耗将增加25。因此，在建筑物平面设计应在满足建筑物功能要求的前提下，降低建筑物体形系数，以达到节能目的。7、充分利用太阳能、地下能源、风能等应用技术和产品，在建筑物的建设方面，尽量选择南北朝向，充分利用太阳能。事实证明，建筑物南北朝向比东西朝向建筑耗能要少。8、大力推广遮阳与通风设施应用技术和产品。以减少因降温需要空调的能耗，达到节能目的。64节水措施1、提倡科学合理节水，尽量选用节水型配套设备和卫生洁具，在项目设计阶段，应对选用的用水器材和排水设施进行认真审查，在工程建设期间，对使用不符合节水规定器材的工程不予验收。2、建立完善的节水规章制度，实施节水目标责任制，节约设备用水和生活用水，严禁跑、冒、滴、漏和长流水等一切浪费水的现象。3、合理利用水资源，空调冷却用水应循环使用，绿化用水、场地清洗水等可充分利用用后的回收水，尽量提高水资源的循环利用率。65建立节能机构、加强节能管理在项目前期工作领导小组办公室下设节能办公室，后勤服务配套设立节能管理人员，制定节能管理措施，定期监督检查，使节能措施落到实处，发挥其应有的作用。第七章环境影响评价71环境现状根据卤阳湖现代产业综合开发区总体规划，本项目所处区域为工业、居住区等。根据实际环境调查和环境保护部门公布的环境质量报告，项目所在区域环境质量良好，空气环境质量满足区划的大气环境质量二类功能区标准；声环境达到区域环境噪声标准的类标准；区内无工业废水、烟尘、有毒物等污染源及污染物排放企业。72环境保护设计依据1、中华人民共和国环境保护法；2、建设项目环境保护管理条例；3、地表水环境质量标准GB38382002；4、环境空气质量标准GB30951996；5、城市区域环境噪声标准GB30961993；6、建筑施工场界噪声标准GB125251990；7、污水综合排放标准GB89781996；8、锅炉大气污染物排放标准GB132712001。9、工厂企业厂界噪声标准CB11234690二级标准73施工期的环境影响731大气施工期的大气污染物主要是地面扬尘污染，主要来自三个方面土方的挖掘扬尘及现场堆放扬尘；建筑材料包括白灰、水泥、沙子等搬运和搅拌扬尘；来往运输车辆引起的二次扬尘。732污水施施工期废水主要来自以下几个方面施工人员排放生活污水；施工机械机修以及工作时油污跑、冒、滴、漏产生的含油污水；混凝土搅拌产生的施工废水。733噪声施工期的噪声主要可分为机械噪声、施工作业噪声和施工车辆噪声等。734固体废物施工期产生的固体废弃物主要包括施工人员的生活垃圾、施工废渣土及废弃的各种建筑装饰材料等建筑垃圾。74运营期的环境影响741废水主要为项目区产生的生活污水。742生活垃圾运营期间的固体废物包括生活垃圾及商业固体废弃物等。743噪声运营期噪声主要为交通噪声，商业活动噪声等。75环境保护措施751施工期环境保护措施1、水污染控制措施施工期废水产生量较少，主要污染物为SS,对施工生产废水应进行就地沉淀处理后循环利用，施工生活污水应进行小型二级生化处理系统处理后排放，施工材料如沥青、水泥、油漆等化学品应远离地面水，以防外溢污染地面水；工区所积雨水应排至开发区雨水管道。2、大气污染控制施工中应加强管理，对运送散体物质的车辆应用篷布盖严，尽量减少运输过程中产生粉尘污染；正在施工的工地应经常洒水，以达到降尘、抑尘的目的；沿线附近有少量居民区，混凝土的搅拌应远离居民区敏感点，并设于广场中间位置。3、噪声污染控制对施工期产生较大噪音的设备合理布局，对强声源的设备采取隔音、消声措施，使其达到GB1252390建筑施工场界噪声限值。4、固体废弃物处理对施工期产生的建筑垃圾合理堆放，定期清运至垃圾处理厂；合理安排工期，尽量缩短工期以减轻施工对周围环境的影响。752运营期环境保护措施1、水污染控制措施项目正常运行时产生的废水主要为生活污水，经化粪池和沉淀池处理后，由项目区污水管网排入卤阳大道污水干管，最终排入渭南卤阳湖现代产业综合开发区污水处理厂，不会对周围环境及受纳水体造成大的影响。2、固体废物处理项目通过制定并实施垃圾清扫、收集、清运的管理制度，保证项目区环境的优美；并设置垃圾筒，采取分类堆放，最后由管理人员定期集中收集后，由环卫部门统一处理，对周围环境影响较小。3、运营期噪声治理措施商业活动应尽量少用高音设备，对周围敏感区建造防护措施。建设单位应合理布置噪声设备及排风口的位置，使其噪声值应满足城市区域环境噪声标准（GB309693）昼间70DB（A），夜间55DB（A）。76环境影响结论该项目所产生的固体废弃物、废水及废气等污染物，按照国家有关规定进行科学综合治理后，均达到污染物排放标准，对环境不造成严重污染，项目建设是可行的。第八章消防与劳动安全81消防811设计标准1、建筑工程消防监督审核管理规范（中华人民共和国公安部第30号）；2、建筑设计防火规范（GBJ1687）；3、火灾自动报警系统设计规范（GBJ11688）。812消防等级确定本项目主体建筑为单层或多层建筑，耐火等级为二级，室内按要求须设有消火栓，室外须设消防栓。813室内消防系统室内消防系统采用与生活用水系统合并使用的消防给水系统。室内消火栓应每层均设，且设在明显易于取用地点，栓口离地面高度15米，其出水方向向下。消火栓栓口直径为65毫米，衬胶水带长度为25米，水枪喷嘴口径19毫米，消火栓处均设置启动消防水泵的按钮。检验消火栓设于顶层屋面，室内消防管道成环，设2条进水管与室外环状网相连接。消防给水管道采用给水铸铁管，胶圈接口，消防竖管在屋面各自连接成环状管网。814室外消防系统室外消火栓的布置应满足室外消火栓间距不超过120米；消火栓距路边不超过2米，距房屋外墙不超过5米。消防管道阀门均为常开，均采用有明显启闭标志的蝶阀。室外消防给水管道自成环状连接，用水量为25L/S，与蓄水池、加压泵相连。各建筑物周围预留不低于4M宽环形消防通道。815其它消防措施建筑内各层均设置通风排烟系统及疏散照明系统。建筑内部设双向疏散通道，在数量、疏散间距、疏散宽度上均满足建筑防火要求。预防火灾，增强消防意识。除在硬件设施建设上加强火灾防范外，必须定期对人员进行消防知识技能培训，组织消防演练，经常检查消防器材。82劳动安全821项目建设中主要危害因素粉尘在施工过程中产生多种粉尘，主要包括矽尘、水泥尘、电焊尘、石棉尘以及其他粉尘等。噪声在施工过程中产生噪声，主要是机械性噪声和空气动力性噪声。高温建筑施工活动多为露天作业，夏季受炎热气候影响较大，少数施工活动还存在热源（如沥青设备、焊接、预热等），因此建筑施工活动存在不同程度的高温危害。振动部分建筑施工活动存在局部振动和全身振动危害。其他因素许多施工活动还存在紫外线作业、电离辐射作业、高气压作业、低气压作业、低温作业、高处作业和生物因素影响等。82安全防护措施1、建立安全领导小组。确定渭南市中心医院院长为小组组长，全面负责项目建设期安全工作。2、施工过程中，工程开挖较多，应加强安全管理，及时采取防护措施，防止跨塌陷落滑坡事故。应按规定设置警示标志，防止行人车辆陷落事故。3、要求电工对电源、插头定期检查，消除一切安全隐患。4、特殊工种的工作人员，必须执证上岗。5、制定事故应急措施，以便发生事故时操作人员能及时处理事故并安全疏散。6、加强安全教育对新入职或岗位调换的职工必须经过三级安全教育后方可上岗。第九章项目管理与组织机构91项目管理911项目管理原则1、坚持精心组织、精心设计、精心实施、精心管理的原则；2、先规划、再设计、后施工的原则。912项目管理制度本项目建设过程中，将严格按照国家建设程序办理，实行工程质量领导负责制度、项目法人责任制度、合同管理制度、工程监理制度和竣工验收制度，以确保项目的顺利实施和工程质量。本项目建成后，将严格按照国家有关规定和批复的建设内容进行竣工验收，竣工验收合格后才能交付使用。此外，在项目实施的过程中要加强项目的档案管理工作，从筹划到工程验收各个环节的资料都要按照国家有关规定收集、整理和归档。913项目实施方式1、组成精干、高效的实施班子，分工负责抓好项目建设的组织、计划、招标、施工、验收等工作，并同时做好协调工作，保证项目顺利实施。2、采取单体工程同步施工、平行交叉的作业方式，缩短建设周期。92项目组织机构921机构性质渭南卤阳湖现代产业综合开发区管理委员会，为渭南市正县级政府机构，全面负责项目区的规划、建设和管理工作。项目实施单位是渭南卤阳湖开发建设有限公司，公司是渭南卤阳湖现代产业综合开发区管理委员会作为出资人而设立的具有独立法人资格的国有独资企业，具体负责项目的贷款、招标和建设工作。922机构定位和职责渭南卤阳湖开发建设有限公司的职能定位是作为渭南卤阳湖现代产业综合开发区开发的融资主体、建设主体和引导产业发展的投资主体。渭南卤阳湖开发建设有限公司的主要职责是基础设施建设，市政配套管理服务、房地产开发和企业投资等。923机构设置渭南卤阳湖开发建设有限公司实行董事长负责制，下设资金财政部、工程技术部、合同预算部、办公室和土地储备部。组织机构图如下合同预算部工程技术部资金财务部办公室土地储备部董事长副总经理副总经理总经理924人力资源配置本着科学合理和精干高效的原则，根据工作职责和机构设置，渭南卤阳湖开发建设有限公司设董事长1名，董事2名。根据公司发展进展情况，人员逐步到位，保证公司各项工作顺利进行。925劳动制度和工作制度渭南卤阳湖现代产业综合开发区管理委员会人员实行委派制和招聘制相结合的劳动制度。主要管理人员实行委派制；其他人员实行招聘制，根据国家有关规定，管委会与受聘人员签订试用合同和正式合同。渭南卤阳湖开发建设有限公司人员实行招聘制的劳动制度，从全国公开招聘。人员薪酬实行岗位工资和年薪制相结合的工资制度，实行每周5天，每天8小时的工作制度。第十章项目招标101招标范围本项目的招标范围包括设计、施工、施工监理、设备供货等项。本项目的招标活动，应采取委托给有资质的招标代理机构代理进行。102招标程序根据本项目质量要求高，施工难度大，以及建设项目分项规模和建设要求，在招投标过程中必须遵守如下程序。1、经上级主管部门批复同意后，由招标代理机构在国内媒体上公开发布招标公告。2、有意愿的投标人或组织在招标文件开始发出之日起30天内按照规定的要求报送资格预审文件，通过资格预审的投标人或组织方有资格购买标书。3、通过资格预审的投标人或组织在接到通知后15天内到指定地