08年上半年苏州住宅市场调查报告

楼市观望气氛虽然逐渐浓郁上半年均价仍近七千元大关08年上半年苏州住宅市场简析根据房秀网（长三角地产网）相关数据统计显示今年上半年（16月份），共成交住宅套数17779套，同比去年上半年26901套下降了9122套，降幅约为34，平均每月成交2963套；成交住宅总面积1994707平方米，同比去年上半年3287482平方米下降了1292775平方米，降幅为39，平均每月成交住宅332451平方米；成交均价6915元/平方米，同比去年上半年5520元/平方米上涨了1395元/平方米，涨幅为25。07/08年上半年成交套数、面积、面积统计一月二月三月四月五月六月07年每月成交套数34352028499443566815527308年每月成交套数31171868274328583963323007年每月成交面积42533327045757307152627780911468323008年每月成交面积37523718445029022433122342266236091107年每月成交均价51305102491156905853643608年每月成交均价67635664683276067157746907/08年上半年成交套数对比01000200030004000500060007000800012345607年08年07/08年上半年成交面积对比010000020000030000040000050000060000070000080000090000012345607年08年07/08年上半年成交均价对比01000200030004000500060007000800012345607年08年从以上几组数据相比较不难看出，08年上半年的住宅成交套数和面积同比去年上半年都有不小的下跌，跌幅分别为34和39，而住宅的成交均价却同比上涨了25，这说明楼市的观望气氛逐渐浓郁起来，购房者挑选房源的周期逐渐变长，也越来越谨慎。今年上半年，随着银行储备金率的提高、第二套住房贷款的限制、股市大跌等一系列经济因素的影响，同时随着传统“红五月”以平淡收场都对今年的房地产市场产生了不小的冲击，最明显的表现为成交套数和面积的下跌。但是苏州楼市的购房刚性仍然存在，全国许多地产大鳄也十分看好苏州的房地产市场，2007年的两次大的市区土地热拍就可看出，也正是由于这个原因，外地开发商进入苏州房地产市场的门槛逐渐提高，土地成本逐渐变大也使得现在苏城住宅市场成交均价已近7000元/平方米关口。由于市场成交持续低糜，为了尽快打消消费者的观望心理，抑或是为了缓和日渐紧张的资金链，开发商也频出优惠，一出出促销的好戏在近期接二连三的上演。万科金色家园诚意金2万抵4万；香城花园四期颐园存2万抵5万；鑫苑国际城市花园诚意金1万变2万；雅戈尔潇邦预约最高优惠达35000元等等，同时，成交量低糜也影响了银行房贷量开始下滑，虽然部分银行在公众场合仍称“严格执行第二套房贷政策”，但是个别银行在实际操作中已经存在了一些放松第二套房贷的措施。有业内人士分析，苏州“第二套房”贷款悄然放松这一现象应该不是偶然产生，这与目前整个的苏州房地产持续低糜有很大的关系。“下半年，银行房贷说不定会有更多的松动迹象出现。”纵观整个上半年16月份的成交均价来看，4月份成交均价为76059元/平方米，为上半年最高，主要是经过春节长假和前期客户的长期积累，使得在4月份房地产市场有了一个爆发，同时4月份所推房源中也不乏高档别墅和公寓项目，如星屿仁恒、海尚壹品坡语组团等。而二月份成交均价则定格在了56639元/平方米，也是上半年仅有的均价破“6”的月份。08年上半年园区住宅市场简析房价大幅上涨购房者持币观望08年上半年园区成交统计园区成交套数成交面积（平方米）成交均价（元/平方米）一月602798293290071二月231268127195098三月823891951785983四月9341146482828746五月932113679991135六月91911033802883784合计44415345033288923优越的地理位置和完善的规划，注定了园区成为苏州楼市的领头羊，它的住宅成交量也牵动着苏州的住宅市场的走势。2008上半年园区成交住宅套数为4441套，成交面积为53450332平方米，成交均价为88923元/平米，与去年上半年成交20361套相比，成交套数明显下降，不到去年的四分之一，同样，成交面积也大幅下降，去年同期指数为2586851平方米，而08上半年的成交面积仅为53450332，相差将近五倍。另一方面，房价继续看涨，从去年同期的成交均价7338794元/平方米一路彪升到88923元/平米，价格每平米上涨了1553506元，涨幅为21。一月和二月，成交套数、面积严重下挫，其领头羊的地位也岌岌可危。二月因为受到春节长假的影响，套数和面积都不是很高，但因为园区的别墅项目较多，所以均价一直处于较高的状态。到了三月，住宅成交量有了明显的回升，一跃成为苏州城市成交的主力军，这与开发商一系列的开盘活动是分不开的。四月到六月，成交套数和面积差异不大，较之平稳，成交均价在九千左右徘徊，相比去年上半年，可以明显看出楼市价格经历了很大的变化，房价上涨速度非常之快。开发商们的销售策略也发生了些许变化，减少开盘房源数量，面向的消费人群更具有针对性等等，以此来带动有些冷清的楼市。值得一提的是，五月份三天的住博会，近百余楼盘的亮相再加上促销的种种优惠措施，使得园区的住宅成交量得到了数月以来的大幅提升，但随着住博会的热度冷却，成交量又有了明显的锐减体现。购房者们不再盲目跟从，大多采取了持币观望的态度，使得六月的园区住宅市场处于一种不温不火的状态。但是，投资商依然对园区这块黄金地段抱着极大的兴趣，大批知名开发商的不断加入，使得园区逐渐成为了寸金寸土的地段，其楼盘特征也逐步向高端和国际化发展，加上合理的开发规划，未来城市轻轨的开通，金鸡湖和独墅湖两个天然湖泊的遥相呼应，相信园区依然是购房者的首选区域，此区域的升值潜力也是不可估量。08年上半年新区住宅市场简析中小户型成为市场主流中低价位房源主导市场08年上半年新区成交统计一月二月三月四月五月六月成交套数套607305296542678471成交面积平方米6030275269246129290295203734657664777661成交均价元/平米616024697462288766017560683675408年16月新区共计成交住宅类房源2899套，与去年16月区域成交总量（2872套）相比基本持平；08年16月新区住宅成交总面积2820976平米，相较去年16月（3401638平米）减少580662平米，降幅1708年16月新区住宅成交均价6085元/平米，相较去年16月（492272元/平米）上升116228元/平米，升幅2361。1、2月份由于政策性房源的大量签售，新区住宅市场受春节影响不大，成交相较去年同期有所增加，但是成交均价则跌入谷底；3月份政策性住房大量退出市场，成交量急速滑落，均价则开始回升；5、6月份随着传统楼市旺季的到来，区域内各大项目纷纷开盘放量，供应充足，成交量又开始上涨。总体来说，新区08年16月份住宅市场主要呈现三大特点“中小户型成主流”、“北部渐火热”、“中低价位房源主导市场”。新区08年16月平均单套成交面积973平方米，从每月成交情况同样可以看出，中小户型是今年上半年新区住宅市场的主流。目前新区在售房源中绝大部分都以中小户型为主北部的“惠泽云锦城”高层项目（90135平米）、“新创理想城”二期小高层（60140平米）、“浒新金榈湾”小高层和多层（84129平米）、新港名墅幸福郡（45、98平米两种户型）；中部的鑫苑国际城市花园（6090平米）、铂客（120平米左右）；南部的今创启园（5090平米、中锐山水映象（56130平米）等等。中小户型相较大户型来说，购买成本和使用成本较低；而且在目前的市场形势下，中小户型的投资风险也会比大户型低很多；另外，国家的宏观调控中明确表明“90平方米以内户型占70”的政策方向种种优势面前，中小户型在新区走俏也是在情理之中。随着狮山路CBD，塔园路，长江南路等南部住宅板块的逐步饱和，新区住宅市场的发展渐趋向北部。北部相对于南部工厂少，生态环境要好。位于浒墅关开发区内、投资1亿元的大白荡生态园，建成后将是苏州首座城市生态公园，依托其自然生态的优势，周边别墅类项目相继崛起。除已较为成熟的别墅社区“新港名墅”外，由一座别墅群落和5幢高层组成“惠泽云锦城”也在如火如荼的建设中，目前项目高层已开盘。虽然生态环境相较南部要好，但是北部在区域环境成熟度，商业、娱乐、教育等生活配套设施上又与南部存在一定差距，因此住宅的价格相较南部处于中低水平。正是凭借这一价格优势，新区北部吸引了许多中低收入群、特别是首次置业者的青睐。“新创理想城”、“浒新金榈湾”数次加推，“新港名墅幸福郡”开盘即遭遇抢购，就是最好的证明。总体来说，目前新区北部住宅市场的发展还处在起步阶段项目不多，居住水平和氛围都与南部存在较大差距。但是随着北扩西进政策的逐步落实，沪宁城际铁路的开通以及区域环境和配套设施的发展，北部的区域价值将得到大大提升，北部住宅市场的潜力将不可同日而语。随着区域环境的日渐成熟，新区住宅类商品房的价格也是水涨船高。位于新区CBD的精装公寓项目“新地国际公寓”起价15000元/平米，竹园路上的“君地风华”每平米卖到了9000元以上，相离不远的“今创启园”每平米也接近了8000元左右。但是就六月而言，主导新区市场的仍是那些处于中低价位的房源。新区08年16月住宅市场成交均价为6085元/平米，虽然相较去年同期有很大提高，但是与全市其他区域相比，仍处于中低水平。除受到政策性住房入市的影响外，六月里新区多个项目的低价入市也对拉低区域住宅价格起到了关键作用别墅区内的高层组团“新港名墅幸福郡”六月开盘均价仅5000元/平米，而惠泽云锦城一期所推高层房源更是低到了4380元/平米。在本月多次加推的“浒新金榈湾”高层均价也仅4900元/平米，多层5400元/平米；新区水产城附近的“新创理想城”二期小高层均价5400元/平米，而且还是准现房房源。另外值得一提的是，新区中部滨河路上的“鑫苑国际城市花园”以及长江路、何山路交汇处的“铂客”六月相继开盘，虽然均价高达8000元/平米，但由于两项目地理位置、周边配套都较优越，仍然取得了较好的销售成绩。六月份开始，新区住宅市场成交逐步向中部集中，成交均价也开始逐步回升。08年上半年吴中区住宅市场简析于变幻中渐趋于理性宏观调控亦渐显效应08年上半年吴中区成交统计1月份2月份3月份4月份5月份6月份成交量套881197292338516377成交面积平方米12957012374684315025260117252785263945成交均价元/平米663786543373299845438026879216吴中区08上半年1至6月份楼市走过了一个富有趣味曲线的轨迹历程,也正鲜活地反映了08年上半年来的市场变化经历了楼市12月份的大幅骤降后吴中区在上半年随后的几月份里也走得比较缓慢与正常,略降略涨之间看似无常却趋于理性,这也正反映了国家对楼市的宏观调控效应渐渐显现出来从2月份开始,吴中区楼市不论成交量还是成交面积以及均价均三管齐“下”,皆爆出楼市入冬以来的最大跌幅,幅度之大以及速度之快预示着楼市正处于拐点风口浪尖上,抛开年关与08雪灾的影响,从2月份开始逐步笼罩起楼市低靡气氛,而这也似乎让人们捕捉到了楼市变化的点点气息而又从3月份开始吴中区不论成交量与成交均价等双双全线上扬,短暂期间内让人看到了楼市复苏的些许希望,而也是在这月份里成交均价突破6000大关爬升至了73299元/平米紧接着,4,5月份里吴中区楼市各方面全线奏凯,且成交均价亦从7000元大关攀升到了84543元/平米的历史最高度,8字头高位运行的成交均价显现出了楼市逐步回暖与复苏的强烈信号但是,随着6月酷热夏日的到来,楼市的惨淡突然袭击吴中区,给原本憧憬中的火热6月浇了一盘通体凉水,成交量与面积回归至4月水平,成交均价也跌破8000大关但变化幅度较小,楼市反应渐于理性与正常纵观上半年吴中区的反应变化,造成楼市骤然低靡受整体苏州大市场范围影响较深,而在随后的几月份里楼市渐有起色,亦跟吴中区活跃的别墅市场有关,充盈的别墅项目支持起了成交量与成交面积的涨势,最值得注意的便是借助丰富的别墅发展,吴中区成交均价均呈水平递进上扬,从3月历史性突破7000元/平米到4月攀升至84543元/平米,只是仅仅用了短暂的一个月而已,不得不惊叹吴中区的别墅发展现状每一月份里别墅都是层出不穷般涌现出来,如热销的锦和水岸清华,太湖高尔夫山庄,温泉1858,西山恬园,现代园墅,澄湖水岸,石湖庭园与如今热销的石湖华城湖郡等等,形态丰富特色各异的别墅对本区域成交均价上涨起到了推波助澜作用别墅活跃也正透露了该区域楼市公寓类市场发展的一个瓶颈,楼市惨淡跟公寓房源面市的缓慢存在着一定关系,而在上半年里4,5月份是一个特殊阶段,该两月公寓类房源的大量上市活跃了吴中区楼市并对均价上升起到了一定牵引作用,如玫瑰99的开盘热销,越湖名邸的盛情加推等等都吸引了人们聚焦而来的眼光可惜在随后的6月份里,整整一月近乎去化了公寓房源的市场效应,加上新推房源的稀少造成了6月份成交量与成交均价的双双下挫,犹如昙花一现般的吴中区公寓类房源只能在惨淡中独自等待7月份的到来楼市持续观望与低靡或许会影响楼市的慢慢复苏回暖,国家宏观调控效应也会更加显现,但不会影响房地产行业的自救与市场的理性发展,未年吴中区的楼市依然会在平稳中得到逐步发展即将7月开盘上市的吴中地产石湖华城多层项目或许会是一个信号江苏实力品牌新城房产也即将推出其入主苏州的代表作新城金郡,包含别墅,洋房与中小户型高层小高层公寓类型招商地产吴中区大体量项目小石城也刚刚全城展示,还有吴中地产的越溪项目越湖家天下等等,这些实力与品牌融筑的项目必将会成为吴中区下半年进一步成长发民的前进基石所以静观未来吴中区房产市场,依然大有发展可为08年上半年市区住宅市场简析定销房拉动成交套数四月份均价问鼎市区08年上半年市区成交统计一月份二月份三月份四月份五月份六月份成交套数（套）928108611817871006647成交面积（平方米）9003669988300310897082799312892680866273218成交均价（元/平方米）63565540360570270836162598652926从上面表格统计的数据来看，市区（金阊、平江、沧浪区）的住宅成交套数和面积都在三月份达到了新的顶点，成交套数达到了1181套，而成交总面积则达到了10897082平方米，主要是因为三月份金阊区成交住宅达到了522套，但是成交均价却维持在382006元/平方米，可见该区域在三月仍然以定销房为主，平江区成交套数也为522套，主要是归功于万达广场城市公寓和橘子国花园二期橘香颂的开盘热销。但是从成交均价来看，上半年的均价高峰出现在四月份，达到了708361元/平方米，因为四月份平江区在整个区域内的成交套数占据第一，成交了354套，占