(word)-嘉禾电影主题公园文化创意产业项目可研报告(65页)-地产可研

目录第一章总论311项目名称312项目建设单位313项目单位概况314编制报告的依据615项目工作概况716项目概况及结论7第二章市场预测1421发展规划分析1422产业政策分析1523行业准入分析16第三章资源条件评价2031资源开发方案2032资源利用分析2033资源节约措施21第四章节能节水2341节能措施2342节水措施25第五章项目地址选择2751项目选址及用地方案2752土地利用合理性分析32第六章环境和生态影响评价3361环境和生态现状3362生态环境影响分析3363生态环境保护措施3464结论39第七章经济影响分析4071经济费用效益4072行业影响分析4073区域经济影响分析4174宏观经济影响分析42第八章社会影响分析4481社会影响效果分析4482社会适应性分析4683社会风险及对策分析46第九章项目招标方案5291拟建项目招标方案5292招标范围5293招标方式5294招标程序5295评标方法54第十章项目实施进度及项目计算期55第十一章投资估算与资金筹措56111投资估算56112资金筹措60第十二章经济评价61121基本数据61122财务评价62123不确定性分析65124结论65第一章总论11项目名称“嘉禾电影主题公园期”文化创意产业项目12项目建设单位项目单位唐山宝升昌房地产开发有限公司法人代表户健13项目单位概况唐山宝升昌房地产开发有限公司成立于2006年4月3日，法定代表人户健，注册资本4000万元，房地产开发三级资质（编号冀建房开唐字第319号）公司注册地址唐山市路南区渤海东西街9号，营业执照注册号130200000020593，组织机构代码787014923。公司设立股东大会作为公司最高决策机构，股东即董事会成员，由董事会选聘高级经理层负责公司日常的经营管理。执行总经理负责制，下设一名常务副总经理、一名工程副总经理及一名财务总监。公司常设六部一室，分别为综合办公室、前期开发部、营销策划部、材料部、工程项目部、合同预算部、财务部。总经理常务副总经理副总经理财务总监综合办公室主任人力资源文秘/档案管理后勤统计员总工办总工程师工程管理部经理项目经理合同预算部经理土建工程师暖通工程师电气工程师资料员合同管理员预算员财务部经理成本会计报账会计现金会计前期开发部经理市场调研开发手续拆迁主管拆迁专员助理工程师营销策划部经理企划总监销售总监销售主管营销内勤营销顾问物资采购部经理材料员公司领导审时度势，带领全体员工齐心协力，勇于开拓，与多方相关专业密切合作，共谋发展，建立了一支高素质、高效率的专业化房地产精英团队。公司现有员工65人，95以上为大学专科以上学历，具有专业技术职称的在职员工45人，员工平均年龄36岁。公司法人代表户健，男，1975年出生，1996年毕业于大连轻工业学院，学生时代选修工民建专业，为进入房地产行业打下了坚实的基础。1997年，受聘于唐山（中美合资）玛莉莎服装有限公司任总经理职务；2000年6月，投资成立唐山成功置业营销有限公司，任法人代表及董事长职务；2005年10月，投资成立唐山爱购物业服务有限公司并担任董事长职务；2006年4月，投资成立唐山宝升昌房地产开发有限公司，任法人代表及董事长职务；2008年9月，投资成立唐山文轩商贸有限公司，任法人代表及董事长职务；2009年5月，投资成立唐山文轩担保有限公司，任法人代表及董事长职务。户健现任“政协唐山市第十届委员会委员”、“路南区第十四届人大常委”、“唐山青年商会副会长”、“唐山青年联合会常委”、“唐山房地产业协会理事”等职务；曾荣获“全国商品房交易市场优秀管理者”、“唐山市十大杰出青年企业家”、“2009年度唐山市政协十佳委员”“唐山市青年创业之星”、“唐山市消防工作先进个人”、“路南区青年五四奖章”、“路南区安全生产先进工作者”等荣誉称号。唐山宝升昌房地产开发有限公司是一家年轻但极具发展潜力的专业性房地产开发企业，资产总额过10亿元。公司自成立以来，先后在唐山市路南区、开平区、丰南区、滦县、迁西县、芦台经济开发区等区县，通过土地招拍挂、企业转让、合作开发等多种方式，取得待开发土地上千亩。公司主要开发业绩有，建筑面积为10万平米的唐山市首个“小城镇开发示范小区”及“节能示范小区”迁西县“景忠新城”小区已竣工，预计2010年5月31日竣工交付使用；设计风格为花园洋房的滦县2万平米“苹果家园”小区已交付使用。2009年年8月28日开工的“渤海新世界”项目已取得土地证及用地规划许可证,目前基坑挖掘基本完成，预计2010年年底主体封顶，2011年底交付使用。该项目西至渤海南北街、东至协和医院、南至新华西道小学、北至新华西道，总占地面积28000平方米，规划建筑密度55，容积率60，绿化率35，总建筑面积85万平方米。建筑为高层，框架剪力墙结构，层高约100米。拟规划地上主楼一至五层为购物中心；地上主楼六层以上为一个25层5A及写字楼及24层高档住宅；地下三层为库房及停车场、设备用房。该项目总投资近37亿元人民币。预计实现销售额为5亿元，预计实现利润1亿多元。该项目计划建成唐山市融居住、商务、购物一体的大型城市广场，成为唐山市又一个对外开放的亮点。项目将引入最新的城市设计理念，注重整体效果与周边环境的协调，是唐山市最具活力、最时尚和最新的商业形态。预计2010年6月开工的迁西县“清泉里（六小区）平改项目”占地127亩，规划容积率23，总建筑面积20万平方米。该项目由5万平方米商业及15万平方米高档住宅组成，已委托北京标准设计研究院（鸟巢设计单位）规划设计，预计2012年一期10万平方米交付使用。该项目将建成迁西县一流的集百货商场、商业步行街、高档住宅三位一体的大型景观式花园建筑群落，并由爱购物业提供五星级的物业管理，倾力打造迁西魅力山城。未来五年内，宝升昌房地产预计总开工量达到150万平方米，营业额预计超过45亿元。提供安居乐业的建筑作品和舒适安全的生活方式，是“宝升昌”遵循的标准。城市先行者是“宝升昌”努力倡导的目标。“宝升昌”认为，恪守商业道德，拒绝粗制滥造，坚持以诚信为基石，获取合理企业利润，是“宝升昌”发展的信念。公司致力通过规范、标准、透明和稳健、专业的发展模式，成为客户、投资者、员工、政府、社会信任和欢迎的企业。14编制报告的依据国家计委关于技改项目进行可行性研究的实行管理办法计资（1983）116号文件；国家计委、建设部联合颁发的建设项目经济评价方法与参数计投资（1993）530号文件；项目建设单位提供的基础资料；建设单位委托书。15项目工作概况受项目建设单位的委托，对该项目的基本概况进行调查了解、实地考察，并根据唐山市发展总体规划要求，结合该项目具体情况，对相关情况进行了分析。在此基础上，对该项目建设的必要性、建设规模、建设条件、技术方案、投资估算、资金筹措、项目销售情况进行了分析，并据此编制本报告。16项目概况及结论161项目概况（1）建设理由刚刚召开的市委八届五次全会确定了以“抢抓新机遇，建设新唐山，实现新跨越”为主题，以科学发展示范区建设为总揽，坚持保增长、扩内需、调结构，发出了“朝着建设科学发展示范区、建设人民群众幸福之都”的宏伟目标加速前进的号召。贯彻落实市委全会精神，元月5日闭幕的区委八届四次全会确立了“小区域、大发展、多贡献”的理念，提出了“大力发展第三产业，调优做强第二产业，巩固提升第一产业，三年再造一个新路南”的阶段性目标，特别提出了打造“激情路南、实力路南、魅力路南、幸福路南”的奋斗目标，宏伟蓝图鼓舞人心，催人奋进。唐山宝升昌房地产开发有限公司置身于当前全区上下,大干快上科学发展的实践洪流，倍感机遇难得、时不我待，决心把对党和社会浓浓感激之情，转化为积极投身“四个路南”建设的巨大动力，努力为“三年再造一个新路南”做出最大贡献。通过大量的市场调研，我公司发现，虽然我市经济总量不断发展壮大、综合实力不断跃上新台阶，在环京津、环渤海地区影响力和战略地位不断增强，但与之相配套的现代房地产业，特别是文化软实力与建设现代化发达城市的要求存在较大差距，提升唐山市文化基础设施建设水平，加快与之相配套的文化房地产产业发展应成为当务之急。随着全市大规模城市建设改造工程的推进，我市城区西部原有的渤海影剧院及其西侧建筑已经全部拆除。根据当前全市文化产业发展的实际情况，特别是贯彻区委、区政府“小区域、大发展、多贡献”的理念，我们认为整合原渤海电影院及其周边土地资源，提升剧院及其承载的群众性文体活动中心的功能，打造唐山市大型综合性文化场所、标志性城市景观已经势在必行。这一项目是我市建设科学发展示范区的迫切要求，是我区大力发展第三产业、打造实力路南的具体实践，是应对当前经济形势、有效拉动内需的具体措施，必将成为造福全市人民、打造幸福路南的德政工程。（2）项目建设规模本项目总占地面积15813平方米（2372亩），容积率18，总建筑面积28500平方米。建筑密度60，绿化率30。主要建设露天汽车电影院3500，汽车及电影文化展厅、餐饮、娱乐、休闲、汽车装具等设施25000。（3）项目选址及建设条件该项目坐落在唐山市路南区南湖生态城内，地理条件十分优越。该项目选址于南湖生态创意文化园内，东临唐柏路，西临南湖生态创意文化园，南临南湖入水渠（护城河），北邻岳各庄大街。该址用地形状不规则，地势较为平坦，交通便捷，周边环境良好，地理位置优越，给水、排水、供暖、供气、供电、电信等城市基础设施完善，可满足本项目建设及运营的需要。项目所在地块规划用地性质为商住用地。上述各项规划指标和用地性质均符合该区域控制性规划要求。（4）项目特点嘉禾电影主题公园期是以影视文化为主题的娱乐公园，同时配套商业街等附属设施。嘉禾电影主题公园期是橙天娱乐集团继影视、音乐、娱乐之后发展的新战略，未来十年内将在东南亚区域成为最著名的电影主题公园之一，代表了中国文化。唐山作为中国发展环渤海区域的核心城市，同样是世界瞩目的焦点，在这里嘉禾电影主题公园期可以与中华文化结合，营造出具有中国风情的独特项目。唐山嘉禾电影主题公园期可以让更多的唐山人了解中国，了解电影文化。如果说嘉禾出品呈现给中国人的是一个个美丽的故事，那么嘉禾电影主题公园期带来的是更多元的文化要素。嘉禾电影主题公园期内的一个个电影主题既独立成章,又相互关联，随着新电影的不断放映会有新的游艺项目更新，内容的延展性将更加丰富。电影主题公园，即不以影视拍摄功能为主，而是以影视拍摄场景、场地、道具、服饰、片段等为资源，以影视文化为主题的娱乐公园。国外最著名的电影主题公园是好莱坞环球影城，环球影城是世界上规模最大的围绕电影拍摄场景建立的主题娱乐公园，是一个能够让游客走入电影，亲身体验电影拍摄的神奇世界。按照娱乐方式划分，影视主题公园有观光型、体验型以及兼具观光和体验功能的类型。电影主题公园最初用于拍摄，其市场主要面向影视拍摄剧组，而旅游化之后，电影主题公园的目标市场则逐渐转向了旅游者。同时，那些仍保留拍摄功能的电影主题公园其目标市场也包括影视剧组，但是影视拍摄的市场份额已大大降低。国家旅游局的调查结果显示，目前我国电影主题公园的主要消费对象是国内旅游者，而欧美游客主要钟情于我国的传统山水风光和文物古迹景点。嘉禾电影主题公园期科技含量高，超过迪士尼乐园，娱乐项目的紧张刺激程度也远超迪士尼乐园。通过更多科技的引进可以极大的提高国产电影的制作水平和观众的欣赏水平，三维计算机技术的大量应用可以带动相关产业的发展，符合唐山的城市定位，也符合生态唐山的理念。唐山大力发展文化创意产业，嘉禾电影主题公园期也为之提供了新的思路和发展动力。嘉禾电影主题公园期的游乐景点中室内和棚盖部分约占70，更加适合北方的气候特征。无论春夏秋冬均可游览。嘉禾电影主题公园期定位于家庭和商务，适合各个年龄段的游客，较迪斯尼乐园及好莱坞影城具有更加广泛的客源市场。唐山作为环渤海经济圈中京津唐的东部门户，同时也是未来的沿海国际城市。嘉禾电影主题公园期拟选址在唐山市南湖生态城“南湖生态创意文化园”内，地处唐山市区南大门，规划占地130亩，投资亚洲最大的电影城及商业附属设施。比邻小南湖，可与陶瓷展览馆以及画家村等相得益彰，代表一种文化的两个不同主题。中国境内居民早已熟悉了香港迪士尼乐园及美国好莱坞影城，正可来唐山观光游览，既欣赏唐山风情又可体验嘉禾环球影城的魅力。以上是唐山市引入嘉禾电影主题公园期项目的部分分析。嘉禾电影主题公园期由橙天娱乐集团（国际）控股有限公司投资，唐山宝升昌房地产开发有限公司开发，以中国文化植入唐山，打造中国的文化高地。（5）投资估算及资金筹措该项目总投资为1134942万元；资金来源为企业自筹资金464942万元，银行项目贷款为670000万元。（6）项目实施进度本项目建设期为201061至2012531，第3年开始经营，整个项目的计算期为14年。（7）经济效益分析经计算，项目计算期内，第3年可实现销售收入459000万元，投资回收期（税后）721年（含建设期2年），财务内部收益率1698（全部投资所得税后），财务净现值196438万元（全部投资所得税后）。（8）主要技术经济指标各项指标结果见下表主要财务经济技术指标序号项目单位数量备注1销售收入万元60690002销售税金及附加万元7772993总成本万元20849674利润总额万元32067345所得税万元8016836税后利润万元24050507总投资万元1134942建设投资铺底流动资金8投资利润率19449投资利税率241610销售利润率528411财务内部收益率169812累计财务净现值万元19643813动态投资回收期年721162结论通过分析研究，本报告认为”嘉禾电影主题公园期”文化创意产业项目项目工程开发建设可行，并将带来较好的经济效益和社会效益。（1）此项目拥有良好的市场前景，目前唐山这种大型的电影主题公园还不是很多，市场前景乐观。（2）此项目投资的财务内部收益率为1698，高于银行同期贷款利率，财务效益较好，有一定的抗风险能力。（3）项目的实施，为地方政府创收颇丰，增加了本区域的就业机会，带动了整个区域的经济发展，必将产生良好的社会效益。第二章市场预测21发展规划分析211国民经济和社会发展总体规划分析我国近年来的总体经济发展良好，国内经济增长稳定。改革开放二十多年来，我国经济保持着年均7的增长速度。2001年我国顺利加入WTO，到目前为止各方面情况运转良好，已基本度过入世磨合期，今后经济发展仍然看好。可见，中国的宏观经济正处于一个健康高速的发展阶段，这必将带动整个经济产业链的良好发展。在科学发展观方面，“十一五”规划提出的“坚持以人为本，转变发展观念、创新发展模式、提高发展质量”，以及“进一步扩大国内需求，调整投资和消费的关系，合理控制投资规模，增强消费对经济增长的拉动作用，正确把握经济发展趋势的变化，保持社会供求总量基本平衡，避免经济大起大落”等观点，都与影视旅游行业有关。212唐山市建设发展规划分析改革开放以来，唐山国民经济和社会各项事业迅速发展，综合经济实力显著增强。2006年全市国民生产总值达到2700亿元，全部财政收入350多亿元，分别比上年增长146和167；城镇居民人均可支配收入和农民人均纯收入分别达到12376元和5155元，主要经济指标均居河北省首位。唐山人民生活水平提高了，对生活要求也高了，而唐山这种集环球影城、游乐园及配套商业设施为一体的综合性设施还不是很多，中国境内居民早已熟悉了香港迪士尼乐园及美国好莱坞影城，正可来唐山观光游览，既欣赏唐山风情又可体验嘉禾环球影城的魅力。该项目选址位于唐山市路南区南湖生态创意文化园内，东临唐柏路，西临南湖生态创意文化园，南临南湖入水渠（护城河），北临岳各庄大街；地理条件十分优越。本项目开发建设的为普通商业文化娱乐设施，符合唐山市城市发展规划及国民经济发展规划。建设嘉禾电影主题公园期是加快唐山第三产业发展的需要。第三产业发展是衡量一个地区经济发展水平和质量的重要标志，也是唐山经济中最有潜力的部份，发展第三产业已被省委、市委列入2010年工作重点，通过影城、游乐园、休闲、购物场所的经营，可以推动唐山第三产业的发展，拉动路南经济进一步发展，倡导文明消费、文明休闲娱乐、摒弃旧的陋习。22产业政策分析电影主题公园，即不以影视拍摄功能为主，而是成为以影视拍摄场景、场地、道具、服饰、片段等为资源，以影视文化为主题的娱乐公园。国外最著名的影视主题公园即好莱坞环球影城。环球影城是世界上规模最大的围绕电影拍摄场景建立的主题娱乐公园，是一个能够让游客走入电影，亲身体验电影拍摄的神奇世界。经过不断的完善和发展，好莱坞环球影城已经成为游客游览好莱坞必不可少的一个景点。目前我国国内的影视主题公园很难达到如环球影城一样的规模和影响力，但仍有一些具有独特的吸引力、发展较为成功的案例。纵观国内外影视主题公园的发展，不难发现其成功的要素必然包含一是准确的主题定位；二是优越的区位条件；三是富有吸引力和市场竞争力的产品；四是科学的管理和经营，这些都是缺一不可的。23行业准入分析231项目建设单位符合行业准入标准规定唐山宝升昌房地产开发有限公司成立于2006年4月3日，法定代表人户健，注册资本4000万元，房地产开发三级资质（编号冀建房开唐字第319号）公司注册地址唐山市路南区渤海东西街9号，营业执照注册号130200000020593，组织机构代码787014923。公司设立股东大会作为公司最高决策机构，股东即董事会成员，由董事会选聘高级经理层负责公司日常的经营管理。执行总经理负责制，下设一名常务副总经理、一名工程副总经理及一名财务总监。公司常设六部一室，分别为综合办公室、前期开发部、营销策划部、材料部、工程项目部、合同预算部、财务部。本次申请开发的嘉禾电影主题公园期项目工程总占地面积15813平方米，总建筑面积28500平方米，符合国家相关的行业准入标准规定。232项目所在区域概况改革开放以来，唐山国民经济和社会各项事业迅速发展，综合经济实力显著增强。由于1976年大地震的原因，改革开放初期，唐山处于边恢复边建设的时期；1986年恢复建设基本完成后，唐山经济发展驶入了快车道；1988年全市国民生产总值实现第一个翻番；1994年实现了第二个翻番；1996年跨入全国综合实力50强。2001年生产总值登上千亿元台阶；“十五”期间，全市生产总值年均增长127；2006年国民生产总值达到236168亿元；人均GDP329万元，全部财政收入26429亿元，均居河北省首位。三次产业增加值构成比重为108579313。农业农村经全面发展，果菜、乳业、瘦肉型猪、板粟、花生、水产品。六大龙型经济规模不断壮大，全市500万元以上规模农业龙头企业225家，其中销售收入超亿元的16家。农业产业化经营额达到230亿元，农业产业化经营率570工业已形成煤炭、钢铁、电力、建材、机械、化工、陶瓷、纺织、造纸等十大支柱产业，五大产业基地精品钢材、基础能源、优质建材、装备制造和化工。机电一体化、电子信息、生物工程、新材料四个高新技术产业群体扎实起步。现有开滦、唐钢、冀东水泥、机车车辆、三友碱业、唐山陶瓷等一大批大型骨干优势企业。1988年，唐山市被国务院批准为沿海对外开放地区，对外开放初步形成了全方位、多层次、宽领域格局。“十五”期间全市累计实际利用外资1422亿美元。2006年实际利用外资507亿美元。在经济发展的同时，精神文明建设和各项社会事业全面发展，1999年、2002年、2005年先后三次荣获创建全国文明城市工作先进市、1994年、1997年、2000年、2003年四次获得全国双拥模范城、1995年获得全国卫生城、1999年、2003年获得全国园林绿化先进城市、20012004年获得全国社会治安综合治理工作优秀城市等国家荣誉称号。人民生活总体达到小康水平。2007年，唐山市地区生产总值2769万元，较上年增长172，全市人均地区生产总值37889元，较上年增长139；全市全部财政收入330亿元，增长25，占全省比重23。城市居民人均可支配收入14480万元，位居河北省首位。较上年增长18，农民人均纯收入5774元，增长125，城市居民人均住房建筑面积2241平方米，全社会固定资产投资9654亿元，较上年增长204，2007年，唐山城市化率达到49，较上年提高1个百分点，城市自来水普及率、燃气普及率、污水集中处理率、供热普及率分别达到100、97、65和83，均居全国同等城市领先水平，恩格尔系数350，人民生活总体达到小康水平。当前，唐山正处于经济社会加速转型、全面小康和现代化建设加速推进的新阶段。党中央、国务院对唐山的发展高度重视。2006年7月，胡锦涛总书记视察唐山并发表重要讲话，殷切希望我们加快建设繁荣文明和谐新唐山,把曹妃甸建成科学发展示范区；2007年“51”国际劳动节，温家宝总理又亲临曹妃甸视察，明确要求我们把曹妃甸这块“黄金宝地”建成环渤海地区的“耀眼明珠”。围绕贯彻落实中央领导的重要指示和省委、省政府对唐山提出的当好建设沿海经济社会发展强省“领头羊”的新要求，我们决心以曹妃甸为重点，把整个唐山建成科学发展示范区，并确定了今后一个时期唐山发展的“一个主题、一大方略、两大任务、四大目标和六项战略重点”。一个主题就是抢抓新机遇，建设新唐山。一大方略就是依托大港、走向海洋、跨越发展。两大任务就是实现更好更快发展，构建和谐唐山。四大目标经过五至十年的努力，把唐山建设成为文化名城、经济强城、宜居靓城、滨海新城。六项战略重点就是以建设科学发展示范区为主导，大力推进资源型城市转型；以重大产业项目集聚为主要抓手，加快曹妃甸新区建设；以打造主导产业链为着力点，不断提高经济的整体实力和核心竞争力；以建设适宜人居和创业的滨海城市为目标，把城市规划建设管理提高到一个新水平；以统筹城乡发展为基本途径，加快城乡一体化进程；以提高人民群众幸福指数为着眼点，扎实推进和谐唐山建设，把新唐山建设得更繁荣更文明更和谐。此项目的建设与开发符合根据国家影视旅游规划及唐山市政府制定的本地相应计划，能推动和协调娱乐设施产业基础设施的建设工作，必定会促进我市乃至我国的第三产业基础设施建设的协同效应。第三章资源条件评价31资源开发方案可持续发展是人类社会的一种全新的发展观。它是人类在漫长的社会经济实践中不断地总结经验教训,对发展概念的内涵不断修正、升华而产生的。特别是在人口、资源、环境日趋沉重的压力下,人们彻底认识到,可持续发展是人类摆脱危机、真正达到健康发展的唯一出路。由于可持续发展观强调环境的保护、资源的永续利用、经济的持续协调发展和人民生活质量的全面提高,因此,人类可持续发展道路的确立,是一次世界范围的绿色革命。发展影视旅游业必须把生态环境保护与资源节约放在首位，把可持续发展作为现代影视旅游业最大的利益原则，可持续发展战略是指社会经济发展必须同自然环境及社会环境相联系，使经济建设与资源、环境相协调，以保证社会实现良性循环发展。在社会文明程度日益提高的今天，经济的发展必须建立在维护地球环境的基础上。此项目在资源利用方面严格遵守可持续发展得原则，符合资源的有效利用。32资源利用分析资源是项目存在的物资基础，是制约项目的生产规模的重要条件，本节将主要对项目所需资源情况、保证措施实行分析评价。土地是第一资源，也是最为重要的资源。该项目用地形状不规则，位于南湖生态创意文化园,用地面积15813平方米土地为唐山宝升昌房地产开发有限公司通过挂牌招标取得开发权地类用途为商业文化娱乐用地；使用权类型为出让。属土地利用总体规划规定的城市建设用地范围内的土地，依据国土资源部关于发布实施全国工业用地出让最低标准的通知（国土资源发2006307号）河北省人民政府办公厅关于贯彻落实国家土地调控政策的实施意见（冀政办20072号）等文件精神，本项目按照高起点规划，高标准建设原则实现五通一平，充分合理利用开发了土地。33资源节约措施本项目为商业文化娱乐建设项目，主要耗能为生活用电、用水、用燃气及取暖耗能，经计算，本项目年耗电480万千瓦时，按折标系数1229计算，折标煤量5906吨；年采暖耗热量19555百万千焦，按折标系数00341计算，折标煤量12003吨；年耗煤气量20万立方米，按折标系数12143计算，折标煤量2429吨。能源种类计量单位年需实物量折标系数折标煤吨电力万千瓦时865122910631采暖百万千焦195550034166683煤气万立方米1051214312782合计185775节约能源是我国能源政策的重要组成部分，本项目选用先进合理的技术，以及国内高性能的节能设备，本着节约能源、利用能源的目的，在满足正常生活条件下，尽量减少能源的不必要损耗，在充分利用能源的同时，获得最大的经济效益。通过增强建筑围护结构保温隔势性能和提高采暖、空调设备能效比的节能措施，在保证相同的室内热环境指标的前提下，与未采取节能措施时相比，采暖、空调能耗节约60。停车场设庭院灯，方便顾客，增加城市夜景。接地安全本建筑采用TN系统，接地体采用联合接地。为保证用电安全，各建筑设总等电位连接，在需要处作局部等电位连接。第四章节能节水41节能措施411节能规范影视旅游产业是一个综合而全面的产业，所以对能源的利用也是一个不可忽视的问题，我们应该在规范和制度上都要严格遵守“高标准，高要求，高利用”的原则完成项目的开发运用与发展的各个环节。建设期，根据国家颁发的节约能源暂行条例、评价企业利用电技术导则、评价企业合理利用热水技术导则等有关能源综合利用、节约能源的规定，编制本项目商业计划书节能措施。对基地的建筑采用节能设施，投产后加强能源管理，不断完善定额，把各种产品的能耗都纳入定额管理的轨道。运营期，本项目在开发、建设、销售上本着例行节约的原则，按照节约能源的要求设计。项目所用设备均为国际、国内先进机型，运行效率高，通过科学管理可达到节能和合理利用能源的目的。在开发、建设、销售过程中，注意提高能源利用率，降低能耗，使能源得到综合利用。发展期，本项目严格遵守可持续发展战略，把可持续发展作为影视旅游业发展最大的利益原则，使影视旅游业的发展建设与资源环境相协调，以保证社会实现良性循环发展。由于我国高速的经济发展一直是依托在高耗能低产出的粗旷型发展模式的背景下进行的，导致现在出现能源紧缺的现状，全国南北拉闸限电不断，煤炭供不应求。在今后相当长的时期内电荒和水荒将不可能避免的伴随人们的生活。因此，节能节水的性能是本项目重点考虑的问题。412节能措施（1）建筑节能本项目采用民用建筑节能设计标准、PVC塑钢门窗等标准进行建设，采取缩小房屋体型系数，控制南北窗墙面积比，严格要求围护结构传热系数，在墙体拐角处做好保温，防止产生热桥等保温措施。本项目所有建筑均设计为钢结构或砼框架剪力墙结构，均为独立柱基础。板均采用现浇钢筋混凝结构，外围护结构采用保温砌块和阳光板，屋面按空调冷却塔或风冷机组进行结构设计。所有建筑从设计、施工等方面要求抗变形。控制体形系数在035以下；加强屋面保温；外窗采用中空玻璃塑钢窗，提高气密性。外窗及阳台门的气密性等级，不低于该标准规定的II级。使用中空环境，减少热损失；（2）电气节能电梯、供热、供水等设备优先选用国家推荐的质量合格的节能型产品，以达到节能降耗的目的；选用低损耗变压器，力求降低用电设备自身损耗；合理选择变、配电站位置，力求使其处于负荷中心，从而最大限度减少配电距离，降低电缆的线路损耗；选用无功功率自动补偿装置，保证在大量感性负荷工作状态下，自动调整无功功率，降低无功损耗；（3）采暖节能合理布置热交换站的位置，尽量减短供热管线，减少供热过程中沿途热损失；选用保温效果好的墙体材料，在保证生活的正常情况下，降低建筑物耗热量，从而达到节能的目的；在供热管网各环路的建筑路口处安装采暖平衡阀，以利于管道的水利平衡，达到节能目的；加强管网保温，减少能量损失。本项目采暖供热系统按连续供热进行设计。采暖供热管道保温厚度要按现行国家标准设备及管道保温设计导则GB8175中经济厚度的计算公式确定。各个基础设施的建设都是为了优化用能结构，满足相关技术政策和设计标准而采用的主要节能降耗措施，并起到了相应的节能效果。42节水措施421能耗分析根据河北省人民政府关于加强城市供水节水和水污染防治工作的通知，在“十一五”期间，力争完成中水回用设施建设。把生活废水生活中排放的污水、雨水等，经过收集、净化处理后，用于绿化、空调冷却、消防供水、水景设施、冲洗便器等，从而达到节省淡水用量的目的。本项目节水措施，主要考虑生活中节约，利用节约水嘴，庭院灌溉定时专人负责，等运营后一段时间，再考虑中水回用设备。给水工程。本项目用水主要为驻场人员和外来人员的日常生活用水、消防用水、冬季锅炉用水及厂区绿化用水。本项目最高日用水量125立方米，最高日最大时用水量126立方米/H。一次消防用水量400立方米，其中室内消防水量120立方米，室外消防水量280立方米。年用水量为40500立方米，接入城市供水网络。场区生活、消防采用统一的给水系统。给水管采用衬塑钢管，直埋敷设。排水工程本项目主要排水为生活污水，日污水排出量为100立方米，最大时排水储量为30立方米/H。雨水按重现期P1计算，中心最大时雨水量328万立方米/H。422节水措施根据河北省人民政府关于加强城市供水节水和水污染防治工作的通知，在“十一五”期间，力争完成中水回用设施建设。把生活废水生活中排放的污水、雨水等，经过收集、净化处理后，用于绿化、空调冷却、消防供水、水景设施、冲洗便器等，从而达到节省淡水用量的目的。本项目节水措施，主要考虑生活中节约，利用节约水嘴，庭院灌溉定时专人负责，等运营后一段时间，再考虑中水回用设备。项目节水分两个阶段施工建设阶段和经营阶段。（1）施工建设阶段。此阶段中，主要是混凝土搅拌过程和养护过程的合理用水，避免浪费。（2）经营阶段。生产运营阶段消耗主要是办公、生活用水。因此节水措施主要考虑多加节水宣传，并采用有效的节水设施，如节水龙头等。采用先进技术、工艺和设备，增加循环用水次数，提高水的重复利用率。第五章项目地址选择51项目选址及用地方案511地理位置该项目建设地点位于唐山市路南区南湖生态创意文化园内。512建设条件（1）规划要求项目用地面积15813平方米地上总建筑面积28500平方米,容积率18，建筑密度60,绿地率30。项目所在地块规划用地性质为商业文化娱乐用地。上述各项规划指标和用地性质均符合该区域控制性规划要求。2土地权属该项目用地形状不规则，地处唐山市南湖生态创意文化园内，用地面积15813平方米土地为唐山宝升昌房地产开发有限公司通过挂牌招标取得开发权地类用途为商业文化娱乐用地；使用权类型为出让。3施工条件本项目施工场地、交通运输、施工用水用电等条件均能够满足施工要求。唐山市是重要的建材工业基地，建筑大部分材料如钢材、水泥、土产材料等有充足的供应。场地开阔，施工条件良好。4供电本项目设变、配电站一座，高压侧10KV双路电源由供电部门指定的城市电网变电站引入到本变、配电室，低压侧由本站按区域和用电性质及功能进行分配。配电采用树干及放射式相结合的配线方式，使其经济合理。配电柜采用封闭式开关柜。不同电价的用电需分别进行计量。5供水本项目用水主要为生活用水，水源取自项目用地四周道路的市政给水管网,最大日用水量约为125T/D,给水来源管道接口压力为025MPA。6排水该项目的排水方式为雨污分流。项目产生的污水主要为经营时产生的污水，经粪化池处理达到排放标准后排入项目用地四周道路的市政污水管网；雨水排放采用管渠结合式，经汇集后流入市政雨水管网，以上污水均汇入唐山市污水处理厂。7供暖该项目热源由附近热力站提供，供热总负荷为146835KW。8燃气该项目燃气来源为市政煤气,由项目附近的市政煤气管网提供。9垃圾处理项目产生的垃圾由垃圾分类收集系统分类收集后,经项目物业部门运送到就近的市政垃圾收集站,再由专业部门统一运送至垃圾处理场。513自然条件地形地貌唐山是一座具有百年历史的沿海重工业城市。地处环渤海湾中心地带，南临渤海，北依燕山，东与秦皇岛市接壤，西与北京、天津毗邻，是连接华北、东北两大地区的咽喉要地和走廊。现辖2市6县6区和6个开发区（管理区），总面积13472平方公里，人口719万；市区面积3874平方公里，人口301万，是全国较大城市之一。市区位于唐山市中部，东部与滦县交界，南与丰南县接壤，北、西与丰润县毗邻。东至秦皇岛125公里，南距渤海40公里，西南至天津108公里，至省会石家庄366公里，西北至北京154公里。唐山地处交通要塞，是华北通往东北的咽喉地带，京沈、京秦、大秦三大铁路横贯全境。津山、京沈干线公里横跨东西，东有秦皇岛港，西邻天津港，新建的唐山港位于津秦两港之间。境内铁路公路交织成网，交通发达。唐山南邻渤海，西接京、津，为渤海经济区的重要组成部分，京津唐经济区的腹地，是两大经济区加快发展、扩大开放的重要窗口。气候条件唐山属暖温带半湿润季风气候，气候温和，全年日照26002900小时，年平均气温125度，无霜期180190天，常年降水500700毫米，降霜日数年平均10天左右。地貌多样，土质肥沃，是多种农副产品的富集产区，被称为“京东宝地”。北部山区盛产板栗、核桃、苹果、红果等干鲜果品，“京东板栗”驰名中外；中部平原盛产玉米、小麦、水稻、花生等农副产品，素有“冀东粮仓”之美誉；南部沿海既是渤海湾的重要渔场，又是原盐的集中产区,南堡盐场是亚洲最大盐场。沿海陆域海岸线长1965公里，滩涂和浅海开发潜力很大。矿产资源品种多、储量大、质地优良、分布集中、易于采选。境内大气降水有3个特点（1）大气降水年内分配及不均匀，表现在冬春干旱少雨。夏秋水集中。从多年年平均值来看，69月份（汛期）降雨量为4957毫米，占全年的808，其余各月降水量为1175毫米，仅占全年的192。（2）大气降水在年际分配上变率大。据乐亭气象站（局）30年实测资料统计；年降水量为2898毫米10082毫米，相差35倍。（3）在地域分布上市内地大于沿海。滦河下游行洪区及中部井灌排涝区年降水量为620毫米左右，而滨海渠灌治碱区年降水量为5895毫米，相差6左右。地质条件1）场地工程地质条件场地土勘察深度范围内主要由杂填素土、粉土、细砂、细砂、粉质粘士、细砂组成,下面将隔层土按自上而下的顺序描述如下地层分层表地层编号地层名称地层描述1杂填素土杂色，由碎石、碎砖头、灰渣及素土组成，平均140M2粉土褐黄色，可见氧化铁，土质均匀，平均27M3细砂黄褐色，长石、石英为主含云母，亚圆形，均匀。平均474M4细砂黄褐色，长石、石英为主含云母，亚圆形，均匀。平均607M5粉质粘士褐黄色，可见氧化铁，土质不均匀，混粉土，平均979M6细砂黄褐色，长石、石英为主含云母，亚圆形，均匀。最大揭露深度2000M各土层承载力特征值一览表层号岩性天然密度（G/CM3）承载力特征值FAK（KPA）压缩模量ES（MPA）1杂填素土/2粉土2051605933细砂1961408764细砂20218011675粉质粘士1961204716细砂2062501787（2）地震效应根据中国地震动峰值加速度区划图及中国地震动反应谱特征周期区划图GB183062001,该场地地震设防烈度为8度,设计地震加速度值为02OG第一组,场地土特征周期为045S。拟建建筑物抗震设防类别为丙类,场地土20米以上土层等效剪切波速依据波速试验测定结果为2006M/S,场地覆盖层厚度50米,依据建筑抗震设计规范GB500112001,建筑场地类别为类,场地土类型为中软土。依据建筑抗震设计规范GB500112001,按初判法,场区内各土层不存在液化趋势,可不考虑场地液化影响。（3）场地评价勘察结果表明,拟建场地未发现不良地质作用,场地和地基稳定,地基土均匀,适宜进行本工程的建设。52土地利用合理性分析该项目坐落于南湖生态创意文化园内，东临唐柏路，西临南湖生态创意文化园，南临南湖入水渠（护城河），北临岳各庄大街，交通便利。给水工程管线、排水工程管线、电力工程缆线、电讯工程缆线均已敷设到新华道沿线，可以加以利用。电力工程管线尚待确定。该项目建设用地符合土地规划要求，占地规模合理，不占用耕地，因地制宜，集约用地，符合土地管理的政策法规要求。第六章环境和生态影响评价61环境和生态现状本项目选址位于唐山市南湖生态创意文化园内。该址用地形状不规则，地势较为平坦，交通便捷，周边环境良好，地理位置优越，给水、排水、供暖、供气、供电、电信等城市基础设施完善，可满足本项目建设及运营的需要。本项目所在地位于唐山市的中心区,大气污染物的主要成分为颗粒物、二氧化硫和二氧化氮。污染物主要来自燃煤设施排放的废气、汽车尾气和城市道路、建筑工地的二次扬尘。空气环境质量为三级。项目所在地附近没有地表河流。发展循环经济、建立生态型项目基地。规划区环境质量全面达到相应功能区的标准。影视旅游区大气环境质量达到国家二级标准，区域环境噪声达到100固体废弃物全部得到安全处理，综合利用率达到90以上；加强项目基地内的绿化和生态保护，充分利用植被特别是树木对烟尘和粉尘的阻挡、过滤和吸收作用，确保植物防护间距。加强项目基地环境保护的基础设施建设，提高用水重复利用率，推广中水回用技术，实现污水资源化，争取达到污水零排放。62生态环境影响分析此项目在建设及运营期采用生态经济学。所谓生态经济学指是研究再生产过程中,经济系统与生态系统之间的物质循环,能量转化和价值增值规律及其应用的科学。影视旅游业是社会再生产过程的重要环节,它既包括物质循环利用、能量转化,又有价值转化与价值实现。因此,影视旅游业涉及经济与生态环境两大系统,理所当然地架起了经济效益与生态效益之间联系的桥梁。而传统的影视旅游业管理没有处理好二者的关系,过多地强调了经济效益,而忽视了环境效益,导致了社会整体效益的下降。经济效益主要涉及目前和局部利益,而环境效益则关系到宏观与长远利益。现代影视旅游业的出现,较好地解决了这一问题。现代影视旅游业以经济学的一般原理为指导,以生态学为基础,对房屋的经济行为、经济关系和规律与生态系统之间的相互关系进行研究,以谋求在生态平衡、经济合理、技术先进条件下的生态与环境的最佳结合以及协调发展。从环境的角度看,今后大量生产、大量消费的结果必然导致大量废弃物的产生,尽管已经采取了许多措施加速废弃物的处理并控制废弃物物流,但从总体上看,大量废弃物的出现仍然对社会产生了严重的消极影响,导致废弃物处理的困难,而且会引发社会资源的枯竭以及自然资源的恶化。本项目要利用可再生的自然环境资源于保护不可再生资源中，在设计中采取相应生态的措施，以充分利用自然、协调自然、保护自然、保持生态建筑可持续发展。63生态环境保护措施1设计依据本项目有关环境保护标准主要依据现行国家标准中华人民共和国环境保护法环境空气质量标准GB30951996污水综合排放标准GB89781996大气污染物综合排放标准（GB162971996）民用建筑工程室内环境污染控制规范中共河北省委、省政府关于环境保护若干问题的决定。2环境现状项目地址所在地区应地势平坦，附近应无高大建筑物，周围环境和大气状况良好，环境容量大，地下水及大气均未受到污染。3污染源分析本项目对环境的影响包括两个阶段施工期和建成期。污染类别为噪声、扬尘、废水和废渣。631施工期对环境的影响及环保措施（L）施工期噪声环境影响分析建筑施工全过程根据作业性质一般分为以下几个阶段清理场地阶段、土石方阶段、基础工程阶段、主体工程阶段、扫尾阶段。从噪声角度出发可以分为四个阶段土石方阶段、基础施工阶段、结构施工阶段和装修施工阶段。这四个阶段占施工时间较长,采用施工机械较多,噪声污染比较严重,不同阶段又具有其独立的噪声特性。噪声的敏感点是附近零散民居受噪音影响较大,因此施工各阶段都应将噪声设备布置在场地南侧,远离环境敏感点,并在施工场界周围设有维护设施,高噪声设备应设置隔音减噪设施,施工场地出口避开噪音敏感点。这样可将施工噪音对周围环境的影响控制在一定的范围内。（2）施工期生态环境影响分析就该项目而言,项目选址区及其附近没有天然植被,项目占地为城市建成区。项目建设对生态环境的影响主要体现在施工期的占用土地、破坏原有生态系统、改变景观格局、改变局部微地貌和土壤理化性质等方面。对生态环境影响很小,且随着施工期的结束而得到改善。（3）施工期水环境影响分析废水有施工废水和生活污水两种,施工、生活污水来自施工人员排放的生活污水,其水质与城市生活污水差别不大。部分澄清后废水可以用于建筑工地洒水防尘,或回用于泥沙搅拌用水,人工运输水泥砂浆时,应避免泄漏,泄漏水泥砂浆应及时清理。混凝土养护废水封闭混将土中水分不在蒸发外溢,水泥依靠混凝土中水分完成水化作用,用水量较小,故废水排放量小,可以不需专门处理。施工人员生活污水施工期生活污水生活污水可以排入市政污水管网,不会对周围环境产生影响。4施工期固体废弃物环境影响分析本项目施工期固体废弃物主要来自施工人员的生活垃圾及建筑施工垃圾。施工期施工人员的生活垃圾必须进行集中处理,这就要求从根本上加强施工人员的管理,培养其环保意识,从而减轻集中处理的难度。对于废弃物应集中处理,分类收集,并尽可能的回收再利用,不能回收再利用的则应及时清理出施工现场。（）施工期扬尘对环境的影响分析根据国家环境保护总局、建设部联合发出的关于有效控制城市扬尘的通知环发200156号精神，本工程施工过程中要采取如下防尘和抑尘措施。工程开挖防尘工程开挖土方应集中堆放，缩小扬尘影响范围，及时回填低凹地处，注意土石方挖填平衡。开挖弃土堆时遇干燥、大风季节要及时洒水，避免产生扬尘。砂石与砂浆搅拌等扬尘消减与控制砂石料运输时，应将车上物料用篷布遮盖严实，防止物料飘失，避免运输过程产生扬尘。砂浆搅拌过程中应加强管理，减少粉尘产生量。交通扬尘消减与控制施工道路应保持平整，设立施工道路养护、维护、清扫专职人员，保持道路清洁、运行状态良好。在无雨干燥天气、运输高峰时段，应对施工道路适时洒水降尘。物料管理材料仓库和临时材料堆放场应防止物料散漏污染，仓库四周应有疏水沟系，防止雨水浸湿和水流引起物料流失。运输车辆应入库装卸，临时堆放场应有遮盖遮蔽，防止物料飘失，污染环境空气。设置围墙挡板施工工地要设置挡板和围墙，以减少工地对外环境的影响，设置围挡高度不低于25M，可以将施工扬尘影响距离缩小40。总之，采取以上措施后，可有效的控制施工扬尘，使其对周围环境的影响较小。632建成期对环境的影响及对策（）废气项目建成投入使用后,主要废气来源为汽车尾气和生活燃气废气。对于汽车尾气的污染,采取在主要机动车道路两侧设置绿化带减少污染。对于燃气废气,由于其燃烧后排放的烟气中有害成分极少，因此可以直接排放。（2）生活废水本项目废水主要为生活废水,这些生活污水经初步处理后直接排入市政污水管网。其排放浓度及排放量均满足污水综合排放标准。（3）固体废物项目使用过程中产生的生活垃圾,采取分类、分袋集中处置,这样有利于可回收废物的回收利用和其余固体废物的处置。定期由物业部门运送到垃圾集中转运站,然后由专业部门处理。64结论拟建项目建设符合城市规划,能有效利用土地,选址合理。施工期对环境影响较大的主要是扬尘和噪声。距离本项目施工场界最近的零散民居是敏感点,应采取相应的防尘和降噪措施后,施工期对周围环境的影响较小,并