调控政策对上海房地产市场的影响

调控政策对上海房地产市场的影响上海绎凯博才房地产代理有限公司2005年6月引言经历了1997年金融危机的不利影响，1999年底，上海房地产市场触底，2000年开始全面反弹。在过去的4年多时间，上海楼市一路高歌猛进，犹如“芝麻开花，节节高”，上演了一出令人咂舌的“神话”任何行业都有它的运行周期，如今的上海房地产市场，已经处在高位运行的阶段，高涨之后的市场调整迟早会到来。对政府而言，面临日益膨胀的房地产市场，担心泡破灭对经济带来的冲击和金融风险，开始采取抑制性措施，控制市场的上涨。政策频繁出台，力度不断加大，在这种大政打牙之下，上海房地产市场急转直下，政策对房地产市场的影响日益加大。市场的不确定性不断增强，正确认识房地产政策，正确判断上海房地产市场的走势，在当前阶段至关重要。因此，我们结合上海房地产市场，仔细解读政策内部机制，分析政策的影响力度，并基于此，对上海房地产市场的短期和长期走势做出判断。希望这种研究能够有助于上海房地产开发企业采取针对性的策略，规避市场风险绎凯博才市场开发与研究中心一、近期出台政策介绍随着房地产市场持续升温，面对越来越大的市场风险，从2004年开始，政府部门开始重点调控房地产市场，采取一系列紧缩性宏观调控政策。特别是今年3月份以来，相关政策连续出台，引发市场频繁震动，其相关政策表述如下2005年3月6日，上海市政府发布关于当前加强房地产市场调控，促进房地产市场持续健康发展的若干意见。2005年3月7日市地税局本市个人出售普通住房营业税征收规定的通知，规定个人购买本市行政区域范围内的普通住房，居住不满一年出售的，销售时按销售价减去购入原价后的差额依5的税率征收营业税，并按规定征收城建税、教育费附加和河道整治费（以下简称“营业税及附加”）。个人购买后居住满一年（含一年）的普通住房，出售时免征营业税及附加。2005年3月16日，中国人民银行宣布将现行的住房贷款优惠利率回归到同期贷款利率水平，基准利率调整为612，同时实行下限管理。2005年3月26日，上海市政府推出两个“一千万”配套商品房工程，其平抑房价的意图凸显。2005年3月29日，上海市政府出台关于进一步加强个人住房贷款管理的指引,重点指出对贷款购买房屋在一年内转让的，商业银行将不再提供住房贷款及转按揭服务，交易时并增加营业税。2005年3月26日，国务院下发了关于切实稳定住房价格的通知。一、高度重视稳定住房价格；二、切实负起稳定住房价格的责任房价提高到政治高度，建立政府负责制，省政府负总责，对住房价格上涨过快，控制不力，要追究有关责任人责任；三、大力调整住房供应结构，调整用地供应结构，增加普通商品房和经济住房土地供应，并督促建设；四、严格控制被动性住房需求，主要是控制拆迁数量；五、正确引导居民合理消费需求；六、全面监测房地产市场运行；七、积极贯彻调控住房供求的各项政策措施；八、认真组织对稳定住房价格工作的督促检查。2005年4月6日，上海市房地资源局推出三条措施，其中转按揭“交易登记三步不再并办”的政策引人注目。2005年4月27日，国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议，分析当前房地产市场形势，提出八项措施引导和调控房地产市场（简称“新8条”）。一是强化规划调控，改善商品房结构。二是加大土地供应调控力度，严格土地管理。三是加强对普通商品住房和经济适用住房价格的调控，保证中低价位、中小户型住房的有效供应。四是完善城镇廉租住房制度，保障最低收入家庭基本住房需求。五是运用税收等经济手段调控房地产市场，特别要加大对房地产交易行为的调节力度。六是加强金融监管。七是切实整顿和规范市场秩序。八是加强市场监测，完善市场信息披露制度。2005年4月30日，国务院七部委联合下发关于稳定房价工作的意见，主要内容包括一、强化规划调控，改善住房供应结构。住房价格上涨过快、中低价位普通商品住房和经济适用住房供应不足的地方，要保证中低价位、中小套型住房的有效供应。二、加大土地供应调控力度，严格土地管理。对居住用地和住房价格上涨过快的地方，适当提高居住用地在土地供应中的比例，着重增加中低价位普通商品住房和经济适用住房建设用地供应量。继续停止别墅用地供给，严格控制高价住房用地供给。三、调整住房转让环节营业税政策，严格税收征管。规定自2005年6月1日起，国家将调整住房转让环节营业税政策，对个人购买住房不足2年转手交易的，销售时按其取得的售房收入全额征收营业税，个人购买普通住房超过2年（含2年）转手交易的，销售时免征营业税；对个人购买非普通住宅住房超过2年（含2年）转手交易的，销售时按其售房收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税。四、加强房地产信贷管理，防范金融风险。五、明确享受优惠政策普通住房标准，合理引导住房建设与消费。六、加强经济适用住房建设，完善廉租住房制度。七、切实整顿和规范市场秩序，严肃查处违法违规销售行为。八、加强市场监测，完善市场信息披露制度。2005年5月31日，上海市政府出台有关加强房地产税收管理的补充通知，就上海可享受税收优惠政策的普通住房标准、个人住房交易的有关税收政策等作了细化规定。规定6月1日起购买非普通住房的，按3税率征收契税，凡个人在5月31日前购买商品住房并已取得发票、尚未缴纳契税的，仍可按3税率减半征收，但必须在2005年7月31日前缴清。2005年成为房地产市场调控的关键年，政府出台政策的密度和强度不断加大。山雨欲来风满楼，伴随政策紧缩，市场开始动摇，长达年的繁荣开始转向，未来市场走向扑朔迷离。二、政策性质类型和背景分析21政策性质类型分析从政策性质看，主要分为五个方面的政策类型（1）土地供给政策。限制土地供给，调节土地供给结构（增加中低价房和经济适用房土地供给），规范土地转让，防止土地囤积。（2）金融政策。包括利率政策、汇率、贷款首付额度和不同物业贷款安排。（3）财政税收政策。包括间接税和直接税，在交易环节和最终环节进行税收调控。所得税属于直接税，而营业税、契税、房产税（尚未推出）则属于间接税，在持有和交易环节征收。（4）结构调节政策。增大中低价商品房和经济适用房市场供给，控制高价房市场供给。（5）市场规范政策。规范市场交易买卖，增强市场透明度，防止暗箱操作和非法行为。从已经推出的这五个方面的政策看，土地供给政策和结构调节政策为市场供给调控政策类（即限制市场供给和调节供给结构），而金融政策和财政税收政策为需求调控政策类（限制市场需求）。从出台政策看，政府的需求调节政策市场影响力远远大于供给调控政策。政府的供给调控政策目的是通过结构调节，限制土地投机，增加中低价房市场供给比重，从而化解房价泡沫，使房地产平稳回落。但是从实际结果看，初期的土地限制政策适得其反，导致房价不降反升，最新推出的加大经济适用房供给政策，效果并不明显。需求调节政策目的是抑制投机需求的过渡膨胀，增加投机成本，提高投机门槛，从而降低市场投机，化解市场虚高泡沫，稳定市场。从新出台的政策看，针对投机者和交易环节的紧缩调控意图非常明显。政府采取的还是以局部调控为主。22出台顺序分析政策的出台顺序反映政府对房地产市场调控的走向。从政府出台政策顺序看，政府对房地产调控的政策导向顺序为从出台政策过程看，呈现出以下几个方面的特点（）单一调控转向“多拳出击”在去年，政府重点从一级市场调控房地产，控制土地投机和地价，迫使囤积土地的开发商尽快开发，增加市场供给，以期通过这来控制房价，调控需求。但实际上却适得其反，它加速了开发商企业两级分化，大企业的市场控制力增强，进一步增强市场信心。土地供给则限制了房地产供给，导致房价预期进一步上涨。单一的政策调价在市场极度繁荣的形势下，力度有限，往往能够被市场通过各种手段抵消。因此，政府开始转入综合调节，多拳出击。从今年推出的政策看，政府开始从一级、二级、三级市场同时出击，供给、需求综合调控，财政、金融双向结合。（）政策力度不断加大土地政策金融政策财政税收政策限制土地供给，迫使开发商囤积土地迅速开发土地政策提高房贷利率金融政策市场规范政策土地政策结构调节政策市场规范政策征收营业税，调高契税限制开发信贷，提高利率和首付比例增加中低价房土地供给增加中低价房和经济适用房供给，限制高价房供给除了调节的综合性外，政策的力度不断加大，月日的加息，以及后来的首付提高，导致购买者贷款门槛提高，贷款成本增大。而月日七部委联合意见，引发市场剧烈地震，抛盘激增，成交急剧萎缩，资金实力较弱的投机者纷纷动摇。由此看来，政府打压投机的决心越来越强。（）调节目标越来越明确早期的政策是总体调控，并没有严格区分对不同角色的不同调控。其结果就是正常需求者和投机者、关系国计民生的中低价房和奢侈消费的高价房遭受同等打击。为了保社会和经济稳定，政府不敢采取过大力度的政策，因此，收效甚微。从最近出台的政策看，政府的调节目标开始明晰，针对性大大增强。增加经济适用房和中低价房及其用地的供给，严格限制高价房及其用地，营业税征收就是针对投机者而设计的。后续政策的推出肯定会沿着这个方向继续下去，因此，可以称为结构性紧缩政策。随着调节目标的明确，政策的调节力度大大增强，效果突出。23出台背景分析伴随一系列力度更强的政策出台，房地产市场开始受到巨大冲击。政府的政策是否会直接导致房地产市场泡沫破灭呢政府的意图是否也是如此呢从政府出台政策的过程和内容看，政府在压缩房地产泡沫上的举动是非常小心的。早期，政府在对房地产的态度上，要摆不定，因此，政府缺乏针对性，效果不佳。随着市场扩张越来越大，政府态度才转为明朗。但是，实际上，政府在打压房地产上一直非常谨慎。2005年3月26日，国务院下发了关于切实稳定住房价格的通知，中央已经将稳定房价和房地产市场作为地方政府的一项政治任务，严防价格大起大落。在稳定市场的基础上，使房地产市场平稳回落，即房地产市场的“软着落”，这就是政府的最终目的。打击投机，同时增加中低价房供给，其用意就是如此。因此，政府在出台政策上，会综合考虑政策的影响力度，政府政策影响会是一个逐步释放的过程。24过渡打击的后果分析在我国房地产行业是一个联系面非常广泛的行业，如果出现房地产的崩溃，后果将是非常严重的。结果体现在如下几个方面（）投资需求大幅下滑，政府财政收入急剧减少。房地产投资占据固定资产投资非常高的比重，上海2003年就达到378，近两年持续提高。房地产投资高涨和需求的旺盛，产生巨大的政府收入，政府财政收入对房地产的依赖性非常高，甚至某些城市的建设发展主要资金就来自土地拍卖和房地产税收，上海市某些区50以上的财政收入都来自房地产。因此，房地产崩溃直接导致投资需求的锐减，引发经济的衰退。政府的财政收入也会大大减少，相关的城市发展、城市建设就会陷入停滞。（）联系行业面临衰退，大量失业不可避免。房地产的联系效应非常广泛，上至基础产业如能源、建筑、建材、家居装璜，下至金融、媒体等等，设计到国家经济的方方面面，同时房地产带动这些产业发展，吸纳就业也是非常巨大的。如果房地产崩溃，就会引发联系产业的衰退，带来大量失业。（）银行坏账急剧增加，导致金融风险。房地产行业崩溃最大的风险就是金融风险，房地产严重依赖金融机构的融资，大部分资金都来自于融资贷款，因此，其崩溃将导致金融机构大量坏账的产生，甚至引发金融危机。三、政策走向预测政府出台政策的目的，是向逐渐释放市场泡沫。因此，未来出台政策的类型和力度，要视已出台政策的效果而定。从政策走势看，政府将会把持有和交易环节税收作为政府调控的主要手段，同时辅之以金融紧缩，土地调控继续维持。政府今后可能推出的政策包括以下几个房产税。目前对该税的开征讨论如火如荼，财政部已经明确表示房地产税开征已经成为定局。利率再调整。如果现有政策不奏效，继续调息，从而进一步抑制市场需求。从我国经济发展的状况来看，政府通过加息调控房地产市场的会非常慎重。继续调高首付比例，严格限制第一套住房以外的银行贷款。这会是政府重点采取的金融措施。所得税。属于直接税，其功能是减少投机收益，从而抑制投机。从效果看，该政策不会增大投机者市场风险，对于抑制市场膨胀意义不是很大。汇率调整影响。它不属于政府调控政策的范畴，但是目前的实际影响却非常大。人民币升值已成定局，人民币升值之后会导致以套汇为目的的国际资本撤离我国房地产市场。我们一直低估了国际资本的规模，从目前看比重约为13，而且在不断增长，其影响力确实非常巨大的，具有很强的示范效应。继续加大对中低价房的政策倾斜。继续增加中低价房供给，同时采取一定的优惠措施，加大对中低价购房者的政策优惠。这会成为政府调控房地产市场的长期措施。政府期望政策效果逐渐体现，而不是相反。如果目前的政策达不到有效抑制房地产市场上涨的势头，下面阶段中，将会采取需求管理政策为主的调控措施，这主要包括税收、贷款首付比例等。由于我国投资过热，同时出口不断增长而引发人民币低估，因此，目前面临着人民币升值和加息双重压力。而这两个政策对经济的影响非常之大，因此，政府不希望这种压力能够逐步释放。因此，通过加息调控会非常谨慎。四、房地产政策传导机制和影响特征分析41政策传导机制411利率传导机制在发达国家，利率是调节房地产过热的主要手段，但是在我国效果并不明显，这是与我国金融制度紧密联系的。利率提高对房地产打压效果并不是最好的，因此，利率提高对抑制房地产市场的效果不是非常强。政府在调息上，会非常慎重，因为调息会对整体经济影响很大，因此，即使调息，其增幅也不会很大，估计在个百分点。同时，利率提高会对房地产市场合理购买需求与投机需求均形成打击，针对性不强。412汇率传导机制汇率调整对房地产的影响主要体现在国际资本流动上，目前大量国际资本涌入上海房地产市场，一旦人民币升值，这些资本就可能离开，引发市场需求连锁反应，从而影响房价下跌。根据有关机构统计，上海房地产市场上的国际资本的比例大约为13，而且正在不断增加。从以往看，我们已经大大低估了国际资本的规模，在其上它们主要为国际性机构投资者，市场影响力非常大，因此，人利率提高投机成本提高房地产紧缩开发投资减少购买需求减少价格下跌汇率提高国际套汇资本撤出房地产引发连锁反应需求下降房价下跌民币升值对房地产的影响会比较大。政府目前一方面大力抑制房地产市场，另一方面顶住强大的国际要保持人民币汇率，就是担心汇率升值可能带来的对房地产市场的巨大冲击，从而引发全面的经济问题和金融危机。413交易环节税收传导机制交易环节的税收不仅降低投机者收益，更重要的是，增大了其投机的市场风险，对投机需求的打击非常明显。最新推出的营业税属于这种税收，其市场效应非常明显。414直接税传导所得税针对差价征税，并没有增大投机者的市场风险，而主要是降低了他们的收益，因此，其对抑制市场投机的影响力比较有限。415供给调节政策增加中低价房供给，从而分流市场需求，减弱投机的实际需求基础，最终抑制投机需求，促进市场价格结构性回落。其滞后期比较长，作用效果释放比较缓开征交易税收投机成本提高投资风险增大投机需求降低价格下降提高所得税收益减少投机意愿降低需求下降价格下降增加中低价房供给有效供给增加，供给结构改善市场需求分流，投机的需求支撑减弱价格逐步回落慢。42影响特征分析不同的政策，其效应也不同。根据政策影响滞后期和效应特征，我们可以将政府政策分为三类长滞后期政策、中滞后期政策和短滞后期政策。421长滞后期政策土地政策和中低价房增加供给政策属于此类政策。它们通过供给环节调控来抑制市场膨胀。供给调节需要通过一个较长的时间才能体现在最重环节上，即政策的“滞后效应”比较大，甚至需要12年才能够逐渐体现出来。因此，在房地产市场过热的情况下，很难及时发挥作用。政府之所以开始推出土地限制政策，正是没有充分认识到房地产过热的势头，因此政策力度不够。422中滞后期政策银行信贷政策属于此类。信贷政策通过同时抑制供给和需求两个环节来抑制市场膨胀。对开发商提高利率和限贷，开发商资金来源减少，同时资金成本提高，这会直接打击开发商的市场扩张规模和市场控制能力，素质不高的企业就会被淘汰，从而从供给角度控制市场过度投机。对购房者提高利率和贷款门槛，直接提高购房者的购房成本，减弱其购买能力，需求减少。信贷政策的滞后期比较长，研究表明其滞后期一般为612个月，因此，效果也不是很及时。同时，从我国的金融制度看，金融市场的不完全性和市场化程度不高，信贷调控实际效果并不强。加息同时打击开发、投机需求和正常需求，针对性很弱。同时，现阶段，我国政府加息调控比较谨慎，这是出于对整体经济持续发展的角度考虑。423短滞后期政策税收政策属于此类政策，特别是以总价为税基的持有和交易环节税收。这类税收政策不仅减少了投机者的收益，更重要的是增大了投机者的投资风险，效应即时体现，滞后期很短。目前的新推出的房地产税收全部都是针对需求环节的税收，而不是开发供给环节的税收。五、市场表现和政策影响分析51政策出台后的市场表现数年的持续膨胀，上海市房地产市场已经处于高位运行，市场风险不断增大。此时推出的宏观调控政策具有强大的影响力。伴随政策的不断出台，市场行情开始急剧变化，抛盘激增，而成交量急剧减少。但是这并不意味着市场开始陷入衰退，而是过渡膨胀下市场的一种正常调整。04年8月来上海三阶段日均成交套数对比8754952160200400600800100004805220054055105515时期单位套日均成交套数从目前抛盘者看，基本都属于纯粹的市场投机客，并没有出现整体抛盘现象。从抛售房子看，大多属于90年代的旧房子和2年以内购买的房子，并且在核心地段的抛盘量增幅不是很大，抛盘主要集中在地段较差的区域。价格变化出现差异化。市场价格整体下滑，但是不同地段的差异很大。地段比较好住宅下跌幅度不大，甚至没有下跌，如中凯城市之光；而地段较差，居住条件较差地段的住宅价格出现较大幅度的下跌，如世纪公园区域的住宅。52政策影响分析正确理解政策对房地产市场的影响，必须从三个方面进行综合思考一是宏观经济发展的趋势；二是政策出台的目的和实际功能；三是房地产市场本身的状况和基本趋势。政策对市场的影响，在不同的市场条件下，其影响程度就会不同。目前政府政策以打击投机为目标，市场出现较大波动，反映出非自住需求在房地产市场中比重非常大。因此，市场的调整是不可避免的。可以肯定的是，目前的政府宏观调控会使上海和主要城市的房地产市场调整期提前。随着房地产市场的市场化改革，其发展趋势决定于市场本身的供求，而不是政策调控。政策调控属于阶段性影响，因此，我们有必要从短期和长期两个角度来分析房地产市场的走势。521长期趋势判断结合我国及上海经济发展，以及上海房地产的阶段特征，从一个较长的时期看，上海房地产市场仍然呈现乐观的发展趋势。原因如下（1）经济的持续增长形成持续的购买能力。在市场经济中，市场的稳定和前途最终取决的市场本身的健康，而不是政府的经济调控政策。如果说政策本身就导致市场崩溃的话，难以令人信服。房地产行业也是如此。市场前景，除了依托房地产市场自身的供求之外，更要看整体经济的发展。上海经济持续快速发展，这是最重要的支撑。（2）对外开发的不断深化，形成外来需求的持续增长。上海市是我国内外经济交往的交汇点，国际、国内企业和个人开始不断向上海集中，这种趋势还将持续很长时间，这为上海房地产市场带来了强大的外来需求，因此，上海房地产市场依托的不仅仅是上海本土经济和需求，而是经济国际化带来的全球化需求。（3）房地产的过渡炒作目前还不是我国的普遍现象，只是局部存在。（4）居住条件并没有发展根本改善，今后的发展空间还很大。2004年，上海人均居住面积仅为142平方米，远低于同等经济水平的城市，因此，上海房地产进一步增长的空间巨大。房地产投机资本在国内资本中并不占据主导地位，即使房地产市场出现下滑，市场需求的恢复仍然会很快。522短期影响1对住宅市场的影响由于目前出台的政策主要针对住宅市场，因此其市场反应也比较明显。但是从已经出台的政策和其走势，结合上海市场的特点，我们总结的影响主要如下（）去化速度将会下降。狂热投机潮退去后，市场回归理性，买房开始慎重，导致去化速度减慢。（）投机群两级分化。低质量投机者将被挤出市场，而实力强、投资能力强的投机者仍然