塘盛物业管理公司内部组织管理制度汇编.

物业管理公司内部管理制度组织管理制度东莞市塘盛物业管理有限公司二零零五年六月目录第一章物业公司的组织架构WYZG01001物业公司的组织架构图2第一章物业公司总部管理人员职责WYZG02001总经理岗位职责4WYZG02002副总经理岗位职责（协调、护卫、品质）5WYZG02003副总经理岗位职责（行政、人事、工程）6第三章物业公司办公室人员职责WYZG03001办公室主任岗位职责8WYZG03002办公室文员岗位职责9WYZG03003前台接待员岗位职责10WYZG03003汽车司机岗位职责11第四章物业公司部门主管岗位职责WYZG04001行政部主管岗位职责WYZG04002人力资源部主管岗位职责WYZG04003品质部主管岗位职责WYZG04004物管部主管岗位职责WYZG04005财务部主管岗位职责WYZG04006财务部会计岗位职责WYZG04007财务部出纳岗位职责WYZG04008客户服务中心主管岗位职责WYZG04009工程部主管岗位职责WYZG04010护卫队主管岗位职责WYZG04011消防中心主管岗位职责WYZG04012环境绿化部主管岗位职责WYZG04013开发部主管岗位职责WYZG04014发展部主管岗位职责WYZG04015公关部主管岗位职责第一章物业管理公司的组织架构物业公司的组织架构图永发集团副总经理副总经理物业管理公司总经理品质部行政部财务部客户服务中心工程部护卫部培训导师长埔建材管理处管理文员品质员厨工司机社区宣传员出纳会计塘盛花园管理处聚龙阁管理处龙福花园管理处电工维修工长埔建材护卫队塘盛花园护卫队聚龙阁护卫队龙福花园护卫队第二章物业公司管理人员职责版本第1版版次第1次修改页码共1页第1页标题总经理岗位职责编号WYYG010011在集团公司的领导下，执行董事会决议，主持物业公司日常事务，全面负责经营管理工作，并对董事会负责。2贯彻执行国家的方针、政策、法令和地方政府的法律法规，依法经营，执行集团公司和本公司的各项规章制度，带领全体员工完成集团公司下达的各项经济指标及服务指标。3组织实施经营董事会批准的年度工作计划，和财务预算报告及使用方案。搞好增收节支和开源节流4制定公司经营管理目标，包括一系列规章制度、操作程序，制定各级人员的岗位责任并监督实施，保证各项管理服务工作的质量，使业主满意。5建立健全公司组织机构，使之合理、精致、高效；召集和主持公司例会，及时解决管理中暴露的问题。6在董事长的委托权限内，以物业公司代表的身份签署涉及到物业范围的有关协议，合同或和约及处理有关事宜。7协调指导副总经理及部门主管、各个管理处经理、主任的工作，保证企业个方面的工作顺利进行。8健全财务管理，严格财经纪律，负责组织编制公司年度财务预算，做好财务审核监督。9决定组织体制的编制，负责公司属下职能部门主管、管理处以及高级职员的签定、录用、奖惩。建立健全公司统一，高效的组织体系和工作体系。10有重点定期或不定期地对一些部门或设备进行巡视检查，及时发现问题并解决问题。，11搞好员工的思想工作，业务培训工作，加强员工队伍建设，建立一支作风优良纪律严明，训练有素，服务意识高的员工队伍。12加强企业文化建设，搞好社会公共关系，树立公司良好的社会现象。13与社会各界人士建立和保持良好的公共关系，树立企业良好形象。14负责涉及到物业使用的工程项目发包及签订工作。15以身作则，关心员工，提高企业凝聚力，使员工以高度的热情和责任感完成本职工作。版本第1版版次第1次修改页码共1页第1页标题副总经理岗位职责（行政、人事、品质）编号WYYG010011在总经理领导下，分管行政、人事和品质部的工作。2依照集团公司和本公司的规章制度，对本公司事物进行组织和管理。3依照集团公司和本公司的要求，做好人才培养、人才选拔、人才使用的人事工作，制定本公司用人标准、技能要求。4负责统筹公司的内部管理服务工作，协助总经理协调各部门、各管理处之间的工作关系。5负责公司员工的思想教育和队伍建设以及应聘员工的招聘、录用、考勤、奖惩、辞退等管理工作。6负责组织制定、修订公司各项管理制度提交总经理，通过并监督其实施。7根据分管部门和各管理处工作需要，提出人员调整意见，提交总经理，并进行跟踪、检查、落实工作。8负责监督及抽检员工培训的落实情况，按行业标准进行验证培训效果。9负责品质部员工的月检，和品质部主管的周检、月检工作，对不符合要求的服务标准，及时进行纠正和指导。10负责组织编写和审核质量手册和工作程序批准作业文指导件。11负责审批有关内部质量审核的计划，报告文件，并组织进行内部质量审核活动。12协助总经理主持管理评审，并对体系改进作出决策，批准管理评审计划和管理评审报告。13受总经理委托，在总经理因事不在岗位时，代总经理职权。14完成集团公司领导交办的各项工作任务。版本第版版次第次修改页码共页第页标题副总经理岗位职责（协调、护卫、工程）编号在总经理领导下，分管护卫队、工程部和公司与政府和有关部门协调工作。负责统筹公司内外部联络工作，协助总经理协调各部门、分管管理处之间的工作关系。3负责处理公共关系，加强同社会相关部门的沟通联系，处理好公司内外部各种公共关系，树立物业公司在外部的良好形象。4负责管辖部门员工的思想教育和队伍建设以及应聘员工的招聘、奖惩、辞退等管理工作。5主持工程部对所管物业及设施、设备的管理、养护、维保建立物业公司的设备、设施档案及规范工作。6负责检查、监督工程部，对一般性工程的审批、材料的购进。7负责建筑施工队，建筑工程遗留问题的联系沟通，跟踪、落实情况。负责物业小区工程项目的审核，施工队的选定，落实组织施工和检查监督管理工作。9参考公司重大战略目标和战略规划的制定，以及经营计划、方针策略的确定。对公司经营管理过程中发生的一切重大事项，及时向总经理反映，并提出建议，当好总经理的参谋和助手。11积极努力完成具体分工主管级以上的各项工作任务和事宜。12对直接下属部门工作进行督导、检查，对出现的问题及时处理反映。13受总经理的委托，在总经理因事不在岗位时，带行总经理职权。完成董事会、董事长、总经理授权或交办的其他工作任务。第三章物业公司办公室人员职责版本第1版版次第1次修改页码共1页第1页标题办公室主任岗位职责编号WYYG010011负责督促、检查行政部门对国家的方针政策、上级指示和董事会办公会议，公司办公会议及总经理决定的贯彻执行。2定期组织收集、分析、综合公司个方面的情况，主动做好典型经验的调查总结，及时向总经理汇报、请示工作，并定期向上级书面汇报。3根据总经理提出的指示，负责组织工作会议，安排做好会务工作。4负责起草总经理授意的在、综合工作计划、总结和工作报告，主动为总经理当好参谋。5组织起草公司文件（对各职能科室以公司名义起草的文件负责审核），做好全公司文件的编号、打印、发放以及行政文件的立卷、归档、保管工作。6组织做好公司印鉴，介绍信使用保管、函电收发和报刊收订分发工作，及时编写公司大事记。7会同其他部门负责协调安排涉及多部门领导参加的各种会议。8组织做好来访接待和小车的管理工作。9指导做好电话话务与机线维修工作。10根据总经理提出的方针目标要求，及时编制本室方针目标，并组织检察、诊断、落实。11负责公司办公用房的分配调整，及办公用品用具标准的制定和管理，并对办公用品、用具标准化及各科室文明办公的各项任务。12负责完成总经理临时交办的各项任务。版本第1版版次第1次修改页码共1页第1页标题前台接待员岗位职责编号WYYG010011负责公司接待工作，做到仪表端庄，态度和蔼，热情大方，反映敏捷，处事稳健。2按照接待来访规定，做好来访登记，对电话预约来访，要及时告知有关领导或部门，对突然来访者要报告有关领导或部门后，再约时接待。3负责公司办公用品，福利物品的发放并建立登记制度。4负责公司机关部室及室内外走廊的卫生清洁工作，保证办公环境清洁、干净。5完成办公室临时交办的工作。版本第1版版次第1次修改页码共1页第1页标题汽车司机岗位职责编号WYYG010011敬业守业，服从分配，尽职尽责做好本职工作。2树立良好的职业道德，严格遵守交通规则，严禁酒后开车。3严守纪律，准时到达预定的开车地点。4熟悉车辆性能，按时清洗车辆，保证所用车辆处于良好状态。5按要求维修保养车辆，保证正常出车，发现不安全因素及时排除，提前呈报维修计划，以便公司统一安排。6认真遵守公司规章制度，严禁公车私用，以车谋私，向外借出车辆应履行正规程序，办理必备手续。7每次出车前，收车后认真填写车辆使用登记表8完成上级领导交办的其它任务。第四章物业公司部门主管职责版本第1版版次第1次修改页码共1页第1页标题人力资源部主管岗位职责编号WYYG010011认真执行国家有关劳动人事部门的有关方针、政策、法令和指示，组织制定人力资源计划，经公司领导批准后实施。2全面负责人力资源部工作，拟订本部门的工作计划，定期召开例会，布置、检查、总结工作，重大事项及时向有关领导汇报，并共同研究讨论决定。3建立人才储备库，做好公司领导的参谋，注重各类人才的选拔、培训跟踪工作，及时向公司领导推荐。4拟订企业在职人员培训计划，管理处做好员工各种岗前培训工作。5制订绩效工资奖惩方案，核准各部门的出勤情况，按公司规定核实绩效工资。6组织编写公司人力资源管理方面的各项规章制度，做到科学用人、因事设人。7按照公司编制的用人计划，协助集团公司人事部组织招聘工作，负责调入、招聘、招收、辞退、调出、停薪留职员工的审核，负责员工内部调配的审核，提交给公司领导。8按照有关政策，结合同行业标准和公司实际制定本公司工资、奖金、劳保福利标准，报领导审核批准，负责工资、奖金、劳保、福利、加班费、及各种津贴报表的制定。9执行公司人事考核制度，做好各部门各岗位人员的绩效考核工作。10按制度负责审批办理各类休假期的期限和有关费用报销标准。11负责人事档案的管理工作，负责办理职工调入、调出档案的接收和传递工作。12完成领导交办的其它工作。版本第版版次第次修改页码共页第页标题行政部主管岗位职责编号行政部在总经理领导下，负责行政、人事和员工、业主档案文件管理工作，其具体职责如下1按物业公司行业的要求，展开深入的调查研究，努力掌握第一手资料，为总经理的决策提供可靠的依据。2负责公司工作计划总结、规章制度等各类文件的起草、审核、打印、复印、分发和登记工作，做好印鉴的管理工作。3负责公司级会议的筹备和安排，做好会议记录，整理会议记要，对会议决定的执行情况进行催办和检查。4做好文书档案和有关资料的管理工作，文书档案包括公文的收发和保管，文件核稿，呈批、催办、归档、调卷和保密工作。5协助总经理处理日常工作，协调部门跟踪，监督各部门和管理处认真及时地贯彻公司的各项工作决策和指令。6做好人事管理工作，保管好员工的档案，根据需要做好劳动力的安排调配、员工的调入调出，并协助办理好各项有关手续。7做好公司的考勤统计工作，及劳动工资的管理工作。根据企业及政府规定做好员工的调资定级、统筹退休等各项工作，并负责办理员工请假、休假的有关手续。8负责公司员工的培训工作，协同各部门共抓好员工的思想素质和业务水平的培训，积极开发人力资源，努力造就一支高素质的员工队伍。9负责公司的后勤管理工作，诸如办公用品的购买、保管和发放、员工食堂、员工宿舍、电视房的管理工作。10负责公司车辆的使用调度，登录和维修保养及年审换证等工作。11负责公司及管理处报刊杂志的订阅与管理。12负责员工业余生活、娱乐活动、体育活动等健康活动的开展。13完成上级领导交办的其它工作任务。版本第1版版次第1次修改页码共1页第1页标题品质部主管岗位职责编号WYYG010011负责指定培训计划，并具体组织实施。2负责编写或组织编写并审核本部门的作业文件。3负责对服务过程品质监控管理的具体实施。4负责审核内部质量的组织工作。5负责品质异常原因的分析，提出报告及跟踪各种质量信息。6组织管理各项质量活动，做好对下属的业务培训。7在管理者代表组织下进行质量管理体系策划。8负责管理评审会议的资料收集和决议实施的跟踪验证。9负责年度内审计划的编制及每次内审资料的归档保存。10负责组织管理评审过程监视和测量的策划和实施。11负责数据分析（统计技术应用）的组织实施。12负责预防措施计划的组织制定和实施的跟踪验证。13负责客诉其它不符合质量方针、目标时纠正措施的组织实施和效果验证。14协助管理者代表组织开展内部质量审核活动，并对不合格采取纠正措施的实施效果进行跟踪验查及验证。15负责品质部员工的周检查工作。16组织公司内审员进行培训，及对公司全体员工进行全面质量管理知识培训。17积极完成上级领导安排的其它工作。18负责质量体系文件、资料和资料编码的归口管理。版本第1版版次第1次修改页码共1页第1页标题物业管理部岗位职责编号WYYG01001物业管理部是总经理领导下的重要管理部门，物管部长负责落实企业关于物业辖区的有关规定，有计划、按步骤地完善其辖区的各种配套措施，负责环境卫生、园林绿化、治安消防、车辆交通、水、电、气及业主或使用人投诉的管理和处理。其职责范围如下1树立业主、使用人至上的观念，热情、及时地处理提供各种优质服务。2贯彻执行国家有关政策、法律、法令和公司各项规章制度。3负责所管区内的环境卫生，加强卫生监督和管理，创建一流的优美、整洁、方便、舒适的卫生环境。4负责所管区内的治安、消防工作，加强所管区内的安全、保卫、治安、消防管理，防止和杜绝管理区内发生恶性治安、消防时间，保护业主、使用人的生命财产安全。5负责管区内园林绿化工作，加强绿化的养护管理，提高绿地、景观效益。6协助工程部对物业进行养护和维修，确保其正常使用。7负责业主、使用人的投诉问题的解决和回访。8负责管区内的车辆管理，严格车辆停放管理，保持平面，立体道路的畅通。9积极配合服务部在所灌区内开展各项工作。10完成领导交办的其它工作。版本第1版版次第1次修改页码共1页第1页标题财务部主管岗位职责编号WYYG010011财务部主管在公司总经理领导下，积极参与企业经营管理，负责公司的财务管理、会计核算、物资管理等工作。2认真贯彻会计法，执行国家财经政策、法令、遵守各项资金收入制度，严格执行费用开支范围的标准。3正确、及时地核算和监督公司的财务状况，经营活动和经营成果，为领导提供准确可靠的财务会计信息。4加强计划（预算）管理，认真编制财务计划（预算）。5加强经济核算，认真做好各项控制工作，节约费用，降低成本，多创利润，加强财务分析，考核各项经济指标的执行情况，及时反映经营管理状况，总结经验，发现问题，促进公司改善经营管理。6按照会计制度规定，切实做好记账、报账工作，做到手续完备、内容真实、数字准确、帐目清楚，日清月结，按期报帐，在规定时间内报送各种会计报表。7按银行有关制度规定，作好现金帐目和支票的管理工作。遵守支票使用规定及银行结算纪律，加强现金管理做好结算工作，对下属经费的收支情况经常进行检查、监督和指导。8根据国家财会制度精神，结合本公司实际，协助领导制定有关财务管理、经济核算、费用开支等具体办法，并监督各部门实行。9妥善保存会计档案资料，接受财税机关、上级主管部门和公司领导的监督检查、及时提供财务资料，如实反映情况。10每月为公司领导提供企业财务状况，为企业搞好经济运作，增加经济效益，当好参谋。11充分发挥财务部在公司管理中的预测、计划、控制、调节和监督的作用，促使公司不断提高经济效益和经营管理水平。12每月认真审查物业租赁租金、物业管理费、水电费、代收代管的煤气费以及清洁等费用的收交情况，发现欠交，负责组织催收工作。13完成领导交办的其它工作。版本第1版版次第1次修改页码共1页第1页标题会计员岗位职责编号WYYG010011会计人员必须按照国家统一的会计制度设置和使用会计科目。除会计制度允许变动的以外，不得任意增减或者合并会计科目。2会计人员对规定的会计科目名称、编号、核算内容和对应关系，不得任意改变。3会计人员对每一项发生的经济业务必须取得或填制原始凭证、并根据审核无误的原始凭证填制记账凭证。4会计人员要严格审核会计凭证并妥善保管，对伪造、涂改或经济业务不合法的凭证应拒绝受理，并及时报告领导处理。5会计人员要按照规定设置总账，明细账，启用会计簿时应在账簿封面上写明单位名称和账簿名称，账簿扉页上应附“启用表”。6会计人员要根据审核无误的会计凭证登记账簿，账簿记录发生错误时，不准涂改、乱擦、挖补或用药水消除字迹，而应将错误的文字或数字划线注销（必须使原有的字迹仍可辨认），然后在划线上方填写正确的文字或数字，并由记账人员在更正处盖章。7会计人员应按照规定，定期（月、季、年）核对账目、结账、编制会计报表。并做到报表数字真实，计算准确，内容完整，说明清楚。任何人都不得纂改或授意、指使他人纂改会计报表数字。8会计人员要按照规定对各种会计资料，定期收集，审查核对，整理立卷，编制目录，装订成册，并妥善保管，防止丢失损坏。9协助管理处完成其它日常工作。版本第1版版次第1次修改页码共1页第1页标题出纳员岗位职责编号WYYG010011负责登记现金日记账、银行存款日记账的工作，做到日请月结。2负责保管现金、有价证券、空白支票及银行印鉴卡等有关资料。3负责管理银行帐户，办理银行结算业务，月终及时对账，并根据需要编制银行存款余额调节表。4出纳员要按照有关规定，具体办理经营收入及费用报销等现金收支或银行转帐手续。5负责统一管理公司的发票和收据，做好各下属管理处票据的领用和核销工作。6加强货币资金的管理，严格执行国家有关现金管理和银行帐户管理法规制度。不得挪用公款，不得出借公司帐户。7协助管理处完成其它日常工作。版本第1版版次第1次修改页码共1页第1页标题客户服务中心主管岗位职责编号WYYG010011在直属副总经理的领导下，履行协调、沟通、公关、服务职能，提供管理资讯服务。2牢固树立全心全意为业主和使用人服务的思想，凡是业主和使用人合理需要的都应尽可能满足。3立足物业管理，面向社会确定综合服务的经营项目，选择投资开发短、平、快，效益高，业主需要的项目，多创收以弥补物业管理经费不足。4建立信息库，业主和使用人有特殊需求时，能够及时取得联系及时地提供相应的服务。5办理业主收楼入伙手续，租户签定租赁合同事务。6办理业主、住户、租户的申请装修报批及装修施工监督管理工作。7负责业主的来访接待，受理各类咨询、投诉、解答业主提出的问题，接听电话，收集业户建议，做好记录，及时反馈至各职能部门，定期检查投诉处理。8受理业主、住户、租户各种报修和求助项目，及时落实处理，及时跟进并做好回访工作。9负责楼宇档案、业主档案、质量记录、会议记录等文件资料的收集、整理存档和保管工作。10负责管理处各类文件，资料的打印以及来往文件的收发工作。11负责物业管理服务费、水电费、卫生费、商铺厂房租金等费用的收取以及经营开支费用的统计核算，做好各项财务报表等工作。12负责维修物料，办公用品和劳保用品的采购，验收入库，发放管理工作。13按照公司的人事管理规定，负责行政人事、劳动工资、员工考勤统计与工资发放的工作。14负责系统内部环境条件相互关系的协调沟通工作。15负责职工宿舍食堂的管理，以及办公用品的使用管理。16完成领导交办的其它工作任务。版本第1版版次第1次修改页码共1页第1页标题工程部主管岗位职责编号WYYG010011执行公司指定的房屋维修养护工作手册、机电设备管理工作手册全面负责房屋及其附属设施、设备的管理服务工作。2参与物业的前期管理，参加新入伙楼宇的工程验收，提出有关设备、设施增补改造方案。3负责物业的接管验收，移交工作，组织对接管的物业进行认真的检验，提出其配套设施、设备完善工作，解决工程建设中的工程遗留问题。4负责业主装修房屋的审批、并负责装修和预算，报总经理审核批准后组织实施。5定期检查各种设备、设施的技术状况，分析存在的问题，提出维修解决办法和制定维修方案，编制养护维修计划报总经理审批后组织贯彻实施。6根据房屋及其附属设施设备的使用情况，指定物业管理总体方案，编制养护、维修计划、报总经理审批后组织贯彻实施。7执行政府有关部门制定的有关行业安全法规，加强安全管理和安全教育，建立各级安全制度、防止发生安全事故。8负责所管辖的物业工程技术资料、设备说明书、维修保养记录的收集，整理归档工作。9对设施、设备的运行、维修和保养工作进行定期和不定期检查记录，保证各项记录的完整性。10负责组织员工进行安全、专业技能和质量意识的培训工作，不断提高员工的整体素质。11负责对业主、住户、租户室内设施、设备提供有偿维修服务。12依照业主服务部下达的维修工作单，按时、按质、按量完成各项维修项目。13房屋机器设施、设备，如发生突发时间工程部必须全力以赴投入抢修工作，直至恢复运行正常使用。14负责公司工程项目的拟定方案和预算，报总经理审核批准后组织实施。版本第1版版次第1次修改页码共1页第1页标题护卫部主管岗位职责编号WYYG010011支持全队工作，执行上级指令，带领全队人员认真履行职责，做好物业管理区域内的安全防范工作。2熟悉治安各岗位职责、任务工作要求，考核标准，掌握治安区内的保安工作规律及特点，加强重点岗位的安全防范。3做好保安队员的岗位培训，军事训练，带领全队人员加强思想学习和业务学习，不断提高体能素质，思想觉悟服务意识和业务水平。4深入队员及住户，业主之间收集工作开展情况，广泛征求意见和建议解决日常工作中出现的问题，不断提高服务质量。5做好保安队每月工作安排，负责每周对全队人员的业务训练进行考核和内务管理，掌握全队人员的思想动态。6做到处事公道、言行文明、对自己的缺点勇于改正，虚心建议和意见。7以身作责，带领全体队员认真贯彻执行公司的各项规章制度，培养全队严格的组织记录性，端正的工作作风。8积极组织队员学习，并实施应急措施，不断提高应付突发事件的能力，负责组织，指挥处理下去的突发事件。9每周组织未值班的人员进行召开例会，遇有特殊情况随时召开。10负责下去内消防工作，经常检查消防器材，确保消防器材保持良好状态，发现火情及时报警并采取措施灭火救人和维护秩序。11协助公安机关打击违法犯罪活动，带领保安队配合其它管理服务工作，制止纠正各类违章行为。12完成上级交办的其它临时工作任务。版本第1版版次第1次修改页码共1页第1页标题消防中心岗位职责编号WYYG010011认真学习并贯彻执行国家指定的消防法规，掌握本下去实际情况，提高消防安全意识。2制定辖区各种放火安全制度，督促检查各客户贯彻落实放火安全工作的情况。3负责检查辖区的各部位的放火安全已经各种消防设备、灭火器材的配备情况，发现隐患及时督促有关单位进行整改。4负责调配补充消防灭火器材等设备，并定期进行消防设备检测、保养、维修，及时排除消防设备故障。5负责24小时监视消防电脑主机，发现火警、火灾及其其它问题，应立即向当值主管及经理报告，并提出处理方案。6负责制定辖区重点部位的灭火作战方案，负责大厦用火部位安装监督。7负责对辖区人员进行消防防火和宣传教育。8积极组织专职消防人员定期检查消防设备和大厦各重点部位、如油库、厨房、公共场所的灭火器材装置，搂层消防分屏及报警，排烟系统、对讲系统，查看周围有无火种，防止重大事故的发生。9重大节假日，组织人员进行安全大检查，发现火险隐患及时通知有关部门及业主进行整改，并将整改情况报告物业总经理和物业经理。10建立和健辖区的消防管理业务档案。11负责将每天辖区消防情况报告给部门经理。12负责处理消防中心当值时所发生的任何火灾、火情事故，并及时报告给有关领导。版本第1版版次第1次修改页码共1页第1页标题环境绿化部主管岗位职责编号WYYG010011全面负责协调清洁卫生以及环境绿化等方面的各项工作，带领部门全体员工认真贯彻执行公司的各项经营管理方针、政策、指示、规定等，坚持为业主服务，为社会服务，努力实现公司所确定的各项工作任务和责任目标，为开创具有特色的物业管理工作做出贡献。2定期向公司领导汇报环境管理部工作情况，并听取公司领导的意见和要求，全力负责贯彻实施，定期主持部门例会，有计划地培训员工，在工作中必须经常深入现场，检查各项工作的落实情况，及时发现问题，解决问题。3坚持不断提高小区环境保洁度，努力创造一流的卫生环境。4在具体环卫工作中，实行科学化管理，深入现场，问题解决在现场，建立和完善一整套行之有效的环卫量化管理运作流程，不留清洁卫生“死角”，掌握季节及环卫工作淡、旺季的特点，制定最经济、最节省的操作实施计划，不断地提高细化管理层次。5加强小区的环境建设，不断提高绿地景观效应，坚持环境绿化“三分钟、七分养”的原则，加强绿化的养护管理工作，深化环境景观的管理制度，强化环境的绿化园林景观，为业主提供十分和谐、温馨、且能反映时代特色的高品位的绿色环境空间。版本第1版版次第1次修改页码共1页第1页标题社区文化部主管岗位职责编号WYYG010011全面负责社区文化活动工作，做好小区物业管理和精神文明建设的宣传工作。2负责拟订小区社区文化活动的月工作计划，和年工作计划，并报行政部审核。3推行公司人性化的理念，组织开展联谊活动和体育竞赛，丰富社区活动内容。4实行利用社区文化活动场所和会组织文化活动，并注重实施。5通过制定和实施丰富多彩的社区文化及环境文化活动，倡导和营造小区和谐友爱、积极向上的良好气氛。6开办小区报，发挥报刊及宣传的作用，宣传物业管理服务法律、法规，物业管理服务知识和小区好人好事。7定期进行总结，表彰先进，布置下阶段任务，明确活动内容和主题。8在有可能的情况下，创办和管理小区乐队，提供场地和经费，支持小区成立各种文化活动团体，发现并培训骨干，充分利用群众力量开展活动。9管理好各种室内活动场地和设施，做到物尽其用。10搞好社区公共关系协调工作，充分利用各种媒体广泛宣传，树立“安全、文明、繁荣、高尚”的小区形象。11完成公司领导交办的其它工作。版本第1版版次第1次修改页码共1页第1页标题开发部主管岗位职责编号WYYG01001开发部要坚持以业主为主，多种经营的原则，立足公司所管理的物业，面向社会，灵活运用各种资金，投资开发周期短、效益高的项目，增强公司的实力。其具体职责如下1在市场调查的基础上，积极慎重做好新项目的可行性研究报告，争取做到开发一人，成功一人。2以承包、出租、自营等方式搞好小区内商业网点和文体娱乐设施，做到既方便住户，又增加企业收入。3根据实际情况，积极开办新企业，如清洁管理公司、电器维修服务公司、装饰公司、车辆维修部、花木服务部等。4提供物业信息咨询服务和物业中介服务，开展物业评估作业。5定期向总经理汇报下属各企业或承包单位的经营情况。6完成领导布置的其它工作。版本第1版版次第1次修改页码共1页第1页标题公关部主管岗位职责编号WYYG010011建立信息网络。负责收集公司内外环境的各种信息，将经过分析评价的各种信息提供给公司总经理和各部门作参考，以提高经营管理的能力。2处理公众关系。在双向信息沟通的基础上，处理好公司内外的各种观众关系，如员工关系、住户关系、社会关系、媒体关系、政府关系等。3监测社会环境。不断监测社会环境的变化，国家政策法令的变化、市场的变化，社会舆论的变化，使企业能及时适应各种变化。4分析发展趋势。根据对政策法令、社会民意、时尚潮流等重要外界因素的监测和分析，向企业预报有重大影响的近期或远期发展趋势，预测企业的重大行动，计划可能遇到的社会反映，使企业未雨绸缪，防患于未然。5作为公司的对外发言人，负责对外宣传、沟通工作，树立良好的企业形象。6编写并向有关传播媒体散发新闻稿、照片和特写文章，汇编有关的报刊目录，拍摄、整理、保存资料图片，设计、筹划、监制公司各种宣传品和增品。7保持与住户的经常联系，负责编辑以住户为阅读对象的报刊，接受住户对公司的各种投诉和有关咨询，对合理的要求及时通知有关部门，协助解决。8作为公司社会活动的代表，积极参与有关社会活动，并做到公众来访的各种礼仪接待工作。9搞好公司内部员工关系，调动员工积极性，编辑供公司员工阅读的报刊，组织其它各种形式的内部传播工作，安排公司员工的各种康乐活动。10处理突发事件和危机事件。11完成领导布置的其它工作。版本第1版版次第1次修改页码共1页第1页标题管理处经理岗位职责编号WYYG010011认真贯彻执行公司的经营管理方针、政策、指示、规定等，坚持为业主服务、为社会服务的经营目标，努力营造出具有特色的物业管理工作，为公司和社会做贡献。2定期向公司报告处理工作情况，提交公司有关小区综合开发物业管理的计划建议，认真完成公司交付的各项任务，实现各项目标。3制定管理处服务目标和经济责任，包括制定一系列的规章制度和操作规程，规定全体员工的职责，并监督贯彻执行，指定各项费用标准，确保服务目标和各种经济指标的完成。4建立健全管理处的组织系统，使之合理化、规范化、效率化。5主持每一次的管理例会，听取工作汇报、布置工作任务，解决实际问题，改进管理方法，促进工作发展。6经常巡视管理区内外各场地及了解管理处各部门工作情况，检查服务质量，及时发现问题，积极解决问题。7督促下属管理人员的日常工作，检查各项工作的落实完成情况，并正确评价、培训管理人员，做好人员的考核工作。8与社会有关单位保持良好的公共关系，与管理区内各住户保持友好的睦邻关系，树立良好形象，代表管理处处理对外关系及接待来访业主、群众、团体、单位等。9指导下属各部门工作，树立正气，坚决打击歪风邪气，保障管理处工作顺利进行。10严格执行各项财务制度，阅读和分析各类财务报表，组织审核各种款项收支交缴，于每年12月提请公司财务于翌年1月31日前，做好财务核算和新年度财务预算及新的收费方案，准备递交业主管理委员会审核通过。第五章物业管理处人员职责版本第1版版次第1次修改页码共1页第1页标题物业管理员岗位职责编号WYYG01001直接向管理处主任负责，协助完成物业公司的目标任务。负责管理处财产用品等保管和收发，收缴各项款项，负责收集信息，整理文书档案，员工考勤等工作。1每日工作热情接待业主，文明用语，把业主的要求和报修项目做好登记，迅速作出安排，并随时检查落实情况，以免遗漏，造成工作被动。小修要求立即解决，大修三天之内应该解决、需向上级汇报，并向业主及时作出解释。根据业主的要求联系、安排、尽量为业主提供便民服务。认真及时地做好小区员工、清洁工的考勤加（值）班记录。做好管理处各种财产、用品、工具、领用材料的登记、保管和发放工作。熟悉各类费用的收费标准和计算方法、准确无误地做好现金收缴工作，及时登账，日结月清。负责各类证件的收发登记工作（如临时出入证、乘车证等）。负责保管楼门和未入住的房门、防盗门、信报箱、电表箱等钥匙。负责发放电话单、通信及各类通知等，布置好信息栏。待一般人员的来访，及时处理有关事务或向上一级报告，并做好处理记录。对所需的来文、报告、通知、业主档案、收取存根、装修申请表、水电费交款等文书资料，分门别类归档保存。对小区范围每天至少巡视两次，要对装修户的卫生、安全、文明施工、用电规范等进行督促检查，对小区道路、绿化、楼宇外环境卫生要勤检查，以及对清洁工的精神面貌，行为规范等进行管理。发现违约违章和不文明行为及时制止，或向管理处主任报告。负责对清洁工进行实际操作训练。完成主观领导临时交半的任务。不得利用工作之便在小区承接工程。2每周工作参加管理处办公例会，汇报上周工作情况，提出本周工作计划及急需协调的事项。对小区内外环境卫生进行一次较全面的检查，并做好记录，及时进行整改。3每月工作参加由管理处组织的全面检查，负责解决本职范围内的问题。统计水、电、煤气表读书，计算收费，发出收费通知，并按时收款。每月26日前提交管理处理采购计划。版本第1版版次第1次修改页码共1页第1页标题收款员岗位职责编号WYYG010011负责管理处各项费用的收取、统计、统计、核算工作，在业务上接受公司财务部会计的指导和监督，保证做到日清月结，账表相符，钱据相符。2负责管理处现金、票据的保管，每月准时到财务部报账，并做好现金日记账、银行存款日记账登记工作。3银行托收，核对托收划款情况，月终及时将银行日记账与银行账单进行核对。4按公司规定具体负责管理处各项费用的存取或转账工作。5按时编制工资报表，代发管理人员的工资、补贴。6负责依规办理管理处各项费用的报销工作，严格控制超标报销。7对拖欠费用的业主、住户，及时发函催收，用电话联系催收、上门催收或在收费单上注明银行余款不足，使拖欠尽早缴收，做到费用收缴率达100。8负责管理处固定资产登记工作。9完成管理处临时交办的其它工作任务。版本第1版版次第1次修改页码共1页第1页标题设备管理员岗位职责编号WYYG010011熟悉住宅供水、供电、消防系统、管线路和公共设施位置，机电设备的性能和使用状况。熟练操作水、电设备系统及消防设备，能及时排除故障。2熟练掌握并严格执行操作规程，遵守制定的水电公共设施运行保养，每周保养一次，小修不过夜，大修一周内处理完毕。会判断和处理一般的故障及处理故障的应急措施。3按规矩巡查设备、仪表运行情况，认真做好各种运行记录，发现问题或业主投诉要及时处理。4保持室内和设备的整洁，机电设备完好率要达100以上，机电设备的运行率在100，及时更换损坏的开关和灯泡，保证照明和用水。5发生停电、停水、火警或其它事故，应立即到位，并迅速查明原因，采取应急措施处理，并及时报告上级。6对装修施工用户现场进行监督，确保施工不影响设备正常运行。7坚守岗位，按时上下班，做好各种记录，下班前要做好交接工作，保管好资料、图表及工具。版本第1版版次第1次修改页码共1页第1页标题维修班长岗位职责编号WYYG010011贯彻“敬业、服务、创新”的精神，做到内部管理规范化、程序化、高效化。2负责小区内水电供应，房屋的门窗、外墙面、屋面防水层和隔热层、楼梯栏杆和房屋周围道路的维修、保养。3负责给排水设施、智能设施及机电设备、电脑网络的管理和维护。4负责小区配套、改造工程的电气、管道、机电设备的施工组织及审核验收工作。4按计划执行年度维修保养，日常维修工作随叫随到，让住户满意，及时处理住户投诉记录完整。6配合公司工程部，做好本部员工的技术培训工作。7完成管理处、技术部交办的其它工作。版本第1版版次第1次修改页码共1页第1页标题维修工岗位职责编号WYYG010011负责内外公共设施、设备的维修、检查、保养工作,为业主（住户）提供有偿维修服务。2遵守员工守则和公司各项规章制度，认真贯彻“业主至上，服务第一才宗旨”。3服从房管员或班长调度和安排，按时按量完成工作，注意安全操作，保证维修质量，尽量做到让业主满意。5遵守维修操作程序，做到高效、优质、安全地完成维修任务。6努力学习，不断总结维修经验，提高思想素质和业务技术水平。7对住户彬彬有礼，以优质服务为公司争创效益。8注意“工完场清”，节约用料。9着装整洁，进住户家中佩带员工牌，保持公司良好形象。10发扬主人翁精神，开动脑筋，提出合理化建议，为公司多做贡献。11完成管理处安排的其它工作任务。版本第1版版次第1次修改页码共1页第1页标题护卫班长岗位职责编号WYYG010011负责每天领班，促使护卫员做好上班前的到位情况，按交接班制度交接班。2不断巡查各岗位护卫员履行职责情况，及时纠正违纪现象和处理发生的问题。3负责每天本班护卫员服务过程的质量检验，并做好合格与不合格考核记录。4负责组织对本班护卫员的军事训练及业务培训。5了解本班人员的思想动态，及时排解矛盾，教育队员搞好团结，努力工作。6在工作中以身作则，严于纪律，公私分明，办事诚实、正直、公正、公道。7做好领班工作值日报表，呈送部门主管审阅，并提出合理化建议。8发生特别事故时，（如火警）要立即向队长或值班室报告，在有关部门主管未到之前，负责指挥现场（灭火抢救）有关工作。9每周举行一次班会议，总结本周工作情况和安排下周工作。10完成上级临时交办的工作任务。版本第1版版次第1次修改页码共1页第1页标题护卫员岗位职责编号WYYG010011严格执行国家治安条例，依法办事，大胆工作，不徇私情，保持高度警觉性，敢于挺身而出制止各类犯罪活动及违法乱纪行为。2服从领导，听从指挥，做到令行即止，遇事要报告。3努力钻研护卫员服务知识，掌握公司护卫员的服务技巧，当值时要保持旺盛的精力，保持整洁的仪容仪表。4履行职责，密切配合公安机关，保护服务单位业户的生命财产安全，维护服务场所的正常秩序。5保护服务区域内发生的刑事、治安案件或者灾害事故现场。维护现场秩序。6把现行违法犯罪嫌疑人扭送公安机关或保卫组织。7做好服务区域内的防火、防盗、防爆炸、防治安灾害事故等安全防范工作。8积极配合房管、设施、设备、卫生、绿化维修等其它服务，制止违章行为，防止破坏，不能制止解决的要及时向班长或队长报告。9熟悉和爱护服务区域内外配套的公共设施、机电设备、消防器材，并熟练掌握各种器材的使用方法。10熟悉本岗位职责和工作程序，积极协助公安机关开展各项治安防范工作，圆满完成各项治安工作任务。12密切联系群众，积极向业主进行治安防范和管理方面的宣传。13认真完成领导交办的其它任务。版本第1版版次第1次修改页码共1页第1页标题大门护卫员岗位职责编号WYYG010011遵守公司和护卫部制定的各项规章制度，履行职责，坚持原则，做好物业管理区域的安全保卫工作。2维护大门口良好秩序，保持门口畅通，劝告路人不要在大门口逗留。3掌握人员进出动态，劝阻衣冠不整以及精神不正常人员进入物业管理区域，对可疑人员要有礼貌地查询，发现问题及时报告班长查处。4对来访人员，询明被访业户登记后放行。对装修施工人员，凭临时施工证放行，无证件人员不得放入。禁止各类流动闲杂人员、传销人员进入物业管理区域内。5非业主住户，2300时后原则不准进入物业管理区域，确须进入，要特别严格验证登记放行，并通知巡逻护卫员做必要的跟进服务工作。6负责住户搬运贵重或大件物品离开辖区的验证查核放行工作，没有物品放行条，要求补办物品放行条。7负责检查装修材料搬入般出物业管理区域，严禁易燃、易爆、据毒及有污染的材料、物品进入管辖区域内。8负责机动车辆、自行车的检查验证放行工作。无本管辖区停车证的车辆不得进入本管辖区域，来访前来购楼客人的车辆却须驶入，须认真登记放行。9负责对进入管辖区域车库临时停放的车辆，要按规定收取车辆使用车位管理费。10接纳受理业主、住户要求解决的各项管理服务工作。11对在大门口无理取闹、打架斗殴的人要及时劝阻，及时报告班长并及时报警。14完成上级领导临时交办的工作任务。版本第1版版次第1次修改页码共1页第1页标题巡逻员岗位职责编号WYYG010011要做到多跑、多看、多查、多听、多嗅、发现问题，灵活机警处理。2检查保护公共场所的设施设备，保证各大厦各楼层各单元的财产不受破坏，不被盗窃，发现设备、物品有移动等可疑情况，应立即查明报告。3检查电线线路（目视检查，禁止手动检查）和水管管道有损坏，发现漏水漏电时，应采取措施并及时上报。4检查各楼层消防设备和器材情况，如发现有丢失、破坏及时做记录并上报维修。5巡逻期间闻到异味，听到可疑声响，需立即查明情况并报告。6注意观察来往人员的情况及携带的物品，发现可疑人员要礼貌查询，发现问题及时处理及时报告。7检查各楼层装修施工单位，是否遵守大厦装修管理规定，如有违反要及时处理及时报告。8发现偷盗、流氓等违法犯罪分子、应立刻擒获，发现打架、吵架、都殴等行为，要予以制止，发现可疑物品，要立即做安全处理并报告，发现火警时，立即组织灭火并迅速报警。9驱赶物业范围内践踏花草，乱散发广告、捡垃圾破烂等闲杂违章人员。10按规定开关各楼层及公共场所用电设备和电气照明。11认真填写“巡逻签到记录”和“交接班记录”。12完成上级领导交办的其它工作任务。版本第1版版次第1次修改页码共1页第1页标题大堂岗岗位职责编号WYYG010011熟悉大厦责任区内业主、物业使用人的基本情况。2维护大厦大堂的治安秩序，保证大堂出入口畅通。3严格执行人员出入管理制度。4严格执行来人来访登记制度。5谢绝推销闲杂人员进入大厦。6严格执行业户物品搬迁制度。7发现可疑人、事、物及时通报。8维护大堂内及门口环境卫生。9保护好大堂的设施、设备及装饰物品的完好，严防破坏。10受理业户求助的各项管理服务项目。11协助邮递员做好邮件发放工作。12完成上级领导交办的其它工作任务。版本第1版版次第1次修改页码共1页第1页标题清洁班长岗位职责编号WYYG010011带头工作，以身作则，调动员工积极性，保质保量地完成各项工作。2协调本班与各部门的关系，合理调配人力和物力资源。3负责定期对本班员工进行岗位和考核，不断提高员工的业务水平和服务质量。4负责清洁工作的班检和员工的日考核，纠正日常工作中发生的不合格服务。5负责清洁用品采购计划的编制和进货物品的验证工作，并控制其合理的使用，协助仓库管理员合理贮存和保管。6对发生在辖区内的不卫生现象进行劝阻和制止。7负责对消杀和垃圾清运等，服务分包方的服务进行现场监督检查，并做质量记录。8完成上级领导交办的其它工作任务。版本第1版版次第1次修改页码共1页第1页标题室内清洁工岗位职责编号WYYG010011负责大厦内各层电梯厅、走道、楼梯等公共区域地面、墙面、天棚的清洁工作。2负责大厦内的信报箱、井道门、管线、消防栓等公共设施、设备的清洁工作。3负责宿舍区、办公区及大厦内公共卫生间的清洁工作。4负责地下室、天面、转换层的清洁及其明暗沟通的疏通清理工作。5负责垃圾池、垃圾箱内垃圾的清运，并按标准进行清洗。6负责责任区垃圾拖运到垃圾中转站，并对中转站进行清洁。版本第1版版次第1次修改页码共1页第1页标题室外清洁员岗位职责编号WYYG010011负责大厦红线范围内的道路、绿化带等公共区域地面的清洁。2负责大厦周围墙身、幕墙、路灯、宣传牌、雕塑和排风口的清洁。3定时对室外沙井、雨污水井及管道和化粪池进行清理疏通。4负责室外明装管线和明装公共设施、设备的外表清洁工作。5负责室外果皮箱和垃圾屋的清洁、清运和消杀工作。6对辖区内违反清洁规定的行为进行劝阻和纠正。7负责垃圾箱内垃圾的清运，并按标准进行清洗。8负责责任区垃圾拖运到垃圾中转站，并对中转站进去清洁。9积极完成上级交办的各项临时任务。版本第1版版次第1次修改页码共1页第1页标题绿化班长岗位职责编号WYYG010011带头工作，以身作则，充分调动员工的积极性，高效率、高质量地完成各项工作。2熟悉住宅绿化概况，充分利用和发展绿化地面积，因地制宜，合理布置花草树木的品种和数量，创造优美的植物景观，发挥绿化的生态环境效益。3提高绿化养护管理的知识和技能，熟悉花草树木的品种、名称、特性和栽培管理方法，掌握花木病虫的防治方法、掌握花木病虫害的防治方法、园林具械的使用方法。4对花木进行挂牌、标明品种、科属、原产地、生长特性、繁殖方案、管理办法等，方便居民欣赏。5根据作业频率，巡视小区绿化，做好分析和记录，掌握小区绿化的基本情况，对员工进行综合考核，做好有关记录，认真做好绿化的养护日记。6借鉴他人先进的管理方法，收集业主对绿化管养的建设性建议，结合实际情况，制定管养计划、管养办法，确保绿化管养的正常运作。7关心绿化员工的生活，多交流思想，为绿化员工做好后勤工作，解释