重庆市鲁商缙云山项目应标文件

鲁商缙云山项目应标文件（技术部分）我们共创经典鲁商缙云山项目应标文件1目录第一节市场篇1一重庆市房地产市场现状及未来走势分析21总体市场格局分析22政策、法规影响分析6二重庆市别墅市场现状及未来走势分析81供需现状82综合分析12三北碚区房地产市场现状及未来走势分析141北碚区房地产投资开发142北碚区土地市场交易分析143北碚区商品房供销分析154楼盘分布与板块描述165在售物业186将推物业217别墅、洋房供给分析22四北碚区域资源综合分析271北碚区经济发展分析272北碚区域资源优势分析283未来规划影响30第二节项目篇33一经济技术指标34二项目概况341区域342区位353交通354配套35鲁商缙云山项目应标文件25规划36三项目地形地貌分析36四项目SWOT分析38第三节定位篇39一功能定位401针对北碚客户的区域第一流别墅402针对主城客户的近郊高品质别墅40二客户定位401客群类别402客群定位41三主题概念431主题概念432销售主题精神层面433销售主题物质层面（项目卖点）444主题推广语45四产品定位45第四节产品篇46一整体规划设计思路461价值土地分级利用472尊重路网依山就势473生长坡地建筑布局474主题园林景观营造475经典建筑设计风格476合理配置配套引入47二土地分级和物业分区481土地分级482物业分区49鲁商缙云山项目应标文件33产品布局50三路网设置思路51四产品设计思路521户型配比522建筑单元组合523产品设计建议524建筑风格535产品细节56五景观营造思路581引山入园582水韵悠长593曲径通幽604千妍竞秀615私属领地62六配置配套建议631功能定位632配套建议633配置建议674服务建议70第五节营销篇71一整体营销战略72二主要营销策略721策略一影响力营销722策略二价值营销723策略三品牌营销734策略四圈层营销735策略五渠道营销74三推广策略74鲁商缙云山项目应标文件41推广思路742推广手段74四价格策略841价格战略842价格策略843均价确定844价差体系845变价策略85五推盘策略861总体思路862推盘计划86鲁商缙云山项目应标文件1第一节市场篇一重庆市房地产市场现状及未来走势分析二重庆市别墅市场现状及未来走势分析三北碚区房地产市场现状及未来走势分析四北碚区域资源综合分析鲁商缙云山项目应标文件2一重庆市房地产市场现状及未来走势分析1总体市场格局分析（1）土地市场重庆主城近几年持续放量，供应总量高位运行20042007年重庆主城土地持续放量，总量显著，除2005年外，均保持在1000万方以上；2007年地价不断攀升，地王频现。未来商品房将持续供应。从08年15月土地市场状况看，呈理性回归趋势。（2）供求关系08年主城商品房市场供过于求现象凸显，后市去化压力陡增20042008年1季度重庆主城区商品房供求情况走势05001000150020002500万平方米000020040060080100120供求比批准预售量1353137319342161604销售面积1210139513342286261供求关系089102069106043200420052006200708年1季度20042008年1季度重庆主城区土地交易情况000100000200000300000400000万平方米00010000200003000040000亿元、万元/亩出让面积1016439027717160413884824271最大可建面积23672323623234927433011566569成交金额110771015619042371825675地面均价7266750073981785315587200420052006200708年1季度2008年15月重庆主城区土地成交面积情况00010000200003000040000万平方米00010000200003000040000亿元、万元/亩出让面积992124331191744962524最大可建面积21551887836140141194359成交金额142886133862409497地面均价9594235981894235713131271月2月3月4月5月鲁商缙云山项目应标文件32004年后，重庆房地产进入调整期，市场不温不火，造成批准预售累积存量大，出现一定供大于求；07年中楼市爆发，呈现短期阶段性供不应求。08年15月供销比为105，明显供过于求，累积存量较大，导致去化压力陡增。（3）供给结构主城商品房市场供应结构较为合理；高端物业显著放量，高端竞争将异常激烈08年5月重庆主城商品房批准预售中住宅供应量为17502万平方米；住宅占供应总量的9180，占据商品房供应总量的绝对比重。从供应区域分布来看，主要集中在江北、渝北、九龙坡、南岸等区域2008年15月重庆主城区商品房供求情况走势000200004000060000万平方米000200400600800供求比批准预售量47064867124892115717502成交量1254451908329994913631供求关系02759906704707808123452008年1季度重庆主城区批准预售区域分布情况单位万平米，2168,392716,495392,974648,831394,252397,43667,126200,11130211,541巴南北碚大渡口江北九龙坡南岸沙坪坝渝北渝中2008年15月重庆主城区商品房批准预售量走势000200004000060000万平方米非住宅面积2447000217831871435住宅面积446178671031117970160670812345鲁商缙云山项目应标文件408年重庆楼市产品供应丰富，开发水平稳步提升产品涵盖普通高层住宅到高档公寓、花园洋房、别墅等。中小户型仍为主流；高档产品如低密度物业和高档滨江项目也显著放量。预计08年在售及将推低密度物业约有66个，其中别墅项目30个，花园洋房36个。同时由于大批外来房产大鳄进入，必将强化市场竞争，提升本地房地产开发水平和物业档次。（4）销售状况交易清淡08年15月成交量平稳增长，但同比07年大幅下滑，消费者观望心态十分严重。据数据显示，08年一季度成交量同比下滑257。如果这种趋势延续下去，将影响重庆房地产市场稳定的格局。（5）价格走势07年主城区商品房销售均价同比上涨明显，但预计08年价格涨幅将会回落，尤其一线楼盘领跌0500010000150002000007年、08年的15月成交套数比例图2007年1172166631255014739187622008年127555722866410410150881月2月3月4月5月20042008年1季度重庆主城区商品房销售均价走势010002000300040005000元/平方米0050100150200250300350销售均价23742908293232524291均价涨幅13022508109319200420052006200708年1季度鲁商缙云山项目应标文件508年15月，由于低密度物业、滨江物业、精装房等高档产品集中放量，导致商品房总体成交均价处于高位，始终保持在4100元/左右。对比07年15月价格水平，08年同比虽有明显提升，但环比涨幅不明显，尤其08年15月新推楼盘纷纷推出大幅促销优惠，特别是部分一线楼盘领头降价（如龙湖的各大项目），因此预计后市价格涨幅将有回落。（6）在宏观调控下，投机需求受明显抑制，但外来购房需求仍然持续增长07年主城区商品住房销售面积中，区县居民购房面积占426，市外居民购房面积占1174，增长明显。（7）后市预测现金为王07年下半年明显的透支性购房消费，加大08年销售压力。目前市场客户观望情绪依然浓厚，且随着大势未明，其有进一步加深的趋势。受资金压力驱使，追求现金流成为多数开发商目标，可能会出现长达半年乃至更长的楼市低迷期，面对此一形势，速度至关重要。2007年1月2008年5月重庆主城区商品房成交均价走势10002000300040005000元/平方米成交均价30173153298229643090316131903360332736403859403140374111412041294105071234567891011120812345鲁商缙云山项目应标文件62政策、法规影响分析（1）金融信贷从紧，开发商资金压力增大，投机性购房需求被抑制，但对高端别墅市场影响不明显【政策链接】中国人民银行于2008年6月15日和25日分别按05个百分点上调存款准备金率。这是今年第五次提高存款准备金率，将升至175的历史高位。4月16日，国家统计局发布消息，2008年第一季度CPI上涨8，重庆上涨99。2008年3月中旬，以建行为首的多家银行实行房贷新政只要家庭成员人均住房面积没超过27平方米，购买第二套住房，都可以享受到第一套房的贷款优惠。我市至少三家银行已开始实施松动二套房贷政策。（2）住房保障体系实施，未来将对商品房需求形成一定分流（3）土地招牌挂、建材上涨、建筑节能的全面推广，将导致开发成本上升【政策链接】重庆市建筑节能条例2008年1月1日起实施。条例规定08年1月1日起主城核心区的住宅执行节能65的标准，10月1日后，主城核心区的公共建筑执行节能65的标准，而主城其他地区和其他区县的民用建筑则执行50的标准。对违反条例将有较高额度的罚款。招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规范与协议出让国有土地使用权规范文件中，明确规定商品房住宅开发用地，必须纳入招拍挂的土地范围。【政策链接】2007年11月8日，建设部等八个部门发布了廉租住房保障办法，紧跟着2007年11月19日七部门联合发布了经济适用住房管理办法。进入2008年，各地对24号令（国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见进行全面执行。一季度重庆经适房投资885亿，同比增长406。重庆首个限价楼盘土地已拍出，最高销售价为套内2200元/平方米，该地块位于北碚区静观镇。08年第二季度推出1781套经济适用房。重庆市2008年度住房建设计划规定如下新建住房建筑总面积建设用地总面积总体249901万平方米117448公顷都市区149110万平方米62253公顷套型建筑面积90平方米以下178716万平方米/保障性住房23592万平方米8510公顷保障性住房建筑体量前三位渝北区5727万方，北碚区4825万方，沙坪坝2389万方。中低价位、中小套型普通商品住房157702万平方米69874公顷鲁商缙云山项目应标文件7（4）重庆房地产市场进一步规范，开发门槛提高。（5）严控别墅开发，别墅产品日益稀缺【政策链接】、2003年9月14日，国土资源部发布关于加强土地供应管理促进房地产市场持续健康发展的通知，通知表示今后我国将严格控制高档商品住房用地，停止申请报批别墅用地。、2006年“国六条”新政的出台，特别强调了继续停止别墅类房地产开发项目土地供应，严格限制低密度、大套型住房土地供应。、2008年3月28日国土资源部强调，今年要从严控制新增建设用地，严格审查新开工项目建设用地，坚决停止供应别墅类房地产开发项目用地。这是03年严控别墅用地政策发布后，第五次对政策予以强调。（6）政策偏向民生地产，或对高档物业予以限制【政策链接】2007年11月8日，建设部等八个部门发布了廉租住房保障办法，紧跟着2007年11月19日七部门联合发布了经济适用住房管理办法。进入2008年，各地对24号令（国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见进行全面执行。一季度重庆经适房投资885亿，同比增长406。重庆市2008年度住房建设计划出台，重点在于保障性住房的建设。（7）限制外资购房影响别墅需求，但重庆受影响小【政策链接】07年10月联合出台的外商投资产业指导目录2007年修订，对外商投资房地产业限制范围有所扩大。我国将继续限制外商投资于高档宾馆、别墅、高档写字楼和国际会展中心的建设、经营，外商投资土地成片开发则必须与内资企业合资、合作；并新增对外商投资房地产二级市场交易及房地产中介或经纪公司的限制。（8）“禁山令”颁布后对重庆主要森林资源重点保护，限制了一批别墅用地开发，山地别墅弥显珍贵【政策链接】2月20日，市国土房管局表示，08年将出台商品房预售监控管理办法，对开发企业商品房预售时间、预售房市、预售现场、明码标价等进行规范。并对土地市场进行进一步规范和控制。重庆市规划、地房等相关负责人因为经济问题纷纷落马。鲁商缙云山项目应标文件8【政策链接】2007年5月1日开始执行的重庆市“四山”地区开发建设管制规定对缙云山、中梁山、铜锣山、明月山地区的森林、绿地资源进行保护，对“四山”地区的各类开发、建设活动实行管制，明确禁建区、重点控建区和一般控建区的具体范围和具体管制要求，合理管理“四山”地区的开发建设工作。二重庆市别墅市场现状及未来走势分析1供需现状（所研究物业均为各项目最新一期产品；统计数据截止日期为2008年6月上旬）（1）在售物业供给表区域项目名称总占地（亩）总体量（万）容积率户型配比开盘均价（元/）当前均价（元/）销售情况保利高尔夫别墅三期第二批375020总09三期180余套面积328553主力450460第一批50套第二批约50套第三批80余套三期1600017000三期第二批2007年年底推出，至今销售近20余套绿地翠谷（三期后洛可可别墅）780总49，其中别墅14505第一批共24套；面积274376。第二批共18套；面积243377。第三批共24套；面积245370。第一批6350第二批6400第三批6400第一批6350第二批6400第三批6400第一批2008年4推出、第二批08年5月推出。两期共42套，销售40套，95；第三批2008年6月推出销售21套，875。常青藤人文别墅（三期）507115总034三期共77套。第一批28套。独立370690，主力370460第二批12套，独栋240590；第三批37套独栋240690第一批1200016000第二批16000第三批17000（最高22000）17000三期于2007年7月开盘，三批物业至今共销售42套55龙湖翡翠岭13214159总96套。第一批60套。花园叠拼底跃面积28530套空中叠拼（项跃）面积20030套1100015000约200万/套1100015000约200万/套08年3月开盘当天销售58套；至今售罄渝北区棕榈泉国际花园二期32075035共131套，双拼18套230320；均价7000精装样板房头排2088万/套，12000别墅区从2006年11月底推出，销售15个月，双拼鲁商缙云山项目应标文件9独栋113套410640第二排1800万/套。已售罄，独栋销售80套。复地别院8557099共112套叠加48套157252联排别墅16套282、286；院落别墅48套235297。叠加7896联排11350院落9602叠加7896联排11350院落96022008年4月推出至今叠加销售16套，33；联排销售6套，375；院落销售19套，396龙湖悠山郡总400，一期17042716第一批42套243414。第二批14套208329。1500015950329529万元/套第一批2008年4月推出，开盘当天售罄；第二批2008年5月推出，开盘当天售罄。中海北滨1号246206一期162一期第二批双拼2908套联排28834557套联排900012000双拼2000022000联排900012000双拼200002200008年3月30日开盘当天销售6923江北区佰富GOLF别墅二期36661028共146套。面积200600500900万元500900万元/套南山第一庄南岭雅舍总116二期42总49二期16总06二期059二期76套独栋3865126套占79；联排15923860套占789双拼230、22410套占132二期联排7500，双拼85009000独栋1200015000二期联排7500双拼85009000独栋1200015000二期07年7月开盘，12个月约销售40套，其中独栋2套，联排35套，双拼3套世纪花园（南滨豪门）601604总套数35套约400左右每栋占地约17亩/1600006年开盘至今销售约20套坡岭顿小镇二期5516186总04二期110套小独立265293共40套占36，大独立352396共70套占64800010000一期07年4月28日开盘，至今售罄；二期07年9月26日开盘8个月销售约77套小泉丽阳森林海别墅3017总085总套数63套联排19727358套占921独栋3975套占796000600007年12月16日开盘，2个月销售约12套南岸区保利小泉别墅475总约10，第一批2029第一批推出50套。400750。12000剩余4套2000035000第一批从2007年5月推出，至今销售46套92鲁商缙云山项目应标文件10中安翡翠湖传承总1500一期270、二期第一批传说140、第三批传承170总约30，一期5，二期10032共360套面积130220。80008000元/目前剩余物业为130，价格6800元/和220，价格11000元/当期从2007年12月26日推出，至今销售340套，94水天花园山溪谷墅（三期）701706共69套叠加14517616套占23；联排22139853套占77/叠加8200折后6000；联排11000折后90005月初开盘至今2个月周期，销售8套，占116北温泉九号2402415花园洋房120160共215套别墅300套联排400小叠加160大叠加235（以上面积均为建筑面积）联排3000叠加2800联排4300叠加4100联排剩1套，叠加剩3套。北碚区巨豪香溪美林总390一期50总30一期212第一批花园洋房176套两房8399占375三房114136占375跃层143、166占25叠加别墅20套跃1160占50跃2154占50花园洋房4600元/叠加别墅3500元/（早期）/第一批叠加别墅和花园洋房协信彩云湖1号一期总234一期143二期91总254一期69一期073一期第三批共12套面积27127814000194240万（折合单价71008600）08年6月14日开盘，当天销售5套香格里拉西郊庄园（二期）总240一期90二期150总466045二期总104套第一批340593，40套120001200008年2月1日开盘，4个月销售约19套九龙坡区上邦高尔夫国际社区总15000一期7500一期第一批（A1、B1组团）83一期029第一批43套。21227套3371套3421套3602套25012套第二批27套。21219套980010000第一批08年2月推出，第二批08年3月22推出，两批共销售约66套，95鲁商缙云山项目应标文件113048套渝中区协信阿卡迪亚300485总24一期A组团111套，全联排290362其它独栋12001400，8套；叠加280380A组团第一批10000第二批10500A组团第一批10000第二批1050007年6月开盘12个月销售95套约80巴南区汇成汇景湾（威尼斯印象二期）总628一期6831总075一期第一批共60套联排230265新推6200从2008年5月19日推出至今销售6套。（2）将推物业供应表区域楼盘名称建筑形态占地面积（亩）总体量（万）容积率主力户型和主要面积区间预计推出时间中渝御府独立别墅约7025054约50套，主力50008年底东原香山联排独栋36419056一期204套；联排1605123128，独立2933012008年下半年中核宜华塞纳左岸（柏丽庄园）别墅花园洋房约500/叠加、联排16022046联为主（规划方案修改中）规划可能大调整和黄逸翠庄园联排别墅合院别墅总约660约4009未定最早08年底渝北区首金美利山联排、双拼一期联排别墅约700834一期1172066一期共300套，其中A组团134套。2008年10月海昌加勒比花园洋房联排别墅独立别墅公寓总104329总042花园洋房590多套，两房（6080）60，三房（90110）40联排别墅近300套，面积180250，其中230左右占60以上独立别墅40套，面积500以上；公寓约100套，3050左右08年先推花园洋房，再推商业和公寓天景28阙（学府大道69号别墅）国语顶级别墅，最大占地23亩24148一期55844275一期133025共108套，一期30套，二期30套，三期48套2008年10月庆隆南山高尔夫（三组团橘香郡）联排、独栋联排面积200300独栋面积3404502008年下半年南岸区东启幻境独立别墅五星级度假酒店总118总455总058总套数48套，约600800/金科尚景城独栋、联排总约700（铁山坪公园内）1403未定09年中凯翠海朗园一、三期高层、小高层二期别墅总252总40一期168总30别墅未定08年首推高层、小高层江北区金科太阳海岸花园洋房联排小高层总700，其中建筑用地507总约3711未定08年底鲁商缙云山项目应标文件12沙坪坝龙湖睿城中式联排、叠加花园洋房公寓1601615一期约170套，叠加、联排各占50面积叠加约160、联排2002502008年6月、7月蓝光十里蓝山（东方温泉酒店后山）花园洋房联排别墅独立别墅总395总约20一期27二期24076一期100套，联排60套、双拼40套；二期88套，联排48套、双拼28套、独栋12套。08年9月巴南区东海汤山别院（炒油场）别墅总456（其中温泉公园60、旅游140、其余256为地产用地）不详温泉旅游05住宅115不详不详2综合分析近年，重庆别墅市场供需两旺2007年，重庆别墅新增供给约2300套，实现销售约1800套；2008年将有近30个别墅项目入市，群雄逐鹿，竞争激烈。从2008年别墅供给总体情况看,规划别墅总体量逾410万平方米，其中已推出体量约150万平方米，尚有约260万平方米待推。南、北区域仍是未来别墅供应热点，对近郊别墅项目的主城置业者阻击明显从未来别墅物业供应区域来看，南岸、“三北”区域仍将是未来别墅供应的主力市场，开发商普遍具有一定品牌、楼盘众多，产品线丰富，对近郊别墅的主城置业者形成明显的阻击效应。别墅开发水平不断提升，普遍在产品打造上具有一定特点，强调性价比成为流行趋势别墅产品从建筑立面、产品形态、园林景观等方面的打造水平进一步提升。随着价格的提升，各楼盘普遍强调性价比，主要通过超大地下空间、前后侧私家花园面积的赠送等实现。别墅价格稳步上扬，主城实现别墅梦难度加大联排别墅主力价格主要在60007000元/平方米与900013500元/平方米鲁商缙云山项目应标文件13之间；独立别墅主力价格主要在1000015000元/平方米之间。价格水平与近郊别墅进一步拉大，客户在主城实现别墅梦想难度加大。面积区间日趋丰富，主流联排市场已是红海独立别墅面积主要集中在350450，最小做到212（上邦国际高尔夫别墅），最大至1400多（协信阿卡迪亚）；联排别墅面积主要集中在200250，最小至130（中安翡翠湖二期），最大至416（彩云湖1号、常青藤人文别墅）。在售别墅类物业中，主要以200250平方米的联排别墅产品为主，约占市场份额的50左右。近郊别墅通过一线楼盘水平的整合营销推广，结合产品性价比，同样取得较大影响力与销售成绩市场逐步出现部分紧凑型联排（中安翡翠湖二期等）、小独立别墅（坡岭顿小镇等），通过大规模的营销推广及高品质的形象塑造，结合性价比优势，均获得较好的市场成绩。别墅定位以第一居所为主，二居物业供给较少，景区休闲度假别墅发展迅速重庆主城别墅定位仍以第一居所为主，二居别墅供给较少，近郊精品度假物业放量相对不大。2007年底重庆人均GDP超过2000美元，按照国际惯例，旅游地产将进入快车道。重庆未来几年仙女山、江津、合川、长寿湖等区域将有大量依托于稀缺资源的高品质项目出现。鲁商缙云山项目应标文件14三北碚区房地产市场现状及未来走势分析1北碚区房地产投资开发20032008年1季度北碚区房地产开发投资02040608010005101520253035北碚区全社会固定资产投资288837864834652191791611北碚区房地产开发投资8171142131612012045473北碚区房地产开发投资比重283302272184223294重庆市房地产开发投资比重25825258257269312200320042005200620072008年1季度2006年开始，北碚区房地产开发投资总体呈增长趋势，同时其占全社会固定资产投资总额的比重较大，但较重庆市总体房地产投资比重低，说明北碚区房地产活跃度不够。2北碚区土地市场交易分析20042008年1季度北碚区土地交易情况000100020003000400050006000万平方米0001000200030004000500060007000亿元、万元/亩出让面积696241947102346000最大可建面积1557107538114424000成交金额041126291218000地面均价3936348341186188000200420052006200708年1季度鲁商缙云山项目应标文件15北碚区在05、06年土地交易大幅增长后，总量仍处于较低水平；地价在07年出现较大增长。3北碚区商品房供销分析20052008年1季度北碚区商品房供求情况走势020406080100120万平方米000020040060080100120140160180200供求比批准预售量26489624销售量46405712供求关系17408406005220052006200708年1季度20052008年1季度北碚区商品房销售均价走势01000200030004000元/平方米0050100150200250300销售均价2063255625993272均价涨幅2672391725920052006200708年1季度鲁商缙云山项目应标文件16由于北碚区房地产基础水平低，0506年价格增幅明显。受07年新特区成立利好，销售量大幅增长，增幅达到425，但由于当年供给量较大，且该区域内需型消费明显，因而价格上涨幅度较小。4楼盘分布与板块描述城南新城板块城北板块西南大学板块老城板块三溪口板块鲁商缙云山项目应标文件17板块销售状态物业形态项目名称描述在售高层、小高层海宇嘉茵苑畔山公馆、海宇逸景苑2期、北瑞星座、中央美苑、海宇文笔山庄、海宇恋城公寓、渝复新城丽都、海宇缙水楼台、永达缙云峰景将推高层渝复竹芸山水、海宇新城国际、海宇祥光瑞光公寓、钻石公寓A、B座、海宇状元府第2期、海宇凌云香榭城南新城板块将推洋房、联排金鼎龙泉、海宇西湖山水北碚主城拓展重点区域，政府机关集中地，紧邻缙云步梯；随着高速路北碚出口的建成，来往主城各区更为便利。目前板块内在售项目多，为北碚住宅开发量最大区域，未来会有低密度物业供应。在售花园洋房、叠加、联排北温泉九号一期、华立北泉花园五期、云景华庭城北板块将推洋房、联排、叠加北温泉九号二期、北泉花园后续待定项目地处老城和城南新城的连接点，生活配套较为成熟，大部分项目已入住，在售项目不多。在售高层、小高层、叠加畔溪名都西南大学板块在售高层天生丽街北碚科教集中地，地产开发限制区，项目少。三溪口板块在售洋房、联排、独立、叠加巨豪香溪美林、中安翡翠湖、山溪谷墅北碚低密度物业集中板块，拥有稀缺自然资源老城板块将推/泰吉滨江项目北碚居住氛围最浓、生活配套最完善；滨江尚未有地产开发；区域内暂无销售项目。鲁商缙云山项目应标文件185在售物业（单价未特别说明均为套内均价）（1）城区（含城南、城北、西南大学和老城板块）项目名称建筑形态总占地（亩）总体量（万）容积率产品面积及配比入市单价（元/）现期单价（元/）主力总价销售情况海宇嘉茵苑畔山公馆2期7、10、14号楼高层小高层7861324两房7328255，三房1122611315（建面）板式3250起点式3200起高层3600，小高层3800（建面3500）两房266万元三房429万元08年1月推出，近6个月销售75海宇逸景苑2期景秀天下高层4073232共400套，一房4326两房6370三房8994新推3800253万元08年6月推出销售约25中央美苑多层小高层50725两房6983，44套，占40三房108，66套，占60/41502940万至今销售约95海宇恋城公寓21F高层143318约420套一房2832两房6078三房9710440004200一房1214万二房2530万三房40万08年1月推出近6个月销售60渝16F高12672125一房46、49/3800一房1708年3月鲁商缙云山项目应标文件19复新城丽都层两房6673三房9010518万两房2527万三房3640万推出至今销售50海宇文笔山庄1号公寓多层高层28454284高层310套，一房4143，102套两房6576，154套三房8991，54套多层80125，56套/3900一房16万两房2530万三房35万07年底推出至今销售60海宇缙水楼台二类高层456426两房6577三房102102两房3100三房300017/F3800/目前销售约85（两房剩4套，三房剩较多）永达缙云峰景B、C栋二类高层3010249一房42两房6889三房11435803800两房2736万B栋08年2月推出；C栋08年4月推出，两栋共销售70北温泉9号花园洋房、酒店式公寓、联排别墅、叠加别墅24024149别墅215套联排42套35038套，500以上4套叠加200余套小叠加160，大叠加235花园洋房160（以上面积均为建面）联排3000小叠加2800大叠加4800小叠加70万大叠加113130万联排200万04年4、5月份开盘至今只剩3套大叠加别墅华立北泉花园小高层1802121两房65，192套，50三房95，192套，占503300（建面）3800（套内）3800两房25万三房3677万08年1月推出至今销售70云景华庭花园洋房、高层约16512127洋房432套高层424套两房6983，134套，占31三房105122，275套，占65跃层155214，15套，占4花园洋房2850（顶跃）高层3180高层3700高层两房2530万三房3945万花园洋房早已售罄07年下半年推出高层销售约52天生丽街二类高层4711342两房；5471，占50三房73104，占503850（套内）公寓38004000，高层3600/07年底开盘至今销售约90北瑞星二类高11225一房4857，占20/3800/目前销售鲁商缙云山项目应标文件20座层两房7083，占60三房86102，占20约35综合分析北碚城区地产开发寡头垄断（海宇、华立、泰吉、众长）状况明显，但开发水平相对有限，开发物业品质普遍不高；区内内需型消费特征明显，主城客户在北碚城区置业比例相对较小，市场容量相对有限，同时受大量集资房影响，楼盘销售周期普遍较长，市场活跃程度较低；高端物业置业客户主要以公务员、小企业主、高校教授为主。城区整体价格水平相对较高，已达到主城边缘区域物业售价范围水平；高层、小高层和大部分多层物业主力均价为38003900元/平方米，少量多层物业均价可达4100元/平方米，叠加别墅可售量少，在售剩余物业均价为4800元/平方米。（2）三溪口板块项目名称建筑形态总占地（亩）总体量（万）容积率产品面积及配比销售单价（元/）主力总价销售及客户情况巨豪香溪美林花园洋房、叠加别墅总390（一期50亩）总30（一期2）097第一批花园洋房176套两房8399，占375三房114136，占375跃层143、166，占25叠加别墅20套跃1160，占50跃2154，占50花园洋房4600叠加别墅（早期）3500花园洋房3760万一期第一批已售罄中安翡翠湖联排别墅、独立别墅总1500，一期2705（一期）10（二期）032联排别墅228，231，259，22套；独立别墅350，376，416，710，49套。传说三室约158，87套；四室约180，49套；五室约210，17套传承推出360套联排别墅130占20，160占联排约5000独立约1万（05年7月28日）传说组团约4400（06年3月27日）传承组团均价8000，临湖联排100140万独立2001000万（05年7月28日）6070万（06年3月27日）传承组团销售约340套，占95（08年6月11日）建筑业内人士购买较多，沙区教师较明显，区域跨度较大，鲁商缙云山项目应标文件2150，180占20，220占10别墅12000，靠马路6800年龄在3842岁。水天花园山溪谷墅联排别墅、叠加别墅、双拼别墅、花园洋房55025079山溪谷墅推出69套叠加别墅145176；联排别墅221398叠加别墅8000（折后6000）；联排别墅11000（折后9000）5月初开盘至今2个月周期，销售8套，占116主要来自主城区，其中又以沙区客户为主，年龄在3550岁综合分析该区域内物业水平相对较高，楼盘规模较大，且具有一定品牌，号召力相对较强；普遍占有或享有稀缺资源（如湖、高尔夫等）；客户构成主要以主城区（沙坪坝、三北、渝中）为主，北碚区域客户购买所占比例极少；销售价格与主城区水平相似，联排主力均价为8000元/平方米，叠加别墅6000元/平方米。6将推物业项目名称建筑规模产品规划预计开盘时间海宇祥光瑞光公寓/高层主力面积40120/钻石公寓A、B座/高层/海宇状元府第2期总占地180亩，总建面22万，容积率228栋61F多层、13F和17F高层08年9、10月份渝复竹芸山水总占地78亩总建面16万容积率307由9栋高层组成户型面积一房3984，两房6475，三房9810908年7、8月开盘09年上半年交房金鼎龙泉总占地约107亩，其中A区约82亩，B区约25亩；总建面12万，其中A区72万，容积率A区112分为A、B区,A区为18栋67层的电梯洋房，B区为三栋高层A区电梯洋房共508套户型面积两房6367，三房8087，四房126139，五房（跃层）15516608年810月开盘，09年2月交房海宇凌云香榭总建面315万1栋27F高层，共273套单间配套435一房5559两房763708年6月中下旬海宇西湖山水总占地220亩，AB组团为联排别墅，CD组团为花园洋房08年底或09年鲁商缙云山项目应标文件22其中湖泊30亩中式风格海宇新城国际总占地80亩由6栋1116层建筑组成；两房7380，三房105107待定泰吉滨江项目总建面60万高层2008年下半年华立北泉花园后续待定项目总占地200亩，总建面约20万，容积率15建筑形态待定待定北温泉九号二期总占地120亩，总建面约11万，容积率137建筑形态待定2008年下半年中安翡翠湖后期总占地750亩，总建面约29万，容积率058各类型别墅与温泉酒店2009年巨豪香溪美林总占地390亩，总建面30万，容积率09低密度物业为主待定综合分析从上表中可以预测未来城区低密度物业放量显著，内部竞争激烈；三溪口中安翡翠湖后续大量别墅，会截留主城在北碚置业高端客户；随着二环高速路贯通，将进一步拉近北碚和主城各区的距离，但同时将面临主城其它区域的分流；随着蔡家组团产业的逐步发展，会带来一定量的购房人群。7别墅、洋房供给分析（1）供给表项目名称建筑形态产品规划销售单价主力总价销售及客户情况后续产品北温泉9号花园洋房酒店式公寓联排别墅叠加别墅别墅总215套联排42套35038套，500以上4套叠加200余套小叠加160，大叠加235花园洋房160（以上面积均为建面）剩余大叠加4800大叠加113130万04年4、5月份开盘至今花园洋房和联排售磬，只剩3套大叠加别墅二期占地120亩，容积率137，预计有低密度物业推出，具体形态待定华立北温泉花园后期建筑形态待定总占地200亩，总建面约20万，容积率15尚未开盘巨豪香溪美林花园洋房、叠加别墅第一批花园洋房176套两房8399，占375三房114136，占375跃层143、166，占25叠加别墅20套跃1160，占50花园洋房4600元/叠加别墅（早期）3500元/花园洋房3760万一期第一批已售罄后期尚有340亩地待开发，基本均为低密度物业，目前开发搁置鲁商缙云山项目应标文件23跃2154，占50中安翡翠湖联排别墅、独立别墅联排别墅228，231，259，22套；独立别墅350，376，416，710，49套。传说三室约158，87套；四室约180，49套；五室约210，17套传承推出360套联排别墅130占20，160占50，180占20，220占10联排约5000独立约1万（05年7月28日）传说组团约4400（06年3月27日）传承组团均价8000元/，临湖别墅12000元/，靠马路6800元/联排100140万独立2001000万（05年7月28日）6070万（06年3月27日）传承组团销售约340套，占95（08年6月11日）建筑业内人士购买较多，沙区教师较明显，区域跨度较大，年龄在3842岁。后期在湖对面有750亩更优地块开发各类型别墅产品和温泉酒店水天花园山溪谷墅联排别墅、叠加别墅、双拼别墅、花园洋房山溪谷墅推出69套叠加别墅145176；联排别墅221398叠加别墅8000元/（折后6000元/）；联排别墅11000元/（折后9000元/）5月初开盘至今2个月周期，销售8套，占116主要来自主城区，其中又以沙区客户为主，年龄在3550岁后期有9万低密度物业推出，预计全部为别墅形态产品海宇西湖山水联排别墅花园洋房30亩湖水资源，规划AB组团为联排别墅，CD组团花园洋房，中式建筑风格预计08年底或09年推出2008年年底或2009年初推出（2）典型个案分析中安翡翠湖位置北碚区三溪口建筑形态独立别墅、双拼别墅、叠加别墅、联排别墅容积率04总户数约1200户规模总占地1500亩，总建筑面积30万。鲁商缙云山项目应标文件24关注点1500亩纯别墅区，通过其规模、景观资源、品牌、纯粹性在重庆别墅市场上形成较大影响力；2期传奇、传说、传承组团紧凑型别墅产品定位，总价与主城别墅形成一定落差，在2007年取得良好的销售业绩；主力置业群体以主城临近区域（沙坪坝、三北区域达80）为主，北碚客户比例极少；私营企业主/高管、高校教授、高级公务员占有明显比例；整体入住率较低，2期销售的别墅，客户用于投资及实物储蓄用途占有较大比例；后续750亩地块的各类型别墅2009年入市。华新水天花园关注点位置北碚区三溪口建筑形态独立别墅、双拼别墅、叠加别墅、联排别墅容积率047总户数约700户规模总占地550亩，总建筑面积17万。鲁商缙云山项目应标文件25项目一期以第二居所入市，通过性价比优势获得成功；后续开发进度较慢，随着市场竞争的激烈以及翡翠湖的阻截，销售情况较为缓慢，经过近3年时间，前期物业逐步售罄；项目绿化率高、整体环境营造较为生态，客户认同度极高；主力置业群体以主城临近区域（沙坪坝、三北区域达70）为主，北碚客户比例极少；私营企业主/高管、高校教授、高级公务员占有明显比例；年龄略高于翡翠湖；整体入住率较高，达到近70（包含常驻、二居）；3期山溪谷墅虽单价低于翡翠湖及主城别墅物业，由于产品附加值较低（无花园、赠送空间少等），面积偏大，开盘近3个月，销售极差，仅为10。北温泉9号关注点位置北碚城北新区建筑形态联排、叠加别墅容积率149总户数215户规模总占地240亩，总建筑面积24万。鲁商缙云山项目应标文件26北碚最早的别墅楼盘，在当时市场具有一定稀缺性，因而早期取得了不错的销售业绩；产品品质相对较低，加之相邻区域竞争物业推出，导致持续销售期内，市场认同度低，去化周期长；06年至08年初销售价格涨幅不明显，期间大多数物业成交均价在建面35003600元/平方米；除160平米左右紧凑型叠加别墅销售状况较好，其余户型（均在230平米以上）普遍滞销；主力置业群体以北碚区（约占90）为主，主城为辅（约占10），主要构成为私营企业主（约占50），高校教授（约占3035），高级公务员（约占1015）。综合分析机会与挑战并存城区低密度物业项目开发水平，超越易如反掌北碚城区已供给的低密度项目数量极少、品质普遍较低，通过北温泉9号市场反应，高端客户依然存在。鲁商项目通过项目品质提升吸引高端客户，存在市场基础。城区低密度物业未来放量显著，市场竞争激烈在售项目后续物业、新推项目未来大量涌现，区域低密度物业竞争市场将异常激烈。项目差异化、产品特色、品牌塑造力、营销创新手段等方面的综合竞争优势，将成为鲁商项目成功关键。营销影响力、性价比优势，能够吸引主城客户鲁商缙云山项目应标文件27三溪口片区别墅主城客户比例较大的案例，证明通过整合营销推广和产品性价比能有吸引主城区拥有别墅梦的目标客群。中安翡翠湖后续物业，强势阻截，不容小视中安翡翠湖后续物业将在2009年推出，其规模、丰富产品线、已有品牌效应等优势，将对本项目形成强势阻截。四北碚区域资源综合分析1北碚区经济发展分析（1）北碚区经济快速增长2007年，全区完成地区生产总值11022亿元，按可比价计算增长165，增幅创直辖以来新高。（2）以第二产业为主2007年全区地区生产总值达到11022亿元，按可比价格计算，比上年增长165，其中第一产业增加754亿元，增长34；第二产业增加值为6323亿元，增长217；第三产业增加值为3945亿元，增长108。（3）固定资产投资高速增长鲁商缙云山项目应标文件28全年完成固定资产投资9179亿元，比上年增加2658亿元，增长408，其中建设与改造投资7134亿元，增长341；房地产开发投资2045亿元，增长702。工业投资达到3425亿元，增长440。（4）农村经济稳步发展2007年北碚区大力发展现代农业粮食、肉类、水果、蔬菜。完成农业产业结构调整8000亩，新增无公害蔬菜基地、花木基地、名优鱼养殖基。（5）人民生活水平显著提高2007年，城镇居民人均可支配收入13705元，同比增长194，生活消费性支出为10218元，增长178，城市居民恩格尔系数为372。全年农民人均纯收入4627元，比上年同期增214，生活消费性支出为3913元，增长118，农村居民恩格尔系数为483。（6）消费品市场活跃年实现社会消费品零售总额4381亿元，同比增长184。从行业来看，批发业零售额359亿元，比上年增长193；零售业零售额3461亿元，增长182；住宿和餐饮业零售额524亿元，增长197。（7）财政金融形势喜人2007年，北碚区实现