某某地区（国际）农产品物流城项目可行性研究报告

福建XX（国际）农产品物流城项目可行性研究报告香港XX集团投资发展部二九年九月目录第一章总论111项目及其承办单位112承办单位概况113可行性研究工作依据214项目概况415结论与建议6第二章项目建设的必要性分析721项目建设背景722项目建设必要性1231项目选址1832项目用地区位分析18第四章工程技术方案1951项目用地功能分区1952各功能区生产技术方案2153总平面布置及工程结构方案2454园区交通组织方案2555公用与辅助工程25第五章环境保护、劳动安全与卫生3161环境保护3162劳动保护与安全卫生34第六章节能3871编制依据3872能耗分析3873节能措施3974节水39第七章组织机构及定员4181管理体制及组织机构4182机构定员4283人员培训43第十章投资估算与资金筹措44101投资估算44第十一章项目财务分析46111编制说明46112财务分析46113不确定分析51第十二章社会效益分析52121项目对社会影响分析52122项目与所在地互适性分析56第十三章风险分析与对策58131项目面临的主要风险58132风险程度分析61133风险防范措施61第一章总论11项目及其承办单位项目名称福建XX（国际）农产品物流城承办单位深圳市盈信控股集团有限公司法人代表拟建地点福建省XX市龙文区12承办单位概况深圳市盈信控股集团有限公司是香港XX集团的成员企业。香港XX集团是多元化、国际化的跨国公司。投资经营领域有金融银行业、国际租赁业、酒店餐饮业、房地产业、物流业、休闲旅游业、高速公路、制药业、轻工制造业、电子业、航空食品业、果汁饮料业、造纸业、商贸业、工程承包业及物业管理等。盈信集团本着“立足香港、依托大陆、面向世界”的经营方针。伴随着香港的发展而壮大，乘祖国和谐发展的春风而腾飞。现在海内外拥有独资、合资企业六十多家，资产总额逾十亿美元。并取得较好的经济效益和社会效益，运行在稳定、健康、可持续发展的轨道上。麾下深圳市盈信农贸有限公司开发的宝安农贸批发市场，系经宝安区政府“深宝菜办199808号文件”批准，为宝安区菜篮子工程企业，是深圳市九五重大项目，是宝安区的重点项目和为民办实事的项目，是深圳市主要的中心批发市场，深圳市西部地区唯一的大型农副产品批发市场。市场占地72万平方米，经营总面积10万平方米，高架车道直达市场13层，道路宽12米，可供15吨车辆同时双向行驶，直至每个铺位。市场拥有自营产品的进出口权，主要从事肉类、农产品、蔬菜、水产品、家禽、粮油、副食品等物品的批发零售，年销售量3000000吨，销售额600000万元，以“立足深圳、辐射全国”为宗旨，集散全国各地乃至世界各地的农副产品，是深圳市居民饮食商品的主要集散地和健康保障。宝安农批市场经营10年来，在市、区政府及西乡街道办各职能部门的重视、支持和指导下，狠抓基础建设与市场管理，从源头上保障了居民食用物品的健康和安全，同时也为深圳、宝安、西乡的经济繁荣、人员就业做出了一定的贡献。13可行性研究工作依据131编制依据12002年12月由原国家计委、经贸委、农业部、财政部、人行、国家工商总局联合发布关于加快我国现代物流发展的若干意见，对我国农产品流通设施建设作了全面部署，农产品流通设施建设的目标是完善批发市场的功能，提高批发市场的档次，在全国大中城市和主要产区建设一批布局合理、交易方式先进、功能齐全、信息灵敏、安全卫生的骨干批发市场。2XX市人民政府专题会议纪要关于支持建设XX农产品物流城项目会议纪要（200957号）。132编制原则1认真执行国家、行业有关农产品加工、检验、包装、标志、运输、贮藏及卫生等标准的规定；2选址必须符合城市总体规划，合理布局、有足够的建设用地，并有一定的发展余地；3总平面布置应满足农产品物流的有关要求和符合安全、防火的有关规定，并应因地制宜进行合理布置，既要求布置紧凑，力求节约建设用地，以利企业今后发展，同时要充分考虑环境保护设施和绿化用地；4充分利用当地的社会协作条件，以节约工程投资；5严格执行建设项目“三同时”的有关规定，污染物的排放必须符合国家规定的排放标准，尽量减少对环境的影响；6认真贯彻消防法和劳动部关于职业卫生监察规定的通知精神，采取切实防范措施，确保安全生产和员工的人身安全。133编制范围本项目书研究范围包括必要性分析、市场分析、选址分析、工程技术方案及建设规模、环境保护、投资估算及财务评价等方面的内容。根据上述内容论证本项目建设与实施的必要性、技术可行性及经济合理性。14项目概况141项目目标定位福建XX（国际）农产品物流园定位为东南沿海及华南地区第一个与国际接轨的、集农产品交易、展示、加工、信息、仓储、运输、服务为一体，融商务、会展、物流、美食、旅游、休闲、观光于一身的超级平台；是东南亚最大的农产品物流、集散中心；是国际农产品物流、信息流的集散地；是农产品国际性交易的商贸区（有保税物流中心及农产品、冻品进出口权）；是中国农产品走向世界的窗口；是世界农产品进入中国的桥头堡；是中国人品味其他国家农家生活的度假休闲区。142项目建设的宗旨以XX市现有的农产品批发市场（水产品批发市场、桥南水果冷冻仓储中心、龙门蔬菜批发市场、岱山蔬菜批发市场）为基础，凭借XX市在海西地区农业产业的领先地位，把项目建设成为海西地区规模最大、功能最完善、配套最齐全、辐射范围最广阔的绿色、安全、生态的一级农产品现代物流枢纽中心。为厦门、海西地区的“菜篮子”供应和食品安全提供有力保障。143项目建设内容项目用地面积582万亩，建设内容主要包括蔬菜、水果、冻品、干货、副食品等经营品种的批发交易区、会展中心，以及物流仓储区、认证农产品加工配送区和生活配套服务区等。144项目技术经济指标本项目的综合技术经济指标如下表所示序号指标名称单位指标值备注1总用地面积平方米388万2总建筑面积平方米892万3建设总工期月514建筑密度425容积率236绿化率207水电负荷71用电负荷千瓦1836272用水负荷立方米/日34008项目总投资万元1837339主要经济指标静态投资回收期年72税后投资内部收益率18税后财务净现值万元12875115结论与建议福建XX（国际）农产品物流城项目符合国家产业政策和XX市产业总体规划，已被列入XX市重点规划项目、重点菜篮子工程、农业龙头企业。项目用地符合选址原则，地理位置优越，地质条件良好，交通方便，水、电供应有保障，适合项目建设。项目建设有利于促进XX市、厦门市及海西地区现代农产品流通业的发展，保障“菜篮子”稳定、安全的供应，平抑区域物价；能够节约资源、减少损耗、降低物流成本、促进就业，属于风险小、利润长期型、稳定型增长项目，有利于建立公司在农产品批发市场领域的领先优势，增强公司在农产品批发市场领域的竞争能力。项目建设具有巨大的社会效益和经济效益。因此，福建XX（国际）农产品物流城项目技术上是可行的，经济上是合理的，建设条件是充分的。第二章项目建设的必要性分析21项目建设背景211XX市城镇人口基数及农产品需求日益增长当前，XX市常住人口基数为477万，其中城市人口基数为40多万，而XX市区地处XX地区中心地带，毗邻厦门，是农村、县、镇人口向城市发展的主要集中点，人口将呈快速增长趋势。212农产品市场潜力巨大按人均年食品消费支出5000元，按城镇人口占地区总人口的40，计算未来各年全市食品消费额，全市年消费额达100多亿元。根据我司与XX市人民政府（鉴证方）、XX市龙文区签定的协议，本项目建成后，XX地区现有的农产品批发市场将整改搬进入，未来本项目将占据XX市90以上的市场。至2020年，随着城镇人口的不断增加，XX地区市场潜力将更加巨大。213XX市高新农业发达XX是全国农业最发达的地区之一，对台农业，高优农业和外向型农业特色明显，是经国务院批准的国家级外向型农业示范区和XX（XX）农业合作实验区。确立了水产和林果两大支柱产业，建成了全省最大的高优创汇农业基地、绿色食品基地和农产品加工基地，具备了加速从传统农业向现代农业转变的基础和条件。这一切，都有利于我司将来向深圳地区、厦门地区、港澳台等国内国际市场发展。214海西经济开发区政策有利于本项目未来发展从2009年3月开始，XX市委刘可清书记、龙文区委蒋一婷书记及其他领导等都先后率团多次来到深圳，考察香港XX集团有限公司中国区地王总部及其下属的碧海湾高尔夫俱乐部、宝安农贸批发市场、广州白云国际物流中心等企业，进行招商引资。在双方互访、考察期间，海峡西岸经济开发区得到了中央的进一步重视。4月18日，温家宝总理在博鳌亚洲论坛提出了五项重要对台举措；5月14日，国家出台了国务院关于支持福建省加快建设海峡西岸经济区的若干意见；5月日，为落实温家宝总理上月在博鳌亚洲论坛期间提出的五项重要对台举措。福建省人民政府也在之前出台了关于“十一五”促进海峡西岸经济区现代流通业发展的规划。215内外交通条件的变化近年来，XX市着力于打造新城市。根据当前城市发展现状及规划目标，本项目位置距高速公路与货运站等都只有几分钟到十几十钟的路程，距厦门也只有半个小时左右。随着其它高速公路的开通，本项目距广州、深圳将来也只需要2个小左右，这对于XX地区的优质果蔬运往广东、港澳地区的成本将大大降低。216农产品安全保障的需求日益提高1农产品质量安全法的颁布农产品质量安全法的颁布和实施，就是要建立农产品质量安全标准体系，并引入农产品质量安全追溯制度，有效解决农产品安全问题，是对农产品实现从农田到餐桌的全程管理，从而保障人民对农产品消费的健康、安全的要求。农产品生产有其特殊性，不同于工业产品生产，不能简单套用工业产品的管理方法来解决农产品质量安全问题。（1）农产品品种繁多。既有直接食用的鲜活农产品，也有用作食品原料的农产品，还有用作非食用工业原料的农产品，具有生物多样性、鲜活、易腐、难储藏、产品规格不易统一的特点。（2）农产品生产环节多、周期长。从农田到餐桌，要经过农业产地环境、农业投入品使用、种植养殖、收割屠宰、储藏运输、保鲜、包装等多个环节，生产环节多，生长周期最短也在30天以上，不同于工业品生产。（3）影响安全的因素复杂。影响安全的因素涉及到产地、生产过程和采收储运等诸多环节，危害因素多，控制技术复杂，污染评价的手段有限。（4）农产品质量安全监管难度大，需要有别于工业品的特殊监管方式。特别是我国农产品生产经营方式分散，农业生产规模小，千家万户分散经营，一家一户单独面向市场，农产品质量安全监管既要保护消费者的合法权益，也要保护生产者的适当权益，必须适应我国农业的特点。因此，出台农产品质量安全法，促进农业生产方式变革，提高农业产业化、组织化水平，管住农产品生产源头，对确保农产品质量安全非常必要而且紧迫。2农产品质量安全事故影响恶劣、后果严重农产品质量安全问题是新阶段新时期农业和农村经济发展中必须解决的一个大问题。这些年来国家对农产品质量安全的监管力度不断加强，但因食用有毒有害物质超标农产品引发的人畜中毒事件，以及出口农产品因动物疫病、农（兽）药残留超标被拒收、扣留、退货、索赔、终止合同、暂停贸易的现象仍时有发生。3改善食品流通安全已成为燃眉之急（1）健全法律法规、加强宣传指导出台农产品质量安全法，健全和完善农产品安全生产技术规程、农药合理使用准则、农药残留检测标准、食品安全标准等相关法律法规（明确执法主体、执法程序、操作规程、检测手段、质量标准、处罚力度等），依法规范农产品的生产、加工及经营者的行为，从产地和市场两个环节入手，实行“从农田到餐桌”全过程质量安全控制。通过广泛宣传、实施农药管理条例、农药合理使用准则及开展安全用药技能培训等，让更多的农民了解使用化学农药、化肥、激素的负效应，引导大家按标准化要求组织生产，逐步使无公害农产品的生产变成生产者的自觉行为。（2）杜绝污染源头保障农产品质量安全，必须从源头抓起。通过立法等措施，尽快调整农药品种结构，鼓励研制和生产安全、高效、经济的低残留、环保型新农药，积极开发和推广应用生物农药，大力发展生态农业、绿色农业、有机农业，全面开展农产品重点生产基地的环境监测。（3）加强市场流通监管加强食品流通、消费和畜禽屠宰行业管理，积极推进落实准入制度，实行进货索证检查，购销台账和质量承诺制度，实行市场开办者质量负责制，全面落实市场的查制度，严格实行不合格食品的召回销毁公布制度。充分发挥新闻媒体作用，形成有效的社会论监督机制。（4）推进市场认证贯彻落实绿色批发市场认证管理办法及有关实施细则，加快推进绿色市场认证步伐。严格包装、标签、标识、索证、索票、检测、认定、认证等市场准入制度。（5）加强市场检测加快推进企业认证自检体系建设，进一步完善委托检验制度，建立健全市场生产质量安全例行监测制度。（6）完善信用档案，充分应用信息技术，实现农产品可追溯系统（7）发挥行业协会作用充分发挥行业协会和中介组织在制定，落实国家和行业标准、产业政策等方面的作用，在诚信建设规范经营行为等方面形成自律机制，从而作为支撑食品流通安全的重要社会组织。农产品安全保障需求日益提高，对现有农产品流通手段和方法提出了越来越高的要求，项目建设也是顺应农产品安全质量高要求的产物。22项目建设必要性221本项目是XX地区城市发展的必须配套项目XX市农产品批发市场由于受规模和场地所限，如人民市场、桥南水果冷冻仓储中心、龙门蔬菜批发市场等都属于临时市场，规模小，市场内硬件设施相对落后，市场发展已至瓶颈期，发展速度缓慢，并呈现衰退迹象，根本无法满足未来城市发展的“菜篮子”需求，更不用说承担XX市农业向全国、全球的市场开拓。XX市作为本地区农产品的集散中心，功能在逐步弱化，已不能满足日益增长的农产品消费及对食品安全的需求。因此，XX要建立领先优势、发挥传统的农业优势、承担台湾高新农业的转移，在有机、绿色、无公害农业方面树立自己的城市名片，就必须建设大规模的现代化的农产品物流中心。222本项目是XX市打造农业产业化优势的龙头带动项目XX市是台湾海峡西岸的一片“绿洲”，农业生产条件和生态环境得天独厚，素有“鱼米花果之乡”的美称，将是我国高新绿色农产品的主要基地。在市场规划中，我们将结合产地优势，走产地牌，通过引导和培植等方式，充分发挥农批市场龙头企业的带动作用，积极发展各种形式的“订单农业”引导企业按照市场经济规律的要求，瞄准国内外市场，开发适销对路的绿色食品，尤其是AA级绿色食品和有机食品，参与国际市场竞争；积极组织各种专业博览会和展销活动，开展各具特色的市场营销，不断推进绿色食品营销网络建设；引导传统营销模式向现代营销方式转变，运用现代物流的理念来提升市场建设的水平和档次。通过利用XX农业合作和绿色食品开发的成果，构建专业化、规模化和网络化的物流体系，打造“XX绿色食品物流配送中心”，整合企业自营物流资源，做大物流载体，借助因特网信息平台开展电子商务，抢占绿色食品物流市场先机，将XX的绿色食品和大宗特色农产品及其加工品打入周边城市、国内各大城市乃至台港澳、日本、欧美市场，拓展国内外市场份额，推动XX建设成为区域性乃至全国性的农产品及其加工品的物流配送中心。223项目建设是保障漳厦两地“菜篮子”供应的需要目前，XX市距厦门特区只有不到30分钟车程，承担着XX、厦门地区居民的“菜篮子”供应。但目前，现有市场设施落后、场地资源有限，已极度饱和，远不能满足深港两地日益增长的农产品消费需求。随着漳厦两地经济发展，XX城市功能定位的不断升级，人口数量不断增加，人们对农产品需求不断扩大，对农产品的安全及农产品质量的要求也越来越高。因此，在XX地区规划建设现代化的农产品物流中心是满足漳厦两地“菜篮子”供应的现实需求。224项目建设是保障漳厦两地农产品食品安全的需要随着经济的发展和人们生活水平的提高，对农产品食品安全的要求也越来越高，安全、健康、营养、绿色、环保成为人们对食用农产品的基本诉求。但是，食用农产品农药残留超标、畜产品违禁药物滥用和兽药残留超标，以及瘦肉精、注水肉、苏丹红、甲醛等食品安全事件时有发生，且大多在流通环节被发现，这些事件直接伤害消费者身体健康，也影响消费者的消费信心。食品安全问题越来越受到社会的广泛关注和各级政府的高度重视。福建XX（国际）农产品物流城项目建设目标是立足漳厦、流通海西、面向全国、辐射世界，成为海西地区规模最大、功能完善、配套齐全的绿色、安全、生态的农产品现代物流枢纽中心。项目通过建立农产品质量安全保障体系，从流通环节对食用农产品实施监控。225项目建设是实施公司战略规划的需要本项目建设有利于集团发展战略的实施，创新农产品批发市场运营模式，逐步构筑完善的全国性农产品批发市场网络体系，把农产品批发物流建成具有核心竞争力、可持续发展的主要业务之一。福建XX（国际）农产品物流城项目的建设，将是完善公司全国性批发市场网络体系的核心内容，为公司提升批发市场网络体系的内涵和质量，奠定坚实的基础。226项目建设有助于提高我国农产品流通的国际竞争力在目前我国农产品出口贸易比较优势较低的情况下，以现代化大型农产品物流配送中心为基地，转变我国目前的农产品出口贸易方式，可以极大地降低农产品物流成本，提高我国农产品的国际竞争力。XX毗邻港澳台和东南亚地区，地理位置优越，拥有一批熟悉农产品进出口贸易的有实力的经营主体和优质的绿色、无公害和高新农产品生产基地。227项目建设将带动中国农业产业结构的调整，有利于“三农”问题的解决国务院连续6年中央一号文件都是“三农”问题，“三农”问题已经成为我国急需解决的重中之重的问题，农产品物流园项目的建设，将极大的提高农副产品的安全性，确保市民吃上“放心米、放心菜、放心肉、放心水产品”，同时由于农产品物流配送业和批发交易的发展，可进一步形成可靠的农产品需求等信息系统，将带动农户的种植方向、时间、品种等，从而推动农业产业化的进程。加工配送平台建设是本项目的重要组成部分之一。农产品加工业作为农业的后向产业，直接关系到农产品中间需求的扩张，只有中间需求得到扩张，农业生产才有长足的发展，人民生活才能蒸蒸日上。农产品加工业是连接初级农产品与最终消费的中间环节，其发展不仅关系到扩张农业的中间需求，而且直接关系到满足最终消费的需求，对农业生产、批发、零售、消费和对外贸易都有重大影响。农产品加工业也是经济发达地区防止农业萎缩的一个重要途径，是维持我国农业可持续发展的关键。目前我国农业经济的特点是分散化、小生产化，农产品商品标准化工作还很不完善。项目的建立有助于形成与资源特点相适应的区域经济格局，形成果蔬商品批量生产、批量加工和批量销售，引导本区域乃至全国农业向产业化方向发展，提高农业生产区域化、专业化、规模化水平，加快农产品加工业的发展。这样不仅可以有效地提高初级农产品的附加值，增加农民收入，而且可以延伸农业链，形成“从田头到餐桌”的完整产业，并逐渐形成农产品的商品标准，尽早实现与国际农产品市场接轨，以保持农业经济的稳定性，为“三农”问题解决做出应有的社会贡献。综上所述，项目的建设有利于保障深港两地“菜篮子”稳定、安全的供应，能够节约资源、减少损耗、降低物流成本、促进就业、促进关联区域经济的发展，符合本公司战略发展规划和国家产业政策，具有巨大的社会效益和经济效益。项目建设十分必要。第三章项目选址及建设条件31项目选址国际农产品物流园项目选址确定于龙岗区平湖镇白泥坑村，丹平路以东总用地面积约303万平米，是深圳横岗镇、布吉镇、平湖镇以及东莞雁田的交汇处，地理位置优越，周边交通状况发达，有机荷高速、水官高速、丹平快速干线、南坪快速干线、深惠线、平盐铁路、广深铁路、厦深铁路等干线穿汇其间（如图41所示）。图31福建XX（国际）农产品物流城项目地理位置图32项目用地区位分析漳龙高速公路XX北出口以西、九龙大道以北、九十九湾以东，既靠近市中心区，又与原蔬菜批发市场相邻，距火车货运站极近，距高速公路都只有十分钟的路程，交通极期方便。第四章工程技术方案51项目用地功能分区511指导思想本项目根据场地的实际情况，本着节约用地、运距较短、交通畅通、合理作业、节约建设资金、布局合理的原则精神，根据农产品物流运作的特点和需要，划分成各种功能区，然后在各功能区内根据生产作业流程及经营管理模式布置建筑物和生产、生活设施。把园区建成一个设施先进、功能齐全、专业化程度高的综合性大型农产品物流中心。512功能分区园区整体规划结构主要以交易、加工配送片区为核心，配套仓储、办公、居住功能为空间节点规划布局，主要包括交易、加工、仓储用地、配套服务用地、绿化用地、道路用地。交易、加工、仓储用地交易用地，指为各品类农产品批发交易提供集中交易场所的建筑用地；加工用地，指对存放商品货物进行简单加工及进行有关货物的分类、包装、保管等辅助作业的用地；仓储用地，指以储存物理化学性能稳定的各品类农产品为主的仓库建筑用地。配套服务用地指为园区的日常生活、生产提供必需的相关服务和设施及对整个园区的生产作业进行组织监管，功能包括配套居住功能、配套办公功能和配套市政功能。道路用地指为园区配套建设的园区道路及配建停车场等用地。绿化用地指为园区配套建设的园区绿地、小游园用地，以及植草砖铺地，周围植树的绿化生态停车场用地等。其中交易用地内又细分为九大专业批发市场即蔬菜批发市场、水产品批发市场、水果批发市场、茶烟酒饮料批发市场、鲜肉批发市场、干杂副食品批发市场、粮油批发市场、畜禽批发市场、冰鲜鱼肉批发市场、九条专业批发街即调味品批发一条街、咸渍批发一条街、台湾（国际）农产品零售一条街、福建省及全国名优特农产品批发一条街、花卉宠物批发一条街、熟食批发一条街、海产品干货批发街、豆制品批发一条街、蛋品批发一条街；加工配送用地又可细分为农产品加工配送、认证农产品加工配送、农产品精深加工三大片区；仓储用地又可细分为常温仓储区、冷冻、冷藏仓储区。通过环形内部交通体系、外部道路绿化环境和内部绿化系统的相互渗透，使各功能片区之间形成空间上相互独立、功能上相互依托和环境上相互融合的有机整体。同时在各交易、加工配送、仓储片区构筑立体互通交通体系，实现各层区域都可与地面通过车道直接相连，从而形成交通顺畅、功能完善、集约表41规划功能分区用地汇总高效的现代物流仓储园区。农产品物流园应成为农产品流通的一级中心，承担起将农产品由产地批发商向销地批发商和零售商流动的过程，园区各功能区主要功能包括配送、加工、交易、仓储、综合服务等。其中配送功能主要包括进出口产品配送和第三方物流配送；加工功能主要包括进出口产品和果蔬、肉鱼类产品的粗深加工等；交易功能主要包括进出口农产品交易以及大宗农产品交易；仓储功能主要包括保税仓、大宗农产品存储等；综合服务功能主要包括食品安全检验检疫、出口报关、农产品展销、办公、生活等。52各功能区生产技术方案521生产工艺流程1果蔬批发交易区货物流程果蔬批发交易区货物流程相似，可分为进货流程（图52）、采购流程（图53）。图33农产品流通多级体系示意图货车进场是否需注册货主（批发商）刷卡称重按重量收取佣金货车进档位否是办理IC卡图52果蔬批发交易区进货流程客户进入市场采购车停放区采购商选购商品对手交易装货上车场内运输图53果蔬批发交易区采购流程2干货、冻品批发交易区货物流程来货车进场运至附近仓库登记入库；买家进场档位看货、询价、侃价商定价格配货称货（计件）交现金（赊账）档位工人送货至车辆停放处、装货上车批发完成。3加工配送区货物流程物流园批发区（或物流园外）来货运至加工档位卸货进档加工加工完成，装货上车往外配送。4认证农产品加工配送区货物流程直接疏港（港车）加工贴标注册菜场或注册收购站仅加工仅贴标直接输港报关、封车，输港抽检信息中心检测中心抽检抽检抽检5仓储区货物流程（1）低温库工艺流程检测分拣包装速冻冷藏配送（2）常温库工艺流程检测分拣包装入库配送522货源供应方案本物流园的货源来自全国乃至世界各地，其中认证农产品加工中心的货源均来自全国各地的注册基地、注册采购点或者注册包装厂。523主要设备及生产控制系统5231本项目有以下主要设备1运输设备各类适合保鲜、冷藏的汽车、集装箱车等；2冷冻、冷藏设备；3输送设备各类输送机、铲车及叉车等；4包装及检重设备主要包括包装机、自动称及选别机等；5食品安全检测装置及仪器设备；6监控设备；7消防设备；8计算机控制系统。5232生产及控制系统1进出货物采用机械化、自动化的运输、传送作业系统；2货物来源和分配采用电子商务信息管理；包括货物查询系统、验货系统、仓储系统、分拣系统、运输系统、配送系统在内的信息管理系统。3货物的识别、保管采用自动化条码识别系统与物流中心自动化控制系统，建立上、中、下游共同条码与物流中心自动化等系统，促进上、中、下游咨讯流通。4商品保管的温度、湿度及风速采用自动化控制系统。53总平面布置及工程结构方案531总平面布置1总用地面积1500亩2建筑容积率在1823之间主要包括蔬菜批发市场、水产品批发市场、水果批发市场、茶烟酒饮料批发市场、鲜肉批发市场、干杂副食品批发市场、粮油批发市场、畜禽批发市场、冰鲜鱼肉批发市场、调味品批发一条街、咸渍批发一条街、台湾（国际）农产品零售一条街、福建省及全国名优特农产品批发一条街、花卉宠物批发一条街、熟食批发一条街、海产品干货批发街、豆制品批发一条街、蛋品批发一条街、一个农产品加工配送中心和综合服务中心。532工程结构方案以钢筋混凝土框架剪结构为主，部分采用钢构大棚结构。54园区交通组织方案541规划原则1基地与周边主要交通形成便捷联系。根据周边交通状况较为发达的有利条件，项目在考虑外部交通时采用合理规划，充分利用的原则。2基地内部流线清晰、便捷高效、易于装卸，做到人车分流、客货分流，仓储区、加工区、生活辅助区等相互独立，互不干扰。55公用与辅助工程551动力中心1供配电本项目属二级负荷，采用双回路10KV电源供电，由区外的110KV平湖变电站提供。电力负荷预测采用单位建筑面积负荷密度法进行计算，各类型建筑用电指标如下负荷预测指标表建筑性质负荷预测指标需要系数仓储、仓储深加工区6070瓦/平方米06仓储配送区60瓦/平方米06客服、商务中心、行政办公50瓦/平方米05生活配套40瓦/平方米05设备机房50瓦/平方米06按照上述指标，则本片区计算负荷为18362千瓦。2供水水源来自市政自来水公司供水管网，水质、水量能满足中心的生产、生活用水要求。本项目的建筑物大部分为低层建筑，可由管网直接供水。用水主要为生产用水，员工的办公、生活图413电力工程规划图用水、制冷系统用水等。（1）用水量预测用水量标准依据深圳市城市规划标准与准则确定。未预见及渗漏水量按15计。规划区为仓储用地，用水量按建筑面积计算，指标取35升/平方米日。预测规划区最高日用水量为3400立方米/日，日变化系数KD118，时变化系数KH129。消防用水量本区域内同时发生火灾次数为一次，一次灭火用水量为30升/秒。（2）给水工程规划给水管网按最高日最大时流量计算,按最高日最大时流量加消防用水量或事故水量（为设计水量的70）校核管径。规划区用水来自周边DN200DN500规划市政给水管道。沿规划区道路布置DN200的环状配水管网，并与周边道路上的市政给水管道连接成环状管网，以确保供水的安全性。在规划区内规划一定数量的室外消火栓，每个室外消火栓的间距不大于120米。3排水本项目的排水严格按照雨污分流的原则实施。（1）雨水工程规划图410给水工程规划图雨水流量按下式计算QQF式中Q规划雨水流量（升/秒）Q暴雨强度（升/秒公顷）F汇水面积（公顷）径流系数暴雨强度计算公式设计暴雨重现期采用一年，暴雨强度公式为式中Q设计暴雨强度（升/秒公顷）T降雨历时（分钟）TT1MT2T1地面集水时间（分钟），按距离长短、地形坡度和地面铺盖情况取定M延缓系数，暗管取M2T2管内雨水流行时间（分钟）地面集水时间采用10分钟径流系数采用综合径流系数065。规划区内沿道路规划D600D1200的雨水管道，区内雨水就近接入上层次规划市政雨水管道。（2）污水工程规划污水量预测仓储用地按用水量的95计算，道路用地不计算污水量。预测平均日污水量为2700立方米/日，总变化系数KZ187。管网规划沿规划区道路布置D400污水管道，区内污水排入上层次规划确定的D400市政污水管道，最终排入埔地吓污水处理厂进行处理。埔地吓污水处理厂规划规模为50万立方米/日。规划区污水排入城市污水系统的水质应符合污水排水城市下水道水质标准CJ3082的要求。552机修库机修库的任务主要承担中心内的各种生产设备、配送车辆及装卸机械的小修和零件修理，机修库可根据实际情况配备一般的通用设备和修理机具。553消防1消防设施本项目的建筑物的室外消防给水管网、消火拴等按“建筑设计防火规范（GBJ1687）（1997年版）”的规定设置；建筑物内按规定设有消防给水管及留有室内消火栓借口。消防设施主要有室内消火栓、火灾自动探测报警系统、化学灭火器装置、室内有关消防器材的配备及防烟系统等，以水消防为主，化学消防为辅，控制室、配电室配置二氧化碳（CO2）类灭火装置系统。2防烟、排烟系统一旦发生火灾，烟气危害性很大，本工程在防烟、排烟方面采取以下措施1在建筑设计时充分考虑自然通风和排烟的要求；2对长度超过20M的内走道，面积超过100M2，且经常有人停留或放有可燃性物体较多的房间、库房，无直接自然通风时，设置机械排烟。第五章环境保护、劳动安全与卫生61环境保护611环境质量标准及排放标准6111环境质量标准1地表水环境质量标准（GB38382002）类标准；2环境空气质量标准（GB30951996）二级标准；3城市区域环境噪声标准（GB309693）二类区标准；4福建省及XX市城市区域环境噪声标准、空气质量、饮用水源保护等有关标准。6112污染物排放标准1污水综合排放标准（GB89781996）；2福建省有关大气污染物排放标准。3整个区域布置的项目均无重型污染，环境状况较好。612拟建项目产生的主要污染物项目建成投产后，产生的污染物主要有污水、噪声、废气、固体废弃物等。6121污水1生产污水本项目设有污水处理站，采用序批式活性污泥法（SBR工艺）。生产污水分别经粗、细格栅隔渣、隔油、沉淀、调节，然后经SBR系统处理至达标后排放，污泥脱水后外运填埋处理。2地面清洗水地面清洗面积约55000平方米，日排地面清洗水约100立方米。3生活污水生活污水主要是当班员工的生活用水，日排生活污水约500立方米。6122废气项目投产后，产生的废气主要是厨房烹调过程中产生的废气和汽车尾气。6123噪声噪声主要是加工、制冷过程中设备和高压水泵产生的噪声。6124固体废弃物固体废弃物主要是果皮、菜叶、腐烂果蔬、肉类海鲜类废弃物、各种包装废弃物、生活垃圾及检修库的废弃材料等。613污染治理措施6131污水1清洗污水设污水处理站，果蔬清洗污水经隔渣、沉淀后排入污水处理站处理。2洗车污水洗车污水含有少量油污和泥沙，经隔油、沉淀后排入污水处理站处理。3地面清洗水地面清洗水经隔渣、沉淀后排入污水处理站。4生活污水生活污水采用三级厌氧工艺处理后排入污水处理站。6132废气1职工饭堂烹调过程中产生的油烟，拟采用集气罩收集，经油烟水膜滤清器净化处理后高空排放。2由于进入本中心的车辆较多，对于长期进入中心的车辆应要求其安装汽车尾气净化装置。6133噪声机器、设备产生的噪声拟分别采用减振、隔声、消声、吸声等措施治理。6134固体废弃物在物流园内建设有机肥厂和废弃物处理站。将物流园的固体废弃物分类收集，富含有机质的废弃物送到有机肥厂加工成有机肥，其余废弃物在废弃物处理站分门别类进行处理。我们将废弃物分类为果蔬类废弃物、肉类海鲜类废弃物、生活垃圾、危险废弃物、废弃金属、废弃塑料等。处理方式如下1果蔬类废弃物和肉类海鲜类废弃物等富含有机质的废弃物，送到有机肥厂加工成有机肥。2将生活垃圾分类，对于有回收再利用价值的废弃物（如纸张、玻璃、低板包装物、饮料瓶罐、餐盒等）交由社会废品收购站回收，对于有机类垃圾运到有机肥厂，其余生活垃圾由环卫部门负责运到垃圾处理场进行处理。3危险废弃物（如废旧电池、废旧日光灯管等）收集到专门容器和场地，由专业公司负责对其定期清运及无害化处理。4废弃金属、废弃塑料等，有回收再利用价值的交由社会废品收购站回收，其余的由环卫部门负责运到垃圾处理场进行处理。614结论综上所述，本项目建成投产后，产生的污染物主要有污水、噪声、废气、固体废弃物等。由于项目的污染程度较轻，且有较完善的防治措施。因此，项目在建设过程及建成投产后，如能严格执行建设项目“三同时”的有关规定，落实污染治理措施，则对项目所在地区的环境质量不会造成太大影响，本项目在环保治理方面是可行的。62劳动保护与安全卫生621劳动保护1管理人员和生产岗位职工安全教育管理人员、企业新职工、上岗前必须进行厂级、车间级、班组三级完全教育。三级完全教育时间不得少于40学时。企业新职工按规定通过三级完全教育并经考核合格方可上岗。从事特种作业的人员必须经过专门的安全知识与安全操作技能培训，并经过考核，取得特种作业资格方可上岗工作。企业在实施新工艺、新技术或使用新设备、新材料时，必须对有关人员进行相应的有针对性的安全教育。2落实企业安全教育责任企业法定代表人或总经理对本企业安全教育工作负责。企业安全卫生管理部门负责组织实施安全教育工作。企业安全教育工作应纳入本单位培训教育年度计划和中长期计划，所需人员、资金和物资应予保证。3制订企业安全管理制度安全管理制度是企业安全规章制度的重要组成部分，是企业安全管理的基础，是实现安全生产的基本保障。企业安全管理制度要根据国家规定和待业标准及本单位实际来制订。4制订安全操作规程安全操作规程是规定工人在生产操作时必须遵守的程序和注意事项的技术文件。制定安全操作规程应根据生产工艺、机械设备的特性和参考安全操作经验及事故教训。5执行国家规定的工时制度国务院新工时制度规定各企业及个体经济组织的职工，从1995年5月1日起执行每日工作8小时，每周工作40小时的新工时制度。6女职工劳动保护严格的按照1988年7月21日国务院发布女职工劳动保护规定的条例对女职工的劳动进行保护。622卫生条件食品仓储配送过程中应当符合的最基本的卫生要求1保持内外环境整洁，采取消除苍蝇、老鼠、蟑螂和其他有害昆虫及其孳生条件的措施，与有毒有害场所保持规定的距离；2应当有相应的消毒、更衣、采光、照明、通风、防腐、防尘、防蝇、防鼠、洗涤、污水排放、存放垃圾和废弃物的设施；3贮存和运输装卸食品的容器包装、工具、设备和条件必须安全、无害，保持清洁，防止食品污染；4仓库管理人员应当经常保持个人卫生，穿戴清洁的工作衣帽，全体工作人员每年至少进行一次体检；5使用的洗涤剂、消毒剂应当对人体安全、无害。623防火、防盗、防传染措施1防火措施1建立防火档案，确定消防安全重点部位，设置防火标志，实行严格管理；2实行每日防火巡查，并建立巡查记录；3对职工进行消防安全培训；4制定灭火和应急疏散方案，定期组织消防演练；5执行上级有关防火安全规定和文件，组织实施各项消防安全制度；6制订岗位防火责任制和安全操作规程，定期检查执行情况；7划分防火责任区，指定区域防火负责人，配置必要的消防器材，落实防范措施；8对职工进行消防安全教育，普及消防知识，新职工、临时工要做好上岗位前的防火安全教育；9组织专职、义务消防队，定期开展消防训练、消防演习，不断提高防火灭火技能；10组织职工和警消人员进行护库值班、值宿、夜间巡逻检查。仓库领导必须按规定参加值班、值宿。2防盗措施1建立一个智能化的保安系统；2定期组织防盗宣传教育；3加强保安人员的防盗培训；4划分防盗片区，落实责任；5加强对盗窃常发地如成品区的保安力量；6不定期组织司法工作者到加工中心进行法律宣传教育。第六章节能加强节能工作是深入贯彻科学发展观、落实节约资源基本国策、建设节约型和谐社会的一项重要措施，也是国民经济和社会发展一项长远战略方针和紧迫任务。合理利用能源、提高能源利用效率，从源头上杜绝能源的浪费，以及促进产业结构调整和产业升级具有重要意义，绿色、环保、节能、安全、健康已成为各行各业发展的新趋势。因此，本项目的节能工作必须严格执行国家和地方的有关法律法规。71编制依据1中华人民共和国节能法中华人民共和国主席令第90号；2国务院关于加强节能工作的决定；3民用建筑节能管理规定建设部令第143号；4国家发展改委文件关于加强固定资产投资项目节能评估和审查工作的通知发改投资20062787号；6公共建筑节能设计标准。72能耗分析本项目的能耗主要是供电的能耗，包括动力、空调、通风系统、照明系统、电声系统等，其中机械设备、空调、照明占能耗的比例较大。其次是用水的能耗，包括生产用水，员工的办公、生活用水、制冷系统用水等。73节能措施本项目的节能主要是设备节能和建筑节能，节能措施主要如下严格执行有关建筑节能强制性标准，在设计上采用合理的窗墙比，以利于自然通风和采光，在不影响建筑物结构和项目使用要求的前提下尽量采用新型建筑材料和保温、防火材料。2采用最佳总体平面布置和合理的车流和物流，减少车辆在配送中心迂回。3根据实际情况选用节能型中央空调，场区内空调制冷设备将采用太阳能技术，极大节约能源。4选用高效、长寿、节能的光源和灯具（如节能、高压水银灯、高压钠灯、金属卤素灯）及多组合控制开关，分区、分功能控制，按实际需要进行开关。5实行营运管理计算机化，提高客运效率。6加强用电设备的维护和管理，防止污染，以提高供电效率，降低能耗。74节水1提倡科学合理节水，尽量选用节水型配套设备和卫生洁具，在项目设计阶段，应对选用的用水器材和排水设施进行认真审查，在工程建设期间，对使用不符合节水规定器材的工程不予验收。2建立完善的节水规章制度，实施节水目标责任制，节约设备用水和生活用水，严禁跑、冒、滴、漏和长流水等一切浪费水的现象。3合理利用水资源，空调冷却用水应循环使用，绿化用水、场地清洗水等可充分利用处理后的回收水，尽量提高水资源的循环利用效率。第七章组织机构及定员81管理体制及组织机构该项目是大型的农产品物流配送、第三方物流、仓储中心，根据物流中心管理的特点，组织结构如图81所示。董事长总经理副总经理副总经理信息/结算中心检验检疫中心客户服务中心计财部人力资源部交易管理部仓储管理部加工中心管理部出口加工配送管理部装卸搬运部图81项目组织结构图总经理办公室安保部工程动力中心82机构定员本项目具体编制详见表81表81项目定员一览表序号部门管理人员一般员工合计1公司领导442总经理办公室310133人力资源部3474计财部2685客户服务中心310136检验检疫中心910197信息/结算中心320238工程动力中心510159交易管理部6202610仓储管理部6202611加工中心管理部6121812供港加工配送管理部6101613装卸搬运部620020614安保部6100106合计6843250083人员培训1职前培训一般而言，对新员工都应进行统一的职前培训，包括1一般性的职前培训。主要目的是让新员工了解公司的概况，如组织架构、运作系统、经营理念、发展规划和员工的权利义务等。2专业技术培训。主要是对新员工上岗前的岗位操作技术的培训，目的是让新员工能够尽快适应新的业务工作。2在职培训主要是针对员工在岗位工作中所需学识技能的欠缺部分予以补充。3非在职培训是指员工暂时离开现职，脱产到有关学术机构、学校或组织参加为期较长的培训。配送中心的采购、检验、加工、仓储、配送等除了采用先进的装备、合理的布局之外，还要做到人流、物流、车流的畅顺，必须提高管理人员的综合素质，加强指挥、协调。因此，各职能部门的有关人员必须经培训、实习，做到持证上岗。第十章投资估算与资金筹措101投资估算1011投资估算编制说明及依据1投资项目经济咨询评估指南中国国际工程咨询公司1998年编2XX市近期工程造价信息3有关的各项资料1012建设投资估算编制说明1本投资估算的主要基础数据由香港XX集团投资发展部提供；2本项目投资估算包括建设投资，流动资金和建设期利息。建设投资估算包括设计规模和设计方案提出的全部建筑、构筑物工程和供电、照明、给排水、消防、空调通风、环保、绿化等公用工程和辅助工程以及工程建设其它费用等；3主要设备包括检验检疫设备、计量设备、消防设备、监控设备及信息系统设备等；4建设单位管理费是指建设项目从立项、筹建、建设、联合试运转、竣工验收交付使用及后评估等全过程管理所需费用；5勘察设计费是指为本建设项目提供项目建议书、可行性研究报告及设计文件等所需费用；6工程建设监理费按照工程费用的055计；7工程保险费按工程费用的045计；8预备费用按工程费和工程建设其它费用之和的8计；9总建设投资经估算总额约为人民币15亿元。1014流动资金估算本项目采用滚动开发方式，鉴于本项目招商特点，本项目各阶段建设期间即可开展招商工作，在建成运营前即可获得一定收入，由于本项目建设期运营所占流动资金较少，因此本项目各建设期间可以不考虑流动资金的投入。第十一章项目财务分析111编制说明1111遵循的有关法规1企业财务通则；2营业税及其他有关税务法规；3建设项目经济评价方法与参数；4投资项目经济评估指南；5其他有关法规文件及相关资料。1112基础数据和说明1本项目按一次建成投入运营进行各项财务指标计算；项目的建设期为3年，从建设期第一年开始投入运营，运营期按17年计，项目分析计算期为20年；2分析过程不考虑物价变化因素的影响；3项目经营收入、原材料、燃料动力等主要成本数据由深圳农产品股份有限公司提供。112财务分析1121运营收入估算表111项目正常运营期间年营业收入估算表功能分区收费模式租金收费标准建筑面积平方米年租金收入万元佣金率年交易额万元年佣金收入万元年收入总额万元1蔬菜批发区租金佣金80元/平月585005616050282900141470292水果批发区租金佣金80元/平月650006240050459200228685263干货区租金40元/平月123500592859284冻品区租金100元/平月9000010800108005加工配送区租金45元/平月60000324032406认证农产品加工配送区佣金120300000360036007果蔬、肉鱼精深加工中心租金30元/平月118900428042808生活服务区租金20元/平月226585445449国际农产品储运租金20元/平月6000014401440代理中心10仓储区租金15元/平月600001080108011综合服务大楼租金20元/平月31508756756合计47223注1蔬菜批发区、水果批发区交易量按深圳、香港两地需求量的50设计，蔬菜均价按30元/公斤计，水果均价按80元/公斤计2蔬菜、水果深、港两地年需求量的50经估算分别为943万吨、574万吨3认证农产品加工配送区交易额取2005年深圳口岸每年蔬菜、水果进出口总额的70、30估算4深圳口岸2005年蔬菜、水果进出口总额分别为188亿元、112亿元。表112项目建设期间营业收入估算表（单位万元）2008年2009年2010年序号区域佣金租金佣金租金佣金租金1蔬菜批发区4241685848337099039312水果批发区686187213723744182943683干货区177841504冻品区324075605加工配送区9722268