建设工程成本控制PPT讲座

1、目录 引言一、当前我国工程造价管理现状二、建设工程项目成本管理的特点、原则及控 制因素三、全过程控制四、措施方法五、结语成本控制引言 建设项目成本控制是现代企业制度的重要组成部分，只有搞好建设项目成本控制才能完善现代企业制度，使成本控制管理科学化。 建设项目成本控制，指在建设项目成本形成过程中，对生产经营所消耗的人力资源、物质资源和费用开支，进行指导、监督调节和限制，及时纠正将要发生和已经发生的偏差，把各项生产费用控制在计划成本范围之内，保证成本目标实现。建设项目成本控制的目的，在于降低项目成本，提高经济效益。一、当前我国工程造价管理的现状 （一）目前我国工程造价管理重点在建设项目实施阶段，只

2、重视建设项目的承包价、实施过程的变更造价以及结算价，而对工程可行性研究阶段和初步设计阶段造价管理没有给予足够的重视，产生这种现象的根源是一些人存在着一个错误的认识，即可行性研究阶段的投资估算和初步设计阶段设计概算是虚拟资金、是准现实的，而在建设项目实施阶段所发生的资金才是真实的。 （二）工程造价管理一直重视造价的控制，轻视造价的合理确定，没有处理好二者的关系，使我们陷入了一个死循环，我们一直在寻找控制工程造价的方法，但收效甚微，因而出现了头疼医头，脚疼医脚的片面现象。造成了在建筑材料价格不稳定时把工程造价的失控归根于材料价格上涨，在材料价格较平稳时把工程造价的失控归根于没有足够重视设计阶段工程

3、造价的有效控制。而很少有人提到工程造价失控的一个重要原因是我们没有足够重视可行性研究阶段和初步设计阶段工程造价的合理确定。 （三）项目成本控制存在的问题1、对成本控制不重视 在项目成本管理中，对成本控制重视度不够，认为成本控制没有必要，没有制定切实有效的成本控制措施，成本控制责任不落实，工作不到位，成本管理意识不强，缺乏法律意识、责任意识，没有合同观念。2、成本控制人员素质不高 有的成本管理人员能力有限，文化水平及专业理论知识水平不高；具有理论知识、实践经验及成本管理经验的复合型人才不多；尤其是有的成本管理人员不能适应成本控制发展需要，积极充实成本管理的新知识、新经验、新技术，比如不能掌握工程

4、量清单的计价方式3、材料管理不严，浪费现象严重 材料费用约占整个工程造价的6070左右，材料费用的盈亏直接影响到整个工程的盈亏。有些项目部没有严格执行领料用料制度，失窃严重；有的材料、物资过量消耗，浪费严重，机械设备过度磨损；有的下料计算不准确，损耗率超标。4、成本核算流于形式 在实施过程中没有将成本预算和成本核算结合起来，没有阶段成本分析，没有分部分项成本分析，没有实际成本与预算成本、计划成本的比较，因此对项目实际成本控制指导意义不大。加上奖励机制不健全，奖罚办法不落实，成本超支与大多数人的个人收入无直接挂钩，因此管理人员对成本控制情况并不十分关心。二、建设工程项目成本管理的特点、原则及控制

5、因素2.1.1 工程造价的多次性 一个建设工程的建设程序有多个阶段，在不同的阶段要有多次计价，包括投资估算、概算造价、预算价格、承包合同价、结算价、竣工决算价。多次计价的准确性直接影响到工程造价的有效控制。2.1.2 工程造价的大额性 工程造价的大额性是由于工程的体量大、耗资多、构造复杂等原因所致。少则几百万，多则几个亿至几十个亿上百个亿。工程价格的数量越大，其节约的潜力也就越大。2.1.3 工程造价的个别性、差异性 任何一项工程都有特定的用途、功能、规模。因此，对每一项工程的结构、造型、空间分割有着具体的要求，使其工程内容和实物形态具有个别性、差异性。产品的差异性决定了工程造价的个别性差异。

6、（一）建设工程的特殊性决定了工程造价 （项目成本）的特点2.1.4 工程造价的可变性 任何一项工程从决策到竣工交付使用，都有一个较长的建设期间，而且受多种不可控因素的影响，如工程变更、材料价格变化。所以造成了整个建设其中处于不确定状态，直至竣工决算后才能最终确定工程的实际造价。2.1.5 工程造价的多专业性、多层次性 工程施工的多专业性各有一套管理模式、计价方法、标准与规定，计价水平也有差别，导致了工程价格的多专业性。一个建设项目往往由多个单项工程、单位工程、分部分项工程组成，这就决定了工程价格的层次性。2.1.6 工程价格的地区性。 地区性使价格水平、工程价格的水平及计价应考虑的因素存在有很

7、大的差异。不同地区之间竞争与管理的难度大，风险与大。 工程项目成本控制原则是企业成本管理的基础和核心，对工程项目成本进行控制必须遵循以下基本原则。2.2.1 坚持成本最低化原则 工程项目成本管理的根本目的，是从实际出发，通过成本控制的各种手段，不断降低施工项目成本，达到可能实现最低目的成本的要求。2.2.2 坚持全面成本控制原则 全面成本管理是全企业、全员和全过程管理，亦称“三全”管理。成本控制工作要随着项目施工进展的各个阶段连续进行，应使施工项目自始至终置于有效控制之下。（二）工程项目成本管理的主要原则 2.2.3 坚持动态控制原则 工程项目是一次性的，成本控制应强调项目的中间控制，即动态控

8、制。动态控制、实时控制是项目成本管理的实施关键。2.2.4 坚持项目目标管理原则 目标管理的内容包括：目标的设定和分解，目标的责任到位和执行，检查目标的执行结果，评价目标和修正目标，形成目标管理的计划、实施、检查、处理循环，即PDCA循环。2.2.5 坚持责权相结合原则 在项目施工过程中，项目经理部各部门、各班组在肩负成本控制责任的同时，享有成本控制的权利，同时项目经理要对各部门、各班组在成本控制中的业绩进行定期检查和考评，实行有奖有罚。2.3.1 技术 技术系统是项目成本管理主控因素的核心，施工活动的关键是技术性活动，确定科学、合理的施工方案与施工工艺是技术系统的重要内容。2.3.2 管理

9、项目管理，人是每一要素，工程施工项目的第一责任人项目经理必须具备较高的政治素质，较全面的施工技术知识，较高的组织领导工作能力，组织领导工作能力高低的关键就在于能否充分调动广大劳动者的积极性。2.3.3 资金 资金是项目管理系统的关键部分，工程施工是一种生产活动过程，同时也是经济活动过程。工程施工要投入人工、机械、材料及资金。投入太多会造成浪费，投入不足又会影响施工进度与工程质量，管理者全盘计划与生产要素的投入是相伴发生的，是一个投入和产出的系统。（三）工程项目成本管理的控制因素 2.4.1 成本类2.4.1.1 成本实施项目中所需用的花费2.4.1.2 成本管理是项目管理的一个子集 包括用以保

10、证在批准的预算内完成项目所需要的过程，由资源计 划编制、成本估算、成本预算、成本控制所构成。2.4.1.3 资源计划编制确定执行项目活动所需资源的种类（人工、机 具和材料）及数量。2.4.1.4 成本估算估算完成项目活动所需资源的成本。2.4.1.5 成本预算把成本估算分摊到项目的各个子项上。（四）名词解释2.4.1.6 成本控制控制项目预算的变化。 成本管理历来是大多数房地产开发项目的一个重头戏，地产开发 的根本目的就是成本最小化、利益最大化、开发所面临的风险最 小化。地产开发项目的成本管理都伴随着每一个开发商、每一个 开发项目、项目开发的每一个阶段。然而，到现在为止，我们不 论从媒体还是从

11、日常管理中，听得最多的一个词房地产开发 项目的成本控制。2.4.2 合同类2.4.2.1 工程建设项目合同：双方(或数方)当事人关于建设项目事宜依法 订立的有关权利、义务和责任的协议。2.4.2.2 该类合同包含：用地协议，代理合同，勘察、设计合同，审图合 同，监理合同，施工合同，材料、设备供应合同等等。 其中内容最复杂、标的最大的要数施工合同，施工合同是发包人 和承包人为完成商定的建安工程，明确相互权利、义务和责任关 系的合同。 2.4.2.3 施工合同是工程建设项目的主要合同，是工程建设质量、进度、 投资三方面控制的主要依据。一个完整、科学、合理的施工合同 具体内容均体现在与工程造价有关的

12、信息，包括：合同文件的组 成与解释顺序，具体、明确的工程实施范围，工程数量，总造价 的组成，计费方式及费率，浮动率，工程款的支付方式，工程的 变更、签证等规定，工程结算、工期、质量的约定，检测、检验 费，索赔、风险责任，保险，甲供材料和设备，分包工程等等。2.4.2.4 目前国家出台了施工合同示范文本，其中专用条款的内容是由合 同订立各方协商确定。为了使每一个投标单位都能接受相应的合 同条款，就要在发放招标文件时，将科学、合理的合同条款纳入 其中，这项工作对业主来说，招标前的工作量是巨大的，但在实 施过程中的受益也是非常大的。招标文件中未列入的工程信息越 多，工程造价就越难控制，工程项目建设过

13、程中的麻烦越大，因 此业主要聘请高素质的代理机构来协助完成招标工作。 主要工作内容应包括： (1)最接近实施施工图的工程量清单，包括对其中主要材料单价的确定及其方 式、程序、时间； (2)工程造价的确定方式，即计价方式； (3)施工合同包含的工程实施范围； (4)工程预付款的支付比例、计算基数、起扣点的规定，以及工程进度款的支 付方式； (5)施工图纸的确定，设计变更程序及规定； (6)设计图纸或工程清单以外的工程计费方式，费率及费率的调整规定； (7)投标浮动率的适用范围； (8)提前或延迟竣工时间的奖罚条款； (9)质量优劣的奖罚条款； (10)检测、检验； (11)工程索赔； (12)违

14、约责任、风险责任，包括不可抗力因素造成的损失处理； (13)工程保险； (14)甲供材料和设备清单； (15)分包工程,以及总包收取的配合管理法； (16)工程变更、工程签证等规定； (17)工程履约保证金或履约银行保函数额和支付时间。2.4.2.5 工程变更及签证是一个复杂的问题，也是工程造价难以控制的主 要所在，在实际操作中应从以下几个方面对工程变更及签证进行 管理。 (1) 明确工程变更、签证的管理程序，各个环节各负其责分别把 关，相互制约。事前审方案，事中计量，事后按规定计算。 (2) 管理各项变更内容，工程变更涉及诸多方面，主要包括: 业主对功能标准的变更； 现场地质条件等不可预见因

15、素的变化； 由于业主原因工程总进度计划的变更； 业主要求施工方案的变更； 由于审图或国家标准的改变而引起设计变更； 不可抗力的变更； 业主不能及时提供施工场地,技术资料的变更； 以及其他非承包人原因造成的变更。 如果在上述变更发生前就从组织上、技术上、经济上做好应对准 备，则可将变更所发生的工程造价达到有效的控制。2.4.3 价值工程类 价值工程由美国通用电气公司工程师麦尔斯在1947年提出，是指 通过各相关领域的协作，对所研究对象的功能、费用进行系统分 析，不断创新，旨在提高所研究对象价值的思想方法和管理技术。 价值工程的目的，就是以“对象的最低全生命周期成本，可靠地实 现使用者所需功能，以

16、获取最佳的综合效益”。现在各个国家将价 值工程方法运用到了很多领域。2.4.3.1 价值工程的基本概念 价值工程，又称价值分析，是一门技术与经济相结合的现代化管 理科学。它通过对产品的功能分析，研究如何以最低的成本去实 现产品的必要功能。因此，应用价值工程，既要研究技术，又要 研究经济，即研究在提高功能的同时不增加成本，或在降低成本 的同时不影响功能，把提高功能和降低成本统一在最佳方案之中。2.4.3.2 价值工程的定义和基本原理 关于价值工程的定义，尽管有很多不同的说法，但都大同小异。 比较简单的定义应该是:价值工程是以功能分析为核心，使产品 或作业达到适当的价值，即用最低的成本来实现其必要

17、功能的一 项有组织的活动。 根据以上定义，可以把价值工程的基本原理归纳为以下三个方面2.4.3.2.1 价值、功能和成本的关系 价值工程的目的是力图以最低的成本使产品或作业具有适当的价 值，亦即实现其应该具备的必要功能。因此，价值、功能和成本 三者之间的关系应该是： 价值=功能（或效用）/成本（或生产费用） 用数学公式可表示为：v=F/C 上述公式给我们的启示是： 一方面客观地反映了用户的心态，都想买到物美价廉的产品或作 业，因而必须考虑功能和成本的关系，即价值系数的高低； 另一方面，又提示产品的生产者和作业的提供者，可从下列途径提高产品或作业的价值: (1) 功能不变，成本降低； (2) 成

18、本不变，功能提高； (3) 功能提高，成本降低； (4) 成本略有提高，功能大幅度提高； (5) 功能略有下降，成本大幅度下降。 为了对上述公式中的价值、功能和成本有一个正确的理解，需要说明如下: (1)价值不是从价值构成的角度来理解的，而是从价值的功能角度出发，表现为功能与成本之比。 (2)功能是一种产品或作业所担负的职能和所起的作用。这里有一个观念间题，专门用户购置产品或作业，并非购买产品或作业的本身，“而是购买它所具有的必要功能。如果功能过全、过高，必然会导致成本费用提高，而超过必要功能的部分用户并不需要，这就会造成功能过剩；反之，又会造成功能不足。 (3)公式中的成本，也不是一般意义上

19、的成本，而是产品寿命周期的成本。 例如：工程项目的寿命周期，应从可行性研究开始到保修期结束，其寿命周期成本也应包括这期间的全部成本。2.4.3.2.2 价值工程的核心功能分析 价值工程的核心是对产品或作业进行功能分析。这就是：在项目设计时，要在对产品或作业进行结构分析的同时，还要对产品或作业的功能进行分析，从而确定必要功能和实现必要功能的最低成本方案(工程概算);在项目施工时，也要在对工程结构、施工条件等进行分析的同时，还要对项目建设的施工方案及其功能进行分解，以确定实现施工方案及其功能的最低成本计划(施工预算)。2.4.3.2.3 价值工程是一项有组织的活动 在应用价值工程时，必须有一个组织

20、系统，把备专业人员(如施工技术、质量安全、施工管理、材料供应、财务成本等)组织起来，发挥集体力量，利用集体智慧来进行，方能达到预定的目标。组织的方法有多种，在项目建设中，把价值工程活动同质量管理活动结合起来进行，不失为一种值得推荐的方法。2.4.3.3 价值工程的工作程序 根据价值工程的工作标准，结合项目施工的特点，施工项目的价值工程工作程序可分以下四个阶段实施：2.4.3.3.1 准备阶段 1.对象选择 价值工程的应用对象和需要分析的问题，应根据项目的具体情况 来确定，一般可从下列三方面来考虑: (1)设计方面:如设计标准是否过高，设计内容中有无不必要的功能， 等等; (2)施工方面:主要是

21、寻找实现设计要求的最佳施工方案，如分析施工 方法、流水作业、机械设备等有无不必要的功能(即不切实际的 过高要求); (3)成本方面:主要是寻我在满足质量要求的前提下降低成本的途径， 应选择价值量大的工程进行重点分析。 2.组织价值工程小组 价值工程小组的建立，要根据选定的对象来组织。可在项目经理 部组织，也可在班组中组织，还可上下结合起来组织。 3.制订工作计划 价值工程的工作计划，其主要内容应该包括：预期目标、小组成 员及分工、开展活动的方法和步骤等。2.4.3.3.2 分析阶段 1.收集资料 (1)基础资料:系指本项目及企业的基本情况，如企业的技术素质和施 工能力，以及本项目的建设规模、工

22、程特点和施工组织设计等; (2)技术资料:含项目的设计文件、地质勘探资料以及用料的规格和质 量等; (3)经济资料:如项目的随工图预算、施工预算、成本计划和工、料、 机费用的价恪等; (4)业主单位意见:如业主单位对项目建设的使用要求等。 2.功能分析 即对项目实体进行系统的功能分析，如分析项目的每个部位、每 个分项工程，甚至每道工序在项目施工中的作用。 3.功能评价 即对工序、分项工程、部位进行功能评价，求出其成本和价值。 2.4.3.3.3 方案创新和评价阶段 1.提出改进方案 目的是寻找有无其他方法能实现这项功能，如混凝土工程有无新 的配合比或掺用附加剂，深基础工程有无不同的开挖方法等。

23、 2.评价改进方案 主要是对提出的改进方案，从功能和成本两方面来进行评价，具 体计算新方案的成本和功能值。 3.选择最优方案 即根据改进方案的评价，从中优选最佳方案。2.4.3.3.4 实验与验收阶段 (1)提出新方案，报送项目经理审批，有的还要得到监理工程师、设 计单位甚至业主的认可。 (2)实施新方案，并对新方案的实施进行跟踪检查。 (3)进行成果验收和总结。三、全过程控制 随着社会经济的发展，房地产开发活动变得越来越复杂。这就要求房地产开发商必须有超前的战略眼光和娴熟的专业操作技巧，科学合理地控制房地产开发过程中每一阶段的成本，真正把握商机，化解风险，从而实现预期利润。下面就从房地产开发

24、过程中的几个阶段具体谈一下成本控制。 房地产项目的工程造价控制贯穿于项目动作的全过程。即项目的决策阶段、设计阶段、施工招标及合同签约阶段、施工阶段、结算及后评等阶段都关系到房地产项目的总的成本；费用、利润；要全面有效地对房地产项目形成的各个阶段的工程造价进行控制并及时对各阶段的偏差进行纠正和调整，从而实现项目投资效益、社会效益的最优化，对影响项目造价的各个阶段进行全过程、全面地控制。 有关分析资料显示，在项目投资决策阶段对投资的影响可达95%以上；初步设计阶段可达75%95%，对建筑工程造价的影响力最大；技术设计阶段可达35%75%，对建筑工程造价的影响力减小，该阶段只确定工程设计的合理性、可

25、行性；在施工图设计阶段可达10%35%，其影响力进一步削弱。因此，最关键的阶段是项目实施之前的项目决策(决定因素)和设计阶段(关键因素)，因此要根据影响力的大小有所侧重。 事前控制，又叫前馈控制，是主管人员运用所能得到的最新信息， 包括上一个控制循环中所产生的经验教训，反复认真地对可能出现 的结果进行预测，然后将其同计划要求进行比较，从而在必要时调 整计划和控制影响因素，以确保目标的实现。搞好成本预测是成本 控制的第一步，预测的重要性表现在以下几个方面：1)预测既是计 划工作的前提条件，又是计划工作的结果；2)预测是使管理具有预 见性的一种手段；3)预测有助于促使各级主管人员向前看，即为将 来

26、做准备；4)预测有助于发现问题，从而集中力量加以解决。3.1.1 投资决策阶段3.1.1.1 编制项目建议书 建设单位根据企业资本支出计划提出工程项目建设计划，并指定项 目管理部门或委托具有相应资质的单位编制项目建议书，项目建议 书经项目管理部门审核后，提交决策部门审批。 （一）前期阶段-事前控制3.1.1.2 编制可行性研究报告 可行性研究报告是决策的重要依据,做好可行性研究报告的关键是做好市场调研,开发的项目是否有相应的消费群体,深入了解开发项目所定位的业主们的需要,要确保项目是适应发展要求的;做好效益研究,从投入、产出入手,解决项目在经济上的“合理性”问题.既要符合所在城市的规划要求,又

27、要满足使用功能,既要考虑功能分区和建筑物的间距要求,又要考虑最大限度地节约用地,尽量做到布置紧凑合理,充分利用地形地貌,降低地皮费用.可行性研究的深度要规范化和标准化,研究报告要确保真实性和科学性。3.1.1.3 编制投资估算。 投资估算是房地产开发建设前期工作中的重要环节之一。它是研究、分析开发项目的经济效果的重要依据，也是决策的主要依据。 在投资估算中，设计人员应从工程规模和项目内容上真实反映设计意图、工程内容，费用构成应齐全、合理，确保估算质量。主要工艺要进行多方案比较，设计方案不仅要技术上可行，而且经济上更应合理。所以工程经济人员从建设方案的优选开始，就应该渗透到设计的全过程中去，按照

28、工程造价管理的原则，合理预测投资估算中各种动态因素的变化，尽可能打足投资不留缺口，这是编制投资估算工作的关键，也是下阶段的重要依据。3.1.1.4 项目决策 将项目建议书和可行性研究报告提交最高管理层,由管理层开专题会议进行决策,在进行充分论证后,得出科学的决策。 房地产项目投资决策阶段工程造价控制对整个项目全过程造价的控制起着决定性的作用。一个城市中的不同区位和地点对于房地产项目投资决策的形成起着重要的影响作用：决策过程中发布根据项目建设地点的规划功能，公共配套设施，居住人群的密集情况、流动性、职业特点来确定该项目的开以类型，建设标准的档次，以及项目容积率、绿化率的确定，项目主要设备的选用等

29、；而这些都关系到工程造价的高低。 据相关资料显示，项目决策阶段的产出是决策的结果，这个阶段的产出对总投资影响经验数据一般为70%左右。这表明项目决策阶段对整个项目工程造价具有决定性影响。在进行投资估算的时候，对同类地区相邻项目的经济技术指标进行调查、研究、对比、并根据项目之间的不同点进行项目投资估算成本的替换，以例题的确定投资估算。在进行投资方案的决策时，进行多方案比较，分析影响投资的风险因素，评估风险量，对影响项目的造价的风险性因素进行重点控制。3.1.2 设计阶段 工程设计是房地产建设项目进行全面规划和具体描述实施意图的过程,是工程建设的灵魂,是处理技术与经济关系的关键性环节,是确定与控制

30、工程造价的重点阶段. 3.1.2.1 实行设计方案招投标制度 在市场经济的今天，开发单位在委托设计时应大力引入竞争机制，加强管理工作。通过设计招投标来选择优秀的设计单位，从而保证设计的先进性、合理性、准确性，避免因设计质量问题出现的工程洽商。同时通过招投标还可能选择到优秀的设计方案，避免因建筑产品设计落后，影响销售，造成资金长期得不到回收，经济效益无法保证的事情发生。3.1.2.2 优化设计方案 专家指出，虽然设计费用占工程总投资的比例很小(1%2%)，但它对工程造价的影响程度达到75%。搞好工程设计阶段的造价控制是有效控制工程成本的关键，重施工、轻设计的观念必须克服，控制工程费用应从设计抓起

31、。因此，建设单位在审查设计单位的设计时，要重视设计方案的优化，以提高投资效益为前提，积极而稳妥地采用先进的技术方案和成熟的新技术、新工艺。3.1.2.3 实行限额设计 控制工程造价，在设计过程中采用限额设计。所谓限额设计就是按照批准的可行性研究报告投资估算控制初步设计，按照批准的初步设计总概算控制技术设计和施工图设计，同时各专业在保证达到使用功能的前提下，按分配的投资限额控制设计，严格控制不合理变更，保证总投资额不被突破。分解投资和工程量是实行限额设计的有效途径和主要方法，它是将上阶段设计审定的投资额和工程量分解到各个专业，然后再分解到各单位工程和各分部工程，通过层层分解，实现对投资的限额的控

32、制和管理，也同时实现了对设计规范、设计标准、工程数量、及概预算指标等方面的控制。3.1.2.4 技术设计和施工图设计阶段的造价控制 方案设计招标完成后，还要重视技术设计和施工图设计。在设计过程中采用限额设计是加强此阶段监督管理的有效手段，避免无谓的浪费。限额设计就是按照批准的可行性研究报告的投资估算控制初步设计，按照批准的初步设计总概算控制技术设计和施工图设计，同时各专业在保证达到使用功能的前提下，按分配的投资限额控制设计，严格控制不合理变更，保证总投资额不被突破。控制概算不超过投资估算，主要对工程的设备、材质控制，实行设计招标，增加竞争意识，降低成本。 3.1.2.5 加强图纸会审工作 加强

33、图纸会审，将工程变更的发生尽量控制在施工之前。在设计阶段，克服设计方案的不足或缺陷，所花费的代价最小，可取得的效果最好。我们在工程施工前，组织总工办、工程部、经营部和预决算部，对施卫图纸技术上的合理性、施工上的可行性、工程造价的经济性进行审核，从各个不同角度对设计图纸进行全面的审核管理工作，以求得提高设计质量，避免因设计考虑不周或失误给施工带来洽商，造成经济损失。3.1.2.6 加强洽商管理 杜绝不合理的设计洽商。对确实必须发生的设计变更，我们采取的方法是审核会签制，组织公司各部门讨论决定。这样可以大大减少由于设计人责任心不强所发生的洽商，给工程增加成本。杜绝施工单位利用设计洽商增加工程造价。

34、3.1.2.7 采用合同措施，有效控制造价 在设计合同经济条款上，增加设计变更及修改的费用额度限制条款，如设计变更费超出施工合同价的某一比例（如5%）时，则扣罚一定比例的设计费（设计质保金）。采取一定的约束力是对设计规范、设计标准、工程量与概预算指标等各方面控制的一种举措。3.1.3 招投标及签约阶段3.1.3.1 招投标阶段 建设工程在设计完成之后，施工开始之前是进行工程招投标的阶段。 工程招投标包括设备、材料采购招投标和施工招投标两个方面。通 过招投标开发商对施工单位或材料供应商的选择，对项目投资乃至 质量、进度的控制都有至关重要的作用。 1、招标方式的确定。招标方式有公开招标、邀请招标、

35、议标等，各种 招标方式有其特点及适用范围，一般要根据承包形式、合同类型、 工程紧迫程度和业主期望控制工程建设和程度等决定。 一般采用公开招标或邀请招标，尽量在主流媒体上发布招标信息， 使那些有实力的潜在的承包商能够公平地获知信息。要注意区分哪 些是有实力的承包商，避免“特级企业投标，一级企业转包，二级企 业进场”等不正常现象，这对项目成本控制非常不利。要求提供投标 保证金和履约保证金；要考察施工企业的建设业绩和技术装备等， 优先考虑近期建设业绩与我们拟建工程相同的施工企业，特别要求 承担此项目的项目经理未出任其他项目的项目经理； 考察施工队伍的资信情况，资金不足的企业可能将工程款进行设备的投入

36、，负债经营的企业可能将工程款充抵企业债务，这些都将造成工程款难以到位，制约工程进展，影响投资效益；考察施工企业是否具有足够的技术实力，它不仅使施工企业自身的生产、经营实现高效、优质、低耗，也使施工企业能有实力在工程造价上给建设单位合理的优惠。 2、做好招标文件的编制工作。造价管理人员应收集、积累、筛选、分析和总结各类有价值的数据、资料，对影响工程造价的各种因素进行鉴别、预测、分析、评价，然后编制招标文件。对招标文件中涉及费用的条款要反复推敲，尽量做到“知己知彼”，以利于日后的造价控制。工程造价及相关费用应尽量包死，尤其是地下工程如基础工程，排除地下障碍，抽水，机械进出场费、塔吊安拆等费用在招标

37、阶段就确定下来，以免日后结算时纠缠不清。虽然这些费用具有不确定性，一次性包死可能会有风险，但甲乙双方都应承担一定的风险。应尽量自行编制标底，工程标底要保证质量，把工程标底控制在合理造价的下限。应反复审查造价水平的合理性，是否在投资控制的范围内。 3、选择报价形式。在我国现阶段通常采用两种报价形式，即工程量清单和施工图报价。按照有关规定，目前较多采用清单报价的方式，而施工图报价这种报价形式主义以往应用于得比较多。无论采用哪一种报价形式，都应特别注意在招标文件中一定要规定投档人必须填写材料（设备）明细汇总表，并在表中详细列出所采用材料（设备）的名称、品牌、规格型号、生产厂家、质量等级、数量、单价及

38、合价，以便于评标时对比分析以及签约后的质量控制。 4、合理低价者中标。目前推行的工程量清单计价报价与合理低价中标，作为业主方应杜绝一味寻求绝对低价中标，以避免投标单位以低于成本价恶意竞争。所谓合理低价，是在保证质量、工期前提下的合理低价。3.1.3.2 签约阶段 合同作为双方当事人履行权利和义务，相互索赔的依据，在房地产项目实施过程中，认真编制招标文件有签订工程合同尤为重要。房地产商必须对以下有关合同问题进行策划和决策： 1、确定签约的承包商的数量和发包方式。在合同签约阶段房地产商应根据项目大小、专业复杂程度、自身管理能力、管理的风险等因素来确定；力求即有利于业主控制造价又回避风险。 2、合同

39、价格形式。不同种类的合同价格形式，有着不同的应用条件、责任与权利以及对合同双方有不同的风险。目前多选择固定合同总价的形式，这样业主能够尽早地控制投资：但采用些形式时要特别注意风险包干范围的确定。 3、保函或保证金的应用。保函或保证金是为了保证投票人能够认其投标和忠实履行合同而设置的保证措施，房地产商应该很好地加以利用，比较常用的有投标保函（或保证金）等。使用过程中要注意它们的使用时段以及相互衔接关系。 4、重要合同条款的确定。关于工期、质量、造价这三个方面的合同条款，是施工合同最重要的内容。实践中关于开竣工日期的界定；参加验收的单位、人员，采用的质量标准、程序及产生质量争议的处理；对价款调整的

40、范围、程序、计算依据和设计变更，现场签证、材料价格的签发、确认；对工程进度款和竣工结算所需要的文件、程序和效力进行等上述问题必须进行明确具体的规定。主要包括： 施工合同价款：必须明确是固定总价合同、固定单价合同，还是可调单价合同。一般来说，对工期较短、规模较小的施工项目，宜采用固定总价合同，这样既体现了招标的公正性、严肃性，又有利于施工进展工程中的工程款拨付控制；对工期较长、规模较大、前期准备不甚充分的施工项目，可采用可调价格合同，以更好地、实事求是地反映工程实际费用支出，所以，该类合同条款必须明晰。如果为固定总价合同，必须写明总价固定包干的范围，应包含双方在工程招标书和中标书及其附件已经明确

41、的工程内容和预计的风险因素(在招标文件中，应附明确的施工图纸目录以及施工范围)； 工程造价计价模式条款：这些条款包含了本工程造价的计价模式，一经签订，不可随意更改。这些条款往往与投标人的优惠条件一同出现，由于工程项目施工过程中发生情况的多样性、不确定性，几乎没有一个工程是不发生现场签证、设计变更的，这些条款约定了发生这些情况后的工程价款处理方式、结算方式，对这些条款必须仔细推敲，认真对待； 工程款拨付方式条款：就整个项目实施的各环节而言，施工阶段占整个项目建设周期的时间最长，在施工期间造价控制的最直接体现就是工程款拨付的控制。对承包商的工程款拨付，或以时间进度为节点(一般以月进度)；或以形象进

42、度为节点，总之，都应该是在总合同价款控制前提下的多节点 价控制的最直接体现就是工程款拨付的控制。对承包商的工程款拨付，或以时间进度为节点(一般以月进度)；或以形象进度为节点，总之，都应该是在总合同价款控制前提下的多节点进度款控制，一般在进度款提交、核定和拨付时间上应有明确规定，以维护双方利益，在资金上确保工程顺利进展。 另外，通用条款对于灾害（风、雨、雪、洪、震）等达到什么程度才能被认定为不可抗力未明确，双方当事人在合同中应对可能发生的风、雨、雪、洪、震等自然灾害的程度应予量化。如几级以上的大风，几级以上的地震，持续多少天达到多少毫米的降水等才能认定为不可抗力，以免引起不必要的纠纷。 事中控制

43、，又叫现场控制，控制工作的重点是正在进行的计划实施过程，是控制工作的基础，是成本控制的核心。因此，必须加强事中控制。 前期工作完成后即进入建设阶段。开发商在这一阶段的任务就是要在预定的投资预算和规定的时间内完成开发项目的建筑安装工程，使项目按时投入使用。作为开发商，在这一阶段控制好投资、营运、利润、品质、成本、开盘、销售、创新这八个环节，就等于取得了全局的成功。 在建设阶段首先要做的工作就是先要委托一家实力较强的监理公司对工程质量、工期和成本进行控制。同时派代表进驻工地进行监督，以便对施工过程中可能发生的变更和签证进行认定。在整个施工过程当中，要抓好施工调度，及时掌握工程进度情况，合理安排每一

44、道工序。 另一个重要工作就是融资。融资工作的好坏直接关系到整个项目能否顺利进行。 （二）建设阶段-事中控制3.2.1 选择合理的施工方案 对中标的施工单位首先应对其施工组织设计及作业方案认真审核，采 用经济技术比较方法进行综合评审，要合理化、经济化，尤其涉及到 图纸以外增加的方案，一定在保证安全、质量的前提下，用最经济的 方案，从而降低工程成本，减少工程变更和现场签证，加强投资控制。3.2.2 控制工程变更和现场经济签证 在工程建设项目中，工程变更和现场签证是不可避免的，但要进行有 效控制。为防止施工图设计中产生漏洞，除在审核图纸时把关外，还 应在甲、乙方、设计单位的图纸会审、设计单位的技术咨

45、询中尽量消 除漏洞。设计变更应尽量提前，变更发生得越早，损失越小，尽可能 把设计变更控制在施工阶段初期，尤其对影响工程造价的重大设计变 更，更要先比较各个方案的优劣，选择最经济适用的方法，使工程造 价得到有效控制。 3.2.3 严格审核工程施工造价 根据计划进度和现场施工的实际进度，即时核定施工预算。对于实际 有可能超出相应施工单位报价的部分，要加以详细分析，找出原因，调整 或修正，对工程造价实施动态控制。 a.各种单项工程造价严格控制在预算内。各种主要材料及设备的价格， 如钢筋、商品混凝土、水电主材设备等均应控制在预算之内。尽量不突 破，如果必须调整则应及时办好现场材料、设备的确认手续。 b

46、.对于施工单位未按设计施工图完成的工程内容，要办理好相关手续， 在结算中予以扣减。 c.工程项目的材料费一般占工程总造价的50%60%左右，材料费用是成 本控制的关键。建设单位为控制成本及确保材料质量，对某些材料可采用 甲方指定或限价方式。在材料调差方面，主材及设备调低调高的部分都要 认价，办好相关手续,结算时据实调差。 d.结算审计时，对各个单项的工程量分别复核，同时对定额套项要严格 审核，不出现漏项、增项及施工单位套高不套低的现象。 e.在工程竣工后，房地产开发公司应建立严格的结算审核制度，自身审 核后，再送至专业审计单位进行二次审核，通过层层把关，真实合理地反 映工程造价，从而降低工程成

47、本。 3.2.4 工程造价的预算采用工程量清单报价 我国已加入WTO，正逐步尝试实施国际通行的做法，2003年已发布GB50500-2003建设工程工程量清单计价规范，对于工程的发包应采用工程量清单报价的方式，将工程成本市场化，增加竞争意识,降低工程成本，或在工程设计比较完善的情况下，工程采用单方造价包干，限定所用材料的品牌、价格及包干范围、内容等，降低后期施工过程中的变更与签证，从而降低工程成本。 3.2.5 优选专业分包，防止垄断性行业任意抬价 在工程建设中，对于工程承包方式，在不影响整个工程质量、进度的前提下，尽量采用总包加专业分包制，即专业事由专业单位去做，从而降低中间环节和工程成本。

48、如土建主体工程应与门窗工程、涂料工程、供电工程、消防工程、外装工程分别承包，由各自专业单位进行承包，这样能保证工程的质量，同时降低工程成本。有些特殊专业工种不得不委托带有一定的垄断性质的专业施工单位承担，如变配电所安装工程、通讯工程、煤气工程等。 3.2.6 深入现场,收集和掌握施工有关资料 在工程施工过程中，审价人员和费用控制人员应经常深入施工现场，对照图纸察看施工情况，有时与监理、总承包方及施工人员进行座谈，了解、收集工程的有关资料，及时掌握现场施工动态，及时审核因设计变更、现场签证等发生的费用，相应调整和控制工程造价，并为最终的工程总结算提供依据和做好必要的准备工作。 3.2.7 抓好合

49、同管理，减少工程索赔 在施工阶段成本控制的关键是对工程变更实行有效控制。针对目前工程量清单报价，施工单位往往采取“低价中标，索赔赢利”的方式承揽工程。作为业主方造价管理人员要做到事前把关，主动监控，严格审核工程变更，计算各项变更对总投资的影响，从使用功能、经济美观等角度确定是否需要进行工程变更，减少不必要的工程费用支出，避免投资失控；另外，对施工单位及材料供应商不履行约定义务及时提出反索赔，使成本得到有效控制。3.2.8 完善工程付款程序,把握好付款的关口 在工程施工过程中，对工程进度款的支付流程是由施工单位提交申请支付工程款单，监理单位根据工程进度状况初步核算工程量，从而进一步估算工程造价，

50、再由监理单位将附有工程量完成情况的清单及付款申请单移交于工程造价咨询机构，由造价咨询机构再对此进行核查，以确定工程款的拨付。层层把关，层层审核，程序比较严谨，责任比较清晰，对工程造价起到有力控制，但由于在工程建设的过程中，各项工作非常繁杂，经常出现一些对工程造价的失控点和盲点，项目的实际发生与否，以及发生的量的大小，不能客观反映出来，因此在这方面要进一步加强对工程造价的动态，建立台账，使之与工程的进度直接衔接起来，让工程造价与工程进度图一样直观。3.2.9 从技术措施上展开项目投资的有效控制对主要施工技术方案做好论证的基础上，广泛应用新材料、新工艺、新办法等等，想方设法在技术上实施项目投资的有

51、效控制。技术措施是实施项目投资的必要保证。选用新工艺、新材料，是提高劳动生产率和缩短工期的有力保证。3.2.10 从经济措施上展开项目投资的有效控制严格控制现场经费和总部管理费，合理使用广告策划费、销售代理费等，减少销售成本，最大限度降低静态投资。例如：占道费、绿化赔偿费和其他补偿费等，对大宗材料或大型设备按合同要求可直接进行甲供，以达到降低造价之目的。3.2.11 做好材料、设备的定货、采购、供应工作，严把材料设备价格关 项目管理者可在施工过程中参与主要材料的选型定价，为做好选型定价工作，要认真调查和分析材料市场的价格及其走势，对商品混凝土、钢材、门窗、水电及墙地面装饰等大宗材料的采购应协助

52、承包商进行多家比选，对大型的工程项目还可以组织供应商进行招标，在质量、服务、价格方面反复比较，从中选优。甲供材料须根据工序及施工进度安排进料计划，尽量降低存储成本。另外，加强甲供材料的现场管理，合理堆放，减少搬运及损耗。3.2.12 加强对监理、造价咨询机构等中介机构的监督管理3.3.1 竣工结算 竣工结算是业主和施工单位都十分重视的工作，它是反映建设项目实际造价和投资效果的文件，也是竣工验收报告的重要组成部分，必须予以高度重视，严格把关。此阶段控制和管理的重点是： （一）核对竣工工程内容是否符合合同条件要求，工程是否竣工验收合格，严格核对合同条款中约定的结算方法、计价依据、取费标准、主材价格

53、和优惠与承诺条件等，防止重复计算及收费等问题。（二）检查核对隐蔽工程验收记录及施工日记，所有隐蔽工程均需进行验收，实行监理的工程要经监理工程师签字确认，确认隐蔽验收手续是否齐全，是否按图施工。（三）落实设计变更及签证，检查这些设计变更是否符合既定的程序，设计变更要有原设计单位负责人签字，并经建设单位和监理工程师签字，重大设计变更要经原设计部门审批，否则不应列入竣工结算。并且严格查实变更签证，防止一些莫须有的签证、重复签证等。（三）后期阶段-事后控制（四）现场按竣工图、设计变更、现场签证进行工程量的核实。按图严 格核实工程量。一般而言，施工单位均会有意高估工程量，建设 单位的审核人员必须严格把关

54、，认真审查、复核，防止各项计算 误差，按实结算。（五）做到严格、合理、公平、公正。3.3.2 后评价阶段 后评价是对整个建设项目的一次性综合性评价，也是对项目工程造 价控制的总结。一般来说，房地产商应做好三个方面的工作：一是 对数据资料进行整理、分析和归类，分析影响工程造价的各项因素 并建立相应的数据库，为下次项目的控制提供参考；二是总结造价 控制如何在各环节得到有效衔接；如何有效防范价格风险，由被动 向主动控制转化的经验；三是分析自身在全过程控制造价方面的不 足及欠缺，找出其因素并中以克服。四、措施方法4.1.1 四步法 随着中国房地产市场由成长期步入成熟期，地产界的竞争也逐步规范化。房地产

55、商要想获得经营利润，除了必须提供适销对路的房源外,还应该降低开发成本，严格控制各项费用支出。“利润销售收入成本费用”这一众所周知的简单公式，充分反映了成本管理的重要性。如何通过IT手段、科学的管理方法提升房地产企业成本管理的水平？明源根据几年来对房地产企业成本管理的研究与实践，结合多家优秀房地产企业在成本管理方面的先进经验，总结提炼了“成本管理四步法”。这四个步骤分别是：制定目标、明确岗位职责、跟踪执行、业绩评估。（一）成本控制方法4.1.1.1 制定目标目标成本 目标成本是企业预先确定的、在一定时期内和经过努力所要实现的成本目标，是项目成本的控制线。 许多项目成本失控的一个很重要原因是：事先

56、没有建立明确的目标成本，即便有也是相对粗线条的，通常只是个“大致的数”，而真正到了执行时，这个“大致的数”往往就经不起推敲，无法作为项目的控制线。所以这种粗线条的“目标/计划”实际上是“假目标/计划”，其结果导致“走一步看一步”、“拍脑袋做决策”，成本失控就不足为奇了。 目标成本法的基本思想：制定目标成本，将目标成本按规范的成本结构树层层分解；再通过将预算计划落实到部门与行动上，把目标变成可执行的行动计划，并在执行过程中把实际结果与目标进行对比分析，找出差距，分析原因，制定改进措施。4.1.1.2 明确岗位职责责任成本体系 “责任成本体系”的目标是明确专业职能部门的成本管理职责，并借助技术经济

57、指标反馈、考核评价其职责履行情况。“责任成本”回答的是在“成本管理相关业务”中谁来做、做什么的问题。 “责任成本体系”包含四大要素,即责任范围、责任部门/相关部门、评价指标、评价部门。完成上述四要素的定义，我们就可以建立起责任成本体系的基本框架，从而在“组织架构”的层面保证目标成本的顺利执行。落实责任到岗位,落实责任到人,最大程度的减少“目标与执行脱钩”现象的出现，真正做到“权责明晰，有据可依”。 责任成本范围： “责任成本体系”的目的是保证对目标成本的执行落到实处，因此“责任成本体系”中的“责任范围”的划分，实际上也就与目标成本的结构体系息息相关。简单的说，“责任范围”的集合应该来自“成本结

58、构树”。理论上，我们还可以把“成本结构树”的每一个分支都作为“责任范围”来看待，并为之定义相关的责任部门、评价指标、评价部门。当然在实际工作中，考虑到可操作性，我们可能需要把最重要的那部分摘取出来进行定义并加以实施。4.1.1.3 跟踪执行动态成本法 动态成本反映的是项目实施过程中的预期成本，通过实时反应目标成本和动态成本的差异，帮助相关部门及时发现问题并解决问题，实现对成本的控制。 动态成本的核心是实时性，动态指的是在项目整个生命周期的任一时间点，都能实时掌握项目最新的成本状态，例如，每平方单方综合造价是多少？ 我们强调“在项目执行过程中”能对项目的全成本进行实时测算，只有这样才能控制成本、

59、辅助营销决策。 如何实现动态成本的测算?一个中心，三条主线 动态成本=合同性成本非合同性成本待发生成本。合同性成本是动态成本中变动性最大的部分，其“高变动性”决定了它是成本控制的重中之重。而“非合同性成本”，如“政府报批报建费用”等，则相对容易控制。正是因为工程合同的不确定性，导致了成本控制的复杂性，反映在实际业务中，就表现为“变更黑洞”、“款项超付”等成本失控现象频频出现。所以，我们在成本管理中必须“以合同为中心”。 三条主线：“动态成本”、“实际发生成本”、“实付成本”。“动态成本”反映任意时段项目的综合成本及结构分布；“实际发生成本”指的是项目当前已审定的工程量，与“动态成本”对比可反映出项目整体进度；“实付成本”指的是实际已支付的款项，与“实际发生成本”对比反映出款项的支付进度，包括应付、实付的情况。这三条主线可以很好的反映项目成本执行的全貌。4.1.1.4 业绩评估优奖劣罚，拿数据说话 制定目标成本、明确责任体系、对业务过程进行了实时的跟踪与控制，在完成前面三个步骤之后，最后我们就可以根据执行的结果对相关的业绩进行评估。 将项目最终的“动态成本”与“目标成本”对比，我们可以评价整个项目的成本控制水平；将执行过程“实际完成的经济技术指标”与“责任成本体系”中的“评价指标”做比较，我们就可以很好的对部门/岗位在成本控制方面的业绩进