商业综合体项目策划定位报告

商业综合体

项目策划定位姿态Penetrability主张Personality站位Position站位滨州未来城市发展的核心商业业态、建筑空间、建筑形象升级滨州未来城市发展的商业、商务新中心【项目开发模式】站位滨州未来发展的政务核心，以城市新中心缔造者的姿态，塑造城市新中心城市新商业中心的缔造者面向滨州的广大客户以大区域引领者姿态将项目塑造成为未来城市新的核心，城市新中心【项目开发模式】各物业价值及作用解析集中型商业公寓写字楼核心驱动力底商商业项目价值提升关键通过集中商业的打造，使其成为东北区域商业中心，项目的主要价值吸引点。并通过商业打造，提升商业街、公寓、写字楼及住宅的价值主要利润产品利润贡献产品，最大化销售型商业最大化，通过情景式主题商业街打造，借助持有型集中商业，实现更高利润形象标杆物业功能补充物业形象标杆物业写字楼对商务氛围依赖性很强，推出写字楼产品拔升形象，并形成新的利润点功能补充物业丰富项目功能,作为项目的弹性物业,保持灵活性从城市机会、市场机会、客户需求、项目核心价值四方面指导项目的整体定位突破城市东进规划驱动；商业功能、档次需升级，突破现有商业标准；政务中心规划需要核心物业支撑；引领、创新伴随人均消费水平的进一步提高，常规化的购物中心的环境不再能满足消费者的多元化需求需要新的商业产品打破现有格局、引领市场市场机会城市机会复合、一站式全国商业市场空前发展，多元化商业需求得到满足，滨州起步较晚，消费者对于新型复合的、一站式的商业产品的出现充满期待客户需求引领城市商业升级、功能档次全面提升、现有城市生活方式的彻底突破，商业功能定位需彰显现代化、国际化、引领者作用，作为城市的全新标签，起到魅力核的引力作用。核心、全面升级未来城市核心综合体，带来复合价值，为区域提供完善配套，满足城市升级需求项目本身物业类型复合，需彰显现代化、前沿化的标签，带动商业全面升级项目价值整体定位——滨州﹒首席﹒地标性﹒智能新中心——代言滨州城市发展的活力引擎——全新生活方式的代言者和示范者

——全新的城市形象与功能更新在这里，她们足不出户即可享受居住、办公、休闲、娱乐在这里，她们与友人常常hangout，为生活注入更丰富的意义这里将是城市年轻精英的生活乐土，东北部的“新阶层”这里将是“滨州精英乐活城”——综合体标杆·智能物业7&VS别人在讲传统消费型……我们引领滨州的未来…——全新生活方式；——引领区域生活消费的转型发展，营造城市时尚休闲理念……品质化、时尚智能、参与、体验项目发展战略——

引领滨州全新的购物/休闲/城市生活新方式7传统、保守、呆板时代广场紫光都国际商厦【分区业态构成】A、B、C不同功能分区进行差异化定位，形成业态互补的同时，进行客流共享A区生活休闲型集中商业C区主题型商业街B区生活服务型社区底商商业整体发展策略——核心驱动——集中商业为项目核心物业、价值标签集中商业商业街功能复合高端形象差异化定位最大化差异化功能补充价值提升打造高形象，诠释项目品质，提升市场对项目整体的价值认知引入主题乐园、品牌超市、影院等市场空缺的优势业态，以业态黄金比例提升项目经营优势与市场及本项目的商业街差异化经营，引领市场商业升级商铺是项目的现利润主力，在规划上最大化商铺产品的排布与本项目集中商业及市场其他商业差异化定位，避免两者之间的同质化恶性竞争分物业定位与产品发展建议写字楼公寓集中商业整体定位客户定位档次定位功能定位业态定位商业街住宅全家庭生活休闲型购物中心A区集中商业定位————集零售购物、品质餐饮、特色化娱乐休闲于一体的城市乐活新一极【客户定位】以项目周边1.5公里范围内区域常住消费人群为核心目标客户，同时辐射滨州全市及周边县市的中高层消费者辅助客户核心客户核心客户：辐射范围：项目自身及周边1.5公里范围内的区域消费人群辐射范围内消费人群的生活习惯及消费特点：生活时间较久的本地居民消费趋于保守，但有一定消费能力的群体消费敏感点购物便捷、品类齐全、品质、一站式体验重要客户：滨州全市客户消费敏感点品质、新奇、体验重要客户辅助客户：滨州周边县市的中高层消费者消费敏感点品质、新奇、体验档次商业功能大世界中山新天地紫光都时代广场【档次定位】建议本项目商业定位为中高档次目前滨州商业市场业态丰富度比较欠缺，以百货业态为主滨州市场新近出现的购物中心档次主要在中高档水平，如时代广场、大世界等根据本项目的交通条件和区位环境来说，中高档大众化主题消费市场比较适合本项目本项目品质购物主题乐园温馨生活休闲体验主题乐园、儿童零售……为生活增添更多主题体验…美容美体、院线、品质健身……为生活增添更多乐趣体验…品质、时尚、潮流，展示千面自我…美食云集、生活超市、品质电器、药妆店…为生活提供无限便利为年轻时尚白领提供一个在竞争环境压力下“偷懒”的时尚生活新体验一站式消费、品牌丰富度、价格和距离是选择消费场所的重要因素区域日常生活的便利站！

这里是工作之余的游乐场，为事业充电！这里是平民化的时尚会客厅！为区域消费者提供便利的休闲体验设施！生活购物体验休闲【功能定位】建议本项目以品质购物、温馨生活、主题乐园、休闲体验为主要的功能载体【品质购物】以品质时尚、休闲零售满足未来周围大量住宅人群的日常购物需求，并成为其便利性购物的首选功能定位零售部分：精致的时尚购物零售功能以时尚服饰、鞋包、化妆品、首饰品等零售用品，作为主导满足老城区及本项目住宅人群的日常消费需求，并突出品质性以区别于未来的集中型商业【温馨生活】舌尖风云——餐饮：突出类型丰富，同时注重消费者口味及餐饮偏好，成为区域美食汇；以大量目的性餐饮业态的设置实现对消费者的拉动力功能定位饕餮美食安然悠享引入几家国内外较大知名商家，既有沪苏与川府的碰撞，也有甜点与牛排的风尚，各种经典美食，应有尽有，给消费者带来独一无二的味蕾之美，丰富区域消费者的饮食结构，提高生活品味，打造朋友聚会、家庭宴请的绝佳场所【温馨生活】生活配套：以超市、便利店、药店、数码及电器展示中心、创意家居小摆件等满足日常生活消费需求功能定位精致的生活配套零售功能以超市、数码及电器展示中心、户外用品集合店作为主导满足老城区及本项目住宅人群的日常生活配套消费需求。并突出品质性以区别于未来的家庭型购物中心。【休闲体验】通过观赏体验型、养生保健型、娱乐休闲型等项目的设置，让消费者得到全方位的休闲和放松功能定位养生保健型以集娱乐、美容、解压于一体的时尚健康概念，打造以“娱乐、放松、减压”为目的的雅致放松环境娱乐休闲型通过KTV、电玩、投影双人互动游戏等娱乐休闲业态的设置，让消费者能够在工作和生活之余，通过这些娱乐载体，身体得到全方位的休闲和放松观赏体验型通过主题式电影的打造，让观众全方位影院带来的视觉刺激【主题乐园】融合各类儿童主题活动、互动游乐设施，打造成滨州首个综合性儿童娱乐空间，致力于全面培养孩子的潜力，寓教于乐功能定位奇趣天地，儿童乐园功能：设置以儿童为主题的各种丰富的娱乐业态，并照顾到未来周边大量住宅及年轻家庭消费者的家庭成员的需求效果：给孩子们带来益智，健康的欢乐体验，让他们在安全游玩的同时，呼朋结伴，乐在其中。“妙想无限，玩趣励志！”——给孩子一片自由、互动、妙想无限的空间、让孩子在尽情玩耍的同时主动不断地和玩伴分享的知识、经验和童趣故事，自动自主自我完善自己，使孩子的成长不再受外界压力的影响下能自由的成长、历练自己的意志，多元化的发展自我，为将来踏入社会夯实最基础的第一步【主题乐园】淘气堡、滑梯、海盗船、攀爬及小型体能锻炼设施、亲子真人CF反恐基地，烘托卡通、温馨、喜悦氛围功能定位1.淘气堡2.海盗船3.螺旋滑梯4.攀爬及小型体能锻炼设施5.亲子真人CF反恐基地【主题乐园】情景设置方面，包括筑装饰、立体广告等，抓住儿童的心理敏感点，达到让他们来此地就流连忘返的效果功能定位楼层A区集中商业业态分布建议5F电影院健身馆、美容养生馆KTV、电玩城4F运动休闲户外拓展美食广场3F母婴用品、儿童玩具、儿童服装、儿童乐园轻餐饮、儿童主题餐饮2F少女装、淑女装、牛仔

休闲男装1F化妆品、珠宝首饰、钟表、箱包皮具B1超市停车场及设备B2停车场及设备【业态规划】根据商业功能定位的要求，建议项目未来在业态方面降低零售比例，加大餐饮所占配比，具体比例如下：零售比例为40%，餐饮功能加强，比例为30%，休闲娱乐类业态比例为30%滨州商业功能业态状况：现有商业在功能业态设置上，以零售业态为主，同质化竞争激烈，项目应进行错位竞争，适度规避在零售上与现有商业的抗衡，加大更具吸引力的餐饮及休闲娱乐类业态本项目业态配比：根据商业功能定位的要求，建议项目未来在业态方面降低零售比例，加大餐饮所占配比，具体比例如下：零售比例为30%，餐饮功能加强，比例为30%，休闲娱乐类业态比例为40%，如上图所示。【主要指标建议】项目层高建议楼层A区集中商业业态分布建议层高（米）5F电影院健身馆、美容养生馆KTV、电玩城10.5-12.54F运动休闲户外拓展美食广场5.0-5.53F母婴用品、儿童玩具、儿童服装、儿童乐园轻餐饮、儿童主题餐饮5.0-5.52F少女装、淑女装、牛仔

休闲男装5.0-5.51F化妆品、珠宝首饰、钟表、箱包皮具5.5-6.0B1超市停车场及设备5.4-6.0B2停车场及设备3.5分物业定位与产品发展建议写字楼公寓集中商业整体定位客户定位功能定位业态定位商业街住宅从城市机会已有商业机会挖掘、市场在售商业产品供应形式等方面指导项目C区商业的整体定位已有业态分析，发掘本项目C区商业发展机会中高端百货购物集中在中山路核心商圈，百货购物竞争较激烈，针对年轻人的中高端餐饮、特色休闲餐饮、KTV等休闲娱乐、酒吧等业态较为稀缺。随着城市发展，未来日常休闲娱乐消费、中高端餐饮、休闲娱乐拥有一定的市场空间在售商业分析，发掘本项目C区商业发展机会城市在售及待售商业产品形式主要以集中商业为主，仅文博园规划为商业街的形式，市场较缺乏主题明确、特色鲜明的商业街产品【年轻人群】年轻客户消费结构年轻人吃喝购物娱乐餐饮（连锁餐饮、休闲餐、小吃）潮流服装（休闲、商务、时尚）生活购物（礼品、首饰、零食）KTV、电影院电玩台球真人CS【学生人群】学生客户消费结构学生吃喝学习玩乐餐饮（简餐、休闲餐、小吃）文具图书教育培训（升学培训、课程培训、舞蹈绘画等）KTV、电影院网吧电玩【学生人群】现有商业品类中，针对学生的潮流服饰消费较难满足，日常文体零售、校外餐饮、培训辅导有较大的发展机会，KTV、电玩可适当发展学生消费基础消费改善消费学习闲暇零售：日常购买、超市、文具用品餐饮：学校用餐、校外用餐、住家用餐教育培训：基础课程培训、艺术培训、升学考试培训等餐饮：休闲餐饮、甜品等零售：日常购买（超市）餐饮：冷饮、奶茶等零售：服饰、图书、电子产品等餐饮：同学聚餐等休闲：KTV、电玩等教育培训：基础课程培训、升学培训、艺术培训等百货购物集中于核心商圈，图书、教育培训、KTV、电玩存在较大市场机会培训辅导可重点挖掘，餐饮可发展文体零售可重点挖掘，校外餐饮可发展商业街整体定位——乐享生活乐食生活乐购生活浪漫青春·文化休闲·主题商业街文化主题休闲商业街——面对一中、技工学校，业态设置方面布置与教育密切相关的业态【客户定位】商业客户主要分为投资者、经营者以及消费者三类，其中投资者为本项目出售型商铺的主要目标客群，经营者为本项目销售型商铺的辅助目标客群，消费者为主力消费客群1、投资者2、经营者3、消费者客户特征服饰鞋帽、餐饮、流行饰品等行业经营者，25-50岁，有一定的行业从事经验客户需求考虑商铺面积集中在50-100平米左右，少数大客户如服饰旗舰店等偏好更大面积客户特征区域及周边的小型经营业主、生意人、公务员，30-50岁，有一定财富积累的中高产阶级客户需求需求集中在50-100平米中小户型，投资自用兼具;主要承受总价范围集中在60-120万客户特征以追求时尚、个性文化的人群和追求品质生活的年轻人群为主，年龄集中在15-35岁客户需求对购物场所软件和服务以及消费环境要求较高，偏好餐饮、娱乐休闲及零售服饰等业态类型功能定位——休闲娱乐特色美食浪漫青春·文化休闲主题商业街潮流淘宝文具图书【商业业态落位】流行前线：定位重点突出个性化，潮流化，前沿化，新奇化，差异化的时尚特色，力争打造成滨州首个最前沿最潮流的时尚购物主题街区流行前线：时尚潮流、青春主题创意购物街区，成为滨州时尚生活主题模式定位于年轻个性一族，包括时尚饰品、潮流鞋帽、美容美发等业态。“潮流淘宝”定位重点突出个性化，潮流化，前沿化，新奇化，差异化的时尚特色，力争打造成滨州首个最前沿最潮流的时尚购物主题街区，年轻人的淘宝圣地。在这里充满各种冲动性消费在这里，时尚无法拒绝没有人能够抗拒流行抗拒年轻【商业业态落位】文具数码：图书、报刊、文具、眼镜光学、数码电子、摄影、通讯营业厅数码电子：定位于追求科技体验，有一定消费能力的时代群体；图书刊厅：针对学生的课程辅导、时尚读完、业余读物；文具用品：针对学生的日常文具用品，满足学生需求；【商业业态落位】休闲娱乐：真人CS、拓展培训、文艺T台、台球厅、休闲网吧真人CS及拓展：拓展训练、实战模拟、学生艺术熏陶展示，这里是孩子们的空间，是孩子们的乐园；休闲网吧：学生课余闲暇、缓解学校压力。台球厅：学生时尚休闲运动，培育学生业余爱好【商业业态落位】特色美食荟萃：囊括多种餐饮于一体，包括简餐、快餐、休闲餐饮等，同时引入部分特色主题餐饮，以满足年轻一族和学生消费客群的猎奇消费特征美食荟萃:囊括多种餐饮于一体，包括简餐、快餐、休闲餐饮等，形成特色美食一条街街区特色——主题餐饮：赋予一般餐厅某种主题，围绕既定的主题来营造餐厅的经营气氛：餐厅内所有的产品、服务、色彩、造型以及活动都为主题服务，使主题成为顾客容易识别餐厅的特征和产生消费行为的刺激物另外，引入几家本地特色品牌餐饮，和一些风味小吃，强化地域特色90后主题餐厅巴迪熊主题餐厅汽车主题餐厅海贼王主题餐厅Hellokitty主题餐厅【C区业态构成】1F以潮流购物为主，2F以为主，3F以适合学生的休闲娱乐业态和特色美食广场为主楼层

业态定位

建议业态细分1F

时尚潮流地带日韩女装、外贸服装、运动服装、、潮流淘宝、饰品配件、美容美发、西餐厅、咖啡shop、银行2F

创意青春地带数码电子、照相摄影、礼品店、通讯服务、眼镜光学、图书、报刊、文具3F欢乐时代天空真人CS、拓展培训、文艺T台、台球厅、休闲网吧、主题餐饮、美食广场真人CS、拓展培训、文艺T台、台球厅数码电子、礼品、通讯服务、摄影

休闲餐饮银行、服装服饰休闲餐饮休闲网吧餐饮眼镜光学图书、报刊、文具休闲餐饮咖啡、配饰、淘宝3F2F1F【互联消费】实现移动互联网时代商业消费人群本报告仅供客户内部使用。不远的未来，我们可以想见：商业综合体将成为一种以超级店为核心驱动，线上融合线下各业态于一体的满足人们购物、娱乐、餐饮等需求的“移动互联”购物休闲体验中心科技商业——覆盖式消费体验移动互联时代·全新消费体验平台门店网络化移动式电子导购【科技商业】门店网络化将商户门店通过商业广场专属的APP程序进行网络化的运营，消费者可在店内用手机登陆进行产品的查询、预定、购买甚至物流配送等流程优势价值：•利用网络优势，将一些还没有实现电子商务的商户，引导入商业广场的电子平台内，为其提供契机和新的销售渠道。•发挥商家的物流优势，将网络化后的实体店产品，统一配送到消费者手中•将商业广场与入驻商户的关联更紧密，形成一个循环的线上线下互为依托的平台【科技商业】移动式电子导购系统利用LBS（LocationBasedService）技术，基于地理位置信息的客户端消费服务，通过APP程序让客户在进入商场的第一时间就得到商场的全部信息。其主要服务内容有：移动式的商场地图：包含全楼层平面图及商户分布信息移动式的促销信息：进入商户即可收到该商户促销产品及新品移动式的虚拟客服：不去服务台即可与客服对话与咨询优势价值：•将传统平媒、网络媒体才能实现的精准定位消费营销活动整合在一个移动终端上•消费者可以获得随时随地的个性化的购买、调查、优惠、和推荐。【科技商业】覆盖式消费体验覆盖式的消费体验，包含了手机终端、商场电子导购体系在内的一系列配套消费服务体验，让消费在购物的同时，切实感受到许多实际的便利与舒适功能示意：•自动点餐系统•订车服务•触动屏幕指示系统•商场内小游戏积分折扣•消费者问卷调查等等【全新的购物消费体验】O2O一站式定制生活缩短消费者决策时间,把线上的消费者带到实体店中,在线支付购买线下的商品和服务,再到线下去体验O2O运营模式:项目与第三方O2O平台合作—携商业项目内品牌商家，与第三方O2O平台合作，利用各式团购、打折优惠、套餐团购、拼单团购吸引消费者进行线上消费，线下前往商业项目体验，以此聚集客流项目自行开发APP—APP的运用更大程度的节省浏览时间，可以快速直接的找到满足自己需求的物品，而且APP可以囊括商业项目内全部内容，更加体现出O2O一站式定制生活项目内各类品牌推出二维码—通过扫描二维码,得到商品的各类信息,快捷的支付方式,使得全程消费模式更加便捷项目结合时下最流行的通讯媒体微信平台—微信目前拥有4亿客户量，有逐渐健全的推送平台，项目自身开通订阅号，对项目内产品信息进行推送，以达到刺激消费，或者项目内各个商家自行开通订阅号，进行宣传，来开发新的客户群体【全新的购物消费体验】伴随电子商务的快速发展,网购成为一种大众时尚潮流,促使新的商业模式O2O应运而生,为广大商家开拓新的市场计划好前去或者已经到达鑫海科技广场拒绝漫无目的闲逛，利用电脑、手机等上网工具寻找兴趣意向体验情景再现1

饿了累了无聊网页或者电子杂志浏览第三方商家合作,例如:美团网、拉手网利用电脑线上支付团购优惠卷、休闲娱乐套餐、餐饮套餐券等在限定的时间内到达目的地进行消费使用使用商家自行开发的APP线上支付感兴趣的商品、体验项目等可以有目的性的前去体验O2O带来的便捷感寻找微信平台、微博平台内订阅频道内的合作商家，使用二维码利用手机利用微信、二维码使用支付宝、网银绑定、信用卡、我的银行卡等方式完成线上支付全部消费提前预订,使得整个消费过程充实而有乐趣【全新的购物消费体验】伴随电子商务的快速发展,网购成为一种大众时尚潮流,促使新的商业模式O2O应运而生,为广大商家开拓新的市场。在家里没任何计划前去任何商业项目浏览各式网站,查看所有与鑫海科技广场有关的各式团购、拼单团购、优惠折扣信息等利用电脑、手机等线上利用支付宝、网银、信用卡、绑定银行卡等快捷支付方式来实现购物体验情景再现2支付完成后，等待商家以邮寄的方式送达到家里进行体验被各式优惠打折所吸引，产生前往消费地的想法线上定制前往目的地全部行程以及餐饮、休闲娱乐线下前往目的后享受全方位私人定制带来的便利充实感【B区底商商业业态落位】生活配套：引入生活便利超市、宠物寄养、健康及家政服务、家居生活馆、家饰精品等目的地型业态，为家庭提供便捷生活配套，拉近消费者与商业项目的距离生活配套类业态：

生活类：便利店、烟酒、水果、干洗店、药店、宠物店；

服务类：银行、家政服务、通讯营业厅；

居家类：家居生活馆、家饰精品；体验类：美容护肤、SPA、美发、精致饰品、数码摄影、棋牌室等社区生活服务一条街经营模式条件优缺点业态建筑设计要求只租不售

发展商有商业经营经验优点：业态控制统一经营管理有利于经营利于提升社区形象缺点：资金回收期长开发商风险较大业态组合和规划有较高的要求，对商户的品质要求严格，以品质提升型的业态为主。在建筑设计上需要特别针对主力商户的开店要求，做出相应的设计和规划。

发展商拥有商业经营的专门人才

发展商有招商渠道

市场化程度不高，无专业公司选择先租后带租约出售或与直接销售后委托发展商出租同时进行

发展商有一定的商业经营经验优点：初期业态可以控制，可保持与社区整体形象一致，从而促进销售出租有保障，可提升商铺销售速度资金回收期较短缺点：不能长期控制业态业态上需要综合考虑基础配套型和品质提升型业态。建筑设计上同样需要根据出售和出租的不同要求做出相应的设计。

发展商拥有商业经营的专门人才

发展商没有招商渠道

市场化程度高，有专业公司选择直接销售

发展商没有商业经营经验优点：资金回收速度快缺点：无业态控制，影响社区形象和销售不利于统一管理，从而对经营不利产权分散在小业主手中，很难对业态规划进行控制，一般以基础配套型业态为主建筑设计上单体商铺面积不宜过大，以便于销售本案目前的设计方案，即采取两层沿街商铺的形式，基本可以满足分割出售模式的要求。

发展商缺乏商业经营的专门人才

发展商没有招商渠道

市场化程度高，有专业公司选择【租售模式】结合只租不售、售后返祖、先租后带租约出售三种销售方式进行优缺点分析，建议本项目A区进行售后返租，B区和C区以直接销售为主【销售策略】滨州目前在售集中商业项目以售后返租为主，投资客为主力客户，介于客户支付力承受总价特征和目前市场去化表现规律，建议本项目A区集中商业销售阶段采取划小铺方式项目名称商铺面积客户构成销售方式返租年限万豪城市广场10-20投资客85％以上售后返租10年西悦城15-20平投资客85％以上售后返租10年新华食品城7-10平投资客90％以上售后返租3年，前3年27%一次性返分物业定位与产品发展建议写字楼公寓集中商业整体定位客户定位商业街住宅城市政务新中心地标性建筑本项目的形象核心树立城市商业标杆引领城市商务升级写字楼定位——【客户定位】以政府迁入后聚集效应下的公司、教育类企业、投资客户为核心客户；而将区域内未来小型企业客户补充客户II辅助客户：随着产业发展、区域发展后聚集的小型草创型企业，资金敏感性强产业特征：产业类别并不明显；面积需求：只需满足功能性的办公需求，需求面积30-50㎡小面积为主I核心客户：政府和学校迁入后吸引的相关往来企业、教育产业相关的培训、服务类企业，看好区域发展的投资客户产业特征：房地产开发评估、建筑设计、工程、教育培训、证券类；面积需求：企业客户关注面积较大，约50-200平米，部分客户可能会半层或整层购买；投资型客户关注面积相对较小约30-50平米；III行政办公教育产业看好区域发展的投资客小型企业分物业定位与产品发展建议写字楼公寓集中商业整体定位客户定位商业街住宅【学生公寓定位】领域全城核心教育资源、傲居都市未来的繁华之上珍藏空间核心教育资源汇聚于此，正对一中无可匹敌的资源占有为学生提供一站式的配套资源服务宜住、宜商、宜投资全城教育资源的汇聚，升值空间无限小户型精品学生公寓，小手笔搞定大投资教育资源聚集滨州一中宜住、宜商、宜投资未来的城市商业中心生活、