华强地产房地产营销策略报告

郑州华强城市广场2014年度营销执行报告华强城市广场2014年营销执行报告三、2014年营销目标及策略总纲报告总纲二、2013年度政策解读及2014年市场研判一、华强城市广场2013年度营销回顾四、2014年营销计划排布及策略执行五、年度营销费用及需配合条件壹。营销总结/篇营销回顾总结营销得失及启示2013年项目营销回顾百日维“强”入市100天，出动拓展4000人次，派发单页50余万张；万达、两辆移动售楼大巴、销售中心4线作战，覆盖全城40余处；积累5000余组客户，认筹1400余组，开盘到访1200组，开盘热销3亿！。。。。。。项目营销总结/营销回顾5月31日万达外展点7月7日裕达产品说明会售楼部开放7月21日会员升级8月10日房展会9月8日9月14日开盘11月30日招商签约会商铺认筹11月16日营销大事纪项目营销总结/营销回顾回望2013，华强首战告捷，成功绝非偶然项目营销亮点1、大开大阖，百团大战，集中优势兵力快速蓄客；2、分阶段利用营销活动筛选有效客户，持续保温；3、以华强会为载体，以会员升级结合销售节点；4、内部及行业内圈层，先“易”后难，推介渗透；5、产品推售搭配合理，以“住”带“寓”；6、降低购房门槛，住宅式公寓卖点强化，口径释放统一项目营销总结/策略复盘移动售楼部拓客——两辆移动大巴，涵盖大商、科技市场、二七广场、丹尼斯、正道思达、华润万家等六大核心商圈；华强做了郑州首例移动售楼处圈层营销项目营销总结/策略复盘华强做了最有价值的业内圈层，为公寓、为商业一个交流平台、提升行业口碑、全面圈层总结2013，我们本可以做得更好项目营销遗憾1、为了快速引爆，我们弱化了品牌资源嫁接起势；2、困于营销费用，我们舍弃了太多的渠道铺排；3、急于快速回款，我们差点掉进银行“钱荒陷阱”；品牌影响力、华强特有资源嫁接、项目形象发力不足项目营销总结/营销复盘7、8月份来电来访量相对较高是由于：1、线上报纸、户外、网络集中出街；2、线下短信派发、移动售楼车、规模拓客等多种渠道持续使用；华强城市广场累计来电2611组，来访7040组集中造势期7-8月，客户基数明显激增项目营销总结/营销复盘认知途径短信报纸电台户外朋友介绍网络派单外展围挡其他总计数量1433244482710437018723135402611一、外展、路过、拓客构成了来访主要途径，渠道单一；二、短信、网络构成了来电贡献主力，渠道小众；认知途径短信报纸户外Call客朋介网络拓客外展点路过其他合计数量19188628080598174410182856887040项目营销总结/营销复盘认购客户以中原区以及金水区地缘客户为主，认知途径围墙及朋介占主导。关键词品牌效应不足，渠道单一不足定位地标形象建立不足，品牌影响力亟需提升客户以地缘性客户为主，辐射区域不够广泛推广推广渠道相对狭窄，延续性及系统性较差启示

知名度，需进一步提高，重点塑造华强高端优质项目形象；高端形象，需进一步拔升，现场展示及打动力亟待增强；客户来源，客源扩容，精准客户，推广渠道，业绩有效支撑。营销策略得当，品牌立势不足项目营销总结/复盘小结目标品牌赢得市场对华强品牌的认可，对华强项目的认知西区高端站位在郑州西区，建立项目高端形象市场认可产品及品质，获得大众市场的认可贰。政策解读/篇房地产政策研读竞品动态宏观政策

区域政策及运行指标

竞品监控

房地产政策研读房地产政策解读/宏观政策新老政府交接，中国进入“习李地产新时代”一、对于经济增长下行的担忧。制造业、出口和消费都出现不同程度的下滑，而房地产和基础设施投资是支持经济增长的主要动力。二、缓解地方政府的财政压力。地方政府土地出让收入客观，这在很大程度上缓减了地方政府财政上的压力，也降低了地方政府债务面临的短期风险。三、房地产市场区域差异化的扩大。一线城市由于最近几年的楼市调控和供应下滑，房价上涨的幅度最大。而三线城市的房价增长缓慢，随着大量供应入市，房价在未来一两年可能面临下调的风险。在这种情况下，中央很难出台一个一刀切的政策，而只能给予地方政府更多微调的权力。新官上任三把火让调控回归市场关键词：上一届政府离任前宣布的新国五条无疾而终，而新一届政府对房价问题保持沉默。这可能有几个原因：房地产政策解读/宏观政策加快城镇化进程，做热城镇市场“国五条”突袭，调控全面加码支柱产业、政策求稳关键词：走中国特色新型城镇化道路，推动大中小城市和小城镇协调发展、产业和城镇融合发展。推进农业转移人口市民化，逐步把符合条件的农业人口转为城镇居民。两届政府政策调性“貌合神离”？完善稳定房价工作责任制。坚决抑制投机投资性购房。增加普通商品住房及用地供应。加快保障性安居工程规划建设。加强市场监管。最后的调控——意在打压效果——火了二手房，急了刚需族新政动向——鼓励城镇开发效果——火了城乡镇，喜了开发商房地产政策解读/宏观政策银行“钱荒”，房贷受影响6月底，受多重因素影响，银行间市场骤然紧张，货币市场利率飙升。面对银行间短期资金面紧张，央行采取拒绝放水的强硬态度，借以给商业银行警示与教训，迫使其强化流动性管理，倒逼银行控制资产规模过快扩张。6月份“钱荒”成为2013年金融运行的分水岭“钱荒”后劲十足，郑州各大银行年底房贷紧张钱荒出现后，整个市场看似紧张实则并无较大波动，各方表现平稳。进入2013年11月后，各大银行针对购房贷款额度纷纷收紧，较往年相对严重。三中全会后房地产调控升级预期渐浓，四大猜想房地产政策解读/宏观政策限购这种以行政命令强力介入市场的调控手段，导致城市间房价行情温冷不一允许集体建设用地直接入市房地产市场将增加巨量土地供应，将根本上缓解长期以来土地有效供应不足的问题。“十二五”期间，全国计划新建保障性住房3600万套。目前我国保障性住房的建设和推进存在包括工程质量问题以及分配监管问题。媒体不断爆出“房叔”“房姐”等新闻，大家高呼房产联网。1234房地产限购令或松绑农民集体土地有望入市保障性住房实施新改革房产信息或联网在短时间内，楼市调控政策总基调不会发生大的变化。虽不排除个别城市再度尝试松绑政策，但对热点城市来说，行政手段甚至有加码的可能，如“限价令”、“限房价竞地价”等手段范围可能扩大。房地考产政蔬策解最读房地产量政策研借读宏观政衔策区域结政策找及运浙行指扇标竞品语监控房地产易政策解越读/区域政碧策1、努力汗保持住旷房价格例基本稳汪定2、保证芝普通商请品住房棉及用地感供应3、继南续加熟大保禽障性店住房饿建设4、加端强商痕品房宽价格阀管理5、进醋一步拌加强用房地肃产市响场监芝管6、加忙强市泡场信哨息引浪导解读：郑州虾版国五键条细则村没有提箱及20页%个税母、二届套房样利率瘦、限蜡购扩练大等因老百歪姓最县关心归的问敞题。梅郑州花市国辽五条膀细则袋对房承产市邀场下结行的抹影响侦甚微撕。仅具象馋征意义发，核心杂问题均摘未涉及捏，与中等央要求促明显存打在差距郑版享国五隐条全部价鸽格进行咳备案政策：商品住跳房销售集价格备竹案实行亦“一房一桨价”.开发赴企业堪在对倾商品诞住房岩销售潜价格瞧进行诱备案驾时，床应对强全部茄的商末品住冻房销春售价园格进犁行备堵案，驳并实烈行“允一房岛一价活”.最高婆售价肯要备险案政策：开发湿企业煤在价姻格主户管部胳门备案郊的商柴品住犹房销闯售价敏格为以最高颠销售由价格。备暑案价俩格需环要调愉整时正，应轿当重懒新履和行备哥案手叨续。售房蹈情况茶一月惨一报政策冠：开发廉企业疤在每月结鸽束后5日内，应户向价微格主罢管部市门书谷面上羞报上项月商剂品住盈房销杏售情黄况。斑报送陵的内借容包目括：趋开发双企业盖名称挎、楼它盘名俭称、拘房源畜房号疯、建叠筑面密积、捆销售重状态常、申只报备吧案价点格、鲜实际伤成交姑价格赢。房地镜产政渐策解格读/区域罢政策限价予以及融备案钩的严岔格化也导致避市场馒促销句手段妇层出必不穷1.相关睛要求9月1日起宇正式隔执行衡；2.非郑接州户爸口人争员，概居住晶证须迫满3年方绘可购咬房（剖原1年）；3.郑州没户口拦人员谜不满20岁，不蓄得购房赚。郑州授户口满20岁人劝员名魔下无涂房者估，限哑购1套；4.中小言户型叙配套烫费可脸延迟来至办餐理预演售前常缴纳种；5.非正常弦住宅容虽积率1.0以下滩，面拿积144以上，沟须封顶收后方可宽办理预放售；6.正常蚊商品赵住宅段首次时报预贿售时耻，须捕一次哀性将宜同一跪建规损证下蹄所有爸楼栋辟价格锯同时闪申报串，并染划分杯为90平米以丸下，90唇-1房诚44平米，14读4平米灵以上幸，项森目整笼体均果价，纽奉四项才申报壮；7.正常绞商品扮住宅睛预售滋申报究价格仪不得锁高于挑同地优段、离同品陡质其爽他楼鞋盘最凡近3个月网圈签均价患；8.正常哄商品供住宅编网签坝均价鞭不得锯高于当预售胁申报其价格廉（分雄面积供段及辽整体波均价枝考核饥），轿同时朱不得所高于炼本项钉目最扑近3个月埋网签河均价苍，否臭则将注停网训签；9.价格敬考核甘按项批目计幼，即疫无论窗项目叛有多掏少块泉地，歉不能角通过浆分地付块更敌换案太名达厅到新饥开项疲目无盖之前常均价意对比巧标准舌的目币的。房地产肌政策解掀读/区域政壳策“郑九独条”上鹅了地产昌版头条秧，只要圆“O增长”郑九愈条限价限售限购商品房予市场房地锁产政魂策解则读/郑州地我产指数20愈13年8月份以鸽前商品农房一度休供不应食求，到11月份供吉销比在1.饼5左右猫，市组场供尖需关饿系相若对稳填定；受到孝国五哈条影尺响，201赠3年3-6月商权品房员销售恭持续轰走高另，限雄价及怨限购播相应叼措施攀出台胁后，属市场观回落溪；住宅市典场房地抄产政带策解怀读/郑州邪地产霸指数受20妥12年刚需殊释放影裤响，201矩3年住宅驳整体成们交数据灯上涨，9月新阻政之馆后，活成交渡价格胸小幅汽下跌勇；受到201快3年年蔽初良惕好销梯售势烂头的专影响测，开废发商程纷纷统加快蜓入市连节奏剑，20气13年8月之果后商扬品住遣宅存拼量持盗续上批涨；商业军市场房地产百政策解刘读/郑州地掘产指数自20右13年以来卸，商业冶供求比舍持续在3左右，们商业市参场供需坊比失衡点，销售讨储量持损续攀高汉，预期恢不甚乐锯观；201娱3年上们半年垂借助膨整个杏地产元行情摔的大庆势，窝商业枕去化植相对畅较好亲，但言是价用格水民平平朝稳有站落；房地产勒政策解赵读/小结稳步发细展回望201燃3，房地柱产市场醒延续去刃年的回倚暖走势精，在“鞋国五条融”调控服政策遇涌冷的同辰时，行严业投资花环境全睡面回暖正、城市钓住宅市涝场成交傍量持续贸回升、筒重点城而市房价作普涨、联土地市木场量价徒齐升。抵在大好遮形势下团，房地捐产企业格取得了晋骄人的哭成绩。展望201狱4十八届标三中全爸会中并扑没有直湿接提及准房地产哭的内容炭，体现舌了政府楼市嚼政策“魄说的少伞，做的糊多”的糟思路，段行政化移手段的塘淡化和赴退出过斩程中，更贼加强耕调运少用市系场化蜓的经疼济化陶的手青段调江节房历地产刘市场月。暗流技涌动房地产阿行业在闪稳步回嗽升的同访时，外蠢部环境豪却正在键酝酿着洞极大的第变数：童首先，国际经票济环境不容乐浸观，国内暗宏观权经济面临按的不是确定微性增景强；腔其次遭，新一争届政胖府的纠执政厕理念正在发发生转变饭，在其姥对房地兴产行业品明确表存态之前陷，体系日外因素欲对行业商的影响和存在一启定的变吃数。房地到产政淘策研讽读宏观政印策区域戏政策赚及运适行指品标竞品序监控竞品研动态/正商辈明钻电厂西路建材路256开发商河南正商置业有限公司项目地址冉屯路与秦岭路交汇处北200米

占地面积135亩建筑面积40万㎡物业类型7栋28层高层、8#为2层商业容积率/绿化率3.2/32%均价7400元/㎡主力户型87㎡两室、117㎡三室可售良房源：正商球明钻束三期专在售瓜房源衔为2#、5#、6#2梯4户，88平左费右2房，11恼7平左右3房，7号楼2梯3户预计网明年孟投放洞量：高层21万平兵米，衬商业4万平牵米B地块C地块西湖新城安置区五期触花语确里——殿C地块占畜地4.异6万㎡，总建面24.柱6万㎡诸，规昨划13栋28层高不层竞品动司态/升龙懒天汇爬广场开发商郑州元发置业有限公司项目地址农业路与嵩山路交汇处西北角占地面积63.4万㎡建筑面积234万㎡物业类型板楼,高层容积率/绿化率4.99/30.5%均价8000元/㎡主力户型76㎡两房、82㎡三房可售土房源：目前A区1、2、3#剩余120甲-16凯0㎡大面摧积目前凯在售，罗洋房92㎡两室撤、115㎡三灾室、148㎡复将式在骨售，B区1#常2#在售;预计白明年永投放坝量：高层16万平方期米,商业6万平算方米;洋房8769234110冉屯路591㎡小滴三房81㎡小三柱房83㎡小哥三房130㎡三咱房13恰0㎡三房可售房灰源：九龙城开三期9#剩余130㎡在售昂、2#1忌37㎡在售叫，两房竖均价800怀0元/利㎡，三房危均价73卧00元/㎡，5#6咏#多层房暖源加推絮少量预计明丈年投放步量：高层10万平米轨，商业8万平宝米开发商河南益通置业有限公司项目地址中原区农业路与冉屯路交叉口西300米路北占地面积333500㎡建筑面积1050000㎡物业类型多层、小高层、高层容积率/绿化率2.54/35%均价两房8000元/㎡，三房7300元/㎡主力户型91-137㎡三房，83-89㎡两房竞品动致态/九龙城竞品歌动态/城开现绿城巩绿园开发商河南省郑州城开·绿城集团项目地址桐柏路与五龙口南路交汇处占地面积118亩建筑面积300000㎡物业类型板楼,高层容积率/绿化率3.45/30%体量划分一期：B1、B2二期：A1、A2、A7、A8三期：A3、A4、A5、A6四期：A10、A11均价7800元/㎡主力户型89㎡两房、140㎡三房可售房己源：目易前一鞠期还绢有少仍量14歇0㎡的大有三房在呜售，均矩价78减00元/㎡，二绢期首材批A8三个史单元10膜.1薯9开盘换，户哗型面且积为88.齿56㎡和88罪.6糠6㎡两种或户型，钉基本去觉化完毕限。预计唯明年张投放溪量：高层12万平浑米，袄商业1万平凝米88.采56㎡88.烘66㎡88堡.6野6㎡88懒.6分6㎡88腿.5爪6㎡88.佛56㎡竞品咏动态/非常旺正角开发商河南天赢置业发展有限公司项目地址中原秦岭路西，电厂南路北占地面积45333平方米建筑面积20万㎡物业类型高层、小高层容积率/绿化率3.50

/30.09%

均价7600元/㎡主力户型二居79-92平米

三居123-135平米1234567891012131411A1B1B2可售幼房源卧：1-4诵#,1奶2#、14益#在售，讯以79册-9下2㎡两房户夕型和12铸3-矮13掩5㎡三房为挎主；预计明辱年投放宴量：高层9万平方匆米,商业50被00平方其米开发商郑燃地产项目地址冉屯路冉屯东路西100米占地面积3.2万㎡建筑面积12㎡物业类型高层、小高层容积率/绿化率2.9

/42%

均价开盘7400-7900元/㎡主力户型二居77-91平米

三居110-138平米在售田房源沿：一期格剩余叼房源粮，2#楼26层2T4厘H，3#楼A单元32层3T橡6H，B单元为帆公租房浅，7#献A单元2T明4H上,全部85红-9贩0㎡两房谷、三房预计辈明年放投放赖量：高层8万平疮方米条，商然业500店0平方只米2A2B3A竞品动歌态/梧桐新茧语竞品动份态/小结分析：区域内叶周边竞勺品以升巾龙天汇奴广场总倡体量、道待开发六面积最寄大，明臂钻5期其肌次；九龙城丧体量虽惧大，但仇目前等4期亦基伪本去化中完毕，剪下一步过的重点孕是集中选商业；梧桐攀新语榆和非太常旺谦角总叉建面梅较小耐，属索纯住陡宅盘惯，商激业体口量较园小，撕明年栋基本赠去化都完毕平；结论：20斩14年区域句住宅投屯放86万㎡宏，商雕业投勾放量25万㎡止，竞燃争激析烈通过对20稳13年的缩慧营销砌回顾卸以及消市场股政策紫的研版读，控我们够不难政发现——审视两自我——品牌飞立势20敏13年的营繁销执行咳我们缺独少的是押项目的骆起势及营品牌落马地；纵观铅凤云——将市场庸调控进排行到底爽的节奏当政常府着谢力以罪市场粥为主选导的稠新型栏调控溪政策苍下，201贸4年行业言变数陡惹增；竞品商刮业类产勒品集中宪放量，形产品推披售的多迹元性将昏有利于捏突破市盐场，圈以定客户非；营销借举鉴叁。目标策陵略/篇20勒14年项赠目营个销目耳标20系14年策略纯总纲20爹14年目话标策跳略/营销目月标物业类别开发周期楼栋及金额楼层面积套数高层（公寓。住宅）1期1-2单元5-7单元27/306015753-4单元27/3024256.36300库存均价（元/㎡）725030271.36375库存金额(元)219467360库存比例100%商铺1#-5#322587210库存均价（元/㎡）16000.022587210库存金额(元)361392000库存比例100.0%1-2单元已售5单元已售6-7单元已售3-4单元未推5#一期殊剩余乎产品父梳理一期剩鲜余高层37厉5套，总工计约3万㎡，猜合计金浊额2.你19亿；一期呜商业21例0套，祖总计只约2.2万㎡，直合计金旬额3.6坦1亿；一期竭总计圣可售猪面积5.摄2万㎡，块合计金鸽额5.8亿备注陡：数党据截坊止20乌13年12月15日201伯4年目标梳策略/营销拦目标二期可姐售产品缴梳理首批二批物业类别开发周期楼栋楼层面积套数住宅2期5#-234108261236#34/2721651247均价（元/㎡）7600.032477370销售额(元)246825200库存比例100.0%公寓2#3424510306均价（元/㎡）7000.024510306销售额(元)171570000库存比例100.0%二期辨住宅370套，总动计约3.2芬4万㎡，罪合计金呆额2.4臣6亿；二期登公寓30督6套，浇总计肝约2.绕45万㎡袖，合迅计金邮额1.7布1亿；二期丝式总计诱可售协面积5.6万㎡慢，金诵额4.2亿12-25-15-溉26-16-278裙房2-13420梢14年目标拖策略/营销序目标20餐14年实剧现签贿约额6.并5亿——其中中高层4.霜7亿，商她业1.8亿——华强城市广场项目2014年年度推售计划（签约）统计事项2014年

合计1月春节2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月营销节点

2#300套开盘

住宅5-2

6#楼公寓2#

工程节点

二期预售证取得

整体年度销售情况年度推售面积（㎡）1038302258724256

3247724510

年度签约面积（㎡）7566139641294732453245324523422201414206440235272525年度签约套数9144916240404030251175534230年度签约金额（万元）650224861101023310331033102656174891089440433188185720睛14年目标丽策略/营销暴目标目标本理解物业类型可售面积（万㎡）可售金额（亿元）预计去化面积（万㎡）金额（亿元）住宅3.42.63.22.4公寓5.13.63.42.3商业2.23.51.11.8合计10.89.77.76.5项目20炊14年可售伯产品主课要集中讽在公寓缘瑞及商业软，合计浓面积7.4万平米败，占比68%，且庸按照经既定津营销昨节点神（8月份新尖品开盘医）项目陈将面临着主要以明销售公扩寓以及石商铺投偿资类客岔户为主畅的市场穗环境；因此顾，商秋业性耽质类葵投资俭品的客户积企累及销紧售去领化将竭成为20额14年度的俊难点问刷题！营销难饮点——以商居业、司公寓共为主灰的纯婆投资逢类产详品属敌性解析——20泳13年6-1密2月份河，公证寓累撤计销寄售255套，坐月均42甚.5套（在腾考虑猴积累特周期朱及低外首付冷等政岭策支庙持下谷）。20膜14年累计渡可售5.惑1万方举，约637套，整敢体去化理难度较商高；商业检定位领及附技加值骆薄弱逃，商联铺去姑化不兔容乐窝观；策略弱前瞻投资类降产品客缴户关注潜力安全收益诉求——形象毅及区讽域炒省作诉求——定位已及品侧牌保蒸障诉求—高市轮场性莲价比立题—品牌目知名天度、合客户套认可封度低201佳4年目标吊策略/策略叮总纲品牌硬如何稀树起什来？客户如花何招进乳来？产品刷如何冒卖起璃来？解决三惜大难题201缝4年目标秧策略/策略总获纲推量中70%商业产品构成如何去化？商业投资类产品，客户如何积累？品牌认知如何稳步建立？核心急策略疗导读破局—内外汪兼修内合理跑推售/打造虏一流稼销售昆团队/包装展煌示外有效岗渠道仁组合/立势活偷动/201展4年目标漂策略/策略总较纲核心黎策略筋演绎5大核心纠策略，解支撑2大营销蜡目标：销售目棚标：全炕年6.圣5亿元签呀约金额喉！品牌目转标：华今强西区厦首席商挣业地标紫！推售推广活动展示客户宽广的劝渠道渗肠透，以耕最高占妥位带动绍区域形攻象树立华强品愚牌影响纪力奠定嗽市场信宝心；独特的昆产品包苏装点燃浑购买冲画动；上半年商业及公寓包装立体投资品;下半年以住宅带动公寓、商业交替入市;推售策略常规媒体（户外、车体、站牌、报纸、网络）全面渗透;窄众媒体（短信、DM、框架）精准圈层;推广策略立势活动建立品牌美誉度及客户忠诚度；系列主题活动，点爆现场，圈定目标客户；活动策略项目整体营销氛围（销售中心、导视、围挡、楼宇、样板间、销售道具、内部展示）实现客户认知;展示策略商业产品系统培训及考察调研；易居内部转介及泛营销执行，业内圈层；客户策略产品去汤化客户积去累形象树蔬立20远14年目会标策央略/策略龟演绎核心尽策略你演绎营销三摸步走肆。策略摸执行/篇201附4年项目楚营销排票期策略常执行201定4年策汇略执检行/营销边排期1月时间内容1、阶层段内立容一期铲剩余同公寓/短续蒜短爆/活动配漆合2、工乌程配具合一期封咸顶一期公瞧寓清盘测，商铺唤销售3、阶段擦推售二期龟高层宿销售23456789101112营销样总控疗表高层余转房二期隶高层慎开盘/高层蓄任客公寓加网推销售余房否持续兰销售二期际高层知认筹映及销售信息/密集广碗告3、4单元开哈盘一期商技业包装/稳健去使化/媒体贪跟进公寓座加推拐信息商业蓄在客、认恒筹、销泊售信息/活动打报道二期动纺工2、3单元开吹盘2、3单元销阔售二期加爷推，高绑层清盘二期封宇顶样板盛房展熊示各种媒甚体活动挽配合，桌带动持肯续认筹客户维对系，年糖底答谢狗会1-5月品绿牌立激势期6-1嗓2月热销押冲刺期利用5月份之志前项目蠢一期平掩销空档懂期进行昂品牌立行势20蚁14年策爹略执识行/营销排姨期营销刺策略客户策略执行手段活动配合广告诉求一期剩余公寓产品，短蓄短爆；一期商业包装升级，稳健去化；3月5月6月7月1月2月原有客户挖掘，老带新政策；网络、报纸、户外、短信、框架、灯箱全新形象面市！强销公寓4单元VIP卡为火爆开盘做充分的准备“精彩连场，开盘在即”“45-90㎡活力新品夺目上市”——配合VIP卡发售，通过各种媒体组合发布热销信息，引导目标受众关注二期高层强势认筹，再次引爆市场关注高端渠道客户联合（银行、商会、高端俱乐部会员圈层）;认筹，密集广告投放，引爆市场关注。“心动一刻，财富一生”二环旁地标商业中心持续热销——配合样板房展示/看房通道包装，将客户关注点引向产品本身，推动热销认筹以价格迎战返乡潮4月旅游春享季（深圳行）/方特嫁接开盘20象14年策略记执行/营销排屡期二期高层持续销售商业客户转介以及大客户拜访住宅掩护公寓金九银十促销系列活动“中心生活，触手可及”“焦点所在，中心之选”——以现场实景和配套优势展示成熟生活，增强客户信心年终冲刺及客户维系老客户维系活动，刺激老带新突出商业现场实景，配套优势，抢夺客源华强会主题内容差异化特殊卖点8月9月10月11月12月高层开盘答谢会二期高层蓄客开盘企业以及合作单位宣讲；户外、报纸、网络树形象；DM、框架渗透高层开盘结合时装周开一场商业新品发布会“郑州魅力，由我绘就”“生活秀，热力盛演”——配合SP活动，以生活魅力吸引客户持续关注营销刃策略客户策略执行手段活动配合广告诉求Ch揉ap揉te晕r.蔬1推广责策略Ch智ap塘te匆r.姨2活动策汇略Ch笋ap心te伍r.脂3客户召时集策略Ch捎ap苏te阁r.酒4展示敬策略Cha旁pte猫r.5推售币策略201陈4年项鞠目策旺略执前行推广策糕略Chapter.1针对谅大型鸟营销决节点通提前1-2个月枣开始格推广茄，确鱼保充辱足的咱蓄势杰期；大众捧媒体源与窄窗众媒峡体组装合投负放，溜开盘法后可缩慧适当熔减少牲大众梦媒体惑投放寒，通这过有脉针对票性的枕窄众围媒体殊投放醒，最宫大化溪网罗帮客户上；大众第媒体镇选用井报纸撑、广循播、悠网络洞、户菊外大傻牌等宅，窄殖众媒绪体选辅用短就信、DM直投素、派宋单等泽；各个媒蔑体精细含化，投鸭放与效盯果监测牺不间断士，结合蛮市场有仇针对性晶作出调玻整。201蕉4年策农略执贿行/推广导策略最大化低发挥华且强的品强牌优势般；20秘13年来饱电来碎访重机要渠罪道：核拓客仙、外圆展点葛、短辜信、问网络贵；针对高滴端客户辈和业内仔人士的极圈层营茄销；大众锡媒体派的必川要性荣、窄客众媒卧体的闷多样耻性、够创新拒媒体委的针饿对新痒相结吹合。20或14年度眨，本唉项目削销售枝重点胳仍然温在商黑业投刃资类原产品既。商寒业产某品的透去化恰率决蒜定了201燥4年度脚能否小完成6.蚁5个亿的痒签约指晶标。推广依商据推广怠使命幼：要廉让华丧强商邀业上校头条201秧4年策略犯执行/推广策窝略品牌凡形象提起华蚂强电子个，在科调技市场打那可是··舅·提起方堡特，郑乘州人同浴样是津佛津乐道··条·郑州痕华强仆？不课清楚··遭·做什么订的。眨不好炒意思，答郑州人暂对华强恳地产还幼不清楚品牌阔是一片种强缴有力厅的广惯告，卷可以失深入越人心滩、可由以使饲人在纽奉无形值中顶左礼膜歌拜。吩华强躁具备赴这个惧优势华和能澡力，渴在郑称州，基华强晶需要郊持续位加强夜对自圈身品晒牌的轮宣传蚂力度搞，特树别在捆地产揉界、锄在商阅业运购营领量域、羞在文奥化科慕技领浪域。违有了死强大慎的品讯牌支牺撑，侄就有律了投从资和朱购买见的信屯心，攀对郑限州乃评至河克南的国地产划将产萄生深忆远的附影响痕。20嫩14年策略聋执行/推广陶策略二环旁·5处5万㎡地仪标商业酸中心形象定脱位在郑荡州剪很深达圳精神鹊诉求1高层——二环旁·非限购律活力菁慨英住区2商业——东风呀路旁寄临街绞金品绵铺王201裂4年策略捕执行/推广策链略媒体渠道原搞则方尽式调慢整本项目风的媒体消策略应亮该注重叫针对性漂，根据雄媒体的或性质，分效果阿、分阶爱段、有肾主次的综合枣利用各闻种媒体危渠道，键促成本药项目宣役传效果砖最大回化。以宣咬传形勉象、堵拉高踢调性母为主吨，以何项目林的产相品信砖息为则卖点去大众挽，大众媒呜体与小而众渠道牧、创新荣媒体相宣结合。结合当铜前市场蹈情况，咽适当调整20会13年广课告投芝入策芽略，集在保刃证连称贯性惭的基唤础上献积极俯拓展细渠道着，多娃渠道鞋予以妙宣传。专业散专刊吓杂志展渠道叛精准献搜罗1DM单页直采邮2会议栽赞助3《精品番购物》、《商界》、《车友会》、《时尚生皇活》等专繁业期陈刊杂诞志，缠精准孟网罗常高端尿客群突。通过邮应政、银凤行等渠膊道购买性高端客禽户资料垂，进行眠定期产绩品信息重直邮。以郑州肆西区为偿重点并鄙考虑郑休州范围甘内的大旁型行业梅会议、曲论坛、酒政府会和议等，臣以礼品距赞助或仍其他方骡式植入颜产品信伸息。创新媒月体渠道外拓DS直访5利用祥现有奔外拓哄人员软进行DS登门核拜访还，进汤行上甲门服品务式诊的置痕业服氧务并参定期虏提供狮产品痛信息更。高端合尤作4与星级优酒店、包高档休世闲建立地合作关激系，通押过沙盘吉模型安踢放、资津料发放叛、客户牲共享等禁途径扩柏大宣传市。同时啦结合已拢成交客档户展开滋圈层营强销。20途14年策批略执跑行/推广射策略20街14年策温略执铸行/推广策域略201淋4年建取议推宿广和涉加强烛渠道渠道特点优势劣势公交车信息流动性传播覆盖广，接触群体广展示信息有限候车亭点多，位散，组合度高性价比较高的户外，而且与公交车组合效果户型增强做形象不足，接触客户群体层次较低。地下车库灯箱针对性行传播直接面对有车一族1、每块点位的受众客户有限；

2、位置情况繁杂，受众固定社区灯箱广告深入生活，信息终极传播增加广告柔和度，便于客户接受受众固定，信息传播性不足加油站灯箱或框架针对客户明确，信息流动性强针对有车一族，起点高，信息重播流动快资源比较少活动策房诚略Chapter.2强势营隐销下的鞋大型活窑动，做奇足入市仇准备；活动与膨销售紧刊密挂钩锋，成为形必杀技救；根据巩客户倘意愿怎有针惜对性饼的组训织活雹动。活动使尽命：扩暮展华强氏品牌影仓响力20装14年策略证执行/活动残策略活动策坚略要点持续窑塑造奏项目纷高端拜品质归形象差；进一栋步提寨升项龟目片多区影功响力钞与良仓好口目碑；营造蛮项目唤火爆狭销售痕氛围耽，通剪过活炊动促镰进销潮售；维系宽新老掏客户瞧，回雹馈业澡主；丰富拆邀约边说辞库，方塑便置本业顾草问邀降约客煮户；活动呼独有晒创新贫性，绪客户岭参与招度高领；大型话社题事件揪营销，我线上线椅下同步荷执行。20端14年策题略执物行/活动而策略方式一龄：嫁接览明星演越唱会方式二为：嫁接响明星开槽盘方式三城：城市魄主题活稼动品牌悠起势鸣常规饭模式华强有纳其独特肚的资源蓝支撑20斤14年策凤略执悬行/活动僻策略谁来嘴为郑残州方并特代荡言一、访负问华强码城市广旦场官方避微博，在线填善写表格尘，上传王照片和厨视频链筹接，并鹅简短回悄答“为赌何选我腿当方特乓明星代贸言人”来。

二漫、参赛淹者将接议受网上患投票及蛛专业评圾审们的汉一对一览面试，郊最终诞暗生出冠称军。获柱胜选手走将携手给同伴开春始一段逆美妙的巾全国方却特免费屑体验之州旅。做华湾强方吓特代盼言人孩，游测全国同方特州乐园“熊孩朴子”在润哪儿——华强咽城市聚广场全城寻鄙找“熊辣孩子”“熊堡孩子贷”是晌调皮杀的少宜年儿盛童，桐是个波性张订扬的抬青年揉，他隶们可酒爱、邀滑稽挣、糊浸涂却胃又憨抱厚；闯通过扭嫁接摸“熊超出没蔬”品靠牌，笨全城你征集罪自认佩为是块熊孩盆子的引“照利片集侨”，驻利用册新浪吼乐居零平台么，评摇选，闪线上贩线下洒持续堡炒作钳，利辫用影羊迷见罩面会熟，邀剑请配探音演该员一积起互膨动；华强有福其独特丧的资源涝支撑201衡4年策略柔执行/活动策货略2月17日3月10日3月18日“熊孩吓子”照虏片征集桑启动征集作煤品评选售楼部塘现场活最动活动主线现场配合媒体论派坛持续剖炒作、耽微博微艰信在线忧互动20撑14年策略鱼执行/活动汤策略展示策辫略Chapter.3展示打政造结合恭客户切辞身感受劈燕，让客责户从各弦个流程链感受到奸项目的衬细节品阶质；项目价屈值展示污：售楼乒处、影番音室、脚工地展撑示；案场增氛围稳营造竟：软丹装、妇灯光舰、外滨围导岔视等样；销售物边料设计肉：楼书报、单页昼、3D宣传片雨等；销售拣服务难展示女：售纳楼服膝务、硬看房母服务帖、售违后服狐务等慰；策略使天命：现倍场感知吊更具商寨务感模块成果不足物料设计结合营销节点，拓客工具种类较少，设计赶工，品质感不强导视系统形成楚康路、项目两段式指示功能导示系统形式单一，形象指示清晰性不强，维护不够现场包装暖场和活动节点包装到位缺少高端体验看房通道——缺乏对于项目核心价值的全方位展示接待服务——高端服务停于噱头，实质性尊贵体验不足原有弊吃端广场点树包却装不书忍目盗睹周边嗓主干巷道缺抽少导烛视牌案场傻缺乏扫配合饺节日挂和节段点的稀包装20秩14年策鞠略执背行/展示策核略20详14年策略能执行/展示怕策略根据蒙节点腥对展叮示进徒行变州化，拢以营宴造浓及厚销捎售氛蝴围工作壮落实颂到位贸，注轿意品担质细绪节加强逝对置五业顾炸问销阳讲及模销售羡道具朵的补历充，梳全方跳位拔胞升项宝目投艺资氛府围根据营净销节点郑，对售膀楼部进商行内外苦场包装手，开盘奶活动包誉装、国丛庆节、剑圣诞节共、元旦蚕包装增加新甚地块新遵户型产票品样板彩间示范轨与效果浩图展示展示为城先，根热据推售阵节点，铅提前包鱼装，预矮留推广如期外场嚼喷泉漆长开仔，增漠加道堆旗！根据节排点，调眠整包装业风格销售物奸料补充谊及时，灵摆放得戴体展示志线——案场20扩14年策略货执行/展示徐策略展示线——商业临街焰商铺秃及商艺业街宾效果鲁展示北区临符街商铺炕建议在易完成主嫂体构造肢后，对亮希望路铺、电厂眨西路道末路进行甩平整，房诚整体街记道形式痕展示，觉方便客盛户看铺核心吓：增强凑展示保效果税，提记升客尚户信捉心充分利居用既有孝资源，砖加大宣盯传20淡14年策略举执行/展示齿策略售楼部妥与样板盈区增加个精神堡匆垒5星级案茶场服务师标准展示体尿验营销样板固间维庙护与牌新增商超丹巡展客户撒召集不策略Chapter.4华强余积累栗老客信户、溪易居养代理迅楼盘离积累发客户而；高端场赌所渠道馆拓展，厌进行渠秋道渗透民和商家障联动；大客种户渠尼道精萄细化恶，有飞效进销行大根客户符拜访封与拓畅展。深度坏挖掘茄买点地段配套景观五龙婚口区绞域板描块，帜升至坡潜力顷巨大55万方远城市家综合帐体、遇、大卡学科非技园谅、教休育西流甚湖湿怪地公鬼园，为绿色歉和谐Dir防ect避ion居住结构蜻紧凑撇、合惑理，科舒适渐度高；服务一级物剖业自持办，省心路放心For毅min移gScn抄eryLiv军ingse昌rv蛾ic秆e更舒适更可籍靠更适歉合更喜欢201荡4年策良略执惨行/客户挣策略高层塌客户延召集阶段2：针对项目周边、企事业单位、商会、4S店、专业市场拜访；异业合作，深度挖掘合作单位潜在客户群体；阶段3：阶段1：易居现有投资客户资源短信告知、电话拜访、约访；荥阳、新密、巩义、上街等郊县的拓展。阶段4：以中原弯区、高静新区、孔惠济区春为主，席拓客、蓬派单、雕扫街的稍集中投卧放，细耀化管理巾，有的段放矢实施阶缝段划分201白4年策略浴执行/客户策桨略公寓客悉户召集客户苦挖掘混：201岂4年策略哗执行/客户策竭略调整便与升扶级老唇带新必要科性淡市裂下，吧能够寻增加统有效熟来访铲，提垦高成恩交概塘率；有效辩提升圆项目幻玉自身滑形象墓，提赴高客寇户认盘可度饿；可执旦行性权利：洲所有“魄华强会丸”会员仪均可享视受购房睁额外优勺惠，会愿员介绍谜新客户嫌成交可茧获得相盼应数额衣家电实荐物或对许应金额默购物卡烛，新客肃户享受忽购房额家外优惠揪；会员搁在节假蹄日到访陶免费领但取案场柱小礼品保，参加镜周末抽睁奖活动温；老带装新调特整与牧升级——有效劳提升呈案场锹来访送，活裳跃销注售氛区围。有效促概进淡市谈成交，押提高客恨户对本牢项目认素可度！强化璃老带虚新政内策商业唤客户雷召集20殃14年策毅略执间行/客户连策略置业顾夏问点对夕点拓展1商铺正游式销售芬前，提斥前1个月狠成立羞商业些拓展虾团队拖，安叨排一歌名拓曾展经彼理负友责；深化2娇013年拓展作思路，坟撇弃无梦目的性影扫街，稠以寻找荐“主事厦人”为爪目的进笔行针对季性拓展垂；完善换拓展弦机制发及奖少励机散制提熊升拓饮展人饱员的观积极认性；落实拓浅展实效菜性，对池拓展人负员进行合量化考暂核；商业拆客户茫圈层辰拓展2积极调竖整20茄13年拓展讨思路，酱以大活刚动引起垦圈层客释户关注昆；圈层拓够展工作授的检验逗标准即芒为是否悉实现圈般层客户伏共识；以联须动活翼动为印主题匠，联翼合资纱料置马换、应客户菠置换免等相胀关联的动模扶式；精确夺拓展胳新客牲户——商铺客盘户商业客爷户召集定点巷拓展颠圈层亲营销20娃14年策略贼执行/客户策略亮绸点大商、买郑东CBD等设置裳外展点世，豪车概接送看肢铺执行驰周期——凯3月份，谜每周末蛾出发看绑铺推售策尚略Chapter.5推售附使命天：使齐产品不均衡脆去化1高层验住宅——中心绝昆版，做淹标杆、概打掩护2公寓——奇货可炭居，以池精制胜伞，高性搁价比2商业——高形象包，借大累势，立竹品牌20歇14年策计略执咸行/推售执咬行产品出美路解读201适4年策哪略执穷行/推售执盘行2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月3.22公寓开盘300套二期产品入市启动二期预售证取得二期开盘住宅350套推案重刻点：高硬层强销（一圆期清疗盘，倘二期失冲量兵）推案缝重点痛：商跳业强唤销二期除公寓鄙加推300套住宅以歇高于市零场水平浪入市，脖通过拉幸高住宅扔与公寓童的相对前价差，液促进公姓寓的有圾效去化踢。上半年取以住宅候认筹为秒其他类泪产品蓄诸客造热禽度，下辟半年以而住宅高盼价掩护国公寓出霉货。20嫌14年策略膛执行/策略厦总结营销角目标营销周皆期1月5月活动宋起势势，品健牌立汗足配合疏立体渠推广洗渠道客户召外集、包甜装展示配合无立体轨推广工渠道合理推剥售节奏第一蜡步：建立高政形象基岂础第二假步：完成客乒户沉淀9月住宅掩谣护，商引业冲量第三缺步：实现营抵销目标12月伍。费用驾计划/篇201妻4年项轮目营珠销费龟用明祥细相关支酱撑条件郑州华强广场置业2014年签约回款及推广费用分解表编制部门：营销部金额单位:万元费用名称年度总指标比例1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月全年签约回款总额650221.83%486101010233103310331026561748910894404331881857全年推广费用总额1,1931.83%41.3045.80146.3098.60114.60172.6076.6082.60128.60138.6063.6083.60一媒体广告费合计905.8075.94%30.8037.80103.8076.6094.60134.6065.6061.6085.60107.6049.6057.601报纸196.0021.64%0.000.0036.0012.0012.0036.0012.0012.0024.0036.008.008.002户外132.0014.57%11.0011.0011.0011.0011.0011.0011.0011.0011.0011.0011.0011.003网络155.0017.11%8.0015.0015.0015.0024.0030.0012.008.008.0012.000.008.004广播44.004.86%0.000.000.000.0012.0012.000.000.0012.008.000.000.005短信79.808.81%3.803.803.807.607.607.607.607.607.607.607.607.606其他公交系统类100.0011.04%0.000.0010.0010.0010.0010.0010.0010.0010.0010.0010.0010.00影像类8.000.