房屋拆迁中三大陷阱防范手册

1、。房屋拆迁三防手册土地征收与拆迁是土地集约化和高级化的重要手段。经过几十年的发展，从政府主导的国有企业改革与拆迁，到以开发商为拆迁主体的商业拆迁，中国的土地征收与拆迁经历了一个从国有政策引导到政府商业化的演变过程。俗话说，购物中心就像战场，被打上鲜明的商业色彩的烙印。为了达到低成本拆迁和牟取暴利的目的，拆迁工人会绞尽脑汁，采取各种方式引诱和强迫他们搬迁。他精通人性心理学，所以引诱和强迫人们移动的方法可以说是诡计多端。据笔者统计，各地拆迁人员常用的拆迁陷阱不下十种。由于这个原因，被拆迁人会不加注意地落入陷阱，得到应有的补偿，甚至屈服于超低价格的拆迁。在下文中，笔者将对征地拆迁过程中出现频率最高、

2、应用最广的三种陷阱进行解释和讨论，以利于被拆迁人，并在今后的拆迁过程中提高警惕，防患于未然。一、房屋拆迁分户评估中的陷阱在拆迁补偿谈判开始之前，拆迁工人经常组织住户评估。这种所谓的专业评估看似客观、科学，但实质上，拆迁人组织或聘请的评估公司所做的评估报告一般都很深刻。他们的估价远远低于房屋的实际价值，有些估价的总价甚至只有实际价值的十分之一。别害怕，因为这是事实。然而，只要我们很好地采取以下步骤，我们就能看穿评估陷阱并绕道而行。(一)评估公司的资质当拆迁人组织或聘请的评估公司前来评估时，被拆迁人听到是政府指定的人时，不应完全信服，而应“表明自己的身份”，并说真正的专业评估公司必须是具有专业资格

3、证书的单位。政府认证和专业资格之间没有关系。如果评估公司没有证明材料就不能证明其专业资格，被拆迁人有充分的理由将他们拒之门外。(二)评估报告的形式虽然鸡蛋必须是鸡蛋，但专业评估公司的评估报告不一定是符合要求的专业报告。专业评估报告至少应记录以下17项内容：(1)评估项目名称；(2)委托方的名称和目的地；(三)评估人员(房地产评估机构)的姓名和住所；(4)评估对象；(五)估价目的；(6)估价时间；(7)价值的定义；(8)估价基础；(9)估价原则；(10)鉴定技术路线、方法和计算过程；(十一)评估结果及其确定的理由；(12)评估操作日期；(13)评估报告申请的有效期；(14)评估师；(15)注册房

4、地产估价师的声明、签名和盖章；(16)评估的假设和局限性；(17)附件应包括反映估价对象的位置、周围环境、形状、外观和内部状况的图片、估价对象的产权证明、估价中引用的其他专门文件以及估价人员和估价机构的资格证明。其中，关于第(4)项，评估报告应充分描述评估对象的状况，包括评估对象的实体状况和权益状况，其中：1 .土地描述应包括：名称、位置、面积、形状、四个方向、周围环境、景观、基础设施完整性、土地平整、地形、地质和水文条件、规划限制和利用状况。2.建筑物的说明应当包括：名称、位置、面积、层数、建筑结构、装修、设施设备、平面布置、工程质量、竣工日期、维修、使用、地基稳定性、公共配套设施的完整性、

5、使用状况和权属状况。关于第(15)项，评估报告中的注册房地产估价师声明应包括以下内容，并由注册房地产估价师签字盖章：1 .评估人员在评估报告中陈述的事实真实准确。2.评估报告中的分析、意见和结论是评估人员自身的公正专业分析、意见和结论，但受评估报告中解释的假设和限制的限制。3.评估人与评估对象无(或声明)利益关系，与相关方无(或声明)个人利益或偏见。4.评估人员根据中华人民共和国国家标准房地产估价规范进行分析，形成意见和结论，撰写评估报告。5.评估人员已经(或尚未)对评估对象进行实地调查，并应列出对评估对象进行过实地调查的评估人员的姓名。6.没有人为评估报告提供重要的专业帮助(如有例外，应说明

6、提供重要专业帮助者的姓名)。其他需要申报的事项。估价报告应由注册房地产估价师签字盖章，并加盖估价机构公章后方可具有法律效力。由于形式要求严格，标准化评估报告至少要有几十页，对于大型项目，评估报告可以达到几千页甚至几万页。在拆迁实践中，80%的评估报告只有两三页。对于只有两三页的评估报告，被拆迁人绝对有必要检查报告内容是否完整，形式是否完整。一般来说，你会找到一些东西。(3)定价方法的评价在实践中，拆迁评估报告的评估基准是基于政府定价。众所周知，这种政府定价与市场定价非常不同。市场定价一般根据房屋所在商品房的销售价格来确定，而政府定价没有严格的标准。政府在排除利润后制定的评估基准往往无法保证被拆

7、迁人的生活水平。事实上，拆迁估价应以市场比较法为主，还有其他估价方法，如收益法、成本法、假设开发法和基准地价修正法。单纯参照政府定价方式是不符合法律的，会严重损害被拆迁人的合法权益。(4)选择评估机构的权利在实践中，估价机构一般由拆迁人事先安排。由于共同利益关系，此类评估机构不可能做出客观、公正的评估。评估基准较低，评估是随机的。接受评估结果自然对被拆迁人非常不利。事实上，被拆除者有权对指定的评估机构说不。因为根据法律，评估机构应由被拆迁人选择，被拆迁人应优先协商选择。如果不能达成一致意见，将通过抽签和抽签等随机方式决定，但不能由被拆迁人指定或单方面决定委托。二、物料输送过程中的陷阱这里提到的

8、材料主要是指评估报告。在提交评估报告时，拆迁方的工作人员经常向拆迁方强调，签字只意味着收到文件，如果他们不同意，就分别签字和谈判。事实上，评估报告在交付后五天就可以视为批准，根本不需要再签订协议。评估报告是现有法律框架下确定拆迁补偿的主要依据，也是裁决机关做出裁决的主要事实依据。因此，它在拆迁补偿活动中起着非常重要的作用。对于估价报告，被拆迁人不能轻易签字，但应核对估价对象的资格和确定方法、估价报告的标准格式、合法和科学的估价方法以及第一部分讨论的其他重要信息，并在我签字后签字在拆迁人和被拆迁人之间的谈判过程中，最广泛使用的是失业陷阱。在谈判过程中，拆迁人可能会威胁被拆迁人。如果被拆迁人拒绝签

9、订补偿协议，被拆迁人可以使被拆迁人及其亲属失去工作。实际上，工作单位越好，这种威胁就越有效。一些被重新安置的人会违背自己的意愿选择签署补偿协议，以保住他们的工作。但是，从劳动法的角度来看，任何单位都不能以员工拒绝签订拆迁补偿协议为由解雇员工。如果被拆迁人因此被强行解雇，他可以申请劳动仲裁或向法院起诉，结果将是被拆迁人胜诉。被拆迁单位不仅要恢复被拆迁人的工作，还要补偿被拆迁人在被说服、辞退或变相辞退过程中应支付的工资。因此，失去工作的陷阱是一个陷阱，被拆穿的人不能轻易上钩。(二)黑社会陷阱在推动拆迁的过程中，拆迁工人有时会雇佣黑人相关人员对被拆迁人施加影响，以达到拆迁的目的，这就是我们所说的黑社

10、会陷阱。黑社会陷阱的固有模式是：用语言威胁被拆迁人，威胁他们的身体或砸毁被拆迁人的财产。面对黑社会的威胁，没有勇气的拆迁人只能委屈自己，寻求安全，为了稳定而匆忙签订不合理的补偿协议。事实上，冥界的陷阱无法掀起风浪。毕竟，在中国的社会主义法治国家，任何人都不允许随意侵犯他人的财产和人身，任何恶意侵犯都将受到法律的制裁。此外，纵观全国的拆迁杀人案件，没有一起是黑社会组织故意伤人致死的案件。可以说，黑社会陷阱一般都是表面现象，被拆迁人根本不必惊慌害怕，而是应该冷静下来，选择在第一时间向公安机关报案，并在报案后要求公安机关出具立案通知书，以方便今后维权的后续工作。(3)断水断电陷阱停水停电是搬迁过程中

11、最常见的陷阱，也是回报率最高的方式之一。因为在实践中，只要拆迁单位切断拆迁区域的水电供应，一些意志薄弱的被拆迁人就无法忍受水电短缺环境中的艰难困苦，最终放弃了对他们的权利保护。事实上，只要我们能多了解法律或接受专业指导，并正确运用法律渠道依法维护我们的权利，我们就能迅速突破断水断电的陷阱。因为国有土地上房屋征收与补偿条例第27条明确规定，“任何单位和个人不得违反规定，以暴力、威胁或者中断供水、供热、供气、供电、道路交通等非法手段强迫被征收人迁移。禁止建设单位参与拆迁活动。”因此，一旦拆迁人以停水停电的方式强制拆迁，被拆迁人就可以采取法律行动维护自己的合法权益。除了上述在评估公司资质、评估报告形式、评估定价方法、交付、谈判和谈判过程中的陷阱外，在拆迁实践中，拆迁人还会设置其他陷阱来“追截”被拆迁