铁南市场报告

一、昆山房地产市场概要2二、铁南房产市场状况2三、铁南在售案例分析3四、客源分析/开发商，购买铁南的客户分析5五、土地储备及后续开发量6六、铁南区域规划前景6八、总结62铁南市场调研报告一、昆山房地产市场动态昆山近年来房地产开发投资快速增长，市场供给和需求均逐年快速上升。2006年昆山总开发面积1057万平方米，比上年增长762，其中新建商品住宅6798万平米，比上年增长924。今年新增各类房产可预售面积46742万平米，比上年增长123，完成合同备案4007万平米，比上年增长216，从中可以看出，今年商品房的销售面积大幅提升。各类商品房均价为384793元/平米，只比上年增长了836，涨幅较为稳定。从中可以看出，2006年频繁出台的一系列宏观政策对于昆山的房产市场产生了较深层面的影响，政府宏观调控政策对于房地产市场的调控和规模效果已经初步体现。（一）、从宏观经济面看昆山楼市仍处于上升周期内，就房地产自身而言，昆山楼市尚未构成一个完整的自身周期；从经济学的角度分析，房地产周期是以宏观经济周期为核心和依据，与GDP的周期有密切的关联。再从中国的经济周期看，江、浙、沪的经济面和昆山自身的发展来看，本轮经济周期的调整点在2010年左右，昆山房地产业的发展不可能脱离于宏观经济周期之外。房价仍将保持平衡上升的势头，当然不排除期间小范围小幅度的回落。房产新政的继续出台，短期内可能引发市场的观望气氛。（二）从供求关系和心理预期看昆山楼市已经从卖方市场转型为买方市场。房产新政的出台，无疑在购房者与开发商的较量中增添了砝码。总体而言，昆山作为一个发展中的城市，外来人口日益增多，市场消费群体已经继续保持稳定，投资性、投机性需求受宏观调控的影响已经淡出市场，今后的房产消费将更趋向于理性化。而在这样的大环境下，对于我们的房产开发商而言将无疑是一个更具挑战的时代。二、铁南房产市场状况昆山中部的房产市场现在呈现出的是非常积极的景象，交通枢纽的南移，京沪高铁的启动，都为该区注入发展的活力。但从整体而言，供应量大于销售量昆山房产市场第一季度的供应量和销售量统计。楼盘数量供应量销售量一月二月三月一月二月三月一月二月三月中部868889124821233714159658933486东部303334568258926809333345178南部434950748078339075396668237西部4546485786554149029725402383北部2120203471349237232662761122252362413490135095386682625276212510200040006000800010000120001400016000一月二月三月一月二月三月供应量销售量中部东部南部西部北部从以上数据可以看出，中部的供应量比较大，且呈稳步上升状态，而销售量在二月有一定的涨量，然后又趋于回落。总的来说，去化量的幅度并不大。目前铁路以南这一区域的规划前景得到了越来越多的人的认可，其升值潜力被大多数人看好。铁南的交通便利是这一区域的最大亮点。这一区域商业配套目前主要以乐购和世茂会配以SHOPINGMALL两个大盘的配套商业做支撑，规模应该足以满足，而且离市区很近，购物也很方便。整个铁南区域的建设中，现在还有房地产开发的空地，估计还有几个楼盘会推出，档次都不会太低，总体来说将来以两个大盘吉田和世茂为代表，拆迁房做基础，其间点以各有特色的精品楼盘，人气会越来越旺。三、铁南在售案例分析项目名称地理位置物业类型物业管理单价户型面积销售情况博悦广场常发香城名园中大柏庐天下吉田国际广场世茂蝶湖湾上海公馆四季华城新城域4现代广场衡山城个案分析1世茂蝶湖湾世茂以其雄厚的资金实力构筑这样一个大型的居住社区，其交通位置优越，位于南部交通枢纽的辐射范围中。项目总占地面积近72万平方米，社区总建筑面积约107万平方米，社区以10万平米碟形生态湖景为规划主题，由12幢沿湖面一字排开的高层公寓、数个分布于湖中的独立岛屿式联体别墅及独栋别墅、SOHO、酒店式公寓、SHOPPING、MAIL、星级国际酒店，三大多功能主题会所、国际双语幼儿园和学校、商业广场及台湾风情街组成。该案的营销策略采取的是全球同步的宣传策略，尤其针对上海客源做针对性宣传，依靠在世茂滨江在上海的良好口碑及品牌影响，吸引了大批上海客源，以及一批国外的客户。该案在前期的营销定位及宣传手段都取得了不俗的效果。并在客户中有一定的口碑，物业标准比较高，小区规划不错，生产和营销结合得不错小区会所和绿化先行，一定程度上可以给客户比较好的第一印象，促进销售。2新城域新城域是作为地产百强企业的新城房产在昆山开发的又一项目，其定位为城南的小户型大社区。新城域紧依昆山出口加工区和昆山南部开发区，企业众多，人流密集，周边建设中的昆山市汽车总站和未来即将通车的沪宁城际轻轨为项目预留了较大升值空间。项目位于长江南路与312国道西南片，总占地约430亩，总建筑面积60万平米左右，规划户数超过5000户，是新城集团在昆山继新城翡翠湾后全力打造的又一大盘。该案在营销策略上主要打的是低总价的小户型优势，购买人群多为开发区的工厂人员，新昆山人，以及南部张浦、千灯的部分人群。该案开盘当日即售700余套，前期的推广策略取得良好的推动作用。3吉田国际广场吉田国际是吉田建设开发有限公司开发的高档商住社区。该案的体量较大，定位较高，目前吉田的开发商正在寻找外国投资商，这样的大盘需要巨大的资金流的支5撑，显然吉田的开发商在资金的周转上遇到了不小的压力。吉田国际广场约70万平米、16幢13至31层的高层建筑、1栋27层单身公寓、1栋12层星际酒店、近10万平方米的大型商铺、4栋2541层的国际化商务写字楼组成。中华园路以南，柏庐路以东，创业路以北。借着京沪高铁第一站的宣传攻势，吉田的投资前景被越来越多的人看好，其客户群大多为台湾人，上海的投资客，一定量本地的私营业主等。4中大柏庐天下中大柏庐天下共6栋分两期销售。一期推出两栋，10月15日正式开盘。当天就销售180余套，销售率达到96。二期推出四栋，共350套房源，均价为3200元每平方米。二期将于06年下半年开盘。该项目主要以高层住宅为主，其中两房和三房为主力户型，沿街设置商铺。主要客户群为2535岁左右的白领阶层。5常发香城名园常发香城名园占地100亩，总建筑面积12万平方米，多层小高层有机结合，主力户型为90147平米。户型面积合理、新颖、实用，大量采用了飘窗、凸窗、大阳台、主卧弧形阳台等设计，部分带有空中花园。小区中央住宅底层架空，有近8000平方米的生态绿谷，大幅坡型地貌，高差起伏的生态园林，营造真正的健康生态社区，沪宁高速公路、火车站、长途汽车站、规划中的轻轨等均在周边，交通便利，位置优越。目前常发香城名园三期已经基本售磬，剩余一些沿件商铺开盘还未定。四、客源分析/开发商，购买铁南的客户分析从整个铁南区域的楼盘现状来看，铁南区域的楼盘呈现出比较复合的形态。多层，高层，超高层，商铺，酒店式公寓，写字楼，中、高、低端的楼盘都有，可供选择的余地非常大。且这一区域的客户类型也比较多，主要分为三种人群第一是开发区附近的打工人群，新昆山人，对于住房的要求主要倾向于交通便捷，小户型，低总价的。第二类是昆山的工厂的台湾人，一部分上海人（投资型和自用型），上海或者昆山的外籍人士。这一类人群对于住房较倾向于选择规划较好，较高档的社区，且铁南的便利交通也有益于他们的在上海和苏州洽谈商业合作。第三类人是昆山靠近南部的本地人，有部分本身就是拆迁户，有些是张浦，千灯等地，或者在市区靠南部的本地居民。这一类人群喜欢选择交通便利且基础生活设施非常齐全的社区，一般喜欢面积稍大的房子。对于本案来说，在常发香城名园和衡山城之间,这两个楼盘的口碑都不错地段来说,目前周边配套暂时还未齐全,但升值潜力和规划前景都普遍被看好。因此，本案可以参照这两个项目的定位，选择做成中高档的社区。6五、土地储备及后续开发量2006年至今年上半年，铁南区域距本案5公里半径内的土地拍卖量约为568万方，预计07年至08年上半年的开发量约为110万方。其中多数规划做高层住宅和商业项目，少量的多层住宅和一定量的办公楼。目前的住宅市场供应量仍处于上升的趋势中，而办公楼的投资趋势越来越被看好，办公楼的建设面积增长较往年有了较大幅度的增加。对于铁南区域后续仍有如此大的建设用地量，对于本案来说，竞争环境将日趋激烈，能够做到在消费者接受的范围内做出有别于市场主流的差异化的高品质产品，才是本案在这一区域的竞争优势。因此，从项目规划初期就开始以市场为导向的产品定位，是项目开发的产品能够适应市场的敲门砖。六、铁南区域规划前景铁南区域身处昆山最大的交通枢纽站的辐射核心区，其交通便利是目前现实看得到的一大亮点。按照玉山镇的市政规划方案，铁路以南区域是规划中的大经贸区，北至马鞍山路，南到沪宁高速，西至东尤泾江，东到小虞河路，这一区域是高档商住区域。CBD办公区是大经贸区的经济核心，此地块包括有办公楼群、酒店、部分商业以及大型商场，娱乐，以第三产业为主，成为昆山市大经贸区的经济中心。京沪高铁的建设规划，客运站南迁，火车站南广场的规划，水上公园的规划，高档商住办公区的大经贸区的规划，都为铁南的发展注入了强有力的活性剂。政府的导向性规划决定了铁南的发展定位是高档、便捷、现代的