燕宇艺术城房地产项目企划报告

2007房地产策划大全策划必备资料库全国货到付款075583513598QQ69031789房策网WWWFANGCENET专业的房地产营销策划资料提供商深圳华信基业营销策划机构天津燕宇置业有限公司燕宇艺术城地产项目企划报告编制审批日期2005年3月19日1一一项目环境概况1名称、位置与环境燕宇家园（暂定名）位于天津市北辰区的西南侧（见附图一），是天津市政府2001年正式启动开发的“西横堤居住区”的一个组成部分。天津市建委规划处和天津市安居工程办公室在1998年8月初即着手进行了“西横堤居住区”修建性详细规划的设计竞赛工作，目前尚处于进一步完善的阶段。“西横堤居住区”位于天津市西北部，南侧为天津市第二高教区，北侧为规划屈家店风景区（刘园苗圃及以北），该居住区四至范围，按顺时针顺序，周边道路为北仓道，规划路（丁字沽三号路与丁字沽一号路之间），玉泉东道，丁字沽三号路，南仓道，桃江路，总占地面积110公顷；其中丁字沽三号路、规划路、桃江路与北仓道围合地块占地约16公顷作为天津市第四工人文化宫选址（见附图一）。燕宇家园居住小区四至范围，按顺时针顺序，周边道路为玉泉东道，丁字沽三号路，南仓道，桃江路（其中，刘家房子村B199818地块的288127平方米以及相邻界外的115707平方米不属于燕宇家园居住小区地块），占地面积2338公顷（35069亩）。玉泉东道至南仓道之间的丁字沽三号路区段的方位为北偏西305136（南偏东305136）（见附图二）。燕宇家园居住小区南侧隔南仓道、西侧隔桃江路与已交付使用的“佳园里”居住区毗邻，东侧隔丁字沽三号路、北侧隔玉泉东道与2“西横堤居住区”成为一体。与燕宇家园居住小区毗邻的“佳园里”居住区所处的地理位置是最早形成的丁字沽及本溪路居住区向北的延伸，“佳园里”地区始建于1998年，当时仅为佳园南里和佳园北里，最早的居民为老西北角地区的拆迁户，经过近12年的扩建和发展，“佳园里”地区已经成为红桥区广大拆迁居民的居住地区，这里的家庭一般都是普通收入的工薪阶层，所以这里是普通老百姓的居住地，成为这一地区的人文地理特征。“佳园里”地区经过10余年的发展，商业、零售业发展比较快，目前该地区的人气比较旺。在燕宇家园居住小区的周边，生活服务设施有小型超市三座（富老八超市、万家利超市、百货大楼超市）、大规模市场一座（佳园里市场）、早市一个（双环村早市）、医院一座（佳园医院）、学校三座（佳园里小学、亚细亚小学、亚细亚中学）、幼儿园二座（十九幼、二十一幼）、邮局一个。在“佳园里”所辐射的周边两公里半径的范围内还有大型超市两座（大荣丁字沽店、家乐北辰店）、医院三座（咸阳医院、红桥医院、红十字会医院）、文化娱乐场所一座（梦园娱乐中心）、大型商场一座（裕华百货商场）、高等学府三座（天津商学院、理工学院北院、河北工业大学）。随着“西横堤居住区”的兴建，该地区将成为一个建筑面积为200余万平方米、配套齐全的大型居住社区。燕宇家园居住小区的东3北方向约2公里处，是北仓工业区，该区目前对造成大气环境污染的生产工艺所配备的净化设施尚不十分完善，但是，东北风不附图三天津市的风玫瑰图是天津市的主导风向（见附图三的风玫瑰图），因此北仓工业区对燕宇家园居住小区的大气环境污染的影响并不明显。“西横堤居住区”北部规划中的屈家店风景区，其南部边界距燕宇家园居住小区约15公里，该风景区的兴建对天津市，特别是对本居住区的环境质量将是一笔浓墨重彩的亮点。2建设用地的获得燕宇家园居住小区2454公顷地块的中心地带，原为天津市红桥区环卫局在北辰区地域设置的一个垃圾堆积场，占地约566公顷，其余1888公顷的地块为与垃圾堆积场相毗邻的村镇所有（见附图二）。从1998年年起，天津燕宇置业有限公司与北辰区政府和红桥区环卫局经过一系列的反复协商，于1999年6月份达成协议，北辰区政府和红桥区环卫局以出让的方式将2454公顷的土地出让给天津燕宇置业有限公司进行房地产项目开发。除地价外，天津燕宇置业有限公司同时承担垃圾撤场清运费、现场杂土清运费、土地复垦费以及现场土方平衡等费用。3市政配套设施现状及规划4道路燕宇家园居住小区四周，现有道路为东邻的丁字沽三号路和南邻的南仓道，规划路为西邻的桃江路和北邻的玉泉东道（见附图二）。丁字沽三号路为按规划实施的现状路，路宽43米，两块板结构，断面为45155315545。路中心线3米宽范围，为地铁一号线地面高架线的预留地，有关地铁一号线的有关内容，参见附图四。南仓道现状为路宽7米，规划南仓道为主干道，红线宽50米，四块板结构，横断面为4615123121564。桃江路和玉泉东道均为规划次干道，红线宽30米，一块板结构，断面为4224。规划路中心桩的技术资料见表一，桩号的相对位置见附图二。规划路中心桩坐标及规划高程表一桩号YX规划高程4103019250790730784870548651230392961266308095960456410401932571863076008294474103029275717130743163247441030492632538307640167490注1规划坐标值采用1990年天津市任意直角坐标系2规划高程采用1972年天津市大沽高程系，以1993年水准高程起算。燕宇家园居住小区的周围，目前尚无规划公交车的场、站设施，与本居住小区隔南仓道相望的“佳园里”居住区及其周围现有的公交车设置为5634路佳园里东北角（经本溪路、丁字沽一号路、京津公路、中山路）37路王庄中心公园（经三号路、西站、西南角、南市、劝业场）606路佳宁里尖山温泉小区（经三号路、北门、食品街、海光寺、南京路、白楼、乐园、尖山）634路瑞亨小区天津站（经三号路、芥园道、东北角、百货大楼、中心广场）658路瑞亨小区体院北（经商学院、三号路、河北大街、百货大楼、海光寺、八里台、体院北）837路双环村中心公园（经商学院、三号路、西站、西南角、南市、劝业场）962路金苑公寓下瓦房（经佳园南里、三号路、西站、北门、南市、滨江道、白楼、下瓦房）规划地铁一号线沿丁字沽三号路中心线高架通过（见附图四），规划要求地铁中心线两侧15米（车站段两侧各22米）范围内不得新建建筑物，高架车站站台控制用地范围18020米，车站两侧各设一个出入口，每个出入口规划占地400平方米。鉴于丁字沽三号路和南仓道均为规划主干道，规划要求燕宇家园居住小区的主要出入口不应设置在南仓道和丁字沽三号路上，可设置在玉泉东道和桃江路上，确需设置时，只允许车辆右转进出。给水工程管线该地区属新开河水厂供水范围，目前，在丁字沽三号路下埋设有7一条600给水干管和两条300配水管。根据天津市城市总体规划修编成果，在“西横堤居住区”规划范围内设一座自来水服务站，占地2000平方米。燕宇家园居住小区的规划水源由丁字沽三号路上600给水干管和南仓道上规划800给水干管提供。根据规划需要，在桃江路上规划一条600给水干管和二条管径分别为300、400配水管；在玉泉东道、南仓道上规划二条管径分别为300、400配水管。对于丁字沽三号路上现状输配水管，规划与以保留（见地下配套工程管线现状及规划示意图）。排水工程管线目前，在丁字沽三号路上有两条8001200污水干管和两条800雨水管，在南仓道上有一条1200杨咀罐站雨水出水管道。规划排水采用雨污分流制。根据天津市城市总体规划修编成果的排水专项规划安排，丁字沽三号路以西收水范围内的雨水排入南仓道与外环线交口处规划雨水泵站后入外环河，以东收水范围内的雨水排入南仓道与北运河交口处规划雨水泵站后入北运河（见附图一），污水分别排入丁字沽三号路与北仓道交口处现状污水泵站（规划对该泵站进行扩建）和南仓道以南与丁字沽三号路以西规划污水泵站。规划保留丁字沽三号路现状排水管道，因南仓道现状雨水管道在规划路分车岛下，同时结合该地区排水规划要求，规划给予废除。在桃江路、玉泉东道、南仓道两侧，分别规划一条4001000污水管和一条6001500雨水管。燕宇家园居住小区内排水排入以上管8道内（见地下配套工程管线现状及规划示意图）。热力工程管线规划热源由区外西横堤规划锅炉房提供，在南仓道、桃江路、玉泉东道上均规划了热力管道（见地下配套工程管线现状及规划示意图）。燃气工程管线目前在丁字沽三号路上有一条500煤气中压管；在南仓道上有二条600煤气中压管。根据天津市城市总体规划修编成果，规划气源采用天然气，由现状燃气中压管提供气源。在桃江路、玉泉东道上均规划300煤气中压管和200煤气低压管（见地下配套工程管线现状及规划示意图）。电力工程缆线目前，在丁字沽三号路上有二条10KV电力电缆；在南仓道上有一条35KV电力架空线。根据天津市城市总体规划修编成果，燕宇家园居住小区工程的规划电源来自延吉道、勤俭道现状220KV变电站。规划将南仓道上现状35KV电力架空线入地。在南仓道上规划35KV、10KV电力电缆及220KV电力电缆；在桃江路上规划10KV电力电缆和35KV电力排管；在玉泉东道上规划10KV电力电缆，保留丁字沽三号路现状电力电缆（见地下配套工程管线现状及规划示意图）。电讯工程缆线目前，在丁字沽三号路上有二条30孔通讯管道。9根据天津市城市总体规划修编成果，在“西横堤居住区”规划范围内，设电话局一座，占地1200平方米。规划在南仓道二侧、玉泉东道、桃江路上分别规划一条12孔通信管道（见地下配套工程管线现状及规划示意图）。图例410401512303控制点编号，路中心线现状S12CWCYCNLCDHM1CM2规划S11WYNLDHM1M2R自来水管道污水管道雨水管道电力电缆通讯管道燃气低压管道燃气中压管道供热管道玉泉东道地下配套工程管线现状及规划示意图M2300，M1200S11300DH12Y600800410301512303W600RS11400NL10KV桃江路地下配套工程管线现状及规划示意图NL10KVS11300RNL35KVW400500410302Y800410301DH12S11600S11400M2300，M1200丁字沽三号路地下配套工程管线现状及规划示意图CNL10KV，NL35,220KV12S12300CM2500CW1200CY800CDH30410401512303CY800CDH30CW800S12600S12300CNL10KV，NL35KV南仓道地下配套工程管线现状及规划示意图2CM2600NL10KVS11300W800DH12RY12001500410302410401S11800Y1200DH12CY1200废W1000S11400NL10,35,220KV4红线外现有建筑及自然风貌燕宇家园居住小区南侧隔南仓道，西侧隔桃园路与“佳园里”居住区毗邻；北侧隔玉泉东道，东侧隔丁字沽三号路与规划“西横堤居住区”毗邻，现状为果园树林。鉴于“佳园里”居住区始建于10余年之前，限于当时的国民经济条件和设计标准，该区域环境条件和工程单体的标准均相对较低，近几年相继完成的工程亦按安居工程的标准兴建，“佳园里”居住13区及其附近地域经10余家房地产商的开发，存量现房约计200万平方米。二市场需求分析1国家房地产开发政策的分析按照党的十一届三中全会所制定的“一个中心，两个基本点”基本方针，国家在农村的改革开放工作取得重大成绩的基础上，又将改革开放的工作在城市深入展开，到80年代中期，城市经济体制的改革已经取得了突破性地进展，在基本建设的房地产开发领域，土地的有偿使用和住宅商品化的理论已经全面形成，在全国各地由南向北地建立了第一批房地产投资开发经营企业，与此同时，第一批商品住宅出现在全国的建筑市场上，这不仅是对我国40余年的住房分配体制的冲击，更重要的是标志了市场经济体制向计划经济体制的冲击，解决困扰国民多年的住房短缺问题，开始进入了良性循环的轨道，国民的思想观念在这个冲击下，也发生了重大转变。我国房地产开发这个新兴行业的发展，走过了兴起、发展、膨胀甚至出现泡沫、调整、又发展的道路，在1997年亚洲发生金融危机以后，我国采用适度紧缩的经济政策，使国民经济的发展顺利地实现了“软着陆”。近两年，特别是在新世纪的第一年，国务院召开了全国整顿和规范市场经济秩序工作会议，提出了“大力整顿和规范市场经济秩序，为加快推进现代化建设创造良好环境”的报告。会议指出，在经济体制转轨的过程中，市场经济秩序出现某些混乱现象，有着复杂的经济、社会和思想原因。整顿和规范市场经济秩序，既要做好长期斗14争的思想准备，又要抓紧解决当前的实际问题；既要全面推进，又要突出重点；既要治标，又要治本。“十五”期间要切实抓好八个方面的工作，其中就包括以查处规避招标、假招标和转包为重点，整顿和规范建筑市场的工作内容。天津市建委按照国务院的精神和市政府的同意也召开了“全市整顿和规范建筑市场秩序暨城建系统安全会议”，会上明确提出今年整顿建筑市场工作的重点是1坚决查处规避招标和在招标活动中弄虚作假的行为。2严厉打击转包和违法分包行为。3坚决纠正不按法定程序招投标的行为。4严厉惩处不执行强制性技术标准，降低工程质量的行为。5严肃整治勘察设计单位的违规行为。6彻底纠正不执行安全生产法规的各类行为。我们因此有理由相信，房地产开发行业必将更加健康和蓬勃地发展和更好的充当促进国民经济增长的一个重要力量。从2001年2月15日召开的“天津市2001年住宅与房地产管理工作会议”获悉，在第九个五年计划期间，天津市房地产业突飞猛进，住宅建设快速发展，房地产业已成为拉动全市经济增长的重要力量，在此期间，全市各建设单位、施工企业和各级建设管理部门，按照天津市委提出的“乘势而上，开拓创新，全面上水平”的工作基调，创造性地开展工作，取得了显著的成效，对拉动全市经济增长作出了贡献。15“九五”期间，全市房地产开发累计完成投资5189亿元其中住宅累计完成投资3859亿元全市累计销售商品住宅16240万平方米住宅二级市场成交5442万平方米其中私房成交2423万平方米公房置换3019万平方米全市出售自住公房14500万平方米全市住房自有率为49在第十个五年计划期间，天津市房地产业将着眼于大幅度提高群众的居住水平，改善城市居住环境，发挥房地产的支柱产业的作用，使房地产业及其所带动的相关产业继续成为促进国民经济增长的重要因素。“十五”期间，天津市房地产业的发展目标确定为全市房地产业完成投资850亿元其中住宅完成投资650亿元公建完成投资200亿元房地产业增加值以年均12的速度增长。2加快住宅建设步伐。新建住宅3000万平方米，2005年底城市人均住宅建筑面积达到215平方米，人均住宅使用面积达到165平方米。3建成一批具有浓郁天津地方特色，集旅游、文化、购物、休闲为一体的大型商业步行街和标志性公建项目，公建竣工面积16600万平方米。4结合城市形象工程建设，完成重点地区的危陋房屋改造，拆除危陋房屋300万平方米。5活跃房地产交易。完成商品住宅销售2700万平方米，公建销售600万平方米，住宅二级市场交易1100万平方米。6促进物业管理市场化、专业化、社会化。全市住宅物业管理覆盖率达到50，物业管理投标率达到50以上。7提高住宅产业化水平。“十五”末期，新型建筑体系住宅比重达到60新建住宅实现建筑节能达到50住宅配套率达到90提高住宅建设的标准化、配套化、工业化和装配化水平。8初步建立城镇住房新制度的框架。全面落实住房分配货币化政策，全市住房自有率达到60，逐步提高住宅公积金缴存比例。9推进房地产业信息化进程。完善和加速住宅小区和公建的智能化配套设施建设，以信息化提升房地产的水平和档次。建成房地产信息系统，实现行业管理自动化。10加快村镇住宅建设。加快城市化进程，新建村镇住宅1500万平方米，人均建筑面积达到26平方米，建成一批现代化的新型城镇。为保证“十五”计划制定的房地产业发展目标的实现，天津市提出17了2001年度的住宅建设和房地产业发展的明确目标，目标确定1完成房地产投资160亿元2商品房施工面积1700万平方米，其中住宅施工面积1500万平方米。竣工面积650万平方米，其中住宅竣工面积600万平方米。3加快试点小城镇建设，新建村镇住宅250万平方米。4结合城市景观工程建设，改造重点地区危陋房屋，完成拆迁100万平方米。5建设梅江生态居住区，该区新开工32万平方米；开工建设一批精品示范小区，市内每个区开工建设一片20万平方米以上的项目，广泛采用先进技术，成为代表21世纪天津住宅新形象的标志性项目。6商品房销售600万平方米，二级市场实现交易180万平方米，出售公有住房200万平方米，完成未登记房屋产权补登810万平方米。7完成配套投资7亿元。加快危改配套和甩漏项补建为重点的一批配套工程的实施；加快成片危改项目和西横堤、双林居住区配套工程建设。8在招商引资扩大开放上寻求新的突破，扩大招商引次规模，引入国内外资金20亿元。天津市建委为实现“十五”计划目标和在“十五”第一年就有一个良好的开局，在市城建工作会议上提出了一系列的明确目标，这就为18天津市房地产业的健康发展提供了保障和机遇。“十五”期间，天津市房地产业面临新的发展机遇主要表现在住宅仍然是我市的主要消费热点之一，也是我市推动国民经济增长点的主要因素之一。根据国际上的常规经验，当一个国家的人均国民生产总值在10003000美元之间时，应该是解决民众住房问题的关键时期；我市2000年人均国民生产总值为2160美元，可以看出，这正是一个住宅建设加快发展和需求较旺的重要阶段；从居住面积方面分析，国际经验认为，人均居住住宅建筑面积在30平方米以下时，属于住宅建设高速增长时期，统计资料显示2000年年底，我市人均建筑面积占有为17平方米，与国际标准尚有较大的差距；再者，根据全市经济和社会发展五年计划，在“十五”期间我市GDP将保持年均10以上的增长速度，随着居民收入水平的逐步提高及恩格尔系数的不断下降，居民在住宅消费方面的能力将稳步上升，因此住宅将继续成为我市的主要消费热点之一。住房需求的主体，将逐渐由安置型需求向改善型需求过渡。根据1999年至2000年的抽样调查资料的分析，尚未购买住宅的家庭，理想的住房标准有建筑面积增大的趋势，2000年的抽样调查资料显示，对每套60平方米以上面积的住宅需求已经达到779的比例。商品房市场空间将更加拓宽。在我国加入WTO的工作完成之后，外资企业的涌入将带来对写字楼、高档公寓、标准厂房和高档商贸、服务等商品房和用于第三产业的各类公共建筑的更大需求。住宅的产业化水平将全面提高，优胜劣汰的法则促使我市的19房地产开发商以及建筑施工队伍的管理水平和技术水平将进一步提高；今后五年，墙体材料改革将会有重大突破，围绕推进新型建筑结构体系的开发、推广和应用，我市在住房标准化、规范化等方面将加大力度，住房开发的标准化、智能化水平将全面提高，节能、环保住宅将是今后房地产业发展的主要方向之一。我国加入WTO，将促使我市的房地产业与国际市场接轨，加入WTO将会加快天津市进入世界经济一体化的进程，通过引进外资注入房地产开发领域，房地产业的融资渠道将呈现更大的多元化趋势。2居住住宅开发现状、需求趋势及需求热点的分析随着天津市提出的用57年时间，基本完成全市危陋平房改造任务的提前实现，大规模的拆迁工作趋于结束，按照天津市城建工作会议制定的计划目标，“十五”期间，完成重点地区的危陋房屋改造，拆除危陋房屋300万平方米，其中2001年度，结合城市景观工程建设，改造重点地区危陋房屋，完成拆迁100万平方米。大规模危陋房屋拆迁工作的基本结束，意味着安居型住宅的集中需求将会明显下降。存量现房的巨大数字体现了房地产的开发现状和为今后的房地产开发提出了更高的要求。统观近两年民众对待住房问题的观念、收入水平、对居住环境和房型的要求等方面的表现，可以对居住住宅的需求趋势和需求热点作出如下判断民众对住宅的购买决策更加理性化，主要表现在20购房者对房地产开发商的实力越来越看重。因为有实力的优秀开发商才能组织出优秀的规划设计和单体设计，才能组织管理出优秀的施工质量，保证单体工程和配套工程的按质按时的实施，才能组织好完善的物业管理和售后服务。购房者对房地产产品的品牌效应越来越看重。因为有实力的优秀开发商才可能有长远的眼光，才不会有意或无意地以牺牲消费的权益来换取公司的短期效益，才可能制定出开发公司自己的近期和长远的发展规划，其中当然包括树立每个时期的过硬的产品品牌，优秀的房地产产品的建成面世，不仅会带来产品自身的良好的社会效益和经济效益，对本公司今后的发展和今后开发的新的项目，显然是一个举足轻重的铺垫。购房者对房地产产品的工程质量的关心越来越有针对性。由于房屋产品的价格对我国民众来说显得“十分巨大”，因此民众对建筑工程专业的科普知识的学习，甚至是专业知识和法律知识的学习越来越下功夫，这是一个很好的发展趋势，它既反映出了国民整体素质在不断提高，同时又从一个侧面促进了房地产开发企业不断提高自身的管理水平和工程质量。购房者对与工程建设有关的人员组成越来越看重。购房者不仅对房地产开发商在进行了解和考察，甚至对工程设计单位和设计单位的项目主持人的有关情况都要问一问，对工程监理和工程总包、分包的单位的有关情况也都要了解；对中国国民来说，这是一个多么大的进步21对安居型居住住宅的需求量急剧增加的趋势在减缓，对改善型居住住宅的需求在逐步增加，主要表现在对户室面积的需求在增大。据19992000年的调查资料显示，尚未购买住宅的家庭，对每套60平方米以下的住宅需求的比例仅为221。对户型设计的要求提出了越来越高的要求。更加合理的功能分区和交通联系，更加合理的光照和通风要求等等专业性很强的问题，常常被购房客户摆在重要的挑选条件之中。对室内设备专业的设置，有的购房者甚至于提出了前瞻性的要求，大多数购房者都明确地表达了对“容量”的关心。比如电气专业的设置、容许客户使用总功率为多大的家用电器、采暖设施的设计摆放位置会不会影响装修效果、卫生间和厨房的管道走向是否便于使用和维修等等。对室外环境，购房者已发展到了“从远到近，从大到小”地进行考察。随着人们购房理念的日趋成熟，购房时人们更加关注房屋的周边环境，从粗略注意社区环境，发展到了首先注意中意房型的房前屋后的环境怎么样，然后再了解自己拟购的楼左楼右的环境怎么样，最后才是考察组团周围和小区整体的环境怎么样。购房者对小区配套设施和配套的内容提出了新的要求。不仅要求水、暖、电、路、绿化等专业齐全到位，同时提出了对多媒体网络、电子保安系统、非入户查表收费（远程抄表）系统、紧急呼叫服务系统、院区中心绿地的背景音乐系统等等所谓的“智能化”22服务设备的配置。购房者对社区的人文环境和文化内涵越来越重视。表现出既考虑到成年人的生活环境，又着眼于子女的成长，中华民族自古就有“孟母三迁”的感人故事，同时也流传着“物以类聚，人以群分”的说法。购房者对入住后的物业管理越来越关心。聘请哪个公司进行物业管理，这个公司有过哪些业绩，收费额度大小等等问题，都曾被消费者提出。三项目规模开发的指导思想及工程建设规划1一项目开发的指导思想燕宇家园居住小区工程的开发总定位为“二十一世纪的康居住宅小区”。市场定位为中等收入及部分中偏下收入的民众，采用销售与租赁相结合的出让方式。为取得房地产开发项目尽快投入使用的社会效益，以及投资少、回报快的经济效益，在总体规划中的组团分区及区内综合配套管网的设计时，要考虑到分组团实施兴建，在进行分期施工时，二期工程的施工，不能影响已投入使用的组团的各项使用功能的正常发挥。市政污水管网的设计（见地下配套工程管线现状及规划示意图），为燕宇家园居住小区的区内排水管网的设计与实施提供了一个非常有利的条件，它可以使区内排水管网实施分区出口，这样既可以减少区内管线长度、降低管径、减小放坡埋深，又便于分组团安排施工23和交工后的使用维护。2一工程建设规划对工程规划设计的基本要求按照燕宇家园居住小区的开发总定位为“二十一世纪的康居住宅小区”的总体要求，对规划设计提出如下基本要求A规划设计的主要技术指标在满足“西横堤居住区详细规划”基本要求的前提下，要达到容积率12，绿化率40，并考虑设置一处不小于15万平方米的集中景观绿化区，在集中景观绿化区的地下部位，设置机动车的集中泊车车库并兼有战时的人防功能。大型集中景观绿化区与地下泊车库的功能结合，不仅能解决部份高档机动车的泊车问题，还可以造成大型集中景观绿化区的地面高程起伏的独特建筑效果，这在冲积平原地貌特征的天津地区，人造地面高程起伏的构造做法将给燕宇家园居住小区的绿化环境形成新的突破。B小区主入口按机动车与行人分离的原则设置，机动车主入口设在南仓道和玉泉东道一侧，行人主入口设在三号路和桃江路一侧。C要使燕宇家园居住小区成为一个园林绿化环境下的建筑群，不仅要满足绿化率指标，还要考虑采取诸如院区地貌起伏、不同树种分群、适当设置小品、窗前屋后私家花园、区域竖向绿化、屋顶上人平台、庭院灯园林灯与道路绿化融为一体等等手法来烘托居住小区的宁静典雅的居住环境。总之，小区室外环境设计布局要求立意明确，布局紧凑，有完整的设计意图和艺术构思，既能衬托主体建筑的美观，又相得益彰，同时又丰富和美化了城市街区的面貌。24D在小区内统一考虑泊车区位和行车主干道，楼间仅设置行人道路，机动车流和人流的组织及疏散要能很好地反映出流动活动的顺序规律，除必须满足正常状态下的要求外，尚应适当考虑紧急情况下的疏散特征。E燕宇家园居住小区工程是房地产开发项目，因此在工程设计时必须考虑工程落成后，该工程既可整栋、整层、整个功能分区出售或租赁，又可将同一功能区分割出售和租赁。F小区内综合配套管网及设施的内容包括上水（生活用自来水、生活用热水和直接饮用水）、雨水、污水、热力、燃气、电力、电讯（市话网电讯、宽带网络电讯、小区闭路监控电讯及住户与物管中心间的双向直通呼叫电讯）、电视、道路、绿化、路灯、邮政、物管服务中心及商业配套设施。将市话网电讯及市话宽带网络电讯系统引入小区住户及公建内；保安服务采用系统联网可视对讲门禁系统、保安人员定岗、巡更报警及社区闭路电视监控系统和周界防越报警系统相结合的管理方案。闭路监控控制室、与客户的双向直通呼叫控制室均设在物管中心内，并执行24小区服务制。在住宅楼道的管道井内，设置远程抄表系统。G小区集中供热站负责提供采暖用热水、生活用热水及自来水净化消毒后管道输送到户的直接饮用水。集中供热站在小区内兴建，区内室外综合配套管网均在地下敷设。25H小区室外照明系统所采用的路灯、庭院灯、园林灯、草坪灯等设备的选型要与整个园林绿化设计融为一体。在大型景观绿地及组团中心绿地设置社区背景音乐系统。I邮政信箱在各楼宇门处设置，并尽量使其成为体现既定建筑风格的单体装饰构配件。J小区的商业、服务业及非营业性公共建筑的配置要完善，商业建筑及服务性建筑主要设置在区内中心绿地及人行道附近。K小区建筑按组团组合，单体建筑以南北朝向为主，可适当安排一些东西朝向的建筑，以丰富组团的总体造型，建筑形象要富有创造性，形式要新、造型要美、充满生机、经久不衰。住宅采用平层、错层、大落差错层（底层设车库）、跃层等多种形式设计，以适应不同的客户需求。L梯户组合为一梯一户、一梯两户、一梯三户。M层数多层为56层，按总住宅建筑面积的70设置，小高层为911层，并要考虑在顶层与屋面阁楼之间设计为跃层形式，小高层住宅按总住宅建筑面积的30设置。N住宅层高为28米。O考虑到售、租的不同出让方式，设计时要考虑到住宅与公寓使用功能的有机结合。P户室比与户型面积一室户占总户数的35，建筑面积为5070平方米二室户占总户数的40，建筑面积为70110平方米26三室户占总户数的25，建筑面积为110200平方米（三室户宜按一梯一户的方式设计）Q屋面采用四坡顶与私家独立上人平台相组合的构造形式，首层设独立的私家花园，外窗均不设护栏。单元住宅的南向阳台为封闭的观景阳台，北向阳台为封闭的生活服务阳台。R楼宇入口设置对讲门禁系统，户内设可视对讲话机，并设置与物管中心相通的双向直呼通讯系统，市话电讯网系统，在住户的厅、卧、厨、卫均设终端插头，市话宽带网络系统在厅、书房设终端插头，在厅、卧设电视同轴电缆终端插头。S供电容量按设计规范要求做足够的配置。T采暖系统考虑取消外露式暖气片及供热管线的采暖构造作法。可采用地板采暖的供暖方式，设置设备管道竖井，各专业的远程抄表系统的计量显示在单元住户外设置。U燕宇家园居住小区工程的详细规划（初稿）见附图五。27相关的面积参数征地面积（见附图二）。附图二所示的刘房子村B199818地块的288127平方米地块及相邻的界外115707平方米地块，不在征地范围之内，征地总面积为2337952平方米（35069亩）红线内面积（见附图二）。路宽及相应的规划退线要求表二道路名称规划路宽规划要求退线宽度退线面积丁字沽三号路43米15米1438575平方米28南仓道50351403700桃园路30151457649玉泉东道30151349700按表二所列数据，红线内面积为17729896平方米（26595亩）规划区用地面积20461095平方米（30691亩）规划总建筑面积按“西横堤居住区”详规参数要求，容积率12，按容积率为118计算，规划总建筑面积为2414万平方米。注燕宇家园居住小区工程的“详细规划“的设计人所计算出的规划总建筑面积为2392万平方米，对于此计算数据与2414万平方米的正误，待进一步校核。其它的相关数据，摘引于“详细规划“的说明书（初稿），列于表二、表三。用地平衡表表二项目公顷平方米/人规划总用地面积233居住区用地面积2032035100住宅用地1261323621公建用地293256144道路用地15813878绿化用地319263157经济技术指标表表三序号项目单位数量1规划总建筑面积万M223922住宅总建筑面积万M22167多层住宅建筑面积万M21640其中高层住宅建筑面积万M25273公建总建筑面积万M2225其中公益性公共设施建筑面积万M21024住宅平均层数层725住宅面积毛密度万M2/HA1076居住总户数户2890297居住总人数人92488户均人口人/户329户均面积M2/户7510人口毛密度人/HA4555711容积率11812建筑密度1613绿地率36214日照间距113390地上15机动停车位辆333地下16自行车位辆5780室外地面高程和雨水经流方向根据天津市城市总体规划修编成果，燕宇家园四邻市政道路的规划高程（见附图二和表一）在447490米的范围内变化，市政道路路边面的规划高程在462505米的范围内变化。由上述数据看出，燕宇家园居住小区四邻路边面高程为由西北方向向东南方向逐渐降低的走势。据天津市勘察院1999年12月13日测绘的工号为C1999418的测图，燕宇家园居住小区工程红线边界在四界方向的自然地面现状高程见表四所列各项数据。燕宇家园红线边界自然地面现状高程表四方位自然地面高程丁字沽三号路西侧沿线476489496485南仓道北侧沿线480497492489桃江路东侧沿线478482494493玉泉东道南侧沿线480476据天津燕宇置业有限公司与天津警备区青光农场一分场签定的燕宇家园居住小区工程现场的“场地平整工程”的施工协议，土方平30整后的地面高程为挖运土方地点，平整后的大沽高程为470米垫填土方地点，平整后的大沽高程为460米清运垃圾地点，平整后的大沽高程为450米燕宇家园居住小区各单体栋号000标高和室外地坪标高宜按区内由西北方向向东南方向逐步降低的走势为宜；室外地坪高程可定为西北方向向东南方向找坡，高程为531米492米（比相邻的路边石高程约高出03米），区内道路的泛水坡度约为06。单体工程的结构形式及相应的地基处理方案燕宇家园居住小区工程的单体建筑分为三类多层住宅、小高层住宅及不同使用功能的公共建筑。多层住宅的主体结构可采用保温复合墙、钢筋混凝土楼面、钢丝网架聚苯乙烯水泥复合板斜屋面体系，基础按其座落位置的地基情况（见天津市地质工程勘察院工号为KC2001C09的“天津燕宇置业有限公司丁字沽三号路场区岩土工程勘察报告”）可分别采用石屑回填钢筋混凝土浮筏基础及复合地基基础的形式。小高层住宅的主体结构可采用钢筋混凝土异型柱框轻结构体系，保温复合墙、钢筋混凝土楼面、钢丝网架聚苯乙烯水泥复合板斜层面体系，基础为沉管灌注桩基础。综合服务楼类型的公建可采用钢框架结构、钢筋混凝土楼面、保温复合墙、钢丝网架聚苯乙烯水泥复合板斜屋面、沉管灌注桩独立基础。31托儿所类型的公建可采用保温复合墙、钢筋混凝土楼面、钢丝网架聚苯乙烯水泥复合板斜屋面体系，基础视座落地块采用钢筋混凝土浮筏基础或复合地基基础的形式。四工程成本估算1土地出让金、土方平衡费用及相关配套增容费用土地出让金红桥环卫局垃圾堆放场土地补偿费86518亩20万元/亩173036万元北辰区青光镇政府地块征地补偿费1935亩163万元/亩315万元（包括上交区土地局的税金）土地复垦费1935亩12万元/亩2322万元北辰区天穆镇政府地块征地补偿费24643亩163万元/亩4016万元（包括上交区土地局的税金）土地复垦费2464312万元/亩29572万元土地出让金总额为606136万元土地复垦费总额为31894万元土方平衡费红桥区环卫局垃圾堆放场现存垃圾清运费100万元红桥区环卫局垃圾堆放场现存杂土清运费86518亩2万元/亩17304万元32天津警备区青光农场一分场清运环卫局垃圾堆放场以外的垃圾清运费45万元。天津警备区青光农场一分场施工的土方平衡费55万元。垃圾清除及土方平衡费总额为37304万元。据土方平衡施工合同的技术数据现场填垫平整后的平均高程为460米，拟定的设计室外地坪平均高程为515米。红线内道路基本上不需再对自然地坪进行填、挖，而在平均高程46米的基础上施工，完成后的路面高程即可达到大沽515米485米的设计高程。红线内绿化面积（红线内面积减掉单体建筑的占地面积和道路面积）需在现自然地坪上平均填垫02米后，再铺垫03米耕植土即可达到平均515米的设计室外地坪标高。填垫土方量为1232公顷02米24640立方米基础处理后，剩余的挖方余土即可满足现场土方平衡所需的24640立方米用土，而不需再从场外购土。相关配套增容费用按天津市的相关规定，将相关配套增容费用估算额列于表五。表五相关配套增容费用名称收费标准元/平方米计费面积金额通信基础设施建设费62392万平方米燃气基础设施建设费282392供热设施建设费40171025282392非营业性公建配套费70225市政基础设施大配套费1652167住宅电力配套工程费60021元/千伏安239250W33电缆区供电工程贴费900元/千伏安239250W600元/立方米日3000户061500元/立方米日3000户0820元/平方米2392自来水、燃气增容费和燃气民用住宅发展基金9元/平方米23922区内配套工程费估算红线内各专业配套工程费用估算额，列于表六表六专业名称费用标准（元/平方米）估算金额（万元）给水工程622392万平方米14830排水工程（雨水、污水）240239257408热力工程115239227508燃气工程292239269846电力工程3223927654电讯工程（电视、电话、保安）216239251667道路工程610313万平方米19074绿化工程825741万平方米61133路灯工程780通邮工程1853建安工程费估算燕宇家园居住小区单体工程建安工程费估算分为三个类型，即多层（56层）砖混结构住宅、小高层（911层）框轻结构住宅和公建。各类型建筑的建安工程费估算额见表七。表七多层砖混结构住宅小高层框轻结构住宅公建225万平方米投资成本费用总额投资成本费用总额投资成本费用总额施工前期费25元/M229元/M230元/M2建安工程费690843844小区配套和增容费391391410其它费用2052162163412万平方米地下泊车车库建安工程费估算额为土建工程结构费用1950万元设备工程配套费用460万元总计2410万元4售楼费及管理费估算销售预算的拟定销售现场计划现场售楼中心300万售楼中心内外装饰50万路牌广告、围墙、小区指示标志100万广告计划报纸广告500万电视广告300万网上广告30万载体广告150万杂志广告30万电视影片20万宣传促销计划楼书20万海报05元/本10万5万DM15元/本10万15万消息稿发布5万人际关系费用10万多媒体制作50万胶片2万各种图表制作1万模型沙盘5万各种促销活动费用100万不可预见费用10万其他项目和约书（合同）20万价目表0110万1万销售训练（培训费用）2万售楼处管理费（清洁、警卫、水电杂费）20万35内业各项报表1万销控各项表1万名牌、名片、服装3万人员薪资600元/月1241030万人员提成250万不可预见费用20万总计2050万管理费用摊销的估算我公司目前对燕宇小区和燕宇新城两个运做项目进行了管理费用的分项计账。燕宇小区项目摊销的管理费约计8848元/平方米（其中贷款利息及手续费支付为2221元/平方米）燕宇新城项目摊销的管理费约计7666元/平方米（其中贷款利息及手续费支出为3329元/平方米）。市建委主编的98天津房地产市场列录的1997年多层商品住宅投资管理费摊销的统计平均值为45元/平方米利息为88元/平方米99天津房地产市场列录的1998年多层商品住宅投资管理费摊销为40元/平方米（利息为77元/平方米）仅以管理费摊销数额分析，我公司在管理经费支出方面处于天津市房地产开发行业的平均偏上水平。燕宇家园居住小区工程的管理费摊销额度按120元/平方米估算，其总额为120元/平方米2392万平方米287040万元5平方米楼面价的构成及数额估算36平方米楼面价的构成成分为土地出让金、土方平衡工程费、市政大配套费、施工前期费用、建安工程费、小区配套费和增容费、行政事业性收费、公司综合管理费摊销、贷款利息、不可预见费。燕宇家园居住小区工程平方米楼面成本平均值的数额估算（见表八）表八项目金额（万元）多层住宅平米成本价小高层住宅平米成本价土地出让金63803土方平衡工程费37304市政大配套费施工前期费用建安工程费小配套和增容费行政事业性收费公司管理费摊销2870402050贷款利息不可预见费五营销策略古今中外产品营销的方法万千，学说著作洋洋洒洒，究其真谛不外乎为“以产品质量为依托，以真诚服务为手段”。中国古代经济发展史中提出的，从宋朝开始的商业经济发展中，不论是名铺店堂的商贾，还是市井摊群的小贩，都深谙“人喊人可能三声不理，货喊人必定驻马勒疆”的经商常言。我公司在制定营销策略，研究营销方法，采取营销手段时，应该以提高全公司的总体管理水平为总前提，使“营销业绩的优劣是每位员工工作成果的综合反映”的观点深入人心，才可以使营销工作有更大的进步。这也是国内外所有企业对获得“ISO国际质量管理体系认37证”视为莫大荣誉的原因，也说明该企业具有保证其产品质量的系统的管理机构和严格的运作程序。1燕宇家园居住小区工程的销售策略构想告知阶段工地周边搭建围墙、售楼处以及POP等，引起过往人员注意。选择一或二家津门和全国知名杂志为传播媒体载文和企业广告活动推广逐步加强企业形象后推销售本案印象，并引起社会大众的好奇。选择电台、电视进行公司整体形象宣传，树立购买群体的信誉度，提高本案形象。选择相关运输载体进行广告包装，以车辆动性引起相关销费群体注意。选择相关网址，建立本案网络、信息平台提高台案亮点。唤起购买都需求阶段此阶段承接上阶段工作进度，先仍采用拉式策略，运用上述广告媒体的宣传，唤起目标客户的关切和需求。选定定向目标客户群体，采用DM宣传手段，直接寄发本案各种进度讯息。售楼处工作人员甄别目标客户，担当销售解说本案卖点，进一步面对面直接攻南目标客户。楼书海报担当着目标客户由售楼处到回家之后的本案项目的传播媒介功能。38利用现存网点平台搭建本案销售宣传平台充分利用网络媒体转发各种讯息。促成购买阶段售楼工作人员集中前两阶段成果集中攻击目标客户本阶段采用推式策略，采取主动出击客户形成定购热潮。配合SP活动，再度刺激销售高潮。配合开盘工作召开目标客户与社会名流酒会，确定本案社会的格调进而提高社会知名度促成购买成交。利用网络媒体平台进行目标客户攻南直接网上购买新概念，提高本案现代营销的信息概念。2销售计划建议工地现场布置的建议任务将整个工地现场依建筑设计风格配置给予参观者一目了然的感觉。构想依本案小区现存设计方案，左边搭建售楼中心和样板间。在售楼中心门前建立一临时喷泉以助长销售声势。在售楼中心两