工程部作业手册(详细)

工程部作业手册物业管理有限公司1物业管理有限公司工程部作业手册文件编号WY/GC/版本号A修改状态0受控状态受控编号GC批准工程部作业手册物业管理有限公司2工程部作业手册目录文件编号文件名称页数版号备注WY/GC/001工程部工作总则2A/0WY/GC/002工程部工作任务及各岗位职责7A/0WY/GC/003突发事件作业文件4A/0WY/GC/004工程巡查作业指导2A/0WY/GC/005工程部服务质量控制规范3A/0WY/GC/006工程维修服务检验流程和标准2A/0WY/GC/007工程维修部值班室管理规定1A/0WY/GC/008设备（设施）维护保养标准3A/0WY/GC/009房屋维修管理规定3A/0WY/GC/010设备分类代码管理规定1A/0WY/GC/011设备重大故障维修流程1A/0WY/GC/012维修安全管理规定4A/0WY/GC/013供水系统维护管理规定2A/0WY/GC/014水泵房管理规定1A/0WY/GC/015供水系统维护保养作业指导4A/0WY/GC/016给水系统安全操作流程1A/0WY/GC/017阀门保养流程1A/0WY/GC/018供水系统突发性事故应急流程2A/0WY/GC/019机电设备管理规定1A/0WY/GC/020配电房管理规定1A/0WY/GC/021电梯机房管理规定1A/0WY/GC/022中央空调机房管理规定2A/0WY/GC/023高压配电柜配电作业指导1A/0WY/GC/024电梯困人救援作业指导2A/0WY/GC/025照明系统维护保养作业指导1A/0WY/GC/026应急指示系统维护保养作业指导1A/0WY/GC/027排水排风设备巡查流程1A/0WY/GC/028高压室巡查维修流程2A/0WY/GC/029低压室巡查维修流程1A/0工程部作业手册物业管理有限公司3WY/GC/030电梯机房巡查流程1A/0WY/GC/031电梯操作流程1A/0WY/GC/032电梯故障应急处理流程1A/0WY/GC/033供电系统突发性事故应急流程4A/0WY/GC/034管道燃气系统维护保养作业指导2A/0WY/GC/035停车场控制系统管理规定1A/0WY/GC/036监控设施设备管理程序2A/0WY/GC/037工程技术资料管理程序2A/0WY/GC/038弱电系统运行管理作业指导1A/0WY/GC/039弱电系统维修保养作业指导2A/0WY/GC/040低压电气设备保养维修作业指导3A/0WY/GC/041电梯设备保养维修作业指导4A/0WY/GC/042室内燃气设备保养维修作业指导3A/0WY/GC/043室外管网维护保养标准2A/0WY/GC/044空调系统保养维护作业指导3A/0WY/GC/045房屋设施维护保养作业指导2A/0WY/GC/046日常维修作业指导3A/0WY/GC/047建筑物维护作业指导2A/0WY/GC/048员工培训制度2A/0备注WY/GC023作业指导每个项目设备都不一样，按格式填充内容工程部作业手册物业管理有限公司4文件编号WY/GC/ZWZX01版次/修改A/0页次1/6物业管理有限公司工程部工作总则章节号一、工程管理任务（一）负责制定楼宇的公共设施、建筑物、设备系统的管理规定。（二）负责公司新接管项目的供电、空调、给排水、消防、电梯、弱电系统及建筑装饰项目的验收和资料核实工作。（三）负责查验业主（住户）装修报批手续及审核装修方案、监督装修方案的实施。（四）负责编制设备、设施维修保养计划，做好与本部门业务相关的合同评审。（五）负责楼宇工程改造、设备更新、方案及预算的编制并送有关部门评审。（六）负责对维修、装修项目、设备的保养进行验收，并进行技术审核。（七）负责所有设备、设施系统（供电、空调、给排水、电梯、电话、卫星及有线电视、消防、计量等）的管理和运行维护。（八）配合物业部做好业主入住时房屋设施、设备的交验和交接。（九）负责工程技术资料管理和紧急情况的处理。二、工程管理目标（一）维修服务满意率96，（二）零修合格率99，返修率1；（三）维修的及时率100、三、维修服务公约（一）热情服务、礼貌待人。对业主要热心，听取意见要虚心，解答问题要耐心。（二）维修工作要细心、及时、不推不拖，小修不过夜，土建零修三日内完成，紧急报修实行24小时服务。（三）深入宣传物业公司服务管理规定，听取业主意见、建议，不断改进维修服务工作。（四）秉公办事，不吃请、不受礼、不抽业主烟，遵守公司各项规章制度。工程部作业手册物业管理有限公司5（五）不准与客户有任何形式的个人交易行为；（六）不准向客户索取小费或借钱借物；（七）不准向客户推销商品；（八）在物业项目内行走不准穿拖鞋、短裤，不准勾肩搭背，工作期间不准赤膊、光脚、敞胸露怀等不文明行为，不准大声喧哗，影响客户；（九）不准擅离工作岗位，不准迟到早退；（十）不准在工作时间内办私事，聊天等怠工现象；（十一）不准在上班期间吃东西、下棋、嚼口香糖等现象；（十二）不准在公共场合及客户家中抽烟；（十三）不准在上班时间打私人电话；（十四）不准在上班前，上班中喝酒；（十五）不准留长发，蓄胡须，衣冠不整现象；（十六）不准无理取闹、打架、斗殴、辱骂客户或员工；（十七）不准擅自持有危险品；（十八）不准有损害公司利益和形象的任何行为；（十九）礼貌用语您好请请讲谢谢再见您请劳驾对不起没关系别客气打扰您了麻烦您了您别着急您慢慢说给您添麻烦了让您费心了有话慢慢说非常感谢请留步请考虑请稍等您慢走欢迎您再来有事您打电话请您担待欢迎您（感谢您）给我们提出宝贵意见工程部作业手册物业管理有限公司6文件编号WY/GC/ZWZX02版次/修改A/0页次1/6物业管理有限公司工程部工作任务及各岗位职责章节号10工程部的工作任务11负责制定工作制度111工程部必须根据不同设备性能、作用和运行要求制定检查制度、检查内容、检查表格、检查时间要求。对设备分别采取运行检查、巡视检查、维修检查、停机检查等不同形式的检查方法，以确保设备完好。112配合公司工程部制定项目工程部的工作文件；根据各项目设备的实际情况制订作业指导。113协同各部门制定安全工作岗位责任制度，和安全工作培训、考核及落实检查制度。12负责对本部门员工的培训工作121根据辖区各时期的中心任务、负责对本部门员工进行专业技能、安全意识及法制观念的教育及宣传工作。122了解和掌握本部门员工的思想和表现，与人事行政助理一起做好人员考核工作。123根据业务操作要求配合人事行政部门制定培训计划，对本部门员工进行技能培训和操作培训。13主要工作内容131辖区范围内所有公共设施、设备的运行、维护、保养及房屋的修缮。132负责客户/业主报修的服务。20工作目标21管理服务的业主/住户综合满意率85以每半年为一个阶段进行统计，其主要依据的信息来源为业主意见征询表、物业管理服务中心的值班记录表、业主/住户报修/投诉记录表及其它记录。计算公式100（1不满意服务的人次/记录的总人次）22接传报修及时率100以每月为一个阶段进行统计计算公式100（1接传不及时次数/报修总次数）工程部作业手册物业管理有限公司723员工岗位培训率100以每半年为一个阶段进行统计，计算公式100（实际参与岗位培训人数/应参与岗位培训人数）注以上工作目标可以根据实际情况进行调整。24房屋完好率95；以每半年为一个阶段进行统计；计算公式100（完好、基本完好面积/房屋总面积）25设备完好率95；以每半年为一个阶段进行统计；计算公式100（正常设备总数/设备总数）26关键设施完好率98；以每半年为一个阶段进行统计；计算公式100（正常设施总数/设施总数）30部门架构40岗位职责41工程部主管411执行上级下达的各项指令，督促下级完成各项工作任务。412负责设备运行管理；413重要设备发生故障影响客户/使用人正常生活或工作时，必须马上组织人员赶赴现场，并将处理情况及时报呈上级。414按照工程计划，组织实施工程管理的各项计划，保证各工程项目有序进行。415负责组织实施公司服务合同内的设备维护、综合维修、土建、弱电、监控等管理工作。416加强本部门与相关部门工作沟通、协调和配合，树立整体服务的意识。417执行上级指派的其他工作。项目经理工程主管工程领班设备维护岗设备运行岗工程助理文员工程部作业手册物业管理有限公司8418管理各种文件、资料、样本、图册,管理设备技术档案419负责对公司营运部现场工作现场的培训、实际操作演练工作。4110负责服务前的准备、服务过程中实际操作及相关的现场安全培训管理工作。4111制定安全工作措施，保证工作人员在设备检修和保养时的安全。对本部门员工的行为规范、业务技能、遵章守纪、礼貌服务等方面进行培训，提高员工素质和维修保养水平。4112负责辖区内工程工作的巡查和考核,作好记录。每周/月对工程服务质量进行检查,并填写工程工作周/月检表。4113现场指导相关工程，对工程上相关技术、安全等问题应及时反馈并采取相应的措施，确保工程质量及人生安全。4114负责公司临时机动人员的招募、服务项目的议定及工作的相关安排。4115协助经理制定工程管理中长期规划和年度经营计划，提出建设性意见，并对相关项目的实际配合，现场督导工作；协助相关企业项目、客户单位进行工程的验收。4116对管辖所属员工，培养、指导员工的思想意识、安全意识、职业道德、业务工作等4117负责对员工的工作业绩、工作态度、工作能力等方面进行综合考核。4118负责本项目各项工作的开展及人员调配工作。42工程部领班421组织工程人员按时完成上级下达的维修保养任务，监督维修操作人员在操作过程中严格执行作业指导。422根据辖区的实际情况，安排班组实施月、季、年度维修保养计划，在实施过程中做好设备维修保养记录,并分类归档423配合其他部门完成较大的维修工程，协助值班人员完成应急和日常维修任务。424安排工作班次，分配工作任务，检查交接班情况，掌握工程人员的工作状态和工作质量。425熟悉本部门管理范围内各种设备性能及运行情况，管理好各种设备，工程部作业手册物业管理有限公司9使设备处于良好的工作状态。426检查班组的日常工作、维修保养情况及交接班记录。427制定班组的岗位责任制，配合工程主管（或管理中心经理）制定维修保养工作计划、本部门培训计划并具体实施，作好记录。抓好班组服务意识建设，使员工树立“客户至上，服务第一”的宗旨，不断提高服务质量。428认真组织并完成项目经理及公司领导交给的其他任务。43设备运行岗431遵守公司的各项规章制度，服从管理中心和班长领导，完成上级交办的工作任务。432按时巡视供电设备，密切监视各控制屏的工作状况，正确抄录各项数据并填好报表。433严格按照设备操作原理及其手册进行规范操作。434建立运行记录，每班至少巡查六次，每月组织检查一次，每年大修一次，查出问题及时处理，不能解决的问题及时上报。每班巡查内容房内是否有异味，记录电压、电流、温度、电表行数、检查屏上指示灯、电器运行声音、补偿柜运行情况，发现异常，及时修理与报告。435提高业务技术知识，熟练掌握机电设备的性能、操作程序以及应急处理的方法。436保持良好的室内照明和通风，供电器线路操作开关设明显标志，停电拉闸，停电检修，挂标志牌。437努力学习技术，熟练地掌握政务中心的供电方式状态、线路走向及所管辖设备的原理、技术性能及实际操作。438熟悉电梯的性能、构造和使用方法，确保电梯正常运行。439事故未排除不进行交接班，应上下两班协同工作，一般性设备故障应交代清楚并做好记录4310值班人员必须严守岗位职责，服从指挥，严守作业指导。对领班安排的工作负责，不得擅离职守。4311做好巡查工作，并填写各项日常记录。公共楼道巡查记录表公共区域设施巡查记录表高低配电房巡查记录表供水系统巡查记录工程部作业手册物业管理有限公司10表柴油发电机巡查表二次供水系统水箱房记录表电梯机房巡查记录表等。4312配电值班人员持高压入网证上岗在做好配电值班的同时，负责本大楼夜间突发事件的应急处理和信息收集，定时空调和照明系统的启停，要求配电值班人员必须具备节能意识；清楚本大楼负荷分配实际情况；清楚每个回路的取电点和受电点；清楚高低压变配电系统电压、电流、室温、相温、终端电流、电压的波动、相间是否平衡、功率因数是否达标；每天不低于4次的抄表记录；夜间重要机房、设备的巡查做好相关记录；列表签到。4313监控值班人员持证上岗，做好本职岗位的同时，每天3次对政务大楼监控死角、强弱电井、护栏玻璃、照明、吊顶、机房进行巡查，要求列表签到及时将故障情况反映给维修人员或主管，做好相关记录。4314定时定期对本项目楼宇屋面、机房、给排水管网等重要点位的巡查，要求做好巡查记录和紧急事态应急处理。4315搞好值班室室内卫生，维护室内设备正常运行。4116能完成领导交办的其他临时任务，树立项目的服务意识。44设备维护岗441遵守公司各项规章制度，服从管理处和班长领导，完成上级交办的工作任务。442严格执行安全作业指导，确保辖区用电安全。443必须做到工作主动积极，做好巡视工作，定期检查各设备的运行情况，并认真记录在工程工作周/月检表，电梯巡查记录表内。发现问题应马上处理并及时报告，杜绝事故于未然。通知电梯维修单位，维修并签认电梯维修记录表保存。444每日巡视公共照明，保证公共照明完好率达到95以上。445严格按照作业指导，对所管辖设备的维护工作要严格做到装得安全，用得正确，修得及时，拆得彻底。446每日一次对辖区内的给水管道和公用设施进行巡视，发现问题应立即处理，并及时报告。工程部作业手册物业管理有限公司11447确保消防设施处于完好状态。在没有火警的情况下，严禁动用消防设施。448每日对给排水系统进行检查，杜绝给排水系统的跑、冒、滴、漏现象。449每周对辖区内生活水泵系统进行一次自动和手动控制检查，看是否能相互切换。4410熟悉辖区内的给排水管道系统，能操作所有设备并能对紧急情况进行初步处理。4411认真做好各项纪录，妥善保存原始资料。4412注意节约原材料，在保证设备正常运作的基础上延长使用寿命，减少零配件的消耗，并妥善保管好所有的设备和工具。4413及时维护好全公寓电路、水路、灯具、淋浴器等，保障用电用水正常，检查、维修或更换工作。4414遵守电工操作安全制度，禁止违章作业，防止线路和人身安全事故的发生，及时维护好供电、供水设备，保障正常供水供电。4115配合施工单位对地面及外墙的改造提出合理化建议，保障公寓各类埋设线路不受干扰，确保公寓水电及相关设备设施的正常运转。4116维修人员持证上岗做好本大楼及入驻企业单位维修工作，同时对本大楼设施、设备维保跟踪（交叉作业时由监控人员或主管跟踪），每天两次对大楼重要设备、机房进行巡查，要求维修及时、态度良好，收集维保时的原始资料工整、齐全列表签到。4117弱电人员持证上岗负责本大楼网络、电脑维护会议接待、弱电设备维保跟踪，每天两次对弱电设备点位的巡查，要求服务及时、态度良好，做好相关资料的收集，做好相关记录，列表签到4118能完成领导交办的其他临时任务，树立项目的服务意识。45工程助理（文员）451遵守公司各项规章制度，服从项目经理和主管领导，完成上级交办的工程部作业手册物业管理有限公司12工作任务。452努力完成工程主管交办的各项事务和技术资料的管理，对公司的通知、文件要做到及时上传下达。453负责有关资料、文件的收发和分类归档，准确无误地填制各种报表和表格。454负责工程部员工每月出勤的查核、汇总上报。455参加有关会议，并做好会议记录、整理工作。456负责收集、整理、复印、描绘、完善动力工程系统的竣工图纸及改造工程图纸和动力设备的使用说明书，分类归档，做到随时可提供查阅。457每月负责把各系统的设备档案有关故障情况、维修项目、更换零件或更新等内容填入部门的设施管理台账。458负责动力设备运行时间、动力物资、人力消耗统计和工程部维修零配件、材料计划的汇总工作。459完成上级交办的其它工作。50引用文件和相关质量记录用户意见征询表WY/KF/JL/00X业主/住户报修/投诉记录表WY/KF/JL/00X房屋设备设施年检查保养计划表WY/GC/JL/00X工程工作周/月检表WY/GC/JL/00X水泵房巡查记录表WY/GC/JL/00X电梯巡查记录表WY/GC/JL/00X公共楼道巡查记录表WY/GC/JL/00X公共区域设施巡查记录表WY/GC/JL/00X高低配电房巡查记录表WY/GC/JL/00X供水系统巡查记录表WY/GC/JL/00X柴油发电机巡查表WY/GC/JL/00X二次供水系统水箱房记录表WY/GC/JL/00X电梯机房巡查记录表WY/GC/JL/00X工程部作业手册物业管理有限公司1310目的为了预防和控制潜在事故或紧急情况的发生，使项目全体员工对突发事件具备快速反应能力，做到遇突发事件有步骤、有秩序地实施各项紧急措施，以确保小区、大厦内的公共人员及财产的安全，最大限度地控制、减少突发事件造成的损失。20适用范围适用于公司片区或项目物业管理办公室对工程类突发事件的处理。30职责31各片区或项目服务中心负责区域内的火灾、跑水、停水、停电、电梯、燃气泄漏、公共突发事件、特殊气候地震、防洪等紧急情况预案的编制和实施。32各片区总监或项目服务中心经理负责相关应急预案的审核，指挥指导相关流程实施，协调相关资源，验证和评估预案的合理性、有效性，项目需要的时候给予配合支持。33公司品质部负责对预案的审批、备案，验证和评估。40方法及过程控制41应急准备文件编号WY/GC03版次/修改A/0页次1/4物业管理有限公司突发事件作业文件章节号工程部作业手册物业管理有限公司14411服务中心成立应急准备领导小组，落实具体责任人。412易发生事故设备设施与重要科目应成立应急队并制定应急措施。413定期组织学习、修改各个类别（项目级、部门级）的突发事件应急处理流程。消防、电梯每年应举行两次以上应急演习，验证应急计划和措施。414根据项目级、部门级预案准备充分的应急物资、材料及应急工具。42应急响应421突发事件发生时，发现人员应迅速将此信息传递给客服中心、控制中心以及相关领导，夜晚及时报告值班经理、项目经理，同时采取措施控制事故扩大，由当值人员、现场留宿人员及相邻其他项目人员支持，立即赶赴现场，组织救灾。422紧急、突发事件工程人员必须在10分钟之内赶到现场。423若是火灾、燃气泄漏等自己不能控制的突发事件，应通知物业服务中心经理,并及时通知消防、燃气等相关部门，报警时必须讲明事故地点、如火势大小、起火物资、联系电话等详细情况，并派人到路口接警。424按照紧急预案分工有序开展工作，不得违章操作，救助的时候要保障自己人生安全，管理人员参与协助现场的指挥、救护、通讯、车辆、材料、工具的使用调度等工作。425发生突发事件工程主管必须在事故处理完毕后一小时内填写突发（特别）事件处理记录表，并报告公司品质管理中心，如不能书面报告可采取电话汇报，但仍需在事后补填突发（特别）事件处理记录表。426各项目工程类需要上报的内容（走突发事件记录流程）类别事件性质上报时限（品质管理中心）处理时限突发停电（整个小区半小时以上）2小时内电话上报，12小时内方案上报，24小时内走突发事件流程5分钟，特殊情况不超过15分钟，启动发电机。内部设备故障3小时，特殊情况不超过24小时。突发停电（整栋小区1小时以上）2小时内电话上报，12小时内方案上报，24小时内走突发事件流程5分钟，特殊情况不超过15分钟，启动发电机。内部设备故障3小时，特殊情况不超过24小时。突发停电（单栋楼停电4小时以上）2小时内电话上报，12小时内方案上报，24小时内走突发事件流程5分钟，特殊情况不超过15分钟，启动发电机。内部设备故障3小时，特殊情况不超过24小时。设备故障类突发停水（单栋楼停水4小时以上）2小时内电话上报，12小时内方案上报，24小时内走突发事件流内部故障3小时，特殊情况不超过12小时。工程部作业手册物业管理有限公司15程突发停水（整个小区半小时以上）2小时内电话上报，12小时内方案上报，24小时内走突发事件流程内部故障3小时，特殊情况不超过12小时。突发停水（整栋小区1小时以上）2小时内电话上报，12小时内方案上报，24小时内走突发事件流程内部故障3小时，特殊情况不超过12小时。设备停用（电梯，生活水泵，消防系统，）（2小时以上）2小时内电话上报，12小时内方案上报，24小时内走突发事件流程内部故障3小时，特殊情况不超过15天。成熟项目（一年后）电梯困人2小时内电话上报，12小时内方案上报，24小时内走突发事件流程10分钟到达，特殊情况不超过40分钟将人放出。新项目（一年项目）电梯困人，造成投诉2小时内电话上报，12小时内方案上报，24小时内走突发事件流程10分钟到达，特殊情况不超过40分钟将人放出。新项目电梯困人（或者同一部三次连续关人）2小时内电话上报，12小时内方案上报，24小时内走突发事件流程10分钟到达，特殊情况不超过40分钟将人放出。2小时查找并处理问题，特殊情况不超过24小时。同一部电梯一礼拜三次电梯故障2小时内电话上报，12小时内方案上报，24小时内走突发事件流程10分钟到达，特殊情况不超过40分钟将人放出。2小时查找并处理问题，特殊情况不超过24小时。电梯故障（停电梯2小时以上）2小时内电话上报，12小时内方案上报，24小时内走突发事件流程1小时，特殊情况不超过3小时。消防泵故障（2小时以上）2小时内电话上报，12小时内方案上报，24小时内走突发事件流程2小时，特殊情况不超过6小时。消防风机（2小时以上）2小时内电话上报，12小时内方案上报，24小时内走突发事件流程2小时，特殊情况不超过6小时。爆管（影响整栋楼2小时以上）2小时内电话上报，12小时内方案上报，24小时内走突发事件流程3小时，特殊情况不超过5小时。道路大面积塌陷（影响通行）2小时内电话上报，12小时内方案上报，24小时内走突发事件流程24小时，特殊情况不超过,7天设施故障类游乐设施损坏（无法使用）2小时内电话上报，12小时内方案上报，24小时内走突发事件流程24小时，特殊情况1月投诉入户维修（升级到片区）2小时内电话上报，12小时内方见签呈工程部作业手册物业管理有限公司16案上报，24小时内走突发事件流程类公区维修（群诉）2小时内电话上报，12小时内方案上报，24小时内走突发事件流程见签呈员工操作受伤（造成损失伤害）2小时内电话上报，12小时内方案上报，24小时内走突发事件流程见签呈设备事故（造成损失伤害）2小时内电话上报，12小时内方案上报，24小时内走突发事件流程2小时，特殊情况不超过12小时，不影响使用的不超过15天。设施事故（造成损失伤害）2小时内电话上报，12小时内方案上报，24小时内突发事件流程2小时，特殊情况不超过12小时，不影响使用的不超过15天。安全类服务纠纷事故2小时内电话上报，12小时内方案上报，24小时内突发事件流程见签呈43纠正与完善431事故发生后工程人员应组织进行原因分析，填写报告，针对导致意外事故的原因由责任部门采取纠正措施，交管理者代表确认后予以实施，由品质管理中心对实施效果进行监督验证。432由品质管理中心组织对物业服务中心工程部应急预案进行评审与修订，使其不断完善。50相关记录突发（特别）事件登记表WYJ/GC/TF/001突发（特别）事件处理记录表WYJ/GC/TF/002工程部作业手册物业管理有限公司1710目的明确工程值班人员的值班作业范围、巡查及记录要求。20适用范围适用于公司项目所管辖范围的工程值班工作。30职责31工程值班人员负责运行中机电设备的监护和异常故障的处理。32工程主管（领班）负责对值班工作的督导和检查。40工作程序41交接班要求411工程值班人员上岗必须戴工作牌，穿工作服。412交接班时，接班人员必须认真听取交班人员的值班和设备运行报告；查看上一班的、高低配电房运行日志、水泵房巡查记录表；查看主要设备的运行情况，检查工具等物品是否齐全、完好、无误并在水泵房巡查记录表上签名。413有下列情况之一不准交接班文件编号WY/GC04版次/修改A/0页次1/2物业管理有限公司工程巡查作业指导章节号工程部作业手册物业管理有限公司184131接班人未到岗，交班人不准下班。4132上一班运行情况未交待清楚，记录不规范、值班室、操作间不清洁。4133接班人员有醉酒或其它特殊情况而未找到顶班人时。4134严禁在倒闸操作和事故处理过程中交接班。4135若交接班过程中发生故障，应停止交接，由交班人负责处理事故，接班人协助。42工作要求421实行24小时值守，交班时间分别为830、1730；0000点以后至700为备勤时间，在备勤时间内，设备/设施有异常，按424条处理，并做好记录。422工程值班员必须随身携带对讲机。423在水泵房巡查记录表上记录各机房设备设施运行状况。根据各自设备运行管理作业指导，定期、定时启停风机、户外照明。424值班工作中异常情况的处理4241白天（工作时间）对停水、电或设备一般性故障应立即处理，重大故障时应及时通知工程主管组织处理，并做好记录。4242晚上或一人值班时发生故障，对能启用备用设备的启用备用设备，对停机（停运）后，不影响小区正常工作的可做停机（停运）处理，否则必须通知工程主管组织抢修。50引用文件及相关质量记录高低配电房运行日志WY/GC/JL/024水泵房巡查记录表WY/GC/JL/026工程部作业手册物业管理有限公司1910目的规范工程维修服务的行为，保证物业辖区内楼宇主体的完好、公共设施设备的正常运行。20适用范围适用于本公司辖区内所有公共设备/设施维修养护工作及维修服务的质量控制。30职责31质量管理部负责对公司所辖项目工程维修服务工作进行巡视、检查的控制工作。32物业管理中心对工程班工作人员的服务意识、质量意识、服务技能进行培训，对工程维修工作及效果进行管理与监督；33工程班对辖区范围内的楼宇主体的养护维修、公共设施设备的正常运行维护保养工作负责。文件编号WY/GC05版次/修改A/0页次1/3物业管理有限公司工程部服务质量控制规范章节号工程部作业手册物业管理有限公司2040工作程序41服务要求411工程维修人员应是身体健康，年龄在50周岁以下，具备工程专业知识并持有特殊工种上岗证书。412工程维修人员必须身着统一服装，标识清楚，精神饱满，形象良好，言行礼貌。413工程维修人员须工作规范，作风严谨，文明服务。414物业管理中心应适时对工程维修人员进行思想教育。并进行服务意识、质量意识、服务技能的培训。但应编制培训计划，保存相关培训记录，并确保工程维修工作不受影响。415物业管理中心应能为本辖区工程维修人员提供相应的工程维修工具及安全防护用品。416工程班主管（领班）对物业辖区内的公共设施设备、楼宇主体制定年度维修养护工作计划，并按计划进行实施；在实施维修养护工作时，如对业主/住户的正常生活起居带来不便或安全隐患时，应于事先进行知会并在施工过程中进行说明与提示。417工程维修人员为满足自身工作需要，在小区内设置的各种设施、或围物应在工作结束后及时予以清除。418工程班对小区内业主/住户的报修工作应及时进行；遵守作业指导和管理中心制定的相关管理规定，并确保客户满意。419无因失职而导致重大安全事故。对工程维修人员的有效投诉必须控制在每月3宗以内。4110在管理期间必须有工作记录和事件处理记录。4111各项工作的具体要求见“工程部工作任务及各岗位职责”。42服务质量控制421管理中心应组织各专项业务负责人对辖区的各项服务实施周检，检查的内容包括日常工程维修的工作记录情况。在工作巡视中，应对工程维修人员的工作情况、不合格的整改情况、工作人员的服务行为及工程维修效果进行巡视、检查，并保持相应的工程班巡查情况登记表工程部作业手册物业管理有限公司21。问题报告工程主管，制定专门的维修计划和方案，进行维修并填写相应的保养记录表。422物业管理中心经理每月应组织各部门主管及各专项服务业务负责人对工程维修人员的工作情况、效果进行全面巡视与调查，并填写工程工作周/月检记录表。423公司质量管理部每月的专项工作检查，应保证对工程维修人员的服务行为、不合格的整改情况、员工培训、顾客投诉、服务结果做出检查，并保持相应的工作记录，记录表格使用服务质量检查考核表。424各项检查工作的标准以实现本部门质量目标和遵照“工程部工作任务及各岗位职责”标准为准。425公司每年末由质量管理部组织对每个物业项目的工程部工作进行一次年度评估，评估的依据是工程班的日常工作记录、管理中心的工作检查记录、委托服务合同中工程管理标准及“工程部工作任务及各岗位职责”的要求等。426评估报告要总结工程维修服务的总体效果。应包括管理中心对设施的管理、人员培训、各项管理制度的执行情况、工程维修人员被投诉率以及他们在物业管理工作中的配合度等。评估报告作为公司对物业项目管理中心业绩的考核证据之一。427评估报告由公司有关领导审批，由人事行政部发放并保存，发放对象为质量管理部、物业管理中心及工程班负责人。428在各项工作的检查、评估过程中，发现的不合格项，由相应检查人根据中心或公司制定的不合格品控制要求填写不合格报告，知会相应责任人对此项问题限时做出纠正。4281管理员日常检查填写的不合格报告，由管理中心经理确认后签发；4282客户服务部检查、质量管理部的专项工作组专项检查均可直接签发不合格报告。43记录各项工作的质量记录由各物业管理中心按质量记录的控制要求执行。50相关文件和记录工程部作业手册物业管理有限公司22“工程部工作任务及各岗位职责”WY/GC/02工程班巡查情况记录表WY/GC/JL/00X工程工作周/月检表WY/GC/JL/00X10目的确保所需维修项目的及时进行，高质量地完成维修，满足业主的服务要求，保证小区内的设施设备正常运行。20适用范围21辖区内各类公共设施设备及公共部分维修过程的检验。22业主（住户）委托的各种维修的维修过程检验。30职责31技工领班每日对维修单进行检验。32工程部主管负责公共设施设备及公共部分的周巡视，负责维修工作的检查及回访，以及组织对发现的问题实施整改。33客户工程主管组织维修记录月检。40基本内容文件编号WY/GC06版次/修改A/0页次1/3物业管理有限公司工程维修服务检验流程和标准章节号工程部作业手册物业管理有限公司2341维修过程的检验要求411维修服务及时性的检验如无特殊情况从接到维修要求起至到达维修现场时间不超过分钟。维修时间视工艺复杂程度而定。一般性维修不超过当天，对于特别困难的，从接到维修要求到维修完成最多不超过三天（工艺要求特殊的例外）。不能当天完成的，应向业主（住户）解释原因。412维修服务质量的检验，按维修服务标准进行检验功能性维修，以恢复原有功能为准。外观性维修，表面应无色差、高低不平现象出现，与原有部位相比较，应无凹凸感。42检验421日检技工班长及时收回每日的维修单，以检验维修的及时性和住户对维修服务过程是否满意，检查当天维修任务的完成情况，并向主管汇报。422周检维修部主管每周对小区各公共设备设施的维修、保养进行检查，有问题及时督促技工解决。423回访维修部主管按规定的时间对业主（住户）进行电话或上门回访,并在维修单上作好相应记录，对业主感觉不满意的维修服务应立即安排返工或采取相应措施进行处理。424月检客户服务中心每月组织监督检查时应对维修记录进行抽查,检验维修记录填写是否规范，维修回访满意率是否达到要求等。425对以上检验中发现的严重不合格立即查找原因，及时采取措施进行纠正，在检验过程中发现隐患应及时采取预防措施。50支持性文件和记录51派工维修单工程部作业手册物业管理有限公司2410目的规范人员管理，确保设备正常运行。20适用范围工程维修部全体人员。30职责31技工领班每日对工作记录进行检验。32主管负责监督及检查。40基本内容41未经管理处经理、部门主管同意，非值班人员严禁入内，值班时间值班人员不得离岗。42严禁在值班室内抽烟、乱写乱画，并按时搞好卫生，保持室内清洁。43各类物品摆放整齐、规范，严禁存放有毒、易燃、易爆及危险物品。44按时巡查，作好记录，及时发现事故隐患，及时处理，及时报告。45认真执行交接班制度。文件编号WY/GC07版次/修改A/0页次2/3物业管理有限公司工程维修部值班室管理规定章节号工程部作业手册物业管理有限公司2550支持性文件和记录51值班工作记录10目的本规定规范了辖区共用设备/设施的维护保养标准。20适用范围本规定适用于工程部对辖区重要设备的维护保养标准。30职责工程部责任人负责辖区共用设备/设施的日常维护保养及监督工作。40设备/设施维护保养标准41设备/设施维护保养总体要求1三干净设备干净、机房干净、工作场地干净。2四不漏不漏电、不漏水、不漏气、不漏油。3五良好使用性能良好、密封良好、润滑良好、紧固良好、调整良好。42工程值班人员负责维护的标准1高、低压配电房文件编号WY/GC08版次/修改A/0页次1/3物业管理有限公司设备（设施）维护保养标准章节号工程部作业手册物业管理有限公司26A）高、低压配电柜内外干净，无杂物，无积尘。B）电缆头、线头连接牢固，各动作元件动作正常，无过热、异声等。C）电容补偿采用手动方式。D）房内整洁，物品摆放有序，地面清洁无垃圾、杂物。E）房内配套设施（如空调、抽湿机、滤网等）运行正常、无积尘，照明无不亮现象。2变压器房A）房内清洁、无杂物。B）电缆头连接牢固，设备无积尘、无异常响声。C排风降温设备运行正常。D）滤网无积尘。3给水泵房A）房内清洁无杂物、照明无不亮现象。B）水泵运行正常、润滑良好，无异响。C）水池水面保持应有高度。D）系统各部件、接合件正常，无滴、漏现象。E）机器表面无积尘、泥垢、油渍。4电梯A）轿厢内照明无闪、不亮现象，风扇运转正常。B）各层厅门开合正常，导轨、门槽清洁、无杂物。C）电梯运行中无异常响声，运行平稳，平层符合规范要求。D）内、外呼梯按钮正常，运行方式正确，指示灯无不亮现象。E）井道、底坑清洁、无杂物、无积水。F）机房内设备、电柜清洁、无积尘，房内地面、墙壁清洁，照明无不亮现象，空调通风设备运行正常。43供电等设施维护的标准1电缆接线箱干净、无杂物，电缆头连接牢固，无发热等异常现象。2电脑电源开关箱开关无跳闸、线头无松脱。3照明开关箱无跳闸、无线头松脱，无开关过热现象。4各开关箱内外无杂物、灰尘、蜘蛛网等。工程部作业手册物业管理有限公司275空调风量、冷量正常，运行正常，无溢漏水现象。6电梯厅照明光管无不亮、闪烁现象，筒灯无脱落、不亮现象。7楼梯照明光管无不亮、闪烁现象，筒灯无脱落、闪烁现象。8确保照明楼梯、走道、梯厅内确保灯正常，出口指示灯正常。9卫生间、走道、走廊照明无不亮现象，筒灯无脱落。10各开关、插座底盒和面板无松动现象。11开关房、管井房内无杂物、垃圾。12排风机风机运行正常，无异声异味，照明无不亮现象，房内清洁。13楼梯灯罩、梯厅的灯槽内保持清洁，及时联系，配合清洁部对上述部位进行清洁。14厕所门开合正常，门锁顺滑，定门器正常。15各楼梯门开合正常，门锁可反锁，地弹簧卡位、角度正常。16公共场所天花、墙壁、地面完整、无污损。17管井内消防管、给排水管无渗、漏、滴现象。18厕所给排水、冲水水量正常，无漏、溅、无水现象。44各责任人按设备维护标准配合设备保养/维修单位进行例行保养、维修并依照设备保养计划定期对设备进行保养维护,填写设备设施保养记录、设备设施维修记录。50引用文件和相关质量记录工程部作业手册物业管理有限公司2810目的定期对房屋进行养护修葺，使其保持或恢复使用功能。20适用范围辖区房屋的养护和修葺。30职责31客户服务中心负责巡查楼宇，发现问题或接受业主投诉，并及时反映。32工程维修主管负责制定维护计划，或外委维修的联络，跟踪及验收。33工程维修部员工实施维修工作。34管理处经理审批和监督实施。40主要内容41养护411工程维修部主管负责制定每年的房屋养护计划，报管理处经理审批（包括费用预算）。文件编号WY/GC009版次/修改A/0页次3/3物业管理有限公司房屋维修管理规定章节号工程部作业手册物业管理有限公司29412工程维修部相关人员根据计划实施维护工作，并由主管进行检查、监督。42一般性修缮421更换水表1）关闭表前阀门，排空余水，拆下水表。2）注意水流方向，不可装反。3）打开表前阀门，检查，有无渗漏，表针转是否正常。4）记录新、旧水表读数。422更换电表1）断开电源，拆下电表，将同一型号具有检验合格证的新电表装上，注意接线方法要正确。2）合闸试用，观察电表转动是否正常。3）记录新旧电表读数。423维修开关1）分析开关或线路损坏的原因。2）根据判断进行更换开关或减少线路负荷或进行线路维修等。424插座无电1）检验是否市政停电或线路维修造成。2）检查是否内线松动。3）线路是否短路，进行线路维修。425水龙头漏水1）关闭户内水阀，拆下水龙头检查故障。2）需要更换胶圈或压垫，如水龙头有裂缝则需更换。3）打开户内水阀，检查是否有渗漏。426排水管堵塞1）检查堵塞原因。2）使用机械或人工进行排水管道的清理疏通，使其排水畅通。3）部分排水管道如需打开地面检修，则要由业主同意方可进行。工程部作业手册物业管理有限公司30427局部停水1）验证是否是市政停水，并向业主解释。2）别阀损坏，进行有关维护或更换。428铝合金门1）检查门窗附件有无损坏、不齐，进行更换或补装。2）清扫门角，窗轨内的杂物，并注油。3）更换破损玻璃时防止玻璃跌下伤人。429门锁维修检查门锁，如不能修复，建议业主/用户进行更换。43非一般性修膳由主管进行判断，确认，并编写外委工程申请报告，由管理处经理进行审批。44时间要求441接到维修单后立即安排人员进行处理，无特殊情况到现场时间不得超过25分钟，一般性维修不得超过7小时，较困难复杂的项目不可超过72小时，（由于工艺要求特殊的除外）并向客户解释原因。442尽量满足客户的合理要求。45检查451由主管进行随单抽查，跟踪。收集业主对维修工作的反馈意见。452由班组长进行全程检查。50支持性文件和记录51房屋维护记录表工程部作业手册物业管理有限公司3110目的确定设备代码编号有序，便于管理。20适用范围公司内的所有设备。30职责31主管负责设备编号的编写。32运行岗技工必须熟悉设备的编码规则。40有关设备编码的编制规则文件编号WY/GC010版次/修改A/0页次3/3物业管理有限公司设备分类代码管理规定章节号该设备的流水序号01,02设备名称缩写取汉语拼音字头工程部作业手册物业管理有限公司32代码名称代码名称代码名称GPG高压配电柜BYB补压泵ZYK中央空调BYQ变压器KSB空调水泵KGJ空调柜机ZLG直流电源柜SFM水阀门KST空调水塔DPG低压配电柜XSC蓄水池JFJ给风机XFG消防联动柜SKG水泵控制柜DBX梯间电表箱FDJ发电机DT电梯GTX公共天线GSB生活给水泵BJQ报警器HDJ防盗对讲XHB消防泵ZHF转换阀DZ道闸PLB喷淋泵50支持性文件和记录无10目的保证设备维修作业指导,确保供电质量。20适用范围辖区设备的重大故障维修。30职责31主管负责组织指挥及监督工作。32设备运行技工负责具体维修工作的实施40基本内容41维修流程故障报告1发现故障及时报告文件编号WY/GC011版次/修改A/0页次3/3物业管理有限公司设备重大故障维修流程章节号项目点编码工程部作业手册物业管理有限公司33维修部制定方案2工程部制定维修方案,联系厂家、确定费用等有关事项通知业主报总经理审批3报总经理审批后，将有关事宜通知业主。所需配件购置维修部实施方案4）通知厂家维修试机验收5）维修完毕后进行试机验收整理记录存档6）将有关资料整理记录存档50支持性文件和记录51设备维修记录表10目的贯彻安全生产方针，搞好劳动保护，使员工按照安全生产的要求从事生产活动，确保安全文明生产。20适用范围工程维修部维修所有维修工作。30职责31主管安全管理职责311每年一月提出本部门安全技术措施计划项目，经上级批准后负责对措施项目的实施。认真执行公司各项安全生产制度和公司领文件编号WY/GC012版次/修改A/0页次3/3物业管理有限公司维修安全管理规定章节号工程部作业手册物业管理有限公司34导在安全生产方面的指定，对本部门的员工在生产工作中安全健康负全面责任。312在计划、布置、检查、总结评比生产管理工作的同时，计划、布置、检查、总结安全评比工作。313经常检查管理现场和建筑物、设备、设施及其安全装置等是否符合安全卫生要求。314制定和修订本部门的安全管理制度，经公司领导审查批准后负责执行。315经常对本部门员工进行安全生产思想和技术教育，对新调入的员工进行安全生产现场教育。对特种作业的员工必须严格训练，经考试合格，并持有操作合格证，方可独立操作。316发生事故时，应及时向主管领导和安全生产部门报告，并协助公司领导和安全生产部门进行事故的调查，登记和分析处理工作。32班组长安全管理职责321认真执行本公司和所在部门的各项安全规章制度、规定，对本班组员工在生产工作的安全健康负责。322经常教育和检查本班（组）员工正确使用机械、电气设备、工具、原材料、安全防护装置、个人防护用品等，消除危险隐患。323督促检查本班（组）员工搞好文明生产，保持工作地点的卫生整洁。324对本班（组）员工进行安全操作方法的指导和检查，并随时纠正其违章作业。325如遇伤亡事故应立即报告，并保护现场，参加调查，分析原因，提出改进措施和处理意见。33员工安全管理规定331如遇伤亡事故应立即报告，并保护现场，参加调查，分析原因，提出改进措施和处理意见。332保证本岗位工作地点和设备、设施、工具的安全整洁，不随便拆除工程部作业手册物业管理有限公司35安全防护装置，不使用自己不该使用的机械和设备，正确使用防护用品。333学习安全知识，提高操作技术水平，积极开展技术革新，提出合理化建议。40基本内容41有关水电维修方面的管理规定411电工工作前，应穿戴绝缘防护用品，仔细检查各种工具，应保证保护使用的工具绝缘性能良好。412绝缘手套使用前，必须进行仔细检查和空气试验，如发现有裂纹或漏气，不得使用。413绝缘鞋不准赤足穿用。414在作业场所检修低压线路和设备时必须停电进行。总闸必须挂有“有人工作，禁止合闸”的标志牌，或者拆除熔断丝，以防止误合闸。415各供电回路的操作开关，要有清楚明显的标志牌。停电时，先停负荷开关，后停隔离开关（即先用电点后供电点）。送电时，先送隔离开关，后送负荷（即先供电点后用电点）。416尽可能不要带电作业，如必须带电工作时，应遵守带电作业的有关规定，采取可靠的安全措施（如要有专人监护等）。417在带电检修或操作电气设备时，不准用湿手带油、湿手套触摸电气设备。418在危险的场所或危险的情况下，严禁带电作业。419严禁在倒闸操作和事故处理过程中交接班。若交接班过程中有事故发生，应停止交接。由交班人员负责处理事故，接班人员协助。43有关高空作业的安全操作规范431凡在离地面两米以上进行的作业，都属于高空作业。所有高空作业者，不论什么工种，进行作业的时间、地点，也不论专业或临时的，均应执行本制度。432从事高空作业的工人，必须进行身体检查。凡患有高血压、心脏病、癫痫症及其他不适宜高空作业的人，一律