《沈阳房地产项目可行性研究报告》

目录宏观分析篇一、沈阳市宏观经济形势分析（一）国民经济保持适度增长，经济总量进一步增大（二）工业经济保持平稳增长（三）建筑业生产持续增长（四）全市固定资产投资保持较快增长（五）市场体系进一步完善，消费品市场成交额有所增长（六）居民消费价格指数持平，市场物价水平有升有降（七）人口（八）居民收入和储蓄（九）城镇居民居住条件继续改善二、房地产市场分析（一）房地产现状分析（二）房地产市场发展趋势分析项目分析篇一、项目概况二、项目主要经济技术指标三、项目片区市场分析（一）项目片区环境分析（二）项目周边客户层分析（三）周边居住状况分析（四）竞争楼盘分析（五）项目周边商业市场分析四、物业发展规划1、项目定位2、功能定位3、目标客户群定位4、项目优势资源整合5、物业总体规划6、户型规划及设计7、完全产权公寓所应解决的个性配套服务8、本案的网点设计五、项目SWOT分析（一）项目的优势分析（二）项目的劣势分析（三）项目的机会点分析（四）项目的威胁点分析经济分析篇一、项目建设总投资分析（一）开发成本（二）开发费用（三）投资成本费用估算汇总二、项目开发建设实施计划三、项目资金回收计划四、项目销售收入及利润的测算五、现金流量分析六、不确定性分析（一）盈亏平衡分析（二）敏感性分析SELECTIONPARAGRAPHFORMATLINESPACINGLINESTOPOINTS2SELECTIONPARAGRAPHFORMATLINESPACINGLINESTOPOINTSELECTIONPARAGRAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAPHFORMATLINESPACINGLINESTOPOINTS2SELECTIONPARAGRAPHFORMATLINESPACINGLINESTOPOCTIONPARAGRAPHFORMSELECTIONPARAGRAPHFORMAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAATLINESPACINGLINESTOPOINTS2SELECTIONPARAGRAPHFORMATLINESPACINGLINESTOPOINTSELECTIONPARAGRAPHFORMATLINESPACINGLINESTOPOINTS2SELECTIONPARAGRAPHFORMATLINESPACINGLINESTOPOCTIONPARAGRAPHFORMATLINESPACINGLINESTOPOINTS2SELECTIONPARAGRAPHFORMATLINESPACINGLINESTOPOINTS2SELECTIONPARAGRAPHFORMATLINESPACINGLINESTOPOINTSELECTIONPARAGRAPHFORMATLINESPACINGLINESTOPOINTS2SELECTIONPARAGRAPHFORMATLINESPACINGLINESTOPOCTIONPARAGRAPHFORMATLINESPACINGLINESTOPOINTS2SELECTIONPARAGRAPHFAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAHFSELECTIONPARAGRAPHFORMATLINESPACINGLINESTOPOINTS2SELECTIONPARAGRAPHFORMATLINESPACINGLINESTOPOINTSELECTIONPARAGRAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAPHFORMATLINESPACINGLINESTOPOINTS2SELECTIONPARAGRAPHFORMATLINESPACINGLINESTOPOCTIONPARAGRAPHFORMSELECTIONPARAGRAPHFORMAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAATLINESPACINGLINESTOPOINTS2SELECTIONPARAGRAPHFORMATLINESPACINGLINESTOPOINTSELECTIONPARAGRAPHFORMATLINESPACINGLINESTOPOINTS2SELECTIONPARAGRAPHFORMATLINESPACINGLINESTOPOCTIONPARAGRAPHFORMATLINESPACINGLINESTOPOINTS2SELECTIONPARAGRAPHFORMATLINESPACINGLINESTOPOINTS2SELECTIONPARAGRAPHFORMATLINESPACINGLINESTOPOINTSELECTIONPARAGRAPHFORMATLINESPACINGLINESTOPOINTS2SELECTIONPARAGRAPHFORMATLINESPACINGLINESTOPOCTIONPARAGRAPHFORMATLINESPACINGLINESTOPOINTS2SELECTIONPARAGRAPHFAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAHF宏观分析篇一、沈阳市宏观经济形势分析（一）国民经济保持适度增长，经济总量进一步扩大2001年实现国内生产总值12380亿元，比上年增长101。第一产业实现增加值766亿元，增长45；第二产业实现增加值5420亿元，增长95；第三产业实现增加值6194亿元，增长113。一、二、三产业占国内生产总值的比重分别为62、438和500。财政收入快速增长。全年完成地方财政收入808亿元，比上年增长343。其中各项税收收入687亿元，增长238。全年地方财政支出达1035亿元，增长177。2002年前5个月国内生产总值达44175亿元，比上年同期增长111，增幅提高44个百分点。第一产业实现增加值1352亿元，第二产业实现增加值18785亿元，第三产业实现增加值24038亿元，分别增长83、90和129，增幅比上年同期提高51、18和45个百分点。（二）工业经济保持平稳增长2001年2001年全市完成工业增加值4820亿元，增长95。其中全部国有和年产品销售收入在500万元及以上非国有工业企业（以下均简称为规模以上工业企业）完成工业增加值1985亿元，增长95。全年规模以上轻工业企业实现增加值606亿元，增长93；重工业企业实现增加值1379亿元，增长96。工业企业经济效益水平有所下滑。2001年规模以上工业企业产品销售率为969，比上年下降02个百分点。工业企业实现利税总额558亿元，比上年下降80。全市工业经济效益综合指数为8934，比上年下降393个百分点。2002年前5个月工业形势良好，主要表现为生产增长速度逐步加快，产销衔接水平不断提高，工业产品出口形势明显好转，工业利润降幅缩小，工业经济运行质量进一步改善。5月份，全市规模以上工业（下同）完成工业总产值657亿元，比上年同月增长108；15月累计完成工业总产值2864亿元，比上年同期增长104，增速比上月末加快01个百分点。工业产品销售率进一步提高，15月累计为968,同比提高23个百分点，比前4个月累计提高02个百分点。工业出口产品大幅增长，5月份实现出口交货值46亿元，比上年同月增长266；累计实现出口交货值264亿元，比上年同期增长107。工业经济效益水平趋于好转。14月份，规模以上工业累计实现利润36亿元，同比下降223；实现利税152亿元，同比下降04。两项指标的降幅分别比一季度缩小了98个、51个百分点。亏损企业亏损额68亿元，增长5，增幅比一季度缩小了62个百分点。前4个月，规模以上工业实现税金116亿元，同比增长9，增幅比一季度提高了57个百分点。经济效益改善的主要原因是部分骨干企业盈利水平趋好。（三）建筑业生产持续增长2001年建筑业实现增加值600亿元，比上年增长100。房屋建筑施工面积21604万平方米，增长12；竣工面积10161万平方米，增长11。2002年前5个月随着住宅市场的繁荣，建筑业发展速度加快，其增加值为105亿元，增长165，增幅比上年同期提高84个百分点。（四）全市固定资产投资保持较快增长2001年全年全社会完成固定资产投资3028亿元，比上年增长155。其中国有经济投资1261亿元，增长85；非国有经济投资1767亿元，增长210。投资结构发生变化。全年城镇固定资产投资额达2836亿元，比上年增长SELECTIONPARAGRAPHFORMATLINESPACINGLINESTOPOINTS2SELECTIONPARAGRAPHFORMATLINESPACINGLINESTOPOINTSELECTIONPARAGRAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAPHFORMATLINESPACINGLINESTOPOINTS2SELECTIONPARAGRAPHFORMATLINESPACINGLINESTOPOCTIONPARAGRAPHFORMSELECTIONPARAGRAPHFORMAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAATLINESPACINGLINESTOPOINTS2SELECTIONPARAGRAPHFORMATLINESPACINGLINESTOPOINTSELECTIONPARAGRAPHFORMATLINESPACINGLINESTOPOINTS2SELECTIONPARAGRAPHFORMATLINESPACINGLINESTOPOCTIONPARAGRAPHFORMATLINESPACINGLINESTOPOINTS2SELECTIONPARAGRAPHFORMATLINESPACINGLINESTOPOINTS2SELECTIONPARAGRAPHFORMATLINESPACINGLINESTOPOINTSELECTIONPARAGRAPHFORMATLINESPACINGLINESTOPOINTS2SELECTIONPARAGRAPHFORMATLINESPACINGLINESTOPOCTIONPARAGRAPHFORMATLINESPACINGLINESTOPOINTS2SELECTIONPARAGRAPHFAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAHFSELECTIONPARAGRAPHFORMATLINESPACINGLINESTOPOINTS2SELECTIONPARAGRAPHFORMATLINESPACINGLINESTOPOINTSELECTIONPARAGRAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAPHFORMATLINESPACINGLINESTOPOINTS2SELECTIONPARAGRAPHFORMATLINESPACINGLINESTOPOCTIONPARAGRAPHFORMSELECTIONPARAGRAPHFORMAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAATLINESPACINGLINESTOPOINTS2SELECTIONPARAGRAPHFORMATLINESPACINGLINESTOPOINTSELECTIONPARAGRAPHFORMATLINESPACINGLINESTOPOINTS2SELECTIONPARAGRAPHFORMATLINESPACINGLINESTOPOCTIONPARAGRAPHFORMATLINESPACINGLINESTOPOINTS2SELECTIONPARAGRAPHFORMATLINESPACINGLINESTOPOINTS2SELECTIONPARAGRAPHFORMATLINESPACINGLINESTOPOINTSELECTIONPARAGRAPHFORMATLINESPACINGLINESTOPOINTS2SELECTIONPARAGRAPHFORMATLINESPACINGLINESTOPOCTIONPARAGRAPHFORMATLINESPACINGLINESTOPOINTS2SELECTIONPARAGRAPHFAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAHF145。更新改造投资增长明显快于基本建设投资增长，全年更新改造投资达706亿元，增长356；基本建设投资1225亿元，增长36；房地产投资继续增长，全年房地产开发完成投资781亿元，比上年增长22。房地产施工面积8889万平方米，增长73，其中住宅7082万平方米，增长115。全年销售商品房1925万平方米建筑面积，下降86。2002年前5个月5月份，全市完成固定资产投资586亿元，同比增长409。从产业划分看，第一产业完成投资04亿元，下降484；第二产业完成投资182亿元，增长246；第三产业完成投资400亿元，增长529。从投资管理渠道看，基本建设完成投资202亿元，增长786；更新改造完成投资178亿元，增长208；房地产开发投资197亿元，增长371。住宅建设和销售市场繁荣。15月份，全市住宅施工面积和竣工面积分别比上年同期增长367和29倍，住宅销售面积和销售额分别比上年同期增长443和464。住宅建设和销售市场的活跃促使住宅投资比重进一步加大。前5个月共完成住宅投资16亿元，占房地产开发投资的比重由上年同期的704提高到814。（五）市场体系进一步完善，消费品市场成交额有所增长2001年年末全市已有各类市场512个。各类市场商品成交额达728亿元,比上年增长38。全市年成交额超过10亿元的市场13个。2001年，全市实现社会消费品零售额6235亿元，增长102。2002年前5个月5月份全市社会消费品零售额达57亿元，比上年同期增加6亿元，增长11，比上月增幅提高1个百分点，是春节之后的最好销售水平。截止5月末，全市社会消费品零售总额累计实现2761亿元，同比增长109,累计增幅与上年同期持平。（六）居民消费价格指数持平，市场物价水平有升有降2001年全年居民消费价格总指数为1000，其中，服务项目价格指数1057，消费品价格指数985。在消费品价格指数中，食品1021，烟酒及用品959，衣着988，家庭设备用品及维修服务943，医疗保健和个人用品879，交通和通讯970，娱乐教育文化用品及服务1042，居住1068。2002年前5个月由于受烟酒及用品、衣着、娱乐教育文化类价格上涨的拉动以及食品类价格的回升，5月份居民消费价格实现上涨，全市居民消费价格指数为1010，与上月相比上升1个百分点。但从前5个月的情况看，累计市场价格水平仍处于低位，居民消费价格指数为995。其中，服务项目价格指数为1125，消费品价格指数为962。分品种看，食品、家庭设备用品及维修服务、医疗保健和个人用品、交通和通讯类价格不同程度下降，烟酒及用品、衣着、娱乐教育文化用品及服务和居住类价格不同程度上涨。（七）人口2001年，全市人口出生率为640，比上年下降197个千分点；死亡率为555，下降122个千分点；人口自然增长率为085，下降075个千分点。年末全市总人口达6893万人（户籍人口），比上年增加42万人。在总人口中，市区人口4877万人；县市人口2016万人。农业人口2536万人，非农业人口4357万人。（八）居民收入和储蓄2001年全市职工平均工资为8172元，比上年增长168。据统计资料显示，2001年城市居民人均可支配性收入达6386元，增长92。农民人均纯收入达到3230元，增长3。城市居民人均消费性支出5515元，增长81。农村居民人均生活消费支出1944元，下降26。全市城乡居民人均储蓄存款达15350元，比上年增长98。2002年前5个月截止5月末，在岗职工平均工资为5003元，比上年同期增加978元，增长243。除了正常增资因素外，在岗职工平均工资的增长主要受机关、事业单位按国家有关文件调整工资标准影响所致。前5个月，全市城市SELECTIONPARAGRAPHFORMATLINESPACINGLINESTOPOINTS2SELECTIONPARAGRAPHFORMATLINESPACINGLINESTOPOINTSELECTIONPARAGRAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAPHFORMATLINESPACINGLINESTOPOINTS2SELECTIONPARAGRAPHFORMATLINESPACINGLINESTOPOCTIONPARAGRAPHFORMSELECTIONPARAGRAPHFORMAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAATLINESPACINGLINESTOPOINTS2SELECTIONPARAGRAPHFORMATLINESPACINGLINESTOPOINTSELECTIONPARAGRAPHFORMATLINESPACINGLINESTOPOINTS2SELECTIONPARAGRAPHFORMATLINESPACINGLINESTOPOCTIONPARAGRAPHFORMATLINESPACINGLINESTOPOINTS2SELECTIONPARAGRAPHFORMATLINESPACINGLINESTOPOINTS2SELECTIONPARAGRAPHFORMATLINESPACINGLINESTOPOINTSELECTIONPARAGRAPHFORMATLINESPACINGLINESTOPOINTS2SELECTIONPARAGRAPHFORMATLINESPACINGLINESTOPOCTIONPARAGRAPHFORMATLINESPACINGLINESTOPOINTS2SELECTIONPARAGRAPHFAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAHFSELECTIONPARAGRAPHFORMATLINESPACINGLINESTOPOINTS2SELECTIONPARAGRAPHFORMATLINESPACINGLINESTOPOINTSELECTIONPARAGRAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAPHFORMATLINESPACINGLINESTOPOINTS2SELECTIONPARAGRAPHFORMATLINESPACINGLINESTOPOCTIONPARAGRAPHFORMSELECTIONPARAGRAPHFORMAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAATLINESPACINGLINESTOPOINTS2SELECTIONPARAGRAPHFORMATLINESPACINGLINESTOPOINTSELECTIONPARAGRAPHFORMATLINESPACINGLINESTOPOINTS2SELECTIONPARAGRAPHFORMATLINESPACINGLINESTOPOCTIONPARAGRAPHFORMATLINESPACINGLINESTOPOINTS2SELECTIONPARAGRAPHFORMATLINESPACINGLINESTOPOINTS2SELECTIONPARAGRAPHFORMATLINESPACINGLINESTOPOINTSELECTIONPARAGRAPHFORMATLINESPACINGLINESTOPOINTS2SELECTIONPARAGRAPHFORMATLINESPACINGLINESTOPOCTIONPARAGRAPHFORMATLINESPACINGLINESTOPOINTS2SELECTIONPARAGRAPHFAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAHF居民人均可支配收入累计为29818元，比上年同期增长161；城市居民人均消费支出累计为22814元，增长128。从支出结构看，食品支出仍是居民消费支出的主体。住房、电子通信、旅游、教育、文化娱乐等新兴消费明显增加，但这些消费还未形成真正的消费主流。（九）城镇居民居住条件继续改善2001年全年住宅建设投资721亿元，比上年增长196；竣工住宅面积4442万平方米，增长50。城镇人均居住面积由上年的837平方米增至879平方米；农民人均住房面积达228平方米，比上年增加1平方米。二、房地产市场分析一房地产现状分析1、投资加快，比重扩大2001年，沈阳市房地产开发投资快速增长，全年完成投资781亿元，同比增加141亿元，增长220；占全市固定资产投资的比重达258，同比提高了14个百分点。房屋施工面积8889平方米,同比增长73，已成为拉动固定资产投资增长的主要因素。2、住宅投资依然居主导地位2001年，沈阳市房地产开发业用于商品住宅投资599亿元，同比增长306，增幅高于房地产开发总投资86个百分点，占房地产开发投资的比重由717上升到767；完成商品住宅施工面积7082万平方米，同比增长115，占房屋施工面积的比重由上年的767提高到797；商品住宅竣工面积3024万平方米，占商品房竣工面积的867，较上年提高了38个百分点，成为主导全市房地产开发投资最活跃、最积极的因素。3、开发土地面积成倍增长2001年，沈阳市房地产开发企业开发土地面积5130万平方米，同比增长13倍。其中已完成开发土地面积1811万平方米，同比增长678，正在开发土地面积1971万平方米，同比增长37倍，待开发土地面积1347万平方米，同比增长904。4、到位资金结构调整，贷款比重增加2001年，到位资金1166亿元,同比增长368。除上年结余资金外,当年到位资金953亿元。其中国内贷款占256，比上年提高了87个百分点,利用外资占15，开发企业自筹资金占299，其他资金占430同比分别下降了09个百分点、71个百分点和07个百分点。5、置业门槛降低沈阳市政府将出台相关政策措施，再次降低“入市”门槛，其目的就是通过减轻房地产交易中的税费负担，让消费者得到更多的实惠，从政策上鼓励居民买房、卖房，进一步搞活房地产市场。银行按揭政策的大力支持及贷款门槛的降低也扩充了市场空间。6、房地产市场法规逐步完善沈阳市开始实行土地储备制度，对土地实行公开招标拍卖，由政府垄断的土地一级市场已初步形成。沈阳房产管理实施沈阳市城市房产管理条例，它的颁布对于加强城市房产管理、保证城市建设顺利进行，提高居住水平、改善生活环境、提高行政执法水平具有重要意义。7、房地产市场十分活跃，销售状况也保持着良好的态势据沈阳市房产局的统计数字，截止到2002年5月份，沈阳市商品房销售面积558万平方米，比去年同期增长379，其中商品住宅销售面积为526万平方米，比去年同期增长443。2002年的春季房交会展示会期间，商品房成交面积6595万平方米，成交额1772亿元；存量房成交面积6365万平方米，成交额1028亿元。这次春交会创下28个亿的销售奇迹。8、总体房价稳中有降沈阳市商品房均价基本保持在每平方米2500元至2700元之间，符合沈阳市场行情。从2001年下半年开始，沈阳市出现的中低价楼盘已经形成了环绕该市一环（外环）与大二环之间的居住圈，且均价都在2800元左右，随着市中心土地越来越少，土地交易制度的变革会使城乡结合部出现越来越多的中低价位的大盘。从2002年沈阳春季房交会的最新统计结果也表明，全市楼价正悄悄地向中SELECTIONPARAGRAPHFORMATLINESPACINGLINESTOPOINTS2SELECTIONPARAGRAPHFORMATLINESPACINGLINESTOPOINTSELECTIONPARAGRAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAPHFORMATLINESPACINGLINESTOPOINTS2SELECTIONPARAGRAPHFORMATLINESPACINGLINESTOPOCTIONPARAGRAPHFORMSELECTIONPARAGRAPHFORMAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAATLINESPACINGLINESTOPOINTS2SELECTIONPARAGRAPHFORMATLINESPACINGLINESTOPOINTSELECTIONPARAGRAPHFORMATLINESPACINGLINESTOPOINTS2SELECTIONPARAGRAPHFORMATLINESPACINGLINESTOPOCTIONPARAGRAPHFORMATLINESPACINGLINESTOPOINTS2SELECTIONPARAGRAPHFORMATLINESPACINGLINESTOPOINTS2SELECTIONPARAGRAPHFORMATLINESPACINGLINESTOPOINTSELECTIONPARAGRAPHFORMATLINESPACINGLINESTOPOINTS2SELECTIONPARAGRAPHFORMATLINESPACINGLINESTOPOCTIONPARAGRAPHFORMATLINESPACINGLINESTOPOINTS2SELECTIONPARAGRAPHFAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAHFSELECTIONPARAGRAPHFORMATLINESPACINGLINESTOPOINTS2SELECTIONPARAGRAPHFORMATLINESPACINGLINESTOPOINTSELECTIONPARAGRAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAPHFORMATLINESPACINGLINESTOPOINTS2SELECTIONPARAGRAPHFORMATLINESPACINGLINESTOPOCTIONPARAGRAPHFORMSELECTIONPARAGRAPHFORMAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAATLINESPACINGLINESTOPOINTS2SELECTIONPARAGRAPHFORMATLINESPACINGLINESTOPOINTSELECTIONPARAGRAPHFORMATLINESPACINGLINESTOPOINTS2SELECTIONPARAGRAPHFORMATLINESPACINGLINESTOPOCTIONPARAGRAPHFORMATLINESPACINGLINESTOPOINTS2SELECTIONPARAGRAPHFORMATLINESPACINGLINESTOPOINTS2SELECTIONPARAGRAPHFORMATLINESPACINGLINESTOPOINTSELECTIONPARAGRAPHFORMATLINESPACINGLINESTOPOINTS2SELECTIONPARAGRAPHFORMATLINESPACINGLINESTOPOCTIONPARAGRAPHFORMATLINESPACINGLINESTOPOINTS2SELECTIONPARAGRAPHFAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAHF低价位转移。9、需求空间较大，但有效需求明显不足2001年，沈阳市人均居住面积达879平方米，比上年增加了042平方米，但距2005年人均居住面积12平方米的目标尚有相当的距离。为实现这一目标，今后四年，沈阳市需新建住宅约2600万平方米，这无疑形成了较大的住房需求。而从2001年的情况来看,商品房销售首次出现负增长，销售面积1925万平方米。其中商品住宅165万平方米，同比分别下降85和103，有效需求明显不足。与此同时，空置商品房2001年再次攀升，并创历史新高，达2204万平方米，同比增长666万平方米。特别是空置一年以下（含一年）的商品房1489万平方米，同比增加702万平方米，增长891，占全部空置面积的比重由上年的512提高到676。（二）房地产市场发展趋势分析1、有效需求明显增加2002年上半年由于土地制度的变化导致市内高档次的新楼盘上市量小，而消费者经过去年一年的调整期的等待后显得很活跃，需求量在增加，住宅市场开始转入相对稳定的销售时期，大多数的市场消费者开始从去年的观望走向实际成交。2、中小户型受宠从2002年沈阳春季房交会的交易情况来看，一些具有品牌优势、价格适中、户型合理的中低档楼盘呈现了供需互动的热销场面。在此次房交会18亿的成交量中，价位在23002800元的商品房成交比例占总量的70。其中，均价在2500元以下的商品房成交比例占总量的40。这表明2002沈阳增量房市场将会呈现小户型、低档次、低价位住房紧俏，中户型、中档次、中价位住房紧销，大户型、高档次、高价位住房滞销的趋势。3、房价波动幅度不会太大虽然消费者对低单价、低总价产品的需求，可能促使开发商增加对中低价位产品的供应，从而拉低市场价格，但根据目前沈阳市房地产市场的活跃程度，预计拉动幅度不会太大。4、二手房市场的活跃表现，为房地产的快速发展提供了支持条件沈阳市房产局信息中心统计表明，截至2001年11月末，沈阳存量房转让件数为34517件，面积2458万平方米，金额327亿元较2000年同期交易量有所增加。从总体上看，二手房交易市场比商品房市场更为活跃，而政府的大力支持，是二手房市场活跃的一个重要原因。二手房市场与商品房市场是“联动”的，二手房市场的活跃表现，为房地产的快速发展提供了支持条件。SELECTIONPARAGRAPHFORMATLINESPACINGLINESTOPOINTS2SELECTIONPARAGRAPHFORMATLINESPACINGLINESTOPOINTSELECTIONPARAGRAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAPHFORMATLINESPACINGLINESTOPOINTS2SELECTIONPARAGRAPHFORMATLINESPACINGLINESTOPOCTIONPARAGRAPHFORMSELECTIONPARAGRAPHFORMAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAATLINESPACINGLINESTOPOINTS2SELECTIONPARAGRAPHFORMATLINESPACINGLINESTOPOINTSELECTIONPARAGRAPHFORMATLINESPACINGLINESTOPOINTS2SELECTIONPARAGRAPHFORMATLINESPACINGLINESTOPOCTIONPARAGRAPHFORMATLINESPACINGLINESTOPOINTS2SELECTIONPARAGRAPHFORMATLINESPACINGLINESTOPOINTS2SELECTIONPARAGRAPHFORMATLINESPACINGLINESTOPOINTSELECTIONPARAGRAPHFORMATLINESPACINGLINESTOPOINTS2SELECTIONPARAGRAPHFORMATLINESPACINGLINESTOPOCTIONPARAGRAPHFORMATLINESPACINGLINESTOPOINTS2SELECTIONPARAGRAPHFAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAHFSELECTIONPARAGRAPHFORMATLINESPACINGLINESTOPOINTS2SELECTIONPARAGRAPHFORMATLINESPACINGLINESTOPOINTSELECTIONPARAGRAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAPHFORMATLINESPACINGLINESTOPOINTS2SELECTIONPARAGRAPHFORMATLINESPACINGLINESTOPOCTIONPARAGRAPHFORMSELECTIONPARAGRAPHFORMAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAATLINESPACINGLINESTOPOINTS2SELECTIONPARAGRAPHFORMATLINESPACINGLINESTOPOINTSELECTIONPARAGRAPHFORMATLINESPACINGLINESTOPOINTS2SELECTIONPARAGRAPHFORMATLINESPACINGLINESTOPOCTIONPARAGRAPHFORMATLINESPACINGLINESTOPOINTS2SELECTIONPARAGRAPHFORMATLINESPACINGLINESTOPOINTS2SELECTIONPARAGRAPHFORMATLINESPACINGLINESTOPOINTSELECTIONPARAGRAPHFORMATLINESPACINGLINESTOPOINTS2SELECTIONPARAGRAPHFORMATLINESPACINGLINESTOPOCTIONPARAGRAPHFORMATLINESPACINGLINESTOPOINTS2SELECTIONPARAGRAPHFAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAHF项目分析篇一、项目概况项目名称嘉盛园（暂定名）位置沈阳市和平区太原街地区，发展商沈阳房地产开发有限公司设计规划规划地块北侧布置为18高层板式住宅，底部二层为商业网点；南侧根据日间距布置为退台式住宅，层数分别是7层、10层、10层、底部为二层商业网点；东南侧规划为26层高层点式住宅与北侧公建用房相连；东侧和西侧均为二层商业网点。规划总建筑面积约为46800，其中住宅面积为31400，商业网点为10200。二、项目主要经济技术指标总占地面积指标名称指标数量14000规划总建筑面积其中规划地上建筑面积其中住宅建筑面积商业配套建筑面积地下停车场建筑面积容积率覆盖率绿化率地下停车位468004160031400102005200322025100个三、项目片区市场分析（一）项目片区环境分析本案所在区域是沈阳市传统商业黄金地段的中心，也是沈阳市许多历史名店的原址及沈阳市首批个体工商业主的诞生地，同时，也是沈阳市的市中心所在地，经济发达。本地块与中山广场、市总工会、市公安局等在同一街道轴线上，而这一轴线又恰恰恰是沈阳著名的景观路南京街，集旅游、购物、娱乐为一体。交通线路发达，且与沈阳地铁一号线相邻（地铁一号线将在沈阳站、南京街设置站点），也使本区域成为不可多得的地铁处女地。外来企业、外来人口相对较多，为房地产业的发展提供了不可多得的商机。商住需求旺盛，尤其以小面积商住两用房，更为市场青眯；太原街老区域改造已成定局。判断本案完全具备了作为城市中心所必需的的经济、交通、人口、投资等组成要素，而其产品形态必须与区域特征相吻合，才有可能实现市场及利润的最大化。（二）项目周边客户层分析政府机关及企事业单位林立（市国税局、省地税、和平区公安局、刑警支队、市供电局、二0二医院、中国医大、中国联通及近20家金融机构），货币分房及购房前景乐观。多家中及中高档写字间聚集了大多数年轻、高收入、思想前卫的本、异地白领，渴望拥有属于自己的房子。区域内的个体及私营业主，与大型国营商业企业并肩支撑着当地经济的发展，其购买力不言而喻。以本地域的区域价值潜力，足够吸引各阶层、各地域的投资客目光。商住两用客户层占据本区域住宅市场消费的不可忽视的地位。大连万达商业广场的启动，将为本案提供较大量的潜在目标客户。判断本区域拥有广泛的消费基础及消费潜力，如能为特定的目标客户群打造特定的产品形态，相信定能取得项目的开发成功。（三）周边居住状况分析区域内的居住状况较差，通常意义上的居住场所多为房龄在8年以上的老户SELECTIONPARAGRAPHFORMATLINESPACINGLINESTOPOINTS2SELECTIONPARAGRAPHFORMATLINESPACINGLINESTOPOINTSELECTIONPARAGRAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAPHFORMATLINESPACINGLINESTOPOINTS2SELECTIONPARAGRAPHFORMATLINESPACINGLINESTOPOCTIONPARAGRAPHFORMSELECTIONPARAGRAPHFORMAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAATLINESPACINGLINESTOPOINTS2SELECTIONPARAGRAPHFORMATLINESPACINGLINESTOPOINTSELECTIONPARAGRAPHFORMATLINESPACINGLINESTOPOINTS2SELECTIONPARAGRAPHFORMATLINESPACINGLINESTOPOCTIONPARAGRAPHFORMATLINESPACINGLINESTOPOINTS2SELECTIONPARAGRAPHFORMATLINESPACINGLINESTOPOINTS2SELECTIONPARAGRAPHFORMATLINESPACINGLINESTOPOINTSELECTIONPARAGRAPHFORMATLINESPACINGLINESTOPOINTS2SELECTIONPARAGRAPHFORMATLINESPACINGLINESTOPOCTIONPARAGRAPHFORMATLINESPACINGLINESTOPOINTS2SELECTIONPARAGRAPHFAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAHFSELECTIONPARAGRAPHFORMATLINESPACINGLINESTOPOINTS2SELECTIONPARAGRAPHFORMATLINESPACINGLINESTOPOINTSELECTIONPARAGRAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAPHFORMATLINESPACINGLINESTOPOINTS2SELECTIONPARAGRAPHFORMATLINESPACINGLINESTOPOCTIONPARAGRAPHFORMSELECTIONPARAGRAPHFORMAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAATLINESPACINGLINESTOPOINTS2SELECTIONPARAGRAPHFORMATLINESPACINGLINESTOPOINTSELECTIONPARAGRAPHFORMATLINESPACINGLINESTOPOINTS2SELECTIONPARAGRAPHFORMATLINESPACINGLINESTOPOCTIONPARAGRAPHFORMATLINESPACINGLINESTOPOINTS2SELECTIONPARAGRAPHFORMATLINESPACINGLINESTOPOINTS2SELECTIONPARAGRAPHFORMATLINESPACINGLINESTOPOINTSELECTIONPARAGRAPHFORMATLINESPACINGLINESTOPOINTS2SELECTIONPARAGRAPHFORMATLINESPACINGLINESTOPOCTIONPARAGRAPHFORMATLINESPACINGLINESTOPOINTS2SELECTIONPARAGRAPHFAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAA