房地产公司应收账款管理研究

中央广播电视大学毕业设计 (论文)评审表题 目 房地产公司应收账款管理研究 学 生 毕 业 设 计 （ 论 文 ） 评 审 表学生毕业设计（论文）终稿(由学生填写)：随着改革开放的发展及社会主义市场经济的建立，房地产企业进入了激烈的市场竞争，应收账款做为一种信用和销售手段提高了企业的竞争力，增加了销售量，促进了利润增长，被房地产企业广泛采用。但应收账款拖欠是目前很多房地产企业被拖垮的重要原因之一，本文从应收账款问题产生原因出发，阐述了房地产企业在应收账款管理方面存在的问题，并对问题提出相应的管理方法和改进措施。现阶段当地大部分民营房地产开发公司在应收账款管理方面主要存在以下几个问题：一、企业注重销售业绩忽视了资金的回收；二、对客户的信用没有做全面完整的评定使应收账款存在一定的风险；三、内部控制制度不完善，对应收账款的管理缺乏行之有效的制度。对于以上的问题提出了相应的改进意见：一、建立信用资质评估系统；二、制定合理信用政策；三、施行应收账款回收责任制；四、建立应收账款的内部报告制度和风险管理系统；五、做好应收账款的定期对账和债权确认工作；六、做好应收账款的分析工作；七、企业建立健全坏账准备金制度。学生（签名）：年 月 日（可另附页）目 录一、应收账款概念 .11、概念 .12、应收账款的确认 .13、应收账款的计量 .2二、房地产公司应收账款管理现状 .21、房地产公司应收账款的形成 .22、房地产公司应收账款的确认 .33、房地产公司应收账款存在的问题 .34、应收账款存在的危害 .45、应收账款存在问题的原因分析 .4三、应收账款管理方法探究 .61、建立信用资质评估系统 .62、制定合理的信用政策 .63、实行应收账款回收责任制 .74、建立应收账款的内部报告制度和风险管理系统 .75、做好应收账款的定期对账和债权确认工作 .76、做好应收账款的分析工作 .77、企业建立健全坏账准备金制度 .8四、结论 .10参考文献 .111房地产公司应收账款管理研究摘要：随着改革开放的发展及社会主义市场经济的建立，房地产企业进入了激烈的市场竞争，应收账款做为一种信用和销售手段提高了企业的竞争力，增加了销售量，促 进了利润增长，被房地产企业广泛采用。但应 收账款拖欠是目前很多房地 产企业被拖垮的重要原因之一，本文从应收账款产生原因出发，阐述了房地产企业在应收账 款管理方面存在的问题及原因分析，并对问题提出相应的管理方法和改 进措施。关键字：应收账款 风险评估 账龄分析一、应收账款概念1、概念应收账款是指企业因销售商品、提供劳务或让渡资产使用权等而形成的债权。2、应收账款的确认由于应收账款产生于赊销业务，因此在赊销成立时既要确认销售收入，又要确认应收账款。按照权责发生制核算基础，在同时满足以下四个条件的情况下才能确认销售收入：企业已经将商品所有权上的主要风险和报酬转移给购货方；企业既没有保留通常与所有权相联系的继续管理权，也没有对已售出的商品实施控制；与交易相关的经济利益能够流入企业；相关的收入和成本能够可靠地计量。同时满足以上条件意味着赊销成立，企业确认应收账款的条件也就具备了。3、应收账款的计量应收账款的计量是指确定应收账款的入账价值和期末价值。应2收账款入账价值的确定一般有两种方法。从理论上讲，由于应收账款从发生到收回一般要经过一定的期间，所以它应以未来可收回金额的现值作为入账价值，但由于现值的确定在计算上比较复杂，一般企业应收账款就以交易发生日的实际发生额作为入账价值。因此，应收账款的期末价值确定也有两种方法：一种是以其账面价值作为期末价值在会计报表中列示；另一种是在考虑应收账款风险基础上，以其可变现价值作为期末价值在会计报表中列示。二、房地产公司应收账款管理现状近年来，随着国家市场经济的逐步建立，房地产企业也迅猛发展起来，房地产企业间的竞争也日益激烈。为了抢占市场,扩大业务,尽快地打开营销局面，一些企业在进入当地市场之初，广泛采用应收账款的方式来提高企业的商业信用从而扩大企业的市场份额。1、房地产公司应收账款的形成目前，我国的房地产开发企业，大部分是民营企业家，依靠的是民间集资进行房地产开发业务，因此资金周转在民营企业发展过程中就更加重要，而应收账款是企业流动资产的重要组成部分，所以应收账款的管理不得不引起企业家们的重视。经济体系中的房地产开发企业大多数都是采用垫资的方式开发房产，虽然采取预售的方式进行房产销售业务，但是房款回收比率较小，日积月累就形成了大量的应收账款。32、房地产公司应收账款的确认房地产开发企业应收账款的确认，首先应该符合应收账款的一般确认原则，其次主要按照已收或应收合同或协议价款的公允价值确定销售房屋的开发产品收入金额，一般房地产开发企业的收入确认是按合同价款除开已经收回房款的余额来确认应收账款。3、房地产公司应收账款存在的问题那么目前房地产公司在运营过程中应收账款存在哪些问题呢？首先，一些企业存在着一味抓生产、重产值；抓销售、重收入的观念，而忽视了对资金的，忽视了资金作为企业经营“血液”的作用，他们缺乏独立开拓市场、占据市场的意识，为了扩大销售，完成任务，盲目地通过赊销去争夺市场，使其不能正确处理好眼前利益与长远利益、局部利益与整体利益的关系，最终造成资源的极大浪费。其次，企业缺乏风险意识，为了抢占市场,扩大业务,为了尽快地打开营销局面,在事先未对付款人资信度作深入调查、对应收账款风险进行正确评估的情况下,采取与客户签订短期的、一定赊销额度的销售合同，忽视了大量被客户拖欠占用流动资金不能及时收回的问题,因此形成了一部分具有周转性的客户应收账款。最后，有些企业对应收账款的管理缺乏规章制度,或有章不循,形同虚设。财务部门不及时与业务部门核对,销售与核算脱节,问题不能及时暴露,一些企业应收账款居高不下,账龄老化,却任其发展,无人问津。44、应收账款存在的危害 随着应收账款的逐步增多，企业对应收账款的管理耗费的开支增大,增加了管理成本。应收账款久拖不决会给企业带来很多不良后果,影响企业生产经营的正常运转,导致自身蒙受风险和损失。主要表现在以下几个方面： （1）导致企业的利润虚增，增加了企业利息支出，影响了企业经济效益，这将成为制约企业提高经济效率的一个重要因素。 （2）造成资金结构极不合理，严重影响了企业经营资金的正常周转和使用，这已经成为当前企业流动资金周转缓慢，借款使用效能低下的主要因素之一。5、应收账款存在问题的原因分析（1）商业竞争赊销现象严重 企业的生产经营活动过程最终目的就是最大限度的实现收益，但是收的实现是建立在销售收入的基础上的，如何扩大销售收入就成为了企业的头等大事。现金流对于企业来说至关重要，资金链的断裂必将会使企业面临破产的风险。由于扩大销售的竞争需要，企业不得不以赊销或其他优惠的方式提高市场占有率，如此，赊销方式应运而生，对于销售方来说，虽然扩大了自己的销售收入，账面上的收益得到增加，但无疑将加大了收账的风险，呆账和坏账的比例。在市场经济中，由竞争引起的应收账款其实是一种商业信用。（2）缺乏应收账款的信用水平 赊销方式的诞生和生存基础就是企业的信用。随着我国社会主5义市场经济的逐步确立和规范，企业的信用状况已经成为交易的前提条件之一。不过，我国的信用体系尚不完善，信用制度还不健全，人们的信用习惯没有形成，信用意识比较淡薄，这使得失信的收益往往大于守信的成本。并且，我国的信用考察制度基本上建立在主观决策和判断层面上，缺乏信用的决策系统，网络信用系统也没有建设完成。这些都表明赊销方式赖以生存的基础尚不完善，面临巨大的挑战。 （3）企业自身管理水平不高 由于企业面临着残酷的竞争压力，往往将企业销售人员的工资与销售业绩挂钩，这在一定程度上刺激了员工的工作热情，调动了员工的积极性，但是员工往往却为了完成销售任务采取赊销和回扣的办法。我国企业管理者普遍只重销售而忽视包括应收账款在内的内部管理，缺乏有效的应收账款清理措施，造成了核算和销售的脱节，造成应收账款账龄老化，导致应收账款逐年增加，影响企业生产的正常进行。 （4）企业内部控制制度和监督机制不健全 企业内部控制制度和监督机制不健全，有些企业领导对应收账款未能给予充分的重视，只把工作重点放在了销售额、市场占有率以及利润上，忽视了内部管理控制。企业缺乏严密的赊销内部控制制度。严密的赊销内部控制制度是企业把应收账款控制在一定限度内，减少坏账损失，防止销售人员徇私舞弊的重要措施。它包括赊销审批、及时完整记账、定期对账和超期催收。在实际工作中常常6出现赊销合同不严谨，合同、合约、审批手续等资料散落、遗失等现象，造成企业的应收账款不能如期收回。三、应收账款管理方法探究1、建立信用资质评估系统建立信用资质评估系统是要对客户的信用资质进行评估，制定出一套合理的信用政策，防范坏账于未然。信用标准是企业评价客户等级，决定是否给予或拒绝客户信用的依据。企业在制定或选择信用标准时应考虑三个基本因素：其一是同行业竟争对手的情况，在市场竞争中，如果对手很强，企业就必须采取相对竞争对手来说较低的信用标准，反之，信用标准可以相应严格一些；其二是企业承担违约风险的能力，当企业具有较强的抗风险能力，就可以以较低的信用标准提高竟争力，争取客户，扩大销售，反之，应选择较高的信用标准以降低违约风险的程度；其三是客户的资信程度，企业必须对客户信用等级做出判断并决定是不是给予客户优惠。 2、制定合理的信用政策企业应根据不同的时期、不同的市场环境、不同的销售对象，具体情况具体分析，制定出不同的信用期间、信用标准和现金折扣政策，尽量为缩短企业的平均收款期、为减少企业坏账损失创造条件。一旦企业决定给予客户信用优惠时，就需要考虑具体的信用条件。信用条件就是指企业接受客户信用定单时所提出的付款要求，主要包括信用期限、折扣期限和现金折扣。 73、实行应收账款回收责任制应收账款形成的决策者和主要经办人就是回收债权的责任人。必须改变回收债权工作仅仅是财务部门职责的错误认识，应将应收账款的货币资金回笼情况一并纳入产值完成情况的业绩考核之中。如果责任人不能将其完成产值所形成的债权收回现金，就要承担相应的责任。 4、建立应收账款的内部报告制度和风险管理系统财务人员应当按照应收账款形成时间的长短，定期编制 企业应收账款风险评估一览表，以便让决策层和相关部门准确、及时、全面地掌握企业应收账款的现状，有针对性地制定欠款催收政策。5、做好应收账款的定期对账和债权确认工作 应收账款的相关责任人应定期与债务方对账，请对方在对账清单上签字并加盖单位公章予以确认，其作用有两个：一是防止清欠人员与债务方有关人员恶意串通，故意拖欠款项的支付与收取，等到债权方将其列入坏账予以核销之