房地产市场供求与房价关系的实证研究VIP

1摘 要随着我国社会经济的不断提高，人们住房条件和需求也在不断提升。其中住房作为人民基本生活的保障，更是一个家庭最重要的资产,从一定的层面上反映了一个家庭整体的生活水平，从而使得房地产行业在短时间内发展成为我国的支柱产业之一，成为了切实关乎人民生活和利益的重要产业。然而，在房地产行业的飞速发展过程中，问题也慢慢突显出来。房地产市场的供求不平衡，房价一直“居高不下”的问题越来越严重，住房成为了民生关注的焦点。为了明确房地产市场供求与房价之间的关系，促进房地产市场的均衡发展。本文通过收集 2000 年-2013 年我国房地产市场供求与房价的相关数据，建立联立方程模型，进行模型的参数估计，据此进行我国房地产市场的供求与房价之间关系的研究分析，从而明确房地产市场的供求与房价之间关系，为促进房地产市场的均衡发展提供一定的政策依据。结果表明，本文所建立的联立方程模型是有效的，分析得到房地产市场的供求是房价变化的根本因素，政府可以通过调控房地产市场的供求平衡，从而防止房价的过快增长。关键词：房价 房地产市场供求 联立方程模型 两阶段最小二乘 供求平衡21 引言1.1 研究背景及意义自 1998 年我国取消了福利分房的政策后，房地产市场迅速发展蓬勃起来。同时，随着社会经济的快速发展，居民的经济条件越来越好，住房条件也在不断地提升。而住房是人民基本生活的保障，也是一个家庭最重要的资产,从一定的层面上反映了一个家庭整体的生活水平，多方面的因素使得房地产行业在短时间内发展成为我国的支柱产业之一，成为了切实关乎人民生活和利益的重要产业。然而，随着房地产行业的发展，问题也慢慢突显出来，房价一直“居高不下”成为了一个大问题。自 2004 年以来，我国以前所未有的力度整顿房地产行业，出台了一系列的房地产相关政策，根据不完全统计，十年间国家有关部门共出台了 103 项房地产调控措施。这些政策围绕着房地产过热以及房地产投机两大方面进行调节和控制，在一定程度上促进了我国房地产行业的和谐健康发展，但是房价过高，大部分居民住房困难的情况仍然一直在持续着。这一情况的出现，最主要的原因是房地产市场的不平衡，人们的需求不断增加，房价的不断升高，都从不同的方面影响了房地产市场的平衡。为了弄清楚房地产市场的供求与房价之间的关系，本文通过收集了 2000 年2013 年我国房地产市场供求与房价的相关数据，建立模型，从而明确房地产市场的供求与房价之间关系，为促进房地产市场的均衡发展提供一定的政策依据。1.2 研究方法及内容本文研究分析了我国房地产市场的供给与需求的影响机制和因素，寻找出房地产市场的供求与房价之间关系，为房价的变化提供了科学的依据。首先收集了我国 2000 年-2013 年的房地产市场的供求与房价的相关数据进行分析，通过相关关系的分析，选取了对房地产的市场供求影响最显著，具有线性相关关3系的 3 个变量，接下来以房地产市场的供给、需求与房价为 3 个内生变量，选取了 2 个滞后内生变量，3 个外生变量作为先决变量，建立联立方程模型，利用 EViews 软件，采用两阶段最小二乘估计的方法，进行模型的参数估计，据此进行我国房地产市场的供求与房价之间关系的研究分析。2 文献综述对于房地产市场与房价之间关系，之前的很多学者都进行了权威科学地分析和广泛的研究。其中 通过联立方程模型，着重分析了国民收1高 东 胜 ， 冯 涛入分配对房地产市场的调节作用，认为国民收入的合理分配可以缓解房价“居高不下”的情况，减少国民收入对房地产的投入，减少炒作，能够实现我国房地产市场的均衡发展，实现房地产市场的健康和谐发展； 选取宏2张 莹 ， 林 勇观经济的角度，来分析影响房地产价格的因素，其中选取了股票价格、货币供应量和银行利率的增长变化来分析对房价增长变化的影响，从而得到房地产的市场均衡的调控可以通过宏观政策来实现，同时结合房地产价格增长率的实时情况，制定符合当时情况的宏观调控政策，正确处理好房地产市场和股票市场之间的关系，达到双赢的情况。 则认为政府想要宏观调控房地3周 彬 ， 杜 两 省产的市场，是很困难的，他们通过建立一般均衡模型分析得出地价的变化才是房地产市场的最直接影响因素，确立正确的土地政策，可以很好地调控房地产的市场。 在文中则分析房价与地价之间存在着内生性关系，4温 海 珍 ， 吕 雪 梦得到人均可支配收入是影响地价的重要因素，也对房价有着显著的影响作用。和 的结论基本一致，均认为影响房价的市场5刘 闯 ， 俞 秋 婷 ， 高 琴 琴 6周 海 波因素是多方面的， 分析房地产市场非均衡的现状及原因。 则选取7阙 彬 8张 云了河北省的房地产市场进行分析，认为房地产市场非均衡对房价的影响是显著的。可以看出上述学者都是通过定量分析，直接选定了变量从而进行分析的，本文而是先通过相关分析，寻找出了城镇居民人均可支配收入、商品房平均销4售价格、房地产开发企业土地购置费用以及贷款利率等多个变量中对房地产市场供求影响最显著的变量，来作为本文的研究变量，进而再建立联立方程模型进行房地产市场供求与房价之间关系的研究和分析，使得房地产市场供求与房价之家的关系更加明了和深入，为促进房地产市场的健康和谐发展提供一定的政策依据。3 模型的建立3.1 数据资料搜集及说明根据之前学者的研究，影响房地产市场供求关系的因素是由多方面结合起来的，其中主要的因素有以下几个：房地产的市场价格、土地价格和城市土地的数量、资金的供应量和贷款利率、还有国家的税收政策等。因此，本文选取了以下变量：选取了城镇居民人均可支配收入、商品房平均销售价格、房地产开发企业土地购置费用以及贷款利率 1共四个指标作为房地产市场需求影响因素的变量。选取了指标商品房平均销售价格、房地产开发企业土地购置费用和前一期商品房销售面积以及贷款利率共四个指标作为房地产市场供给影响因素的变量；选取了指标城镇居民人均可支配收入、房地产开发企业土地购置费用和前一期房地产开发企业竣工房屋面积作为商品房平均销售价格影响因素的变量；选取指标房地产开发企业竣工房屋面积来代表我国房地产的市场供给变量；选取了指标商品房销售面积来代表我国房地产的市场需求变量；选取了商品房平均销售价格来代表我国房地产的房价水平。各变量数据均来源于国家统计年鉴，本文截取了 2000-2013 年的相关变量的数据，具体数据如附件 1 所示，其中贷款利率的数据如附件 2 所示。考虑到1贷款利率：本文中截取的贷款利率是以中国人民银行一至三年（含三年）的贷款利率，并以当期最后一次调整的结果为数据来源。5价格因素的影响，因此对变量居民人均可支配收入、商品房平均销售价格、房地产开发企业土地购置费用和商品房平均销售价格除以居民消费价格指数（CPI） ，以消除通货膨胀影响将名义值转换成实际值，修正后的数据如附件 3所示。3.2 模型变量的选取本文主要研究的是房地产市场供求与房价之间的关系。根据模型的需要，本文决定分别从影响房地产市场供给与需求的四个指标中，选取对市场供求变化影响最显著的，最具代表性的三个变量来进行分析。为了选取对房地产市场需求影响最明显的三个因素，本文对城镇居民人均可支配收入、商品房平均销售价格、房地产开发企业土地购置费用以及贷款利率共四个指标与房地产的市场需求（商品房销售面积）进行相关关系分析。相关分析（correlation analysis）是研究现象之间是否存在某种依存关系（通常是一种非确定性的关系） ，并对具体有依存关系的现象探讨其相关方向以及相关程度，是研究随机变量之间的相关关系的一种统计方法。首先，为了了解房地产的市场需求与四个指标之间的相关关系，本文利用SPSS 软件做出商品房销售面积与城镇居民人均可支配收入、商品房平均销售价格、房地产开发企业土地购置费用和贷款利率的相关关系表（见表 1） 。表 1.房地产的市场需求与各变量的相关关系表房地产的市场需求（商品房销售面积）城镇居民人均可支配收入 Pearson Correlation .976*Sig. (2-tailed) .000商品房平均销售价格 Pearson Correlation .989*Sig. (2-tailed) .000房地产开发企业土地购置费用 Pearson Correlation .962*Sig. (2-tailed) .000贷款利率 Pearson Correlation .231Sig. (2-tailed) .426*. Correlation is significant at the 0.01 level (2-tailed).6在分析变量之间相关关系时，只有当两变量之间的相关系数绝对值大于其临界值的时候，才可以认为两个变量之间有线性关系。通常两变量的相关系数绝对值大于置信度为 5%下的相应的临界值，称两变量之间有显著的线性关系；如果相关系数大于置信度为 1%下的相应的临界值，称两变量有高度显著的线性关系；如果相关系数小于置信度为 5%下的相应的临界值，就认为两变量之间没有明显的线性关系。而在置信度为 5%，自由度为 N-2=12 的情况下，两变量相关系数的临界值为 0.532；置信度为 1%，自由度为 N-2=12 的情况系，两变量相关系数的临界值为 0.661，根据表 1 可以得出：房地产的市场需求（商品房销售面积）与城镇居民人均可支配收入、商品房平均销售价格和房地产开发企业土地购置费用的相关系数（Pearson Correlation）均0.661, 说明房地产的市场需求（商品房销售面积）与城镇居民人均可支配收入、商品房平均销售价格和房地产开发企业土地购置费用之间有高度显著的依赖关系。同时房地产的市场需求（商品房销售面积）与城镇居民人均可支配收入、商品房平均销售价格和房地产开发企业土地购置费用的 P（Sig. (2-tailed)）值均接近 0，拒绝原假设，显著不为 0。即房地产的市场需求（商品房销售面积）与城镇居民人均可支配收入、商品房平均销售价格和房地产开发企业土地购置费用之间存在显著的正相关关系。而商品房销售面积与贷款利率的相关系数0.661,且 P 值=0.426 ，接受原假设，即房地产的市场需求（商品房销售面积）与贷款利率之间没有存在显著的相关关系。接下来，利用 SPSS 软件做出房地产的市场需求（商品房销售面积）与城镇居民人均可支配收入、商品房平均销售价格、房地产开发企业土地购置费用和贷款利率之间的散点图（如图 1、2、3、4 所示） ，可以更加明了的看出房地产市场需求与各个变量之间的线性关系。7图1 商品房销售面积与城镇居民人均可支配收入散点图 图2 商品房销售面积与商品房平均销售价格散点图图 3 商品房销售面积与房地产开发企业土地购置费用散点图 图 4 商品房销售面积与贷款利率散点图由图 1、2、3 的散点图可以知道，这些点大致可以拟合在一条直线上，说明商品房销售面积与城镇居民人均可支配收入、商品房平均销售价格、房地产开发企业土地购置费用呈正的线性相关，即可以建立一个线性回归模型来表示商品房销售面积与城镇居民人均可支配收入、商品房平均销售价格、房地产开发企业土地购置费用之间的关系。而图 4 的散点图，表明商品房销售面积与贷款利率没有明显的线性关系。综上所述，本文最终选取了指标城镇居民人均可支配收入、商品房平均销售价格和房地产开发企业土地购置费用，来研究对房地产的市场需求（商品房销售面积）的影响；同理选出了指标商品房平均销售价格、房地产开发企业土地购置费用和前一期商品房销售面积，来研究对房地产的市场供给（房地产开发企业竣工房屋面积）的影响；选取指标房地产开发企业土地购置费用、房地产开发投资额和8前一期房地产开发企业竣工房屋面积，研究对商品房平均销售价格的影响。根据前文所述，截取了我国 2000 年-2013 年的相关指标数据，共选取的 8个变量如下所示：城镇居民人均可支配收入1X：房地产开发投资额2：房地产开发企业土地购置费用3：商品房平均销售价格1Y：房地产开发企业竣工房屋面积，表示房地产的市场供给2：商品房销售面积，表示房地产的市场需求3：前一期房地产开发企业竣工房屋面积21Y：前一期商品房销售面积33.3 模型路径图及模型建立为了使得各个变量之间的关系明了，便于我们建立联立方程模型，本文首先借助路径图将初始模型描述出来，清楚地反映各个变量之间的关系。9房地产开发企业土地购置费用 X3城镇居民人均可支配收入 X1房地产的市场需求（商品房销售面积）Y3商品房平均销售价格Y1房地产的市场供给（房地产开发企业竣工房屋面积）Y2房地产开发投资额 X2前一期商品房销售面积 Y3(-1)前一期房地产开发企业竣工房屋面积 Y2(-1)图 5.各变量之间关系的路径图该路径图中的变量是不同的类型，其中外生变量写在椭圆框内，它不受模型中其他变量的影响；内生变量写在矩形框内，它被模型中的其他变量决定，在路径图中至少有一个箭头指向它；滞后的内生变量写在虚线边框的矩形框内。根据上述的路径图，建立联立方程：2112333456117283929g*g*g*gYXLYCLCLX 131+ 其 中 为 联 立 方 程 模 型 系 数 ， 为 随 机 项方程式反映了房地产市场的供给（房地产开发企业竣工房屋面积）变化受商品房平均销售价格、房地产开发企业土地购置费用和前一期商品房销售面积变化的影响；方程式反映了房地产市场的需求（商品房销售面积）变化受商品房平均销售价格、房地产开发企业土地购置费用和城镇居民人均可支配收入变化的影响；方程式反映了商品房平均销售价格变