中国房地产业波动对国民经济的影响研究

11第一章绪论第一节选题背景及研究意义房地产业既是国民经济的基础性和先导性产业，也是支柱性产业。在我国，房地产业增加值占 GDP 的比重逐年增加，房地产开发投资额占全社会固定资产投资的比重，房地产开发与消费信贷占金融信贷总额的比重，以及它的发展对国民经济增长的贡献，都相当突出。从 1987 年2006 年，我国房地产投资从 150 亿元增加到19382 亿元，增长了 128 倍，年均增长率达到 32.1%。而同期固定资产投资仅增长34.8 倍，年均增长率为 20.4%。同期 GDP 仅增长 19.4 倍，年均增长率为 11.8%。我国房地产投资的平均增长率远高于固定资产投资和 GDP 增长率。由于房地产业在国民经济中的重要地位，它的运行状态会对国民经济的持续、健康发展有着重要影响。房地产业与国民经济有着紧密的联系，是国民经济的“晴雨表” 。房地产市场的繁荣和萧条与金融稳定密切相关。房地产业的波动导致的金融风险主要指房价波动导致银行体系的金融风险。尽管房价大幅波动并不一定造成银行业陷入萧条，但它确实给一些工业化和新兴市场经济国家银行业带来危机。20 世纪 80 年代末期，很多国家和地区都有过银行信贷在房地产业的迅速扩张及其后的房地产泡沫破裂的痛苦经历，比如 1990 年日本房地产泡沫、1997 年东南亚的金融危机的泰国、马来西亚、香港等。19931994 年，中国的北海、海南房地产泡沫也给当时正在发展的房地产市场和银行系统带来了严重影响。有关房价波动及其与金融业和宏观经济的互动已引起货币当局和金融监管部门的关注。我国房地产业在 1996 年底走出低迷，1997 年进入复苏期，房地产市场进入新一轮的发展周期。1998 年，在国家住房制度改革、商业银行开办住房抵押贷款等业务的推动下，房地产投资增长率开始回升，房地产业获得了较大发展，各项指标增幅较大，景气度随后开始稳步攀升。2001 年开始，我国房地产价格出现了持续上涨势头，2003 年、2004 年各项指标加速上升，2006 年、2007 年房地产市场已经出现全局过热苗头，全国大中城市房地产价格出现了大幅度上涨，部分中心城市和地区的房价甚至上涨了几倍，房地产泡沫显现。从房价与地价上涨的幅度和速度来看，与前几年房地产泡沫破裂之前比较相似，这引起了学术界和政府官员的注意， “房地产泡沫”的讨论与研究成为近阶段的热点问题。本文正是基于此背景下，研究房地产市场的波动对国民经济和金融机构的影响，判断中国目前房地产市场的泡沫情况，二、房地产业的含义和特征（一）房地产业的含义房地产业（Real Estate Industry）在我国现行的国民经济核算体系及产业分类中，并没有明确的概念界定，只是在称谓上与国外有些差别，西方不少国家（如美国）将房地产业称为不动产业。房地产业可以从狭义和广义两个层次来划分：狭义的房地产业是指房地产商品交换的场所和领域，既房地产商品在供给与需求的相互作用中，通过流通实现其价值；广义的房地产市场是房地产商品交换关系的总和，包括土地出让或批租、转让、抵押、开发，房地产商品买卖、租赁、转让、信托、抵押以及房地产有关的开发、建筑、装饰等劳务市场与物业管理市场。1房地产业一门综合性较强的行业，涉及建筑业、金融信托业、建材业、装潢业和服务业等部门。房地产业是介于第二产业和第三产业间的复合型产业。一方面，房地产业是土地建筑产品的经营部门，但同时又从事土地开发和房屋建设，具有第2二产业的性质。另一方面，房地产业又从事房地产产权交易，以及提供咨询、设计、信托、保险、仓储等劳务服务，具有第三产业的性质。（二）房地产业的特征房产、地产交易的不可分割性。房地产经济运行实际上是房产经济和地产经济相互交融、相互联系的有机统一过程。不论是从实物形态、价值形态，还是从权属关系角度来分析，地产和房产都密不可分。在房地产开发阶段，任何房屋建设都必须立足在土地空间之上，没有土地开发就根本不可能完成房屋建设；同样，虽然土地可以单独存在，但土地开发的目的一般都会用于房屋建设，而且土地作为一种财富和生产要素也只有与房屋相结合才能体现出价值和使用价值。2风险性和投机性。房地产开发投资大、周期长、具有高附加值，这些特点使得房地产业是一个高投入高风险的产业。对于发展商而言，面临信用风险、市场风险、通货风险、内部风险甚至政策风险，这些风险既有可能带来丰厚的利润，也有可能造成重大投资损失。有风险就有投机，房地产商品保值、增值的特性和功能的耐用性使得投机成为可能。适当的投机会促进房地产市场交易活跃，但是过度的投机会使得房价超出人民的承受能力，就会出现房地产泡沫，泡沫一旦破灭，将对宏观经济和金融系统造成严重的影响。13农业、交通运输业、信息业构成美国国民经济的五大主要产业。我国是一个发展中的人口大国，目前正处于工业化、城市化的加速发展时期，居住消费将继续成为主要的消费热点，人们的居住消费支出将有较大幅度的提高；居住消费的范围，也将从单一的住宅实物消费扩大到包括物业管理服务、中介服务、电子购物等连带消费领域。房地产市场对住宅的需求量极大，我国的住宅业和房地产业发展的空间十分广阔，这为房地产业的增长提供了坚实的市场基础。房地产业对其他相关行业所产生的关联度比其他行业更强，它所带动的上游相关产业和下游相关产业，不仅链条长、范围广，而且能够带动其行业质量的提高和产业的增长。综上所述，我国房地产业已基本成为国民经济的支柱性产业，在 2003 年 9 月国务院关于促进房地产市场健康发展的通知中明确指出：“房地产业关联度高，带动力强，已经成为国民经济的支柱产业。 ”随着房地产业的进一步发展，其在我国国民经济中发挥着越来越重要的作用。第三节房地产业国内外研究综述房地产业发展具有很强的周期性，19851994 年之间，发达国家普遍经历了一次剧烈的房地产周期波动，从而引发了对全球房地产周期的研究。而我国房地产业从诞生以来的发展过程实际上也体现出周期波动趋势和特征，在具体运行过程中也存在着明显的波动趋势。房地产市场对金融机构和宏观经济产生广泛影响是一个不争的事实，房地产业的波动导致的金融风险主要是指房地产泡沫导致银行体系的金融风险。有关房地产泡沫及其与宏观经济和金融业的互动已引起货币当局和金融监管部门的关注。国内外诸多学者对房地产周期、房地产泡沫展开了相关理论及实证研究。一、房地产业周期研究进展综述国外学者对房地产周期理论的研究较多且处于前沿。对房地产周期的研究，可以追溯到上世纪 30 年代。当时，库兹涅茨就提出所谓“建筑周期” （building cycles） 。Burns（1935）率先利用官方数据描述了美国房地产建筑的长周期，这可视为房地产周期研究的起源，此后关于房地产周期的文献不断涌现。Long（1940）研究了318681940 年美国 29 个城市的建筑许可面积，发现任何建筑类型都有建筑周期，波动幅度较大，周期长度为 20 年。尽管经常受到 4 年的短周期的干扰，但建筑业还是主要受长周期的影响。Homer Hoy（t1960 ）以及 Afred Ring 和 Jeromr Dasso（1977）14等研究了资本主义市场经济条件下需求与供给矛盾对不动产经济周期波长的影响。Alan Rabinowitz（1980）与 Fred ECase（1974）对美国 17951973 年的房地产长周期进行研究，发现美国在此期间的房地产周期的统计长度为 18 年。Grebler 和 Burns（1982）分析了美国 1950 年到 1978 年总体建筑、公共建筑、私人建筑以及住宅建筑的变化情况。发现了住宅建筑有 6 个周期，非住宅建筑有 4 个周期。近年来对房地产周期理论研究较为深入的是美国的斯蒂芬A 派尔（Stephen A.Pyhrr ）等人。20世纪 60 年代，Stephen A.Pyh 等房地产经济学家开始致力于西方房地产市场的周期研究，分别从宏观和微观角度，采用多模型和多方法，探索房地产周期波动及其机理。20 世纪 80 年代，诸多学者开始对房地产与国民经济周期波动相关性展开研究。Grebler 和 Burns（1982）发现 GNP 的波峰领先建筑周期的波峰约 11 个月。Brown（1984）考察了 1968-1983 美国单家庭住宅的销售情况，在消除了季节影响和趋势影响之后，发现房地产周期依然存在，并且与国民经济周期具有很强的相关关系。Grebler 和 Burns（1982）Whesten （1994）对美国的单家庭住宅和多家庭住宅分别进行了研究，发现住宅市场的波动较写字楼更贴近国民经济周期。Pritchett（1984）研究了 19671982 年美国经济周期对房地产投资的影响，认为房地产供求之间存在着“领先滞后”关系，从而存在周期波动；描述房地产周期的最优指标是“空置率” 。Hekman（1985）检验了 19791983 年美国 14 个城市的写字楼市场，并将写字楼租金对 GNP、城市就业、城市失业率和城市写字楼建设许可数量等进行了回归，发现写字楼租金不仅依据本地经济情况进行调整，而且与国民经济周期密切相关，特别是与通货膨胀相关。派尔（1989，1994）的研究证明发达国家的通胀周期与房地产周期是正相关关系。20 世纪 90 年代初 Downs 的研究工作发现不同的房地产市场中有不同的空置率均势，他还验证了房地产周期与总经济周期之间的联系。20 世纪 90 年代末 Grissom与 Delisle 利用理论与实证相结合的方法，探讨了房地产周期研究的一些基本理论问题。如（1）房地产周期各阶段是否能够区分和识别?（2）是否可以利用一些变量把房地产周期的各阶段模型化?（3）引起房地产市场结构变化的外部冲击是否可以监测或模型化?研究的结果对这些问题的回答积极肯定的。Bertrand 研究了 19851994全球房地产周期的原因与结果。这个报告从全球房地产市场冲突入手，把影响全球房地产周期循环的国际因素与国家因素相结合进行分析，对全球房地产市场的变化进行全而的研究。Bertrand 分析了形成周期的国际因素和国内因素，认为资本流动、各国资本市场自由化、金融管制的放松、扭曲的财政政策和土地利用制度是全球房 15地产周期波动以及泡沫崩溃的主要原因。1Kaiser（1997）研究了房地产长周期，比较了房地产总收益率与机构房地产投资回报率、以及建筑、就业、通胀、利率、和股指等经济变量的关系，发现了长为 30 年、50-60 年和几百年的房地产周期。派尔和波恩（Born，1999）将房地产周期研究分为“宏观”和“微观”两类，其中宏观研究集中于国际、国家与区域范畴内，微观研究则集中于城市、子市场或具体区位范畴。中国的房地产业在 20 世纪 80 年代和 90 年代头几年得到长足发展，已初具规模。419931994 年的房地产泡沫也给世人以警醒。房地产业开始成为中国国民经济发展的“晴雨表” 。房地产业的发展已经在很大程度上影响到国民经济的总体发展。对于房地产业如何发展日益引起人们的广泛关注，越来越多的人从不同的角度来关注房地产业的发展，其中一部分人开始对照国外的房地产业发展历程来审视中国的房地产业发展，研究中国房地产业的周期发展。2梁桂（1996）从房地产供求的周期性波动来定义不动产经济的周期波动，并分析了 19861995 年中国不动产经济的周期性波动。何国钊等（1996）利用商品房价格等 8 项指标测算了扩散指数，分析了 19811994 年中国房地产周期波动，并指出中国房地产周期波动和房地产政策相关。谭刚（2001）界定了房地产周期的概念，从实证角度分析房地产波动的客观存在；以深圳为例建立了中国房地产周期波动模型，提出在周期波动中实现我国房地产业长期持续增长的政策选择。刘学成（2001）选择利用项指标测算了房地产景气指数，提出在中国房地产业的发展历程中存在体制制约下的 35 年左右的短周期，以及经济内在客观规律决定的 810 年的中长周期的观点。谭刚（2002）借鉴经济周期理论的研究方法，提出房地产周期波动的冲击传导模型，然后从宏观经济变量和产业运行两个方面，分析影响房地产周期波动的主要因素。中国社科院“房地产周期波动研究”课题组（2002）选取房地产业相关指标合成了房地产周期指数，并探讨了房地产周期和经济周期波动之间的关系。丁烈云（2003）结合我国房地产业发展实际，从投资、政策、市场行为心理和城市信息化水平等 4 个方面论述了房地产周期波动的成因，探讨了对房地产周期波动进行预警和调控的理论依据。李海波（2006）分析了发达国家与中国内地房地产周期的波动规律，阐述了经济周期与房地产发展之间的密切关系，分析了房地产调控与宏观调控之间的关系。张晓晶、孙涛（2006）分析了驱动 1998 年以来房地产周期的增长1 有关国外房地产经济周期研究的综述可进一步参见：刘学成：国外房地产周期研究综述 ，载中国房地产 ，2001(4)；谭刚：房地产周期波动 理论、实证与政策分析 ，北京，经济管理出版社，2001；张红等：房地产景气循环与周期研究 ，青岛，青岛出版社，2001。2刘学成：国外房地产周期研究综述 ，载中国房地产 ，2001（5） 。16面、宏观面与制度面因素，并指出无论是房地产业发展还是房地产价格总水平，在今后较长时期内仍会呈稳中趋升的态势。文章进而指出，房地产周期对金融稳定的影响主要体现在房地产信贷风险暴露、政府担保风险以及长存短贷的期限错配风险。二、房地产泡沫研究进展综述国外学者对资产价格泡沫进行了大量理论和实证研究，但是大多数研究只是从某一个角度对资产价格泡沫进行解释说明，泡沫研究并未纳入主流经济学的研究框架，至今未建立起一套统一的研究体系。但是大量的研究工作对于我们认识泡沫，理解泡沫的危害性，防范泡沫风险还是大有裨益。16361637 年发生在荷兰的郁金香狂热、十八世纪巴黎出现的“密西西比泡沫”及伦敦出现的“南海泡沫”等事件是最早出现的泡沫。萨缪尔森（Samuelson，1967）以及斯蒂格列茨（Stiglits，1990）将郁金香泡沫界定为大众满足自我梦想的过程，以及投机的繁荣，Shiller（1990）认为资产市场是投资者在真实资产和泡沫基础上进行的活动，Summers（1989 ）认为郁金香泡沫、南海泡沫以及密西西比泡沫说明5了动态的交易过程将会影响资产的价格。但是对泡沫的定义最为著名的是金德尔伯格的定义：“泡沫状态这个名词，随便一点说，就是一种或者一系列资产在一个连续过程中陡然涨价，开始的价格上涨会使人们产生价格还要继续上涨的预期，于是又吸引了新的买主这些人一般只是通过买卖获得利润，而对资产本身的使用和产生的盈利能力并不感兴趣。伴随着价格上涨常常是预期的逆转，接着就是价格的暴跌，最后以金融危机告终。通常繁荣的时间要比泡沫状态长些，价格、生产和利润的上升也比较温和些。以后也许就是暴跌或者恐慌形式出现的危机，或者以繁荣的逐渐消退告终而不发生危机” 。一些经济学家还对泡沫进行了分类。有代表性的是：Hamilton（1986） 、Blanchard和 Fisher（1989） 。Hamilton 将经济泡沫分为确定性泡沫和随机性泡沫（随机性泡沫又分为崩溃性泡沫和连续在生性泡沫） ，Blanchard 和 Fisher 将泡沫分为扩张型泡沫、崩溃型泡沫和消除型泡沫。很多学者从数理分析入手推导泡沫存在的可能性。Blanchard 和 Watson（1982）从理性预期出发，证明了理性泡沫存在的可能。Tirole（1982）证明了有限期限条件下泡沫的存在性。Hamilton-Whiteman（1985）利用随机差分方程来探讨经济中的泡沫。Weils （1987）证明了当存在泡沫破裂的固定概率条件下，泡沫是可以存在的。Sargent 和 Wallace（1987）给人们提供了一个比较清晰的用数学模型分析泡沫的思路。Campbell-Kyle（1988）创建了股票市场的“噪声交易”模型。DeLong（1990）发展了一个基于行为人的正反馈行为的资产定价模型。Allen 和 Corto（1993）则构造 17了一个基于连续时间的有限条件下的模型，证明了投资者和资产组合管理者之间的代理问题的存在能导致资产的价格泡沫。Mishkin（1982，1997）等人将金融资产价格泡沫与银行体系联系起来。 Allen和 Gale（1998，2000）以投资者的借款行为为基础，从风险转移的角度论证了风险资产价格泡沫出现的必然性，说明银行等金融中介的代理问题如何导致地产泡沫的存在。Hoffmainster 和 Schinasi（1994）研究了日本泡沫的产生原理，认为金融自由化等是产生资产价格泡沫的制度性原因。Wong（1998）以泰国地产泡沫为背景发展了一个动态模型，展示了在经济过热、国际资本大量流入的情况下，地产商对市场预期过度乐观以及“羊群效应”在地产泡沫产生和膨胀过程中的作用机制。Krugman（1999）认为，在地产市场中“所有泡沫都有一个共同点，即都是由银行融资的，其中最著名的例子是美国的储蓄和贷款协会。 ”Allen 和 Gale（1999）将资产价格泡沫与经济危机联系起来，认为一国金融自由化过程将导致信贷扩张的加速，使得房地产股票等资产的价格上涨，而资产价格的上涨过快形成泡沫，泡沫一旦破灭将导致金融机构和商业公司破产，这将对实体经济产生重大影响。Bernanke 和 Gertler（1989） ，Holmstrom 和 Tirole（1997）等人研究了金融危机影响实体经济的机制，大量国家的房价与银行信贷有关联，房价上涨通常会导致银行信贷扩张。Goldstein（1998） 、Henderson（1998） 、Delhuise（1998） 、Jackson（1999） 、Lane（1999）等在分析东南亚金融危机时，都提到房地产投机和房地产泡沫在东南亚金融危机形成中所起的重要作用。Krugman（1998）也曾指出，金融中介和土地及其他资产的价格问题对于要理解东南亚金融危机具有重要作用。最近工业化国家股票市场涨跌周期循环又一次引发了人们关于资产价格波动对经济、金融稳定及其对货币政策目标和战略影响的讨论，例如，Bordo 和 Jeanne（2002） 、Bemanke（2002） 、 Bernanke 和 Gertler（2000）等都对这个问题作了相关的研究。最近这段时期，许多工业化国家房地产价格急剧上涨（IMF，2003） ，使得人们注意的焦点已经从股票价格转移到了房价泡沫的讨论上。Hofmann（2001） 、6Davis 和 Zhu（ 2004）的研究表明，从长期看银行信贷与房价是正相关的，并且房价对银行信贷的影响十分显著，但反向影响尚不明朗。国内对泡沫和房地产泡沫的研究起步较晚。刚开始主要停留在理论介绍和引入，此后有些研究开始探讨历史上著名泡沫产生和破灭的原因，及对宏观经济和金融系统的影响。对泡沫经济理论的研究较早的有陈江生（1996） 、李方（1998） 、周爱民（1998） 、戴国强等（1999） 、徐滇庆等（2000）等。曹振良、傅十和（1999，2000）引进并介绍了地产泡沫的一般理论，徐滇庆等（2000，2007）对房地产泡沫进行了对比研究和描述性的分析。曹振良等（1996）通过对我国房地产住宅业地发展状况 18的研究，解释了我国房地产发展的周期波动现象。王诚庆等（2002）在分析影响我国房地产周期波动的直接因素和间接因素的基础上，得出了我国房地产波动周期增长、波幅减小的特征。谢经荣等（2002）通过一个包括地产商和银行两方的资本市场局部均衡模型说明，资产价格与信贷数量相关，资产回报的不确定性将导致资产泡沫的产生，而人们对未来信贷扩张的预期以及信贷扩张程度的不确定性将提高泡沫的严重程度。袁志刚和樊潇彦（2003）构造了一个房地产市场的局部均衡模型，通过分析具有理性预期的购房者和地产商在引入银行信贷之前和之后不同的最优选择，讨论房地产市场的均衡价格中是否有理性泡沫存在的可能，以及有泡沫时，泡沫的规模和存在的概率。杨胜刚（2007）在考察住宅房地产投资和消费现状的基础上，对住宅房地产消费是否存在泡沫进行分析，通过系列指标的分析，提出住宅房地产消费存在着有效供给与有效需求不匹配的结构性非理性泡沫。项卫星、李宏瑾（2007）通过对 20 世纪 80 年代以来先后在美国、日本以及东亚各国和地区发生的房地产泡沫危机的考察，指出银行信贷在房地产业的过度扩张不仅是造成房地产泡沫的重要原因，而且在泡沫崩溃和经济、金融危机中也起了同样重要作用。实证测量房地产泡沫的研究也取得了一些成果。胡瑾卿、张大亮（2004）认为：测度房地产泡沫的检测方法主要有指标法、模型法、统计法等，指标法从某几个指标入手，往往指标单一，不够全面；模型法不适合还未稳定的中国房地产市场；统计法需要大量的统计资料，而中国各城市的房地产统计数据不够完善，统计检测的基础比较欠缺，而且所有以上方法仅仅只是单纯的泡沫检测，趋势预测功能不强。丰雷等（2002）对中国地产泡沫问题进行较为系统深入的分析，采用案例分析、回归分析等方法，给出关于中国地产泡沫的总体判断，并探讨其特殊的形成原因，认为，中国地产泡沫现象并非是全国性的，而是地区性的。土地投机是中国地产泡沫形成的最直接原因，政府干预失败是主要原因，而权力寻租和法制不健全等因素在地产泡沫形成中起了推动作用。谢经荣等（2002）提出了把泡沫划分安全区、警戒区、危险区与严重危险区，并构建了衡量泡沫的指标体系与泡沫度计算方法。刘玉峰等（2004）认为中国的房地产在 1991-1996 年间呈现了房地产泡沫的区域性特征，认为房地产的自身特点决定了房地产泡沫表现为区域性的局部泡沫特征。高汝熹、宋忠敏（2005）所著的上海房地产泡沫实证研究一书采用房地产投资占 GDP的比重、房价收入比和租售比指标测度上海的房地产泡沫情况，认为上海在 2004年泡沫已经跨入危险区。中国人民银行营业部管理部课题组（2007）的房地产价格与房地产泡沫问题一书对全国和北京的房地产泡沫进行了研究，构建了包括银行资金在房地产业的集中度、房地产市场供求、房价收入比等五个方面的房地产泡沫监测指标体系，发现 2003 年以来，我国和北京的房地产泡沫正在上升。李木祥 19（2007）在中国房地产泡沫研究中指出，我国从 2001 年以来步入了新一轮的房地产运行周期，房地产泡沫逐步显现。三、研究评述7通过国内外有关于房地产理论及实证研究，本文发现：国外有关于房地产周期的研究，其研究不仅仅停留在房地产周期自身的研究上，越来越多的研究开始转向房地产周期波动和国民经济周期波动的关系上，房地产周期波动的深层次原因是经济周期波动所导致，房地产周期和国民经济的各个层面有着广泛的联系。国内关于房地产周期的研究起步较晚，开始绝大多数研究还停留在我国房地产周期的测量识别上，现在研究房地产周期和国民经济关系的文献逐渐增多。国内研究开始从宏观经济层面探讨房地产周期的成因，研究经济周期与房地产发展之间的密切关系，分析房地产调控与宏观调控之间的关系，房地产周期和金融稳定之间的关系。本文后续的研究也将把握这个思路，在测量房地产周期的同时，探讨房地产周期和经济周期之间的联系，研究房地产波动对国民经济的影响。国外有关房地产泡沫的研究，文献丰富，内容较广。其中一个重要的方向就是，房地产泡沫对金融体系的影响进而导致金融危机的研究。很多发达国家和新兴市场国家爆发的资产泡沫给这些国家带来了巨大的冲击，研究这些国家泡沫的形成和破灭，对于当今资产价格飞涨的中国将有重要的借鉴意义。中国房地产泡沫是否存在？倘若存在，其程度如何？这是本文关心的一个主要问题。本文后续研究将比较研究发生过典型房地产泡沫的国家，探讨其泡沫产生的原因、带来的经验教训，并构造指标监测体系，实证检验中国房地产泡沫的情况。第四节小结本章首先介绍了房地产和房地产业的基本概念和特征，还对后文将会用到的一些房地产业的指标进行了介绍。然后论述了房地产业在国民经济中的基础性、先导性和支柱性产业地位。最后文章详细综述了国内外有关房地产业的理论和实证研究进展，主要从房地产的周期波动研究和房地产泡沫研究两方面展开，并指出了文章后续研究的重点。第二，在总需求中，消费占的比例相当大，但根据现代经济学家的理论与经验研究，消费在长期中是相当稳定的。消费中的短期变动，尤其是耐用品的消费变动，对经济周期也有影响，但并不是主要原因。政府支出是一种可以人为控制的因素，净出口所占的比例很小。这样，经济周期的原因就在于投资的变动。所以说，凯恩斯主义经济周期理论是以投资分析为中心的，都是要分析投资变动的原因及其对经济周期的影响。除了凯恩斯主义之外，货币主义与理性预期学派也提出了自己的经济周期理论。货币主义者强调了货币因素的作用。从货币量变动对经济的影响，解释了经济周期。理性预期学派则强调了预期失误是经济周期的原因。此外，激进政治经济学派、新自由主义者等都提出过经济周期理论。这些经济周期理论之间尽管千差万别，但有两点是相同的。第一，强调了内生因素，即经济因素引起经济周期的关键作用。即使是外生因素给经济带来冲击，这些外生因素也要通过内生因素才能起作用。从这种意义上说，现代经济周期理论是内生经济周期理论。第二，强调了在市场经济中经济周期存在的必然性。第二节房地产周期的理论分析房地产业作为一个具体产业，其实践性较强，理论的发展对于产业的实际发展起到积极的指导作用。从微观层面来说，房地产市场主体（开发商、销售商、投资商和中介服务机构等）希望能够准确及时的预测房地产业繁荣衰退更迭的周期，从而做出正确的投资经营决策。从宏观层面来说，研究房地产业的周期性是研究房地产业发展战略以至研究国民经济规划的需要。房地产业周期性研究可以为政府的宏观调控提供参考性依据，为政府适时利用反周期政策调整房地产业乃至国民经济使8其持续健康发展提供较有效的理论依据（刘学成，2001） 。一、房地产周期的定义和分类（一）房地产周期的定义Mitchell（1927 ）研究提出，由于建筑活动受人口增长、房屋折旧、维修及投资利润率高低等因素的影响，建筑业的供求不但像工业那样可以无限地扩大或缩减，而且庞大的建筑投资对经济活动的影响更为明显和巨大，由此形成一定的波动，这就形成了房地产周期。房地产周期的概念是随着研究的不断深入而发展变化的，目前尚未形成公认标准。实际上，几乎每个文献均有各自的周期定义和刻画指标，如空置率周期，价值（价格）周期，投资回报率周期等。府为了剌激宏观经济，往往增加投资，大兴土木，从而使房地产业比宏观经济先期复苏上扬。随着宏观经济的扩张，对生产资料、劳动力的需求随之增加，进而带动房地产需求上升，使房地产业先于宏观经济的扩张而扩张。从繁荣期看，房地产业的高涨期要比宏观经济高涨期来得迅速。因为房地产业经过复苏阶段的准备，其先导性产业的作用要充分显现出来。在繁荣期，由于经济高速发展，居民收入水平提高、全社会对各种商业用房、住宅等的需求扩张，拉动房地产业迅速发展。并且，当宏观经济波动出现下滑时，其在上升时期形成的购买力仍能支撑一段房市，等下滑发展到严重影响国民收入时，房地产的销售量以及伴随着的投资量才逐渐下滑，所以房地产业波动的波峰期要比宏观经济波动的波峰期延续得长一些。从衰退期来看，房地产要早于和快于宏观经济。房地产之所以提前衰退，一方面是房地产作为基础和先导性产业，其“超高涨”或“超前发展”可以满足宏观经济继续高涨的需要，而提前进入衰退期；另一方面是房地产业的发展应以社会经济各部门的发展为基础。如果房地产业长期一枝独秀，必然导致与其他部门的脱节，最终也会使房地产业难于维持较长时间的高速发展而逐步降下来，进入衰退期。从房地产业自身发展的局限来看，它要先于宏观经济进入衰退期，而宏观经济的衰退期进一步加速了房地产业的衰退步伐。从萧条阶段来看，房地产业应当滞后于宏观经济。因为当宏观经济出现萧条时，各行各业的发展都处于停滞不前的状态，失业率、通货膨胀率较高。但由于房地产本身具有保值的功能，所以在其他行业都萧条的时候，人们会放弃其他投资，转向房地产开发投资或直接购买房地产，从而维持房地产市场一定的供给和需求，推迟房地产市场的萧条。同时，房地产周期对宏观经济周期具有促进或阻碍作用，而不仅仅被动地反映国民经济的发展状况。当房地产行业具有较强的产业关联效应，当其健康发展时可带动其他相关产业的发展，尤其是促进现代化城市建设和区域经济开发。反之，如果房地产行业严重萎缩，将对国民经济结构的优化产生制约效应。但如果房地产业脱离国民经济过快增长，也将对国民经济的健康发展产生阻碍作用。1四、房地产周期和房地产泡沫的关系房地产经济周期是房地产经济在运行过程中出现的周期性的、连续性的循环往复现象。在房地产经济周期中，房地产业从繁荣到衰退，从复苏到繁荣，总是反复 32出现，周而复始，相应地，房地产价格周期性交替出现高峰、低谷；而且，周期性波动在波动的频率、振幅上，都有一定的规律。在经济发展过程中供给和需求之间的平衡是暂时的，相对的；不平衡是经常的，绝对的。经济发展就是从一个不均衡状态向另一个不均衡状态的运动过程，在自然辩证法中叫做“波浪式前进”规律。周期波动反映出系统内部供求双方对立统一的自我调节过程。不可能也没有必要完9全消除经济的周期波动。但是如果波动幅度过大或者频率过高，就会造成较大的经济损失，经济的大起大落不利于生产效率的提高和资源分配。经济波动的剧烈震荡也会影响到政治安定和人民生活，造成一系列社会问题。过度投资会造成一定程度的经济结构扭曲，最终市场机制会发生作用来矫正这些扭曲。从经济周期的图像来看，经济增长速度上下起伏，由经济复苏达到繁荣，然后从繁荣转向转入衰退，由衰退进入萧条。如此循环。如果房地产泡沫比较严重，则经济周期的上下振幅比较大。1采取适当措施削弱经济泡沫的影响，限制周期振幅。一般来说，房地产经济周期是市场经济中不可避免的一种现象。合乎马克思主义哲学的波浪式前进和螺旋式上升是事物发展的总方向原理。房地产泡沫表现为房地产价格的大起大落剧烈波动，在泡沫出现时，价格短期内大幅度上