工程管理毕业设计工程预算与房地产估价的对比分析梁铁强设计

五邑大学本科毕业设计 中文摘要I摘 要本设计以广东金莱特公司 3#楼工程作为背景工程计算对象。在工程预算阶段，根据建设工程工程量清单计价规范GB50500-2008 和广东省建设工程计价依据的规则，计算了背景工程的工程量并编制整理出工程量清单；根据背景工程特点和有关项目费用的取费标准规定，利用易达“清单大师”计价软件编制了该项目的招标控制价。在工程估价阶段，根据国家有关房地产估价规范的要求和不同估价方法的适用条件，结合本工程项目的地理区域条件及使用途径等因素，查找搜集各种相关资料信息，运用市场比较法与收益法对背景工程的价格进行了房地产评估。最后对背景工程的两种价值结果差异产生的原因进行了初步的比较分析，为以后更加合理地评估相似房地产项目的价值提供参考。关键词：工程量计算 清单计价 市场比较法 收益法 造价差异分析 五邑大学本科毕业设计 英文摘要IIABSTRACTThis article focuses mainly on the Guangdong Gold Wright building three engineering. In the stage of engineering budget, baesd on the“code of valuation with bill quantity of construction works”and “rules of guangdong construction according to valuation”, calculates quantities and finishes the calculating process. According to the features and the cost fees standard provisions of the project, using the “master list pricing”software prepare the tender control price. In the stage of evaluation, according to the geographical area conditions of the engineering , factors such as using way and the evaluation principle, searching all sorts of relevant material information, using the market comparison approach and income approach made out this project of the real estate appraisal. Finally the paper carries the preliminary comparison analysis on the difference of two kinds of engineering value result , providing the reference of reasonably evaluated the value of similar real estate project.Keywords: Quantity calculation; List Pricing; Market comparison approach; Income approach; Variation analysis of prices五邑大学本科毕业设计 目录目录摘 要 .IABSTRACT.II1 绪论 11.1 工程概况 21.2 设计的主要内容 22 广东金莱特公司 3#楼工程量清单编制 42.1 工程预算的含义 42.2 工程量清单计价的含义 42.3 工程量清单计价的意义 42.4 工程量清单编制依据 52.5 建筑安装工程费的构成 62.5.1 直接费 72.5.2 间接费 72.5.3 利润 82.5.4 税金 83 广东金莱特公司 3#楼工程估价 93.1 房地产估价含义 93.2 房地产的价格 93.2.1 房地产价格的概念 93.2.2 房地产价格的形成条件 93.3 房地产估价原则 93.4 估价目的 93.5 估价时点 103.6 房地产评估的类型 103.7 房地产估价的方法 103.7.1 市场法 113.7.2 市场法对该工程的估价分析 113.7.3 收益法 113.7.4 收益法对该工程的估价分析 113.8 房地产估价分析总结 124 工程预算与房地产估价结果对比分析 13结论 14致谢 15参考文献 16附件 1：广东金莱特公司 3#楼工程量清单 17五邑大学本科毕业设计 目录 附件 2：钢筋分类汇总表 36附件 3：单位工程招标控制价汇总表 68附件 4：分部分项工程量清单与计价表 70附件 5：规费、税金项目清单与计价表 78附件 6：措施项目清单与计价表（二） 79附件 7：主要材料设备价格表 81附件 8：工程量清单综合单价分析表 86附件 9：房地产估价报告 99附件 10：主要建筑与结构施工图 111五邑大学本科毕业设计 1 绪论11 绪 论为展开本次的毕业设计内容，首先收集了各项资料与市场信息，从拿到施工图到开始着手毕业设计再到毕业设计的尾声工作，就是一个付出汗水同时收获丰富的过程。工程预算与房地产估价都是以工程项目为研究对象的，以工程技术、经济、法律和管理为手段，以效益为目的。但两者又存在很大的差异。工程预算也可以说是工程造价的计算与确定，在工程计价中应当遵循公平、合法和诚实信用的原则。而在房地产估价程序里，是根据不同的估价要求用不同的方法作出不同的估价，各种不同目的不同方法的估价结果会有很大差异。首先需要知道的是，工程计算规则是计算工程量的主要依据。采用工程量清单计价时，工程计算规则按照国家标准建设工程工程量清单计价规范GB50500-2008附录所列的工程量清单项目及计算规则执行。我国目前采用工程量清单计价办法。工程量清单计价是指投标人完成由招标人提供的工程量清单所需的全部费用，包括分部分项工程费、措施项目费、其他项目费和规费、税金。工程量清单计价采用综合单价计价。综合单价是指完成规定计量单位项目所需的人工费、材料费、机械使用费、管理费、利润，并考虑风险因素。随着我国市场经济深化改革，社会主义市场经济将进一步走向完善、走向成熟，工程量清单计价法符合“公平、公正、竞争”原则，有利于企业的生存发展。房地产估价它是建立在一种时间价值之上的，考虑了区域因素与投资报酬。做好一个房地产估价，就要应遵循下列原则：1、合法原则；2、最高最佳使用原则；3、替代原则；4、估价时点原则。另外，为了在房地产评估与预算之间找出价格差异，撰写了评估报告。在房地产估价的角度来说，对于同一工程所采用的估价方法与概预算有很大的差异。因为房地产估价是指专业房地产估价人员，根据特定的估价目的，遵循公认的估价原则，按照严谨的估价程序，运用科学的估价方法，在对影响估价对象价值的因素进行综合分析的基础上，对估价对象在估价时点的价值进行估算和判定的活动。本文选取了广东金莱特公司 3#楼工程施工图，围绕预算与估价的差异因素，分别对此工程进行了预算与估价分析。五邑大学本科毕业设计 1 绪论21.1 工程概况本工程的工程概况如下：设计单位：江门市建筑设计院。建设单位：广东金莱特有限公司。建筑地点：江门市棠下镇莲塘一路与金桐交角处。本工程建筑总面积为 1703.88，占地面积 525。建筑层数为六层，建筑高度21.5m，建筑结构为框架结构，结构类别为 2 类，使用年限为 50 年。抗震设防烈度为7 度，耐火等级为居住二级。现作宿舍使用，公共配套设施好，宗地内外开发程度均为五通一平。位于江门市棠下镇，棠下镇濒临南中国海，位于低纬区，属南亚热带海洋性气候地区，温和湿润，少霜无雪。繁华程度高，水陆交通方便，人流量大，街对面是百货大楼与超市，周边多为商铺写字楼。但周围环境一般，是目前江门市一般的办公地段。1.2 设计的主要内容为了全面掌握建筑工程项目工程量清单计价与估价方法存在的差异，本设计以广东金莱特 3#楼工程作为研究的对象。本设计开展的主要内容有以下几点：1、收集资料。借阅规范、手册及有关参考书籍、设计资料；熟悉工程设计施工图；收集江门市今年第一季度建筑材料、人工、机械信息价格；建设工程工程量清单计价规范GB50500-2008；广东省建设工程计价依据、 广东金莱特公司 3#楼工程施工图纸、施工现场情况资料等，熟悉建筑工程和装饰装修工程清单项目工程量计算规则。2、按清单编码顺序计算工程量，熟悉建筑工程和装饰装修工程清单项目工程量计算规则。计算工程量的内容包括：土石方工程；砌筑工程；混凝土及钢筋混凝土工程；屋面及防水工程；防腐、隔热、保温工程；楼地面工程；墙、柱面工程；天棚工程；门窗工程以及相应的措施项目工程量。3、整理工程量结果。依据建设工程工程量清单计价规范GB50500-2008、广东省建筑工程和装饰装修工程清单项目设置方法，利用易达“清单大师”计价软件进行清单项目设置。3、根据工程量清单利用易达“清单大师”计价软件上机编制招标控制价，并对招标控制价的造价构成、成本构成及工料消耗进行分析。4、熟悉房地产估价规范、资产评估准则和其它相关规程，并对本工程进行各项资料收集。5、掌握运用市场比较法、收益法两种方法并对本工程进行房地产估价；房地产五邑大学本科毕业设计 1 绪论3估价分析总结。6、分析比较预算和估价两种方法所得的房屋工程价格，查找价格差异产生的原因，对建筑工程房屋估价方法的选择提出个人建议。五邑大学本科毕业设计 2 广东金莱特公司 3#楼工程量清单编制42 广东金莱特公司 3#楼工程量清单编制2.1 工程预算的含义工程预算是对工程项目在未来一定时期内的收入和支出情况所做的计划。它可以一通过货币形式来对工程项目的投入进行评价并反映工程的经济效果。它是加强企业管理、实行经济核算、考核工程成本、编制施工计划的依据；也是工程招投标报价和确定工程造价的主要依据。2.2 工程量清单计价的含义我国目前采用工程量清单计价办法。工程量清单计价是指投标人完成由招标人提供的工程量清单所需的全部费用，包括分部分项工程费、措施项目费、其他项目费和规费、税金。工程量清单计价采用综合单价计价。综合单价是指完成规定计量单位项目所需的人工费、材料费、机械使用费、管理费、利润，并考虑风险因素。2.3 工程量清单计价的意义工程量清单招标和评标实质上是市场确定价格的过程，通过淡化标底的作用，使标底不再成为中标的直接因素，并取消标底审核这一环节，将标底设为“控制价”，并在招标时公开。“控制价”的作用只作为投标单位编制投标报价时参考的上限标准，只要投标价高于“控制价”，就不能成为中标单位，从而起到政府宏观调控的作用，进而消除了编制标底给招标活动带来的负面影响，避免了标底的跑、漏现象，从源头上遏止工程招投标中滋生的腐败。随着这几年全国建设市场的快速发展，招标投标制、合同制的逐步推行，与国际接轨等对我国工程建设市场提出的新的要求，改革现行工料单价法按预算定额计价的方法，实行工程量清单计价已势在必行。有利于公平竞争，避免暗箱操作，从源头上遏止工程招投标中滋生的腐败。众所周知，以前的招投标工作中确实存在着一些弊端，导致腐败的滋生。例如，有些工程，招标人也发布了公告，开展了登记、审查、开标、评标等一系列程序，表面上按照程序操作，实际上却存在着出卖标底，互相串标，互相陪标等假招标现象。实行工程量清单招标，可以避免工程招标中的弄虚作假、暗箱操作等违规行为，有利于廉政建设和净化建筑市场环境，规范招标行为，并消除因工程量不统一而引起的在标价上的误差，可以从细节上衡量投标企业的报价水平及其合理性，有利于正确评标。工程量清单和“控制价”的公开，提高了招投标工作的透明度，为承包商竞争提供了一个共同的起点，使招投标过程真正做到了符合“公开、公平、公正”的原则。有利于提高施工企业的技术和管理水平，促进社会生产力发展。五邑大学本科毕业设计 2 广东金莱特公司 3#楼工程量清单编制5采用工程量清单招投标，中标价是经过充分竞争形成的。中标价是采用先进、合理、可靠且最佳的施工方案计算出的价格，建设单位无疑是最大的受益者，降低工程造价是不争的事实。而且，综合单价的固定性，也大大减少和有效控制了施工单位不合理索赔。防止低价中标、高价索赔现象。实践证明，工程量清单计价模式是一种与市场经济相适应的、允许施工单位自主报价的、通过市场竞争确定价格的、与国际惯例接轨的计价模式。面对这样的竞争，施工企业将会把精力主要用在加强内部管理，降低消耗，提高技术装备设备上。因此，采用清单计价，有利于企业提高管理水平，提高劳动生产率，促进企业技术进步，从而推动社会生产力的发展 1。2.4 工程量清单编制依据1、 建设工程工程量清单计价规范(GB50500-2008)2、 广东省建设工程计价依据(2010)3、江门市建筑设计院设计的广东金莱特 3#楼施工图4、与建设工程项目有关的标准、规范、技术资料5、招标文件及其补充通知、答疑纪要6、施工现场情况、工程特点及常规施工方案7、其他相关依据2.5 建筑安装工程费的构成五邑大学本科毕业设计 2 广东金莱特公司 3#楼工程量清单编制6表 3.1