天启-2008年8月份北京等重点城市及全国1-7月份房地产市场报告-83PPTVIP

北京等重点城市 8月份及全国 1-7月份房地产市场概况2008.9【 目录 】北京 9月份第一周（ 9.1-9.7）市场综述北京 8月份市场综述近期主要房企动向房地产企业上市板块近期情况简析一线城市 8月份房地产市场量价分析全国房地产行业 08年 1-7月市场概况全国 08年 1-7月宏观经济运行概况全国房地产近期政策概况北京 9月份第一周（ 9.1-9.7）市场综述 市场综述 本周（ 9.1-9.7）批准上市项目比上周明显增多，且期房和商品住宅批准上市套数和面积更是增长异常迅猛，可以看出开发商们对于传统的销售旺季充满信心。与供应方面热烈的气氛相比，需求方面显得较为冷清，本周交易量环比上周有较大幅度的下滑，交易依旧处于观望和低迷的状态。价格方面，本周商品住宅成交均价环比上周有所回升，其中内城、外城和近郊三个区域住宅成交均价环比上周均有不同程度的上涨，远郊区域则有小幅回落。总之，本周房地产市场有价无市，滞胀局势依旧。 供应情况 上市情况 表 9月 1日 -9月 7日北京新批准 项 目（期房）项 目名称 具体位置 物 业类 型 批准面 积 （） 批准套数 拟 售均价（元 /）西山 华 府 海淀区 东 北旺 乡马连 洼村 马连 洼竹园小区 X3#楼 住宅 4367.48 46 20000东 台居 朝阳区甜水园危改小区 1-11号楼及公建 住宅 100699.1 861 25000-32000绿 城百合公寓 房山区 阎 村 镇绿 城百合公寓住宅小区二期 74#82#楼、 21#地下 车库 、 74#、 76#、 78#楼裙房、 1#5#商业 楼住宅 23136.04 334 6800紫御府 海淀区太平庄村 54号星竹园住宅区 住宅 22189.06 64 14000绿 城百合公寓 房山区 阎 村 镇绿 城百合公寓二期 83#-92#楼、 22#-23#地下 车库 住宅 44903.74 400 6300阳光波 尔 多 大 兴 区采育 镇 京津塘科技园 88号 住宅 8561.93 96 4900The House红东 方 海淀区清河小 营 地区 住宅 9573.37 40 17500-17800奥 东 18号 朝阳区安外安苑 东 路 18号（奥体 东 居） 住宅 56338.53 488 25000金地格林小 镇 6 通州区 马驹桥镇 西生活起步区 住宅 26713.65 183 9500阳光 乐 府 大 兴 区黄村 镇 六回改造 项 目 住宅 16604.06 123 9798云起 时 珍宝花园 西城区白云 观 周 边 A地 块 商 业 6458.68 32 33000美 伦 堡家园 朝阳区德 胜门 外白 庙 6号（住宅 项 目） 商 业 2711.35 5 32000古韵新居 通州区永 顺镇 京 榆 旧路南 侧 住宅 28211.08 423 8800裕 龙 花园三区 顺义 区老 顺 平路 东 大 东 庄 赵 古 营 段 住宅 169753 1048 8300-8500TIMES(东 恒 时 代二期）朝阳区朝阳路十里堡 “方恒家园 ” 一期 A2-9、 A2-7A地 块 住宅 29425.36 276 20000明珠花园 密云 县 十里堡 镇 十里堡村北 侧 商 业 3965.05 64 5500-8000加州水郡 房山区 长 阳 镇哑 叭河村金果园住宅小区 C地 块 、 E地块 住宅 45680.76 516 6200冠 军 城 朝阳区北沙 滩 大屯路 36号（ 1 4号楼、会所、地下车库 ） 住宅 19959.11 266 25000花盛香醍 通州区半壁店大街 25号 住宅 25245.68 132 12000鸿业兴 园二区 丰台区花 乡 造甲村 限价房 197842.76 2346 暂 无 供应情况 上市情况 本周（ 9.1-9.7）共有 20个项目批准入市，比上周增加 16个，其中包括一个限价房项目。期房批准上市套数和面积分别为 7743套和 84.23万平方米，环比上周分别上涨 754.64%和 432.81%；其中住宅共批准上市 7694套，上市面积 77.66万平方米，环比上周分别上涨 813.78%和 798.11%，供应量增长异常显著。本周是传统的金九银十销售旺季的第一周，各个开发商也都踌躇满志，加紧了步伐抢占市场先机，致使本周批准上市项目明显增多，这也为一直处于暗淡的北京房地产市场带来了一线生机。本周批准上市住宅项目较为分散，分布在丰台、朝阳、顺义等 7个区域。丰台区批准上市项目面积占比最大，占总批准上市面积的 25.48%，朝阳次之，占比 22.17%，位居第三的是顺义，占比 21.86%，房山、通州、海淀批准上市面积分别占总批准上市面积的 13.36%、 9.25%、 4.65%，大兴区占比最小，为 3.24%。 供应情况 可售情况 截至本周周日（ 9月 7日），北京期房可售房屋套数和可售房屋面积分别为 170304套和2237.85万平方米，环比上周可售房屋套数和可售房屋面积分别上升 4.76%和 3.59%。可售住宅套数和可售住宅面积分别为 102397套和 1302.26万平方米，随着本周供应量的增加，可售住宅套数和面积环比上周也分别上升 7.35%和 5.81%。可售商品住宅面积占可售商品房总面积的58.19%。表 2：截至本周期房可售情况统计期房可售情况统计（截止 9月 7日）本周 比上周可售房屋套数： 170304 4.76%可售房屋面积 (M2)： 22378465 3.59%可售住宅套数： 102397 7.35%可售住宅面积 (M2)： 13022577 5.81% 交易情况 据统计，本周（ 9.1-9.7）共成交期房 885套，成交面积 8.82万平方米，成交套数和成交面积环比上周均出现较大幅度的下降，降幅分别达 61.32%和 62.82%。从上图可以看出，本周期房交易量达到近四周的最低点。本周（ 9.1-9.7）住宅期房共成交 753套，成交面积 7.72万平方米，环比上周成交套数和成交面积分别下降 52.82%和 50.75%。消费者的行为与开发商形成鲜明的对比，在传统的销售旺季的开始，商品住宅成交量不升反降，且降幅较大，看来消费者并没有响应开发商而积极地行动起来，交易依然低迷，消费者观望的情绪可能会持续一段时间。从北京各行政区域来看，外城区是本周商品住宅交易量最大的区域，共成交 4.46万平方米，近郊和远郊区次之，分别成交 2.10万和 0.70万平方米，内城区交易量最少，为 0.46万平方米。 交易情况 本周（ 9.1-9.7）北京商品住宅成交均价环比上周上涨 10.82%。其中内城、外城和近郊三个区域住宅成交均价环比上周均有不同程度的上涨，涨幅分别为 29.12%、 12.25%和 0.74%，远郊区域住宅成交均价环比上周下降 2.36%。东城区和朝阳区较高的住宅成交均价分别使内城和外城区的整体均价有所提升，近郊和远郊的价格变化较为稳定。（注：内城区包括：东城区、西城区、崇文区、宣武区；外城区包括：朝阳区、海淀区、丰台区、石景山区；近郊区包括：通州、顺义、门头沟、大兴、昌平、开发区；远郊区包括：房山、怀柔、密云、延庆、平谷。） 价格情况 北京 8月份市场综述 7月三环以外成交量大幅走低，三环以内以所回升 7月，北京市商品房总体成交量在经过 5、 6月份旺季的回暖后， 7月份又大幅下跌，而下跌的主要表现在三环以外的区域，详见下图：8月北京市建委共发布了 27个项目的预售许可证，其中住宅部分占到 20个。与 7月的 31个住宅项目相比减少 11个项目的许可资格。市场上的供应量（批准住宅套数）为 10416套，环比 7月 12127套减少1711套，下降 14.1%，详见下图： 8月受奥运影响期房新增供应量减少 8月北京期房住宅签约量再次下挫 8月北京市期房住宅网上签约套数为 3979套，比 7月份 4929套减少 950套，环比下降 19.3%，同比去年 8月下降 62.1%。 8月住宅签约面积共计 423364平米，环比 7月 586810平米下滑 27.9%。 8月全市日均签约套数为 128套 /日，平均每套签约户型为 106.4平米，较 7月签约面积 119平米减少 13平米。 8月日成交走势 08与 07年住宅成交情况比较 8月份，北京一手住宅成交 44.19万平，同比下降 75.6%，环比下降 39.5%； 7月份，北京一手住宅成交均价为 14247.9 元 /平，环比上涨 7.6%； 8月底，北京一手住宅可售面积为 1681.3 万平，同比上涨 25.8%，环比上涨 5.0%。另外 7月底一手住宅可售面积与 07年一手住宅成交面积比例为 0.89。 期房可售情况 统计 （截止 8月 31日）本月未 比上月未可售住宅套数（套） 95387 6.76%可售住宅面 积 （万 )1230.72 3.15%截止到 8月 31日，北京期房可售住宅套数 (库存量 )为 95387套，比 8月 1日的 89340套增加 6047套，在一个月的时间中，库存量已经增加了六千多套，月末环比月初上涨 6.76%。库存量继续放大，现有存量是上海的一倍可售住宅套数（套） 48373 0.5%可售住宅面 积 （万 )667.73 0.84%北京上海整体成交价格在波动中走低在强烈的观望气氛下，北京一手住宅市场虽然还没有出现大规模普遍的直接降价现象，但暗降风潮却频繁涌动，多数在售楼盘都有不同程度的折扣空间，各个楼盘都展开了花样繁多的促销活动，如买房送车、送物业管理、送车位等等。到了 7 8月份的奥运前后，借奥运的东风，打折力度越来越大，特价楼盘从二环到六环都有分布，导致整体成交价格进一步下跌，详见下图：2008年 8月北京二手房市场的整体交易均价为 8956元 /平方米，同比去年同期涨幅仍达 9.30%，但与上月的交易价格比较则向下回探了 2.28%。从不同权属的细分数据来看，全市二手已购公房的交易均价为9214元 /平方米，环比上月有小幅下降，降幅为 1.60%；根据二手商品房市场的成交形势分析，其交易均价也出现了向下调整的迹象，交易均价为 8927元 /平方米，环比降幅为 6.21%。 二手房市场量价齐跌北京土地市场进入 “ 冬眠期 ” ，由 “ 土地为王 ” 到 “ 现金为王 ” 8月份北京土地市场没有推出招拍挂土地，而 7月份则有 12宗地块入市； 8月份北京土地市场成交地块宗数为 9宗，而 7月份成交了 23宗，环比下降超过 60%。成交的 9宗地块，仅有 2宗涉及到住宅用地，一宗被九华山顺利拿下的昌平体育用地（可兼容旅游用地），剩下的都是厂房及工业用地。 排名 项目名称 区域 成交面积 (平方米 ) 成交套数 成交金额 (元)1 中信城 城中心区 25530.35 278 4506100162 西苑好山居 海淀区 3344.46 3 1853796003 龙湾 顺义区 7694.22 18 1589801004 北京尊府 城中心区 4809.19 31 1551086885 大成时代中心 丰台区 9954.08 69 1491093126 三里屯 soho 朝阳区 3073.37 20 1266031007 北辰绿色家园 朝阳区 8842.81 86 1097200568 龙湖 滟澜山 顺义区 2535.61 10 871177609 星河城 丰台区 7077.75 93 8510462010 富力桃园 海淀区 8194.61 78 84255450 8月北京住宅成交金额排行 (前 10) 排名 项 目名称 区域 成交面 积 (平方米 ) 成交套数 成交金 额 (元 ) 成交均价1 西苑好山居 海淀区 3344.46 3 185379600 55428.862 缘 溪堂 海淀区 549.6 1 25525402 46443.63 星源 汇 朝阳区 469.81 5 19549076 41610.64 三里屯 soho 朝阳区 3073.37 20 126603100 41193.585 北京 财 富中心 朝阳区 974.27 3 38904810 39932.2666 贡 院六号 城中心区 245.24 1 9225929 376207 香山清琴 海淀区 1951.42 4 73396910 37612.0558 盘 古大 观 朝阳区 617.6 1 22851200 370009 龙 湖 滟澜 山 顺义 区 2535.61 10 87117760 34357.7110 北京星河湾 朝阳区 4744.35 12 154577760 32581.44111 北京尊府 城中心区 4809.19 31 155108688 32252.5612 维 多利 亚 花园公寓 朝阳区 154.32 1 4823272 31255.00213 山水文园 朝阳区 1141.19 5 35579244 31177.31814 万城 华 府 海淀区 2674.14 9 83366296 31174.99415 御墅 临枫 海淀区 648.06 1 20000000 30861.3416 世茂奥 临 花园 朝阳区 295.09 1 9100000 30838.04917 玉林山水花园 朝阳区 953.62 3 28597054 29987.89318 圣世一品 朝阳区 1182.99 6 35455150 29970.79519 华 荣公寓 城中心区 126.84 1 3780000 29801.32420 西派国 际 公寓 城中心区 1648.61 7 48754840 29573.3 8月北京住宅成交均价排行 (前 20) 排名 项目名称 区域 成交面积 (平方米 ) 成交套数 成交金额 (元 )1 中信城 宣武区 25530.35 278 4506100162 学府花园 密云区 12199.29 126 403381643 辰翰府 大兴区 10489.62 31 743066904 大成时代中心 丰台区 9954.08 69 1491093125 林荫家园 平谷区 9589.53 120 458185846 北辰绿色家园 朝阳区 8842.81 86 1097200567 中卫世纪城 平谷区 8495.87 116 378054928 富力桃园 海淀区 8194.61 78 842554509 天恒乐活城 房山区 8040.81 82 5211682810 龙湾 顺义区 7694.22 18星河城 丰台区 7077.75 93 8510462012 富力又一城 朝阳区 6894.71 63 6857120013 中海风情苑 朝阳区 5861.64 51 6874494014 万科四季花城 顺义区 5777.16 49 4234142015 尚城 昌平区 5568.05 107 5876983616 加州水郡 房山区 5381.65 26 4180880417 珠江奥古斯塔城邦 通州区 5016.09 40 5049238418 北京尊府 城中心区 4809.19 31里外里 朝阳区 4761.06 30 7117789620 北京星河湾 朝阳区 4744.35 12 154577760 8月北京住宅成交面积排行 (前 20) 排名 项目名称 区域 成交面积 (平方米 ) 成交套数 成交金额 (元 )1 中信城 宣武区 25530.35 278 4506100162 学府花园 密云区 12199.29 126 403381643 林荫家园 平谷区 9589.53 120 458185844 中卫世纪城 平谷区 8495.87 116 378054925 尚城 昌平区 5568.05 107 587698366 星河城 丰台区 7077.75 93 851046207 北辰绿色家园 朝阳区 8842.81 86 1097200568 天恒乐活城 房山区 8040.81 82 521168289 富力桃园 海淀区 8194.61 78 8425545010 东亚 上北中心 昌平区 4011.33 71 3367733011 大成时代中心 丰台区 9954.08 69富力又一城 朝阳区 6894.71 63 6857120013 东亚三环中心 丰台区 3657.32 58 4565262814 中海风情苑 朝阳区 5861.64 51 6874494015 万科四季花城 顺义区 5777.16 49 4234142016 紫金新干线 昌平区 4565.57 48 3977979617 阳光波尔多 大兴区 4286.7 45 2041240818 金隅万科城 昌平区 4164.21 43 3123033019 珠江奥古斯塔城邦 通州区 5016.09 40 5049238420 保利 西山林语 海淀区 4031.49 36 36175610 8月北京住宅成交套数排行 (前 20) 排名 项目名称 区域 成交面积 ( ) 成交套数 成交均价1 北京北亚国际中心 海淀区 62165.64 8 208082 宏源公寓 朝阳区 19327.69 4 11365.43953 蓝郡国际花园 昌平区 6831.42 236 8490.184 naga上院 城中心区 5594.31 6 20720.845 星城国际 朝阳区 4703.27 105 12549.21296 龙德 紫金 昌平区 3601.8 65 10053.05667 天兆家园 海淀区 3538.74 2 1027.742558 华腾园 朝阳区 3399.95 5 4153.0649 洛克时代中心 朝阳区 3361.47 45 981810 三里屯 soho 朝阳区 3128.56 14 63800.8555 8月北京商业成交面积 TOP10 排名 项目名称 区域 成交面积 ( )1 保利百合园 丰台区 51068.342 福泰香博园 大兴区 39965.283 密云县学府花园 10号楼等 13幢楼 密云区 36630.774 中信城 宣武区 35409.865 上河名居 通州区 25506.516 龙德紫金广场 昌平区 22805.357 富力桃园 海淀区 21234.558 东方美景家园 朝阳区 20420.329 远洋新干线家园（二期） 朝阳区 19546.3