2008年中国房地产趋势分析报告-50页

中国房地产中国房地产2008年趋势分析年趋势分析全国工商联房地产商会聂梅生2008年 3月2000-2007国民 经济 和社会 发 展 统计 数字 汇总2000年 2001年 2002年 2003年 2004年 2005年 2006年 2007年GDP 亿 元 89404.00 95933.0 102398.00 116694.00 136515.0 182321.0 209407.00 246619.0 GDP % 8.00 7.30 8.00 9.10 9.50 9.90 10.70 11.40 CPI % 0.40 0.70 (0.80) 1.20 3.90 1.80 1.50 4.80 人均收入 元 6280.00 6860.00 7703.00 8472.00 9422.00 10493.00 11759.00 13786.00 人均收入 % 6.40 8.50 13.40 9.00 7.70 9.60 10.40 12.20 固定 资产总 投 资 亿 元 32619.00 36898.0 43202.00 55118.00 70073.00 88604.00 93472.00 137239.0 固定 资产总 投 资 % 9.30 12.10 16.10 26.70 25.80 25.70 24.00 24.80 房地 产投 资 亿 元 4902.00 6245.00 7736.00 10106.00 10376.00 15759.00 19382.00 25280.00 房地 产投 资 % 19.50 25.30 21.90 29.70 28.10 19.80 21.80 30.20 房价 % 1.10 1.70 3.70 4.80 9.70 7.60 5.50 7.60 8年一回首宏观调控 宏观调控8年一回首宏观调控宏观调控8年一回首 从宏观经济的趋势上分析 2000-2007 年 8年间：房价平均涨幅 5.2% 2004年开始宏观调控后 :4年房价平均增幅 7.6% GDP平均增幅 9.24 % 城镇人均收入 9.65% 房价上涨并没有脱离轨道， 8年间与前一年相比涨幅上升的有 5年，涨幅下降的有 2年，负增长的为 0年，总体为增长。2007国民 经济 和社会 发 展情况 统计1季度 2季度 3季度 4季度GDP 亿 元 50287.00 56481.00 59275.00 % 11.10 11.90 11.50 11.20 CPI % 2.70 3.20 4.10 6.90 人均收入 元 3935.00 3117.00 3294.00 % 16.60 14.20 13.20 固定 资产总 投 资亿 元 17526.00 36642.00 37361.00 % 23.70 25.90 25.70 26.80 房地 产投 资亿 元 3544.00 6343.00 6930.00 % 26.90 28.50 30.30 31.80 房价 % 5.60 6.30 8.20 10.50 8年一回首 2004年房价涨幅达 9.7%（ 2003年 4.8%),房地产投资增幅连续 5年超过固定资产总投资增幅 , 需求旺盛 ,以上海为首 ,房价快速上升 , 增幅与前一年相比上升 1倍。此年 CPI 指数达 3.9(2003年 1.2%), 同比上升 3.3倍。 2004年以后政府出台一系列宏观调控政策，以紧缩供给收紧银根、地根为主要手段。 2005， 2006年连续 2年房价增幅下降，房地产投资增幅下降，并首次低于固定资产投资增幅， CPI指数下降。这时似乎宏观调控效果显著，我国经济进入高增长、低通涨时代。 2007年房价大幅反弹， 11月涨幅 10.5%(2006年 5.5%), CPI达 6.9(2006年 1.5), 固定资产总投资增幅 26.8%, 房地产投资增幅 31.8%, 均达到 8年来最高值 2008年 , 针对防止经济过热 , 通货膨胀 , 房价过快上升的进一步宏观调控在所难免 房地产调控政策重点 改善住宅供应结构调控需求 2007年初政府工作报告自 2003年来首次提出要 “保持房地产投资合理规模 ” 在严格土地管理背景下，优先保证居住用地的供应 ； 高度重视住房保障体系的建设 （ 关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见 （国发 2007 24号）；国务院召开全国住房工作会议）； 经济适用住房管理办法 、 廉租住房保障办法 提高购买非首套住房的贷款首付款比例和贷款利率，抑制住房需求增长 降低外资对住房市场的投资性需求 相关规章制度进一步健全 （物权法、企业所得税法、城市房地产管理法、城乡规划法、节约能源法等）住房保障体系受到高度重视 2007年初，政府工作报告 “政府要特别关心和帮助解决低收入家庭住房问题。加大财税等政策支持，建立健全廉租房制度，改进和规范经济适用房制度 ” 2007年 8月 7日，国务院印发实施 关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见 （国发 2007 24号） ； 8月 24日，国务院召开全国住房工作会议 ； 11月，发布 经济适用住房管理办法 和 廉租住房保障办法 。 各级地方政府的经济适用房和廉租房建设也逐步付诸实施 商品住宅供给结构逐步调整据初步统计，全国 36个直辖市、计划单列市、省会城市，2006-2007年年度新开工商品住房中 90平方米以下普通商品住房占总开发面积的 55.8%。 年度 /季度 经济 适用房投 资 比例 90平方米以下商品住宅投 资 比例 高档住宅投 资 比例2007/1-2 3.42 15.94 11.981-3 3.56 16.09 10.951-4 4.08 17.16 10.531-5 4.12 18.26 10.191-6 4.19 19.49 10.001-7 4.26 20.32 9.981-8 4.42 20.81 10.441-9 4.41 21.21 10.491-10 4.51 21.46 10.472008年宏观经济和政策环境预测 2008年经济增速目标设定为 8%（已经连续 4年目标 8%),实际值连续 4年超过 9.5%,平均 10.28% 2008年两会上第一次设定 CPI目标 4.8%,但 1月份为 7.1%,2月份将高于 1月份 今年中央用于廉租住房制度建设的资金 68亿元，比去年增加17亿元；地方各级政府都要增加这方面的投入 2008年经济调控目标是防过热和防通胀，将实行 “从紧的货币政策 ”。政府将如何采取应对措施，以及这些措施的方向、力度，具有很大的不确定性。 房地产领域继续落实已有调控政策，加快建设住房保障体系 2008全球性的两个经济病毒 通涨和次贷 全球性的通涨压力正在形成 截止去年 11月，全球通涨率 4.8%,同比上升 2个百分点 全球市场的高油价、高粮价、会便捷连锁传递到商品市场 ,以石油为标志的资源型产品涨价将继续冲击中国的经济和金融，而中国继续控制生产要素（劳动力、资源、资本）价格以抑制通胀的办法，等于输入通胀。 美联储已累积降低利率 2.25个百分点 ,以抵消次贷影响 ,刺激消费 ;同时 ,中国 07年 6次提高利率 (2.52%提到 4.14%),加之以美元贬值直接推高石油等资源价格 ,结果必然是传播通涨、外汇涌入型流动性压力很大 次贷危机依然扩散 次贷有如病毒，感染了全球购买次贷的金融机构和国家银行到目前为止，这场危机带来的损失高达 1882亿美元，全球 45家最大的银行和券商都卷入其中。由此更造成了消费疲软，经济衰退显像。宏观经济保持高增长，通胀压力上升 城乡居民收入大幅度增加流动性过剩问题突出 2008年从紧的货币政策对房地产市场的影响从紧的货币政策应包括控制银行利率、准备金等指标和控制信贷总规模1、银行持续加息对房地产市场的影响 对供给方的影响 按照经济理论，利率政策对调节经济具有重要作用。在投资收益不变的条件下，因利率上升而导致的投资成本增加，迫使投资收益较低的投资者退出投资领域，从而减少投资需求，社会总投资规模减少。因此，加息是紧缩经济的一种手段。 房地产行业是资金密集型行业，持续加息对房地产供求会产生影响，进而影响房价的变动形势。从供给方面来说，加息会增加房地产开发企业的投资成本，但加息对房地产开发投资的影响要远低于房地产开发信贷增长下降的影响。 从紧的货币政策对房地产市场的影响 控制信贷总规模 采用行政和市场相结合的手段来控制信贷规模已经在2007年 4季度和 2008年 1月份实施，并对房地产开发企业和抵押贷款购房形成了明显的收缩效果 银行的存贷差和获利的压力上升，在 GDP 保持一定增幅的情况下，信贷规模不可能下降太多。由于房地产开发需要在年初安排贷款，银行放款的时间表调整对房地产市场的影响不可忽视， 2008年 1季度将是开发企业对人民币融资的饥渴期2、持续加息对房地产市场的影响 对需求方的影响 与对供给的影响相比较，持续加息对房地产市场需求的影响要大得多。购房者的贷款成本会随着加息而增加，并且贷款期限越长，月还款额增加的程度越高，对于自住需求和物业投资需求来讲，利率增加会导致其需求增长下降。 由于房地产短期供给弹性很小，所以利率增加会直接导致房价涨幅下降。 但需要注意的是 CPI的作用，这里所指的利率应该是 实际利率 ，即扣除了通货膨胀影响之后的利率水平。从紧的货币政策对房地产市场的影响2004年起我国进入了加息周期2007年 CPI平均 4.8,2008年 1月份 CPI高达 7.1持续加息及 CPI对房地产市场的影响我国房价涨幅与实际利率呈反向变化 CPI增速高过利率增速，房价呈上升态势 2008年负利率和流动性过剩继续推动房价上涨 负利率的现实短期内难以改变， 2008年宏观经济领域流动性过剩对资产价格的上涨仍有助推作用 中国经济面临的结构失衡问题，是经济深层次结构性矛盾的综合体现，流动性过剩局面还难以在短期内根本改变。同时， 2008年宏观经济整体仍将保持较快速度增长，这些因素对 2008年资产价格的上涨仍有助推作用。据国家发改委、国家统计局联合发布的数据，我国 70个大中城市房价， 2006年同比上涨 5.5%； 2007年同比增长 7.6%。而今年 1月份，同比上涨 11.3%。 2008年初货币状况 尽管新政策已经出台，由于巨大的惯性，货币流动性过剩的矛盾并没有立即得到缓解。截止 2008年 1月末，金融机构贷款余额 28.67万亿元，同比增幅 17.53%。 1月份贷款增加 8036亿元，同比增加2373亿元，创历史新高。其中，居民贷款增加1355亿元。货币供应量（ M2）增速为 18.94 %，比12月份高 2.2个百分点 。 也就是说，社会上的钱不仅没有明显减少，反而还在继续增加。 2008年住房需求增长的变化是影响房价走势的主要因素 受 2007年房地产企业购置土地面积大幅度增加以及商品房屋新开工面积较快增长的影响， 2008年商品房屋供给仍会稳定增加。因此，住房需求增长的变化是影响 2008年房价走势的主要因素，而住房需求增长的变化主要取决于宏观经济和政策环境的影响。人口年龄结构和城镇化是支撑我国住房需求增长的长期因素，但短期内不是促使房价加速上涨的主要原因 根据国家统计局的抽样调查数据分析， 25-45岁群体是购买住宅的主要群体。 2000-2020年，我国人口年龄结构中 25-45岁群体所占的比重最大，其中 2000-2010年 35-45岁群体比重最大， 2010-2020年 25-35岁群体比重上升为最高。近年人口年龄结构以 35-45岁人口数量最多，但相对 2004年前并没有出现大幅变动 年度 GDP增 长 城 镇 化率 城 镇 人口增加（万人）1996 10.0 30.5 21301997 9.3 31.9 21451998 7.8 33.4 21591999 7.6 34.8 21402000 8.4 36.2 21582001 8.3 37.7 21582002 9.1 39.1 21482003 10.0 40.5 21642004 10.1 41.8 19072005 10.4 43.0 19292006 11.1 43.9 14942004年，我国城镇住宅空屋率为 3.26%， 2007年则降为 2.81%，三年来 35个大中城市中多数城市存量住宅的空屋率均有所下降，说明我国城镇住宅的使用率有所提高， 2004年以来我国城镇住宅市场的发展主要满足的是城镇居民对住宅的刚性需求和改善性需求的增长。长期来看，经济增长、城市化进程、人口结构等维持住房需求增长的因素仍将持续。 2008年维持住房需求增长的因素仍将持续 房价涨幅下降的可能性很大 2007年持续加息和 9月末央行提高购买非首套住房的贷款首付款比例和贷款利率，截至到 11月已有政策效果显现， 2008年从紧货币政策将抑制住房需求增长 贷 款 额 20年 还 款 30年 还 款首套房 贷 月供增加 额 （元）第二套房 贷 月供增加 额 （元）首套房 贷 月供增加 额 （元）第二套房 贷 月供增加 额 （元）20万元 99.0 339.0 110.5 379.125万元 123.8 423.7 138.1 473.930万元 148.5 508.4 165.7 568.635万元 173.3 593.2 193.3 663.440万元 198.0 677.9 220.9 758.245万元 222.8 762.6 248.6 853.050万元 247.5 847.4 276.2 947.755万元 272.3 932.1 303.8 1042.560万元 297.1 1016.9 331.4 1137.365万元 321.8 1101.6 359.0 1232.070万元 346.6 1186.3 386.7 1326.8房价涨幅下降的可能性很大 受 2007年房地产企业购置土地面积大幅度增加以及商品房屋新开工面积较快增长的影响， 2008年商品房屋供给仍会稳定增加 预计 2008年的房价走势取决于宏观经济和政策环境的变化。如果 2008年宏观经济继续保持平稳较快增长，全国房价变化不会出现大幅波动，但在从紧的货币政策影响下，全年房价涨幅下降的可能性很大。 房地产企业的准备和回应 开发企业将千方百计维持现有市场的可持续性 土地： 2007年土地价格上涨，使成本提高，要保住企业的利润， 2008年的房价难以下降； 2007年企业的已得利润支持了 2008年的房价水平 长远的住房需求是刚性的，企业仍然愿意 “ 抗住” 当前的 “ 从紧 ” 宏观经济形势存在不确定性，机遇、机会和挑战共存2008年宏观经济的不可预见性 如果 CPI指数继续上升 为减少负利率，银行可能继续上调利率（但上调空间有限） 有住房支付能力的居民会选择储蓄搬家（购房或其它资产性投资） 政府继续严控投资性购房 支付能力差的居民将推迟购房，此时房地产市场进一步两极分化，房地产市场交易量下降的胶着状况会持续 政府推出的政策性住房将会起到稳定作用。 流动性过剩问题短期难以控制 减少出口从而降低外汇储备 解决就业问题、调整产业结构，但一时难以奏效 GDP增长率下降 失业率上升 寻找新的内需 普通住房长期看好。 人民币升值预期已经显现 升值导致国际资本渗入套利 投资股市、楼市 资产价格上涨 牛市继续 房价上升 CPI难以调控 经济硬著陆。 2008年全国房价走势有两种可能 2008年，根据我国宏观经济和政策形势发展的不确定性，房价走势有两种可能：第一， 2008年如果国内负利率的现实持续存在，流动性过剩对资产价格的上涨仍有助推作用。 2008年，如果在紧缩货币政策和小幅升值的汇率政策组合下，贸易顺差过大问题难以在短期内缓解，流动性过剩和通胀将在较长时期内存在，负利率的持续将继续刺激住房需求的增