合肥禹州华侨城地产项目策略方案-59页-2008年

禹州华侨城策略方案提报The YuZhou Huaqiao City Strategy Plan Raises Reports 本报告解决的终端问题：制定项目发展策略思路，确保项目的正确发展方向！报告的技术思路界定问题 分析问题 核心行动 攻略补强情境分析市场、项目处于什么状况以上因素中问题是什么如何有效突破该做什么能做什么 怎么做界定问题 分析问题 核心行动 攻略补强情境分析市场、项目处于什么状况以上因素中问题是什么如何有效突破该做什么能做什么 怎么做PART 1城市边缘配套匮乏客户排斥区域属性剖析之区位政务区 核心属性：新政务中心区配套资源：天鹅湖、体育馆及政府部门规划：政府大力扶持，高起点、高规划，区位已获得认同高新区 核心属性：科学城配套资源：大蜀山森林公园、董铺水库规划：高新技术研发区、科学城滨湖区核心属性：滨湖新城区配套资源：中学、医院规划 ;现代化新城区，滨湖大城市前沿、形象区经开区核心属性：装备制造业基地配套资源：明珠广场、会展中心规划 ;装备制造业基地、大学城、会展区域属性剖析之规划属性 区域的工业属性限制了外区客源的进入； 客户被其他板块分流 高新区、政务区依托良好的规划或资源，分流合肥市域内大部分自住与投资客源，价格获得快速提升， 经济开发区则是本区域内客户占据了客源的绝对主力，价格则处于全市最低水平。区域属性剖析之客户来源、售价 区域在合肥处于相对偏远地段，区域的属性与配套资源以及规划在一定程度上弱于同地段区域，导致客户对本区域存在一定 心理抗性 ，造成区域市场形成 以区域内客户为主 的格局， 缺乏领军项目 ，价格处于同期 市场洼地 的表现。区域属性剖析小结区域市场剖析之板块 本案地处三区交汇处，竞争格局明显 南艳湖板块工业区板块大学城板块会展板块芙蓉路板块政务区高新区区域市场剖析之供应量区位 总体量 （万） 已供应 （万） 可供应 （万）芙蓉路板块 190 85 105大学城板块 308 114 194工业区板块 130 42 88南艳湖板块 155 70 85会展板块 84 58 26合计 867 369 498 除本案和海恒 150万方规划住宅项目，尚有近 500万方区域市场剖析之产品 除一里洋房外，产品表现相对单一，缺乏创新.竞争愈演愈烈市场区域缺乏竞争力操作风险较大区域市场特征回顾未来经开区市场将会出现部分楼盘滞销情况，市场压力大，部分项目出现低价促销未 来市 场区域政策导向和政府支持是经开区房产健康发展不可或缺的保障经开区自有客户将难以去化未来供应体量，需要引入大量外区客源，尚可保证区内项目去化滨湖新区和政务新区凭借良好的规划属性，将争夺更多的经开区客户，成为强有力的竞争对手；规模较小、品质一般的楼盘将无存活空间；大规模、主题性强的高性价比楼盘将得到市场和客户认可区域市场未来发展方向品牌 规模本案关键词A B产证D区位C项目剖析项目剖析关键词 A 品牌 禹州集团作为中国房地产百强企业，存在较强品牌形象。但品牌形象在合肥尚未有效确立，尚未真正发挥品牌对项目实际促进作用关键词 B 规模 大规模体量对于本项目来说，是一柄双刃剑，它有助于提升项目形象，为项目提供了良好的可持续性发展，但同时也在项目运作和营销战略上提出了很高的要求。项目剖析关键词 C 位置 项目东临铁路线，北临 312国道，深入开发区腹地；加大区位抗性，客户存在排斥心理。芙蓉路火车道312国道松林路关键词 D 产证 项目产权属于肥西县，产权性质不易为外来购房者接受，直接将客户范围缩小项目剖析界定问题 分析问题 核心行动 攻略补强情境分析市场、项目处于什么状况以上因素中问题是什么如何有效突破该做什么能做什么 怎么做PART 2VS如何能规避风险在经开区立足乃至畅销，是接下来思考的问题偏远的区位 大规模供应量 郊县的产证 不利的环境 如何有效规避竞争？如何吸引大量外来客源？如何获得客户认可？如何提升项目形象？市场及项目剖析矛盾点界定问题 分析问题 核心行动 攻略补强情境分析市场、项目处于什么状况以上因素中问题是什么机会在哪里如何有效突破该做什么能做什么 怎么做PART 3战略篇改变经开区在购房客户中的形象，化解工业属性给销售带来的抗性。快速提高禹州集团的品牌知名度和美誉度解决问题经开区抗性解决方案1、联合炒作价值 2、全方位立体式轰炸从行政金融 商务商业居住 等 不 同侧面轰炸市场，引起市场轰动，改善经开区整体形象同基本定性的经开区超大项目联合，通过政府及权威舆论，加大经开区的正面宣传力度。 品牌树立解决方案通过主流媒体宣传禹州集团进军合肥的过程，介绍以往所做出的成绩，做到街知巷闻。带领媒体记者和部分客户参观成功开发的楼盘，树立市场良好口碑。强力品牌导入宣传禹州开发理念成功案例创建美好家园是我们共同心愿华润置地与您携手，改变生活！绿城集团鑫苑集团生活改变建筑品牌先行界定问题 分析问题 核心行动 攻略补强情境分析市场、项目处于什么状况以上因素中问题是什么机会在哪里如何有效突破该做什么能做什么 怎么做PART 4B、理念篇解决问题挖掘项目的核心价值挖掘承载项目核心概念的主题核心价值的作用 核心价值既是项目运作过程中的把控重点，也是后期项目销售中打动客户的重要卖点。因此找准项目的核心卖点，引发消费者的共鸣，成为操盘过程中的关键一环下一步问题：如何引起客户共鸣核心价值的作用：提炼核心卖点，引起客户共鸣如何引起客户共鸣 若要运用项目核心价值引发客户共鸣，必须首先知道客户要的是什么，我们给与客户需要的，才能引起共鸣下一步问题：客户要什么核心价值的 3G概念3G概念综合概括的楼盘的主要核心价值方向， 3G分别是： 高居住价值 ：是楼盘的本性价值，主要通过大小环境、居住氛围、文化品质等