黄冈市八一王府广场商业项目全案策划报告-67页-2007年11月

黄冈八一 王 府广场项目武汉居明房地产顾问有限公司 2007年 11月 11日全案策概念报告Date 1群策群力众创辉煌注：下文中的 “八一 王 府广场 ”及指本案项目锦绣家园后文有所解释Date 2群策群力众创辉煌黄 冈王 府广场 =？黄冈，八一 王府广场？要全面了解本案，我们必须认清本案所处的客观环境，首先从黄冈、八一 王府广场这两个客观主体入手 Date 3群策群力众创辉煌1区域市场概述Date 4群策群力众创辉煌黄冈 位于湖北省东部，大别山南麓，长江中游北岸。北接河南，东连安徽，南与鄂州、黄石、九江隔江相望。黄冈市党、政、军机关驻地黄州，是中外闻名的文化古城，西距省会武汉 78公里。全市国土面积 17446平方公里，占湖北省总面积9.4%。全市总面积中，平原占 12.10%，黄州区城镇总人口 29万，全市总人口 730万 。Date 5群策群力众创辉煌黄冈 市直工业企业相对较少，年均完成工业增加值 6. 亿元，太子奶、富驰化工、东联盛、汇源等 5家企业产值过亿元。在骨干企业的推动下，市直工业初步形成食品饮料、纺织、机电、医药等产业共同发展的格局，以汇源、太子奶为龙头企业的食品饮料业规模可达 20亿元以上；过去传统的有色金属压延业，兴起一批如兴和铝业、高科压铸、电线电缆等企业，产值可达 3亿元以上。尤其是市直工业企业出现一批具有核心竞争力的产品，如真空咖啡壶、齿轮减速机、微型电机、电子铝箔、电子薄膜等产品科技含量较高，市场前景较广。 全市无大型的支柱企业，相对其它同等级县市整体经济发展滞后。Date 6群策群力众创辉煌我们在进行市场实地调查的过程中发现，目前黄冈房地产市场发展将驶上快车道，人们对房地产的消费习惯正经历着转折性改变，社会整体经济得到提升，房地产消费群体对房屋的质量将有更高的要求。随着经济实力的增涨以及一批高品质楼盘的介入，对当地房地产整体供给产生质的提升。 Date 7群策群力众创辉煌2、黄州全市教肓产业发达，拥有全国知名 的黄冈中学，黄州中学等优秀名校，年升学率都在 90%以上。亦是黄冈对外的主要品牌。每年都有很多外地考生为了升学募名而来。1、黄州区城市规模较小，城市总人口不足30万。居民消费水平较对不高，主要以日用生活，购物，为主。高水平的消费不多。投入于汽车和房产的比较很低。3、黄州在不断发展与革新的过程中，逐渐形成三块不同特色的区域：以胜利街与青去街为龙头的老城区板块、以新黄商为中心的中坚板块、以商业街为新兴点的枚一路板块。Date 8群策群力众创辉煌1231、以胜利街与青去街为龙头 的老城区板块2、以新黄商为中心的中坚板 块3、以商业街为新兴点的枚一 路板块曾经的繁华，无力承受今天时代的变迁短暂火热过后，城市的发展的脚步继续前进黄州的新流潮在此登场，火爆势头渐涨渐热，势必将是未来的中心港Date 9群策群力众创辉煌八一 王 府广场 ！？ 我们处于一个什么样的行业环境 ？ 区域内行业状况如何 ？ 我们有哪些可竞争对象 Date 10群策群力众创辉煌2区域内同产业调查Date 11群策群力众创辉煌黄州区域的房地产发展起步晚，但开发商善于学习外地先进开发理念，各楼盘起点较高，在项目的规划与设计方面颇费了些心机，同时也引进了不少武汉等地的专业顾问机构，在营销推广方面有所进步，因而逐步开始呈现百花齐放的格局。目前黄州共有房地产项目近 20个，已成功开发的项目不足 5个。绝大多数都在开发过程当中，都集聚在黄州中心城区。郊区项目为数较少。仅国际华城、畔山林语、逸景花苑等 。主要以多层和高层为主，房型较为单一，面积大。规划规模大、主题定位明确的高档项目甚少，但目前所开发的楼盘当中生活配套较为完善，也主要基于中心城区的原故。2018/7/27 12群策群力众创辉煌截止 2007年 11月1850元 / 2200元 /2000元 / 2400元 /黄州中心城区多层房价黄州中心城区高层房价多层： 一般都有一定的规模，但规划不是很大，小区内绿 化配套不定期到一定的水平。因为都是在中心城区，所以生活配套都很到 位。高层： 虽然黄州的高层项目不多，但对该地的房价起到了很大的拉升作用。但是普遍存在配套设施不完善绿化环境不足等现象。Date 13群策群力众创辉煌房 型在房型上，黄州楼盘主要以三室两厅为主，比例占市场份额的70%以上，面积多在 125140 ；部分楼盘建有一定的四室两厅，面积大都在 135170 左右。市场上在售楼盘两房两厅等中小户型供应较少，整个市场房型跟武汉、鄂州等地相比较，显得较大，但因为单价不高，还能够为市民接受。 黄州楼盘销售对象主要包括两部分：一是县城原有居民，包括来黄州经商的生意人士，因为住房更新换代、结婚、分家等，需要购买房屋；二是周边县城的乡镇企业主、个体经营户、政府公务员、学校教师、外出务工回乡购房等等，他们希望通过在市区买房将户口、子女就学等迁到市府，过上城里人的生活。 购买 主体Date 14群策群力众创辉煌他们买房究竟有什么 意图 ？Date 15群策群力众创辉煌自用 投资21Date 16群策群力众创辉煌此类型购房人群占黄州地区目前总体消费量较少部分，因为现阶段黄州房地产消费并未 呈现出大 量需求市 场，但随 着当地经济发展以及城市地位的提升，未来此类消费群体将会呈现出较快的增长势头。 购房自住的群体是黄州房地产市场的主导消费力量，其中以本地购房人群为主，各行业、 各阶层人士 多以自用 为购房目的。 他们消费房地产的主导思想就是希望有一套品质较好、价格适中的房子，能安心从事自己的事业且为家人找到一处舒适的住处。 自住 投资Date 17群策群力众创辉煌自住 投资90% 10%Date 18群策群力众创辉煌客户群体的界定：a市区居民；b周边县城来市府置业人士；c外地来黄州经商人士。 无房人士或没有完全属于自己的房屋收入稳定且有购房需求传统思想较重，认为有房才能安家立命面临分家或成家的青中年男性周边乡镇来黄州打拼人士，没有属于自己的宅基地手上资金有限，购买私房资金压力较大且不能向银行贷款年龄介乎 3550 岁之间，有一定经济基础少数人群属于黄州中高阶层人士Date 19群策群力众创辉煌3区域内可类比项目调查Date 20群策群力众创辉煌对手 可竞争对手调查 世纪名城 阔 HOUSE主要竞争对手Date 21群策群力众创辉煌摩 尔 城总占地面积： 37423.89总建筑面积： 92450住宅部分建筑面积：约 40000公寓部分建筑面积：约 20000商业部分建筑面积：约 27000 车库面积：约 4500建筑覆盖率： 41%建筑容积率： 2.08绿化率： 30%停车位：约 160个黄冈 摩尔城由黄冈商业步行街开发建设有限公司联合湖南省永州市城市合作银行总投资二亿元倾心打造的鄂东南首个体验式复合型尊贵生活圈，是黄冈市政府年度重点招商引资、重点扶持开发项目。摩尔城位于成熟商圈东门路口，交通便利，人流畅旺，地段绝佳。黄冈 摩尔城占地约 60亩，南北端点直线长约 400米，东西端点直线长约 300米，总建筑面积近 10万平方米，整个摩尔城建筑风格时尚简约，布局合理，由商业物业区和商住生活区两大部分组成，共分尚品 万商广场、黄冈商业步行街和、 SOHO现代公寓、 520阳光华府四大空间建筑组团。商业物业部分由黄冈商业步行街沿街式商铺和尚品 万商广场。商场式商铺有序结合，遵循人车分流、商住分离原则。摩尔城高品味规划设计前卫时尚的SOHO现代公寓，户型多样、个性化的 520阳光华府品质生活区，摩尔城是集人文商住、购物休闲、餐饮娱乐、商务办公、创业投资等于一体的现代地产综合体，宜商、宜住、宜投资。2300元 /Date 22群策群力众创辉煌坤泰名居总占地面积：约 76.49亩总建筑面积：约 17万 建筑容积率： 2.08绿化率： 40%黄冈坤泰名居位于黄冈市宝塔路（原黄冈市丝绸厂），总用地面积约 76.49亩，总建筑面积为约 17万平方米。建筑类型有板式多层住宅、小高层住宅及复式公寓。周边交通便利，配套设施齐全，第一、二期已开发完毕，三期将于明年启动。作为黄冈市少有的大型生活社区，遵循以人为本的理念，项目对生活设施的打造同样不遗余力。小区内将规划建设休闲广场和大量的健身器材，让业主时时保持健康的身体。政府不断加大对项目所在区域的建设，各种生活配套设施越来越完备：多路公交在此穿行，交通网络四通八达；毗邻火车站商圈，时尚潮流尽在掌握中；新车站、温州商贸城、区政府环绕四周，生活购物方便自如；紧邻的黄冈中学、宝塔中学；市三医院、市第一人民医院名医相伴。坤泰名居将建设成一座大面积的绿化小区，由钟楼花坛、绿地、林荫、步道等系列景观小区休闲构成，并配有健身慢跑石路、老年人休闲区、儿童游戏区等设施。各种元素和谐统一，形成空间立体绿化效应，层层景致，层层延伸，是市内社区难得一见的大型绿色小区。2300元 /Date 23群策群力众创辉煌世纪名城总建筑面积：约 28000 绿化率： 40%车库： 2300“世纪名城 ”面临黄冈西湖一路，南北朝向，由两栋塔楼并排面成，总建筑面积约为 28000 ，总户数约为 170户。 共计 19层，第一、二层为商铺，是黄冈目前最高的建筑，亦是本案的主要竞争项目之一。已于 2007年 10月开盘，已实现销售 40%。户型设计是世纪名城的一大特点，均以客厅为中心，家庭内部公私分离，居寝分离洁污分离，设计尽可能减少开向客厅门洞的数量，走道短捷，提高面积的使用率和舒适度，适应现代生活方式。设计凸窗以及转角落地窗，以扩大室内空间和丰富临窗景观。在建筑较好的朝向设计了观景阳台，为住户提供了更多户外的空间。 2480元 /Date 24群策群力众创辉煌阔 HOUSE总建筑面积：约 30000 总户数： 133户阔 HOUSE项目位于黄州大道与西湖二路交汇处，南北朝向，共计 19层，是本案主要竞争项目之一。该项目设计较黄州其它项目更显特色，大量利用了空中花园的设计手段，充分弥补了塔式高楼无法保证绿化与社区配套的不足。该项目的房型设计方正，布局合理，进深尺度小，使用非常方便。同时在主人房独树一帜的设计了 270转角花房，使其在产品自身上增强了竞争实力。高科技智能安防也是该项目的一大卖点。其在安防设施建设的过程中应用了个人指纹系统、无线红外线报警系统等。目前该项目已整体封顶，将于 12月开盘销售，预计销售均价 2400元 / 。但是其前临遗爱湖及新建市政广场，后览长江天下的环境优势，致使该项目还有极大的涨价的可能。2300元 /Date 25群策群力众创辉煌目前黄州地区在开发项目近 20余个，其中绝大多数汇集在黄州城区以内，多以成规模的小区为主，与本案同类型的物业仅如上所指出的世纪名城与阔 HOUSE项目。还有哪些与本案同类的潜在竞争对手 ？Date 26群策群力众创辉煌君湖 紫金城主要的潜在竞争项目Date 27群策群力众创辉煌用地面积：约 76亩建筑面积：约 15万 商业面积：约 22975总地下总面积：约 10000入住总户数：约 1000户地面停车位： 80个地下停车位： 980个拟总投资：约 3亿元建筑类别： 8栋高层（最高 31层）Date 28群策群力众创辉煌君城 紫金城拟北临东门路，南接赤壁大道，一至二楼以连廊式步行商业街将两条城市主干道贯穿，形成一个城市商业功能空间；整个小区以 “一轴一环 ”的规划格局，把整个小区分成了一个城市商业街功能组团与一个居住组团 ;“一轴 ”指的就是上述的商业街主轴，由三条主干道组成，将开成重要的东西交通联系纽带， “一环 ”指的是东西两个区块内环形连接的内部交通环路，南、北共四个出入口，用以解决了小区内交通问题，整个小区是一个四通八达的组合体，实现了整个小区独立组团、融会贯通。Date 29群策群力众创辉煌竞 争楼 盘 本 案知己知彼世纪名城阔HOUSE紫金城1