南京归云堂项目定位与物业发展建议-75PPT

归云堂项目定位与物业发展建议垠坤观点纵向思维对应互动梯式思考：本案城市时代机会 消 费 者类 比 研 究本案不是一个普通楼盘的地位整个城市的发展趋势将直接影响本案的发展时代机会将创造本案的发展空间消费者是本案 支撑点类比研究会提示关于项目的精准思路研究课题我们是谁？结合地块的属性研究，给予本案充分的认识和挖掘 我们卖给谁？锁定本案目标客户群，进行准确的目标市场划分和生活形态描述 我们怎样去做？从战略和市场的高度，赋予本案独特的个性生活气质 我们如何推动？以组合式攻击体系，确保市场和品牌的双赢 项目研判 地处戴家巷曲里弯处的归云堂 出让面积 7000 ，其中：A区占地约 3900 ，容积率 0.3，限 高 9mB区占地约 2640 ， 容积率 1.6，限高 18m项目简况项目研判 地块成本 成本决定本案只能建造城市高端物业地块成本 2600万，楼面地价达到 4864元 /项目研判 SWOTS（ 优势） 地处中心城区，大区位易于获得认同； 地块侧边的文物资源和对面的城墙资源，地块本身归云堂的禅宗渊源，使地块的文脉极为深厚； 袖珍型的规模，较短的销售周期，会较好的化解来自市场的周期性风险； 因为稀缺而尊贵的身份感，会极大的提高产品的附加价值 ；有文化的东方别墅成为思考方向之一W（ 劣势） 外部环境十分陈旧，周围居民收入较低，生活形态较为低下； 道路属社区搜集道路，十分狭窄，车行交通不畅； 周边配套属于基本满足型，缺乏成规模社区配套； 外部缺乏稀缺性既有资源，如名山、丽水、公园或人文环境等项目研判 SWOT操作中对自我创造能力的要求将空前的高O（ 机会） 南京楼市的持续稳健发展带来的消费市场的信心； 经济发展高收入人群基数的不断扩大； 稀缺的城区别墅是目前许多不愿离开城市中心区的高收入人群寻觅的对象； 产品自身创造的价值正成为房市的一把利器 。项目研判 SWOT用产品创造市场机会以迎合高收入群体的需求T（ 威胁） 缺乏稀缺性环境资源将带给项目很大的市场风险； 来自各方面对南京房价持续走高的负面影响，将直接影响高端物业的价格走势； 发展商的操盘能力将面临比较严峻的考验； 项目研判 SWOT在没有市场的地方，做出市场并将机会最大化因此，我们通过创造产品价值，创造市场机会和客户价值，获得市场认同，将成为本案的基本操作思路之一借助经验丰富的专业化操作团队营造稀缺性产品，通过环境再造、广告包装等手段弱化劣势，降低风险，减弱威胁。城市别墅类比研判城市别墅认知位于城市中心区（老城区）不超过 3层的地面住宅拥有独特的景观资源，如独占性山水等交通比较便利，与交通干道距离一般在 500米及以上城市别墅发展v南京最早的城市别墅当属颐和路、宁海路一带的民国公馆，现在来看，他们最吸引人的反而是那种积淀已久的人文氛围。v月牙湖和玄武湖的沿湖别墅是南京较成规模的城市别墅群，便利的交通、无可替代的山水城林资源和高尚的板块形象是其大受欢迎的主要原因。v近期开发的位于莫愁湖畔的金基唐城朴园和乌龙潭边的观园翔龙，也是较受欢迎的城市别墅的代表。观云翔龙金基唐城月牙湖别墅归云堂 代表案例项目名称 位置 建筑量体 产品 推案时机 目前状况 月牙湖边别墅群 苜蓿园大街 近万平米 单 体、双拼， 单套 300平米左右98年前后 二手房市 场 价值 600万左右一套观园翔龙 广州路 8500平米 联 排、 跃层 公寓 2004年 未开 盘 ， 40套已登 记 200人金基唐城 汉 中 门 大街60套 联 排、普通公寓 2003年 售完类比态势研究企 业 品牌 区位关系 成本比 较 优势月牙湖 边 品牌 优势 当年首席高尚居住区很低的地价成本 山水城林、板 块环 境与地位金基唐城 品牌 优势 莫愁湖 边 较 低的地价成本 稀有湖景、交通便利观 园翔 龙 首善之区 乌龙 潭边较 低的地价成本 稀有水景、交通便利本案 外行 进 入型企 业首善之区被 贫 民区包 围 的腹地很高的地价成本 缺乏 传统别 墅的基本 资 源本项目自身质素较低，缺乏传统别墅应有的自然资源，因而原创性的资源不足这就要求我们必须从一个全新的角度来理解本地块的属性以一种革命性的理念来创造一种城市别墅的另类价值结论消 费 者 研 判目标市场本案的目标市场将以创造市场为主力并带动极少量的投资市场。以产品价值创造客户价值，产品创新带动市场创新目标市场南京 10多万的高收入人群将成为我们研究的重点客户特征身价在 500万元以上，年收入在 30万元以上的朝阳产业从业者，如 IT业、旅游业、外贸业等收入客户特征家庭结构3845 岁之间的三口之家子女接受中学大学教育，部分已离巢客户特征淡泊不喜张扬，精深内敛涵养因此，在未来的战略中，我们将以 ：市场创新型的产品和个性化生活的营造提升本案的整体质素和生活品质借以转移地块资源价值严重弱势和地价带来的高风险我们的战