南昌卢塞恩小镇别墅项目定位策划报告86页-5M-2007年

卢塞恩小镇项目定位策划报告项目分析 第一节 项目概况一、地块概况项目地块位于南昌市湾里区招贤镇，为商住用地，地块总面积 136667m2（ 280亩），被红湾公路分为南北两块，其中南区面积为 100385.01 m2（ 150.6亩），北区面积为 86281.99 m2（ 129.4亩）。据现场踏勘得知：南区地块较为平坦，整体呈现坡地形态，但地块东南方向，有个较深的盆谷。北区地块整体呈现山地与盆地两种形态特征。二、相关经济技术指标总占地面积 ： 136667m2；容积率 ： 规划容积率为 1.2；绿化率 ： 45%；建筑密度 ： 30%；可建总建筑面积 ： 164000.4 m2；第二节 项目用地分析1、项目地块形状分析项目地块不仅被红湾公路分为南北两侧，且形状较不规则；a、北面地块的东西方向呈狭长型，临街面较长，约 800米、宽约 80米的不规则狭长地块，另有北部为一高山，地形为三角型； b、南部地块东南方向较为规整，但有一小块落差近 6米的的盆地，西南方向与湾里二中地块相连，以较平坦的坡地为主，但形状为锯齿状；c、地块现状基本为原生态的山地，部分低洼地带被利用成鱼塘，未进行平整；d、北部地表总体比红湾公路高出约 1米，南部地块基本持平；图一 地块内农田 图二 地块东北角一处鱼塘图三 北面山体远景 图四 东南面厂房2、项目地块景观分析a、项目周边自然景观丰富，北面为有一定景观价值的石山，相对高度约为 100米，在山脚有 4块洼地，被利用成鱼塘，是极佳的风水之地；b、项目东南面是外环路，外环下面路是旧的厂房，短时间内难以拆 迁，对景观和环境有一定影响；东北面远处连绵的青山，宜于观赏； c、项目西面为在建的湾里二中，挡住东面一些旧的农民房，增加了西面的景观；3、项目地块区位分析 a、项目地块位于湾里区，红湾公路旁，紧靠湾里区招贤镇，交通教便捷，有一路通往南昌市的公交车经过项目地块；b、地块距高速公路入口仅约 2公里，距昌北国际机场约 30公里左右；c、项目所在之湾里区是市政府重点打造的生态居住区，也是南昌城的后花园； 2008房地产营销策划大全 策划必备资料库！全国送货上门！货到验货后付款！中国房策网 海量房地产营销策划资料下载！ QQ： 69031789第三节 项目周边配套分析a、整体而言，项目周边配套设施现在比较齐全，但步行需 10分钟；b、教育方面主要依靠位于招贤镇的湾里二中老校区及项目旁的新校区（在建），和南昌市湾里区第四小学；c、购物、医疗、金融等方面主要依赖于招贤镇；湾里区第四小学 湾里二中 移动营业厅及药店 粮油店 医疗门诊 商场 招贤集贸市场 食品店 超市 项目 SWOT综合分析 2008房地产营销策划大全 策划必备资料库！全国送货上门！货到验货后付款！中国房策网 海量房地产营销策划资料下载！ QQ： 69031789景观优势本案地处风光旖旎的湾里板块，坐拥青山绿水，环境优美，空气清新，视野开阔，有先天的休闲度假气质。区域优势湾里片区经过政府几年来的大力发展，现在拥有了非常便捷的交通，项目地理位置较好，处湾里区中心且交通条件便利，既远离城市的喧嚣又可以享受到便利生活；且 项目位于湾里区的中心，南昌的后花园风景秀美 升值潜力较大成熟的配套唾手可得。规划优势按照南昌市政府对湾里的定位，湾里将成为南昌市重点的风景名胜区，除梅岭风景外，还将引入诸多娱乐设施，按照目前定位，项目建成后将成为南昌最好的生态休闲住宅区，在相当长的时间内，项目所提供的产品上将会保持一定的市场优势；1、项目优势分析：板块 “连动 ”优势从近年度湾里区的土地拍卖状况获悉，项目周边聚集数个楼盘，其中本案旁边的地块正在平整土地，预计今明两年，湾里片区必将掀起新一轮的开发热潮。板块内的楼盘的整体 “连动 ”，有利于提高整个片区的市场知名度以及土地成熟度，也有利于本案的入市。地块形态优势本案土地高低错落，有利于各式建筑形态的特色布局，项目规模较大，且具有多元化的开发优势。 2008房地产营销策划大全 策划必备资料库！全国送货上门！货到验货后付款！中国房策网 海量房地产营销策划资料下载！ QQ： 690317892、项目劣势分析：a、项目周边目前缺乏生活和商业配套，并且在短时间内情况不会改观；弥补建议： 利用小区配套和物业服务来弥补周边配套的不足；b、项目处于山区，有 800米左右的临街面，作为住宅项目，项目整体私密性不强；弥补建议： 对小区实行全封闭式、智能化物业管理，以保障小区的安全；c、项目用地被条红湾公路分割成南北两块，不利于小区整体效果的营造；弥补建议 :建议仿照城开国际学园，在国道下方建设了一个涵洞，本项目也可在红湾公路下方建设一个涵洞，这样地块之间的连接就会很顺畅；d、红湾公路是一条交通要道，来往车辆频繁，其噪音问题对项目品质有一定影响；弥补建议： 在临街的建筑物朝向上，可以采取偏东南方向摆放，避免噪音干扰，临街的绿化植物采用高密度的高大植物作为绿化植物，以阻挡噪音；e、项目地块表层全为风化岩面，施工强度较大，对后期园林的建造，有一定阻碍； 2008房地产营销策划大全 策划必备资料库！全国送货上门！货到验货后付款！中国房策网 海量房地产营销策划资料下载！ QQ： 690317893、项目机会点分析a、湾里片区的开发和发展，使南昌市民对湾里区的认知度提高，必将会增加项目的潜在客户和投资客户数量；b、湾里旅游行业的蓬勃发展及一批生态楼盘的建成，使南昌人的对生活方式和新生活理念的渴望更加迫切。新的居住理念日渐形成。4、项目潜在威胁分析a、湾里区多个项目同质化严重，可替代性强，分流了部分客户；b、湾里区建设的进度会影响市人对片区的前景信心。本项目市场分析市场预测1、南昌市宏观经济快速发展，投资环境持续看好，政府强力打造湾里区，对南昌市民及湾里居民具备相当强的吸引力，本项目的具有巨大的有效市场需求背景。2、作为湾里区的不多的山景地块之一，有利于提高本项目知名度，有利于本项目销售和对物业价值的提升，进一步刺激市场需求。3、湾里区政府正大力扶持房地产市场，项目房地产市场份额比较乐观。 2008房地产营销策划大全 策划必备资料库！全国送货上门！货到验货后付款！中国房策网 海量房地产营销策划资料下载！ QQ： 69031789项目开发策略（一）尽早开始项目建设，严格控制投资成本和施工质量，保证工程进度。（二）与品牌物业公司、建筑单位、监理单位合作，提高本项目的整体形象。（三）将项目形象高度尽量拔高，建立 湾里区标志性建筑，然后通过高性价比顺利胜出市场。（四）投资开发以联排、独栋别墅、花园洋房及小高层住宅相结合的高档物业努力营造差异性及人性化的生活空间。（五）充分发挥背山面水的优势，聘请一流设计院进行规划设计，招标选出最优方案。项目市场定位 一、定位的原则1、体现项目的山地属性。2、凸显物业的高贵质感。3、具有一定的原创性。4、利于市场传播。 2008房地产营销策划大全 策划必备资料库！全国送货上门！货到验货后付款！中国房策网 海量房地产营销策划资料下载！ QQ： 69031789关于小镇风格 南昌市的高档住宅现在正在进入风格时代； 代表作：绿地兰宫 VS绿地山庄，香溢花城，世纪风情等； 本案对风格的强调更有甚于以上楼盘，风格对本案销售的拉动作用更高； 欧式小镇风格，目前南昌只有万科四季花城； 建议本案直引一个欧式小镇风格；制造一个文化大盘来形成高水准的