万科城工程建设项目可行性研究报告

1 万科城二期工程建设项目 1 总 论 项目概况 项目名称 ： 万科城二期工程建设项目 建设单位 ： 西安万创置业有限公司 法人代表： 建设性质 ： 新 建 建设工期 ： 2011 年 4 月 2014 年 3 月 拟建地点 ： 西安市长安区郭杜街办茅坡村、岔道口村 拟建规模及建设内容 拟建规模 本项目总征地面积 合 ），其中：净用地面积 合 代征路面积 合 ），代征绿地面积 合 ）。 2 该地块净用地面积 合 ），用途包括商业、居住、公共管理与公共服务（邮电设施、中小学），其中： 商业总用地面积 合 ），总建筑面积 87287划该地块场地及道路硬化面积 6960地面积 6115地指标：容积率为 地率为 25%，建筑密度为 居住总用地面积 合 ），总建筑面积 244270划该地块场地及道路硬化面积 31368地面积 24030地指标：容积率为 地率为 35%，建筑密度为 邮电设施总用地面积 合 ），总建筑面积 6166划该地块场地及道路硬化面积 1206地面积 960地指标：容积率为 地率为 30%，建筑密度为 中学总用地面积 合 ），总建筑面积 11000划该地 块场地及道路硬化面积 3600地面积6518地指标：容积率为 地率为 建筑密度为 建设内容 商业区拟建 3 幢（ 14#16#）多、高层楼，带地下车库； 居住区拟建 12 幢（ 1#12#） 33 层楼的普通商品房和 1 3 幢（ 13#） 30 层楼的廉租房，带地下车库； 邮电设施区拟建 1 幢（ 17#）邮电大楼； 中学区拟建 1 幢 5 层教学楼和 1 幢 4 层楼。 估算总投资及资金筹措 该项目估算总投资 元，其中：工程直接费 它费用 元，基本预备费 元。 该项目总投资 元，资金全部由建设单位自筹解决。 建设工期 该工程计划建设工期 36 个月，即从 2011 年 4 月 1 日开工建设，至 2014 年 3 月 31 日竣工。 公共设施 该项目位于长安区内，供水、排水、供电、交通等各项市政设施基本到位，可就近接用。 建设单位情况 西安万创置业有限公司 成立于 2011 年 2 月 17 日 ，位于西安市长安区郭杜街办茅坡村西侧万科城项目销售中心二层。该公司注册资金 1000 万元 ， 法人代表孙嘉。一般经营项目包括：房地产开发，商品房销售，房屋中介服务，房地产信息咨询、代理销售，物业管理，自有房屋租赁和停车服务。 项目提出的必要性 1、项目的建设符合国民经济发展 4 当前我国国民经济运行正处于一个特殊发展时期，为了促进国民经济的稳步健康发展，必然要求扩大内需，优化消费结构，把住宅建设作为推动国民经济发展的主要产业之一。根据国家统计局的分析和研究，房地产对国民经济的拉动作用约 百分点。 房地产经济是国民经济的重要组成部分，发展房地产经济有利于加快我国产业结构和消费结构的调 整，从而促进国民经济健康持续发展。房地产经济（尤其是住宅经济）是我国新的经济增长点，发展房地产经济，可以拉动一系列行业发展。现今，国家为拉动经济，满足广大人民群众的住房需求，提倡大力发展房地产经济。该公司为了响应国家的安居工程，决定规划、开发万科城二期工程项目。 2、该项目的建设不仅把握土地市场机遇，占据潜力区域，更可在未来十多年里，为集团创造稳定的现金流入及可观的利润回报 长安 区 地处关中平原中部，总面积 1583 平方公里，城区距西安市中心仅 里。陇海铁路、西康铁路、 108 国道、 210国道、包茂高速、西 汉高速贯穿全境，区内五横十纵道路主干网络基本形成。 去 年斥巨资建成了连接西安高新开发区和西安航天产业基地的西部大道， 今 年建设终南大道，使横跨西安城市中心的南北大道经过长安区延伸到秦岭北麓，交通十分便捷。通讯、电力、水资源等供应丰富，地热资源极具开发潜力。 5 近年来，长安抢抓西安城市扩张发展的历史机遇，以强区富民，长安西安领先为目标，把对外开放、招商引资确立为经济工作突破口，充分发挥区位优势和资源优势，以高新技术、高等教育、旅游业、都市农业和房地产等为支柱产业，全力打造都市新区，经济社会发展势头强劲，综合实力不断 增强 。 3、万科集团进入西安市场，既是拓展市场的需要，也是集团发展的战略举措 长安区科教资源丰富，拥有实力雄厚的中国航天推进技术研究院、五 0 四研究所、二 0 六研究所等 20 多家科研机构。西安高新区二次创业基地、国家民用航天科技产业基地 均 建在长安。西部大学城基础设施完善，已有陕西师范大学、西安电子科技大学、西北工业大学等 26 所高校入驻， 20 余万在校师生成为推动长安经济社会又好又快发展的人才宝库和智力资源。 2010 年 1份， 西安市 房地产投资 元，同比增长 环 比 1份回落 百 分点。全市商品房累计销售面积同比增长 商品房销售额同比增长 研究的范围 对项目的建设背景进行分析论证； 对项目建设的必要性和可行性进行分析论证； 对项目建设的指导思想、市场分析进行分析论证； 对项目的建设内容与建设规模、建设条件与场址选择、工程建筑方案进行分析论证； 6 对项目在建设和运行过程中的环境保护、节能措施、劳动安全等方面提出实施意见，环境保护方案按环保部门批复意见实施； 根据可行性研究的规划方案和建设内容进行投资估算，并提出资金筹措方案； 根 据确定的规划方案制定工程实施进度及招投标方案。 编制依据 本项目可行性研究报告编制委托书 西安城市总体规划（ 2008 年 ） 国家发改委建设项目经济评价方法与参数（第三版）（ 2006 年 7 月） 国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见（国发【 2007】 24 号） 国务院办公厅转发建设部等部门关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知（国办发【 2006】 37 号） 西安市城市拆迁管理条例 西安市人民政府关于进一步促进房地产市场平稳健康发展的若干意见 （ 2010 年） 投资项目可行性研究工作手册中国物价出版社 2002年 9 月 投资项目可行性研究指南中国电力出版社 2002 年 3月版； 7 建设单位提供的其他有关资料 研究结论及建议 结论 随着国民经济的快速发展，人民生活水平的不断改善，城市建设快速推进，人们对住房条件要求越来越高，该项目的建设适合市场需求，销售前景看好，具有良好的经济效益和社会效益。该项目经过充分的市场调查、市场研究、市场分析及市场预测，符合总体规划，对改善长安区居民生活条件，起到了至关重要的作用，是社会和经济效 益双赢的好项目。该项目是集住宅、商业、公共设施于一体的综合性项目，设计合理， 90下户型占总住宅建筑面积比例不小于 70%，符合国家政策，布局人性化，结构安全可靠，实施计划科学。建设资金筹措方案已基本落实，该项目建设的基础条件均已具备，建议尽快实施。 建议 1、应加强对建设资金筹措力度，确保工程建设资金及时到位； 2、建议及早做好外部环境协调工作，以便使工程建设时保质保量顺利完工，创建一个优质工程； 3、 建议在项目 施工过程中，充分做好市场调查，广泛征求社会各阶层住房需求， 按照市场需求调整、完 善建设工程方案，争取给社会和企业带来双赢效益； 4、 组建精明 能 干的技术队伍或聘请专业项目管理人员进行 8 技术指导，力求降低成本，减小投资风险 ； 5、 合理、科学地做好施工现场设计和工期安排 ； 6、应组织强有力的营销队伍，对其商户进行重点宣传和促销，使该项目及早发挥经济效益。 9 2 区域概况及经济状况 区域概况 区域简介 项目位于西安市长安区，长安 区 历史悠久，自西汉高祖五年置县，已 2200 多年，曾为周、秦、汉、唐等十三朝京畿之地，被誉为西安的 “后花园 ”。长安区地处关中平原中部，从东、南、西 三面拱围西安，总面积为 1578 平方公里，现辖 8 个乡、 17 个街办， 24个居委会， 2009 年末 总人口 102 万人。区政府所在地韦曲街道距西安市中心 里。气候温和，四季分明，雨量适宜，日照充足，自然环境优越，旅游资源得天独厚。 2002 年 9 月撤县设区，是西安新一轮城市发展中重要的副中心和经济增长 点 。 地理环境 长安区位于东经 10838 10914，北纬 3347 3418。东临蓝田县，南接宁陕、柞水县，西与户县、咸阳接壤，北和雁塔、灞桥区为邻。地势为东原、南山、西川，最低海拔 ，最高海拔 。地势大体为东南高西北低，土壤肥沃，灌溉便利，古人赞之为 “ 资甚美，膏腴之地 ” 。 气候条件 长安 区 属于暖温带半湿润大陆性季风气候区，雨量适中，四季分明，气候温和，秋短春长。一般以 1、 4、 7、 10 作为冬、春、夏、秋四季的代表月。冬季比较干燥寒冷，春季温暖，夏季炎热多雨， 10 秋季温和湿润。年平均气温 ，降水约 600 m m，湿度 无霜期 216 天， 日照 1377 小时。最冷的 1 月份平均气温 ,最热的 7 月份平均气温 。雨量主要分布在 7、 8、 9 三个月 。雨热同期，有利于农作物生长。年平均降雪日为 ，初雪日一般在 11 月下旬，终雪日一般在 3 月中旬。受地形影响，长安全年多东北风，年平均风速为 /秒。 水资源 长安境内主要河流有沣河、浐河，均属渭河水系。渭河在户县与咸阳段间，流经长安区高桥乡曹家滩，长约 里。沣河流域主要河流有沣峪河、高冠河（过境河）、太平河（过境河）、潏河、大峪河、小峪河、太峪河、高河、金沙河等。浐河流域主要河流有浐河、库峪河及过境河汤峪河、岱峪河、鲸鱼沟等。秦岭南麓有 3条小沟属汉江水系。另外，还有皂河 、新河等。 矿产资源 长安地质发育史复杂，构造类型多样。秦岭山区大片的火成岩、变质岩等新生代沉积层，为各种金属、非金属及能源资源的集聚奠定了基础。优势矿产主要有建材类非金属等。主要金属矿有铁、铜、铅、铬等。非金属矿主要有大理岩、硅石、伟晶花岗岩、石墨、石榴石、水晶、砖用粘土、建筑用沙等。 科技教育 长安是科技大区，拥有优越的科教资源。 2005 年 11 月 25 日长安区已通过全国科技进步考核，国家科技部批准为全国科技进步先 11 进区。十五以来，长安不断加大高科技产业的发展力度，先后制定出台了 西安市长安区科技发展奖金管理办法、西安市长安区科技计划项目管理办法。制定了关于创建长安区农业科技示范园的指导意见和西安市长安区农业科技示范园管理暂行办法。创建科技示范园（基地） 15 个，科技示范村 6 个，科技示范户 51户。目前，全区学前三年和小学、初中适龄人口入学（园）率分别达到 88%、 100%、 100%，初中巩固率 高中阶段教育普及达到 85%，青壮年非文盲率为 现代教育技术装备实现新突破。建成了区教育网管中心，全区中小学建微机室 300 多个，校园网 3 个，语音室 125 个，校校通 92个，多媒体教室 189 个，装备微机 9100 台，覆盖全区中小学的农村远程教育工程建成投入使用。 区域规划 西安是陕西省省会，国家重要的科研、教育和工业基地，我国西部地区重要的中心城市，国家历史文化名城，将逐步建设成为具有历史文化特色的现代城市。 按照保护生态环境，加强区域与城乡协调发展的原则，在西安市域范围内，构建 “ 一城、一轴、一环、多中心 ” 的市域城镇空间布局，形成主城区、中心城镇、镇三级城镇体系结构。因地制宜地稳步推进城镇化，逐步改变城乡二元结构。其中： “ 一城 ” 为主城区； “ 一轴 ” 为以陇海线为主轴 的城镇经济发展轴； “ 一环 ” 为以关中环线为纽带的城镇经济发展集群带； “ 多中心 ” 为主城区外围 12 的中心城镇，包括四个组团、三个新城和四个县城，其中：四个组团指六村堡、常宁、新筑、洪庆；三个新城指临潼、阎良、泾渭；四个县城指蓝田、周至、高陵、户县。 规划期内 优化主城区布局，凸显 “ 九宫格局，棋盘路网，轴线突出，一城多心 ” 的布局特色，以二环内区域为核心发展成商贸旅游服务区；东部依托现状发展成国防军工产工业区；东南部结合曲江新城和杜陵保护区发展成旅游生态度假区；南部为文教科研区；西南部拓展成高新技术产业区；西部发展成居住和 无污染产业的综合新区；西北部为汉长安城遗址保护区；北部形成装备制造业区；东北部结合 浐 灞河道整治建设成居住、旅游生态区 。 根据 西安城市总体规划（ 2008 年 ） ，到 2020 年末：西安市域总人口规模为 人，其中城镇人口规模为 镇化水平达到 主城区人口规模为 人。全市城镇建设用地规模控制在 865内，人均城镇建设用地控制在 内；主城区的城市建设用地总规模控制在 490内，人均城市建设用地为 经济 状况 2009 年末， 全年生产总值（ 元，增速同比回落 百分点，高于全国 百分点，高于全省 百分点。分产业看，第一产业增加值 元，同比增长 第二产业增加值 元，增长 第三产业增加值 长 全年 全社会固定资产投资 3 亿元，同比增长 较上年回落 百分点 ，其中 房地产开发投资 元，增长 全年城镇居民人均可支配收入达18963 元，同比增长 全年农民人均纯收入 6275 元，全年财政总收入 元，同比增长 地方财政一般预算收入 元，增长 2010 年末，全市生产总值（ 元，按可比价格计算，比上年增长 增速与上年持平，高于全国 百分点，与全省持平。分产业看，第一产业增加值 元，同比增长 第二产业增加值 元，增长 第三产业增加值 元，增长 全年全社会固定资产投资 同比增长 较上年回落 百分点，扣除物价因素，实际增长 全市地方财政一般预算收入 元，同比提高 年城镇居民人均可支配收入 22244元，较上年增长 扣除物价因素，实际增长 全年农民人均纯收入达到 7750 元，较上年增长 扣除物价因素，实际增长 14 3 房地产市场发展分析 宏观运行背景 1、房地产开发投资完成情况 2010 年 1，全国房地产开发投资 38070 亿元，其中， 商品住宅投资 26683 亿元，增长 占房地产开发投资的比重为 10 月当月，房地产开发投资 4558 亿元，增长 1，全国房地产开发企业房屋施工面积 比增长 房屋新开工面积 长 房屋竣工面积 长 其中，住宅竣工面积 长 1，全国房地产开发企业完成土地购置面积 比增长 土地购置费 8006 亿元，增长 10 月当月，房屋新开工面积 比增长 房屋竣工面积 5091 万 长 其中，住宅竣工面积 4091 万长 土地购置面积 3695 万 长 土地购置费 896 亿元，增长 2、商品房销售情况 2010 年 1，全国商品房销售面积 增幅比前三季度提高 百分点。其中，商品住宅销售面积增长 办公楼增长 商业营业用房增长 15 1，商品房销售额 亿元，同比增长 增幅比前三季度提高 百分点。其中，商品住宅销售额增长 办公楼和商业营业用房分别增长 10 月当月，全国商品房销售面积 9278 万 比增长 绝对量比 9 月份减少 1167 万 降 全国商品房销售额5076 亿元，增长 绝对额比 9 月份减少 423 亿元，下降 3、房地产开发企业资金来源情况 2010 年 1，房地产开发企业本年资金来源 56923 亿元，同比增长 其中，国内贷款 10443 亿元，增长 利用外资 539 亿元，增长 自筹资 金 21553 亿元，增长 其他资金 24387 亿元，增长 在其他资金中，定金及预收款13950 亿元，增长 个人按揭贷款 7102 亿元，增长 4、 70 个大中城市房屋销售价格指数 2010 年 10 月份，全国 70 涨幅比 9 月份缩小 百分点；环比上涨 10 月份，新建住宅销售价格同比上涨 涨幅比 9 月份缩小 百分点；环比上涨 其中，商品住宅销售价格上涨 其中普通住宅销售价格上涨 高档住宅销售 价格上涨 经济适用房销售价格上涨 与上月相比，其中普通住宅销售价格上涨 经济适用房销售价格下降 10 月份，二手住宅销售价格同比上涨 涨幅比 9月份缩小 百分点；环比上涨 16 比 9 月份缩小 百分点。 5、全国房地产开发景气指数 2010 年 10 月份，全国房地产开发景气指数（简称 “国房景气指数 ”）为 9 月份提高 ，比去年同期提高 。 从分类指数看：房地产开发投资分类指数为 9 月份提高 ，比去年同期提高 ； 9 月份回落 ，比去年同期回落 ；土地开发面积分类指数为 9 月份提高 ，比去年同期回落 品房待售面积分类指数为 9 月份回落 ，比去年同 期提高 ；房屋施工面积分类指数为 9 月份提高 ，比去年同期提高 。 2010 年市场状况 2010 年，无疑是一个政策年，自 “房价 ”二字成了影响国计民生和社会稳定的凸显问题后，政府宏观调控的手段便未停止，国十条、 17 国十六条、收紧银根、增加利率、限购令等一系列政策陆续出台，但仍然未挡住 房地产 销售市场上涨的势头， 2010 年，西安楼市量 价持续走高，住宅均价也从一月份的 5541 元 /平米飙升至 11 月份的6504 元 /平米。不断上涨的住宅平均价格让一系列的调控措施被称为 “空调 ”。 2010 年的西安楼市也和全国很多其他城市一样，在楼市量价走高中，始终保持着 “微笑曲线 ”。 1、 “国十一条 ” 继去年年底密集出台房地产调控政策以来， 2010 年 1 月 10 日，“国十一条 ”出台，揭开 “政策年 ”调控大幕。 “国十一条 ”从 “调结构、抑投机、控风险、明确责任 ”四个方面，正式确定 2010 年楼市政策基调，表示政府遏制房价过快增长的决心和强硬态度。 开年的第二个周日，国务院办公 厅十日公开发布关于促进房地产市场平稳健康发展的通知 (简称 “国十一条 ”)，从增加保障性住房和普通商品住房有效供给、合理引导住房消费、抑制投资投机性购房需求、加强风险防范和市场监管、加快推进保障性安居工程建设、落实地方各级人民政府责任五个方面，进一步加强房地产市场调控。 “国十一条 ”，重申二套房贷首付不得低于 40%、房源需一次性全部公开并明码标价等。 “国十一条 ”的颁布被认为是国家针对高房价，今年打出的抑制房价 “第一拳 ”。 2、 准备金率 6 次上调 2010 年 1月 12 日，本年度央行首次上调准备金率，决定从 2010年 2 月 25 日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率 百 18 分点。接下来的一年间，央行又分别于 5 月 10 日、 10 月 11 日、 11月 16 日、 11 月 29 日先后上调准备金率。 12 月 10 日晚间，央行年内第 6 度发布消息，百分点，至此，准备金率已经高达 历史第一高位，对于通常占据了银行个贷总量约 70%的房贷来说，无疑是一个打击。有关人士分析，央行如此密集地施以准备金率上调，意在进一步加强当前的流动性调控，控制银行信贷投放和管理通胀预期，并非刻意针对房地产。但是准备金 率的不断调高，使得银行的房贷额度吃紧，对于已经遭遇重重调控与狙击的房地产市场来说，可谓是雪上加霜。 3、 “新国四条 ” 2010 年 4 月 14 日，国务院常务会议确定了 “新国四条 ”：一是抑制不合理住房需求；二是增加住房有效供给；三是加快保障性安居工程建设；四是加强市场监管。 “新国四条 ”针对不同类型购房者实行了差别化待遇：对购买首套住房且套型建筑面积在 90 平方米以上的家庭，贷款首付款比例不得低于 30%；对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款不得低于 50%，贷款利率不得低于基准利率的 ；对购买第三套及以上住房的 购房者，大幅度提高首付款比例与利率水平。 4、 “新国十条 ” 2010 年 4 月起，国务院和住建部出台了一系列房产新政，其中，以国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知 (即新国十 19 条 )最为关键。业内普遍认为，这是迄今为止对稳定房价最精准的房产新政。 4 月 17 日，国务院下发关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知，即 “新国十条 ”，确立政府问责制，并再次要求开发商一次性公开全部房源。除了继续差别化信贷政策之外，通知对于个人购置多套房的限制提到了重要位置： “商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，商业银行可根 据风险状况，暂停发放购买第三套及以上住房贷款；对不能提供 1 年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。 ” 5、 西安出台十六条新政 2010 年为了保持房地产市场的健康发展， 5 月 5 日，西安市政府出台西安市人民政府关于进一步促进房地产市场平稳发展的若干意见 (以下简称意见 )，从解决中低收入家庭住房到外来务工人员安置，从二手房申请住房公积金贷款到个人住房满 5 年交易免营业税等方面提出 16 条意见， 6 月 1 日起正式实施。意见经媒体公布之后，被称之为西安稳定房产市场的 “十六条 ”。 十六条出 台后，对于 “十六条 ”的作用，从普通市民到商品房开发商再到学界，从不同的角度出发有着各自的看法。 “国十条 ”突出的是遏制房价打击投机，在这个层面上西安的 “十六条 ”突出的是加大保障、促进市场。西安房地产市场相对而言比较健康，十六条出台对维稳房市秩序，改善性、投资、炒房群体也会有影响。但其中，能不能降房价并不是问题的核心，如何使房价增长过程稳定有序，并与居民收入的增长相匹配才是最关键的。 20 6、 二套房贷认定标准 2010 年 6 月 4 日，史上最严厉的二套房贷认定标准出台，住房和城乡建设部、中国人民银行、中国银行业监督管理委 员会发出通知，对商业性个人住房贷款中第二套住房认定标准进行了权威性的规范：无论购房者曾经贷款买房，或者家庭名下实际拥有一套住房，都作为二套房认定，需按揭首付 5 成，利率在基准利率基础上上浮10%，可谓是名副其实的 “认房又认贷 ”。 二套房贷认定标准的明确，一方面使得投机性投资或炒房现象被大大抑制，另一方面，也有学者认为，市民正常的改善性住房需求也一并遭到了打压，不少改善型购房者的购房希望被浇灭：在 “认房又认贷 ”的认定标准出台以前，改善型购房者只需将名下房产卖掉，到房管局开具 “无房证明 ”，即可以首套优惠重新购房， 一旦被认定为是二套房贷，就要承受首付与利率的双重提高。由此引发的退房纠纷一时充斥了杭州楼市，购房者的观望情绪亦不断加重。 7、 “新国五条 ” 2010 年 9 月 29 日，国庆长假前夕，国家有关部委分别出台措施，以巩固房地产市场调控成果：房贷首付款比例调整到 30%及以上，暂停三套房贷；调整契税和个人所得税优惠政策；严打捂盘惜售，加大住房交易市场检查力度；加快推进房产税改革试点工作；房价过高上涨过快城市限定居民购房套数，实行政府问责制等，被称为 “新国五条 ”。 “新国五条 ”的出台，标志着二次调控大幕的拉开，显示了政府调控房 地产的决心之坚定。 21 “新国五条 ”中明确要求各地 “立即 ”制定细则，已制定细则的地区要进一步调整和完善，各地方调控细则的出台成为了各大城市的当务之急。在接下来的 10 月份，杭州市相继出台多项具体措施与细则，同时颁布了杭版 “限购令 ”，配合中央的调控步伐，掀起了杭州楼市的新一波震荡。 8、 央行加息 紧随二次调控的脚步，中国人民银行于 10 月 19 日晚间宣布，自 2010 年 10 月 20 日起上调金融机构人民币存贷款基准利率。金融机构一年期存款基准利率上调 百分点，由现行的 高到 一年期贷款基准利率上调 百分点，高到 其他各档次存贷款基准利率据此相应调整。 此次加息是 2007 年以来的首次加息，业界普遍认为，此举既能够缓解通胀压力，又有利于楼市的调控；亦有学者认为，此次加息主要针对房地产市场，房地产作为资金密集型产业，必然受此影响，首当其冲受到抑制的便是大部分资金流通依赖银行贷款的中小型开发商。而在民间，有网友认为开发商的成本增加最终将反映到房价上，从而加剧购房者的负担，也有不少人认为作为一个渐进累积的过程， 温和加息对购房者不会产生较大压力，对楼市的影响更是 微小。 9、 西安实施首套房贷最低利率 西安市根据 2010 年 10 月 20 日住房和城乡建设部 关于调整住房公积金存贷款利率的通知要求，从 2010 年 10 月 20 日起， 22 上年结转的个人住房公积金存款利率上调 百分点，整为 当年归集的个人住房公积金存款利率保持不变。同时，上调个人住房公积金贷款利率。五年期以下 (含五年 )及五年期以上个人住房公积金贷款利率分别上调 百分点。五年期以下 (含五年 )从 整为 五年期以上从 整为 此外，从 2010 年 10 月 20 日起，开展住房公积金支持保障性住房建设项目贷款试点的城市，贷款利率按照五年期以上个人住房公积金贷款利率上浮 10%执行，并随个人住房公积金贷款利率变动做相应调整。 10、 西安 “限贷令 ” 2010 年 6 月 1 日西安出台楼市调控 “16 条 ”政策，为保持楼市健康发展， 11 月 2 日西安市政府再次出台 6 条新政，在保障性住房建设、信贷、税收、市场监管等 6 个方面提出具体措施。有关部门负责人表示，新政是 “限贷 ”，而不是 “限购 ”。据市房管局相关负责人介绍，根据市政府近日出台的关于贯彻落实国发 201010 号文件有关问题的通知要求，我市将严格执行差别化住房信贷政策。 西安房地产现状 城南区 1、市场供应 城南作为文教区，交通方便、商业繁荣，区内高校林立，西安80%以上的高校都集中在这里，拥有良好的文化氛围，向来是西安 23 市民安家置业的首选，但随着区域内土地资源的减少，城南开发量会随着土地资源的减少而逐月在减少。不过本年度 “曲江扩区一倍获批准 ”的利好消息给城南区房地产带来了新的契机。 2、市场销售 2010 年城南区的销售市场中，各项指标与供应市场的各项指标类似，增幅均超过了 10%以上， 城南区作为全市地产市场的 “老大哥 ”，在此行业市场行情大好的背景下，表现尤为明显，突出表现在去年销量下挫较为明显的区域，本年度销量和价格均呈现较为明显的增长，就连高端产品别墅类物业和花园洋房较为集中的曲江区域，这两类物业销量也增幅较大。 3、价格行情 城南区各物业价格在全市范围处于上游水平，在楼市优惠政策、贷款利率等各方因素的影响下，买卖双方的热情空前高涨，卖方市场不断推出新的房源，导致刚性需求不断入市，以至本年度销量大幅增长。 4、区域发展 城南区是西安市的文化区，大专院校、科研机构、党政军机关密集，是解放 后新开发的区域，在城区规划、公共设施、生态环境、社会治安、地理位置等方面均居于全市前列，为本地区发展提供了有利的条件。加上道路规划建设的发展、城市配套的发展让众多大大小小的开发企业在此竞争，城南区销售量也一直保持稳定的态势。但近两年随着城南区土地资源的减少，可开发用地也逐渐从大 24 规模开发变为小规模开发，开发重心也由原来的南二环逐渐向南三环、高新区、曲江区域扩展。尤其是今年曲江新区扩区发展规划的确定，这一利好消息给城南区房地产带来了新的契机。 城北区 1、市场供应 对于城北区而言，近两年来的利 好消息是层出不穷， 2007 年城北区受政策的引导，地铁效应所带来火爆的开发局面是众所周知的，城市规划、道路规划建设的发展，使得城北区市场开发量各项指标 不断 增长。 2、市场销售 2010 年，城北区从老西安人眼中的 “道北 ”摇身一变成为与城南区争夺商品房销售 “冠军 ”的唯一城区，可见城北区近两年的发展是有目共睹的，市政府的北迁、地铁二号线、大明宫遗址公园、汉城墙遗址公园、团结水库等工程的顺利建设都为城北区房地产的发展做出不小的贡献。 3、价格行情 地产开发的地段因素的前瞻性考虑因道路规划建设的发展显得尤为重要，而对于 城北区来说，在城市规模快速发展，城市骨架逐步拉大的今天，道路的情况、交通的便捷性对于地产市场发展的重要性已更加凸显。作为前两年被地铁二号线炒的沸沸扬扬的未央大道两侧的楼市，在两侧楼市的销售过后，文景路、太华路、朱宏路以及新市政府两侧的楼市俨然成为当下城北区楼市中的亮点，在 25 这些区域项目的影响下，城北区房价走势基本保持平稳攀升态势 4、区域发展 城北区是西安市经济发展的中心区域，像 20 年前浦东在上海的城市地位一样，当年邓小平提出浦东开发，现在西安市提出要开发城北，所以城北的地位发生了显著的变化。与此同时，城北区 房地产发展也发生了质的变化，城北区的配套设施正在向完善的方向努力，包括基础设施和生活设施，地铁、道路、供电、供热等等，水暖电气等等都没有什么障碍，这个区域基础设施非常完善，更重要的是生活设施，包括讲的图书馆、妇女儿童中心，有体育馆，这都是生活设施。而且现在不少外埠大鳄已经开始开发其前期的土地，诸如上海绿地除了开发其前期的魏玛公馆外，绿地红馆已开始进入实施阶段，相信未来的城北区将步入新一轮的竞争开发阶段。 城东区 1、市场供应 2010 年城东区市场供应不仅仅在浐灞生态区内，其他老板块的发展也尤为 瞩目，并且经济适用房的开发量也在不断增多。在此拉动下，城东区整体市场开发的各项指标是本年度六城区中增长幅度最大的城区，施工、新开工、竣工面积等指标上继续大幅增长。 2、市场销售 城东区域作为传统的居住集中地 ,随着浐灞板块兴起，已经成为全市地产开发的焦点区域之一，也引导着城东房地产开发的重心逐渐向此区域倾斜，一些外来投资商和本土开发商纷纷瞄准这一区 26 域，众多高品质大盘的涌现使城东区域价值得到逐步提升，并将蕴涵极大潜力。 2010 年的城东市场住宅销量继续快速增长，加上年末中新浐灞、普华潜水湾等推出绝佳的观景房源，让 城东区房地产市场在年末 “火 ”了一把。 3、价格行情 2010 年，城东区价格方面的增长超过了销量同比的增幅，影响商品房销量下滑的主要是普通住宅类物业，而普通住宅类物业销量的下滑的原因除了区域内价格从 “个张 ”演变为 “普涨 ”外，还有区域内上半年中小户型的迅速消化，使得区域内中小户型 “没有房 ”现象逐渐显现，而与之相对应的是铺天盖地的大户型 “促销 ”广告，短期内市场供应的产品超过了购房者的承受力，并且各大在售楼盘相继推出各自精品房源，由此区域内商品房销量不如价格的增长速度 4、区域发展 随着楼市回暖和新盘的大量入市，大 批实力雄厚的开发商云集西安城东区，进一步助推区域内楼盘的旺销，尤为重要的是，在即将入市的新盘中，开发商对产品本身的创新与品质的关注和投入，进一步催生了西安城东区楼市愈加成熟。 沿东关向东一线向外，沿东二环两侧以及浐灞流域，这三块是构成城东楼市的三大热点。目前城东地区的近乎十余个新盘基本上全部集中于此。由于城东区域范围比较大，产品呈现出多元化局面。靠近城内的新盘主要为写字楼、公寓等产品类型，而沿东关向东一线向外，沿东二环两侧以及浐灞流域，基本上以更具有健康理念的、 27 更适合居住的大众精品楼盘为主，诸如动物园原址上 的就掌灯、对面的太和公园人家，东二环线上的紫昕花庭项目等，尽管有些项目还未开盘，目前处于内部认筹阶段，但还是受到了众多购房者的热捧和关注，都不愿意错过这难得的机会。可以预见，城东置业安家的大高潮将要再度掀起。 城西区 1、市场供应 伴随着旧城的拆迁改造、周边居住状况进一步改善、西咸一体化进程逐步推进，城西区正逐渐成为市民投资居住的热点区域。而西咸共建区以及临近城内、高新等相对发达的城区也将成为城西板块发展较为迅速的居住圈。 2010 年以来城西区房地产市场开发量也主要集中在这三个居住圈内。 2、市 场销售 2010 年城西区可谓是收获颇多的一年，供应量的增多致使销售量也随之增多，今年西咸、临近城内、高新等的板块内的推盘量较多，从而吸引了不少购房者前来置业，从购买人群来看，不再局限于周边区域居住多年的居民或工作于此的置业群体，更多的是在高新或外来定居西安的置业群体。 3、价格行情 近年来，一些开发商已预见到城西区的前景。蔚蓝花城、东方米兰、融侨城、高新枫林华府、昆明花园、恒大城、华宇凤凰城等多家楼盘入驻城西区，城西楼盘增加的同时，房价也是处于稳步上 28 涨的态势。加上 09 年东方米兰、高新枫林华府，以及 09 年 10 月恒大集团推出恒大城，这些项目均有精装房源，尤其是恒大城推出的 9A 级精装项目，这些项目的推出在一定程度上拉升了城西区整体成交价格的走高。 4、区域发展 城西整体的发展相对迟缓，但相对其他城区，城西的优势并不亚于其他城区。一方面，城西区是老工业区，基础比较好。其实，城区内有著名的汉长安城遗址和阿房宫遗址，历史底蕴颇为丰厚。“西咸一体化 ”、关中 “地铁一号线 ”、 “大兴路改造 ”等众多利好因素逐渐释放，城西板块也越来越受到关注。与城西毗邻的就是西高新，依靠高新区的迅猛发展，城西未来的升值潜力 也是 非常大 的。 关中 批后，为充分发挥西部大开发桥头堡地位的西安战略地位，推进西咸一体化进一步得到了市政府的重视，西咸新区成为了西安城市扩大的一个关键纽带，值此机会使一直较为落后的城西区楼市发展又多了一个突破口。西咸新区将成为继西安高新区、曲江新区、浐灞生态区之后又一新的发展热点区域。 2011 年市场预测 2010 年是楼市风云变幻之年，房产行业变革之年，产业创新之年。楼市经历了 “火爆 ”、 “国十条 ”、 “回暖 ”、 “限购 ”、 “加息 ”等多轮起伏，让开发企业和购房者都以更平和更理性的目光 看待整个市场。 29 研判 2011 年，西安楼市将发生新的变化， 主要 呈现五大发展趋势 ： 1、 政策调控将成为一种常态 对于 2011 年政策走势，考虑到目前的流动性依旧过剩，以及供应根本性问题没能得到很好的解决，所以季度调控的格局不可避免；从政府的意图判断，下一阶段仍旧是政策多发期，政府会继续出台相关政策；未来将会进入一个调控的常态，频出的调控政策会为中国地产市场掀开一个短周期时代。至于未来政策调控的倾向，以及未来政府的发力点，他做了预期：未来潜在的四项重磅政策主要集中在房产税、预售资金监管、土地增值税清算及交易环节重税四方面。其中，唯有后者才是真正有杀伤力，有望成为宏观调控的杀手锏。 2、 大型房企助推地价上涨 在土地供应方面， 2010 年西安土地供应增长 单从土地供应来看，预计 今 年住宅市场供应量充足。西安房地产市场的快速发展，吸引着众多企业拿地热情高涨，众多央企、国企、上市企业等大型房企陆续谋地，将会进一步推动地价涨幅加快，企业拿地成本增加，一定程度决定着未来房价向上趋势。 3、 浐 灞生态区楼盘放量可期 对于未来的热点区域，从各区域市场数据来看，短时间内依旧呈现城东、城南、城北三足鼎立格局。城南区目前主要市场支撑是曲江南湖以东以南区域，城北区明年主力成交项目围绕市政府区 30 域，城东 浐 灞区域明年受世园会带动，高端产品市场较为可期。全市其他热点板块大明宫、大兴新区个别楼盘带动下成交放量，整体来看这两个热点区域大规模放量将在 2012 年。也就是说， 2011 年西安楼市的热点主要集中在 浐 灞板块，而到了 2012 年，最热点的区域将在大明宫板块和大兴新区。 4、 一季度楼市成交量或下滑 虽然楼市热点板块众多，但不是所有的房子都好卖。从 2010年成交结构来看， 90方米首次置业型产品仍为今年成交主力，新政后 70 平方米以下产品、 125方米改善类产品成交量下降， 180 平方米以上的高端产品市场份额呈现明显增长，这说明刚需型产品及高端类产品抗政策风险性较强。针对 2011 年的西安楼市，虽然受政策影响力较弱，宏观政策面对市场压制力较小，但是成交量主要考虑到需求抑制，一季度会有明显下滑，全年来看成交量不会产生较大波动。从结构方面分析，高端物业由于限购、土地增值税等政策的影响，特别是明年中高端项目的集中上市，短期内销售会受影响或有波动，中长期仍具有保值增值性。由于首付三成以及限贷政策将在一定程度上影响首次置业和改善性需求，中低端住宅可能受影响 较大。保障型住房受政策导向影响，未来具备良好的市场空间，供应量将大幅加大。 5、 竞争加剧小企业融资受限 由于受政策调控影响，楼市竞争将加剧，一些中小开发商的日子将不好过。 2010 年西安房产行业前十名的市场份额占较 2008 年 31 增长 行业集中度明显提高；目前受政策影响，中小企业融资渠道受限，外地大型开发商对本地市场的日益垄断，不仅威胁到本地中小企业的资金链，更进一步限制其拿地能力。总体来说，土地资源将向大企业集中。 32 4 工程建设方案 总平面设计 项目区总体布局设计的要点在于为使用者提供一个 布局合理，结构轻巧，幽雅舒适的居住、娱乐、休闲场所。因此本设计从文脉、地脉、人脉三方面着手，将居住文化中的地域情节与自然生态环境相结合，充分体现生态社区、健康社区、人文社区的理念，努力营造一流综合小区，形成新的城市绿洲。 规划理念 1、“城市化”界面建筑 2、“自然田园风光”景观 设计理念 1、健康住区的理念 健康 住 区的规划设计是一个系统工程，从规划布局、绿化配置、建筑设计、建筑材料的选择以及施工等方面充分体现了促进居民全面健康的设计理念。它的核心是人、环境、建筑。健康住区的目标 是全面提高人居环境的品质，满足居住环境的健康性、自然性、环保性、亲和性和行动性。其技术体系涉及四个方面的内容：一是人居环境的健康性，包括对室外环境、居住环境与户型设计、空气质量、声光电热等指标的量化控制；二是自然环境的亲和性，从自然景观、绿化系统、雨水利用、景观用水等方向进行量化控制；三是居住环境的保护，从视觉环境、排水系统、 33 生活垃圾、环境卫生等方向作了量化规定；四是健康环境的保障，强调完善社区医保体系