怀化市“飞达.新世纪广场”项目可行性研究报告

1 怀化市“飞达 目 一、总 论 目名称 怀化市 “飞达 目 建 地 怀化市迎丰西路与鹤州路交汇处，东临怀化荣宾馆。 设单位：怀化市飞达房地产开发有限责任公司 设单位简介 : 怀化市飞达房地产开发公司成立于 2010 年，注册资金 万元，房地产开发资质三级，现有职员 37 人，其中具有中高级职称的专业管理技术人员 15 人，项目负责人原任职国家一级开发企业负责人，具备丰富的项目开发管理经验。 目股东简介： 怀化市飞达商贸有限公司始建 于 1986年， 经过 20多年的精心经营，先后拓展了飞达商业广场、儿童商场和金牛角王中西餐厅； 公司现有员工876 人，固定资产 元， 经营商品涵盖百货、珠宝首饰、高中档男女 2 服装、化妆品、儿童用品、钟表、皮鞋皮具等 1200 多个国内外知名品牌和中西餐饮。 公司 遵循 “诚实、守信、进取、奉献”的企业精神， 以 严谨 的 管理、 务实的作风、优质的 服务 精心打造企业品牌， 创造了良好的社会效益和经济效益， 赢得了广大消费者的信赖。公司 先后获全国“诚信维权先进单位”、连续两届卫冕“全国百城 万店无假货示范店”；湖南省 “劳动就业示范基地”、“厂务公开民主管理先进单位 ；怀化市“十佳消费者信得过单位”、 “慈善贡献奖”；鹤城区“优秀纳税企业”和“劳动保障工作先进单位” 等多项荣誉。 中国农业银行湖南省分行授予 “级信用单位；被湖南省银行协会授予 “守信用企业 ”；公司从 1996年起连年被怀化市委、政府授予 “双文明单位 ”； “优秀民营企业 ”。 公司董事长向东辉先生 自 2002年以来，先后荣获国务院“全国创业之星”；湖南省总工会“职工之友”；怀化市 “十大新闻人物”、“劳动模范” 、“优秀中国特色社会主义建设者”、“ 优秀光彩人物”、“十佳企业经营者”等多项 殊荣 。现任怀化市政协常委，湖南省个体协会常务理事，怀化市工商联副会长、怀化市慈善总会副会长等社会职务。 咨询资质证书 编号 : 受 怀化飞达商贸 有限责任公司 的委托 ,我公司 承担该项目可行性研究报告的编制任务。 经过 对项目进行认真论证 ,分析评价 ,于 2010 年 5 月完成本项目的可行性研究报告 ,供审批部门决策参考。 3 制的依据及范围 依据 : 1)国家发改委、建设部建设项目经济评价方法与参数 (第三版 ); 2)国家现行财税制度和价格体系 ; 3)国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知 ; 4)建设部令第 41 号城市房地产开发管理暂行办法 ; 5)怀化市人民政府对招商引资政策的支持及相关的房地产开发优惠政策 ; 6) 怀化市城市总体规划 7) 怀化市中央商务区规划 8) 怀化市商业网点规划 9) 工业与民用建筑项目编制有关规定和深度要求 ; 10)“飞达新世纪广场”项目规划图 ; 11) 国家其他各有关专业设计规范及项目建设单位提供的国土、建设规划、供水、供电、资金筹措意向等基础资料。 范围 :本次研究对项目建设的必要性、项目建设规模、内外部建设条件、总体方案、投资估算及经济效益等方面进行研究。 究结论 (1)2010年是怀化市委、市政府提出“大干新三年，再创新辉煌”的开局之年，根据 “商贸物流业大干新三年的总体思路和占有市场，扩大消费；升级换代，树立旗舰；合理布局，完善功能；规范秩序，确保繁荣的要求，立足怀化区位、交通、资源优势和现有基础，科学规划，完善政策，突出项目，强力推进，形成以专业批发为主、特色零售为辅，辐射功能强、交易流量大、旗舰林立、网络健全、业态完整、服务 配套、规范有 4 序、活跃繁荣的商贸物流格局，初步奠定五省周边区域性现代商贸物流中心地位。 (2)怀化市房地产市场在宏观经济持续快速发展、各项改革不断深入、政策调控措施得当的大背景下 ,进入了以市场为主导 ,以有效需求为依托 ,具有自身特点的新一轮快速增长期。今年来 ,怀化市房地产市场承接近年来稳健发展的良好态势 ,房地产投资建设规模、土地交易量、新建商品房、预售面积、交易面积、商品房抵押贷款数量等各项指标与去年同期相比 ,均出现了不同程度的增长。 (3)旧城改造是“民心工程”、“德政工程”。随着 怀化 市域经济的跨越式发展 ,人 民群众生活水平普遍提高 ,旧城区的落后环境、滞后服务功能已远远不能满足人民提高生活质量的需求 ,拆旧建新 ,不仅是社会发展的客观要求 ,也是广大群众的强烈愿望。 人口的急增与城市的繁荣 ,导致住宅及商业用房量的增大 ,必然对住宅及商业基础设施提出更高的标准和要求。因此 ,城市人口的日益增多及经济的迅速发展对住宅产业建设提出了更高更迫切的要求。因此 ,“飞达新世纪广场”应运而生 ,从而推进城市综合功能开发协调发展 ,将成为城区的一道新风景线。 (4)飞达新世纪广场 ,地处怀化市中央商务区（ 核心地带 ,位于怀化市南北主干道迎 丰路与鹤州路交汇处，北临火车站前广场，东接怀荣宾馆，西毗怀化市新城市步行街（原区政府）及嫩溪垅商业区。规划总用地约 20亩。 (5)飞达新世纪广场总建筑面积约为 143000其中住宅、酒店、写字楼建筑面积 51000业建筑面积 83000下建筑面积 8000地率 30%，建筑密度 48%，容积率 10，居住户数 225户，停车位 350 个。 该项目地上二十八层 ,地下两层。其中负一层为超市及潮流街，负二 5 层为停车场和设备用房 ,一至五层为百货商场 ,六七八层为餐饮、娱乐 ,八层以上主楼 A 栋为酒店及写字楼， B 栋为住宅。 (6) 整个工程包括征地、建安工程、道路、绿化等 ,经投资估算 ,本项目 总投资 为 万元 。建设期 (含前期工作 )按 3 年实施。本项目资金来源 ,申请贷款 万元 ,余下由建设方融资自筹及预售房款解决。 经计算本项目投资利润率为 %（所得税后）、 %（所得税前） ,投资利税率为 %,全部投资财务内部收益率为 %（税后）、 %（税前） ,全部投资财务净现值为 万元（税后）、 万元（税前） ,投资回收期为 年（税后）、 年（税前）。其贷款偿还期为 年 ,满足银行的还 贷要求。同时 , 财务敏感性分析表明 ,本项目具有较强的财务抗风险能力。 (7)飞达新世纪广场的建设 ,将为怀化市中央商务区的建设，迎丰路的改造 ,改观市容市貌 ,做出巨大贡献。 对于提高城市品位 ,强化中心城市功能有很大的促进作用 ;必将成为城区新的经济增长点 ,开发后产生的商贸规模效应和辐射效应 ,从而增加税费收入 ;将有效地创造新的就业机会 ,确保一方社会的稳定 ,创造出良好的经济效益和社会效益 。 6 二、城市概况及建设条件 怀化市位于湖南省西南部 ,东径 109 45 110 29,北纬 27 16 29 53,地理特征正处云贵高原与湘桂丘陵的过渡地带。 怀化市域是一个狭长地理单元 ,南北长达 353东西宽约 200似“跑兔”。它东倚雪峰山脉 ,与常德、邵阳、 娄底交界 ;北靠武陵山脉 ,与湘西自治州、张家界相连 ; 西与重庆黔江的秀山、酉阳以及贵州的铜仁、凯里地区为邻 ;南连九万大山 ,与广西桂林、三江、龙胜等地接壤。素有“黔滇门户”、“全楚咽喉”之称 ,今有湖南“西大门”之美誉。 怀化历史悠久 ,古称“荆楚之地”。早在新石器时代 ,这里的先民们就进入了原始农业和家畜饲养经济为主的定居生活。秦朝统一 中国后 ,在此设黔中郡 ,开始了国家的行政治理 ,距今已有 2200 多年的历史。 1998 年撤地设地级市 ,现辖 12 个县（市、区） ,是个多民族聚居的地区 ,现有侗、苗、土家、瑶等 31 个少数民族。依照人口抽样调查资料推算 ,2006 年末全市在册总人口为 人 ,常住人口为 人。 怀化生态环境良好 ,山川秀美 ,名胜古迹众多 ,民俗风情迷人 ,是湖南省的重点旅游城市之一。全市有万佛山 丹霞地貌、五强溪浩淼泽国、有“第二兵马俑”美誉的秦代“黔中郡”古城、赞为“楚南上游第一胜迹”的芙蓉楼等等无不钟灵毓秀 ,令人流连忘返 ;龙 底河和夜郎谷的漂流惊险神奇 ,撩人心魄 ;芷江龙津风雨桥、通道皇都侗民族文化村、怀化中国侗文化城等侗文化旅游景点神奇旖旎 ,特色鲜明。 怀化地灵人杰 ,人文荟萃。老一辈无产阶级革命家向警予、滕代远、粟裕同志出生于此 ,世界“杂交水稻之父”袁隆平在安江农校首次培育成 7 功杂交水稻 ,爱国将领张学良曾被囚禁羁绊于沅陵凤凰山。怀化也是一些重大历史事件的发生地。中国工农红军通道转兵会议旧址、中国人民抗日战争胜利受降纪念馆都记载了这些影响现代中国历史的重大事件。 怀化市素有“火车拖来的城市”之喻。国家重要铁路动脉湘黔铁路和焦柳线及渝 怀铁路呈“大”字在城区交汇 ,怀化编组站（怀化南站）是全国九大编组站之一 ,货物吞吐能力居全国第九。 高速铁路的建设将更加拉近怀化与周边中心城市的距离，对加快怀化的城市发展起着至关重要的作用。怀化境内高速公路已建成的有沪昆高速，正在建设的有杭瑞高速，那将开工建设的有包茂高速。 209 国道与 320 国道在城区呈“十”字交叉 ,另加上 319 国道及 10 条省道公路纵横全境 ,县乡公路通达城乡。芷江机场距市区 35 公里，现已开通北京、广州、长沙航线。总长 4500 公里、通航里程 1000 公里的沅水航运可通江达海。已形成水、陆、空三位一 体的立体交通网络，成为我国西南地区最大的综合交通枢纽之一。 随着改革开放各项事业的发展 ,怀化市的城市建设日新月异 ,成绩斐然 ;城区人口不断增多 ,城区面积不断加大 ,怀化市区已发展成为 50 万人口的中等城市。面向新世纪 ,怀化市委、市政府于 1998年提出了“充分发挥区位资源两大优势 ,努力建造五省（市、区）周边中心城市”新的发展战略。怀化至 2010年发展目标是力争国内生产总值在 1980 年的基础上翻4 番 ,社会主义市场经济体制进一步完善 ,社会经济生活基本上走上规范化、法制化轨道 ,人民生活普遍达到小康水平 ,人口、资源 、环境与经济发展关系基本协调。展望新世纪 ,在新战略的指导下 ,怀化必将进一步加快发展 ,崛起为五省（市、区）周边地区的中心城市。 现在国家实施西部大开发战略也将对怀化经济发展产生极其深远的影响 ,为怀化的经济建设带来千载难逢的历史发展机遇。 8 然条件 象 怀化市地处北回归线附近 ,属亚热带季风湿润气候 ,受季风环境影响明显。据怀化市气象局提供资料 ,怀化市常年主要特点 :气候温和、雨量充沛 ,热量丰富 ,光照适宜 ,无霜期长。 据怀化市气象局提供资料 ,怀化市常年 :最高气温 历年最多两天） ,最低气温 (历年最多一天 ),平均气温 ;最大降雨量1663毫米 ,平均降雨量 最小相对湿度 14%,平均相对湿度 81%;年均日照 1580 小时 ,10以上积温 4833 5258 ,年均气压 帕 ;平均风速 秒 ,最大风速 秒 ;大风日数 积雪日数 雷暴日数 ,霜日数 。 历年平均蒸发量为 霜期 287天。年平均风速为 s,6份刮西南风 ,其余 10个月刮北风。 飞达新世纪广场用地地层主要由二叠系和第四系地层组成。岩层主要为灰岩、泥质灰岩、泥灰岩和粘性土。 根据区域资料 ,白垩纪以后至第三纪以前 ,怀化市鹤城区及其附近区域为凹陷沉降区 ,在其怀化市鹤城区的城北沉积了白垩系巨厚层的紫红色岩层。第三纪以来至第四纪 ,区内地壳整体呈间歇性上升 ,形成了多级剥夷面和河流侵蚀堆积阶地。但自第四纪以来 ,地壳上升隆起的速度和强度渐趋缓慢和减弱。 根据历史地震记载 ,怀化市鹤城区未发生过破坏性地震 ,场地土层主要为冲积相粉质粘土 ,厚度一般为 5部大于 8m,以中硬 土为主。下伏二叠系长兴组灰岩岩溶较发育 ,岩体较坚硬完整 ,属稳定基岩。所以 ,场地 9 类别为 属抗震较有利地段。 建筑抗震设计规范 (中国地震动参数区划图(2001)表明 ,怀化市鹤城区属抗震设防烈度 6度与小于 6度的过渡地带 ,但根据怀化市有关文件规定 ,怀化市鹤城区建筑抗震设防烈度定为 6度 ,地震动峰值加速度为 震动反应谱特征周期值为 上所述 ,场地内属稳定地块。 文 太平溪是舞水河的一级支流 ,发源于花桥镇金鸡沟 ,全长 43 公里 ,流域面积 362 平方公里 ,由东北流入市区 ,在市区南部入舞水河。市区流程 10公里 ,平均坡降 丰水期流量 ,最大流量 2850 ,枯水期最小流量 3/秒。湖天桥下 50年一遇洪水位 。 区域内地表水主要来源于天然降雨。地下水主要有 :松散岩类孔隙水 ,碳酸岩夹碎屑裂隙岩溶水和碎屑岩裂隙水。该 场地地下水按其形成条件和赋存特征 ,为松散岩类孔隙水。 该类型地下水对混凝土和混凝土中钢筋无腐蚀 ,对钢结构具弱腐蚀。 会条件 独特的地理位置 ,便利的交通条件 ,优美的 自然环境 ,为建设高尚城市综合体提供了很好的投资条件和稳定的利益保障 ,建设条件完备。 水方便 建设施工及生活用水全部由怀化市供水总公司供给。目前 ,怀化市供水总公司供水能力达 吨 ,供大于求 ,其配套管网均已敷设到拟建选址 ,完全可以满足工程建设施工所需用水。 10 力有充裕保障 怀化市电力资源丰富 ,在十二个县市区中 ,除个别乡村外 ,都已达到农村初级电气化标准 ,全年区内发电量达 11 亿千瓦时 ,供电网络完善 ,有国家、地区两大电网。供电十分稳定可靠。 11 三、项目 建设的背景及必要性 目建设的背景 贸物流发展外部环境面临有利机遇 部大开发战略与中部崛起战略的进一步深入 怀化位于西部大开发战略的重要实施地之一的成渝经济区、中部崛起战略的重要实施地之一的长株潭经济区辐射范围的交接处，这两个重要地区的发展促使怀化城市地位的改变，使怀化作为五省（市、区）周边地区中心城市的地位显现，成为怀化发展的重要机遇。 域交通条件的进一步完善 根据中国中长期铁网规划，渝怀线、邵六线建成，渝 怀 线大通道建设，将 对怀化对接珠三角经济区和成渝经济区；贵阳将要建成直直通珠三角入海口的铁路大通道，怀化处于这通道湖南区段的重要节点；根据国家高速公路网规划， 9 条南北向纵线之一的包头至茂门高速公路，与 18条东西横向之一的上海至昆明高速公路将为怀化融入全国高速公路系统带来较好的发展前景；怀化的芷江机场已经转为民用，扩建工程将要上马。这些有利的交通条件都将进一步加强怀化同周围重要经济区的联系，大大提升怀化的交通枢纽地位，为怀化带来新的发展。 西地区发展获得新的发展优惠政策 湖南省在 2004 年编制了湘西城 镇体系规划，旨在推动湘西地区的全面发展，规划明确把怀化定为湘西地区的一级中心城市，为怀化未来的发展带来了新机遇。在湖南省现代物流业发展规划中，明确怀化为全省四大区域物流中心之一，全省一级物流节点城市、全国二级物流节点城市。政策提出：对怀化市这样的中部边远山区，省政府在资金配套上要给予优 12 惠政策，减免贫困县和少数民族自治县的配套资金；同时根据湘西地区开发规划突出发展的 6 个优势产业，实行项目贷款贴息、提供引导资金、加大财政转移支付、适当提高地方税收分享比例等扶持措施，这都将为怀化新一轮的发展注入强大的动 力。 国家发改委等九部委制定的关于促进我国现代物流业发展的意见（发改运行 2004161 号），国务院下发的国务院关于促进流通业发展的若干意见（国发 200519 号），省委、省政府出台的关于促进生产性服务业加快发展的指导意见（湘发 20079 号）市政府制定的关于促进我市商贸物流业发展的意见（怀政发 20064 号）， 2007年等文件规定，对国有商贸流通企业改革，发展商贸物流企业，建设现代物流中心，发展新兴流通业态，促进生活保障性服务业，完善农村流通体系，建立公共信息服务体系等进行支持。 这些城市基础设施的建成，政策和出台和规划的编制，为怀化发展商贸物流业提出较好的平台。 贸物流发展内部条件面临有利变化 委实施 “ 双中心 ” 战略 2007 年 8 月，怀化市委提出实施 “ 双中心 ” 战略，即建设区域性经济中心和现代商贸物流中心，推动全市经济社会开放、高效、和谐、永续发展。12 月 7 日，市委第三届二次全会通过了中共怀化市委关于贯彻落实党的十七大精神，加快推进区域性经济中心和现代商贸物流中心建设的决定的决议。 府加大城市建设力度 城市建设明显加快，天 星东路、湖天南路建成通车，湖天北路、环城路、汽车南站、体育中心、市民服务中心 的落成， 火车站广场改造、太平溪综合治理 、迎丰路改造 等一大批城市基础设施建设全面启动，为发展商贸物流业创造了较好的条件。 13 定商贸物流发展措施 市政府结合怀化实际，先后编制了怀化城区商业网点规划、怀化市现代商贸物流业发展规划 、 怀化 市中央商务区 规划为发展商贸物流业提出了整体思路，园区和项目建设的总体布局，将有利地促进我市商贸物流快速、有序地发展。 经过多年的发展，我市商贸物流业具备了较好的基础，突出体现 在三个方面： 一是专业市场建设与培育取得重大进展。截止 2009 年底，我市建成各类商品交易市场 360 个，营业面积 159 万平方米，其中城区 47 个，营业面积 94 万平方米，已形成建材、百货、家电、粮油、生资、汽车摩托车等12 大类专业批发市场，年交易额 158 亿，年销售额 1 亿元以上的市场 18个。我市的市场群体形成了 “ 买全国，卖西南 ” 的经营格局，全国各地生产的日用百货、服装、家电、汽车、粮食、糖酒副食、医药、 码、建材等几乎都在我市设有代理商和销售点。我市批发零售额为铜仁总额的5 倍。今年 1 10 月怀化火车南站的装、 卸货物量分别同比增长 怀南日处理车皮量达 过设计能力一倍，这些货品中50销往铜仁、吉首、凯里等周边地区。 二是新兴业态蓬勃发展。连锁经营、物流配送、电子商务等新型业态发展方兴未艾，以佳惠、 步步高 、飞达、怀仁为主体的零售企业和以湖南西部商贸物流中心为标志的物流企业引 入了现代经营管理模式，发展较快。位居全国连锁业百强。步步高、 苏宁 、加润多、华天等国内知名企业及 肯德基 、 沃尔玛 等世界知名外资企业入驻怀化，正深刻改变着我市商贸物流业态格局。 三是以商贸物流为主的第三产业在全市经济发展中的地位日益重要。近些年来，以商贸物流为主的第三产业增加值占整个 比重一直在 40 14 以上。 2009 年，我市第三产业增加值分别是湘西自治州、贵州铜仁地区和黔东南州的 、 、 ， 处于明显的优势地位。虽然我市第三产业 全省第 10 位，社会消费品零售总额排全省 11位，但是第三产业 全部 比重、社会消费品零售总额增幅、第三产业从业人数占全市从业人数总量的比例等主要指标均居全省前列。可以说，目前，我市商贸流通业已成为经济发展的生力军，安置就业的主渠道，城市建设的新亮点，财政收入的增长源，对促进我市的经济社会全面发展发挥越来越大的作用。 目建设的必要性 地产业已成为国民经济增长的支柱产业 。 在 2009年中国 有 2个百分点是由房地产业 直接贡献的。中国房地产业直接带动了 60个相关产业的产出增加 ,没有一个其它行业有如此广泛的行业推动力。 2000年以来 ,中国房地产开发投资、竣工面积、销售面积始终保持了年均 20%左右的增长。 2003年中国住宅投资占已经达到了 而在美国 ,房地产业作为国家经济的三大支柱产业（汽车、医药、房地产）之一 ,已持续了 50多年。 2020年 ,中国的城镇人口将达到 年均增长 4%,城镇住宅存量面积将达到330亿平方米 ,比 2004年将净增 年平均需净增 目 前 ,全国房地产业的形势虽然不容乐观，但宏观调控政策目标主要是国内一二线城市近年不断涌现的房地产泡沫，对三四城市而言，城市建设尚处于初期阶段，城市化水平不高，刚性需求比例很大，房产价格在合理 投资区域，总而言之，调控对我们而言，既是挑战，也是发展的机遇，随着怀化城市发展的不断加快，房地产也在继续平稳健康地发展。 15 怀化市国民生产总值逐年递增 ,国民经济变化决定着房地产的兴衰沉浮 ,怀化市经济的快速发展为房地产业的兴盛提供了良好的先决条件。2009年 ,全市完成房地产投资 同比增长 58%。 对固定资产投资的 贡献率为 拉动全市固定资产投资增长了 百分点 ;对 拉动全市 长 百分点。商品房销售给个人占全部销售面积的 90%以上 ,商品房的销售以个人为主。商品房市场供需两旺。房地产业已逐步发展成为怀化市国民经济的重要支柱产业。同时 ,房地产业也为地方财政开辟了财源 ,每年对地方财政收入的贡献率超过 10%。 因此 ,该项目的建设符合怀化市产业的政策 ,有利于推动怀化市房地产业的发展 ;是拉动内需、剌激消费、带动相关行业发展的客观需要。 化商贸物流业亟待产业升级 ，打造核心竞争力和核心企业。 商业 业态水平不高 近年来， 购物中心 卖场无差异化建设情况比较突出，导致零售市场竞争烽烟四起， 经营管理水平参差不齐， 造成行业整体盈利水平下降。 展环境不优 主要是我市在发展商贸流业上历来缺乏完备的政策支撑。 2006 年市 人民政府虽然出台关于促进我市商贸物流发展的意见，规定对国有商贸流通企业改革改制实行倾斜，对商贸物流基础设施及现代化物流项目建设在用地、用电、用水等方面实行相关税费优惠，但文件下发后得不到很好地落实。据了解，主要是文件对现代物流项目、商贸物流园区、物流中心、配送中心及大型商贸物流企业界定与认定不十分明确，部门推诿、执行不力。 争压力 大 现在全国的形势是各地都在你追我赶，百舸争流；西南周边地区借西部大 16 开发的东风，发展来势迅猛，对怀化已形成了紧逼之势，怀化面临明显的竞争压力。据 2009 年的统 计资料，怀化经济总量、投资规模和消费水平等与湘、桂、渝、黔 10 个毗邻市（州、地区）相比，均处于第五、六名的地位。 桂林市 2007 年实现商业增加值 元，占全市 全市商贸业税收 元，占全市财政收入的 22，是我市的 。桂林的微笑堂、柳州的 五星 商厦等大型购物中心营业面积在 5 万平 方米以上。 联华 、 国美 、国药等国内知名连锁企业进驻柳州、桂林后发展势头强劲。铜仁响亮提出了 “ 建设商贸中心，不从怀化进货 ” 的口号，以 打造中国第一个地州 级）商务中心为目标， 已 建设 了 “ 万货城 ” 。周边地区商贸物流业发展迅猛，主要得益于政策支持力度进一步加大。柳州市于 2002 年颁发 “ 关于推进流通现代化发展的意见 ” ，明确了发展重点，从用地、财税扶持等多个方面建立了完善的扶持政策。铜仁、凯里等周边城市列入国家西部大开发范围，每年都有国家投入的商贸物流专项扶持资金。 因此，该项目也符合怀化市关于发展商贸物流业的产业政策，有利于利用地段优势，打造怀化的核心零售企业形象，并且带动零售流通企业经营环境的优化，提升怀化本地零售企业的竞争力。 口城镇化 ,扩大了市场消费需求。 怀化自古以来就是连贯南北的交通要塞和物资集散地 , 随着市政基础设施的投入、生态环境及投资环境的改善、居民消费水平的提高和经济的不断发展 ,怀化的交通运输业、商业、中小企业等得到了迅猛发展 ,怀化的对外影响力不断扩大 ,招商引资力度增强 ,消费理念逐渐形成 ,城市品位明显提升 ,是一个颇具吸引力的城市 ,是一个很有发展前景的城市。 另外户籍制度的改革 ,使农村人口城镇化 ,城镇人口大量增加。这些都为怀化市的商品房消费市场增添了新的主力军。汽车、房产等消费的快 17 速增长带动了城市消费品市场的 活跃 ,的增加预示着新一轮消费结构升级已为期不远。 怀化经济的发展 ,必然会加快城市建设的步伐 ,同时要从根本上解决人们的各种消费需求。本项目位于怀化市中央商务的核心位置 ,地段的发展引领怀化房地产业及城市经济的发展，顺应怀化经济发展的大趋势。 城改造是“民心工程”、“德政工程”。 旧城是指城市建成区中某些经济衰退、房屋年久残旧、市政设施落后、居住质量较差的地区。为了使其恢复活力 ,发挥其应有的作用 ,必须调整原有的结构模式 ,补偿物质缺损 ,调整人口分布 ,以达到改善环境、振兴经济、改善生活质量的目的 ,这一般称为 “旧城更新”。 旧城更新 （也称旧城改造）是当代城市发展中难以回避的问题， 历来是城市建设中最复杂、涉及面最广的一项社会工程也是群众最为关注的重大问题。旧城更新改造过程中应注重广大市民的参与 ,充分调动各方面的积极性 ,整体启动旧城更新改造。 根据城市发展的需要 , 在城市老化地区实施的有计划的城市改造建设 , 包括再开发、修复、保护三个方面。再开发是根据城市总体规划 , 彻底改变地区面貌的大规模城市改造建设 ; 修复是根据城市总体规划 , 部分改变原有城区面貌的中等规模的城市改造建设 ; 保护是根据城市规划 , 对原有城市面貌 小规模的改造建设。 我们不但要改善商业环境，以提高商业区价值，同时也要提高整个城市的景观质量，从而获得更大的整体效益。 目建设将配合怀化作为五省市边区中心城市发展远景规划 ,推动怀化城市化进程 怀化素有“滇黔门户、全楚咽喉”之称。在党中央作出加快西部开发 18 的战略决策后 ,怀化被列入参照执行地区 ,省委提出了湘西大开发战略 ,怀化市已作为湘、黔、桂、鄂、渝五省周边中心城市、云贵川西部开发的“桥头堡”地位和作用日益凸现。特别是西部大开发的政策拉动及其衍生的大规模产业、资本的技术转移 ,为推动怀化市经济的转型升 级 ,提供了强大的物质、技术支持。 特别是近几年来 ,株六电气化复线修建 ,怀化火车站东站扩建 ,渝怀铁路建成 ,上瑞、长渝高速公路怀化段通车 ,320 国道和 209 国道的改建 ,芷江机场的复航等一批重大基础设施建设 ,以及与邻省贵州和广西相连的公路路况改善 ,使得怀化这一区位优势更加明显 ,投资环境得到进一步改善 ,从而增强了怀化城市的中心地位和作用。 “ 抢抓历史机遇 ,奋力西部突围 ”是市委、市政府立足怀化实际 ,着眼长远发展而作出的一项重大战略决策 。 城市化是现代社会进步文明的标志 ,也是社会经济文化发展的必然趋势 ,城市化问题已被各级 政府关注。 怀化处于重庆 柳州 宜昌 50洞”中 ,怀化正位居中心 ,其“空洞”范围内 ,无大中城市 ,有利于怀化作为中心城市的生长。 市委、市政府提出了把怀化建成五省周边中心城市的战略目标 ,市区人口 2010 将达到 50万人 ,城市建设用地将达到 60平方公里 ,2050 年将发展到 100 120 万人 ,城市建设用地为 100 平方公里 ,为怀化房地产业的发展提供了契机。 从城市人口增量角度看 ,人口的增加 ,住宅及商业用房消费需求也须增加 ;随着人们观念从“有住房”到“住好房”转变 ,以及人们对财产保值增值的预期 ,将大大促进房地产业的发展。 人口的急增与城市的繁荣 ,导致住宅量的增大 ,必然对住宅基础设施提出更高的标准和要求。我国城市化速度适时提出了每年 1%的发展比例 , 乡镇人口不断拥居城市 ,据此推算 ,怀化每年增加城市人口 按 19 每人 20平方计算 ,每年需建住房 32万平方米 ,其中怀化市本级城区按 60%比例计 ,也会在 20万平方米以上。 同时还有每年正常的结婚用房以及换房 ,而目前怀化市施工住宅面积及竣工住宅面积满足不了市场需求 ,怀化住宅开发前景市场看好。 综上所述 ,飞达新世纪商业广场城市综合体的建设 ,有利于加 快当地的城市建设步伐 ,完善城市中央商务区功能性基础配套设施 ,有利于改善当地人们的居住环境 ,提升怀化城市的品位 ,有利于促进当地商业经济的繁荣与发展。 20 四、怀化房地产的现状及市场趋势预测 010年怀化市房地产市场现状 同比仍稳中有升 目前 ,全市城区新建房均价为 2217元平方米 ,比上年同期的 2076元平方米上涨 其中 :新建商品住宅均价为 1812元平方米 ,比上年同期的1416元平方米上涨 28%;新建非住宅均价为 6044元平方米 ,比上年同期的 5260元平方米上涨 全市城区二手住宅房成交均价为 1方米 ,比上年同期的 969元平方米上涨 房屋租赁价格小幅上扬 2009年 ,怀化市物业管理价格同比上涨 房屋租赁价格同比上涨8%。价格涨幅较大主要反映在居民住宅出租和商业门面出租两个方面。 怀化房屋销售价格涨幅处于前列 国家统计局湖南调查总队的资料显示 ,2009年房屋销售价格涨幅依次为永州市 郴州 邵阳 怀化 岳阳 长沙 株洲 益阳 常德 衡阳 3%。怀化位居第四。 抑制住房销量和价格 一是受信贷紧缩及全国及周边城市影响 ,房地产业增速趋缓 二是调控宏观政策的贯彻实施 ,抑制了房价的过快上涨 三是房价上涨预期心理降低 ,持币观望者增多 促使房价水涨船高 一是土地价格的大幅上涨近年来 ,一方面是怀化市区可用土地的不 21 断减少 ,另一方面房屋开发等各种用地的增加 ,造成怀化市土地价格不断攀升。据调查统计 ,怀化 市 2009年土地价格虽只上涨 5%左右 ,但目前市区士地平均价格每亩已高达 40 50万元 ,最高的已超过每亩 70万元。 二是材料成本、费用等大幅上涨 前三季度怀化市同定资产投资价格指数上涨 其中 :材料价格上涨 人工费用价格上涨 在材料价格中 ,钢材价格上涨 木材价格上涨 水泥价格上涨 料价格上涨 三是房屋建筑档次的提高 随着房屋建筑的不断上档、升级、换代 ,以节能、环保为主题的建筑理念也纳入房屋建筑的标准之中 ,同时 ,怀化今后的住宅建设都将以 以上高层建筑为主 ,这些因素都将直接影响着房屋价格的上涨。 此外 ,城市土地有限 ,市中心区域可开发地越来越少 ,在拉大商品房价差的同时 ,也拉动了房价整体水平的上涨。目前位置好的 ,多层房每平方米的起价均在 2000元以上。火车站附近新开盘商铺的价格比 5年前竞翻了一番。 化市城区 商业现状 近几年来 ,城区市场网点建设按照市委、市政府提出的“充分发挥区位资源两大优势 ,努力建设五省（市、区）周边中心城市”经济发展战略 ,紧紧围绕“商贸兴市、流通先行”这个中心 ,商品市场建设步伐比较快 ,商品市场体系已初步形成。 主 要表现 :一是市场载体初具规模。目前 ,城区有固定经营场所、管理机构和人员的商品市场 41个 ,拥有门面和摊位 13700个 ,市场营业面积 70万平方米 ,累计投资 年市场成交额 87亿元 ,其中过亿元的市场有 18 家 ,过 5 亿元的有 4 家 ,过 10 亿元的有 2 家 ,各类市场销售额每年均 22 以 20%左右的速度递增 ,各专业市场批发销售中有 50%销往外地 ,正在形成辐射周边地区的区域商圈。在此基础上 ,城区市场从市场适应型向战略发展型转变 ,在发展中优化创新 ,逐步进行经营结构、业态结构、布局结构的调整升级 ,电子商务、电脑管理正在兴起 ,现 代化管理手段高的专业市场应运而生。二是新兴流通业态发展迅速。通过跨行业、跨地区、跨部门的资产整合重组 ,涌现出一批以超市、连锁经营、配送、便利店、步行街、会展为代表的新的流通业态和经营方式 ,改善了怀化的购物环境。 怀化市的商业主要集中在即迎丰路、舞水路、人民路等形成的中央商务区域 ,主要以零售业为基础 ,集中怀化市的大型商场、超级市场和专业商场 ;河西组团以批发业为基础 ,大力发展各类专业批发市场和综合批发市场。 据统计 ,我市城区拥有各类商业、服务业网点 12346 个 ,营业面积879736 平方米 ,建筑面积 897106 平 方米 ,从业人员 56000 多人 ,每万人拥有商业服务业网点接近 400 个 ,从业人员超过 1400 人 ,在五省周边地区处于领先水平。可以说 ,经过多年的努力 ,一个业态丰富种类齐全 ,结构日趋合理 ,功能逐步完善的市场体系已形成 ,对怀化市经济发展起到极大的推动作用。 体市场趋势预测 经过多年发展 ,怀化市房地产市场已逐渐趋于成熟、规范 ,怀化房价也不存在像上海、长沙等一二线城市一样有较大的降价空间 ,并且在一定时期内仍将保持坚挺中小幅波动。由于怀化特殊的地理环境 ,土地资源较紧 、建设成本较高 ,同时原材料价格的变化、人工价格上涨、银行信贷紧缩 ,下调利率并不能从根本上解决企业资金紧张问题 ,怀化的房价下降空间并不大。在目前状态下 ,也不排除部分开发商会有可能会采取一定优惠促销 23 的经营策略 ,但怀化房屋销售价格下调空间有限。 对于消费者来说 ,新政策出台进一步加剧购房者观望气氛。由于怀化的房价并未降到消费者的心理预期水平 ,购房者虽有意愿 ,但多为持币观望 ,期待政府出台更多的优惠政策或开发商实质性的降价 ,在短期内仍将保持理性的消费观 念。 业内人士认为 ,中国的城市化进展到 70%之前 ,房地产市场不会停止。近年来 ,怀化确立了“构筑商贸物流中心 ,建设生态宜居城市”战略目标 ,相继启动了旧城改造和新城开发 ,怀化中心城市建城面积由 40平方公里扩展到 50平方公里 ,道路骨架拉开到 80平方公里 ;“两水四山、七桥三环、六横八纵、东文西商、南延北扩、靓河纳山 ” 的城市格局正在形成 ,一个环境优美、社会和谐、文明进步的新怀化正在崛起。城区人口由 0万 ,全市城市化率提高到 35%,与全国、全省平均水平的差距正在 缩小 ,目前怀化正处快速发展时期。 城市化进程刚刚拉开帷幕 ,人口向城市集中的趋势还将持续二三十年。现在城市人口所占比重远远低于国家、湖南省的平均水平。城市土地资源的有限性决定 ,外围土地开发规模越大 ,核心市区的房价就越高。房地产对国民经济增长速度和就业的巨大影响 ,以及对上游产业的拉动作用 ,促使短期的宏观调控政策、适度宽松的货币政策和各种优惠政策对房地产的刺激作用会有一定程度的显现。我市城市居民的收入水平已经处于住房消费能力的收入高敏感、高弹性的阶段。目前正处于初步发展阶段 ,随着基础设施的不断完善、城市建设力度 的加大和城市规模的逐步扩大 ,必将带来人口的增长。 据资料显示 ,怀化人口每年将增加 2万 ,住房需求量较大 ,购买力加大 , 24 对住房的刚性需求依然存在 ,且发展空间较大。 化市商业的发展趋势分析 从怀化新商城、凯邦万象城、琼天广场、怀化大厦名品城的销售情况来看 ,商铺需求依然旺盛 ,特别是琼天广场对步步高整体招商模式的成功运作 ,将提高投资者对商铺投资的信心。 按照国民经济的增长和土地规划的稀缺性 ,整体房地产价格有小幅度的上升 ,专业市场商业物业和零散商业 物业差价太大 ,大型主力店的引进和投资回报率的高低将决定商业物业的定价。地段理想、功能分区合理、配套设施完善的商业物业明显呈上升趋势 ,低档和地段差的商铺价格跟进 ,从而使得整体价格还有所上扬。 受政策的影响 ,返租经营的市场营销策略将面临难度 ,但市场的需求是明显的 ,为此在租与售的天生矛盾中 ,整合经营几乎是唯一的出路 ,商业的主力店进驻也将成为提升商业人气的重要手段。融合多种商业业态形式的城市商业综合体即将出现 ,也将推动怀化零售业态的升级和发展。 结论 :怀化楼市特别是高中档楼市大有可为 ,关键在 于开发商能否以更多的卖点迎合消费潜力，并对商业业态的整合独具匠心。有专家在对怀化既往相关消费动态模型作充分考量 ,结合城市发展后劲的基础上得出结论 :“十一五”期间 ,本地包括住房消费在内 ,房地产年均消费量当在 20 25 五、项目的 析 用 分析飞达新世纪广场项目 ,可以发现同项目有关的元素集群具备如下特征 : 势 分析 S 地段 :地处怀化中央商务区（ 核心位置， 适合建造高品位的商业物业及高端住宅。 经营 :投资商飞达公司具有近十年的百货、餐饮等多种业态的经营经验，并打造了一支训练有素的经营团队，飞达已成为怀化知名的零售品牌，本项目飞达百货的入驻将对项目影响力起着极大的提升作用。作为飞达主业的旗舰店，也为飞达公司把主业做大做强，永续经营，发挥至关重要的决定作用。 形象 :本项目从一开始就摒弃了传统的开发经营理念 ,按照国际化城市综合体的运营理念去打造本项目 ,从一开始就走在怀化房地产市场的最前沿。 项目开发的优势在于飞达公司具备很强的经济开发实力及良好的信誉口碑 ;结合公司引入的先进开发理念和品牌优势 ;项目开发将为怀化市中央商务区商业形象的树立起到积极的作用。 势 分析 W 地块 :处于怀化市老城区， 该区域内涉及拆迁面积较大，导致拆迁时间及经济成本较大。 营销：中央商务区的本阶段商业开发量较大，会对项目的营销招商产生一定的影响 。 26 场机会分析 O 化楼市不同于国内一、二线城市及省内其他城市 ,楼价“补涨”空间仍然巨大 ,需求也比较旺盛 ,需要合适的市场开发力量导入 ,飞达新世纪广场开发商能够顺应这种态势。 据市场调查 ,希望在湖天开发区置业的人数 ,占到调查人数的 65%,高需求是项目的机会所在。 府规划开发利好因素 湖南省政府、怀化市政府已将怀化列入湖南 省“十一五”规划重点商贸物流城市，市委、市政府决定将商贸物流产业作为建设的一个重点。以上政策支持为项目启动营造了良好的外部氛围，因此，这一利好因素必然会刺激商业市场的发展，带动商贸市场建设的升温，提升该区域的房地产市场价值。 构建“双中心”战略下 ,地方政府支持房地产业有序发展 ,将其视为支柱产业 ,以提升城市品位、发育城市经济核心增长力。 根据当地经济发展的实际状况 ,当地政