无锡·太湖山庄别墅区可行性研究报告

景 目名称 无锡太湖山 庄 别墅区 办单位 本项目由 公司 开发 。 告编制 的 依据 （ 1） 国家有关城市规划法律法规和相关设计规范及江苏省城市规划管理技术规定 ； （ 2） 滨湖区大浮漆塘地区控制性详细规划 ； （ 3） 无锡市滨湖区发展和改革局锡滨发改基（ 2007）第 306 号项目核准通知 ； （ 4） 无锡市规划局锡规定（ 2007）第 059 号规划定点图 ； （ 5） 无锡市规划局锡规定（ 2007）第 059 号规划设计要点等。 无锡太湖山庄别墅区 1 目概况 建地点 本项目位于 江苏省无锡市滨湖区 。 设规模与建设内容 根据需求分析，我们尽可能充分地 利用区位优势 ，提供尽可能周全的公共设施服务 ， 考虑不同消费者的需求， 还要尽可能地 保证居民的生活质量 。本着这样的原则，我们 建设如下内容， 让 使用者拥有好的居住环境 ， 吸引更多的人群到此，带动无锡城市的建设和经济发展 。 1、 建设 13200 平方米的 别墅建筑，共有 78 户 ； 2、 建设 5350 平方米的公寓建筑，共有 60 户； 3、建设 5350 平方米 的商业建筑，方便居民，带动经济发展，活跃场地； 4、建设 5814 平方米 的公共绿地，为居民提供一个良好的户外环境及活动休闲场所 ； 5、 建设约 118 个停车位，保证别墅每户一个，公寓共 40 个停车位，为居民停车提供方便； 6、 建设 2400 平方米的地下室建筑，充分利用地下空间，提高土地利用率 。 要建设条件 本项目 为 房地产 项目， 太湖山庄 位于无锡唯一的国家 5A 级风景区 核心地带，东临 山水东路 (湖玺庄园斜对面 )，距无锡老城区仅 20 分钟车程，交通便捷，车况优越。项目东侧为无锡南拓北展城市大纲核心区域，届时，商业， 2 文化，教育等相关生活设施必将更加完善。同时， 2014 年通车的地铁 1 号线距项目也仅 1 公里，相信项目依托得天独厚的自然景观优势，加之便捷，优越的立体交通网络，为无锡唯一在售的可作为第一居所的山水别墅。且停墅令及湖岸停批令政策性限制，太湖畔山庄园将会成为五里湖畔最后的传世 藏 品。 要技术经济指标 表 1 项目主要技术经济指标表 序号 项目名称 数量 1 总用 地面积 15300 2 总建筑面积 19740 3 别墅 建筑面积 13200 4 公寓 建筑面积 15350 5 商业 建筑面积 1250 6 地下室建筑面积 2457 7 容积率 8 总建筑基地面积 4814 9 建筑密度 10 别墅总户数 78 户（户均 170 ） 11 公寓总户数 60 户 12 绿地率 13 停车位 别墅 1 辆 /户 公寓地下、地面停车（ 40） 本项目的提出正是响应国家和 无锡市政府的号召，为长江三角洲区域城市的建设出力，为 利用良好的自然资源， 提升居住区的 档次和居民的居住环境 应运而生的。 本项目的实施是 中国特色城市化道路探索的 需 要 ， 是 提高人民群众生活品质的需要， 是 无锡市 充分发挥山水旅游资源优势，建设 高档住宅小区的尝试， 符合 经济 社会发展的总体战略部署，有助于促进和谐社会的发展。 本项目的实施就是要利用城市的资源优势促进城市郊区的发展 ，创造 优美 舒适的 居住条件 ，而 别 3 墅区 发展必须要以良好的生态环境为基础，探索“天人合一”的生态友好型经济发展的和谐之路。 出 务院正式批准长江三角洲地区区域规划 长江三角洲 地区区位条件优越，自然禀赋优良，经济基础雄厚，体制比较完善，城镇体系完整，科教文化发达，一体化发展基础较好，是我国综合实力最强的区域，具有高起点上加快发展的优势和机遇 。 规划 明确了长三角发展的战略定位，即亚太地区重要的国际门户、全球重要的现代服务业和先进制造业中心、具有较强国际竞争力的世界级城市群。作为长三角经济圈中的重要城市，无锡经济活力以及优越人居环境 有目共睹。长三角区域规划 给 无锡 房地产 发展带来新的增长点 。 共无锡市委关于制定无锡市国民经济和社会发展第十二个五年规划的建议 无锡 十二五 规划建议 ： 未来一二十年将无锡打造创新型、服务型、国际化、现代化，具有独特影响力和竞争力的区域性中心城市。 制定 “十二五 ”规划，必须坚持以邓小平理论和 “三个代表 ”重要思想为指导，深入贯彻落实科学发展观，按照胡锦涛总书记 “让太湖这颗江南明珠重现碧波美景 ”和温家宝总理 “建设生态城、高科技产业城、旅游与现代服务城、宜居城 ”的总体要求，以世界先进城市为标杆，把 “推动科学发展率先发展、建设创新无锡 4 幸福无锡 ”作为主题，把加快转型发展作为主线，把 “科教兴市、人才强市、质量与知识产权立市 ”作为主战略，把创新和法治作为根本法宝，把 “寓强于富、普惠于民 ”作为根本目的，全面推进科技创新创业、全面推进城乡一体化、全面加强生态文明建设、全面保障和改善民生、全面深化改革开放，为把无锡建设成为创新型、服务型、国际化、现代化，具有独特影响力和竞争力的区域性中心城市打下具有决定性意义的坚实基础。 无锡如何彰显自己独特的影响力和竞争力？建议 “ 坚持 和而不同 ，在长三角一体进程中，充分发挥区位、产业、山水和人文等优势，着力 彰显无锡城市个性，优化生态宜居环境，形成生活和商务成本 洼地 ，大力增强对高端人才和现代产业的吸引力，创造独特竞争力。 ” 也就是说，作为区域性中心城市，要集聚各类要素 “ 为我所用 ” 并产生 “ 极化效应 ” 。未来长三角世界级城市群的发展中，无锡将充分发挥产业、山水旅游资源优势，建设国际先进制造业基地、服务外包与创意设计基地和区域性商贸物流中心、职业教育中心、旅游度假中心。 综上所述，本项目的提出正是响应国家 发展长江三角洲子地区 的号召及无锡市自身建设和发展的需要。为 把无锡建设成具有独特影响力和竞争力的区域性中心城市 奉献一份力量 锡 市 的 宏观经济形势 无锡市 经济持续、快速的增长，同时居民消费能力消费意识在不断的增强，还 具备不可低估的 “财富阶层 ”的消费实力 。 锡城市 建设 的需要 5 无锡市城市的快速发展，城市中心正在向西南方向转移规划建设，以蠡湖为核心的蠡湖新城，太湖新城和渔港新城三大新城形成新的城市中心，而太湖城一号地块作为无锡新城区开发。区域的发展靠居民的消费带动，而一个好的居住环境及居住条件非常重要。 锡城市 房地产 的需要 目前，无锡市 房地产市场在不断的发展， 新区楼盘投资与增值功能日显的同时产生相当数量的投资者。 3 项目 建设条件分析 况 理位置 无锡是江苏省省辖的一个沿海城市，是中华人民共和国的特大城市，以及经国务院批准的较大的市，地处江苏省南部、中国经济发达的长江三角洲中部，位于北纬 317至 322，东经 11933至 120 38 ，位于长江三角洲江湖间走廊部分，南濒太湖，西依锡山、惠山，京杭大运河在境内流过 ， 是苏南地区的交通中枢、长江咽喉，地理位置十分重要；东邻苏州，距上海 128 公里；南控太湖，与浙江省交界；西接常州，距南京 183 公里；北扼长江，与泰州市所辖的靖江市隔江相望。 无锡总面积为 4650 平方公里，其中市区面积为 方公里，下辖江阴、宜兴二个市 (县 )和锡山、惠山、崇安、北塘、南长、滨湖和新区七个区。至 2004 6 年末，无锡市总人口 。无锡是中国经济高度发达的地区，拥有产业、山水旅游资源优势，是长三角国际先进制造业基地、服务外包与创意设计基地和区域性商贸物流中心、职业教育中心、旅游度假中心。并被财富（中文版）杂志评为 “中国最佳商务城市 ”。 2004 年当选 “全国十大最具经济活力城市 ” ，连续多年入选福布斯大陆最佳商业城市。下辖的江阴市和宜兴市两个个县级市的经济实力均列全国百强县（市）前十分别位居第一、第六位。江阴的华西村被誉为 “天下第一村 ”。在全国相对富裕地区排行榜中，无锡位列全国第五。 济 无锡是中国重要经济中心城市、区域性交通枢纽和著名的旅游胜地，江苏省重点发展的特大型城市， 2004 年，地区生产总值 2350 亿元，人均生产总值 52825元；财政一般预算收入 元；全社会固定资产投资 元；外资、民资投入占全部 投入八成以上，成为经济增长主动力。消费拉动效应放大，社会消费品零售总额 元，增长 全市商品市场成交额突破千亿元，百亿元市场增加到 6 家。对外贸易争先进位，进出口总额 美元，增长 其中出口 美元，增长 高新技术产品出口占比升至 全年完成协议注册外资 美元，增长 到位注册外资 美元，外经营业额 美元，新批境外投资项目 18 个。鼓励民间资本投资兴业，私营个体经济增加值占地区生产总值比重提升为 私营个体经济从业人员增至 人。 7 史 无锡历史悠久，是一座具有三千多年历史的古城，公元前十一世纪末，周太王的长子泰伯从陕西来到江南，定居梅里 (现锡山市梅村镇 )，号称勾吴。他带领当地居民兴修水利，农耕蚕桑，促进了中原文化与江南文化的融合，开创了吴文化。公元前 202 年正式建县，因境内锡山锡、铅源枯竭而取名 “无锡 ”。历史上，由于帝王君侯之变迁，时称无锡县，时称有锡县，自公元 497 年，无锡县名称沿袭不变。 1949 年设无锡市。 无锡是中国著名的鱼米之乡。无锡是中国民族工业和乡镇工业的摇篮。无锡发达的商业形成了向全国的强劲辐射力。无锡景色优美，是中国优秀旅游城市之一，国家卫生城市，国家园林城市。无锡完善的基础教育是教授、科学院院士和大学校长的摇篮。 “太湖明珠 ”无锡是一座具有三千年历史的江南名城。早在春秋战国时期，已是当时的经济、文化中心，孕育了许多文人墨客，至今仍保留着众多的历史遗迹 。 2010 年 12 月 26 日，无锡获选 2010 中国最具幸福感城市。无锡颁奖词：传承千年的鱼米之乡，历久弥新的工业摇篮；这里风光绝美，陶冶了人们的文化气质；这里教育发达，培养了无数的杰出人才。濛濛烟雨，秀美江南，祥和文明，宜居之城。 候环境 无锡市属北亚热带湿润区，受季风环流影响，形成的气候特点是：四季分明，气候温和，雨水充沛，日照充足，无霜期长。气温， 1 月平均气温在 左右；7月平均气温在 28 左右。全年无霜期 220天左右。无锡市区年平均降水量在 1048 8 毫米。雨季较长，主要集中在夏季。全年降水量大于蒸发量，属湿润地区。无锡市区日照时数 时。常见的气象灾害有台风、暴风、连阴雨、干旱、寒潮、冰雹和大风等。由于受太湖水体和宜南丘陵山区复杂地形等的影响，局部地区小气候条件多种多样，具有南北农业皆宜的特点，作物种类繁多。 2003 年无锡市气候特点是：气温特高，盛夏高温明显，降水正常略少，日照充足。水美土肥，物产丰富，是全国著名的鱼米之乡。 然资源 水资源：全市共有大小河道 3100 多条，总长 2480 公里。市区河道总长 150公里，平水期水体容积 800 万立方米。太湖为江南水网中心，面积 方公里，总蓄水量为 立方米，年平均吞吐量约 52 亿立方米。因此，无锡地表水较丰富，外来水源补给充足。地下水资源据不完全资料测算，市区储量为 6349万立方米，年补给量为 6453 万立方米。 物产资源：无锡市具有开采价值的矿产资源主要是粘土矿、石灰石、大理石等非金属矿。全市已通过省级以上技术鉴定的矿泉水井 (泉 )共有 11 处，已开发的有 5 处。 生物资源：无锡市除栽培植物外，拥有自然分布于地区内以及外来归化的野生维管束植物共 141 科、 497 属、 950 种、 75 变种。主要用材林有竹、松、杉，优良用材的树种有杉木、檫树、樟树、紫南、红楠、 麻栎、锥栗、榆树等。药用植物 400 多种。鸟类有 170 多种；鱼类为 90 多种，太湖中的银鱼，长江中的刀 9 鱼、鲥鱼、河豚鱼是名贵鱼类；兽类有 30 多种，主要有华南兔、穿山甲、豹猫、黄鼬等。 势分析 （ 1） 区位优势 该项目位于历史悠久，风景秀美的小上海 无锡 。无锡 位于长江金三角中部。东临苏州，距上海 128 公里；西连常州，距南京 183 公里；南抱太湖，与浙江省交界；北依长江，离天然良港张家港仅 40 公里 。无锡是享誉国内外的旅游城市，利用依山傍水、临江环湖的自然景观发展起来的旅游资源，成为众多游客向往之地，成为上海市民休闲度假、旅游观光的后花园。 （ 2）区 域 优势 无锡市的城市中心正在向西南方向转移规划建设，以蠡湖为核心的蠡湖新城，太湖新城和渔港新城三大新城形成新的城市中心 ，而 太湖城一号地块作为无锡新城区开发 。无锡是江南名城之一，拥有得天独厚的山水自然景观和深厚绵长的历史文化底蕴。该项目地处太湖之滨，自然风光优美，人文景观荟萃，旅游资源非常丰富，交通便利。 （ 2）政策的支持 长江三角洲区域发展的要求 和无锡城市的新定位，都对该项目的建设提供了一定的支持。 10 势分析 为了遏制部分城市房价过快上涨，国务院打出了一系列政策组合拳。 例如 国务院发布的 “新国十条 ”， 这些政策 或多或少 会对别墅市场造成 一定的 冲击 ; 近期从中央到地方都推出了一系列调控措施，比如提高首付款比例、贷款利息等，同时房产税呼声高涨，该税种的执行尺度将在很大程度上左右未来豪宅消费 ； 无锡别墅多为本地消化 ； 无锡市在蠡湖新城等很多地方已有很多建成的别墅区， 市场竞争力很大 。 4 建设项目 开发 定位 场定位 本项目位于 无锡 ，仅靠周围本地居民消费是绝对不能发展的，要想达到带动无锡城市建设和经济发展的作用，必须要面向更多的消费人群 。而近年来， 房地产的兴起，炒热了市场，楼价疯涨，也改变了人们，特别是高消费人群的消费及投资方式，随着经济发展，人们消费水平的提高，会有越来越多的人 对生活环境的质量要求逐步提高，那些 纷繁喧扰的 大城市中心 区 已不适合居住， 车水马龙的情景让人们对自然和生态的渴望日益增强，随即 把目光都投向了正在兴起的小城市，尤其是那些具有良好的自然、人文资源的城市，交通便利，风景优美，空气清洁，居住舒适等要求已经逐渐被重视。 从 比较成熟的市场来看， 太湖山庄别墅区就一般而言的优势 ：一、 濒临湖岸，风景优美，观景效果极好 ；二、 绿地率高，满足人们休闲娱乐需求，营造良好户外活动空间 ；三、 交通便捷，和其余城市联系方便 ；四、 建筑满足了人们对采光， 11 通风 等居住性需求 ；五， 公共基础设施配备齐全 ；六、 不同的建筑 适合不同消费水平的人居住 。 费群体定位 所以本项目的消费群主要是 外来投资 客群 ，及 无锡市 当地的白领阶层、民营企业管理人员、个体工商业主 或者周边因工作等原因迁入本市的经商人员 等。 太湖山庄 投资还涉及到五个最关键要素的把握：第一，项目区位研究；第二，资源聚集研究；第三，项目产业链研究；第四，整体概念设计把握；第五，市场运作方式控制。 首先，所谓区位研究，是指 太湖山庄 项目一定要考虑两大因素，这就是项目区域同城市的关系，以及项目所在地同高速公路的关系。 一般来说，项目区域同大型城市相距不能超过一小时车程；或者该区域应该在主要的旅游线上，同高速公路要有比较便捷的对接方式。 本项目所在区位正是无锡市滨湖 区的腹地， 到老城区不过 20 分钟的车程，与苏州、上海等发展较快的城市也具有非常便捷的交通联络 。 第二， 太湖山庄 项目成功的核心因素，依然是资源的高度聚集和项目高科技含量。 太湖山庄地理位置优越，面向太湖，背靠山林，有这些自然景观作为核心资源，它处于无锡这个历史悠久的城市，还具有一定的人文资源 。而 其规划设计又 依靠科技进步，推广新材料、新产品、新技术，提高住宅功能质量水平和花与住宅节能、节地、节材效果，使 其 具有较高的科技含量。 12 第三，项目产业链问题。如果项目位于旅游线上，那么它就能进入旅游产品系列，为整个旅游业服务。如果是一般性的 居住区 项目，其 居住 功能非常重要。因为仅仅利用 本地居民购买的方式很难让这个项目赢利。因此，太湖山庄项目的购买主体面对各地人民，因为高收入人群有限，如果仅限于本地，很难赢利，但扩大消费群体， 利润就 可观了 。当然， 太湖山庄位于无锡的 国家 5A 级风景区 核心地带， 以良好的区位和生态环境 为优势，并以旅游业带动房地产业的发展， 以收回庞大的投资。这就是通过旅游主题作为区域发展引擎，走向了为城市服务的另一产业链。 本项目将建成 环境优雅，设施齐全的高档居住区 ， 成为稳定的盈利来源；依靠周边的自然和人文资源，吸引购买者，增加消费人群的种类，卖房 收入将成为主要盈利 来源。 第四，关于概念设计。对于 别墅区 的策划来说，最重要的是设计概念。现在看来， 别墅区 的设计应该追求一种自然主义的风格，美国著名的景观设计学创始人西蒙兹（ 出的社区规划的新伦理概念： 一、保护最佳的自然和历史风貌； 二、保存、限制使用互为联系的开放空间架构； 三、开发选出的高地区域，依地势建房。 太湖山庄 项目设计就必须从下意识里唤起人们对 自然生态环境的追求 。这包括周边的环境以及对时间、空间的感觉，对邻里关系的理解。因此这还不仅仅是对区域贴上各种标签，而是要强调一种自然 的相融性，对人文精神共存共融的思路。 太湖山庄 项目设计的自然主义设计思想应为自然协调、文化包容、合理尺寸、地方精神、舒适方便和充满趣味几个核心要素。 本项目的建设将严格秉承这样的 13 设计原则进行设计。 第五，市场运作问题。 太湖山庄 项目 环境优美，地理位置优越， 对过惯了城市忙碌生活的人来说， 具有很大的吸引力， 但是价格也比较高，不适合大众的要求， 这对项目市场经营是最大的挑战。因此，必须在项目运作中不时注入一些新的 手段 ，即根据 不同人群 的 收入 特点设计，如对于 本地居民 ，可以 进行一定的购买优惠措施 ， 对于外地移民的 ， 如进行本地建设投资的，也可以进行分期付款等 。但对于一次性付清的给予一定的优惠 。 另外， 对于那些常年在外住的 ， 只是将其作为投资的购买者，可以结合租赁的形式，将其短期租给城市的一些消费群体 。 中国大陆内 房产 市场 波动较 大， 但 随着国民收入上升， 很多高收入人群对居住环境的要求逐渐升高，兼具自然人文资源的别墅区 ， 将是人们的最好选择，因此太湖山庄项目 经营利润可期。 6 投资估算及 财务评价 依据 建设项目经济评价方法与参数第三版 可行性研究报告编制依据详见总论 建设单位提供的相关经济基础资料 太湖山庄总投资 11935 万元，其中 1、 拟建 36 栋叠加别墅，共 11952 ，每平方建造 3000 元，共计 3585 万元；2、 拟建 6 栋双拼别墅，共 1248 ，每平方建造 4000 元，共计 500 万元； 3、 拟建 1 栋公寓，共 5340 ，每平方建造 2000 元，共计 1068 万元； 4、 拟建 1 栋商业建筑，共 1200 ，每平方米建造 1000 元，共计 120 万元； 14 5、 居住区内道路及基础设施建设共计 1000 万元； 6、 居住区内景观绿化建设共计 6540 ，每平方建造 300 元，共计 162 万元； 7、 项目运作资金 5000 万元； 8、 机动资金 500 万元； 1、该项目自 2013 年 5 月开工建设，预计 2014 年 10 月全部竣工并交复使用。自 2014 年 11 月正式对外营业，到 2016 年年底前应全部收回投资， 2、叠加别墅 180 万每户，共计 14040 万元，双拼别墅 260 万元每户，共计1560 千万，公寓 80 万元每户，共计 4800 万元；共 20400 万元。 3、 根据 2007 年 3 月 16 日通过的中华人民共和国企业所得税法企业所得税税率按 25%计。经计算得出本项目年平均利润总额为 8456 万元，年平均所得税 2116 万元，年均净利润为 6340 万元。投资净利润率为 项目投资财务内部收益率 财务净现值（ %） 6541 万元 投资回收期 通过对项目进行财务经济分析计算，财务净现值大于零，财务内部收益率大于基准收益率。项目具有较好的盈利能力、较强的偿债能力，项目的经济效益较 15 稳定。综合上述分析可以看出，本项目在技术上先进，经济上合理，操作上可靠，投资回收期较短且风险小，项目可行。 7 社会