“百威花园”项目可行性研究报告

“百威花园”项目可行性研究报告 目 录 一、项目概况 二、项目投资环境分析 （一）我国目前房地产业发展形势分析 （二） （三）地块所在区域环境分析 1高新区 2九龙坡区 三、地块条件分析及其经营取向 （一）地块现状条件分析 1地块面积、形状、地形、地质、水文条件 2交通动线 3周边环境及景观资源 4地块公共配套设施 5动迁安置状况 6土地级别、出让金及基 准地价情况 7政府管制（规划、出让、交通等管制问题） （二）地块 1优势 2弱势 3机遇 4挑战 （三）地块经营的适宜性分析 1最适宜项目、可适宜项目、不适宜项目分析 2适宜项目的辐射距离及辐射片区分析 四、市场研究及目标市场研判 （一） 1总体态势 2各区房地产市场比较 3各类物业市场比较 （二）项目目标市场研究 1项目目标市场定位 2项目目标客群分析 目标客户范围 目标客户调研及其需求特征分析 目标客户承购能力评估 3项目同业竞争分析 竞争对手识别 竞争产品特点及 竞争对手营销策略及其市场份额分析 五、项目规划构想 （一）项目规划构想的依据及指导思想 1规划依据 2指导思想和原则 3主要技术经济指标 （二）项目总体规划布局 1用地规划 2景观规划 3公共配套设施规划 （三）建筑产品规划 1建筑物形象规划（外观造型、色彩、公共门厅等） 2建筑物功能规划 3建筑物楼高规划 4建筑物面积及户型规划 5建筑物结构规划 6建筑物智能化规划 六、项目技术经济效益评估 （一）项目经济效益评估的基础条件 （二）项目预期销售收入估算 1项目预期售价估测 2项目预期销售进度估测 3项目预期销售收入测算 （三）项目投资成本及费用估算 （四）项目财务 经济效果预估 1投资总利润 2投资收益率 3投资回收期 4财务内部收益率 （五）项目不确定性分析及抗风险对策 1影响该项目运营的不确定性因子 2盈亏平衡分析及敏感性分析 3归避风险的对策 七、项目组织实施 （一）项目组织管理机构 （二）项目运作方案 （三）项目融资方案 1资金需求及回收计划 2融资方案选择 （四）项目建设管理方案 1工程承包方式选择 2工程建设监控 （五）项目营销方执行案 1楼盘命名 2价格分析与定价策略 3上市时机选择 4销售渠道选择 5广告媒体选择与投放计划 6销售执行与推广 深圳市建筑设计研究总院 2002年 6月 6日 “大宅门 百威花园”房地产开发项目 初步可行性研究报告 一、项目概况 “大宅门 目位于原 ，由海外集团与百威物业发展有限公司拟将联合开发的中档大型住宅小区。地块面积 93546平方米，预计规划建筑面积 2030万平方米。目前，该项目正在前期论证阶段。 二、项目投资背景 （一）我国目前房地产业发展形势分析 1我国房地产业已进入迅速发展时期，发展后劲十分充足 世界各国的统计资料表明，当人均 入 300元的经济发展阶段，正是房地产业迅速发展，进而带动整个国民经济结构调整，成为国民经济支柱产业的时期。 1997年我国人均 700元人民币，折合约690 美元 ，这说明我国的房地产业正处于这个迅速发展时期。 2000 年全国房地产开发完成投资 上年同比增长 占固定资产投资 其中，商品住宅开发完成投资 元，从消费主体上看， 2000 年，个人购买商品住宅 平方米，占商品住宅销售面积的 99 年提高 百分点。 2001 年 1份个人买房比例高达 90%以上。 由于我国是一个发展中国家，目前还只是处于工业化中期阶段，无论是经济的国际化进程，还是城镇化水平，都还处在一个较 低水准状态。因此，随着国民经济的进一步增长和城市化水平的持续提高，房地产业还将得到更为广泛的发展，其后劲十分充足。 2房地产业中住宅业已被政府列为新的经济增长点而受到优势发展 当前，随着国民收入水平的提高，住宅产品已成为继家电产品之后的最大消费热点。随着住宅消费热潮的到来，住宅业对拉动国民经济增长、促进内需扩张起着及其十分重要的作用。根据世界银行提供的数学模型测算，我国住宅建设每投入 100元 住房资金，可以创造相关产业 170销售 100元的住宅 产品，便可带动 130国城乡住宅建设每年可消耗 14%的钢材、 20%的木材、 47%的水泥以及 40%的玻璃。因此，国家十分重视住宅业的发展，已将其列为新的经济增长点，并通过众多优惠政策及配套改革进行大力培育与扶持，使住宅业受到优先发展，增势迅猛。 4从波动周期看，我国房地产业正开始走出低谷 我国的房地产业从 1987年开始兴起，于 1993年上半年达到顶峰， 1993年 7 月以来，随着中央的宏观调控，房地产业开始降温。 1998 年，随着房改深化和经济形势持续好转，部分地区商品房销售 开始出现回升态势，房价比上年增长 进入 2000年，全国房地产市场形势普遍看好，当年商品房销售额突破 3570亿元，与上年同比增长 个人购买商品住宅 为市场交易的主流；商品房每平方米平均售价 2105元，较上年上涨 今年上半年，房地产业呈现进一步加速增长态势。根据社会经济发展趋势及房地产业发展规律判断，估计下一个高峰期将是 2002年至2004年之间，因此，目前是投资房地产的最好时机。 总体而言，随着国民经济水平的提高与住房制度改革的深化，居民住房消费观念的根本 转变及购房积极性的持续高涨，以及国家为扩大内需、拉动国民经济持续增长而完善的个人住房消费政策的实施，我国房地产业尤其是住宅业将再次面临着较好的发展时机。 （二） 1国民经济持续稳定发展，为 地产业的发展奠定了良好经济基础 1997 年 3 月 14 日， 为中国第四个直辖市。经过五年的探索，一种独特的直辖模式逐渐建立起来，即大城市带动大农村共同发展的政治、经济新格局基本形成。直辖和西部大开发为 化了 ，给 （ 1） “九五”期间，经济取得较快发展，总量不断提高，质量和效益也不断改善。三次产业结构中，第一产业逐渐下降，第二产业保持稳定，第三产业比重上升。所有制结构得到明显调整，城乡结构进一步改善，城镇化水平由 1995年的 高到 2000年的 33%。 （ 2） 2000 年 现国内生产总值 1590 亿元，按可比价格计算，比上年增长 高于全国增幅 百分点。经济增长速度明显加快，许多企业实现了扭亏，城镇居民人均可支配收入 6200元，比上年增长 5%。 全年社会商品零售总额达 上年同期增长 （ 3） 2001年 16月社会经济持续增长 全市 2001年 16月经济运行态势在 2000年出现“重要转机”的基础上进一步好转，经济总量持续增长，经济运行质量进一步改善。 经济增长逐步加快， 2001年 16月全市完成 上年同期增长 比全国 均水平高 产业增加情况如下： 产业类型 增加值（亿元） 比上年同期增长率 第一产业 102 16 2 4% 3 7% 第二产业 345 96 11 9% 55 8% 第三产业 334 26 9 0% 40 5% 城乡人均收入继续提高，居民储蓄稳步增长，消费支出发生结构性变化 2001年 16月城镇居民可支配收入 上年同期增长 扣除物价因素实际增长 收入增长导致储蓄及消费出现同步增长。截止 6月底，城乡居民储蓄余额 年初增加 上年同期多增 16月人均消费支出 长 消费结构发生转型，以吃用为主的物质型消费持续下降，而文教、娱乐、旅游、居住等享受和发展型消费迅速增长。 固定资产投资保持较快增长 随着西部大开发战略的逐步实施，全市固定资产投资增长强劲，截止 6月底，累计完成全社会固定资产投资 上年同期增长 已成为拉动经济增长的核心动力。其中，基本建设和房地产投资仍是投资构成的主体， 2001 年 16 月全市基本建设完成投资 元，比上年同期增长 更新改造完成投资 长 房地产开发完成投资 长 其他投资 长 在固定资产投资中，重点项目进展顺利，完成投资 元，进一步改善了全市的基础设施。 2城镇化迅猛增长，形成了巨大的住房潜在需求 经济的持续发展带来的是城镇化的高速增长。近 10年来，尤其是设立直辖市以来， 人口城镇化率大幅度提高，据第五次全国人口普查公布，截至 2000 年 11 月 1 日，全市总人口 3090 万人，其中城镇居民 1023万人，全市城镇化率 33%。根据预测，未来 10 年，按 6的人口平均自然增长率和 城镇化 增长率估计，到 2010年末，全市总人口将达到 3281万人，其中城镇人口将为 1509万人，城镇化率达到 46%。 城镇化高速增长给我市房地产业发展带来巨大的商机，使住房建设与住房消费具有广阔的发展空间。按国家建设部提出的 2010年人均居住面积达到 14平方米的住房发展目标估算， 023万城镇人口因其 0 年内将新增 4501 万平方米的住房需求，此外， 10 年中因新增 486万城镇人口也将形成 6804万平方米的住房需求。因此，在未来 10年内， 成的新增住宅需求总量每年都在 1130万平方米以上，按主城区城镇人口占全市城镇总人口比重估计，主城区新增住宅需求总量则每年约为 500 万平方米左右。可以认为， 宅建设还将快速发展几十年，住宅建设和住房消费的时间跨度和市场容量都有着极其广阔的发展前景。 3政府行政管理水平提高，房地产投资环境得到改善 为促进社会经济进一步发展， 政府大力整治投资环境，不断提高行政管理水平，强化服务意识，使房地产经营的软环境得到了较大改善。 全面清理行政规章、整顿窗口行业，推行“一站式办公”，精 简行政机构，规范办事程序，强化服务意识。相继出台了关于进一步规范政务管理改善投资环境的决定等有关配套文件，在一定程度上解决了政务管理中“程序多，手续繁，效率低，办事难”等问题。 启动了整治发展环境的“十个一批”工程，即废止一批地方性政策和规定，停止一批许可、审批项目，取消一批行政事业性收费，破除一批政府主管部门所办的中介机构，规范一批报刊的征订，整治一批重点窗口行业，评价一批市政府职能部门，出台一批对外开发的优惠政策，表彰一批促进经济发展环境的人和事。“十个一批”工程的实施，有效地提高了政府办 事效率，制止了乱收费乱摊派的不合法行为，为房地产经营提供了规范的政府监督环境。 4法律法规逐渐健全，房地产经营走上规范化和法制化 为强化政府对房地产业的宏观管理，现行相关法规及政策愈来愈细化与全面，对房地产经营的影响也越来越强烈。 2001年 6月 1日起实施的商品房销售管理办法，在商品房销售监管上更加严格，对商品房销售条件、销售方式、广告宣传、计价标准、面积误差以及售后保修等问题作出了比较严格的具体规定，使开发商的售房行为更加规范化。 商品房预售登记管理暂行规 定的出台，进一步加强了商品房预售的管理，较大幅度地提高了预售门槛，明确了“已交付全部土地出让金”和“ 10 万平方米以上的开发项目，应完成小区道路、环境工程，房屋主体上升至地上两层以上（地下层除外）； 10万平方米以内的开发项目，多层房屋应主体结构封顶，高层建筑主体工程应完成规划建筑面积的三分之一以上”的预售条件要求，严禁诸如“内部认购”、“定购”等变相预售行为。预售门槛的提高，使开发商的资金压力变大，对经济实力较差的开发商来说，过去那种依赖预售楼款回笼资金进行滚动开发的运作模式变得比较困难。 为规范 住房金融业务、防范住房贷款风险， 2001年 6月 26日，中国人民银行发布了关于规范住房金融业务的通知，加强了对住房开发贷款及个人住房抵押贷款的限制，要求“开发项目在申请住房开发贷款时，企业自有资金应不低于项目总投资的 30%，且必须具备四证”，要求“借款人在申请住房贷款购买商品房时，必须以所购房屋或其他资产作抵押，且贷款金额最高不超过抵押物实际价值的 80%，如果所购房屋为预售期房，则必须是多层主体结构封顶、高层住宅完成总投资的三分之二”。这种规定使开发商无论是申请开发贷款，还是办理按揭贷款，都存在着更加严格 的限制，对开发商的经济实力要求较高。 目前非成套公有住房出售管理办法和关于调整 正式实施，使非成套公有住房出售的限制取消，公有出租住房的租金标准大幅度地上调，这必将有效促进个人购房比例上升，促使存量房与商品房市场的进一步繁荣。 商品住宅性能认定办法开始实施，该办法从住宅产品的适用性能、安全性能、耐久性能、环境性能、经济性能以及新技术的应用等方面确认商品住宅的性能等级，为住宅产品创优及优质优价的认定提供科学依据。它的施行将促进商品住宅整体质量的提高。 5市政基础设施不断改善，房地产开发建设具有良好的硬件环境 “九五”期间， 城区交通设施大为改观，建成滨江路、黄花园大桥、长江二桥、高家花园大桥、鹅公岩长江大桥以及嘉陵江复线桥，将渝中半岛与江南江北紧密地连成一个整体，大大缓解了各区之间的交通瓶颈限制。目前正在建设之中的城市轻轨、朝天门港口、九龙破港口二期工程、江北机场停机坪二期工程，将使全市形成快捷方便的水陆空立体交通网络。 全市供水管网发达，总长 4500 多公里，建有 50 多个自来水厂，日供水能力达到 300多万吨，自来水供水 普及率达到 并建成了一座年处理能力达 50万吨的污水处理厂。目前正计划投资数十亿建设分质供水系统。 邮电通信方面， 成为西南地区邮电通讯业务辅助指挥中心和全国六大邮电通讯交换中心之一，全市长途交换机容量达 4 万多路端，电话装机容量 400 多万户，固定电话用户 300 万左右，移动电话用户 100 多万户，电话普及率约为 72%。已形成包括光纤、微波、载波与卫星相结合的现代化通信网络。 （三） 地块所在区域环境分析 本次研究的地块位居原 于陈家坪至石坪桥之间，地处九龙坡区与高新技术区 的交接地带。两区社会经济状况均对该地块的经营有着重要的影响。 1高新区 新技术开发区位于石桥铺 理位置优越，是于 1991年 3月经国务院批准成立的国家级高新技术产业开发区，同年月被国家科委、国家体改委批准为全国 5 个综合改革试验区之一。其行政区域为 23 平方公里，包括占地 10 平方公里的二郎科技新城和占地 2 平方公里的石桥铺高科技开发园。交通便利，通过众多城市主干道与渝中区、沙坪坝区、 龙坡区紧密相连。 该区是 业与高新技术产业的结合区，其产业形态既包括以酒厂、 水瓶总厂、 织总厂、 璃塑料配件厂、 线电九厂、 包括以诺基亚、康佳、 想、方正、彩电中心等大型新兴技术产业。该区既建有 建有 该区受产业布局影响，人口构成主要包括两大类型，一是传统产业人口，二是高新产业人口。前者多以长期常驻人口为主，其经济收入相对低下，且内部差异较大，一般产业工人收入最低，企业管理层收入较高。后 者多以外来流动人口为主，其经济收入水平较高。就传统产业管理层和高新产业人群而言，均具有不同程度的购买力。 该区交通方便，设有陈家坪长途汽车站，是成渝高速公路的起点站，区内道路通达，线路纵横，公交快捷。该区设施配套齐全，建有公园（渝高公园）、广场（跃华广场）、商场（晨光、跃华、山城平价）、酒店（晨光、西亚、和平、劲力）、市场（南亚家具、跃华机电、赛博数码、渝洲交易、巴山汽配）、医院（ 324医院）、学校及金融网点等。其社区成熟，商服繁华。 该区正在启动“二郎科技城”的开发，它的实施为该区高新 技术产业的进一步发展创造了新的机遇，必将带动该区新一轮房地产投资热潮。 该区政策宽松，为吸引更多外来企业投资，在税费、贷款、土地出让、拆迁安置、以及酬金奖励等方面出台了较多优惠政策，使该区房地产投资具有相对宽松的政策环境。 2九龙坡区 九龙坡区地处西南城区，下辖杨家坪、石坪桥等 6 个街道办事处和九龙、石桥等 12个镇，幅员面积 437平方公里。其交通通达，通过长江二桥、鹅公岩大桥与南岸区、渝中区紧密相连。 该区是 产业形态主要为以十八冶、建设厂、西南车辆 厂、垄兴工业集团、 器厂等为代表的传统重工业，目前经营效益普遍不高。全区 2000 上年同比增长，人均国民生产总值 12189元，居民人均收入8042元。 该区城镇人口总计 人，受产业形态影响，其人口构成主要为传统产业人口，且多以长期常驻人口为主。同其他区比较，该区人均经济收入相对较低，但内部差异较大，企业管理层收入较之一般产业工人高，具有一定的购买力。 该区交通便捷，是 内道路纵横通 达，已形成水陆空立体交通网络。设施配套齐全，建有公园（西郊公园）、广场（杨家坪中心广场、九龙广场、市政广场）、商场（重百杨家坪分店、立丹百货、山城平价超市）、酒店（国际金融酒店、建设宾馆）、市场（九龙商城批发市场）、医院（西郊医院）、学校（ 学院、经济干部管理学院、育才中学、杨家坪中学等）。其社区成熟，商服繁华。 总之，项目所在地的区域投资环境利弊同存，既有一定优势，也有劣势。就优势而言，其人口众多、社区成熟、设施完善、市政配套、道路通达、交通便捷；就劣势而言，区域经济相对低下，人均收入普遍偏低 ，下岗失业者较多，市场购买力受限。 三、地块经营条件分析及其经营取向 （一）地块现状条件分析 1地块面积、形状、地形、地质、水文条件 本项目地块位于陈家坪至石坪桥的公路旁，距石坪桥转盘约 1 公里，紧邻 区。位置相对优越。 地块总用地面积 93546 平方米，形状狭长如蝌蚪，三面沟壑环绕成高地，地势西高东低，排水排洪方面。 2交通动线 地块西北角现有一街区公路与陈家坪至石坪桥的主公路直接相连，规划中的陈庹路从该地块东南角直通而过，其距陈家坪长 途汽车站和成渝高速公路入口处不足 1 公里，道路相对畅通，交通比较方便，公交便捷，线路众多， 404、 231、 421、 310、 225、 392、 224等公交线路从旁穿过。 此外，规划中的陈庹公路、大件公路、石桥铺立交桥以及二郎立交桥已在动工兴建，其建成后将进一步改善地块附近的交通网线，使得该地交通更为便利。 3周边环境及景观资源 地块处于城郊结合地带，除西北边为城市建成区外，其余各面均为待开发的农村地域。建成区内多以低矮破旧的厂矿企业用房和城镇居民住房景观为主；农村地带则地势开阔，空气清新 ，满眼翠绿，规划中的城市大型公共水景公园近在咫尺。 地块现状景观主要为单一的绿化景观，地上绿树成荫，苍翠欲滴；地块东南较规划有 300多亩的水景公园，未来景观丰富，环境优越。 4地块公共配套设施 本项目地块原属工业用地，经过几十年的市政投入，其内部市政设施配套齐全，水、电、气、视、讯、排污全部具备。现有变电设施 1000千伏安 2台，日供水能力 7万吨，供气 800立方米，基本满足项目开发所需。 地块附近公共服务设施基本齐备，具有幼儿园、中小学、中技校、药房、农贸市场等相关设施。 5动迁安置状况 本地块地上建筑均属于工业生产用房，产权主体单一，均为土地方中国海外集团 据合作协议，土地方以土地参与联建，投资方除应按约定支付有关安置费用外，对地上建筑物的拆除可不予补偿。因而，其动迁安置难度不大。 6土地级别、出让金 查 2000 年新编土地级别册和土地出让金新标准，本地块土地级别为 6级，该级居住用地的出让金标准按建筑面积计算为 110元 /平方米。 7政府管制（规划、出让、交通管制） 该地块现为工业用地，根据高新技术发展区 的规划，可以调整为居住用地，其规划控制容积率允许在 该地块现为国有划拨土地使用权，其用于房地产开发时将按现行土地使用政策规定补办土地出让手续，补交土地出让金，且出让年限一般为 50年。在交清全部土地出让金后方能联建开发。若出让一年后未开发者将被收取土地闲置费，出让两年后仍未开发者将被国家收回土地使用权。 该地块东南角有城市快车道 通过立交与陈家坪至石坪桥的主干道在本地块东北角相接。根据快车道的规定，将限制本项目在地块东北角及东南角开设小区交通出入口。 （二）地块 1地块优势 距区域中心相对较近，区位比较优越； 交通比较方便，公交线网相对密切； 面积适中，利于规模经营和集约经营； 地质稳定，排洪方便，无地质灾害和洪涝灾害； 地上原有基础设施齐备充足，可减少基础设施建设投入； 紧邻规划中的水体公园和开阔的城郊地带，视野开阔，空气清新； 拆迁对象单一，动迁难度较小； 规划弹性较大，具有一定回旋余地。 2劣势 地块形状极不规则，不利于平 面布局规划； 地块对外交通组织较差，西北角外接街区公路过分狭长，交通路径太长；东北角地形落差较差，不利于对外交通的平面组织；东南角虽有城市快车道横穿而过，但不能开设小区对外交通出入口； 受对外交通组织困难的影响，小区大门设置缺乏合适地段； 周边社区不太成熟，商服网点缺乏，人气、商气稍差； 地块西边建成区建筑物低矮破旧，影响本楼盘观瞻性； 地块周界地势落差较大，堡坎环境工程量大； 目前地块缺乏天然优势资源。如江河、湖泊、森林、公园、市政广场等。 3机遇 附近“二郎科技城”的启动，已带动该地地产大幅度增值，使该地房地产投资具有一定潜力； 陈庹公路的建成，正在改善该地交通环境，使附近居住生活条件得到进一步完善，将有效吸引更多的人群前来置业。 4挑战 附近现已建有南方花园 房），同时另有开发商已介入热水瓶厂的房地产开发，其竞争压力较大； 由于地块形状不规则、距主干道有一定距离、与周边地势落差大，因此，其平面规划、小区大门及对外交通组织的安排比较困难。 （三）地块经营的适宜性分析 1最适宜项目、可适宜项目、不适宜项目分析 结合本案地块所处区域环境及地块自身条件，其经营适宜性可作如下判断： 最适宜项目：住宅小区 本地块面积适中，区位合理，公交方便，空气清新，视野开阔，是居家修养之理想场所，最适宜住宅小区开发。 可适宜项目：工业厂房 本地块原属工业用地，周边工业企业分布较多，具有较好的产业集聚优势和水电基础设施，其地块面积较大，地上现有工业建筑物大部分还可继续使用。因而，该地块除了最适宜于住宅开发外，也可适宜于工业项目开发。 不适 宜项目：商铺、酒店、写字楼 本地块附近商服薄弱，社区尚未完全成熟，目前不适宜于商铺、酒店、写字楼等商用物业开发。 综上所述，我们认为本地块目前最适宜于住宅小区项目开发。这是因为：比较而言，住宅项目一次性投资压力小、可以滚动开发、投资回收周期短；工业项目则一次性投资压力大、无法滚动运作、投资回收期较长；商用性项目则缺乏必要的商贸经营环境和市场基础。 2本地块开发为住宅小区的辐射距离及辐射片区分析 受地形、交通及市场竞争的影响，本地块开发的住宅小区项目，其主要引力距离按时间估算 不超过半个多小时的公交运行路程，即是不超过 10公里左右，且项目引力随距离增加而逐渐衰减。 因此， 本项目影响范围应是：以本地块为中心，以 10 公里为半径，沿石扬路和在建的陈庹路向四周扩散所形成的弧形区域。具体讲，西至石桥铺地区，北至谢家湾地区、东至杨家坪地区。项目所能吸引的潜在客户70%中在这一辐射片区内（如图），且又主要集中在陈家坪及石坪桥一带。 本项目的引力片区，实际上横跨了高新技术区和九龙坡区。两区的社会、经济、人口、政策等区域因子均会对该项目的经营产生重要影响。就总体而言，项目引力片 区内经济水平不太发达，产业结构以传统工业为主、高新技术产业为辅，人均收入普遍偏低，但差异性较大：高新技术从业人员和传统产业的中高级管理人员收入较高，但人口数量较少，不到片区总人口的 30%；一般产业工人和部分打工阶层收入较低，但人口总数较大，约占片区总人口的 70%以上。 石 小 路 路 长 石 江 大 路 石 石 高 新 区 新 扬 袁 路 路 谢 陈 路 茄 扬 成 家 渝 石 路 坪 扬 正 路 石正街 街 陈 石 九 龙 坡 扬 庹 渡 扬 九 路 路 渡 路 路 图 本项目的引力片区 四、市场基础分析及目标市场研判 （一） 1总体态势 （ 1）“九五”期间 “九五”期间受直辖效应和房改深化的影响， 陈家坪 石坪桥 杨家坪 袁家岗 谢家湾 大渡口 大坪 资稳步增长，市场成交量逐年上升（见下表）。 投资额 （亿元） 施工面积 （万平米） 竣工面积 （万平米） 销售面积 （万平米） 空置面积 （万平米） 1996 997 998 999 000 投资额 （亿元） 施工面积 （万平米） 竣工面积 （万平米） 销售面积 （万平米） 空置面积 （万平米） 1996 997 998 999 000 以上各年房地产及商品住宅的开发投资增长情况不难看出，近年来房地产市场处于一个蓬勃发展时期，其中， 1998 年和 2000 年是房地产迅猛增长年，尤其是进入 2000年以来， 是竣工面积及销售面积，均出现超过 30%的同比增幅；主城区商品住宅的投资额、施工面积、竣工面积以及销售面积也呈现高于 30%的同比增幅。因此， 从市场发展周期角度看，目前 （ 2） 2001上半年房地产市场形势 受社会经济持续发 展的影响， 2001年上半年 场形势整体良好： 开发投资规模继续扩大，成为全市固定资产投资快速增长的主动力 2001年上半年，全市房地产开发投资总量 比增长 施工规模 比增长 房地产开发已成为全市固定资产投资快速增长的重要支撑。 住宅投资持续上升，住宅建设成为市场主体 2001 年上半年完成住宅建设投资 元，同比增长 占全市房地产开发投资的 60%。在住宅建设中商品住 宅投资约占 其施工面积约为 房地产开发由渝中区向周边地区扩散，南岸区、九龙坡区、沙区近年来成为开发热土 渝中区、江北区多年来一直是 近年来开发格局发生了较为明显的变化。 2000 年，开发投资量位居前 6 位的依次为渝中区（ 九龙坡区（ 南岸区（ 沙区（ 渝北区（ 江北区（ 除渝中区外，各区差异不大，开发重心逐渐由渝中区向周边地区扩展。 商品房销售量增价升，期房销售占了绝大部分，住宅空置开始下降 2001年上半年商品房成交面积 比增长 10%，成交金额 元，同比增长 15%。其中期房成交 平方米，成交金额 商品房销售近 7成；现房成交 交金额 元。自年初以来，全市商品房空置总量一直呈现下降趋势，截止 2001 年 6 月底，全市商品房空置总量为 平方米，比上年末下降 6%，其中空置一年以上为 宅空置 上年末下降 但写字楼、营业用房、其他房屋则有不同程度上升，分别上升了 新盘上市速度放缓，区域分布不平衡 2001 年上半年，受预售条件从严的影响，新盘上市数量比去年同期减少，且区域分布极不平衡（见下表） 区域 渝中区 江北区 沙坪坝区 渝北区 南岸区 九龙坡区 合计 新盘个数（个） 7 7 5 4 3 2 28 在新推楼盘中，小区占 16 个），单体占 12 个），且绝大多数为高层项目，框架结构。 2主城各区 及目标区域房地产市场分析 本项目引力片区横跨高新区与九龙坡区，两区市场态势对项目经营的成败有着极其重要的影响。 （ 1）高新区房地产市场形势分析 土地供应数量 2001上半年，高新区房地产开发项目土地供应情况如下表： 受让单位 地块位置 年限 用地 性质 总面积 （平方米） 石桥铺长石居住小 区 150 综合 石桥铺白马凼 50 综合 5125 石桥铺高科开发园 36号 50 工业 5703 石桥铺高科开发园 36号 50 工业 石桥铺长石村 50 综合 71047 二郎路口科技新城大型市场区 12 号 50 市场 11700 二郎路口科技新城 工业小区 0 工业 28000 合计 197414 从以上土地供给情况看，与本案地块相距较近的土地出让共有 4 宗，面积共计 在一定程度上对本项目的经营产生竞争影响。 商品房预售数量 2001 上半年，高新区在售楼盘 11 个，预售总面积 平米，即将开盘项目两个，预售面积约为 8 万平米，较其他区而言，其市场竞争压力相对较小。 房屋成交数量 2001年 2季度，高新区商品房成交 586套，成交面积 交金额 元。其中预售成交 352 套，成交面积 方米，成交金额 元，现房成交 234 套，成交面积 方米，成交金额 推盘总面积比较而言，销售面积所占比重偏低，市场存在一定的消化压力 。 房价水平及其变化 2001 年 2 季度高新区住宅平均销售价格为 1788 元 /平方米，比 1 季度上升 34 元 /平方米，从其房价走势看，该区价格有回暖的迹象。但与整个城区房价相比，高新区房价还有一定上升空间。可以认为，随着区域环境的改善和区域经济的发展，该区房价具有一定的增长潜力。目前，该区房价水平为： 最高价均值： 1934元 /平方米 均价均值： 1788元 /平方米 比上季度上升 34元 /平方米 最低价均值： 1575元 /平方米 最高价个盘：南方花园 2380元 /平方米 最低价个盘：南方花园 1180元 /平方米 楼盘品质情况 该区较成熟和有品牌优势的住宅小区不多，除了南方花园、华宇花园以及金果园以外，尚无其他有实力的楼盘，不象北部新城，竞争楼盘众多，已是房地产开发热潮区。就现有楼盘（包括各知名楼盘）而言，无论是平面规划与景观营造，还是户型设计，或是智能化装备，都存在明显不足，楼盘整体品质不高，大盘缺乏。因此在该区投资开发较高品质的大型住区，其竞争不会特别激烈，市场风 险相对较低。 （ 2）九龙坡区房地产市场形势分析 土地供应数量 2001上半年，九龙坡区房地产开发项目土地供应情况如下表： 受让单位 地块位置 年限 用地 性质 总面积 （平方米） 九龙园区 50 工业 213280 桃花溪街 50 商业 2305 黄角坪正街 29 号 50 综合 4290 九龙十一社 50 工业 5815 石坪桥青龙村 7号 50 工业 7069 合计 232759 从以上土地供给情况看，与本案地块相距较近的土地出让只有 1 宗，面积 7069平米，不对本项目形成竞争性影响。 商品房预售数量 2001 上半年，九龙坡区在售楼盘 18 个，预售总面积 平米，较其他区而言，其市场竞争压力相对较大。 房屋成交数量 2001年 2季度，九龙坡区商品房成交 2400套，成交面积 交金额 中预售成交 1539套，成交面积 交金额 现房成交 861套，成交面积 交金额 推盘总面积比较，售出面积所占比重偏低，市场存在较大的消化压力。 房价水平及其变化 2001年 2季度九龙坡区不同片区，其住宅平均售价略有差异： 杨家坪地区：最高价均值： 2087元 /平方米 均价均值： 1878元 /平方米 比上季度上升 58元 /平方米 最低价均值： 1683元 /平方米 最高价个盘：珠江花园 3300元 /平方米 最低价个盘：天鹅山庄 1500元 /平方米 西郊路沿线：最高价均值： 2206元 /平方米 均价均值： 1902元 /平方米 比上季度下降 50元 /平方米 最低价均值： 1646元 /平方米 最高价个盘：广厦经典 3800元 /平方米 最低价个盘：金汇园 1430元 /平方米 谢家湾地区：最高价均值： 1730元 /平方米 均价均值： 1620元 /平方米 比上季度上升 53元 /平方米 最低价均值： 1524元 /平方米 最高价个盘：建设广场 2380元 /平方米 最低价个盘：贤园小区 1350元 /平方米 楼盘品质情况 该区除了少数楼盘品质较高之外（如珠江花园、广厦经典等），其他楼盘多以单体高层或一般小区为主，大部分楼盘在平面规划、景观营造、户型设计、智能化装备方面，都存在一些不足，普遍小气，多借轻轨进行炒作（如晋渝城市彩园）。 因此在该区投资开发较高品质的大型居住区，仍具有一定的市场竞争力。 3各类物业市场交易比较 （ 1） 2001年第 2季度主城各区各类物业成交面积及金额比较 住宅 非住宅 面积（万平米） 交易额（亿元） 面积（万平米） 交易额（亿元） 渝中区 北区 岸区 坪坝区 龙坡区 渡口区 新区 北区 2） 2001 年第 2 季度主城各区各类物业成交价格比较 住宅（元 /平米） 非住宅（元 /平米） 渝中区 北区 岸区 坪坝区 龙坡区 渡口区 新区 北区 二）项目目标市场研究 1项目目标市场定位 考虑到项目所在地的区域经济水平、地块开发经营条件、区域市场差异等因子的影响，我们认为本项目的市场定位应为： 项目档次：大型中档住宅小区，“中偏高品质，中偏低价位” 总价控制：主力总价每套 10 20万元 客群对象：主要集中在家庭月收入 2500元以上的客户群体 2项目目标客群分析 ( 1 )目标客户的 构成及其分布 根据对项目引力片区城镇居民的抽样调查，家庭月收入达到 2500元以上的目标客户包括以下四类： 项目周围（陈家坪至石坪桥沿线）的企事业部分中高层管理人员 项目引力片区内分布着 ，在计划经济时代，这些企业曾为 从业员工在企业景气时大都有不同程度的积蓄。但近几年受大环境影响，这些企业普遍不景气，对员工的住房问题普遍解决得较差。作为国企改革中的利益既得者 有一定经济实力支撑下，迫切需要就 近改善自己的居住环境，显然，在停止福利房的建设与分配后，这部分人群希望通过比较隐蔽的方式在附近购买环境舒适、户型合理、价格适中的住宅产品。 高新技术产业区（石桥铺地区）的部分 这部分客群主要集中在高新区，大多从事 薪较高，消费超前，喜欢追求高品质的生活方式，属于享受型群体。这类群体平均年龄较低，积蓄不多，家庭人口较少，对大户型缺乏消费能力，但对环境好、户型合理、面积较小、交通方便、总价不高的小户型有着浓厚兴趣。 各大市场或商场中（石桥铺至杨家坪 沿线）的部分外来经营户 项目引力片区内分布着较多的各类商品经营市场，如南亚家具市场、跃华机电市场、赛博数码市场、渝洲交易城、巴山汽配摩配市场、九龙批发商城等，其经营户大部分属于外来经商的个体户或私营业主。经过多年经营，已积累起较为雄厚的经济基础，需要就近购置安全、舒适的住房，以便长期稳定地在此发展。这部分客群大多是从小本生意起家的，为了继续扩大经营规模，一般不会将全部资金都花在购房置业上，因而，高档豪宅目前对他们而言尚缺乏引力，但对于环境好、户型合理、面积适中、交通方便、总价合理的中型户型有着浓厚兴 趣。 石坪桥、谢家湾一带部分居民 石坪桥、谢家湾一带，目前尚较高品质的大型居住小区。本项目以大型中档普通住宅小区的定位水准，将对这一地带追求较高品质生活的、有一定经济基础的部分客群产生吸引力。 引力片区以外的部分客群 这部分客群散布在引力片区之外的其他周边区域，可远至大坪、两路口、沙坪坝、大渡口、杨家坪等地。项目对这部分客源的吸引力主要取决于交通便捷程度、楼盘品质丰度、楼价高低限制、以及品牌推广程度等因子。 以上客源根据距项目所在地的交通远近，围绕目标地块形成了不 同程度的引力圈层片区（见前面“项目引力片区图”）。 根据对本项目引力片区内各类潜在目标客户的抽样调查分析，本项目潜在客户在各地区的分布比例可能为： 目标客源 陈家坪附近 石坪桥附近 石桥铺地区 杨家坪地区 引力片区以外 百分比 30%20%15%