住宅小区项目可行性研究报告

1 第一章 总论 一、项目概况 (一 )项目名称： 住宅小区 (二 )项目 建设单位： X 省 X 房地产开发有限公司 (三 )项目负责人： (四 )建设地点： 地处 X 市 建设路与同仁街之间、新园路西侧 ， 通过建设路可与 X 市城市主干道新星路、吉星路、育才路对接，进而辐身全城。该地属 X 城市规划 功能布局 南政、北工、中商 中 的南政 板块，是 南政 板块的城东区。 (五 )建设规模： 用地 总 面积： 11762 平方米 (约 18 亩 ). 建筑总面 积 方米，其中：住宅面积 多层住宅面积 方米、方米 )、商业面积 方米、方米 (不计容积率 )、物业配套用房面积 方米。 层数：本项目建拟 17+ 板式小高层住宅一栋、 6+16+1F 多层商住楼五栋 。 规划指标值如下： 建筑密度： 容积率： 2 绿化率： 二、项目可行性研究的依据与研究范围 (一 )项目可行性研究编制依据 1、土地成交确认书 2、企业营业执照等 3、工业与民用建筑可行性研究深度要求 4、国家计委、建设部联合颁发的建设 项目经济评价方法与参数 (第二版 ) 5、 X 项目 详细规划 6、有关各专业的国家设计规范 7、城市规划编制办法实施细则 8、城市居住区绿化规划及规划设计规范 9、城市居住区公共服务设施设置规定 10、住宅设计规范 11、住宅建筑设计标准 12、建筑工程交通设计及停车场设置标准 13、城市道路设计规范 (14、高层民用建筑设计防火规范 15、 X 省建设 厅 湘建 2006 330 号关于颁发 (X 省建筑工程 计价办法 及有关工程消耗量标准的通知 16、 X 省建设厅关于 颁发 (X 建设工程计价暂行办法 ) 3 的通知 17、项 目单位提供的有关技术基础资料 18、经 济环境及市场调查 (二 )项目可行性研究范围 本报告对项目建设的必要性、经济的合理性、技术的可行性、实施的可能性等方面进行了综合性的研究论证，为项目的决策和开发建设提供依据。 主要研究内容有： 1、项目建设背景与必要性 2、市场调查与需求分析 3、现状与建设条件分析 4、建设规模与建设内容 5、规划设计方案 6、进度控制与工程建设方案 7、投资估算与资金筹措 8、财务评价与社会经济评价 9、环境保护与节能 三、技术经济 参数 指标 1、 总占地面积 ： 11716 平方米 。 2、 总 建筑 面积 ： 其中：住宅面积 多层住宅面积 方米、小高层住宅面积 4 方米 )、商业面积 方米、方米 (不计容积率 )、物业配套用房面积 方米。 3、总层数 ： 17+1F、 6+1F 4、总户数： 199 户 5、建筑容积率（不包括地下室） ： 、停车 场车位 数 ： 107 个 7、小区绿化率 ： 8、建设工期： 20 个月 9、总投资额 ： 7677 万元 10、 收入 总额 ： 10158 万元 11、营业税金及附加： 566 万元 12、利润总额： 1915 万元 13、所得税： 152 万元 14、净利润： 1763 万元 15、投资利润率： 23% 16、净现值： 1146 万 元 17、财务内部收益率： 18、动态投资回收期： 四 、 研究 结论与建议 (一 )研究结论： 5 1、 在城区 新 建 本 项目符合 X 市城市扩建的发展规划。项目区域内的 各项水、电、气、通讯 、 道路等市政 配套设施具备，为项目的开发建设提供了良好的外部环境。 2、 本项目建设 对 促进 地方 经济发展 、 提 升 城市品位具有良 好 的经济效益 和 社会效益。 3、 本项目 根据地域特点主要以三房二厅户型 住宅 为主 ，从 X 市目前房地产市场情况来分析 ,本项目 销售 市场前景广阔 。 4、本项目为尽可能地利用有效的土地资源，消防、环保、节能、通讯、安全等配套措施考虑充分，设计合理，技术可行。 5、经测算 ，本项目可实现收入 10158 万元，净利润 1146万元，投资回报 23%，动态投资回收期 ，经济财务方案可行。 6、经分析：本项目盈亏保本点为销售收入 财务内部收益率为 高于银行现行贷款利率，具有较强的抗风险能力。 (二 )建议： 1、建设单位必须落实好项目建设资金筹措计划，按时提供建设资金，确保项目如期竣工。 2、建设单位必须严格执行设计方案，拟聘高水准的施工承包队伍及监理公司，以确保本项目工程质量达到优良。 6 3、规范施工操作程序，严格施工现场管理，在确保安全生产的前提下讲求速度与效益。 4、 为了保证资金回笼较快，达到项目顺利开发，取得最大的投资利润，建议在项目开发的前期工作中，要加 强市场策划 。 5、 在开发过程中必须严格控制成本和费用，利用好政策。 6、项目 建成后，实行规范物业管理。 以上研究表明，本项目建设方案可行，但建设单位须关注 项目建设过程中的风险防范与控制。 7 第二章 项目建设单位评价 一、建设单位基本情况 X 省 X 房地产开发有限公司系原 X 省正安房地产开发有限公司变更公司名称而来，公司 于 2008 年 5 月 在 X 市工商局设立登记 ， 设 立时注册资本 800 万元，经变更现有注册资金 2000 万元，法人代表 谭军亭 ， 现 房地产开发资质为叁级；营业范围：房地产开发。该公司 2008 年开发 陶然雅苑 、 领秀家园 两个住宅项目，累计开发面积近 6 万平方米，总投资 5530 万元；截止 2009 年 12 月，以上两个项目累计实现收入 7092 万 元、利润 1865 万元，目前住宅、车库尚可销售 1248 万元。 二、股东及股本情况 公司现有注册资本 2000 万元人民币，其 具体 情况如下： 股本构成及变更情况表 单位：万元、 % 股东姓名 设 立时出资 200910 股权转让 200912 变更 后 货币 比例 货币 比例 货币 比例 谭军亭 480 60% +120 75% 1800 90% 曾立平 320 40% 王 旦 +200 25% 200 10% 合 计 800 1 0 1 2000 1 三、组织结构及管理者素质 X 省 X 房地产开发有限公司是一家私营股份制有限责任公司，实行公司法人治理机制，采用总经理负责制。公司下设综合部、工程部、财务部、营销策划部等四个主要职能部室。现有员工 18 人，其中：中高级职称人员 16 人，且都具 8 有房地产业的相关从业经验。 股东 成员表 姓名 性别 年龄 学历 职称 职务 从事专业年限 谭军亭 男 35 本科 高级经济师 执行董事 9 年 王 旦 男 35 本科 工程师 总经理 工程师 12 年 公司法人代表兼执行董事谭军亭，本科学历， 1991 年参加 X 地区医药采购公司工作； 2003 年以股份公司形式成立X 市恒旺医药有限公司，谭军亭于 2007 年涉足房地产开发，先后成功开发了陶然雅苑、领秀家园两个住宅项目。丰富的工作经历与较广博的知识结构，使其具有较高的企业管理经验，同时从其成功的事业历程，其务实、严谨且富有开拓精神 ,使其能领导着企业蒸蒸日上的向前发展。 9 第三章 项目建设背景、条件 、 必要性 一、项目建设背景 (一 )地域优势 X 市位于 X 省中部，原为 X 地区， 1999 年 1 月，经国务院批准撤地建市，现辖娄星区、 经济技术开发区、 冷水江市、涟源市、双峰县和新化县，市域总面积 8117 平方公里，总人口 416 万，市本级城市人口 44 万 。 X 地理位置优越，交通便利，湘黔铁路、洛湛铁路在此交汇 于此 ，上瑞高速公路潭邵 段 公路、 320 国道、 207 国道 及即将修建的娄新高速、二广高速 贯穿 其中 ，使 X 成为我国江南地区重要的交通枢纽和物 资 集散地。 X 矿产资源丰富，素有 “世界锑都 ”、 “百里煤海 ”和 “有色金属之乡 ”的美誉，是 X 省的能源、原材料供应基地，是全省承东启西，连南接北的中心要地。 003年至 2007年连续五年的 0%以上，其中 2007 年 全市 到 元 ,增幅 比上年提高 百分点。 根据城市 房地产发展关系模型，城市 长率大于 8%时，房地产发展步入快车道。X 市近年保持高速发展的 断提升的居民购买力、以及随着城市辐射力的增强，农村城市化的提速等， 给 X 市 的房地产 市场带来一定的发展空间 。 近五年来， X 市房地产业快速发展，但市场空置率却保 10 持在较低水平，具体情况如下： X 市房地产开发数据统计表 单位 ：万平方米、元 /平方米、亿元、 % 2006 年 2007 年 2008 年 全市商品房施工面积 78 全市商品房竣工量 21 全市商品房销售面积 8 113 施工面积 /销售面积 市商品房销售金额 4 16 全市房屋空置面积 12 全市房屋空置率 市房屋均价 1135 1458 1593 (二 )政策环境 2001 年， X 省人民政府批准了 X 市人 民政府搬迁工程，并把该工程视为 X 省重点工程。 X 市政府根据形势需要，相应提出了 “南移北扩 ”发展方针， X 市迎来一个城 市建设大发展机遇 ； 经国务院批准的涟钢年产 200 万吨超薄板带钢生产线 已建成投产 ，全省著名大型民营企业三一重工分厂 、 X 省综合类排名第二的五江化 工 集团等企业落户于 别是近几年内，国家、省、市、区接连投资各种项目达数十亿元，道路建设、广场建设、公园建设、供水供电建设、绿化、美化、亮化、交通、市场面貌焕然一新，根据X 市近、中、远三期发展规划以及 “一区三片六个组团 ”的发展宏图 及 X 市城区创建省级园林城 市 所做出的努力。按照 此期间，城区面积要从 34 平方公里增加 11 到 42 平方公里，城市人口从 32 万增加到 50 万，居民的住房面积由 米 /人增加到 36 平米 /人，在这几年住房需求空间极为广阔。 二、项目建设的必要性 1、符合国家经济发展政策和信贷支持方向。 我国将房地产业作为国家支柱产业虽然饱受争议，中央也针对目前房价上涨过快，房价过高的实际情况，发出了调控的声音，但作为中部崛起的城市之一，从全国整体房价水平衡量， X 都处于一个价格洼地。并且 居民住房建设 确实 成为国家扩大内需，带动经济发展和恢复经济活力 的重要措施之一。改善居住条件是城镇居民的普遍愿望，而通过培育住宅消费 、 发展住宅建设不仅可以缓解、改善居民的居住环境，而且可以带动几十个相关行业的发展，并为社会提供大量的就业机会，促进社会经济的进一步发展。因此， 2008 年 末以 来国家不断投放大量信贷资金支持住宅建设，并在政策和税费方面鼓励和支持面向城镇居民的住宅小区建设，同时，银行也积极开发居民购房贷款业务，以刺激和启动住宅消费，因此，本项目建设与国家现行产业政策和经济发展战略是完全相符的。 2、 X 作为一个新兴的发展城市，近年来房地产迅猛发展，目前已基本形成五 大板块，即城北开发区板块、九龙板块、火车站板块、娄南板块及娄东板块，且各板块各具特色，城北开发区板块有显著的 围绕 工业 厂矿开发的 特色，九龙板块 12 凸现传统商业特色；火车站板块突出 交通枢纽特色；城南板块是政治特色；城东板块是以良好的文化氛围 为特色。本项目 处在城南板块的城东位置 ，将以其 舒适、现代、时尚的 独特项目魅力，弥补了城 南 板块的不足， 提升 了 建设路的建筑品 质 。 3、随着 X 市城区的改扩建，对城市规划和城市品位的要求会越来越高， X住宅小区 项目本身所具有的 简约、现代 将极大的改善城市环境，增强了城市的服务功能，提高 了城市的居住质量，扩大了城市人口的居住容量，促进了康居小区的上档次建设。 4、通过固定资产投资建设的建成，可以带动我市钢铁、建材、建筑、轻工等相关产业和房地产业、金融、保险业以及第三产业的发展。同时对调整投资结构，调解住房供需矛盾都具有现实必要性。 X住宅小区 项目的建成，可安置住户 200 户，对这一板块的居住，商贸、文化的发展，显然有着重要意义。 三、项目地理位置优势 (一 )项目地址： X项目位于 X 市建设路与新园路交汇处，是 X 城南新区随吉星南路的拉通后的开发最火热的中心地带，教育资源方面有一中、一小、 X 人 文科技学院；医务方面有中心医院、康一馨老年医院、市 骨科医院 ；商业方面有步步高商场、沃尔玛超市；行政职能机关有建设局、国土 13 局、规划局； X住宅小区北临 城市道路 建设路 ， 通过建设路联通的吉新路、新星路、育才路可 四通八达，与 城市各区域 联系快捷便利 ， 与外界联系十分方便 ，依山面水，交通便利，环境优美，地理位置较好。 (二 )区位优势： X 住宅小区 项目 位于 X 市 建设路与新园路 交汇处 ， 根据 X 市近、中、远三期规划以及 “一区三片六个组团 ”的规划，项目建设符合 X 市总体规划发展的方向。 (三 )交通优势： 项目所在地为城市主干道 建设路 ， 本项目所在区域 不到 2 公里 是火车站， 离市汽车南站的距离也不超过 里， 与外界联系十分方便。 (四 )环境优势： 项目周边省人文科技学院、一中、一小、八中，有市中心医院、市建设局等单位。东伴珠山公园、南依孙水河，与文化广场、娄星广场、柏杨河公园等市民休闲广场极近， 周边 良好的文化氛围，人气、商气， 是住家、投资的首选 。 (五 )用地优势： 项目所在区域内地形平整， 南低北高，南北高差最大为 6 米， 地质结构不复杂，环境、土质具备了城市建设的要求。 第四章 市场分析 14 一、 X 经济宏观分析 张春贤同志在报告中提出，加快 3 5城市群建设，擦亮了 X 经济版图。加快以长株潭为中心，以一个半小时通勤为半径，包括岳阳、常德、益阳、 X、衡阳在内的 3 5城市群建设，形成 X 在中部崛起的主要力量，对 X 经济乃至全国经济的带动作用将是前所未有的。同时从国家实施中部崛起的战略来看，省委、省政府紧紧抓住时机，坚持走新型工业化道路的发展战略，经济发展逐年加快， 20050%，十五期间经济年均增速达到 今年在工业强省战略的推动作用下， 持了较快的发展势头增长。 2007 年月， X 省发改委公 布了城市群发展方略。目标是到 2010 年，初步形成城市群体系架构、运作机制和运行模式，成为 X 发展的主体区域、中部崛起的重要支撑，到 2020 年左右，建成全国具有重大影响的城市群。并且，要在个方面形成城市群的强大支撑：推进以布局协调、功能相济为目标的空间结构优化；推进以统筹规划、互联成网为主线的设施共建；推进以优势互补、集群发展为方向的产业对接；推进以江湖联动、综合整治为核心的环保合作。 其规划分为三步走：第一步到 2008 年，初步建成城市群主要设施一体化基本体系，整合各类市场资源， 15 构 建区域大市场，启动跨区域企业重组，经济增幅高于全省水平的，经济年均增长以上；第二步到2010 年，初步形成设施一体化、产业一体化、城乡一体化格局，基本实现城市圈内外的道路交通、公用通信网络现代化，圈内地区生产总值、财政收入占全省的左右，城镇化率达到 6；第三步到 2020 年，城市圈提前年实现小康，成为我国内地经济增长极之一，成为全国具有重大影响的城市群。 二、经济环境分析 X 市位于 X 省中部，原为 X 地区。 1999 年 1 月，经国务院批准，撤销 X 地区，设立地级 X 市，辖娄星区、冷水江市、涟 源市和双峰、新化二县，总面积 8117 平方公里，人口 416万，是湘中交通枢纽、 X 工业重镇、国家森林城市。 X 城市现状 发展中的 X： 以氐星路 (清泉酒店 )为商业中心 ; 以乐坪街 (X 市政府 )为老行政中心 ; 以株山公园为文化中心 ;以涟钢厂区 (经济技术开发区 )为工业中心 ; 以湘中大道、扶青南路为中心的新政务中心； 2007 年完成国内生产总值 比增长 全市人均生产总值达 11565 元，比上年增长 2007 拉动 长 百分点；目前， X 的城 市经济发展迅速，产业结构趋向合理，人民经济水平稳步上升，南移北扩的政府使得 X 新区的重点工程陆续开工建设，这对房 16 地产市场都是利好消息。 三、 X 市房地产业现状 2009 年，国家从土地、金融、税收以及住房供应结构等各个环节出台了一系列宏观措施力促房地产业稳定健康发展。 X 市认真贯彻落实国家各项宏观调控政策，制定和实施了积极稳健的配套措施，房地产市场运行良好 ，商品房建设和销售协调发展，房地产投资稳步增长，但住房供应结构不太合理，对房地产价格调控效果甚微，房价依然上行，房价偏高对中低收入家庭承受力弱。 一、房地产市场 特点 1、投资规模不断扩大，以经济增长的拉动作用增强： 十五期间，受城市规模扩大、基础设施建设加快和房改政策的刺激，加上城市人口的增长，市场容量大幅增长，大大推动了城市住宅需求的扩张， X 市住宅开发投资总体保持高速增长水平，全市完成房地产开发投资 元，年均增长率 住宅投资的增长说明 X十五时期的住宅发展进入了增长期，住宅产业在国民经济中的地位明显提升，居民的住房条件得到了改善。 2、住宅建设步伐加快，居住水平不断提高： 十五期间，住宅建设已成为国民经济新的增长点，住 宅消费成为消费热点。十五期末，我市城镇住宅竣工面积约 平方米，平均每年建设 平方米。随 17 着国民经济的持续稳定增长，我国城镇住宅的供求总量仍将保持不断增长的趋势。 3、住宅价格水平偏低，增长趋势保持平衡： 十五期间商品住宅价格 在全省仍维持较低水平，价格保持小幅增长趋势， 价格上涨率较为平稳。 4、房地产开发贷款快速增长，住房贷款减少，个贷增长较快： 房地产开发贷款由 2001 年的 36404 万元增长率到 2005年的 80382 万元；而住房开发贷款从 2001 年的 10571 万元降到 2005 年的 8041 万元，下降了 住房制度商品化改革深化后，个人住房贷款是个人住房 消费的主要经济支撑。十五期间，房地产抵押贷款增长率趋缓，贷款结构优化，信贷资产质量稳定。截止十五期末，全市房地产个人住房贷款金额为 元，同比增长率 其中用于个人住房贷款 元，极大的促进了住房市场的发展。 二、存在的问题： X 市房地产的发展主要还存在一些问题，主要有以下几点： 1、商品房供给结构不合理，有效需求不足。从理论上讲，房价的涨跌，其根本的动力都是由供求关 系决定的。当前房价的上涨是房地产需求旺盛的结果，其结果主要表现在广大中低收入者住房需求释放和可供给中低收入阶层选 18 择房屋脱节，即中低价位商品住房供应量下降，高档商品房供应量增加，使得商品房平均价格上扬，这与当前房地产市场需求结构性矛盾有很大的关系，商品房结构的不合理推动了商品住房平均价格上升。 2、房地产的虚假繁荣 ,损害房地产业的健康发展。房地产的投资者由于无法获得准确的信息 ,只能依赖于其他人的行为和预期来形成自己的预期 ,从而选择自己的行为策略。当投资者批量购入商品房 ,房地产市场就会因持续的购房热潮 而不断升温 ,在从众行为下 ,心里因素的诱导下，加上新闻媒体和某些政府行为的有意无意的导向作用 ,使得人们不断参与购买房地产 ,最终可能导致将房价推向顶峰 ,导致房地产的虚假繁荣 ,同时刺激房地产投资者的更多投入。但事实上 ,商品房真正的消费者并没有增加 ,这必将造成供求关系的严重脱节 ,最终使得房地产市场无法协调、有秩序地发展。 3、房价上涨影响整个社会的风险承受能力。持续的房地产价格的上涨必将导致更多的消费者通过长期按揭的方式来满足自己的住房需求 ,消费者在办理按揭的时候通常根据自己当前的收入水平预期未来的债务偿还能力 ,一旦将来实际收入达不到预期的水平 ,就很可能出现相互拖欠、甚至不能偿还的现象。如果经济出现整体不景气 ,社会上就会出现大批的负资产者。信用渠道的阻滞和中断 ,将会严重危 19 害国家的金融安全和社会稳定。 4、有效的需求不足。我市大部分商品房价格高出中低收入家庭的承受力，加上社会保障制度未有效建立，居民在子女教育、医疗等方面支出增大，同时由于工作压力的增大，使人们在住房方面的支出显得十会谨慎，使得有效需求更显不足。 四 、 本项目市场分析 (一 )本项目产品特点 本项目 设计以该区域的自然、人文、商业等环境为背 景，充分考虑周边人群的生活、休闲等习性并溶入 小区建设理念设计产品。 同时本项目产品以 130 平方米户型为主， 占比 达80%。该类产品具有独立的 厨卫系统、人性化的空间 布局、宁静而温煦私密领域等特点，能让客户体验到 总价适中、功能齐全的超值享受。 (二 )本项目的市场机会 根据 “X”项目前期市场环境、竞争项目及项目自身特点调研、分析结论，通过对 “X”项目进行 析，可就本项目特点得出以下结论： 优势点 S优势条件 提前的项目策划、规划、市场等方面的功课； 属新城区，受市场关注，未来升值潜力巨大； 外来资 源的引进（策划、规划、物业管理）； 20 开发商具有的房开经验，且具备经济实力； 项目与交通主干道距离合适； 地形风水好； 劣势点 W劣势分析 项目地块较小，不易形成大规模的园林社区； 目前周边配套暂不成熟； 机会点 O项目机会点 市场对品质物业有需求，有空白点； 市场物业管理好的项目较少； 政府配套的日渐完善建设； 难点 T外在威胁分析 客户对配套成熟的地段购买欲望相对较高； 未来两年不可预见的宏观政策威胁； 单位集资房、联建私房的影响； 结论 :在项目的诸多特性分析中 ，尽管卖点很多，但很多因素为区域内各竞争项目所共同拥有，只有找出项目独具的优势，进行差异化分析，并充分进行发挥、利用优势，才能让项目开发销售做到事半功倍。鉴于此，项目的优势和宣传重点应该集中在以下方面：发挥优势，抢占机会：利用地理优势，打造产品的唯一性和尊贵性，赢得市场；利用机会，克服劣势：结合市场品质物业主题文化物业的空白点，全面提高项目品质，同时利用政府配套的即将建设，弱化本地段交通等方面的不利局面；发挥优势，转化威胁：先在市 21 场上树立良好的形象，得到市场的认可度，达到美誉度，处处都高人一步；减小劣势 ，避免威胁：加快工程进度，提前展示本案品质，弱化劣势对本案的影响。 五、 产品目标客户 （一） 客户群特征 1. 市区楼盘多数客户群来源于 X 市中、高档收入人群，周边县市人群：如 官员、企事业单位（税务、电力、电信）、大型企业管理 层、商人等。 2. 城南客户群主要来源于 X 工薪阶层、周边县市乡镇客户、少量市区有车一族； 3. 涟钢区域客户群主要为厂内客户； （二） 客户总结 1. 需要的是居家型物业，主要集中在三房为主，面积在130 左右； 2. 他们对园林的要求相对较低，山景水景是他们的首选； 3. 他们能够承受 的价格主要集中在 1800 元 / 左右； 4. 他们喜欢的建筑风格主要以现代简洁风格为主； 第五章 项目营销策略 22 一 、 价格策略 本项目建设处于城南开发趋于成熟时期，开发商应在充分考虑当前市场消费群体的心态基础上，以总价适中、性价比高、产品市场适应性强等优势抓住市场，价格策略采取 低开高走、小幅高频 振动方式 ， 以达到客户 产品 市场的 最 佳匹配。 二 、 营销 策略 抓住本项目位置特性、以周边配套及市政设施优势、结合本项目设计特点，突出项目核心主题作为宣传点。采取从周边县市有意向的大企业、机关团体等群体入手突破， 走外围向内合围的 营销策略 ；组织方式 聘请专业营销公司 ，由 营销公司 采用保险销售方式，实行主动上门、逐户攻关、重点突破、以点带面； 广告 ： 灵活运用电台、短信 、 报纸 及有选择的 户外广告 。 三 、 促销价格制度 促进价格制度可根据市场销售预测情况确定，一般用于产品投产初期，以较低价格、同等质量、优良的售后服务扩大市场占有份额。对于 本 住宅 项目 ，为了争夺客户、扩大影响面，可以采取低价投放市场。投产初期产品以较低价格出售，会对销售收入产生影响，因此价格制定要合理，并应采取相应的成本控制措施。在一定时期后，可根据产品销售情况逐渐将产品价格提高到一定水平。 第 六 章 项目 建设条件分析 23 一、地形地质条件 现场地形平整，场地地基整体稳定性较好，适宜本工程的建设，根据 建筑抗震设计规范 X 市抗震设防烈度为 6 度， 本项目按 6 度 进行抗震设计。 二、 建设地点及交通条件 1、 建设地点 小区 建设 用地位于城市主干道 建设路与同仁路之间 ， 新园路西侧 。 2、交通动输条件 X 是 X 省中部地区，湘黔、洛湛铁路 交汇 于 X， 207 国道、320 国道、上瑞高速贯穿其中，为本项目原材料运输提供了交通运输保障。 三、 气候及 水文条件 1、气候条件 X 市属中亚热带大陆性季风气候区，四季更替分明：春季多雨，夏季酷热，秋季干燥，冬季稍寒。全年平均气温 16照时间常年有 1410时，无霜期有 280 天左右，年降雨量 1300米。 2、工程地质及水文条件 勘察场地内的地下水主要赋存于素填土层中的上层滞水和灰岩层中的岩溶裂隙水，其补给来源主要为大气降水和 生 24 产用水，流于孔隙、裂隙与岩溶通道中，排泄于地表低洼处。 勘察场地内的地层渗透性差异较大，人工素填土层和灰岩层的渗透性好，淤泥质粘土层和粘土层的渗透性较差。 在灰岩层钻进过程中，有不同程度的漏水现象，说明岩石裂隙有一定的连通性。 根据附近场地所取地下水样的水质分析结果，按照岩土工程勘察规范水和土的腐蚀性评价表，判定拟建场地的地下水对砼无腐蚀性。 四、气象条件 小区所处地 X 市属中亚热带季风性湿润气候，属夏热、冬冷地区，且有明显的大陆性和季风特征，四季分明，气候相差明显，且有春雨、夏热、秋燥、冬寒的特征和雨量集 中的特点，除 4、 5 月份雨季外，其它均为良好季节，气候条件对施工影响较小，全年施工周期长。 X 市气象资料如下： 年平均气温 其中：一月份平均气温 七月份平均气温 极端最高气温 极端最低气温 年平均降雨量 年雨水日 25 相对湿度平均 73% 日照时数年平均 时 风速：冬季 秒 夏季 秒 X 市城区夏季主导风向及频率： C、 S： 20%、 16% 冬季主导风向及频率： C、 33%、 18% 五、市政配套条件 供水：城市 自来水管网供水。 排水： 小区内自行建设后导入用地旁已有 市政排水管道。 供电：用地旁 已 有高压线路， 高压 电源可直接引入。 通讯：直接从电信 运营商的骨干 网接入 。 交通：十分便利， 建设用 地 位于建设路，与 X 市城市 主干道对接 。 六、建筑 材料 X 市是一个能源、原材料基地，其建筑用材丰富，如市内有涟钢、冷钢两大钢铁生产企业，有 海螺 、天女 牌等 水泥生产企业，其它砂、石等材料充足，质地良好，是小区建设的有利条件。 第 七 章 规划设计方案 26 本项目建设 1 栋 17 层高层商住楼、 7 栋多层住宅、商住楼，负一层地下立体车位及配套用房，临 街三面的第一、二层为独立商铺，三面道路环绕，出行十分方便，周边开发火热，地段可发掘的商机潜力大，是一块难得的财富宝地。 一、 规划设计依据 1、 高层民用建筑设计防火规范 2005版） ； 2、 建筑设计防火规范 3、城市居住区规划设计规范 ( 4、城市道路 和建筑物无障碍 设计规范 ( 5、 住宅建筑规范 6、民用建筑设计通则 7、 现行其它各相关规范规程； 二、 总体布局原则 1、 交通设计以人为本，人行优先 ： 人车分流，在合理利用地形的条件下，利用地形高差布置地下车库，主入口从新园路引入，小区大部分车流由主入口直接入地下车库，车库出口直通同仁街，与人流混杂小，尽量减少车行对步行系统的影响，创造相对宁静的生活环境 。 2、小区生态的可持续性 强化小区作为人类生态与发展的基地作用，整个以自然环境为基础的多层次小区环境的生态功能，加强小区自身调节能力，合理利用能源和资源，提 27 高生活质量，创造一个以优化人群身心素质，适应社会再发展需要的人类栖住地。 3、环境意识 (即生态意识 )： X 项目 有着独特的环境、交通优势，是一个有规模、功能齐全、综合性的生活居住小区，建设中即要考虑小区有特色、有生命力、环境优美，更重要的是注重小区有内涵、有品味，将当地自然和人文方面文化汇入其中。 4、市场化管理，统一开发，合理布局，统筹安排。 三、 规划规模 1、用地规模： 11716 平方米 。 2、 建筑规模：总建筑面积 方米，建筑 密度44%，容积率 3、 人口规模：居住 199 户； 居住 722 人 。 四、 平面布局 根据 X 省恒创建筑 设计 有限责任公司 提供的 X 项目总平面规划图， 建筑尽量在 紧凑的布局中反映清 晰的组织逻辑和形体关系，方案以南北通透的板楼条形布置。其中小区主入口布置于新园路，南边沿同仁路为车流主要出入口，南面设置地下车库出入口，兼作消防通道。基地中央部分内建筑内庭院，住宅入口由内院进入 ，交通流线简洁流畅，满足消防要求。 (一 )道路设计 ： 小区主入口与城市道路连接， 小区内沿 28 建筑周边设置环形消防车道 ， 尽端路布置回车场地，满足消防车通行要求，消防扑救面设在建筑长边开敞处，便于消防扑救 。 (二 )景观 设计 ： 1、山水呼应：利用地形营造小尺度的山水环境，改善小区微气候； 2、复合功能：利用铺 地与园中小径将各个景观点串联起来，使小区景观具备可观、可尚、可玩、可健身的多重功能，提升景观品质 。 五 、管线综合布置 (一 )给水管网布置 小区 采用城市自来水为供水水源 ，主 供 水管采用 从市政管网引入两根 径的 ， 分别给建筑低区及贮水池供水，高区由变频供水设备加压供水。 支管采用 E 管，入户给 (供 )水管采用 材。 根据消防要求，沿小区的道路每隔 不大于 100 米设一处地上式 消防栓， 在住宅楼的楼梯间、消防电梯前室、地下车库等处设有室内消防栓。 (二 )排水管网的布置 根据室外排水设计规 范和污 水 处理原则，排水管网采用雨、污水分流制布置，地表雨水采用雨水井收集，屋面雨水汇集后经雨水井直接排入雨水排水管，雨水排水管采用 29 径的机制离心钢筋砼管，就近排入市政污水管网；建筑物内的污水排入化粪池或小区内的污水处理后，再经小区内的污水管，排入城市道路中的城市污水管网。 (三 )燃气 小区的燃气管由 X 市 燃 气管网引入，燃气管的主管为径，支管为 径的 ，为树枝状布置。 (四 )供配电系统 1、 负荷等级：消防 用 电、应急照明 、疏散标志灯 电梯、变频调速恒压供水 生活水泵 、排污泵、客梯 为 二级 容量 ，其他 用电负荷 为三级。 该工程用电标准如下： 住宅： 50W/业： 70W/ 地下室及室外照明： 6W/ 根据负荷性质和容量， 高压电源采用 10电源供电 ，备用电源采用柴油发电机组。 采用高压电缆直埋引入地下 室设置的高压 配电室。另自备 300油发电机一台。 变配电所：本工程设 10低压 配电所 各 一座，位于地下一层配电室，内置 一 台 400式变压器。高压供电系统采用单母线接线方式，低压供电系统采用单母线分段接线方式，低压母联断路器采用自投自复方式，平时处于断开状态。所有一、 二级负荷分别从两段低压母线上取电，互为备用。 2、 电能计量装置：高供高计，并在 380V 进线处按规范 30 要求和技术经济考核及节能管理的要求设置电能计量表进行内部计量。 3、 功率因数补偿方式：采用低压侧集中自动无功补偿方式，在每段低压母线上装设补偿电容器，使补偿后功率因数达到 4、 工程供电 :高压进线采用 0电力电缆，低压出线采用 缆，消防设备采用 缆。 (五 )弱电布置 1、 电话及通信线路由 X 市 电信运营商 骨干 网直接引入，采用预埋管道穿线式设计。 2、 数据 语音均采用 100速传输方式，用五类传输。 3、大楼周边 设 安监控，防盗报警系统，出入口等重要部位设置摄像机、双监报警监视器和微音器。 4、 设火灾自动报警、消防联动系统和紧急广播系统。 第八章 环境保护与消防安全 31 一、 环境保护 本项目主要的污染是生活污水、垃圾及噪声等，对上述污染拟采取以下措施进行治理： 1、公共及生活污水：公共及生活污水排污经化粪池处理后再排入城市污水管道。 2、垃圾：采用袋装分捡收集处理，再放入垃圾收集站，防止二次污染。 3、噪声：设备选型应尽量选用噪 声较低的并达标的设备，必要时可作技术处理，以达到降低噪声的要求。对建筑注意动、静分区，并做隔音处理，以达到国家环保标准的要求。 二、 消防设计 1、 防火间距 ：本项目均为二 类 高层 建筑 及多层建筑 ，建筑物耐火等级为二级。 2、 消防车道 ： 本项目消防车道内部成环。其路边距离建筑外墙 5M，消防车道净宽为 ，转弯半径为 9 米，消防车道坡度 7%。 3、 消防登高面 ： 本项目设计的消防登高面设在城市干道上，建筑物周边长且不小于一个长边的消防登高面，满足规范要求。 4、 防火分区：本项目地下一层，设 3 个防火分区，每个防火分区 设 2 个安全出口 ,地上 17 层 ,设 3 个防火分区 ,每 32 个防火分区设 2 个安全出口。每个防火分区设 1 部消防电梯 ,每个住宅单元设 1 部防烟楼梯 ,靠外墙布置，有直接采光通风。 第 九 章 方案实施与建设计划安排 33 一、实施方案 X 住宅小区项目 规模 适中 ， 在通胀预期的宏观经济前提下，既要保证质量将房屋交付给业主，如何控制成本是关健 。 为保证项目 如期竣工 ，必须按以下步骤进行： 1、做好前期工作，抓紧设计及报批报建，积极协调各部门工作。 2、积极筹措资金，落实资金的到位时间表。 3、抓紧 “三通 ”工 作，科学合理制定各阶段施工进度。 4、按照基本建设程序，分阶段进行招标投标工作，选择优秀的工程监理单位和施工单位，确保工程保质保量按时完成。 5、按先地下后地上，先土石方后地面，先主体后附属的原则，注意避开雨水季节时地下工程施工，合理安排施工期限。 二、工程建设监理制度 为确保工程质量，保证工程进度，降低工程造价，按规定本项目采用工程监理制，招标聘请有资质的监理单位和监理工程师，对项目实行全程监理，制订监理程序，规定监理职责，明确监理权利。监理工程师应根据合同的有关规定，维护业主、 建设方、 施工单位的合法权益 。 三、项目招投标 34 根据国家发展计划委员会 2001 年 6 月 18 日颁发的第 9号令建设项目可行性研究报告增加投标内容以及核准招标事项暂行规定，本项目的勘察、设计、施工、监理以及重要设备、材料等采购活动均采用招标制，选择技术力量雄厚，水平高，设备先进，资质优的勘察、设计、施工、监理单位和价廉物美的设备、材料生产厂家，并按合同法签订承包、供应合同，进行管理、实施。 招标基本情况表和审批部门的核准意见表同附于后。 招标基本情况表 招标范围 招标组织 形 式 招标方式 不采用招标方式 招标公告及 中标候选人 招 标估算金额 （万元） 备注 全部招标 部分招标 自行招标 委托招标 公开招标 邀请招标 勘察 设计 建筑工程 安装工程 监理 主要设备 主要材料 重要材料 其它 情况说明 ： 35 审批部门核准意见 招标范围 招标组织形式 招标方式 不采用招标方式 招标公告、 中标候选人 全部 招标 部分 招标 自行 招标 委托 招标 公开 招标 邀请 招标 勘察 设计 建筑工程 安装工程 监理 主要设备 主要材料 重要材料 其它 情况说明 ： 四、建设进度安排 根据本项目的建设条件，资金筹措等情况，经与业主方商议，项目建设期定 为 20 个月，即 2010 年 4 月至 2011 年12 月，综合进度计划详见如下进度表： “ X” 住宅 项目 计划进度表 项目 2010 年 2011 年 一季度 二季度 三季度 四季度 一季度 二季度 三季度 四季度 可行性研究前期工作 36 勘察、设计 三通一平 工程 基础工程 主体建安工程 室内外装饰工程 配套工程 附属工程 竣工验收 第十章 物业服务 37 为适应现代城市生活和社区管理、服务需要，本项目拟设立独立的物业 服务 机构。其职责包括： 1、治安维护； 2、土建、管线维护检修； 3、水、电供应管理； 4、提供或管理商业服务； 5、环境卫生及绿化管理； 6、提供居民需要的家政服务。 本项目建成后，实施社会物业管理，有偿服务，收入用于运 营 费用，开发单位不再注入人力和物力。 第十一章 投资估算与资金筹措 38 一 、投资估算 (一 )编制依据 X 省建设 厅 湘建 2006 330 号关于颁发 (X 省建筑工程 计价办法 及有关工程消耗量标 准的通知 2、 X 省建设厅关于颁发 (X 建设工程计价暂行办法 )的通知 3X 恒创建筑设计有限公司 提供的 X 市 X 项目 平面规划； 主要市场材料价格及预算价格。 (二 )建设投资分析 本项目为非生产性建设工程投资，其建筑工程总投资由土地购置费用、前期工程费、建筑安装工程费、 公共配套设施费 、 项目开发税费 、预备费 (包括基本预备费和涨价预备费） 、 其它费用 和 项目期间费用 组成。 土地购置费用由土地使用权出让金、 交易费、契税、拆迁安置补偿费构成。 前期工程费用包括规划、勘察、设计费、可行性研究费 、三通一平 。 建筑安装工程费由 土建安装工程费、配套设施、附属设施 费组成。 公共配套设施费 项目开发税费 ： 主要是报建、人防 等费用。 39 预备费包括：基本预备费和涨价预备费。 其它费用：包括 监理、招标、保险及其他等 。 8、期间费用：管理、销售及财务费用。 (三 )建设投资估算表 总投资估算表 单位：万元 项 目 总投资 计算依据 一、项目开发成本 6947 1、土地成本 1175 土地出让金 1098 土地成交确认书 交易契税 77 土地出让金 的 7% 拆迁及其他 2、前期费用 155 可研、规划设计 60 按实际发生情况 勘测 5 按实际发生情况 三通一平费 90 按实际发生情况 3、房屋开发