商贸批发中心可行性研究报告

- 1 - 第一章 总 论 目概况 项目名称： 湖广商贸 批发 中心 ； 建设性质：新建； 建设地 址 ： 市 X 火车站新区 ； 主办单位 ： 市 X 人民政府 承办 单位： 项目负责： 联 系 人： 联系电话： 项目建设内容与规模：在 X 省 X 市 X 建设 湖广商贸 批发 中心 。是一个集商贸、研发、物流、旅游、商住、办公、会所、仓储、休闲等功能于一体的大型现代智能模式的市场，配套写字楼、住宅楼、假日酒店。 项目 总 占地面积约 1200 亩 ； 建筑占地面积 240000 平方米 ；总建筑面积 1200000 平方米 ； 主要包括市场 主体建筑物、区内道路及停车场，给排水、电力、消防、卫生、绿化等设施。 项目市场辐射范围：中国境内南部八省（ X、广东、广西、江西、福建、湖北、贵州、云南） 总投资： 元人民币； 建设期限： 分三期建设，时间 为 5 年； - 2 - 直接经济 效益： 1） 本市场 建成 运 营 后，可形成较好社会经济效益。 每年 可 创交易额 20 亿 元 以上 ， 创税利超亿元；可增加 本项目直接为社会提供 50000 多个就业机会 。 2） 本地区的工业园建设、种植业、养殖业、 制造业、商品流通、带 动当地旅游资源的开发等； 潜在经济 效益： 把当地封建的盈利思想改变为 现代经济的经 商思想；从而使道州转变成为湘南的一颗明珠 ； 可行性研究结论： 湖广商贸中心 在 X 市 X 建设 ： 以 小商品批发中心、农副产品批发中心、数码家电批发中心、建材批发中心、服装批发中心、 商贸 物流中心、高档住宅小区 （大型连锁商场） 、商贸办公中心区 （星级酒店） 为主 ，集商业和贸易的 大型 批发 市场项目是可行的。在 X 市 X 作此长线投资，在 域 经济发展战略上也是可行的。 建议：有关部门大力支持，促成项目早日上马。 目提出的背景 一、背景及理由 ： 着经济发展，急需兴建 一个集商贸、研发 、物流、旅游、商住、办公、会所、仓储、休闲等功能于一体的大型现代智能模式的市场，配套写字楼、住宅楼、假日酒店。 二 、地理位置： X 地处 湘粤桂边界， 207 国道 ， 道和在建的 洛湛铁路 、 福贵铁 路 及即将动工建设的厦蓉、二广、永贺高速等穿境而过 ， 北上长 沙、 武汉 ，南下广州 、 湛江 ，西出南宁 、 昆明、 - 3 - 东到福州 、 厦门 ，均可半天抵达 ， 距桂林国际机场、 长沙、 X 机场均为两小时车程 目所在 市 区域 X 经济 国内生产总值（ 2007 年，全省生产总值突破 9000 亿元，达到 9145 亿元，比上年增长 为党的十一届三中全会以来的最高增幅。20032007 年全省生产总值年均增长 12%。按常住人口计算，全省人均生产总值 14405 元，比 2000 年增长 109%，翻了一番。 第一产业产值和增长率 2007 年，第一产业增加值 元，增长 第二产业产值和增长率 2007 年，第二产业增加值 元，增长 第三产业产值和增长率 2007 年，第三产业增加值 元，增长 外贸状况 2007 年，全省进出口总额 美元，其中，出口 美元，增长 进口 美元，增长 外资利用状况 - 4 - 2007 年，全省实际利用外商直接投资 美元，比上年增长 世界 500 强已有 40 家在湘投资设立企业。 财政收入 2007 年，财政总收入跨过千亿元大关。据快报统计，全省财政总收入 元，比上年增长 其中，地方财政收入 元，增长 企业效益明显提高。全省规模以上工业企业盈亏相抵后实现利润 元，比上年 加快 26 个百分点。 农业 2007 年，全省农业总产值 元，比 2006 年增长 工业 2007 年，全省全部工业增加值 元，比上年增长 规模以上工业增加值 元，增长 其中，轻工业增加值 元，增长 元，增长 增幅继续高于轻工业。优势产业增长加快，实现增加值 元，比上年增长 加快 固定资产投资 2007 年，全省全社会 固定资产投资突破 4000 亿元大关，元，比上年增长 国内贸易 - 5 - 2007 年，全省社会消费品零售总额 元，比上年增长 扣除物价因素，实际增长 X，位于 X 南部，五岭北麓，湘粤桂三省区结合部。 X 古称零陵，因舜帝南巡崩于宁远九疑山而得名。隋初设置 X 总管府，X、零陵从此一地二名。又因潇水与湘江在城区汇合， X 自古雅称 “潇湘 ”。 1995 年 11 月，经国务院批准，撤销零陵地区，设立地级 X 市。 X 现辖九县两区。总面积 平方公里，人口 X 自古便是 华中、华东地区通往广东、广西、海南及西南地区的交通要塞，也是 X 对外开放的重要门户，素有 “南山通衢 ”之称。 “距水陆之冲，当楚粤之要，遥控百蛮，横连五岭，梅庚绵亘于其前，衡岳镇临于其后 ”，镇东北可入中原腹地，控制西南扼广西边陲之咽喉，据东南握广东海滨之通道，故为历代兵家必争之地。是 X 唯一与两广接壤的地区，市区到广州仅 500 多公里，南六县距广州仅 400 多公里，是 “沿海的内地，内地的前沿 ”。 X 是一本书，其历史文化底蕴非常深厚。据权威专家的最新研究成果表明： X 是世界稻作农业之源、中国陶瓷工业之源、中华文明道德之源 。舜的开明治国、任人唯贤，柳宗元深刻的惜民爱民思想，周敦颐朴素的唯物主义思想和 “出污泥而不染 ”的高风亮节， “女书 ”的神秘莫测和瑶文化的千姿百态，以及 X 玉蟾岩文物的出土， X 远古文化的出现，无一不丰富中华文化的宝库。 “奇、绝、险、秀 ”与美丽传说于一体，汇自然情趣与历 - 6 - 史文化于一身。九嶷山舜帝陵、柳子庙、阳明山、舜皇山、浯溪碑林、江华瑶城、湘源温泉等已成为新的旅游热点。 X 是沿海的内地，内地的前沿，是 X 直达两广、两南（海南、大西南）和港澳的主要通道。湘桂铁路横贯东西， 322 国道、 207国道及九条省道在境内 纵横交错。 X 机场已开通长沙、海口航线。衡昆高速公路、洛湛铁路与湘桂铁路在市区形成新的铁路枢纽。正在规划中的贵（阳）福（州）铁路将横贯 X 中部。 X 市属中亚热带大陆性季风湿润气候区，一年四季比较分明。全市年均气温为 ，无霜期 286 311 天，日最低气温 0 以下的天数只有 8 15 天。多年平均降雪日数为 3 7 天，极端最低气温在 之间。日平均气温 0 的积温达64506800 ， 10 的积温为 5530 5860 。多年平均日照时数为 13001740 小时，太阳总辐射量达 113 千卡 平方厘米。多年平均降水量 1200 1900 毫米，一般是山区多于平岗区，南部多于北部。 气候特征 由于受复杂地形和不同季风环流的交替影响， X 气候类型多样。其主要特征是： 气候资源丰富，温光水基本同季 从热量看，年均气温比湘北高 ，年均积温比湘北多 200 400 ，日均 10 的作物持续生长期有 286 311 天，比湘北长 10 20 天，无霜期比湘北长 25 30 天。从光照看，除江华等山区外，为全省日照次 - 7 - 多的地区。从降水量看，总的也比较丰富。同时区内温光水基本同季，有利于农作物生 长。 气候类型多样，立体层次明显 全市复杂的地形地貌，促进了温光水的重新分配。即使在一个县内，气候的地域差异也十分明显。全市从海拔 300 米以下的丘岗平原地带，到 1000 米以上的中山地带，其气候变化大体相当于向北推进了 7 10 个纬度。这种因高度不同的多层次气候，形成了植被类型、种植制度、农业布局的明显差异。同时，由于地形影响，市内还有相当大的 “暖区 ”和 “暖带 ”存在。 “暖区 ”主要分布在 X宁远河谷盆地、新田河谷盆地、江华涛圩河谷走廊、江永桃川盆地等。 “暖带 ”主要出现在群山连绵、下有溪谷的山腰地带。 土地资源 全市有土地面积 亩，占全省总面积的 位居全省第二。土地类型多样、质量较好。有宜农耕地 500 万亩，宜林地 2100 万亩，连片宜牧地 158 万亩。土地后备资源充足。全市待开发土地 563 万亩，宜农荒地是全省数量多、质量好的地区之一。 动物资源 全市已查明的野生动物有 1000 余种，其中有大量的珍稀动物。现列为国家保护的有 31 种：属国家一级保护的有华南虎、黄腹角雉；二级保护的有猕猴、穿山甲、金钱豹、麝、红腹角雉、毛冠鹿、水鹿、大鲵（娃娃鱼）、红石猴、灰腹角雉等 10 种； - 8 - 三级保护的有獐、青羊、苏州羚 、白鹇、金鸡等 19 种。全市已知水产动物有 186 种，其中鱼类有 153 种。主要经济鱼类有草、青、鲢、鳙、鲤等 20 余种；稀有珍贵鱼类有中华鲟、竹鱼等；水产两栖动物有大鲵（娃娃鱼）等 16 种；水产爬行动物主要有鳖、团鱼、乌龟等；珍贵水产兽类有华东水獭（俗名水貂）。 植物资源 X 市属中亚热带常绿阔叶林区，系本省植物资源富集地区。全境共有维管束植物 232 科、 1003 属、 2712 种，占全省的 68%，为全国的 10%；有乔木树种 127 科、 429 属、 1542 种。其中有栽培价值的 58 科、 253 种，有实用推广价值的 180 种。属国家一 级保护的 6 种：银杉、水杉、珙桐、香杉、种萼木（伯乐树）、苏铁；属国家二级保护的 13 种：楠木、银杏、冷杉、中华珈、长柄双花木、香树、红豆树、白豆松等；属国家三级保护的有杜仲、鹅掌楸、福建柏、华南栲、青钱柳、檫木、黄杉等 27 种；属省级保护的有斑竹、方竹、罗汉竹、绒毛皂荚、山羊角树、黄连、党参、天麻等 29 种。 矿藏资源 全市地处我国著名 “南岭多金属成矿带 ”，已探明的矿藏有 55种，占全省矿种一半。已知矿床点 632 处，达到工业矿床 80 处，其中大型 5 处，中型 15 处，小型 60 处。锰、锡、稀土等矿藏储量大，品位高。其中锰保 有储量约 6800 万吨，占全省的 - 9 - 居全省第二位，产量居全省第一位。江华姑婆岭稀土矿为大型矿藏，储量全省第一。 水力资源 X 是个河流密布、水系发达的地区，共有大小河流 700 余条，总长 1 万多公里，河床谷深流急，水能资源蕴藏丰裕，总量达 238万千瓦，位居 X 第三，其中可开发量达 101 万千瓦，待开发利用的达 60 余万千瓦。 经济概况 X 市大力调整产业结构，社会经济获得了高速健康的发展，形成了以食品、机械、轻纺、建材、冶金为骨干的门类比较齐全的地方工业体系。长丰集团引进日本技术，生产三菱猎豹汽车，拥有年产三万 辆整车和五万辆车身的能力，是 X 最大的汽车工业基地。具有年产五十万大箱香烟的零陵卷烟厂，是全国工业企业五百强之一。潇湘集团是一个集机械、冶金、建材、制药为一体的大型企业集团，拥有年产两百万吨水泥的生产能力。工业企业主要产品有猎豹汽车、红豆系列、芝城系列香烟、浯溪牌水泥、九疑牌水泥，水电设备、盘式电机、硅锰合金、喉咽清口服液以及湘君面粉、男儿王酒多种类型的纺织品、纸品等。 X 农业正由传统型向区域化布局、规模化生产、科学化管理、集约化经营的现代化农业和开放型农业转变，拥有优质米、香柚、脐橙、蜜桔、烤烟、油茶、水稻 制种、瘦肉型牲猪、蔬菜和特种 - 10 - 养殖等大型生产基地，江永三香（香米、香柚、香芋）、 X 异蛇、江华珍珠椒、新田三味辣椒、道州红瓜子以及香菇、木耳、竹笋等土特产品，畅销国内外市场。 X 市进一步优化投资环境，加大招商引资力度，对前来投资办企业的客商，其征地、拆迁、基建项目尽量提供优惠，在全省率先设立了 “无费区 ”，禁止向三资企业乱集资、乱收费、乱摊派，坚持依法办事，维护企业的正当权益，对外经贸工作有了长足发展，已和 20 多个国家和地区建立了正常对外经贸关系，共审批三资企业 233 家，总投资 美元，其中到位外资 美元。引进外资建设的凤凰园经济开发区，长丰汽车配套招商工业园、宋家洲水电站和萍洲高科技工业园，均在 X 市区，具有良好的综合开发效应。 行政区划 X 市位于 X 省南端 ,五岭北麓 ,湘粤桂三省区结合部。 截至 2007 年 12 月 31 日， X 市辖 2 个市辖区、 8 个县、 1 个自治县。 共计人口总数： 600 余万 冷水滩区 面积 1218 平方千米，人口 49 万。邮政编码425000。区人民政府驻清 桥路。 零陵区 面积 1959 平方千米，人口 58 万。邮政编码425007。区人民政府驻南津中路。 - 11 - 东安县 面积 2211 平方千米，人口 59 万。邮政编码425900。县人民政府驻白牙市镇。 道 县 面积 2441 平方千米，人口 67 万。邮政编码425300。县人民政府驻道江镇。 宁远县 面积 2508 平方千米，人口 74 万。邮政编码425600。县人民政府驻舜陵镇。 江永县 面积 1633 平方千米，人口 25 万。邮政编码425400。县人民政府驻潇浦镇。 蓝山县 面积 1807 平方千米，人口 35 万。邮政编码425800。县人民政府驻塔峰镇。 新田县 面积 1004 平方千米， 人口 37 万。邮政编码425700。县人民政府驻龙泉镇。 双牌县 面积 1739 平方千米，人口 17 万。邮政编码425200。县人民政府驻泷泊镇。 祁阳县 面积 2519 平方千米，人口 98 万。邮政编码426100。县人民政府驻浯溪镇。 江华瑶族自治县 面积 3216 平方千米，人口 46 万。邮政编码 425500。自治县人民政府驻沱江镇。 设地点所处地理位置 X 地处湘南，毗邻两广，素有 “襟带两广，屏蔽三湘 ”之称。是X 通往广东、广西、海南及西南地区的交通要塞，是珠三角产业转移的承接基地。全县辖 9 个镇、 14 个乡、 3 个国有农场，总面 - 12 - 积 2442 平方公里，总人口 66 万人。础、增强经济发展后劲为根本出发点，以全面 建设小康社会、提高人民生活水平为目标 ,以调整经济结构为重点，突出招商引资，大力推进工业化、农业产业化和城镇化，全面提升经济运行质量，正确处理改革、发展与稳定的关系，推动全县经济健康发展和社会全面进步。 X 古称道州，历史悠久，文化灿烂。秦始皇二十六年（公元前 221 年）建立县制，历为郡、州治所在地，至今已有 2200 多年历史，宋代理学鼻祖周敦颐，清代大书法家何绍基及近代革命家何宝珍等历史名人都诞生在这片热土上。境内有国家重点文物保护单位，被誉为 “天下谷源、人间陶祖 ”的玉蟾岩遗址；有都庞岭国家自然保护区、湘源温泉生 态景区、天下一绝 月岩景区，还有享誉千年的 “四奇 ”、 “八景 ”等丰富的旅游资源。 道州历来为湘南桂北物质集散地和兵家必争之地。东距郴州170 公里，与京广线，京珠高速公路相接；西距桂林 180 公里，与湘桂线，衡昆高速公路相接；北上长沙、武汉，南下深圳、珠海，西出南宁、海口，均可朝发夕至。 207 国道贯穿南北， 1863、1806 省道横贯东西，潇水河入湘江过洞庭可直达上海。县城北郊还有一个 56 万平方米的机场，是湘南及两广北部地区十余县市，飞机播种、杀虫、物探、航测的作业基地。 洛湛铁路 预计今年 福贵线 也将争 取从 X 经过，届时 X 将成为南方新崛起的重要交通枢纽。 X 的山水和人文旅游资源十分丰富。山川秀丽奇绝，国家级风景区千家垌早已蜚声中外，风景区湘源温泉度 - 13 - 假村、濂溪故里、月岩、两河口水上乐园，或为山奇，或为水秀，可谓各擅胜场。令游客流连忘返。 X 特产丰富，柑桔有 “金桔出营道者，为天下冠 ”之美称； “道州红瓜子 ”畅销东南亚； “道州灰鹅 ”是 X 省十七个地方名优品种之一，荣获外贸部 “优质出口产品 ”称号； “道州厚朴 ”等享誉全国市场。通过多年的发展， X 已成为全国商品粮基地县、厚朴生活基地县、秸秆养牛基地县、天然草原恢复建设基地示 范县、国家湘南脐橙优势产业带和 X 省蔬菜生产重点基地县、油茶生产基地县。 X 矿产资源丰富，是 X 省有色金属之乡。已探明有开采价值的矿产达 20 多种，其中锡、钨矿的储量和品位均居全省第二位，金属锂、铷矿为 X 省独有，蚣坝镇后江桥和祥霖铺镇的大型金属矿床在全国榜上有名。据勘探，全县锡钨矿的保有储量达 160 万吨、铅锌矿 220 万吨、锰矿 3400 万吨、铁矿 1500 万吨、锂矿40 万吨、铷矿 16 万吨、高岭土 2000 万吨。境内水系发达，水能资源十分丰富，小水电开发潜力大，全县水能蕴藏总量达 2002 年被列为国家以电 代燃料生态工程试点县。 X 物华天宝、人杰地灵。 X 人民立足深厚的传统文明与文化，并正以自己的智慧与勤奋创造崭新的历史。 行性研究的依据及主要研究内容 行性研究的依据 - 14 - 本可行性研究的所有分析、预测、测算、统计都是以现行物价水平展开，其原始数据均以 2008 年 12 月底截止为准，测算币种均为人民币。主要依据： 中华人民共和国土地管理法； 中华人民共和国城市规划法； 中华人民共和国环境保护法； 2001 一 2010 年中国农村扶贫开发纲要； 全国商品市场体系建设纲要 商务部 (商建发 2004267 号； 城市居住区规划设计规范 0180 1993； 国家 发改 委 建设项目经济评价方法与参数 （ 第 三 版 ） ； X 市 总体规划 ； X 市 国民经济和社会发展第十一个五年规划 ； 关于 X 市 进一步加快发展开放型经济的决定； 其它有关的法律、法规 、 规定 和 规范 。 行性研究的主要内容 本可行性研究的主要范围包括： 对 X 市 、 X 市场建设情况的考察，对建设单位基本情况的考察，对项目建设必要性、可行性的分析以及项目内容及规模、市场分析、开发方案、建设方案、建设条件、环境 保护、投资估算、经济分析等方面。 - 15 - 第二章 项目提出的必要性和意义 商品市场对经济和社会的发展具有重要的作用 。 商品市场 (指消费品市场和生产资料市场 )是整个市场体系的重要组成部分，处于影响其它市场发展的基础地位。商品市场的发展，对于促进经济增长方式的转变和经济发展所起的作用，主要表现在： 商品市场的发展对生产的发展具有推动作用。流通是联结生产与消费的桥梁和纽带，是社会化大生产过程必不可少的环节。流通规模和速度直接影响着生产的规模和速度，商品经济越发达，流通越重要。实践证明，市场 功能健全，导向正确，货畅其流，生产就能得到发展。反之，势必受阻。 商品市场的发展对其他相关产业的发展具有带动作用。市场的繁荣，不仅能推动生产的发展，而且可以带动相关产业的兴起与发展，进而活跃整个地方经济， “ 建一处市场，活一片经济，兴一批产业，富一方百姓 ” ，这是实践的总结。 商品市场的发展对方便人民生活、稳定社会具有保障作用。流通顺畅，市场繁荣，物价稳定，特别是关系国计民生的重要商品供应充足，人民群众就会安居乐业，整个社会就能安定团结。 商品市场的发展对政府实现宏观调控具有重要的作用。在社会主义市场经济 条件下，政府对经济的管理由直接管理转向间接管理，即政府调控市场，市场引导企业。市场是传导政府宏观调控信号和传 - 16 - 递企业对政府宏观调控成效和中介。因此如果市场发育程度低，功能不健全，就难以实现有效的调控 。 目建设的意义 打造“ X 市 湖广商贸中心 ”这一战略构想，是基于 X 市 X 的区位优势和 县域经济快速 发展 和各项事业繁荣进步的显著成就而提出来的。 X 市 X 国民经济和社会发展第十一个五年规划 要求： 坚持以市场化 、产业化、社会化为方向，加强政府引导和市场运作，推进体制和机制创新，激活物流、人流、信息流、资金流，加速规模扩张和质量提高，促进传统行业与新兴行业、劳动密集型行业与技术密集型行业、为生产服务的行业与为生活服务的行业协调 发展 ，构建服务业 发展 的良好运行机制，全面提升服务业的 发展 水平，有力提高服务业对经济增长的贡献率和劳动力的吸纳能力。到 “ 十一五 ” 期末， 第三产业增加值达到 51 亿元，年均递增 占 重明显上升，达 30%。 同时指出 ： 对于 商贸物流业 ，要 切实采取各种有效的政策措施，加快运用信息化手段，整合传统流通、运输资源，加快形成以连锁经营、多式联运、网上购销为代表的现代化物流配送体系。大力 发展 金融、保险、电信、咨询、法律服务、会计等现代服务业，改造提升餐饮住宿、文化 娱乐 、修理装配、商业等传统服务业，推动行业内部的兼并与联合，积极创建 “ 大、强、优 ” 服务企业。 打造“ 广商贸中心 ”更为重要的，在于把农业产业化与特色工业化有机地结合起来， 可以 闯出一条农业发展与工业发展齐头并进、同步实现现代化的新路子。由于发展食品工业必须以农产品为 - 17 - 基础原料，这对农业而言，就必然要带动农业结构调整，推动农 民增收，促进农村繁荣；而对食品工业而言，由于食品是关系到国计民生的特殊商品，随着人民生活水平的提高，食品工业也将日益成为一个永不衰竭的“朝阳产业”。可以说，伴随着食品工业的发展，农业产业化、标准化和国际化已经在 为 湖广商贸批发中心 ”的独特优势和坚强的基础保障。 该项目的建设可以进一步加快 市 的市场及市场载体建设步伐，加速市场体系的建立，解决流通制约问题；进一步拓展就业渠道，提高城镇居民的生活水平，解决因城市重点工程和城市建设征地造成的大量劳动力过剩问题，促进社会的安定稳 定 和谐 ；进一步实施菜篮子工程，调整农业产品结构，培育生产要素市场，有效聚集、推销当地农副产品，服务 “ 三农 ” ，促进农村经济和商贸经济的发展；繁荣 X 经济、培育新的经济增长点。 该项目的建设将在一定程度上对 农业产品结构调整起导向作用；对发育要素市场起推动作用；对推销当地产品起聚散作用；对吸引内外客商起聚合作用。该项目的建设有利于加快 篮子工程建设、新城区的建设步伐。 - 18 - 第 三 章 建设条件 位条件 X 地处湘南，毗邻两广，素有 “襟带两广，屏蔽三湘 ”之称。是 X 通往广东、广 西、海南及西南地区的交通要塞，是珠三角产业转移的承接基地。全县辖 9 个镇、 14 个乡、 3 个国有农场，总面积 2442 平方公里，总人口 66 万人。础、增强经济发展后劲为根本出发点，以全面建设小康社会、提高人民生活水平为目标 ,以调整经济结构为重点，突出招商引资，大力推进工业化、农业产业化和城镇化，全面提升经济运行质量，正确处理改革、发展与稳定的关系，推动全县经济健康发展和社会全面进步。 X 属亚热带湿润气候。 境内水面辽阔，山青水秀，美丽富饶。气候温和、日照充足、雨量充沛、四季分明、无霜期长。年平均气温为 ；年平 均日照时数为 1900 小时左右；无霜期年平均为 276天左右；年平均降雨量为 1600 毫米，且集中在 4 6 月份，北部滨湖乡镇易受洪涝灾害；干旱 经常 发生在 7 9 月份。 县域土壤划分为 4 个土种、 7 个亚类、 99 个土种，由水稻土、红壤土、潮土和草甸土组成。水稻土主要分布在抚河沿岸冲积平原，为高产稻作区；红壤土主要分布在沿军山湖乡镇及泉岭、架桥、张公、温圳、文港等乡镇，为旱作物主产区；潮土和草甸土主要分布在滨湖地区，大多为草洲，潮土和草洲资源，蕴藏着巨大的农业综合开发潜力，是一块不可多得的有待于开发的 “ 处女地 ” 。 通条件 - 19 - 道州历来为湘南桂北物质集散地和兵家必争之地。东距郴州170 公里，与京广线，京珠高速公路相接；西距桂林 180 公里，与湘桂线，衡昆高速公路相接；北上长沙、武汉，南下深圳、珠海，西出南宁、海口，均可朝发夕至。 207 国道贯穿南北， 1863、1806 省道横贯东西，潇水河入湘江过洞庭可直达上海。县城北郊还有一个 56 万平方米的机场，是湘南及两广北部地区十余县市，飞机播种、杀虫、物探、航测的作业基地。洛湛铁路预计 2008年 X 段全面 贯通 ，福贵线也将争取从 X 经过，届时 X 将成为南方新崛起的重要交通枢纽。 X 的山水和人文 旅游资源十分丰富。山川秀丽奇绝，国家级风景区千家垌早已蜚声中外，风景区湘源温泉度假村、濂溪故里、月岩、两河口水上乐园，或为山奇，或为水秀，可谓各擅胜场。令游客流连忘返。 源条件 称道州，历史悠久，文化灿烂。秦始皇二十六年（公元前 221 年）建立县制，历为郡、州治所在地，至今已有 2200多年历史，宋代理学鼻祖周敦颐，清代大书法家何绍基及近代革命家何宝珍等历史名人都诞生在这片热土上。境内有国家重点文物保护单位，被誉为 “天下谷源、人间陶祖 ”的玉蟾岩遗址；有都庞岭国家自然保护区、湘源温泉生态景区 、天下一绝 月岩景区，还有享誉千年的 “四奇 ”、 “八景 ”等丰富的旅游资源。 2X 特产丰富，柑桔有 “金桔出营道者，为天下冠 ”之美称；“道州红瓜子 ”畅销东南亚； “道州灰鹅 ”是 X 省十七个地方名优品种 - 20 - 之一，荣获外贸部 “优质出口产品 ”称号； “道州厚朴 ”等享誉全国市场。通过多年的发展， X 已成为全国商品粮基地县、厚朴生活基地县、秸秆养牛基地县、天然草原恢复建设基地示范县、国家湘南脐橙优势产业带和 X 省蔬菜生产重点基地县、油茶生产基地县。 X 矿产资源丰富，是 X 省有色金属之乡。已探明有开采价值的矿产达 20 多种，其中 锡、钨矿的储量和品位均居全省第二位，金属锂、铷矿为 X 省独有，蚣坝镇后江桥和祥霖铺镇的大型金属矿床在全国榜上有名。据勘探，全县锡钨矿的保有储量达 160万吨、铅锌矿 220 万吨、锰矿 3400 万吨、铁矿 1500 万吨、锂矿 40 万吨、铷矿 16 万吨、高岭土 2000 万吨。境内水系发达，水能资源十分丰富，小水电开发潜力大，千瓦， 2002 年被列为国家以电代燃料生态工程试点县。 X 物华天宝、人杰地灵。 X 人民立足深厚的传统文明与文化，并正以自己的智慧与勤奋创造崭新的历史。 业 基础 X 经济 总量迈上新台阶。初步测算， 实现地区生产总值 352013 万元 ,比 2003 年增长 提高 百分点。其中，第一产业增加值 124075 万元，增长 第二产业增加值88849 万元，增长 第三产业增加值 139089 万元，按常住人口计算，人均 7184 元；全县三次产业结构为 - 21 - 价格总水平涨幅增高。 X 居民消费价格总指数为 比 2002 上涨 百分点，其中居民消费品价格指数为 上涨 百分点。在居民消 费价格中，食品价格指数为 上涨 百分点；衣着价格指数为 上涨 百分点 ;医疗保健及个人用品价格指数为 下降 百分点 ;娱乐教育文体用品用服务指数为 上涨 百分点。 就业再就业工作继续加强。据劳动部门统计， 2004 年末X 就业劳动力 41394 人，下岗职工再就业 3211 万人；城镇登记失业率为 经济发展环境得到改善。通过积极开展 “三整治一调处 ”和创建平安道州 ”活动，深入开展严打整治斗争，加强社会治安综合治理，维护了社会稳定。食品药 品质量监督和安全生产等工作取得一定成效。农村税费改革成效显著，农民负担明显减轻。 经济和社会发展中存在的主要问题是：经济持续增长的基础不够稳固，发展速度和效益有待进一步提高；就业和再就业形势依然严峻；农业发展、农民增收缺乏长效机制，城乡居民收入增长不快，生活质量不高。 农业 2004 年道全县完成农林牧渔业总产值 224682 万元，比上年增长 主要农产品中，粮食总产量 273796 吨，比上年增加 26932 吨，增长 扭转了粮食产量连续 4 年下滑的局面；大豆 12200 吨，减少 烟 叶 2240 吨，增长 - 22 - 蔬菜 489700 吨，增长 水果 70510 吨，增长 全年出栏肉猪 头，增长 出栏牛 头，增长 家禽出笼 927 万羽，增长 水产品产量 17191 吨，增长 围绕培植壮大 “六优 ”，建基地、创特色，树品牌、上规模，一批优质烤烟基地、蔬菜基地、水果基地、按树基地、养殖基地等建设取得新的成绩。 农业结构调整力度加大。 2004 年 ,X 农业、林业、牧业、渔业和农林牧渔服务业增加值比例为 殖业总产值占农林牧渔业总产值的比重为 比上年提高 百分点。全年粮食种植面积 公顷，比上年增加 公顷，增长 经济作物中，烤烟种植面积 公顷，增长 油料种植面积 公顷，下降 棉花种植面积 公顷，增长 蔬菜种植面积 公顷，增长 工业和建筑业 X 工业基础完善。特别是近几年，通过深化企业改革，整顿经济发展环境，大胆引进民营资本，放手发展民营工业， X 工业实现了二次创业。基本形成了冶金、皮革、纺织、建材 、化工、食品等六大工业支柱， “道州牌 ”皮鞋荣获 X 省 “名牌产品 ”、国家 “免检产品 ”称号。 工业经济发展势头良好。 2004 年， X 全部工业增加值65343 万元，比上年增长 其中规模以上工业增加值 12941 - 23 - 万元，增长 国有及国有控股工业增加值 6367 万元，增长 集体工业增加值 1466 万元，减少 股份制企业增加值 1313 万元，增长 其他经济类型企业增加值 2651万元 ,增长 工业结构持续调整。 2004 年，全县规模以上工业产品产量中，水泥 吨， 增长 皮鞋 双，增长 化肥 吨，增长 饮料酒 3560 吨 ,增长 家具5929 件 ,减少 生铁 16650 吨 ,增长 日用陶瓷 1873万件 ,减少 锰矿石成品矿 40010吨 ,增长 十种有色金属23629 吨 ,增长 建筑业发展较快。建筑业生产平稳增长， 2004 年全社会建筑业增加值 23506 万元，比上年增长 房屋建筑施工面积 平方米，增长 房屋建筑竣工面积 平方米，增长 固定资产投资 固定资产投资持续快速增长。 2004 年， X 全社会固定资产投资完成 100342 万元，比上年增长 其中城镇固定资产投资完成 64519 万元，增长 投资总额中 ,基本建设投资 23651 万元，增长 更新改造投资 7014 万元，房地产投资 932 万元，增长 其他投资 32931万元，增长 - 24 - 重点工程建设进展顺利。 2004 年， X 共投入基础设施建设资金 业园区配套设施不断完善，拉通工业大道 1600米，硬化 800 米，已平地 1100 亩，初步形成 1 平方公里规模；潇水二桥已完成全部基础及下部构造，正加紧桥面施工；长征路建材一条街已形成土路基，完成 400 米水泥硬化；滨河路景观带已完成规划设计，进入拆迁阶段；文化路改造全面完工；改造通乡通村公路 里；小水电开发稳步推进 ,破土动工电站容量 千瓦；农村水利设施条件不断加强 ,大力实施人畜饮水解困工作；电力建设力度加大 ,城市电网和农网改造稳步实施。 国内贸易和对外贸易 消费品市场稳中见旺。 2004 年， X 实现社会消费品零售总额 107616 万元，比上年增长 分行 业看，批发零售贸易业零售额 96461 万元，增长 餐饮业 10771 万元，增长 其他行业 384 万元，增长 招商引资来势较好。 2004 年，按照 “以开放促开发，以开发促发展 ”的指导思想，继续把招商引资作为第一位的工作来抓，全县共引进项目 109 个，其中 ,引进境外项目 14 个 ,美元，增长 引进内资项目 94 个 ,元，增长 邮电 - 25 - 邮电通信业快速发展。 X 全年邮电业务总量 9450 万元，增长 年末固定电话用户 户，减少 年末移动电话用户 户，增长 互联网用户 1300 户。 财政、金融与保险 财政收入运行平稳。 2004 年，努力培植财源，强化收入征管， X 完成财政总收入 11245 万元，比上年增长 其中地方一般预算收入完成 8802 万元，比上年增长 财政支出 27036 万元，比上年增长 财政收支结构不断优化。 金融机构存贷款保持合理增长。年末全县金融机构各项存款余额 224707 万元，比年初净增 29976 万元，增长 其中城乡居民储蓄存款余额 195528 万元，比年初净增 25078 万元；企业存款余额 15455 万元，比年初净增 65 万元。年末全县金融机构各项贷款余额 97660 万元，比年初净增 12876 万元，其中中长期贷款余额 22043 万元，比年初净增 6981 万元。 保险事业稳步发展。 2004 年全县全年保费收入 4178 万元，比上年增长 其中财产险保费收入 890 万元，增长 康人身意外伤害险保费收入 930 万元，增长 寿险保费收入 2358 万元，增长 各项赔款与给付支出 1273万元，增长 教 育和卫生 - 26 - 教育事业全面发展。 2004 年末 ,X 共有各类学校 420 所，其中社会力量办学 25 所。各类学校中，中等职业学校 2 所，在校学生 1246 人 ;普通中学 45 所，在校学生 42826 人，增长 普通小学 110 所，在校学生 54924 人 ,减少 幼儿园 16 所 ,在园幼儿数 3463 人。 医疗卫生保健事业进一步发展。年末全县共有各类医疗卫生机构 510 个，卫生技术人员 1968 人，卫生机构床位数 900 张。其中，县级综合医院 2 所，卫生技术人员 474 人，床位数 455 张；卫生防治防疫机构 2 个，妇幼保健机构 1 个，农村 有医疗点的村占总村数的比重为 84%。 策条件 X 市 X 按照“经济产业化，产业园区化，园区特色化”的原则，突出做好平台支撑文章，全力打造特色带动型、民营主导型、生态科技型 3 大类工业园区。做大特色制造业、培植经济增长极。同时牢牢抓住沿海及东部发达地区制造业梯度转移的历史机遇，出台了一系列鼓励招商引资，引进人才、保护企业家成长的最优措施和奖励政策，为客商构筑了一个良好的投资环境。 电与电讯 水： X 现有供水厂 一 个，其淡水质好，取之便捷，日供水能力 4 万吨 ， 可满足县城各业用水所需。 供水管 已接至项目建设 - 27 - 地边，完全满足项目建设和经营用水需要。本项目 自城市自来水管网供水 ， 接入干管为 电： 境内水系发达，水能资源十分丰富，小水电开发潜力大，全县水能蕴藏总量达 千瓦， 2002 年被列为国家以电代燃料生态工程试点县。 电通讯： X 市 X 通讯设施先进， 万门程控电话可直拨世界各地。 已实现了传输网络数字化，光缆通讯、移动通讯、邮政快递；信息港 速传输网工程已完工 ， 为项目提供了良好的通讯服务。 本项目通讯 直接由 X 市话通信网接入。 第 四 章 市场分析 与 营销战略 贸 批发市场的现状及问题 经过 20多年的改革开放，中国 商贸 批发市场建设取得了辉煌的成就，形成了一批规模大、效益好、辐射面广的大中型批发市场。到 2003年末，全国限额以上批发市场共有 66145个，年销售额 363648亿元，从业人员达 1786669人，其中食品、饮料、烟酒类批发市场年销售额达 69514亿元。 商贸 批发市场已成为 工业品、建材、数码、家电、农副 商品流通的主要渠道，对联系产销、协调供需、平抑物价、引导生产起到重要作用。 商贸 批发市场的建设得到了各级政府的重视，改革开放以来 商 贸 批发市场的建设发展速度很快。但在 商贸 批发市场的发展过程中。也不可避免地出现了一些问题。 - 28 - “散”：很多 批发市场盲目建设，缺少规划，以至于造成现在很多 批发市场“有场无市”，资源浪费严重。在 商贸批发业的鼎盛时期，大量 批发市场相继建立；其中有些市场的建立缺乏有效的 市场调查和分析，过高的估计了市场前景，缺少长远的战略规划，使 批发市场呈现出饱和状态。加之，批发市场内的交易主体经营规模普遍偏小，引发了无序竞争和过度竞争，进一步压缩了食品批发市场的生存空间。 “乱”：很多 批发市场商业欺诈行为屡禁不止，缺乏商业信用、偷 税漏税、欺行霸市：一些食品批发市场信息发布不规范，对内和对外发布信息还没有充分发挥 息分布中存在的不对称性十分严重。 “差”：表现在设施落后、管理粗放、功能原始、商品低档、结算初级。目前很多批发市场的经营设施相当简陋，和早期的集市差别不大；大多数主要采取 摊位式经营，粗放式收费管理，市场的现代化管理水平比较低；现有 批发市场所发挥的主要功能是交易功能，而其他市场功能发挥不够，如商品展示功能发挥不够；批发市场主要是交易场所，而且简单、低档、初级的商品交易仍占主流；大多数 批发市场主要采取一手交钱一手交货的现金结算方式，而市场的集中结算吸引银行部门进场办公、代理结算也仅处于起步阶段。许多先进的结算形式还没有采用，信用结算和银行卡结算等方式还不多。交易方式相当原始，基本停留在“一对一”交易的低水平；价格由买卖双方一对一的谈判而形成，这种个别协商形成的价格难以保证价格的公正 - 29 - 性，不能完全反映供求关系。总之，中国目前的批发市场给人一种散、乱、差的印象，甚至成为假冒伪劣商品泛滥的源头。 贸 批发 中心 面临的挑战 随着我国经济的发展和商品流通领域改革的不断深入，特别是我国入世后分 销业逐步将对外开放，我国 商贸 批发市场面临严峻的挑战，生存空间将不断受到挤压。 上游 ： 随着商品流通渠道的畅通，原来众多的小型乡镇企业、个体私营企业在竞争中优胜劣汰，规模逐步壮大，具有品牌优势和自身销售网络优势的大企业在产业组织中的地位提升，生产集中趋势加快，其所生产的商品不再主要依托于批发市场，而是逐渐被包括直销、连锁经营、总经销、总代理等更有效率的现代分销方式取代，食品批发市场存在的经济基础逐渐削弱。 下游：我国原有的流通格局被逐步打破，而新的格局尚未形成，在这一时期， 商贸 批发业原来的主导地位已逐步让位 给零售业，并且受到来自上游生产企业产销一体化和下游大型连锁超市的双重挤压，同时又受到新型商业业态的冲击。特别是第三方物流的发展给批发市场的业务带来很大的压力，物流公司利用其低成本、高效率和优质服务的优势，正在迅速占领食品流通市场。如果批发市场不能不断增强其核心竞争力和战略远景规划，很可能被挤出历史舞台。 技术：随着电子商务的兴起，凭借先进的网络技术，使得价格形成及其商品交易信息的传递具有了传统批发市场无可比拟的优势。 - 30 - 因此，传统意义上的批发市场原有的价格发现和信息传播这两大功能优势正受到前所未有的巨大冲击。 外资：中国加入 外国资本被允许进入一直受到保护的批发业，而这些外国企业有着成熟的市场运作经验，强大的资金实力，必然会给国内食品批发市场带来巨大的冲击。因此，如何重建中国的批发体系。包括打造新经济背景下的批发市场、代理、经销、物流配送，都将成为理论与实践关注的重点。 观市场分析 X 市将着手规划建设三大 “ 菜篮子 ” 基 地。规划这三个基地，是为了增强郊区对城市服务功能，丰富市民的 “ 菜篮子 ” ， 以确保城市农副产品的有效供应。据了解，这三大基地分别是蔬菜基地、水产基地和畜牧业基地。 X 特产丰富，柑桔有 “金桔出营道者，为天下冠 ”之美称； “道州红瓜子 ”畅销东南亚； “道州灰鹅 ”是 X 省十七个地方名优品种之一，荣获外贸部 “优质出口产品 ”称