商务酒店可行性研究报告

1 商务酒店 可行性研究报告 目 录 第一章 项目总论 项目背景 可行性研究结论 第二章 市场分析 项目投资环境分析 项目所在区 市场形势分析 本项目前景预测 项目评估 项目定位 方案评估意见 项目经营管理模式 第三章 项目选址、建设条件及建设标准 项目的选址及用地 项目建设条件 及配套资源 第四章 工程建设方案 本项目用房建设标准及依据 本项目总体规 结构设计方案 给、排水设计方案 电气设计方案 暖、通设计方案 第五章 消防、安全、环境保护 2 编制依据 环境保护 社会效益和影响分析 第六章 建设进度及 项目 实施方案 建设进度和计划安排 项目实施方案 第 七 章 项目投资估算、资金 筹措及项目实施 投资估算 资金筹措 第八章 项目分析及评价 项目分析 项目评价 第九章 投资收益分析评价 本项目经营测算 本项目固定经营成本分析 酒店 餐饮及 客房经营收入的测定方法 客房及酒店 餐饮年平均收益 估算 客房及酒店 餐饮项目现金流量 表 项目不确定性分析 第十章 社会效益和影响分析 完善城市功能，推动片区的房地产市场发展进程 解决大量待业、失业人员的就业问题 增加财政税收 第十一章 可行性研究结论与建议 行性研究结论 3 酒店 餐饮及 客房的 经营管理建议 各种附表： 附表 1 项目投资估算汇总表 附表 2 建筑安装工程投资估算表 附表 3 工程建设其他费用投资估算 表 附表 4 建设期利息估算表 附表 5 项目资金来源表 附表 6 项目总投资使用计划与资金筹措表 附表 7 客房经营收益估算表 附表 8 商务经营租赁收益估算表（超市、办公室、会议室） 附表 9 休闲娱乐服务经营收益估算表（餐饮） 附表 10 经营收入估算表（年收入） 附表 11 折旧及摊销表 附表 12 经营使用外购燃料动力费用估算表（年费用） 附表 13 经营成本估算表（年成本） 附表 14 总成本费用估算表 附表 15 利润和利润分配表 附表 16 借款还本付息表 附表 17 现金流量表（全部资金） 附表 18 敏感性分析表 4 前 言 X 咨询有限公司接受 X 有限公司的委托对 X 商务酒店项目的可行性进行了研究。 我公司经过详细的市场调查、市场预测、投资估算以及宏观投资环境、行业概况、地区市场需求、竞争状况等内容的分析，已完成本项目的研究及分析工作，现将研究结果报告如下 。 第一章 项目总论 “ X 商务酒店 ”是 X 置业有限公司 投资运营的豪华商务旅游酒店项目，主要功能为四星级商务旅游酒店和高级娱乐休闲服务中心。 X 商务酒店 严格按照国际四星级酒店标准运作管理，酒店在传统服务流 程的基础上，全面结合现代技术电脑化管理功能实施管理。 目背景 X 置业有限公司 为适应时代发展的要求，实现企业经营模式持续、稳健发展的目标，拟将 X 商务酒店 改建成产权式酒店公寓。 目名称 X 商务酒店 发公司 X 置业有限公司 担可行性研究工作的咨询公司 X 咨询有限公司 究工作依据 建设部 2000年发布的房地产开发项目经济评价方法； 国家计委、建委 1993 年发布的建设项目经济评价方法和参数； 国家发改委审定发行的投资项目可行性研究指南。 5 X 市产业导 向 2006 房地产评估规范 1999 国家计委 建设部关于房地产中介服务收费标准 X 市住宅区公用设施专用基金管理规定 X 市主要经济指标 X 房地产市场分析 2008 X 市旅游统计月报年报 以及其它国家、省、市级法规、规范、文件、通知等。 目的建筑规模和内容 X*商务酒店 ，属于四星级高级商务旅游酒店，单体 14层，总建筑面积： 14500 （不包括地下 1层） ，客房面积： 10000 ，主体占地面积 方米。 行性研究结论 经过对全国和 的研究分析，以及对 2008产业导向的理解，我司经过详细的市场调研后认为： 项目的变更是必要的、可行的、合理的； 在目前各种利好因素的作用下，近几年内 X 市产权式酒店市场是乐观的； 产权式酒店更适合项目的整体发展与规划； 在 2009将该项目投放市场的时机是可行的； 考虑目前贵司的房地产开发经验、实力以及资金储备、企业发展需求等因素，项目的正式运营条件基本成熟； 第二章 市场分析 6 目投资环境分析 X 商务酒店项目地处 X 市赛罕区； X 市是 X 自治区的首府，是全区政治、经济、文化和对 外开放的中心，是自治区重要的工业城市和交通、通讯枢纽。现已形成以轻工、纺织、食品、机械、化工、建材、炼油、发电为主，其他行业配套发展，门类齐全的工业体系。交通运输十分便利，公路、铁路、航空组成了四通八达的交通网络；邮电、光缆通讯可与世界 180 多个国家和地区直接联系。改革开放以来， X 被国务院确定为国家历史名城和我国北方沿边开放地区重要的中心城市，是国家沿边开放带与黄河经济开发带的交汇点，是我国与蒙古、俄罗斯以及东欧各国贸易往来的重要窗口。 经过 50 多年的建设， X 已成为一座经济繁荣、民族团结、社会进步、科教发达 、交通便利，具有鲜明民族特色和时代风貌的新型城市。 X 是一座历史文化名城，是华夏文明的发祥地之一 ，具有 悠久 的历史 和 塞外名城的神韵。 “ 南粮北牧、东林西铁、遍地宝藏 ”丰富资源的中心地带，境内山川秀美、 资源富集、 物产丰富， 煤炭、电力、天然气等资源丰富， 是 X 自治区资源丰富区 、重要旅游区 和重点开发建设地区。 X 市城市总体规划（ 1996）确定 了 X 市 的 城市性质是 济、文化中心，国家历史文化名城，我国北方沿边开放地区重要的中心城市 。 2010 年城市人口规模 110万人，城市建设用地 公里。 X 市城市总体规划 规定 X 市 城市总体布局采取的是 “ 集中组团式 ” 布局形态。依托铁路、主干公路、航空港等重大设施，总体上向南发展，适度向城区东西两翼扩展，控制向北发展，远景在大、小黑河之间预留发展空间。突出城区的行政、商贸、金融、信息、科技、文化、 7 教育功能。把一些不适宜的职能向外围组团和城镇扩展。 X 抓住国家实施西部大开发的良好机遇，把发展作为第一要务，坚持与时俱进。在加强生态建设和基础设施建设的同时，积极推进工业化、城市化和农牧业产业化进程，不断提高人民生活水平，促进了经济社会全面协调可持 续发展。 X 充分发挥首府城市经济基础雄厚、科学技术发达、交通通讯便捷、服务功能完善的优势 ， 加快工业化、城市化、信息化进程，努力促进首府经济跨越式发展和社会的全面进步。 X 坚持改革，促进发展，使各种潜在的资源优势变成现实的经济优势，经济建设和社会事业呈现出健康、快速、高效的发展势头。 2008年， X 地区生产总值达到 元人民币，同比增长 完成地方财政总收入 增长 城镇居民人均收入、农民人均收入分别达到 20267 元和 7051 元，同比分别增长 2009年，全市实现地区生产总值 元，按可比价格计算，比上年增长 增速较上年提高 百分点。全年地方财政收入突破 200 亿，达 201 亿元，比上年增长 城市化水平 47%。城镇居民人均可支配收入达 22397 元，比上年增长 。农村居民人均纯收入 7802 元，比上年增长 在收入增长的同时，居民的消费水平不断提高，消费层次进一步提升。城镇居民人均消费性支出 14752 元，增长 农民人均生活消费性支出 4823 元，增长 2010年 前三季度实现地区 生产总值 元，同比增长 而且 2010 年 X 市 具有这样的优势：其一，经济增幅连续 7 年在全国 27个省会城市中位居第一；其二， X 城市化率平均高于全国 5 个百分点， 市城市化的目标是扩大城市规模和城区面 8 积， X 市将成为吸收和消化周边地区农业人口的主要区域。 X 城市国民经济和社会发展取得巨大成就，工业、 对外贸易 、 对外经济技术合作 、交通、旅游、 金融 、 保险业 、教育、科技、文化、商业高速增长 ， 乳业、电子信息业、电力、生物制药、冶金化工、机械制造等具有特色和核心竞争优势的支柱产业已经或 正在形成 ， 批发零售贸易和餐饮业快速增长 势头迅猛，特别是 房地产业呈建销两旺态势 ， 房地产投资 增长非常迅猛。 X 进行了大规模的城市改造建设，建成区面积由 2000 年的 83 平方公里扩展为目前的 149 平方公里，拉开了城市的框架，拓展了城市发展空间，扩大了城市容量；与此同时，引黄入呼、天然气入呼、 “ 两河一库 ” 、电网改造、道路、给排水、集中供热等一批基础设施建设步伐不断加快，使城市面貌有了极大改观，促进了城市功能的不断完善，提高了城市承载能力和持续发展能力；加大旧城改造力度，积极推进新市区建设，加强城市管理，不断提升城市品 位，增强了 X 作为区域中心城市的辐射力和带动力。同时，坚持 “ 大中小 ” 协调发展的方针，依托旗县所在地加快发展小城镇，促进人口和产业向城镇集中，城镇化水平不断提高。 X 作为少数民族地区和沿边开放城市，享有中央赋予的特殊优惠政策。 X 市十分重视改善投资 “ 软环境 ” ，在贯彻执行国家有关政策法规的同时， X 市人民政府陆续出台了多项地方性法规、行政规章及政策性文件，确保投资商合法投资权益的法律、政策环境已经基本形成。 根据 ， X 市 在第三产业方面，重点发展物流、旅游、房地产、金融、科技教育、社区服务等行业。房 地产业 将 按照城市各功能区的定位，借助外力在商贸流通、城市道路、基础设施建设、城中村改造等方面取得快速发展。同时加速产业重组，引导组建房企集 9 团，建立以大开发商为主导的房地产行业结构，铸造呼市房地产企业的“ 品牌效应 ” 。另一方面，适应居民住房需求多样化的要求，不断完善和发展城镇住房供应体系，加大经济实用住房的建设力度。高标准、高质量建设一批功能齐全、设施完善的商品住宅小区和一批标志性高层建筑。 为强化 为 济、文化中心 的地位，促进 X 市经济繁荣发展和城市现代化建设， X 凯基置业有限公司投资建设“ X 凯基商务酒店” 项目，是一个豪华商务旅游酒店项目，主要功能为四星级商务旅游酒店和高级娱乐休闲服务中心。 X 凯基商务酒店严格按照国际四星级酒店标准运作管理，酒店在传统服务流程的基础上，全面结合现代技术电脑化管理功能实施管理， 成为城市标志性建筑，在追求自身经济利益的同时，也是适应了 X 市国民经济、社会发展和 X 市城市总体规划 建设的需要。 良好的投资环境为酒店业培养了稳定优质的消费客户群， 尤其是 赛罕区 经济 及商业未来的蓬勃发展也为酒店经营提供了有力的保证。 目所在区 赛罕区 位于 X 市 区的东 南 部 ， 南 部 紧接 X 经济 核心 区， 是 X 市重新区划后的一个新型城区 ， 全区总面积 方公里 ，是首府面积最大的 区面 ，全区 总人口 人 ，常住人口 共有 6 个乡镇，5 个街道办事处， 124 个行政村， 59 个社区居委会，是一个以蒙古族为主体，汉族占多数的多民族聚居地。 通 状况： 赛罕区地理位置优越，交通便利，东距首都北京 500公里，北距二连浩特内陆口岸 490 公里，西至草原钢城包头 150 公里，西南至天然气和煤炭储量丰富的鄂尔多斯市 350公里，京包铁路，京包高速公路， 110 10 国道穿境而过， X 白塔国 际机场坐落境内，是沟通北京，连接西北，通往各省的重要通道。 务设施 文化娱乐、酒店服务、渡假旅游等方面的建设已日益完善。目前，全 区 颇具一定规模的 超市和百货商场众多 ，拥有较大规模的宾馆、酒店多 家， 区内拥有 多个 公园及文化广场，网络有线电视信号覆盖 全 区 范围，小区 文化设施齐全，生活质量正日渐提高。 展思路 当今及今后的一个时期的发展思路是，积极融入首府“一核双圈”战略，稳步实施“ 142”发展战略，即建设一个中心，发展四个组团，打造两个卫星镇。 罕区投资导向项目 A、发挥 优势，建设菜奶基地 B、筑巢引凤，发展高新工业 C、全面布局，繁荣第三产业 D、统筹推进，实现城乡一体 E、改善民生，共享发展成果 济发展成就 在城市建设方面， 近年来，赛罕区在市委、市政府的正确领导下，以科学发展观统揽经济社会发展全局，以“奋力打造自治区第一区”为目标，以产业发展、城市建设和提高人民生活水平为核心，大力推进工业化、城市化和农牧业产业化进程，经济和社会各项事业又好又快发展，实现了城郊型经济向城市型经济的转变，现代时尚、充满活力的现代化首府新型城区正在逐步形成。 11 赛罕区 各项建设均取得 了显著成绩，先后 荣获“全国先进文化区（县）”、“全国科技进步示范区”、“全国双拥模范区”、“全国残疾人工作先进区”、“全国社会治安综合治理工作先进地区”等多项荣誉称号。 2009年，全区地区生产总值达到 260亿元，同比增长 财政总收入突破 40 亿元大关，达到 元，元，同比增长 48%；城镇居民人均可支配收入达到 24440 元，同比增长 农民人均纯收入达到 9688 元，同比增长 14%；固定资产投资完成 145亿元，同比增长 25%；引进国内资金 同比增长 引进外资 4588 万美元，同比增长 115%；社会消费品零售总额达到 95 亿元，同比增长 场形势分析 游业的发展状况 随着中国经济持续升温，中国的旅游业有了长足的增长，旅游业已经被中央政府确定为国民经济发展新的增长点，它在扩大开放，带动相关产业的发展，促进就业和区域经济平衡发展以及提高人民生活质量和素质等方面发挥了越来越重要的作用。 在全国旅游发展的大形势下， X 的旅游业步步升温，并朝着良性的方向发展，特别是随着近几年国内经济的好转、国家假日经济的刺激、国人消费 观念的改变以及 得 X 成为避暑旅游度假的目的地，他将越来越受到国内及国际的关注。与其同时， 来避暑、度假充满热情，客观上造成了 X 的酒店经营服务具有较大的市场需求。 2008年我市旅游业，全市接待旅游人数 比增长 4%， 12 实现旅游收入 元，同比增长 15%； 2009年我市旅游业：接待旅游人数为 比增长 12%；旅游业总收入 123亿元，同比增长 以上统计资料则说明 :游业在稳步发展，旅游业的稳步发展将会带动酒店业的发展。 场供求分析 从目前来看， X 酒店的接待能力并没有饱和，尤其是在周末和节假日，入住星级酒店要提前一周预订，在黄金周根本就供不应求。根据旅游公司提供的资料，近两年来游客增长的速度远大于酒店接待能力；可见 X 的酒店还没有达到饱和，星级客房接等依然有很大的市场。“ 项目的建设完全是顺应了这一市场需求的。 项目前景预测 场定位 “ X 商务酒店” 项目 的 定位是： 1规划、设计更大面积的客房和可灵活组合的套房；使酒店的配套和 运作最佳化。 2更高质量的建筑、更漂亮的外立面和更精细的室内装饰； 3招聘、培养、培训并保持高素质的员工队伍，提高服务水准；体现与其它品牌酒店的合理差异性，以保持自我优势和特色，增强客户满意度，提升客户重复入住率；提高市场竞争力； 4增加康体和健康水疗设施； 5投资收益的最大化 “ X 商务酒店” 项目将是 店的客房分布以标准房为主要户型，同时也是酒店入住率最高的客房。设计约 174套客房， 其中：标准客房 118套，大床房 40套， A 套房 5套， B 套房 8 套， 13 商务套房 3 套， 安排不同布局方式 的单元 ； 1 层有陕坝快餐 厅 、丽都超市； 2 层有上岛咖啡 厅 和欢乐牧场餐饮 厅 。 充分显示了 良好的酒店设施应该可以实现 投资收益的最大化 。 酒店是旅游产业链中的重要环节，占经济比重较大的类型之一。项目所处的市场形势利好。 高标准建设。“ X 商务酒店” 项目充分利用周边的资源优势，将其建成 X 四星级酒店，在同类酒店中，从规模、风格和特色上将充分体现其硬件优势。 建筑采用框架结构，户型以单间为主，配以部分双套间，以适用不同客户的需求。 酒店的内外装修全部按准四星级酒店标准装修，配备四星级酒店必备的设施、用品。 景预测 近两年的统计资料说明 :X 市旅游业在稳步发展。酒店业作为在中国日益兴起的一种服务性行业，也正在以高速不断发展着。酒店经营市场持续向好，每年的 5 月 5%以上。 中国的一些经济强镇、旅游强镇，也将成为酒店业的投资重点区域，中国经济百强镇的酒店机遇已经来临。这些地方的经济比较发达，工业与手工业的迅猛发展，外来人口的增加，特别是商务活动增加，地方居民的消费观念、消费行为的转变，都将使这些经济强镇成为酒店业的新投资热点，进行了和进行着必要的铺垫，从而成为投资 四 星或准 四 星级别的酒店的最佳区 域，甚至一些地方在镇上也投资建立准五星酒店。在县城、县级的市区，投资四星级别的酒店将也成为热点，在经济比较发达的地方，县级市，将出现五星级或准五星级别的酒店，都成为必然。在这样的消费理性逐渐明晰，酒店地理位置分布相对科学、合理均匀的 14 情况下，比外在的建筑、内在的装潢，已经不是谁胜谁弱了，更重要的在于服务，在价格逐渐不敏感的部位、区域，将成为人们消费的关注热点，目前经济走势，从现在的市场行情来看， 180 280元的价格客房档次比较欠缺，也是 易被客人接受 的档次，同时也是比较缺乏的档位，具有强大的市场 吸引 力。 前一时 期 人们对于这个价格不愿意接受和理睬，稍微不理性的，想住高级点，能够接受 300 500 元的价格，稍微敏感的，能够接受 60 120 元的价格，所以中间的 120 280 元的客人，反而没有人做，或是做的比较少，这样就留下了市场空隙，也就留下了市场机遇。 我们评价本项目的原则是谨慎、保守的，但本项目的市场综合环境又是值得乐观的。我们在以下部分的财务评价中，运用的经济数据，如价格，均是低于目前的市场价格；成本，又是按最高可发生的成本估算，因此，从理论上来讲，本项目的实际收益率将会高于本项目以下预测的理论收益率。所以本项目 具有较好的市场前景。 目评估 在 X 酒店经营市场中，“ X 商务酒店” 项目作为目前唯一的产权式酒店，具有很强的独特性、唯一性，是市场中极具竞争力的投资型房地产产品。 目前本项目面临资金和经营两大问题，项目的最佳出路必定是能同时解决和缓解这两大核心问题。根据项目目前情况，我们认为：该种解决方案必须能同时满足以下两个核心要求： 1、在短期内能快速回笼大量资金 2、能保持并促进对项目的高效经营管理 根据本项目情况，我们认为有三种方案可供选择： 整体出让 15 抵押贷款 产权式酒店 （ 1）、酒店整体出让： 概念：即 寻找第三方受让人，以一定的价格将酒店的所有权与经营权同时转让的方式。 优势：能快速回笼大量资金；不存在后续问题。 劣势：大宗项目转让难以找到买家；丧失了对酒店的经营管理权； 整体转让价格一般很低，无法根据市场价格销售，难以保证对前期投资的回收，将造成对国有资产的严重损失。 小结： 基于以上分析，酒店的整体转让虽然能一次性回笼较多资金，但会造成严重损失，而且不符合我们对酒店经营管理权的要求。因此，此种方式不符合我们对酒店最佳出路的要求。 （ 2）、项目抵押贷款： 概念：即按照一定的市场估价，将酒店所有权抵押给银 行套取现金的方式。 优势：能回笼部分资金；能保持对酒店的经营管理。 劣势：抵押贷款额度较低，回笼资金少；将背负沉重利息负担；严重影响发展商社会形象和地位，对项目造成严重负面效应。 小结： 基于以上分析，抵押贷款虽然能保持对酒店的经营管理，但不符合我们对快速回笼大量资金的要求，且又会让发展商背负沉重利息负担。因此，此种方式仍然不符合我们对酒店最佳出路的要求。 （ 3）、产权式酒店： 概念： 16 即将酒店的整体产权以客房为单位划分为独立小产权出售给业主，业主再以委托经营的形式在一定期限内将客房交由酒店管理方继续经营管 理，并收取投资回报的方式。 优势：能以市场价格快速回笼大量资金；能保持对酒店的经营管理；能促进酒店经营管理水平的提高。 劣势：操作方式较为复杂；存在后续经营回报的风险。 小结： 基于以上分析，酒店的产权化销售不仅能一次性回笼大量资金，在很大程度上解决资金利息问题，而且能够满足我们对酒店经营管理权的要求，因此，此种方式符合对酒店最佳出路的要求。 目定位 “ X 商务酒店” 项目为 X 凯基置业有限公司全资拥有，是为改善投资环境而兴建起来的。该酒店楼高 14 层，总投资 4913万 元 。 “ X 商务酒店” 项目是一家豪 华商务旅游酒店。位于 X 市昭乌达路。酒店严格按照国际四星级酒店标准运作管理，酒店在传统服务流程的基础上，全面结合现代技术电脑化管理功能实施管理。 因此，项目应该定位为： 案评估意见 综合 目评估三种方案的比较分析，我们认为：产权式酒店模式符合对本项目最佳出路的要求，对于酒店而言，具有四大战略性意义： 快速回笼大量资金，缓解资金压力 由市场决定价格，实现项目的增值 产权自主分配，保证对项目的经营管理权 促进酒店管理水平的全面提高，保证酒店的高效可持续发展 17 项目经 营管理模式 本项目将采用酒店式模式进行日常的经营和管理，本项目建成后将委托有丰富酒店管理经验的酒店管理公司经营管理，以确保本项目的高效、高品质经营管理。 酒店管理公司按照与业主的委托经营约定，对本项目进行酒店式标准化经营，保证在良好经营业绩的前提下不断增值，并维护和保障业主的经营收益。 约 期限为 10 年。第一委托时段期满后， 酒店管理公司 可与甲方重新确认不同类型的委托经营管理方式，并签署下一时段的委托经营管理合同书。 综上所述， X 商务酒店 的建设有着良好的外部经济环境，社全环境和地理位置， 此地块用于建设度假酒店，是非常珍贵非常稀缺的一块宝地。这都是本项目面对的市场基础。从长远来看，在 店业的发展将步入良性发展阶段，酒店业及相关产业将越发成熟。 在此背景下，为适应时代发展的要求， X 置业有限公司投资建设“ X 商务酒店” 项目，能够实现公司所追求的自身经济利益 。 第三章 项目选址、建设条件及建设标准 目的选址及用地 目选址 X 市 赛罕区的 核心位置， 地处赛罕区满都海公园 南部 。酒店地处 X 农业大学旁，邻近 X 师范大学、满都海公园，环境幽雅，交通便利。设 施舒适 ,性价比高 。 是客人观光旅游，商务洽谈的理想去处。酒店 将 拥有各式客房，内设冷暖中央空调、国际 /国内长途电话、互联网络、卫星电视、迷你酒吧等。拥有先进的电子投影仪，电子字幕、电子白板、同步录音，可接洽各类会议。楼高 14层，客房总数 220 间 (套 )。酒店毗邻满都海公园，步行可至 X 农业大学，交通便利。距离 X 农业大 18 学 300 米，步行约 3钟；至 X 师范大学，步行约 5分钟；距离满都海公园 2公里，乘坐出租车约 5 分钟；距离新华广场 里，乘坐出租车约 10 分钟；距离 X 白塔机场 15 公里，乘坐出租车约 25 分钟；距离 X 火车 站 6 公里，乘坐出租车约 15分钟。 目规划总用地面积 方米，规划总建筑面积 14500平方米。 目建设条件 及配套资源 项目所在地基础设施配套功能完善，高标准的路网、通讯、水、电、气、暖等公用设施齐全。 电 X 电力是内蒙西部网供，并同京、津、唐电网相连。每年除满足自治区外，向北京供电约 90 万千瓦，电力供应充足。目前东河已建成供配电压等级的输电线路和等级的变电站，形成了三级电压供电网，现有的供点电能力可以满足项目的用电要求。 水 X 现有供水能力为 立方米 /日，最大供水能力 23 万立方米 /日。共有水源井 92 眼，配水厂 6 座，清水池总容量 立方米，输水管道 25 公里，配水管 里，供应全市 70平方公里范围内的生产和生活用水。目前引黄入呼供水，一期工程 20万立方米 /日可满足全市用水需要。因此本项目的供水完全有保障。 热 项目附近已建成保证几百万平方米供热的金桥热源厂，本项目的供热可就近接入。 气 X 于 2003 年开始连片供应天然气， 2006 年供应能力达到 4000 立方 19 米 /日，项目周边主干道建设有天然气中压管道，可就近接入项目 ，对项目规划用气有保证。 通 项目地理位置优越 ,附近有公交总站，搭乘非常便利。项目道路进出有序，道路体量大，出入方便。 讯 X 邮电、通讯事业已进入现代化阶段，数字交换、程控电话、移动通讯、有线电视、卫星电视、终端因特网接入应有尽有。程控交换机总量达到 30 万门以上，现有资源完全可满足项目要求。 第四章 工程建设方案 项目用房建设标准及依据 本项目用房建设依据 :根据国家相关规定，住宅及公建的建设应符合城市规划的要求，综合考虑建筑性质、建筑造型、建筑立面特征等与周围环境的关 系，并符合国家有关节约用地、节能节水、环境保护和消防安全等规定。 项目总体规划 规划依据 1、中华人民共和国规划法 2、城市居住规划设计规划 3、用地地形图 4、 项目规划指标 主要技术经济指标表 序号 指标名称 单位 数量 1 规划总用地 20 2 总建筑面积 （不包括地下 1 层） 4500 3 酒店 客房 建筑面积 0000 项目规划布局 规划布局应考虑 商务配套 、 客房 、 餐饮 组合、绿地系统及空间环境等的内在 联系，构成一个完善的有机整体； 建筑风格特色鲜明，具备地标感，群体建筑与空间层次在协调中求变。楼座布置上要力争寻求天际线的变化； 本项目地块空间有限，因此要适当增加楼座的高度，降低建筑密度，以为居住景观打造留够充足的空间； 筑外观设计 主体建筑平面简洁，屋顶轻盈，造型新颖、朴实、大方、注重功能、形式、结构的统一，规划设计方案既能满足该建筑的各项使用要求，同时也符合 X 的城市规划，与周围建成的建筑相协调，创造一个有个性、新颖、具有地方性、时代性的建筑群落。 本项目的建 筑风格为后现代风格，整体形象硬朗，凸现项目个性化产品的特征的建筑风格，色彩的构成，柔和淡雅，体现以下亮点： 现代精神：无论是外在还是建筑的精神内涵都体现了现代人的快节奏，高效率，意气风发的生活实质。 时尚视界：使人们从看到的第一眼就认同了它与时尚的同步，与现代生活的融洽，与市场现有建筑的明显区格。 立面颜色的组成，强调稳重感和柔和感，局部引入一些明快的色彩，避免过于呆板； 强调竖线条，窗格的划分对称； 墙的转角处有线角、转角石等细节； 21 高视点 筑的形象特点更注重的是从建筑型体与色彩中体现，在 设计中不追求厚重，用简化的方式体现现代的意境。 色彩 整体的色调上跳跃着木色的柔和。 构设计方案 构设计主要参数 基本风压 设计使用年限 建筑结构等级 地基基础设计等级 0年 二级 乙级 基本重压 搞震设防类另 建筑耐火等级 建筑面地类别 类 二级 类 标准冻深 抗震设防烈度 结构抗震等级 地面粗糙度 度第一组（ 二级 C 类 行设计规范，规程 建筑结构可靠 度设计统一标准 (建筑工程抗震设防分类标准 (建筑结构荷载规范 (006 年版 ) 建筑抗震设计规范 (0011混凝土结构设计规范 (0010建筑地基基础设计规范 (0007建筑结构制图标准 (砌体结构设计规范 (房屋建筑制图统一标准 (50001混凝土结构工程施工质量验收规范 (建筑变型测量规程 (8体工程 22 本工程结构类别为框架结构，使用年限为 50 年，抗震设防烈度为八度。 耐火等级：二级 窗工程 门窗玻璃的选用应遵照建筑玻璃应用技术规程 3建筑安全玻璃管理规定及地方主管部门的有关规定；门窗安装应满足其强度、热工、声学及安全性能等技术要求。所有外墙的门窗上下口、窗楣、雨篷、挑檐等突出部分均做滴水线； 面工程 本工程的屋面防水等级为 级，防水层合理使用年限为 15 年； 装修工程 外装修选用的各项材料及其材质、规格、颜色等，均由施工单位提供样板，经建设和设计单位确认后进行定样。 能、保温 为了贯彻国家节约能源的政策，本工程按照民用建筑节能设计标准（采暖居住建筑部分） 能 50%）。本建筑物座北朝南，屋面保温采用 120聚苯板，周边地面垫层及外墙基础内侧均作 70 厚挤塑聚苯板保温，栏板外侧贴 30 厚挤塑聚苯板，梁外侧贴30厚挤塑聚苯板。外保温合理使用年限为 25 年。 外窗采用断 桥铝合金中空玻璃，空气层厚度为 12家应保证玻璃热工性能满足国家节能要求的各项指标。 、排水设计方案 供水水质要求达到国家现行的生活饮用水水质标准。 活给水系统 给水系统由市政自来水公司直接供给。 23 1、生活用水： 人 用水量为 300 立方米。 2、消防用水，按 1 年为 3 次，一次灭火时间 2 小时，用水指标 2立方米 /S，则消防用水量为平均每天 120 立方米。 未预见水量按 10%计算。 （ 300+120） *10%=42 立方米 日 平均总用水量为 :462 立方米 . 活污水系统 污水系统采用污废水合流制系统，污废水经排排水管收集后排至室外排水管网。 气设计方案 要标准及法规 民用建筑电气设计规范（ 16 住宅设计规范 003年版 全国民用建筑工程设计技术措施 建筑与建筑群综合布线系统工程设计规范 50311有线电视系统工程设计规范（ 住宅建筑规范（ 建筑物防雷设计规范 （ 2000版） 其它有关国家及地方的现行规程、规范及标准。 计范围 低压配电系统 照明系统 综合布线系统 防雷接地及总等电位联结系统 1、本工程低压配电系统接地型式采用 统。低压配电系统 24 采用放射式和链式相结合的供电方式。消防，监视，应急照明，电梯第一、二级负荷需设置备用电源供电的设备，两路低压供电系统互为备用电源， 2、导线选用及敷设：进户线选用 芯全塑铠装等截面电力电缆，进户处穿钢管保护。分支导线均选用 线穿管沿墙或顶板敷设 。如照明支路管内导线为 56 根时，穿 于 壁灯均应接入 。 3、照明系统的配电方式：本工程采用放射式和链式相结合的配电系统。对于用量较大的照明配电系统，采用放射式到各照明配电箱；应急照明采用自带蓄电池形式。 4、电话进户采用 内电缆，数据线采用光纤，电视进户采 深均为距室外地坪 5、管路敷设时宜沿最短路线并应减少弯曲和重叠交叉。管路超过30m（无弯曲时）， 20m（有一个弯曲时）， 15m（有二个弯曲时）， 8m（有三个弯曲时） 加装中间接线盒。 、通设计方案 内外采暖计算参数 采暖室外计算温度： 19；冬季室外风速 s。 室内计算温度： 暖设计施工说明 1、采暖系统采用低温热水系统，热负荷为： 位面积热序号 房间名称 计算温度 序号 房间名称 计算温度 1 休闲娱乐服务厅 、客房 18 3 设淋浴的卫生间 25 2 厨房 、库房 16 4 办公室、会议室 18 25 指标为： 计供回水温度 80/55。热力指标为 60W/平方米 2、本工程采暖形 式为集中供热，热源通过就近的集中供暖管道接入。 3、整个管道系统试验合格后方能通水供暖。 4、施工安装及验收应按建筑给排水及采暖工程施工质量验收规范（ 建筑安装工程质量检验评定标准 第五章 消防、安全、环境保护 制依据 环境空气质量标准 大气污染物综合排放标准 污水综合排放标准 地表水环境质量标准 工业企业噪声控制设计规范 工业企业厂界噪声标准及其测量标准 12349境保护 实施资源与环境的可持续发展战略，以经济建设为中心，坚持经济建设、城市建设、环境建设同步规划、同步实施、同步发展。 发展经济、保护环境、开发资源、治理污染，达到效益“三统一”，保护生态平衡，改善生活环境。 本区的建设采用城市生态环境区与自然生态环境相辅相成的空间结构模式，保护现有的自然地区、自然林地，实现建设生态型园林城市的战略设想，促 进城区城市经济效益、社会效益和环境效益统一。 境保护措施 随着新区的建设开发，城市的水污染、大气污染和噪声污染都会大幅度提高。因此必须在规划、设计阶段通过严格的环保措施来控制新区 26 的污染。 境影响评述 项目施工期间的污染主要有噪声和粉尘两类。在施工期间有大批施工机械进入现场，对周围区域产生噪声污染。另一方面，由于大量使用水泥、 砂 石等建筑施工材料，粉尘污染也是不可避免的。 行期间的污染 项目建成后，此处为居民住宅区，因此主要的污染来自于居民的 生活垃圾、污水排放、以及其他噪音等污染。 染防治措施 1、合理安排施工计划和施工方法，使动力机械设备适当分散放置在施工场地上。 2、混凝土搅拌站，皮带机的机头等机械应安装消声器。 3、做好现场施工人员的教育和劳动保护工作。 4、材料场和材料运输行使路线尽量避开环境空气敏感点。 5、对施工路面进行喷水，减少起尘量。 第六章 建设进度及 项目 实施方案 设进度和计划安排 设进度要求 可研将本工程建设进度定为 2 年进行开发建设。 2008 年 7 月开工，2010年 7 月全部竣工交付使用。 划安排设想 工作安排大体分筹备期、施工期和运营期三个阶段。 27 目实施方案 目组织 由 立建设领导小组 ,抽调专人负责项目建设的具体工作 ,以保证项目按时运营。 目管理 工程设计、工程监理、建筑安装施工等均按照国家规定的方法进行招标，签订设计、监理、建筑安装施工等合同，严格监督工程质量和检验设备质量，使工程保质保量按期交付使用。 目招投标 对工程设计、工程监理、建筑安装施工的招投标，将采取公开招标和 邀请招标的方式。 第七章 项目投资估算、 资金 筹措及项目实施 资估算 资估算的依据 定额标准依据 2004 年 X 自治区建设厅颁发的 X 自治区建筑工程消耗定额及基础价格、 X 自治区装饰装修工程消耗量定额及基础价格、 有关文件规定。 各单项工程估算参考相近工程技术经济指标，材料价格按 X 市2008年 3 季度地区材料价格估算。 取费标准依据 2004 年 X 自治区建设厅、 X 自治区财政厅颁发的 X 自治区建设工程费用计算规则，工程分别以定额直接费和人工费为取费基数。 工程其它费用参照国家建设部门发布的建标（ 1996） 628 号建筑政工程可行性研究估算办法及国家有关的相应规定计取。 其中： 28 建设单位管理费按财建 2002（ 394号文件）规定计取，即按建筑安装工程费用的 取。 工程建设监理费按照国家发改委、建设部发改价格 2007 670号文件计取，即按建筑安装工程费用的 取。 工程招标服务收费按照国家计委 2002 1980 号文件计取，即按建筑安装工程费用的 60%计取。 工程勘察设计费按照国家计委建设部发布的（ 2002 年） 工程勘察设计收费标准计取。其中 :设计费按 25元 /工程勘察费按照设计费的 15%计取。 施工图审查费按建筑安装工程费用的 取。 施工图预算编制费按建筑安装工程费用的 取。 土地为划拨取得。 市政公共设施建设配套费等根据政府的相关文件计取。 工程基本预备费按上述费用的 3%计取。 目投资估算 “ X 商务酒店” 项目 建设工程总投资 元，其中： 建筑安装 工