商住楼可行性研究报告

商住小区建设项目 可行性研究报告 第一章 总论 一、项目概况 项目名称： 住小区 建设项目 建设地址： 建设性质： 新建 建设单位： 法人代表： 建设规模： 项目 总 用 地面积 89487 平方米， 净用地面积66736平方米， 建筑 总 面积 130000 平方米。 建设内容： 主要建设内容包括 房屋 建筑面积 130000 平方米 ， 其中 住宅面积为 120000 平方 米； 商 业 建筑面积 10000 平方米 ；容积率 化率 35%；建筑密度 25%；最高建筑 36米。 投资规模： 项目 总投资 元， 主要为自筹资金和银行借款 。 建设时间： 2010 2011 年。 效益估算： 本项目建设期为 两 年。第 二 年开始销售 ， 拟通过销售 住宅 楼、商铺、车库 ，预计实现 全部 收入 4 亿 元； 利润总额为 资本利润率为 全部投资内部收益率真税前 税后 净现值为税前 元，税后 资回收期为税前 后 。 项目单位简介 :内蒙古 地产开发有限责任公司 成立于2006 年，注册资金 200 万元人民币。公司现有职工 40 名，其中大专学历以上 38名，下设财务部、综合部、经营部、项目部、工程部 5 个职能部门，已 形成了完整配套的运营体系，具有较强的投资开发能力和经营实力。 内蒙古 地产开发有限责任公司 于 2009 年 7 月，取得了 X 区 X 西街南、 109 国道北、诃额伦路西 89487 平方米 ，并按照 X 区城市整体规划要求，开发建设 X 商住小区 项目。 该项目 是一处集 住宅、商用、办公 的大型综合建筑群。项目充分采用新技术、新材料、新工艺、新设备的现代建筑风格。所设计户型从住户、商户角度出发，全力为客户提供舒适、便捷的商住条件，可满足不同层次的消费群体。项目的建设在本地树立了极高的品牌度、美誉度、知名度，它的建成必将成为 X 城市景观的又一靓 点。 该 公司在激烈的市场竞争中，始终坚持诚信、务实、创新、高效的企业精神；以更好、更快、更高、更强为企业宗旨；以超越自我、做到忘我为企业发展思路；以严、 精、细、实、新、恒为企业管理理念。目前，公司已形成了以房地产开发经营为龙头，集房地产中介服务、物业管理等为一体的多元化投资经营格局。 几年来， 内蒙古 地产开发有限责任公司 在社会各界同仁的关怀和支持下，在董事长 陈宏继 同志的带领下，坚持以人为本，广纳贤士的用人机制，不断吸纳了一批管理经验丰富，专业水准精炼，实践能力强劲，工作作风过硬的管理精英 并成为公司的中坚骨干力量。 展望未来， 该 公司将继续遵循加快科学发展与社会和谐共进的原则，以打造行业独特品牌、树立行业德益风范为己任；以服务社会为前提；以创精品工程为根本，积极抢抓商机并竭诚与社会各界一道为推动地区经济的发展，争做贡献、再立新功。 二、项目提出的理由与过程 本项目位于 X 区。 X 区 位于内蒙古自治区西南，地处 X 高原腹地，揽于九曲黄河几字湾怀抱之中，是国家新兴能源重化工基地 ， X 市的政治、经济、科技、文化、交通和信息中心。 X 区域总面积 2530 平方公里 ， 人口 53 万人，辖 9 个街道办事处、 3 个镇、 2 个在建 新城区。 X 地处有中国 21世纪能源接续地之称的 X 盆地，境内和周边地区资源富集，尤以优质煤炭闻名遐迩，石灰岩、石英沙、建筑粘土、陶瓷粘土等资源储量惊人，开发潜力巨大， X 农畜 产品、林果山珍、中药材久负盛名，发展建材工业和绿色食品产业资源优势明显。 X 交通发达， 109、 210 国道在此交汇，包茂高速公路贯穿市区，包神铁路、包府公路沿市而过，包西、东乌铁路正在兴建，公铁交通干道与全国公铁路网相连通，市区距包头机场 96 公里，距 X 机场 10 分钟车程，距内蒙古自治区首府呼和浩特 248公里，距西安、北京 800公里，为晋、陕、宁、 蒙四地及毗邻地区重要的商品集散地和陆路运输要冲。 通、电信、移动、联通等几大信息网络覆盖全境，以 X 为中心的交通网络和信息通讯网络已经形成。 X 以 X 市建设中国能源重化工基地为契机，利用资源优势和区位优势，充分构筑绒纺、煤炭、建材、林沙为主的工业体系，呈现出经济建设持续快速发展、社会事业整体推进、结构调整更加合理、城市功能日趋完善、生态建设成效显著、人与自然和谐相处的可持续发展态势，经济实力始终保持在自治区101个旗县（区）前列， 在国家统计局公布的 全国县域排名 中 第 25 位。 2008 年，全 区 390 亿元；固定资产投资总额达到 229 亿元；社会消费品零售总额达到 132 亿元；财政收入达到 元；城镇居民人均可支配收入达到20851元；农民人均纯收入达到 7241元。全年房地产开发投资达到 111 亿元， 商品房施工面积达到 平方米， 商品房竣工面积 品房销售面积 平方米，商品房销售额达到 随着经济的快速发展， X 进入了大开发、大建设时期，届时建成区面积不断扩大，人口将显著增加 ， 前来经商办企业的投资者急剧增长。但与之不相适应的是， 住房困 难问题仍很突出， 这与以人为本、改善人居环境、构建和谐社会是极不相适应 的 。 在此背景下， 项目建设单位 经过 缜密地 市场调查分析，决定在 商住小区 项目。 三、项目建设的必要性 1、 目的建设符合 面推进区域高端商 住楼 产品的发展，使其成为区域社区的一个新的分水岭，满足 X 区追求品质生活的高端类客户的置业需求。 2、 X 商住小区 项目整体规划不仅体现生态性、经济性和文化性 ， 还坚决贯彻可持续发展的战略要求 ， 为人们提供舒适、环保、清新自然并充满生机和活力的 生活 空 间和 商务 环境，促进城区改造建设。项目将建设为 X 较 大规模、 较 高档次的集 住宅 、 商务 、娱乐 停车 等多功能为一体的城市中心综合体。 3、 本项目将是一个产品多元、品质高端、空间丰富的市中心综合体。项目将建成 X 地标性建筑，通过项目开发为 X 打造一个全新的 生活休闲 空间，开创 X 全新的都市精英生活方式，以创新型多元化城市综合体引领 X 市中心创新物业开发。 4、 目的建设将带动本地段发展，拉动人民群众消费，为当地政府财政部门增加税收，对当地的经济发展产 生积极的影响。在项目的具体实施和运作中，可为当地失业或待业人群提供就业和 再就业的机会。 5、 项目以整体规划空间层次多样，组团空间亲切宜人、疏密有致的特点 ， 创造了自然、休闲、高层次的 生活休闲 环境，引领市场方向，更好地满足市场快速增长的需求，必将会获得市场的认可。项目的建设在实现舒适健康的 商务 生活的同时，也必将为开发企业带来良好的经济效益。 四、可行性研究报告编制原则与依据 （一）编制原则 1、 符合国家有关法律、法规及规范，贯彻国家有关房地产开发 的规定，按城市总体规划进行布局。 2、 结合当地社会经济发展水平，方案设计坚持合理适用原则，合理确定建设规模及标准。 3、 建设集 住宅商务 、生 活配套为一体的大型 住宅小区 ，吸收优秀的地方规划特点，创造具有本市特色的满足 商务办公 需要的环境功能，努力创造一个开放的 、 与城市生活密不可分的有机综合体。 （二）编制依据 1、 国家发展改革委投资项目可行性研究报告指南（试用版） 2、 国家发展改革委员会、建设部建设项目经济评价方法与参数（第三版） 3、 国家和地方有关规程、规范、政策及条例等。 4、 5、 建设单位提供的其它有关资料及数据。 第二章 房地产 市场 现状 与 需求分析 一、 （一） X 房地产发展及消费能力分析 X 地区 2006年房价为平均每 2500元 /平方米左右， 2007年 高达 3500元 /平方米，房价持续走高，一路飚升。 2008 年 家庭人口 3 人 计算， X 年家庭可支配收入近 5 万余元。这一消费水平不仅在内蒙古地区，即使与全国大部分地区相比较，也处于较 高水平。 部分地区人均收入对比图 项目 呼市 包头 X 北京 天津 重庆 大连 人均可支配（元） 12150 13218 13000 17653 12639 10244 11994 家庭年均可支配入 （元） 36450 39654 39000 52959 37917 30732 35982 商品房销售均价（元 /） 3944 3365 3500 11352 5443 2697 5433 商品房单套均价 （按 120 /套计算） 473280 403800 336000 1362240 653160 323640 651960 房价与年家庭可支配收入比值 现各地区房价与家庭年均可支配收入计算， X 的人均购房压力较小 ，通过这一比较，我们可以得到两方面的信息： 1、 2、 X 的房价水平与周边甚至于省外大部分地区相比，有比较大的上升空间。 （二）房地产 开发企业不断增长 随着 从事房地产开发的企业越来越多 ， 截止目前 ， 全市共有房地产开发企业 287 家 ， 其中一、二级资质 23 家、三级资质 56 家、四级资质 79 家、暂定资质 129家。 （三）房地产开发投资增长 ，房屋施工、竣工、销售面积增加 2008年， 全 市 房地产开发 完成 投资达到 比上年增长 71%，前三年增长速度分别是 170%、 137%和 109%。 2008年仅 平方米，平方米，商品房销售面积 平方米，商品房销售额达到 元。 前三年全市 商品房施工面积 分别比上年增加 平方米 、 平方米和 平方米 ，商品房销售面积 均超过 100万平方米。 二、 （一） 人口结构分析 十 一 五期间， 着 X 区人民生活水平的不断提高和城市化进程的加快，大量的农业人口转为非农业人口，来 X 区务工经商人员还将增多， 这样企业增加 ， 将产生大量的 住宅楼及 商务用房 需求。 X 区做为 X 市的经济政治中心，呈以下特点： 1、 展潜力巨大。 X 区作为 X 市政治、经济中心，人口增长将逐年递增 ，每年的经济增长率均超过 30%，这种趋势在 2020年以前不会出现大的变化。 2、 人口密度与人口变动大致相同，城镇人口密度高。 近两年内， X 区的基础设施建设已初具规模，人口密度增长速度加快，发展潜力巨大。人口增长与其经济发展状况尤其是房地产业的发展有紧密的联系。 X 区交通便利，基础设施建设力度的加大，房地产业快速发展，将吸引人们前往置业投 资。 3、 人口文化程度 调查显示，目前 X 区人口的文化程度比 X 市总体人口文化程度高，这与城市的区域经济发展成正比。然而，与国内同等经济规模的城市相比， X 区家庭中具有高学历的人口比重较小，文化程度普遍偏低。 又据调查了解， X 区各经济单位近年来普遍重视文化程度的普及与提高，成人教育较为普及，这一定程度地提高了 X 区从业人员的文化教育水平。此外， X 区的文化水平总体上来说也在不断的提高，有助于消费市场的引导。 （二） 开发结构 分析 目前的房地产市场发展不均衡 ， 表现在 非住宅类产品与住宅类产品开发比例失调， 随着 X 区城市化进程 的加快，城市扩容的步伐稳步前进，地产市场短期内供求关系失衡的局面不会有太大调整，仍然处于相对繁荣的阶段。 （三） 城市化对 房 地产市场的影响 目前， 随着 X 区人口 的 急剧增加， 以及 房 屋 消费结构的变动和升级，为房地产业的快速发展提供了巨大的潜在市场需求。 （四）城市化 流动人口对 房 地产市场的影响 发达地区和经济增长较快地区势必会提高城市对人口和资源的聚集能力。由于近年来 X 区经济的飞速发展，人口的集中度高，流动人口多，外来人口大量购 置生产、生活用 房，为 （五） 以改善现有 生产 条件为目的的 消费需求 经济的发展使城市居民手中的可支配收入越来越多，对现有 生产房屋 条件的不满造成了大量的社会闲散资金流向房地产市场， 有 相当一部分群体采取售旧换新、售小换大的方式来改善自己的 生产条件，相当程度上扩大了生产用房的 需求。 （六） 旧城区改造 对房地产市场的影响 X 市及 市凝聚力不断加强，市场有效需求得以释放，促使房地产市场产品进一步细化，产品品质不断提升，城区面积扩大，城市规模及城市人口的增加，商品房销售额逐年增加。另一方面，由于城市居民大量拆迁，产生了大量的现实需求，刺激了潜在购房者提前购房 ，生产用房预售市场十分火爆。 （七）非理性消费需求对于房地产市场的影响 土地资源的稀缺和地价的自然趋升，使得社会对地价和房价上涨的预期成为一种认同，同时，由于上述几方面原因造成的地产市场供不应求及房价的快速上升，进一步强化了这种认识。 （ 八 ） X 区房地产行业未来发展方向 X 区目前开发的项目产品品质同质化现象较严重，整个市场还处于单纯的以产品卖产品，谈不上塑立项目的个性，更忽略了市场细分，对各类不同类型的消费人群的消费心理和需求把握不够。商品房 结构极不合理，办公写字楼、商业用房奇缺，未来这种状况将会有大的改观。 同时， X 区房地产市场还处于市场发展的初期阶段的高速成长期，市场供应量快速放大，销售价格上升较快，但是产品品质、楼盘营销、消费理念等还有待提升，这给一部分开发实力强，开发经验丰富的公司留下了较大的发挥空间，开发风险大，但是机会更大。 三、房地产价格预测 近年 X 地区房地产市场显现出快速发展的态势。根据市房管局提供的资料， 2008 年 X 商品房施工面积达到 平方米，商品房竣工面积 平方米，平方米，商品房销售额达到 元。 2008 年， 品房 成交均价为 3500 元 /平方米。从 2005 年到 2008 年 品房 每平方米平均上涨了近 2000元 /平方米。到 2008 年11月 22，普通砖混 6 层 3600 /平方米 ， 高层 5000平方米。 2008年， X 区房地产投资额首次超过 10亿元，施工面积近150 万平米，同比增长 123%； X 房地产开发商进入了大量储备土地的阶段，土地市场非常活跃；也标志着未来房地产市场将有大量的楼盘供应上市，一场激烈的房地产市场竞争正在拉开 帷幕。 从销售面积和竣工面积的比较看，从 2003 年到 2008 年销售面积大大超过竣工面积，说明当地 市场购买力强劲，需求大于供给，市场形势良好。伴随着开发量的增加，商品房销售价格也快速上涨，目前的市场价格已经达到一个较高位。 X 区在售项目房产的价格在区位上大体上分两部分： 本项目周边的房产价格集中在 4500平方之间，以5000 元左右 /平方为居多。底商售价在 20000间，根据底商的层数（一拖二或一拖三）不同，价格也有所不同。单层的底商最高售价可达 30000元 /平方。写字楼精装修价格集中在 6000平方。 郊区的房产（现在主要以天骄路北段较多）价格要稍低于市区， 商品房 价格 主要集中 3500元 /平米 /平米之间，价格最低的鼎裕佳园平均销售价格在 3500 元 /平米左右，价格最高的大名公馆销售价格约在 5800 元 /平米。总体平均价格为4000元 /平米左右。底商价格主要在 15000 /平米，最低的 也在 8500 元 /平米。结合全市的地产走势看，短期内市场的价格仍有很大的上涨空间。 对于区域市场有如下特点： 1、 区域市场内，有较强的消费能力； 2、 由于整体规划原因，市场有效需求量巨大，短期内市场会持续繁荣； 3、 目前市场有效供应量仍然不足，供求关系的矛盾不会在短期内解决； 4、 多方面因素支撑，短期内市场价格快速上涨的趋势不会改变。 第三章 项目建设地点及建设条件 一、项目选址 （一）项目地点 本项目位于 X 市 X 区 X 西街南、 109 国道北、诃额伦路西。 （二）场地现状 本项目场地基础设施完善，基本达到七通一平条件。 内蒙古通过挂牌方式取得项目土地使用 权。 （三）城市规划及区域性规划要求 本项目场址符合 X 区城市规划功能分区要求，项目按 X 区规划局有关规定设计。规划部门已批准项目的选址意见。 （四）场地工程地质及水文地质情况 参考邻近 场地地勘情况，地基在 18M 钻探深度内，所揭露的地层依次为新近回填的人工土（ 第三系（ N）粉细砂岩地层。根据其成因和岩性不同，由上而下分为二层，主要为人工填土层和第三系（ N）粉细砂岩层。 钻探 18m 深度内未见地下水，可不考虑地下水对本工程的影响。 根据建筑抗震设计规范，确定勘察场地抗震设防烈度为7 度。加速度值为 三组）。根据建筑抗震设计规范有关规定，判定拟建场区地基土为中硬场地土，建筑场地类别为二类。本场地属建筑抗震有利地段。最大冻土深度为 1500 二、建设条件 拟建项目为 住宅 及商用建筑，交通、通讯等外部条件良好。项目建设符合 X 区总体规划要求。项目建成后可达到舒适、便捷的入住效果。在工程建设中应充分利用场地特点，通过独特的设计，达到降低工程造价，并与周边环境协调，同时满足各建筑物的功能需要。 （一）自然条件 X 区属于温带大陆性气候，大陆度 要受西北环流与极地冷空气的影响，气候特征为：春季干旱，夏季温热，秋季凉爽，冬季寒冷。季度更替明显，冬长夏短，四季分明。 春季长温快，降水量少，大风多，蒸发量大，气候干燥。春季是过渡性季节，蒙古高压减退，太平洋副高压加强北 上，气温迅速回长， 5 月中下旬春霜结束。由于长温快，降水少，风大，土壤中水分蒸发强烈，气候干燥，土地干松，春旱严重，沙化加剧。夏季短促、温热，降水集中，气候湿润。该季虽然短促，气候变化却很明显。秋季降温快，气候凉爽，霜冻严重，冰雹多，气候变化明显，多数年份，天高气爽，光照充沛，是农牧草成熟的大好季节。该季节内冷空气活动频繁，多出现雷阵雨并伴有冰雹、大风天气。二、八月龙口夺食，就是说该期容易出现冰雹，仅 八 、 九 月的冰雹几率占全年的 28% 32%。冬季漫长而寒冷，寒潮天气多。该季节是季风极盛期，盛行西北风，蒙古 高压势强，冷空气不断暴发南下，受极地冷气团的影响，冬季长达 6 个月，季平均气温零下 11摄氏度。受西北风带高空低压槽的东移影响，寒潮天气频繁发生，并伴有降雪、大风天气。 （二）人口环境 X 区不断深化城市发展思路，确立抓城市建设就是抓经济建设理念，经济发展在城市建设中得到有力体现，城市建设又促进了经济发展。实施拉大、补欠、崛起战略， X 区已 形成比较合理的城镇发展体系，提高了对经济发展的集聚、辐射带动力，增强了对项目和资金的吸引力，城市化使工业化水平不断提升，城市化又促使第三产业实现了超常规跨越式发展，第三产 业的发展，城市环境的改善，使 X 区就业、消费水平和人民生活质量稳步提高。 2008年，全区城镇居民人均可支配收入达到 20851元；农民人均纯收入达到 7241 元， 每百户家庭拥有轿车 17 辆，移动电话 255 部，家用电脑 43 台。围绕一市两区、三个组团的全市整体城市规划来规划 X 区城市建设，2008年， 0亿元用于城市建设，重点要统筹新、旧城区协调发展， X 区经济建设实现了从城乡一体化到依托城市发展 X到抓城市建设就是抓经济建设的历史性跨越。 （三）基础设施条件 1、 交通运输 全区公路通车总里程达到 1088公里，其中国道 189 公里，省道 23公里，县乡村道路 852公里（其中县道 209 公里，油路78公里）公路密度达到 22公里 /百平方公里。已初步形成了以环城公路为中心，以国省干线为主骨架，以县乡公路为经络，公路铁路并进，调整快速贯通，环网相连的城市立体交通网。 2、 邮电通信 X 区经过多年的建设，在邮政、电信机构增设，交换容量、网点的增扩、传输网络的优化，用户接入网络的完善，通信的 覆盖增容、补点等方面有了较大的突破。网通、移动、联通、铁通几大信息网络覆盖全境。区内通讯已与全国联网，可直拨国内外长途电话和发送传 真。 3、 电力 本项目电力供应充足，能够满足本项目的用电需求。 （四）市政条件 1、 给水工程 本项目主要为生活用水，项目区城市供水管网布局基本完善。本项目用水由 供 水 总 公司统一供给，给水管线接口管径为水可满足项目需要。 2、 污水 项目 区附近市政污水管网正在建设中，污水管线接口管径为 设后可满足项目需要， 项目 区内污水收集后，经化粪池处理排入市政污水管网。 3、 雨水 市政雨水管线基本建成，接口管径为 设后可满足项目需求。 4、 供电 当地供电部门电力供应可以满足本项目需要，由地 区变电站提供 10源，分别接入 项目区 设置的 1030式变电站。 5、 供暖 该区域在城市集中供热范围，一级市政热力管网热媒参数为供水温度 130 ， 回水温度 70。 6、 燃气 项目 区燃气气源为天然气，该区域属城市集中供气范围。 7、 通信及有线电视 项目 区的通信及有线电视信号已具备接入条件。 从地质和市政总体情况看，该项目区位优势明显，上水、下水、雨水、通讯、电力等市政配套设施完备，供给量充足，交通便利，建设条件良好。 第四章 项目建设方案 一、编制依据 本项目编制执行现行国家、建设部 建筑设计规范、标准及当地有关标准、规定。主要的规范、标准包括但不限于： 1、 民用建筑设计通则 2、 城市道路绿化规划与设计规范 3、 城市用地竖向规划规范 4、 城市道路和建筑物无障碍设计规范 5、 建筑设计防火规范 6、 高层民用建筑设计防火规范 2005 版）； 7、 汽车库、修车库、停车场设计防火规范 8、 建筑内部装修设计防火规范 9、 商店 建筑设计规范 003年版 )； 10、 商店 建筑规范 11、 公共建筑节能设计标准 12、 民用建筑节能设计标准（采暖居住建筑部分） 二、规划设计主题 本项目将是一个产品多元、品质高端、空间丰富的市中心综合体。项目将建筑成 X 地标性建筑群，通过项目开发为 X 打造一个全新的商 务 空间，开创 X 全新的都市精英生活方式，以创新型多元化城市综合体引领 三、规划设计方案 （ 一）总体规划 本项目拟规划为 X 较大 规模、 较 高档次的集 住宅、 办公 、商务 、 停车 等多功能为一体的城市中心综合体。拟引入街区理念和国际商业地产开发理念来进行设计和开发。 主要建设内容包括房屋建筑面积 130000 平方米，其中住宅面积为 120000 平方米；商业建筑面积 10000 平方米；化率 35%；建筑密度 25%；最高建筑 36米。 停车场：根据当地的实际情况，项目 充分 考虑停车位。 （二）总平面布置及功能布局 本项目场地平坦， 项目总用地面积 89487 平方米，净用地面积 66736平方米，建筑总面积 130000 平方米 （三）交通设计 1、出入口距交叉口均大于 70 米。建成后，项目区内部将形成消防环道的机动车道，人车流线清晰，互不干扰，实现了人车分流。 2、 项目 区停车 位为 300辆，机动车和自行车的停车以地上地下相结合的原则进行布置，要布置在环路两侧。 （四）景观设计 本项目园林景观方面要求打造 X 乃至内蒙古地区首屈一指的景观效果。考虑到北方冬季常绿植物物种稀少的特点，作出景观会所和景观门厅的设计考虑，形成 项目 区的绿色冬季，创新的提高景观效果。 （五）日照间距 根据 X 区的气候特色，建筑朝向主要采用正南北的布置方式，为了协调建筑与道路及景观的关系，部分建筑在朝向上按一定角度合理变化。经过日照时间的计算， 项目 区内 建筑要 完全符合当地的日照时间要求，且南北垂直间距不小于 40米。 （六）总平面雨水排水与回收利用方式 场地内部道路最小纵坡为 横坡为 主要道路采用双坡，次要道路及消防车道采用单坡，地面雨水由雨水口收 集经雨水管系统有组织排入市政雨水管，道路结构拟采用混凝土路面。 （七）主要建设项目 主要建设内容包括房屋建筑面积 130000 平方米，其中住宅面积为 120000 平方米；商业建筑面积 10000 平方米；容积 化率 35%；建筑密度 25%；最高建筑 36米。 建筑容积率 筑高度 60米，绿化率 30%。 四、建筑方案 （一）建筑方案描述 房屋单间面积配比满足国家有关规定，在户型设计上运用多样化的设计理念，提供业主多样化的选择。户型设计总体上尊重当地气候特点及生活习惯，功能空间分布合理，动静分区明确，房间方正，阳光充足，靠近中央景观带附近的户型有独特弧形观景阳台，并且设计有景观电梯的全复式户型供懂得享受生活的业主选择，其位置优越，体现其独特的生活品味。 2、 建筑造型设计 本项目建筑风格拟超越 X 区目前建 筑风格水平，打造新古典主义风格建筑，要求大气、稳重、高贵的造型设计。 （二）建筑结构 1、编制依据 建筑抗震设计规范 建筑地基基础设计规范 建筑结构可靠度设计统一标准 混凝土结构设计规范 砌体结构设计规范 建筑结构荷载规范 它相关规范 2、 结构设计基本参数 建筑结构的设计使用年限和安全等级 结构的安全等级 设计使用年限 抗震设防 类别 地基基 础设计等级 地下室防水 等级 二级 50年 丙类 乙级 二级 自然条件 风雪荷载 基本风压 地面粗糙度 基本雪压 场地标准冻深 方米 方米 震设防的有关参数 抗震设防烈度 设计基本地震加速度值 设计地震分组 7度 三组 （三）建筑功能 项目区在设计上追求高新技术的广泛应用，并充分考虑最终使用者的需要。在建筑结构、电梯选配、空调系统、自动控制系统、新风量、车流、人流设计等方面采用了先进的设计和 设备。种种设计保证了 舒适和节能，体现了对效率的追求、对人的关怀。 （四）建筑材料及设施 1、墙体材料 外墙体： 370厚烧结多孔砖 内隔墙： 240厚烧结多孔砖。 2、门窗与幕墙 门窗与幕墙的材料与技术性能要求 办公部分：窗采用中空玻璃塑钢窗，内平开。户门采用木夹板门，卫生间门采用带百叶木夹板门，楼梯间门采用钢质乙级防火门，管井门采用钢质丙级防火门。 商用部分：窗采用中空玻璃塑钢窗。外门采用双层中空玻璃塑钢门，内门采用木夹板门。 说明：外窗选用双层中空玻璃塑钢窗，门窗的传热系数需控制在 平方米 内。气密性、水密性需 满足当地节能标准。 3、外装修设计 外墙立面选材中包括质感强烈的石材，与部分涂料墙面和通透玻璃构成质感对比涂料为主，颜色以规划效果图为基础，选用较明亮的色系。 4、防水防潮工程设计 地下室防水 地下室防水等级为二级。采用刚性防水和柔性防水相结合的形式，即设计抗渗等级为 加双层 屋面防水 屋面防水等级为二级，防水年限 15 年。采用单面自粘型橡胶沥青防水卷材，厚度 水方式采用有组织外排水。 室内各部位防水 卫生间，水箱间，生活水泵房，设置了 洗衣机的阳台等有水房间地面防水采用单组份环保型聚氨酯涂膜 。 墙体防潮 无地下室建筑物墙体在首层室内地坪下约 0厚水泥砂浆内掺 3%防水剂的墙身防潮层。 第五章 配套工程建设方案 一、电力工程 （一）编制依据 目前总体规划图，建设方提供的有关资料，水暖等专业对用电控制的要求；现行有关建筑电气标准、规程规范。 （二）编制目的 主要是为解决本工程建成后对电力供配方面的需求，同时采用新技术和新设备，使用电更加安全可靠。 （三）方案系统设置 根据项 目区规模和电力负荷规范标准，框算出供电总功率，确定供电电源的引入。其低压配电系统设计、电气负荷计算、变压器的台数及容量的确定、主要设备材料的选择以及室内外供电线路敷设方式的确定、照明系统设计原则的确定、防雷及接地系统等电气安全设计原则的确定等。 1、供电电源本项目电源由市政提供，供电电压 10体引入方式由当地供电部门负责，地区变电站裕量可以满足本工程用电。区内用电设备供电电压为 380/220 伏。规划项目区考虑到供电半径，同时为提高供电质量和经济指标、充分发挥电缆线路的供电能力，采用箱形分布式较为合理。 2、电气负荷计算 考虑到今后的发展及不同户型，每单间分别按 5 8计 1058时系数取 算有功功率为 然功率因数 在功率为 563偿后功率因数 2 台 300区总建筑面积 30810平方米，负荷密度为 m 。 3、负荷等级 本项目区用电负荷按其性质可分为 : 二级负荷：建筑的消防设备（消防泵、消防电梯、加压送风机、应急照明及疏散指示标志等）；生活泵房。 三级负荷 :除二级负荷外的其他负荷。 （四）供 配电系统 根据负荷计算结果，总项目内共设置 1台室外箱式变电站。依据其供电区域，每组箱变（ 1）形成一个 10网。 室外箱式变电站均由一组高压环网柜、一台 300式变压器、一组低压柜组成。 引入综合楼内的低压电缆一般采用直埋或穿钢管敷设方式。电缆由箱变引出后至楼内用电的 接箱，采用树干式和放射式供电。 配电室，内放供本楼用照明、动力 接箱、配电柜， 接箱电源由其附近箱变引来。对于有二级负荷的建筑，由另一箱变引来一路动力进线，本建筑光柜、动力柜互投，为二级负荷供电。对于一、二级消防负荷及其它重要负 荷采用双电源末端配电箱内自动切换配电。电表采用磁卡表。户箱放在户内隔墙上，箱底距地 。竖向干管及层表箱至户箱管均为焊接钢管。 从各末端配电箱引出的支线均为绝缘导线穿 或阻燃、地板及地面垫层内暗敷设。 所有房屋内照明、插座线路均选用 方电线，照明与插座回路分开，厨房、卫生间、空调及普通插座分别设置供电回路。 所有电缆、电线均采用铜质，保护钢管均采用焊接钢管，户内采用 （五）照明设计 照明电压一般为 220V，对于高度低于 2m 的区域的照明灯具，将采 用 24 照 度 标 准 依 据 国 标 ( 主要场所照度标准如下： A. 一般设备用房 100 150. 大厅 100C. 房屋单间 依装修而定 D. 楼梯间、走廊 50 100楼内设置应急照明及疏散照明。设置应急照明的场所：消防值班室、重要机房、走廊、楼梯间等；设置疏散照明的场所：走廊、楼梯间、安全出口等。安全出口指示灯、疏散指示灯自带蓄电池，供电时间不小于 60 （六）防雷、接地及电气安全 根据国标建筑物防 雷设计规范中的分类标准，本工程低层综合楼按照当年雷击次数 N= /次时属第三类防雷建筑物，综合楼属第二类防雷建筑物，原则上应利用建筑物的金属构件及钢筋混凝土结构中的钢筋作为防雷接地装置。 在屋顶墙上装设 12锌圆钢避雷带作为接闪器，采用结构柱内四根主钢筋作为引下线，基础内钢筋网作为接地体。所有高出屋面的各种金属构件均需与避雷带焊接连通，避雷带 和主钢筋可靠焊接，引下线和基础地梁钢筋焊接为一体。建筑物四角的引下线距地坪 防雷接地、保护接地和工作接地共用同一接地装置即建筑物的基 础接地体。要求接地体的接地电阻不大于 当接地电阻达不到要求时，应在室外补设人工接地极。 低压配电系统接地采用 入户电缆 接箱处做重复接地。每层楼均做总等电位联结，把所有进、出建筑物的各种金属管道、金属构件、电缆金属外皮、接地干线、用电设备金属外壳等均应与总等电位联结端子箱可靠连接。在重要机房内做局部等电位联结。楼层卫生间内也应做局部等电位联结。 为防雷电电磁脉冲，进、出本工程建筑物的正常带电导体均应安装电涌保护器（ 为用电人身安全，总电源进线断路器应具有漏电保护功能，屋内插 座回路均装设漏电保护装置。 （七）室外线路 本工程高低压配电线路均采用铠装电缆直埋敷设。室外照明采用庭院灯，路灯控制在项目区物业值班室内，路灯配线选用 16铠装电力电缆直埋敷设。 二、智能化系统（弱电） （一）编制依据 目前总体规划图，建设方提供的有关资料；水暖等专业规划对安防控制要求；现行有关国家和地方标准、规程规范。 （二）编制目的 主要是为解决本工程建成后对电力、电信、网络、电视、安全、管理控制等方面的需求。 （三）系统设置 为建成一座具有需求信息传递快捷便利且具有一定的 舒适、安全、节能的商务区，宜设置以下弱电系统设计： 1、综合布线系统（支持通信系统、计算机网络系统）； 2、有线电视系统； 3、安全防范系统； 4、火灾自动报警及消防联动控制系统； （四）系统说明 综合布线系统支持以下系统：通信系统、计算机网络系统。 1、系统设计 综合布线系统采用开放式星形拓扑结构。电话及宽带线路均由市政管网引来。 工程设置弱电机房一座作为市政管网接入点。其用电单独计量。宽带、电话线路由弱电机房直接引出单模光纤至综合楼，并设有光电转换交接箱（带单模光口与有线电视光纤经过光调制解调器分频统一 送至各层户箱），由交接箱采用光纤、 各楼层配线箱采用 5类非屏蔽双绞线、3 类非屏蔽双绞线直接引至户用弱电综合箱分配至终端。单元门内箱管系统仍按 2 电话 +1网络 /户。 2、信息插座的数量、规格及安装位置： 入户网络、电话分支线采用 5 类非屏蔽双绞线、 话线。在每个用户内设置弱电综合布线箱，电话线、宽带线均先引至综合布线箱，再分至各房间。信息插座规格为 采用墙内嵌入式。 （五）有线电视系统 1、系统设计 电视系统采用独立前端系统模式，传输方式采用 750配网 络采用分配 统出口电平 6075 2、信号源 在屋顶设 2 套 1 套 星电视接收天线，将有线、卫星电视信号接收解码、调制后注入有线电视系统，通过电缆引至本楼地下一层该项目弱电光端机房，用电单独计量。通过光缆引至本项目其它建筑物内。 3、设备选择 设备和部件的输入、输出标称阻抗、电缆的标称特性阻抗均为 75 欧姆。光接收机、宽带放大器等频率应达到 860配器、分支器、系统输出口应为 5 电视系统传输干线采用单模光纤穿焊接钢管经过光分配器箱，由单元门内箱管系统仍 按传输干线采用 支线采用 所有房间设置电视插座。 （六）安全防范系统 在项目区周边设置红外报警系统，主机设在值班室，并可与监控系统联动。在项目区主要出入口、干道交叉口、楼区道路入口等处设有摄像机进行监控及记录，监视器及控制主机放置在值班室。闭路电视监控系统采用先进的电子技术和计算机技术，对远端场景进行传感成像、信号传输、集中监视、图象记录以及联动控制的系统。项目区安防中心设立在值班室，值勤人员可以通过电视监控系统全方位的实时了解各区域动向情。当有突发事件发 生时，有利于迅速观察现场并采取行动，还能集中监视事态发展及指挥行动。通过安装监控也能有效地起到震慑作用，预防事件的发生，并可通过录像带为事后破案提供有利线索，提高了技防装备水平与管理档次。 （七）室外线路 本工程弱电室外线路均采用穿 及手（人）孔井敷设方式。区域干线采用单模集束光纤穿 80孔管组块，组成弱电干、支线体系，便于管理、施工、敷设及增减或改造容量的变化。区块、地域干线波纹管块组为： x80)*3。支线波纹管块组为： x80)*2 三、给水排水工程 （一）设计依据 1、建筑给水排水设计规范（ 2、室外给水设计规范（ 3、室外排水设计规范（ 4、自动喷火灭火系统设计规范（ 2005年版； 5、建筑设计防火规范（ 6、高层民用建筑设计防火规范（ 2005年版）； 7、建筑灭火器配置设计规范（ 8、汽车库、修车库、停车场设计防火规范（ （二）工程概况、设计范围 本设计范围划分为商用、办公配套的给水排水可研阶段设计。 有压管网的敷设标高原则上按照项目区地形竖向设计确定。重力自流管网布置，基本按照项目区内地形的设计坡向布置管道流向，主要满足自流排水要求，项目区总排水原则设计采用自流方式，局部反坡排水可排水泵加压提升方式实施排放。 项目区给水水源由市政给水管网提供，设计接入 2根 目区室外主干给水管道呈环状管网布置，管径埋敷设。考虑项目区内实施消防需求，在消防区域内的给水管 网上设置若干室外消火栓设备。 项目区内考虑的中水用水系统由设在小区中的中水处理站集中供应，中水管网系统主要提供项目区内室外绿化及浇洒道路等用水。 项目区内部分商业网点设施内，根据条件可考虑设置集中直饮水点，外网自来水经深度处理后达到直饮水质标准后，经加压通过专用的直饮水管网送到项目区内各使用户。 项目区排水采用污（废）水分流制排水方式。各用户生活污水排出后经化粪池（饭店、集体食堂厨房采用隔油池）处理后汇集，统一排入到城市市政污水排水管网。旅店、公寓排放的另类生活废水（主要是空调及洗涤排水）集中收集后，排放到 项目区内中水处理站进行综合处理，处理后中水二次利用。 项目区内雨水由道路路面及雨水口设施汇集，经雨水排水系统有组织排入市政雨水管网。 室外各类管道材料选择，按其输送介质种类、压力需求及敷设条件等确定。供水管道可采用聚氨酯硬质泡沫塑料预制直埋保温钢管或球墨铸铁给水管材料；压力较低管道可采用给水塑料管材；排水管道大部分采用 压力较高且管径大于 用无缝钢管材质，较小管径可采用焊接钢管材质，焊接连接，局部采用法兰连接。排水管道采用密封胶圈连接。 项目区内设计内容包括： 生活给水系统；直饮水供水系统；消防供水系统；局部消防喷淋给水系统，中水处理及供水系统，废（污）水排水系统等。 四、采暖、通风与空气调节 （一）设计依据 1、采暖通风及空气调节设计规范 ( 2、高层民用建筑设计防火规范 2005 年版）； 3、建筑设计防火规范 4、民用建筑节能设计标准 5、公共建筑节能设计标准 6、商店设计规范 1999（ 2003年版）； 7、汽车库、修车库、停车场设计防火规范（ 业主提供的相关资料及要求。 （二）工程概况、设计范围 区内采暖热源由市政从项目区外引入的 130/70 的高温热水作为一次热媒，经小区换热站交换成 80/60 的二次热媒，供项目区办公、商务用房集中采