国际商贸城商业中心项目可行性研究报告[Word完整版可编辑]

1 目 录 第一部分 项目基本资料 .二部分 市场状况分析 . 4 第三部分 项目情况分析 . 16 第四部分 业态定位分析 19 第五部分 项目总规划方案建议 43 第 六 部分 价格定位及销售收入预测 45 2 第一部分 项目规划基本资料 一、 项目简介 1. 项目 名称： 际商贸城 2. 发展商： 业中心有限公司 3. 地理位置及现状：该 项目 位于 麓景路 黄田直街 1、 2 号 业中 心裙楼， 邻近 小北地铁站 ，距 广州火车站、流化展馆约 20 分钟车程。 4. 场地 性质： 商铺 5. 可租售 面积： 约 方米 二、 项目 配套 1. 办公： 8、总建筑面积约 2. 餐饮 ： 三家带有中东、印度特色的餐厅、分别位于首层 、二层、 3 三 层； 3. 酒店： 务酒店 ； 4. 娱乐 ： 3 层为网吧 ； 4 层为金汇国际 俱乐部 ； 5. 银行：中国银行、中国农业银行、中国建设银行 ； 6. 交通：距离地铁 5 号 线约 5 分钟路程 ； 距离广州火车站、锦汉会展约 10 分钟车程 ； 7. 车位：附楼 2 ； 第二部分 4 市场状况分析 一、 项目位置概述 项目位置 南邻商业机构密集的环市路，北靠风光旖旎的白云山麓湖公园，处在广州闹市的商业中心；内环路入口就在大厦门前，距离火车站 3 分钟车程，距离琵洲国际会展中心约 15 分钟车程，距离新白云机场约 30 分钟车程 。 二、 项目地形图 5 三、 区域概况 1. 地理位置 项目 位于 小北商圈， 连接环市东高档商务区、环市西批发商圈、小北路国际贸易出口中心的枢纽位置，紧 邻地铁五号线麓景路出口，环市路、内环、地铁 密集交通网， 交通便捷，辐射力强。 2. 人口 总人口 约 60 万人，其中外来人口近 10 万人， 3. 商业状况 6 小北 广州最著名的外商集聚地，境外人员涉及 80 多个地区和国家。以来自非洲，中东，印度等旅穗商人为主，是近年来中国外贸商品出口继欧美贸易经济体后的第二增长点。小北 经营电器，通讯器材，精品服饰，日用品等为主。比邻火车站商圈，所处物业有大型停车场，周边交通便利。以发展为电子数码产品、小家电、家纺服装、手表皮具、建筑五金及日用品等 业态的世界级贸易集散地。 在政府的关注下， 小北 登峰商圈 正在 为广州打造一个新的批发商圈 。 4 区域发展优势 1） 按照区委、区政府 “ 两增一保 ” 考核方案的要求和区委十三届八次全会部署， 2010 年 小北地区 确保完成经济指标是：完成地区生产总值 元，增长 20%；完成固定资产投资 11 亿元，增长 16%；实际使用外资 1200 万美元，增长 344%；完成财政收入 3591 万元，增长 25%，力争达到各项奋斗指标 ,实现新的突破。 2） 小北商圈一 带的越洋商贸城、金山象商贸城于 2006 年 10 月和2007 年 4 月相继开业， 2 座商贸城 400 余个商铺加上周边街巷逐渐形成的 200 余个商铺，在宝汉直街、恒安路、童心路一带共新增了 600 多个对外贸易商铺。如今，这一带的铺租已稳定在 200 元 /平方米 /月，相比 4 年前的涨幅高达 300% 3） 广东省实施外向带动和经济国际化战略，着力调整优化外经贸 7 结构，提升外经贸发展质量，不断改善投资贸易环境，实现又好又快发展，对外开放水平进一步提高。 4） 我国出口在中东、东欧、非洲、拉美的市场份额仅为 增长空间很大，再加上自由贸易区的开辟，扩大外部需求 仍然可为。如果 2009 年我国进出口贸易总额为 2010 年可能增长 10%以上，恢复到 2008 年的贸易总额水平；出口贸易也将恢复到 2008 年 亿美元水平，增长幅度为 15%以上。 5） 登峰村位于内环路（恒福路）以北，下塘西路以东，毗邻麓湖。用地面积约 80 公顷，拆迁范围约 顷，将打造为环市东智力总部区的 “休闲后花园 ”，通过 “腾笼换鸟 ”打造具附加值的特色商圈，发展现代商贸服务业，与世贸、友谊商店、花园酒店、中环保利等商业中心形成点、线、面结合的新型中心商圈，形成智力总部和时尚商业中心。 四、 小 北商圈 项目板块情况 1. 商圈概况 小北 广州最著名的外商集聚地，境外人员涉及 80 多个地区和国家。以来自非洲，中东，印度等旅穗商人为主，是近年来中国外贸商品出口继欧美贸易经济体后的第二增长点。小北 经营电器，通讯器材，精品服饰，日用品等为主。比邻火车站商圈，所处物业有大型停车场，周边交通便利。以发展为电子数码产品、小家电、家纺服装、手表皮 8 具、建筑五金及日用品等业态的世界级贸易集散地。 2. 竞争对手 划分： 针对本项目所在区域， 存在若干竞争对手 项目 ： 天秀 商贸城 广福国际商贸城 新泓汇大厦 金山象 商贸城 中非商贸城 越洋商贸城 3. 竞争对手分析 A： 天秀商贸 城 1） 项目概况 天秀商贸城 项目内单元主要面积为 30方米、 现经营批发电子数码产品、小家电、家纺服装、手表皮具、建筑五金产品，商场的开门时间为早上 10 点到晚上 10 点 。 2） 价格走势 由于项目 已具备良好的商业气氛 且经营多年 ，结合市场可持 9 续发展资源，现时该 项目只租不售； 租金 价位在 120 元 / 。入场费 3800/，管理费 15/（不包含中央空调电费）； 按照市场发展走势，预期年底或明年 租金水平会以 5水平 增长。 B：广福国际商贸城 1） 项目概况 广福国际商贸城位于小北 理位置亦最临近本项目，为本项目最大竞争对手。总经营面积 6000 平方米，1为商场，目前已全部租满，该项目只租不售；租金价位 首层： 218 元 / ； 二层 :160 / ， 2） 招商 策略： 首年前半年免租， 后半年按租金价格的 38%计算。第二年按 88%计算，第三年按原价计算，管理费 15/。 3） 价格走势 该项目目前已经营 2 个多月，但由于招商定位已经商场布局划分问题，商场于半年免租期后将会面临调整期，目前该项目客流量非常 少，在商家维系上亦面临重大危机。 C： 新 泓汇大厦 1） 项目概况 位于广州市环市中路 301、 303 号怡东大厦首、二、三层， 10 总建筑面积为 方米。商城主要面向全国各专业出口厂家招商，行业涉及：轻工纺织系列如服装、家具用品、鞋帽、箱包、皮具；小五金、机电、电子通讯、日化等系列。客流主要面向非洲、中东、拉美等外贸商家。大厦设计档口摊位共 160 家，于 2009 年 5 月 19 日开业。 2） 招商策略 ： 租期： 1 租金：首层： 298 元 /； 二层： 168 元 /； 三层： 118 元 / 租金优惠：首年 折扣 55%； 第二年递 增 8%后再折扣 80% 进场费：首层： 4500 元 /； 二层： 3000 元 三层： 2500 元 / 管理费： 15 元 / （不包中央空调 ） 3） 价格走势 该项目已经营 1 年，业态定位与天秀商贸城类似，出租率超过 90%，租户相对稳定，价格会在每年 8%的幅度稳定上扬。 D：金山象商贸城 1） 项目概况 金山象商贸城占地二千多平方米，拥有 200 多间铺位 ,产品涉及到服装 ,饰品 ,电子 ,汽配 ,机械 ,食品等各个行业 金山象商贸有限公司拥有专业的外贸销售团队 ,进口非洲优质棉花 ,木材等 ;同时出口电视 ,投影仪 ,服装 ,发电机 ,汽车零配件到非洲和中东各地 . 11 2） 价格走势 该项目经过长达 3 年的经营，以形成 稳定市场，并且通过开发商贸易带动，商场有一定的知名度，客源稳定。目前租金稳定在 200/且每年 5增的水平。 E：中非商贸城 1） 项目概况 中非 商贸城 毗邻秀山楼、天秀大厦总经营面积达 平方米， 云集各行各业，包括：电子、电器、通信、服装、鞋类、饰品、日用品等。以价格实惠，品种繁多而著称， 该项目只租不售，现共有 100 多家商户在经营，主要客源为中东、非洲、中费等国家。 2） 价格走势 目前中非商贸城正面临调整阶段， 大部分租户将会清出，展望未来价格将会调整致均价格 300 元 / F：越洋商贸城 1） 项目概况 该项目位于 广州市越秀区下塘宝汉直街 2 号新登峰宾馆商场首、二层 ，主营 服装、鞋帽、精品首饰、皮革、电器、手机、音响及数码产品 ；总建筑面积越 3000 平方米， 只租不售， 从 06 年调整经营至今，商场内各经营者已积聚一定熟客，经营比较成熟，临街铺位租金已达 250/ 12 2） 招商策略： 租期： 1 ； 租金： 150 /； 租金优惠：无 进场费： 2500 /平米 管理费 : 15 元 /平米（不包中央空调 ） 3） 价格走势 由于该项目已经过四年运营，展望年底至明年初 ，租金价格会保持在 5幅度增长。 格定位及目标客户群 项目名称 市场形象 价格定位 目标客户群 天秀商贸城 经营多年的外贸批发市场、在商圈中有很大影响力 。 只租不售 入场费： 2000 / 租价： 均价 150 元 / 印度、中东、非洲采购商家 13 广福国际 项目于 10 年初推出市场、商场以外贸批发为主、经营效果一般。 只租不售 入场费： 首 层 1000 二层 1000 租 价 ：均价 202 元 / 印度、中东、非洲采购商家 新鸿汇大厦 项目 09 年中开业 主要面向全国各专业出口厂家招商 ，主营外贸批发。 只租不售 入场费： 首层 4500 二层 3000/ 三层 2500/ 租 价 ：均价 194 元 / 印度、中东、非洲采购商家 金山象商城 项目 06 年底开始运营，主要经营 服装 ,饰品 ,电子 ,汽配 ,机械 ,食品等 批发。 只租不售 入场费： 1000 租金：均价 180/ 印度、中东、非洲采购商家 中非商贸城 商场目前以电子、电器、通信、服装、鞋类、饰品、日用品为主营业态 ，但即将面临调整，调整后租金与业态会产生变化，以展贸为主。 只租不售 待定 印度、中东、非洲采 购商家 越洋商贸城 项目 主营 服装、鞋帽、精品首饰、皮革、电器、手机、音响及数码产品 ，已形成一定市场影响力 只租不售 入场费： 2500 租金：均价 200/ 印度、中东、非洲采购商家 以上项目 尤以天秀大厦、越洋商贸城、金山象商城经过一段时间的 运营 ，在商圈内已形成一定影响力；并且目标客户一致， 带领 小北 商圈走向国际化 道路。 总结 1. 在户型平面设计上，各个 项 目 的户型设计变化不多， 面积一般为 14 20方左右 。 2. 在市场形象定位上，各个 项目都主要针对低端 电子、电器、通信、服装、鞋类、饰品、日用品为主 ，主要面向 印度、中东、非洲 等采购商家。 3. 在 项目形象 上， 除了广福国际， 小北商圈 内大部分项目都超过 10年，高知名度与残旧的外观并存。 4. 所有项目皆以只租不售的模式招商。 5. 在招商策略上，除了经营了长时间的几个项目，基本都以首年租金低廉，长免租期，第二年打折，为主打。并收取 2 万 的入场费。 6. 在周边配套上，小北商圈写字楼林立，餐饮、银行、交通配套充足，在广州市内有很高知名度。 7. 在价格定位上，现时 小北商圈 租金价位在 150 元 /平方米 200 元 /平方米范围， 入场费普遍在 10003000 元 /平方米范围； 而这一区域则成为日后我司项目 招商 过程中客户作为对比 的 区域。 小结 ： 小北商圈地理位置特殊，经过多年的发展，已形成中东、非洲、印度人最集中的外贸集散地，每天车水马龙 ，且治安管理良好 ；但同样，由于消费力、各商场业态划分等问题，导致此商圈的商品只能以低档次、赝品为主导，中、高端产品 15 不适合作为此区域的主流商品。目前所有项目都只租不售，以首年、次年租金优惠、长免租期为主打的招商 方式。 1993 年落成的 业中心拥有商圈内历史悠久的酒店、餐厅，深受中东、非洲旅客和商家的欢迎。但其地址位置相对其他比较知名商厦亦同样存在位置相对较差之缺点，其商场部位之 际 商贸城 目前想在此商圈内突破重围，必须找到自身的特点与迎合市场之创新业态。 16 第三部分 项目情况分析 一、 优势分析 知名度优势 ： 13 年成熟经营 ，深入中东、非洲民心的商业酒店、餐饮配套，带领本项目成为入住的首选。 配套优势： 商场、酒店、饮食、娱乐、办公集于一身，三层立体停车场移步到铺，罕有充足车位配套 ；无论是商业用水、用电、隔油排污，还是广告位，都体贴齐备， 24 小时智能化监控系统，保安人员全天候 17 巡视，商户利益得到最充分的保障！ 规划优势： 统一规划、统一招商，严格把关商家的进驻条件，综合考虑各业态特点，合理布局，充分挖掘业态的最大利益！ 组合优势： 实力经营商、投资 商的鼎力投入、引领 众多优质商家的加盟，强强联合必将创造国际商业新辉煌！ 体量优势： 后备货量充足，商场负一层、三层存在大量面积可作为后备货量的补充。 二、劣势分析 位置不佳： 对比其他项目，本商场存在位置不佳之明显缺点 交楼标准不高： 项目中的二楼大 部分面积前身为停车场，楼底较矮，限制了业态分布的选择。 周边消费力低： 由于登峰地区消费力不高，且项目并没有主干道一线临街铺，不能以零售引领临近消费力，只能引入符合商圈特点的采购消费力。 三、 发展前景分析 小北 联合国外贸市场已形成多年，各外贸 采购商场林立，但业态分布零散，均没有一个以统一业态、某种主题商品定位的一站式商场。本项目可以此作为突破点，引领小北 商圈内各项目均只租不售，没有经营权出售模式，本项目可以以此 18 为 创新 卖点打进市场。 前半年或首年免 租为商圈内吸引商家之流行手段，但必须收取高昂 之入场费用，本项目同样可采取放水养鱼策略。以不收取入场费之超值优惠强势入市，势必 闯 出一片天下。 本商厦之餐厅、酒店为极大优势，必须将“中东、非洲外贸批发的 起点”此亮点无限放大。此优势将弥补地段之不足。 本项目招商之最大竞争对手广福国际位置及装修标准皆比本项目 优越 。 但 从另一角度来看，该项目的经营失败可为本项目利用，在 招商方面如能借助该项目带动，并吸纳对该项目失去信心之目标客户，不失为一个极大商机，危机并存！ 19 第四部分 业态及定位分析 一 、目前广州电子、电器批发市场分析 广州市现有的电子、电器商圈主要为海印大沙头商圈、文化公园西提二马路商圈及中山六路的将军东商圈。 海印大沙头三马路商圈 20 以大沙头三马路 为 轴心，两边较大的电器批发、零售的市场有：盛贤旧货交易市场、澳讯二手手机城、海印电器总汇、星之光电器城以及海印广场。 大沙头三马路是广州自发形成的传统电器商业街，该区内的商业物业大多都经营超过 8 年以上。 04 年，广州市政府对该区域进行调整，将原来位于大沙头马路珠江边的“海印旧货市场”悉数搬到现在的盛贤旧货交易市场 及澳讯二手手机城里。 由于该区批发市场已成规模，所以该地段的租金价格也较高，租 金约每平米 400 500 元。 盛贤旧货市场分析 位于海印大沙头三马路，内有 4 层， 约 2500 间铺，建筑面积约 15000/ 主要经营有：二手通讯设备，数码摄像、影音，二手电脑，小品牌电视、 21 音响、办公用品（复印机、打印机等）及其他精品（皮包、钟表、军用服装）。 商城配套设施：场内中央空调、多台手扶电梯、货梯、多功能文化广场、大型室内停车场。 业态分布比例： 15%25%15%8%17%20%二手通讯设备数码摄像、影音二手电脑小品牌电视、音响办公用品（复印机、打印机等）其他、精品（手機維修、钟表、軟件、军用裝備）租金水 平 ： 首层的临街旺铺 550 600 元 /，裙楼： 450 500 元 /； 二层已经全部租满； 三层 150 元 /。 22 消费客户群体： 10%90%國內 國外管理费： 60 元 / 进驻率： 约 85% 综合分析： 位于海印大沙头三马路 (海印广场旁边 )，是原来大沙头拆迁后，新改造出来的旧货市场， 由于租金价格水平比较高，因此，都有针对性的做 “ 黑人 ” 和其他外国人的生意，所卖的 二 手 产品 的价格 普遍偏高。 海印电器总汇 海印电器总汇于 1991 年 9 月 开业，是广州市第一家电器专业市场，市场内经营各类国内外品牌家用电器。 其经营区域主要分为四大区域：旧场：主要经营白色家电类，包括 23 冰箱、洗衣机、空调等，其次产品有对讲机、手机、影响线材器材等；新场：主要经营液晶电视、电玩、手机、数码产品等； 二场：最多商铺林立的一个区域多以手机、品牌音响专卖店、电脑、数码产品、电动玩具、监控设施器材等。二、三层：主要经营是电脑、电玩类、打印等办公用品。 业态分布比例 ： 12%48%18%22%家電類（電視音響、公設備電子數碼產品其他租金水平： 第一手租金： 400 元 / （含管理费、水电费） ； 二手转租租金： 750 850 元 / （含管理费、水电费）。 24 进驻率： 100% 消费群体： 94%6%國內 國外综合分析： 海印电器总汇有较悠久的历史，经营将近 20 余年，在广州以及全国都较为有名。主要经营国内外知名的品牌家电，产品和价格都与国美、苏宁无异，与本项目的“对外贸易小品牌家电批发市场”的理念不相冲突。从上述数据分析，该商场主要以内销为主，从根本上就不具备完善的贸易功能。 星之光电器城 海印商圈的大沙头三马路有一名叫“星之光电 器城”的车站，从这一点可以说明星之光电器城是该区域的一个标志性物业，占据了得天独厚的优势。 10 多年前，星之光电器城的前身仅仅是广百的一个 储运库房 ，租金从 8 元 / 到如今最贵铺位的 400 元 / ，上涨了 50 倍 。 25 其主要经营包括：黑电（电视、音响、 白电（冰洗、空调）、数码影音、手机等家电。 业态分布： 20%10%5%65%黑电（电视、音响、电（冰洗、空调）数码影音手机进驻情况： 50% 新推出的后场部分原来由中原地产代理，但效果不理想，空置率达到95%以上，星之光现已经与中原地产终止合同，改由星之光电器城自行招租。 租金水平 ： 后场部分： 230 280 元 / （含管理费），三按一租，合同为期 5 年； 前场部分：铺位已经全部租满，之后少量的柜台出租。约 长的 26 柜台，两条 4500 元 /月（含管理费）；二手转租的铺位 60/ ， 20000元 /月（含管理费）。上述的均不需要进场费。 综合分析 ： 从储运库房到闻名遐迩的电器专业卖场，租金从 / 到如今最贵铺位的400 元 / ，上涨了 50 倍 ， 仅仅用了 10 年 的时间 。 在广州及全国都较有名气。但新推出的后场部分，招租情况极其不理想，空置率高，对整体的一个经营造成很大的影响。而该卖场 主要经营的是大品牌、名牌家电、发烧音响、专业影音器材为主，总要针对的都是国内市场，不具备对外的贸易功能，极少外商进出该卖场，与本项目 “对外贸易小品牌家电批发市场”的理念不相冲突。 海印大沙头电器批发商圈分析、总结： 优势分析： 该商圈内的电器批发市场大多都经营了 10 20 年的时间，在广州及全国都较为之出名，经营以大平品牌家电，发烧音响，专业音响设备器材，手机，数码影音为主。而该区域大多在发烧影响、专业影音这一块的领域享负盛名。 劣势分析 ： 该区域多数以个体户为主，尤其是黑电与白电、手机数码这一块基本是饱 和，竞争相当激烈。而近 7、 8 年崛起的苏宁国美他们统一了所有的厂商、经销商，统一的价格，统一的优惠折扣，统一的搞大型的促销活动，对海印商圈的电器零售业造成了很多的影响。基本上，现在广州买品牌家电的都会到国美、苏宁这些地方，他们品种齐全，统一 27 的送货，统一的售后服务，在广州还是占领了很大一部分的市场。 高昂的租金也是该区域得一大特色，经过了将近 20 年经营，该区域得租金从原来的 50、 60 元 /上涨到现在均价 500/ 不等，涨幅达到 10倍之多。 二手的批发交易能吸引部分中东及中非的外商，但是，外商的数目不多，形成不了 外贸批发市场的这样一个格局。 乏善可循的经营模式，没有更好的创新理念经营。发展商只负责管理场内经营秩序，没有定期的大型活动举办，难以更好的带动消费客户群。难以实现统一的折扣优惠，商品的质量保证不如苏宁国美这些大卖场有信心。 文化公园西提二马路商圈 28 以西提二马路为轴心，一直延伸到黄沙的六二三马路，是全国有名的电子产品批发商圈。该商圈内有数十个大大小小的批发市场，其中规模最大、产品最为集中的以新亚洲国际电子数码城、南方大厦国际电子城最为出名。而文园电器城就是该区域里面历史较为悠久的电子 、电器批发市场； 该区域得租金价格相对海印电器批发商圈而言不要高，一间建筑面积12 的商铺约 2200 元 /月，但是，就是这样的意见 12 的商铺二手转租就要 17 万元的转手费。只能说该区域内真是一铺难求； 文园电器城由于历史悠久，物业需要重新包装。文园原有的商家现在基本都搬到海珠区南田路的新文园电器城。据了解所得到的信息，原来的文园电器城重新装修 /以后，租金价格将会上涨到 800 元 /。和原来文园电器城的一些商家沟通过，他们都纷纷表示，无法这么贵的租金价格。 29 该商圈 业态分布比例： 10%10% 6%54%20%手机手机电子配件数码影音数码摄影影音 消费群体比例： 85%10%5%國內 中東 非洲 南方大厦国际电子城 全国最大的手机、通讯配件专业市场核心位置 。 是一个集国际、国内贸易、展示、物流配送等多功能为一体的大型数码电子配件专业市场。主 30 要经营电子通讯、手机整机、手机配件及其相关的通讯产品 。 经营面积18000 多平方米 ， 1018 个商铺 。 进驻率： 100% 租金水平： 二手转租 12 的商铺 2200 元 /月，顶手费 17 万元 综合分析： 进驻率达到 100%，开铺率达到 上。全国有 名的手机、手机配件、电子、数码的批发交易市场。租金相对而言属于合理。但是，顶手费偏高，很多有心经营的商家未必会那么容易就接受 17 万元的顶手费。 新亚洲国际电子数码城 新亚洲国际电子数码城位于荔湾区西 提 二马路，是一座以手机、电脑、数码产品零售兼批发的大型数码商城。经营项目主要为通讯器材、数码电子产品， 经营 面积约 19000 平方米，经营业户有 900 多档。是广州荔湾文园地区的 4 家大型电子城之一。 文园电器城 位于西提二马路，属于荔湾区的繁华地段。 主要经营通讯机电及配件、日用电器、 摄影 器材等。 是 广州教为知名的电器商场，现该商场正在重新装修。据了解，该商场重新装修好以后的租金价格是 750 850 元 /。 由于重装后价格过于高昂，该商场就有的商家都纷纷搬到海珠区南田路的凤凰展贸城。该项目前身是广州茶叶厂，现由广州市市场管理局投资重新翻新、装修推出市场。由于刚推出市场，进驻率不高，只有 60%左右。一层租满，二层空置率 45%，三层空置率 65%。该展贸城经营面积约 5000 ，是该项目的其中一个部分，整个项目占地 5 万平方米，今后 31 还会推出写字楼，创意写字楼等的商业配套。 凤凰展贸城 优势分析： 交通便利，地铁 8 号线凤凰新村总站口，项目旁边就是南田路公交车站，车站内有 8 条线路进过。另外一边，原茶叶厂正门是工业大道，是海珠区的其中一条交通要道。每天都有数百班次的公交车经过。 劣势分析： 所处位置大多都是居民楼，周围都没有商厦或者批发市场，商业气氛不浓厚。 租金水平： 均价 150 元 /；签三年合同 租金优惠： 首年租金全免，第二年租金打 ，第三年正常缴纳，第四年开始租金递增 8%，首次缴纳三个月按金和一个月的租金。管理费8 元 /不含公用水电，公用水电、空调平分。 西提二马路电子、数码批发商圈总结、分析： 优势分析： 全国著名的电子配件、手机配件、数码产品集散地。经营时间大多都超过 5 年以上。所处的位置又是荔湾区的旺地，周边都以批发市场为主。在中东及非洲商客心目中也有一定的名气。产品主要以电子配件、元件，数码产品，电玩为主，成品电器占得比例不大。 劣势分析： 交通状况差。西提二马路以北有十三行服装批发商圈，以东是一德路干货交易商圈，都是广州著名的批发市场。但是，由于都处于老城区，道路设计比较狭窄，没有足够的停车位置，在物流上带来了很大的不便，所以该区域内的西提二马路，人民桥，十三行马路，一德路，人民南路经 32 常会塞车的现象。正 所谓路通财通，在现今这个物流需求量不断急速上涨的时代，在一个这样拥挤的道路环境下做生意，您会觉得安心、放心吗？ 将军东电器城 位置概况： 位于中山六路口，连接解放中路。离公园前地铁站约两分钟路程。东西向，南北向右数十条公交线穿行。 市场概况： 共分两层，一楼约 100 余个档口，主要经营的产品有家电配件，监控器材，线材，影音产品，新旧电器。二层约 60 多个档口， 300条柜台，二层主要经营二手电脑，电器，手机为主，还带有少量的办公用品。 租金水平 ： 柜台租金约每月 500一个柜台，柜台长约 1 米；交三个月的按金 和一个月的租金，合同签 1 年，管理费每个柜台 150 元 /月，所有合同到 2011 年到期。 业态分布比例 ： 15%10%5%10%15%20%25%手机 家电配件监控设备 线材影音产品 新旧电器二手电脑优势分析： 中山六路将军东电器城，处于中山六路北侧，两个地铁口 33 的中间，附近有乐购等商业中心。地理位置及交通条件都十分优越，人流量大。主要以国内本地市场为主，外商多是零售，少有外商在此地批发。 劣势分析： 处于老城区中心地段，基于地理条件，商场发展以到了极限，附近交通便利，商业中心密集，竞争压力大，大多都是依靠零售为主。 几大电子、电器批发商圈分析总结 ： 本次调查的结果表明，广州市内的电子、电器批发市场他们主要经营大多以手机、电子数码产品为主，跟本项目的小品家电批发市场的市场定位不相冲突，竞争性不大。而在消费群体中，以国内的消费群体为主，占的比例约在 92%以上，而国外客户都较少。本项目的理念是以国外的商人为主。所以，也是与本项目的市场定位不相冲突，竞争性不大。 二 、需求量分析 电话访问投资客户群 109 家，走访的客户 66 家。 走访客户： 11%89%对本项目有意向 暂时不考虑开放对外贸易业务在走访的客户当中有 89%的客户表示对本项目有兴趣， 只有 11%的客户 34 是暂时不想开设对外贸易这个业务。但是，对本项目有兴趣的客户纷纷都提出以下的问题： 40 元 /平方，感到有些偏高 100%； 项目 的具体位置，对小北商圈也不够了解 45%； 心自己不会做占 圈 不太熟悉，不知道本项目到底怎么样 看的心态 占 否有竞争力 占 68%； 而维护商家们的利益 占 100%； 小 结 ： 以上问题表明商家们已经对 本 项目开始思考，开始关注 。 现阶段 还 是缺乏对小北商圈以及本项目的了解和认识 。 电话访问的 投资 客户群： 35 39%43%18%对本项目有兴趣兴趣一般没什么兴趣从上面的数据不难看出在电话访问的过程中占了 82%的客户都是对本项目是有一定的兴趣，只是碍于对本项目的认知还不深。在问题方面可以分以下几类： 1、 价格的接受程度： 78%22%可以接受 感覺偏高2、 返祖年限的吸引力： 36 44%56%可以接受 一般3、 返祖回报吸引力 ： 61%39%接受 感覺一般4、按揭与一次性付款接受程度： 37 72%28%選擇按揭 要看總的價格小结： 从上述的数据表明，在电话访问的 109 个投资客户当中，占据很大一部分的客户对本项目存有很大的兴趣，只有部分问题有待解决。 三 、 2009 年 广州对外贸易额及需求分析 38 1、 广州地区 2006 年 2009 年对中东 17 国和非洲出口总额 （单位：万美元） 1115771202331557721726211956692149441680682051850500001000001500002000002500002 0 0 6 年度 2 0 0 7 年度 2 0 0 8 年度 2 0 0 9 年度非洲国家中东1 7 国1557721680682051851956691115772149441726211202330500001000001500002000002500002 0 0 6 年度 2 0 0 7 年度 2 0 0 8 年度 2 0 0 9 年度非洲国家中东1 7 国从 06 年到 09 年整个广州的对外贸易出口都是呈上升的趋势，虽然08 年底爆发全球的金融危机，但是 09 年的出口贸易额对比 06 年和 07 年仍然是呈上升趋势。差不多是三年的时间翻一翻。 2 、 2009 年 1 12 月广州外贸出口 部分 地区分布比例图 39 8%19%40%33%中东1 7 国、非洲东盟拉美大洋洲数据说明，广州的对外贸易主要是中东 17 国。而非洲国家也占据了相当的一部分，这与我国的外交策略有很多重要的关系。中东国家的主要以石油为支柱产业，其他物质匮乏。一般的生活物资基本上都是依赖进口。而非洲国家的情况也和中东 17 国的情况非常相似。甚至更差。战乱的破坏，造成非洲很多国家的第二产业基础非常薄弱，形成不了产业链。所以，很多的生活物资都依赖进口。在 09 年里面，中东 17 国，东盟，非洲的贸易出口额 就达到了 68 个亿。 3、 2009 年 1 12 月广州外贸出口 部分地区 产品分布比例图 40 11%24%2%0%5% 1%4%18%1%34%农产品化工产品纺织品金属制品服装鞋类医药医疗器械电子电器运输器械高新技术其他上面的数据表明，在 09 年里面，广州出口中东、东盟、非洲、拉美、大洋洲的贸易总额约是 68 亿美元。而电器、电子产品所占比例达到 34%，约合 24 亿美元。 4、 广州地区 2009 年 1 12 月外贸出口电子、电器、机电产品分布比17%51%4%2%6%20%小家电白电黑电电子数码及部件办公用品机电及配件（以上数据仅作参考，此数据来源于广州市海关） 小结： 通过以上数据表明，中东 17 国、非洲、东盟这些地区非常依赖外 41 国的进口，尤其是中东及非洲地区。其中电器进口占总比