宾馆五星级旅游饭店建设项目可行性研究报告

1 宾馆五星级旅游饭店建设项目 可行性研究报告 2 样本三 第 一 章 项目总论 一、 项目 摘要 1 项目名称 ： *宾馆五星级旅游饭店建设项目 （以下简称该项目） 2 项目承办单位 ： 3项目负责人： 联系电话： 4 建 设 地区、地点 ： * 5工程范围： *宾馆 主体建筑工程、工艺设备、配套工程（电气、暖通、给排水等） 5建设性质： 新建 6项目主要建设规模与内容 ： *宾馆五星级旅游饭店项目用地 方米，代拨城市道路用地 方米，总用地面积 方米。新建的饭 店大楼 规划地上 26 层，地下 2 层，总建筑面积 方米 。配套完善饭店内的工艺设备以及配套工程（电气、暖通、给排水、绿化等）。 7项目实施进度计划： 项目工期为 2 年零 8 个月，即 2009 年5 月至 2011 年 12月。 8项目总投资与效益情况 ： 3 (1)总投资与资金筹措 该 项目 总投资 元， 资金 来源于银行贷款和建设单位自筹，具体如下： 1)申请银行贷款 12000 万元； 2)建设单位自筹 元 。 (2)效益简述 经济效益方面，该项目 财务净现值大于零，项目财务内部收益率 （全部投资） 所得税 后 为 项目财务内部收益率（资本金）所得税后为 说明 项目 财务 盈利能力 较 强 ，有利于引入社会化投资。 同时，从项目现金流量分析来看，该项目可用于偿还贷款的结余资金富余，项目借款偿还期仅为 （含建设期的借款期2 年），各项资产负债指标良好，项目偿债风险小。另外，从财务不确定性分析来看，项目具有较强的抗风险能力。因此，项目经济效益显著。 社会效益方面， 该项目的实施有利于拉动地方经济发展，是“扩大内需保增长”的具体实施 ，可完善旅游的城市配套功能，提升城市品位。 五星级酒店建成运营后，将极大缓解 区域 招 商引资和商务接待等活动的需求，推动高新区、政务文化新区、经济开发区的发展，提升 *城市形象。 此外，在 项目的建设和运营过程中，将会带来较多就业机会 。 因此，项目社会效益显著。 9 承担可行性研究工作的单位 ： *市信德工程咨询有限公司，为综合乙级工程咨询资质单位 4 10可行性研究报告编制依据与研究范围 (1)编制 依据 1) 中华人民共和国评定旅游涉外饭店星级的规定 （ 1997 年10月 16日国家旅游局发布 ） 2) 旅游涉外饭店星级的划分 与 评定 （ 14308 3) 五星级星级饭店标准 4) 饮食 建筑设计规范 （ 4 89 ） 5)投资项目可行性研究指南 6)*市国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要 7) *市城市总体规划 8)其他有关标准、规程、规范 (2)研究范围 本报告重点对 项目 建设的必要性、市场预测、建设规模、 场址选择、 建 设方案 、 建筑节能节水措施 、 环境影响评价、组织机构与人力资源配置、实施进度计划、 投资估算 及资金筹措、经济及 社会效益评价 等进行研究 ，进而提出项目可行与否及有关建议。 二、项目承办单位概况 项目承办单位 *中国旅行社有限责任公司，是于 2002年 7月由原 *中国旅行社改制成立的。下属 *宾馆、 *中国旅行社有限责任公司营业部等二个单位，主要经营餐饮、客房、国内旅游及相关业务。公司注册资金 元，公司现有股东 5 个，其中，股东福建华侨实业集团公司占资本 股东福建省 *天元集团 5 有限公司占注册资本 股东 *占注册资本 股东朱建辉占注册资本 股东朱铖晗占注册资本 8%。至 2008 年 10月，公司资产 元。公司法定 代表人为 *，公司注册地址为梅列区牡丹新村 11幢。下属单位 *宾馆是一座按三星级标准设计的商务型旅游涉外饭店，位于 *市中心最繁华的列东大街与东新二路交汇处，是商贸、经济、政治、文化的枢纽地带，更是交通汇集地。 三、 主要技术经济指标 项目主要技术经济指标见表 1 6 主 要 技 术 经 济 指 标 表 表 1号 项 目 单 位 数 量 备 注 1 占地面积 平方米 中代征道路面积 2 总建筑面积 平方米 面 26 层，地下 2 层 3 客房数 套 468 4 写字楼 平方米 15660 5 劳动定员 人 301 6 总投资 万元 设投资 万元 程费用 程建设其他费用 本预备费用 设期利息 万元 动资金 万元 7 资金筹措 万元 请银行贷款 万元 12000 设单位自筹 万元 8 财务指标 均产值 万元 均创利润总额 万元 均上交税金 万元 投资收益率 % 本金净利润率 % 务内部收益率 (全部投资 ) % 得税后 务净现值 (0%，全部投资 ) 万元 得税后 务内部收益率 (资本金 ) % 得税后 务净现值 (0%， 资本金 ) 万元 得税后 资回收期 (全部投资 ) 年 得税后 ,含建设期 3 年 ，其中筹备期 1 年 款偿还 期 (最大偿还能力方式 ) 年 建设期借款期 2 年 9 新增就业人数 人 280 7 四、存在问题及建议 1 问题 (1)项目独一无二的品位定位有一定难度，尽管设计工作一经完成，其定位也就相应确定，但在实施过程中仍需要根据具体情况不断完善。 (2)项目规模较大，时间较紧，建设资金能否按时到位将直接影响项目实施进 度。 (3)项目建设与运营单位要建立一支高素质的 星级宾馆 管理 服务 队伍。 2 建议 (1)在下阶段工作中应进一步优化、优选工程设计方案，以进一步突出城市标志性建筑的地位，并节省投资。 (2)加快项目融资步伐，开辟多渠道融资途径， 尽快落实资本金 。 (3)树立 “ 以人为本 ” 意识，强化岗位培训制度 。 由于现代信息技术的飞速发展，知识更新频率越来越快，过去靠学校教育一劳永逸的情况已不复存在，任何一名 饭店工作人 员都应该具备 “ 活到老，学到老 ” 的良好心态，及时吸纳新知识、新技术， 饭店 也要花大力气抓好新知识的教育培训和新 人员 的常 规业务培训，努力建设一支高素质的 服务团 队。 8 第 二 章 项目背景和发展概况 一、 项目提出的背景 1 国家及旅游饭店行业发展 状况 旅游饭店业是我国与国际接轨最早、开放步伐最快的行业之一，是中国改革开放的形象和窗口。 1979年，我国建设第一家外资饭店 北京建国饭店， 1982 年引进第一家国际饭店管理公司 香港半岛管理集团。目前已有 41 家国际饭店管理集团、 67 个饭店品牌进入中国市场，管理了 516家饭店，排名世界前 10位的国际饭店管理集团均已进入中国市场。 30年来，中国旅游饭店业取得了五个方面的显著成绩 ： 一是产业规模不断扩大。截至 2008年底，全国星级饭店已经超过了 1978年全国饭店总数的 100倍。 二是产业素质稳步提高。饭店经营业绩逐年好转， 2008年全国星级饭店实现利润 40亿元，与上年同比增长了两倍多。饭店连锁经营步伐加快，服务更加规范，队伍素质更加专业，饭店更加注重绿色和环保，现在全国已经拥有绿色旅游饭店 2000多家。 三是产业形态走向多元化。除传统的观光饭店和商务饭店外，度假饭店、会议饭店、经济型饭店、公寓酒店、乡村酒店、青年旅馆等均获得较快发展。 四是集团化水平稳步提升。 2008 年全 球饭店集团 300强排名，中国内地有 7 家入围，其中锦江国际酒店集团首次进入 20强，排名第 17位。 9 五是星级标准得到广泛认可，星级服务理念对其他服务业产生了广泛的影响，星级在社会上很多领域已经成为产品质量与档次的象征。 2 我 国五星级酒店市场状况 中国目前已呈现全面的五星级酒店热，从一、二线城市，到三线甚至四线城市，都卷入了这个热潮之中。 五星级酒店成为 发达的一、二线大城市 的 风向标 。 进入 2004年以来，五星级酒店兴建、开业的消息不绝于耳，风靡全国。喜来登、万豪、希尔顿这些国际 品牌 五星级酒店相继在多个城市开业。长期以来对于新建酒店业进行严格控制的上海也传出将新增多个五星级酒店的消息，北京作为中国的经济、政治、科技中心，五星级饭店增加自不用说。而业内人士称广州酒店市场在未来 3内将增加 30 家高星级酒店，其中五星级酒店 10 家，四星级酒店约 20家。成都也即将增加数个五星级酒店。沈阳市掀起五星级酒店投资热潮。从去年底至今年初，约有 10余家五星级酒店在建或筹建之中。 3 项目发起人 和发起缘由 根据国务院关于支持福建省加快建设海峡西岸经济区的若干意见的精神，随着省、市关于实施项目带动战 略 决策部署的贯彻落实和 *社会经济 持续 发展，以及福银、三泉高速公路的建成通车，永宁 高速公路、 向莆高速铁路的 开工建设， *的区位交通环境将得到大为改善， *将成为一座更加开放的区域中心城市。同时， 也将有助于 *境内丰富的旅游资源优势转化为经济优势 ，带动旅游业、 10 酒店业的繁荣发展。作为全国旅游城市， *迫切需要一家上档次、上规模的旅游饭店。 *宾馆五星级旅游饭店项目由母公司 *中国旅行社有限责任公司的 5 个股东共同发起。发起缘由如下： (1)*市旅游资源丰富， *是中国优秀旅游城市 *是福建省辖市，位于武夷山与戴云山脉之间。全市总面积22959 平方公里，其中市区 1178 平方公里，总人口 ；辖 1个县级市（ *）、 2 个区（ *、 *）、 9 个县（）；有 “ 中国绿都 ” 、 “ 绿色宝库 ” 之誉；年平均气温为 年四季均可游览。 *历史悠久，人文荟萃，风光旖旎，特色鲜明。旅游资源得天独厚。 *岩前发现了 20万年前古人类文化遗址。宁化石壁是中国历史上由北向南客家大迁徒的中转站，被 誉为 “ 客家祖地 ” 。古邑多俊杰，宋代 “ 理学四贤 ” 中的杨时、罗从彦、朱熹和清代画坛 “ 扬州八怪 ” 之一的黄慎及清代 “ 书法四大家 ” 之一的伊秉绶等历史名人都诞生在这里。 *名胜古迹众多，自古以来为人们所称颂。这里有被誉为 “ 天下第一湖山 ” 的泰宁大金湖；有被著名地理学家徐霞客称 “ 大而逼，远而整 ” 的永安桃源洞 “ 一线天 ” ；有犹如 “ 神仙洞府 ” 的将乐玉华洞 。 改革开放以来， *旅游业迅速发展。现已建成以 “ 山、水、洞、林、石、古文化 ” 为特色的旅游风景区（点） 60余处。其中：世界地质公园 1 个（泰宁世界地质公园）；国家重点风景名胜区 3 个（泰宁大金湖、永安桃源洞 乐玉华洞）；国家 4A 级旅游区 4个（泰宁大金湖、永安桃源洞、梅列瑞云山、三元格氏栲）；国家 11 2 个（沙县沙阳乐园）；国家级自然保护区 3 个（将乐龙栖山、永安天宝岩、建宁闽江源）；国家森林公园 5 个（泰宁猫儿山国家森林公园、三元国家森林公园、将乐天阶山森林公园、 *仙人谷森林公园、建宁闽江源）； 国家地质公园 2 个（宁化天鹅洞群、永安国家地质公园）；国家重点文物保护单位 5 个（泰宁尚书第明代建筑群、三元万寿岩、永安安贞堡梅列正顺庙、建宁红一方面军领导机关旧址）；全国红色旅游 经典景区名录 3 个（宁化县红军医院旧址、长征集结出发地、北山革命纪念园，泰宁县红军街 ,建宁县红一方面军司令部、总前委、总政治部旧址 ） 。 全市现有市、县两级旅游局 13个，旅游质监所 3 家，旅游监察大队 2 家，旅游培训中心 1 家，并成立了市旅游协会。有饭店、宾馆 166 家，其中星级饭店 33 家，有旅行社 43 家，旅游汽车公司 5家。 *交通方便，国道 205 线， 316 线、省道 212 线形成了四通八达的公路交通网络，鹰厦铁路横贯市区，开通了 *至厦门、福州城际列车和 “ 金湖号 ” 专列，京福高速公路 *段一期工程（ *建成通车。 龙岩冠豸山机场距 *市区仅 2 小时车程。 *物产丰富，有竹、木、菇、闽笋、建莲、金桔、天然宝石等，还有 “ 汀州八大干 ” 的明溪肉脯干、宁化辣椒干、田鼠干在国内外久负盛名。 *旅游已形成了一个能够满足旅游者吃、住、行、游、购、娱需要的旅游接待服务体系。 2001 年 12 月， *市荣膺 “ 中国优秀旅游城市 ”称号。永安市和泰宁县也分别于 2000 年和 2004 年荣获 “ 中国优秀旅游城市 ” 和 “ 优秀旅游县 ” 称号。 (2)市区规模以上饭店尚没一家四星级（或）以上的旅游饭店 12 作业中国优秀旅游城市，但目前 *市区规模以上饭 店尚 没有一家四星级 （或）以上旅游饭店。市区现有饭店格局是饭店规模小（ 100个以上客房的仅 3 家）、接待档次低（梅列、三元三星级旅游饭店仅 8 家），接待一个 1000 人左右的大型会议就得使用 10 多家星级饭店和社会宾馆，接待能力和档次已远远不能适应 *社会经济不断发展的要求。 (3)*宾馆现有服务设施不足 *宾馆是一座按三星级标准设计的商务型旅游涉外饭店，位于*市中心最繁华的列东大街与东新二路交汇处，是商贸、经济、政治、文化的枢纽地带，更是交通汇集地。 由于运行时间较长，虽几经装修维护，但很多设施设备陈旧 。现仅有 100 多间标准客房 和豪华套房，宴会厅 容量偏小。特别是遇节假日，游客常常抱怨住宿暴满，影响 *城市整体形象。 为进一步提高 *市区宾馆饭店接待档次和接待能力， 同时本项目作为 *大力发展旅游经济的重点配套工程，得到了市政府领导及有关部门的大力支持。 由于 *宾馆和毗邻的 *市商业集团有限公司原办公、住宅楼地块较为狭小，且受现有建筑制约，单独建设无法体现高星级旅游饭店档次及城市景观的整体性。根据 *市政府的要求，经 该 项目承办单位与 *市商业集团有限公司协商一致，同意 联合报建、各自投资。本报告中 项目“建设内容”即 *宾馆，不含 *市商 业集团有限公司的“牡丹新村 17幢旧房改造”工程。 二、 项目发展概况 1 场 址初勘和初步测量工作情况 13 该项目已于 2008年 1月委托 *市土地资源勘察队进行了场址勘察定界 ，其成果为土地勘测定界技术报告书（编号： 200806） 。场地实测面积为 方米（ ），其中， *中国旅行社有限责任公司占地 *市商业集团公司占地 通运输用地 方米。 场址处暂没进行工程及水文地质勘察，应在下一步工作中详细进行。 2 项目建议书的编制、提出及审 批过程 该项目已于 2008年 1月由 *市梅列区发展和改革局立项（备案）（闽发改备 2008）（ 详见附件 1：项目备案表 ），其他前期工作 （ 拆迁 、可行 性研究、方案设计等）正在紧张有序地进行。 三、 项目建设的必要性 及意义 1项目实施有利于拉动地方经济发展，是“扩大内需保增长”的 需要 酒店 业与 农业 、食品加工、旅游业、饭店业等行业有着相辅相成的联系，努力促进餐饮业的发 展，将会更有效地促进经济的综合发展。 同时，酒店业对地方经济发展的贡献，最直接的体现莫过于对会展业的拉动作用。近年来， *每年都举办“ 海峡两岸林业博览暨投资贸易洽谈会 ”、“中华风味小吃展”等大型展会。会展经济已日益成为 *展现城市形象和品牌的重要手段。 可见，上 规模 、上档次 的酒店工程建设对于推动酒店行业的良性发展将起到深远的意义，同时对于扩大内需， 促进经济增长， 稳定社会有着积极的推动作用。 14 2项目实施是 *“发展大旅游”的内在需求，也是项目自身发展的需要 *是中国优秀旅游城市， 吸引了无数的国内外游客。旅游 业在*市 的经济发展中起到了举足轻重的作用。旅游业作为一个综合性很强的产业，能够带动吃、住、行、游、购、娱等上下游产业的快速发展，包括饮食、建筑、交通、通讯、园林、商业等行业，对整个经济发展的带动作为非常明显。 一旦一个地区的旅游业发展起来，酒店业的受益程度是最大的。据法国旅游业协会主席菲利普 邦贝尔热的研究： “43% 的旅馆、咖啡店和饭店的收益，同旅游直接有关 ； 航空运输收益的 42%同旅游有关，铁路运输收益的 23%、 汽车 的 12%、农业的 8%、建筑业的 6%同旅游业有关。 ” 而一个好的酒店同时包括了旅馆、咖啡店和饭店，其受益程度可想而知。 3项目实施是城市品牌发展的需要，是城市亮丽的名片，有利于提升城市整体形象 五星级酒店，为城市增辉，使城市变得更加美丽，更有魅力。*作为 经济不发达的地区， 同时也是全国文明城市、卫生城市、优秀旅游城市等，连 一家五星级酒店都没有，既影响城市形象，又影响经济发展。五星级酒店如今成了城市亮丽的名片，为旅游、商务活动提升了档次。全国创优秀旅游城市活动，不仅促进了旅游经济的发展，而且推动了城 市的发展。因此，五星级饭店是一道美丽的风景线，是城市的骄傲，是现代城市的名片。 4 项目实施对于 促进就业 有着明显的效果 15 金融危机下，第三产业的价值被凸显的淋漓尽致，酒店下乡，餐饮娱乐商圈，服务业用工荒，鼓励农民工返乡发展第三产业等经济现象成了网络热词，对于这一经济现象的热议表明了人们对经济危机带来的城市农民工失业所延伸出来的社会问题的隐忧，而国家鼓励基础设施建设，扩大内需，鼓励消费的政策恰恰符合了发展第三产业，促进就业的这一发展规律，频繁的酒店工程建设顺理成章地走到了建筑产业的前台，对扩大内需起着良性的推动 作用。 另外，由于项目建成运行后，将需要扩招酒店服务人员 350人，而且这些人员大都来自农村剩余劳动力或者城市下岗职工，因此，项目的实施对于解决当前就业困难的问题其作用尤其明显。 16 第 三 章 行业市场分析与建设规模 一、市场分析 1目标 市场调查 近年来， *市旅游业发展迅速，度假旅游、商务（考察）旅游、会议旅游人员不断增加。 截止 2008 年 12 月 31 日，全市 有 37 家星级饭店（四星级 2 家，三星级 17家，二星级 18家） 。 今年春节期间，全市 37 家星级酒店共接待游客 10 万人次， 由于各 种原因， *市还只有 两家四星级酒店 ，而 *市区没有一家四星级以上的酒店 。 市区现有饭店格局是饭店规模小（ 100 个以上客房的仅 3 家）、接待档次低（梅列、三元两地三星级旅游饭店仅 8 家），接待一个 1000 人左右的大型会议就得动用 10 多家星级饭店和社会旅馆，接待能力已远远不能适应 *社会经济不断发展的要求。 与省内部分兄弟县市相比 ， *市高星级的酒店宾馆建设明显落后。 旅游的六要素包括 “ 吃住行游购娱 ” ，五星级酒店本身至少已囊括了 “ 吃住购娱 ” 四要素。因此，尽快打造一家五星级酒店对拉动 *旅游经济意义重大。 一业内人士介绍 ，由于目前 *还没有一家五星级酒店，一些企业家为了提升接待档次，经常要跑到 兄弟 市区的五星级酒店去开会、谈生意，这样一来， *无形中流失了这部分消费群体。这部分人，办完正事后必然会进行宴会、观光、购物等活动，这对当地的旅游 17 市场具有很大的促进作用。而要把具备较高消费能力的人群吸引到本地，当地优秀的旅游资源固然很重要。高档次的酒店在这方面所起的作用不可小觑。如果 *宾馆 五星级 旅游饭 店建成，不但能为前来投资创业和进行商务活动的各界人士提供优质服务，还能留住本地高消费群体，吸引外地高消费群体。 另外，五星级酒店本身资 金实力雄厚，拥有自己的一套先进营销模式。酒店将通过参加国际国内的各种推介会、博览会进行自我推销，这同时也推销了 *的旅游资源。 特别是 银福高速公路、泉三高速公路的 通车 以及正在建设中的向莆高速铁路的实施 ， *正 面临一个崭新的发展机遇， *的区位优势将得到极大提升，今后和外地旅游、文化等方面的交流肯定会更加紧密，必须要提前做好准备。 2 旅游住宿需求预测 近年来，我国星级酒店的总体规模呈现持续快速上涨的态势，1998 2008 年，年均增长率达 其中 2000 年增长最快，增长率高达 56。 2004 年，星 级酒店总数突破一万家， 2008 年星级酒店数量是 1998年的 高档饭店竞争将更加激烈。一方面近年来国内高档饭店建设步伐加快，另一方面，洲际（ 里兹卡尔顿 (圣瑞吉斯（ 丽晶 (柏悦 (四季（ 国际饭店集团顶级品牌全面进入，势必对中国饭店原有高端客源市场的分配产生重要影响，加剧高档饭店的竞争。 18 高星级酒店越来越多，市场竞争越来越激烈，而很多酒店开始把竞争转向了服务，通 过个性化服务来吸引消费者， 2008 以后 年我国五星级酒店的竞争将转向 服务竞争。 近几年来，人们在生产和消费过程中，越来越关注资源与环境保护；国际环境保护的潮流也对我国饭店产生重大冲击，要求饭店按国际环境标准从事营销。在国内外的环保压力下，我国酒店行业绿色营销意识将不断加强，这也就成了我国高级酒店未来发展的趋势 。 根据满足 旅 客住宿需求和住宿设施适当超前的原则，到 2015年， *市 星级宾馆 住宿设施床位需求总量将增加到 9000 张。 规划到 2015年， *市星级宾馆总数达到 50家、 9000个床位，使每万人游客拥有星级 宾馆床位数由 2008 年的 增加到 住宿设施结构需求预测见表 3 住宿设施结构需求预测表 表 3份 星级宾馆 总床位数(张 ) 宾馆数量 (家 ) 高档床位 (张 ) 中档床位 (张 ) 低档床位 (张 ) 2008 37 1000 2700 2300 6000 2015 50 2300 3900 2800 9000 新增数量 +13 +1300 +1200 +500 +3000 注：表内高档宾馆指四、五星级宾馆，中档宾馆指三星级宾馆，低档宾馆指一、二星级宾馆。 3 项目 析 (1)析 优势（ S） 19 1)项目位于 *市 区 政治、经济、 商贸、 文化核 心 位置 ，周边各类市政配套设施完善，环境优美，且紧邻区域政府办公区，具备良好展示面； 2)区域最高档酒店，享有一定的市场知名度，目前以商务客人为主，是典型的商务型酒店，对客户的综合吸引力较大； 3)项目承办单位 *中国旅行社 有限责任公司 ，系 *市成立最早规模最大的专业旅游服务机构，福建中旅集团成员单位，主营国内旅游，代办机（车、船）票业务，提供住宿、餐饮、娱乐、会议等一条龙服务 ，能给客户以坚定的购买信心； 4)项目本身已具有一定的 酒店客户资源贮备，具有强大的潜在客户群基础。 *宾馆现为三星级旅游饭店，经过近 30年的经营实践，已造就一支懂经营、善管理的干部队伍和作风过硬、业务娴熟的服务员队伍，已使其成为 *市的品牌饭店，社会各界和广大宾客对 *宾馆有较高的认知度，这是一笔宝贵的无形资产。 5)该项目的建设对 *市旅游经济的发展具有重大意义，已列入*市政府旅游基础设施建设重点项目。 劣势（ W） 1)项目入住客户类型单一化； 2)项目配套设施经营一般，对酒店的营业收入支撑不足； 3)项目周边商业氛围较弱； 4)项目内部酒店功能性设计存在 缺陷。 机会（ O） 1)来的政策利好，为投资型物业的良性发展奠定 20 基础； 2)多条高速 公路 开通 、 向莆高速铁路 开工，进一步 突显区位优势 ； 3)会展业相对发达 ，消费能力强； 4)全市目前没有一家五星级饭店 。 威胁（ T） 1)市场潜在竞争压力巨大； 2)国内经济持续过热，房地产和金融政策收紧，物业税的开征等给项目的经营带来不确定因素。 (2)应对策略 四大 强化优势与机会策略） 1)强化项目自身的高档性和唯一性，将项目与该片区其他类型酒店相区别，迅速占领市场，出奇制胜； 2)配合项目 城区 地 标性建筑的外观，充分利用良好展示面，强化楼体及现场包装，迅速吸引周边客户关注； 3)利用酒店本身所具有的丰富客户资源优势，通过有针对性地实施点式营销策略，尽可能将酒店客户转化 老 客户； 4)强化、利用发展商良好的社会资源和政府背景资源优势，对辖区内各外资及本地企业进行重点宣传，促成集团 消费 。 两大 化解劣势与规避风险） 1)项目进行准确市场定位，并通过实施具有极强针对性的营销方案，吸引客户 消费 ； 2)针对自身酒店配套设施经营的劣势，我 们 建议引进高品牌度 21 娱乐餐饮经营公司，增加酒店产品附加值，提升形象档次 ； 3)利用政府背景优势对项目进行信誉担保； 4)快打快销规避政策风险。 (3)结论 通过对比分析区域市场的各种特征，以及影响本项目的各种因素， 我们 认为：本项目在该片区的酒店市场中占有很大优势，如果能优化主观因素（市场定位、酒店经营成本控制、营销策略等），在特色化和配套性上取得最佳差异化特征，本项目的市场风险可以有效应对和规避，并会有良好的市场表现。 4项目定位 *宾馆五星级旅游饭店 为 *中国旅行社有限责任公司 全资拥有，是 *市 为改善投资环境 、旅游环境 而兴建起来的 ，饭 店高 26层 。 *宾馆五星级饭店 是一 家豪华商务旅游酒店。位于 *市区繁华的列东大街 、 东新二路 的交汇处。 饭店严格按照国际五 星级酒店标准运作管理， 饭 店在传统服务流程的基础上，全面结合现代技术电脑化管理功能实施管理。 因此，项目应该定位为： *首个 五星级 国际级商务 旅游中心 酒店。 二、建设规模 1用地规模 *宾馆五星级旅游饭店项目用地 方米，代拨城市道路用地 方米，总用地面积 方米。 22 2建筑规模 *宾馆五星级旅游饭店项目 主楼设计为地上 26层、地下 2 层。 设计总建筑面积 方米，其中，计容 方米，不计容建筑面积 12675 平方米。 3设计服务 （接待） 能力 *宾馆五星级旅游饭店项目设计客房共 468套（标准间 450套、套房 5 套、总统套房 1 套、商务套房 12套、）、大中小餐厅（含贵宾厢）餐位数 1400，其中多功能宴会厅餐位数 1000个左右。 饭店建成运营后，每年接待宾客约 30万人以上。 23 第四章 项目选址与建设条件 一、项目选址 *宾馆五星级饭店拟在现 *宾馆处拆除重建。地址： *市 梅列区牡丹新村 11幢 。 项目选址处位于 *市区城市核心位置，处于全市政治、 经济、文化中心。 二、建设条件 1 交通条件及周边配套分析 项目 位于 *市区政治、 经济 、 商贸、 文化中心，各种配套完善 。城市交通主干道列东街、东新二路紧邻项目区。另外， *市外部交通条件日益完善，泉三高速公路、银福高速公路已建成通车，永武高速公路、永宁高速公路、向莆高速铁路正在建设， 为 *社会经济发展带来新的机遇。 项目方圆 500 米内，高尚物业众多，集中了 *市人民 政府、 列东百货 、 电子城、 邮政、电信、 银行 等行业机构。 2 景观价值分析 项目的景观资源丰富，坐拥 *城区 中心位置，视野开阔，中高层单位基本无遮挡， 四周景色秀丽。 项目建成后将成为这一区域最高标志性城市建筑。 3 自然条件 (1)气象条件 *市区属中亚热带季风气候，其特征是：夏半年多为偏东风，炎雨；冬半年盛行东北风，寒冷干燥；降雨量充沛，季风性气候显 24 干燥，冷热明显，四季较为分明，光照充足。 年平均气温为 氏度，年平均气压为 巴，年平均相对湿度为 79%，年平均降水量 米，年均雾日 56天。 (2)水文 沙溪系闽江三大主干流之一，具有流程短、坡降大、水流急、径流系数大等特点。沙溪是流经 *市区的唯一河流，主干流从三元区溪口农场入 境，从西南向东北穿过市区中部至梅列区洋口仔流入沙县。境内河长 里，出口集水面积 9874 平方公里，河道坡降 其两岸注入的主要支流有湖源溪、溪源溪、鱼塘溪、薯沙溪、台溪、东牙溪、黄沙溪、碧溪、小溪等九条，呈树状分布。沙溪河 *段河面宽阔，水量丰富。据历史资料， *段平均年径流量为 立方米，平均流量 308 立方米 /秒，最大洪峰流量 7230立方米 /秒，实测最小流量 秒，四、五、六月为丰水期，十一、十二、一月为枯水期，其它各月为平水期。 (3)地形、地貌条件 *市区属山区丘陵地 带，四周高山环抱。沙溪由西南流入城区，经城区中心向东北方向（梅列区洋口仔）流入沙县。河流西岸丘陵广布，坡度较缓，其间嵌有岩前、吉口、碧溪等小盆地。东岸阶地狭窄，多高山或丘陵，地势向东急剧升高。市区东部多山岭，其中以普禅山、莲花顶、罗拔顶的海拔最高，均在 1500 米以上，其主脊形成一条与沙溪走向相似的玳瑁山脉北段。城区位于梅列盆地的中部，平均海拔高度约为 160米。 用地内地形高差不大， 全场高差 3 米 以内 。 25 (4)工程及水文地质条件 尚未进行场地工程及水文地质勘察， 必须在下阶段工作中进行详勘。 4 基础设施 项目地 处城区核心，其城市交通、市政给排水、用电、通讯等各项外部协作条件优越，均可协商相关部门快速解决。 5 社会经济条件 *市是一座新兴的工业城市，是全国创建精神文明先进城市和国家卫生城、园林城及中国优秀旅游城市。 *辖二区一市九县，土地总面积 口 270万人。 *资源丰富，是全国南方集体林区综合改革试验区，享有福建“ 绿色宝库 ” 的美誉，林木品种繁多，森林覆盖率达 已发现金属和非金属矿种 79 个，已探明储量的矿种 49 个；境内主要河流沙溪、金溪、尤溪，均系闽江水系，总长 875 公里，年径流 立方米，全市水力资源可供开发发电装机容量达 170 万千瓦 。 *山川秀丽，风光独特，旅游资源丰富。主要旅游风景区有泰宁金湖，将乐玉华洞，永安桃源洞、鳞隐石林，宁化天鹅洞，沙县淘金山， *市区格氏栲自然保护区、大佑山、瑞云洞，将乐龙栖山，尤溪九阜山，建宁金饶山、闽江源，明溪紫云等。 “ 绿三角之旅 ”和 “ 客家之旅 ” 被列为省级三大联合促销黄金线路。 2008 年全市地区生产总值 元，元，第二产业增加值 元，第三产业增加值 6 亿元，地方级财政一般 预算收入 元。 人均 25407 元（折合约 3717美元），增长 产业结构继续调整。第一、第三产业比重有所下降，第二产业比重继续提高。三次产业比例由上年的 整为 民消费价格总水平比上年上涨 6 项目相关政策分析 国务院 、福建省均出台了有关“ 加快发展服务业的 相关 意见 ”，明确 提出 要大力发展餐饮业。 *市人民政府关于加快发展旅游产业的若干意见 提出， 鼓励发展星级饭店。到 2010 年，力争全市各县（市、区）至少有 1 家四星级 (含 )以上饭店，政府定点接待单位优先从旅游星级饭店中选定。对新评定为五星级、四星级旅游饭店的，分别一次性奖励 100万元、 30 万元。对三星级及以上旅游饭店（含配套服务项目）的用水、用气实行与一般工业企业同等价格；对安装单台容量在 20千瓦及以上的蓄热式电锅炉及冰蓄冷空调用电，实行优惠电价政策；有线电视收视费按实际安装终端数的 50收取；经环保部门认定的饭店，其污水排放达到国家或地方标准，并已进入城市污水处理管网的，给予免征污水排污费。对三星级及以上旅游饭店和旅游景区内的旅游饭店及娱乐场所实施绿卡制度，相关执法部门在 开展执法检查活动中要依法依规进行，防止随意性，切实维护经营者和游客的合法权益。 27 第五章 项目建设方案 一、执行标准 项目建设应按照 五星级酒店设计标准 、 中华人民共和国评定旅游涉外饭店星级的规定 、 饮食建筑设计规范 、 旅游饭店星级的划分及评定 等有关标准、规范进行严格设计。 二 、 项目组成 该项目工程内容由大楼 主体 工程、 主要工艺设备系统 (中央空调系统、消防双自动系统、电梯、电脑管理系统、热水供应系统等 )、配套 工程 (电 气 、 暖通 、 给排水等 )等构成 ， 分述如下。 三 、主体建筑方案 1 建筑 方案综述 随着海 西经济的开发、开放， *已成为海西经济的重要组成部分。鳞次栉比的 高层建筑 、争高斗艳的公共建筑、绿意盎然的生态园，无不表现出新 *未来城市形象。位于 *市区中心地段将矗立起一座豪华五星级酒店 *宾馆 ， 一座高贵典雅、极具雕塑感的建筑。它位于列东街与东新二路交界处，气势恢宏，宛如璀璨的宫殿，褶褶生辉。 (1)建筑设计指导思想与 原则 1)变化的时代、变化的形式、变化的空间。 在过去的年代里，我们经历了无数的变化，信息时代中的我们将经历社会生活各个层面的更加快速的变化。建筑设计也面临着新的挑战，着力创作体现时代精 神的建筑是 项目 目标。新时代的五星 28 级酒店的特征是 ， 五星级酒店的客户人群应该是勤奋工作同时亦注重生活品质的成功人士， 且应成为 一座充满时代感，并反映其地域特征与时代特征的五星级酒店。 2)形式的探索 既能充分满足巨大的面积要求，又能保持优美的比例的体形 ，并 具有独特的外形。 通常意义上说，入住五星级大酒店的客人是有身份、有品味、甚至是富有的人士。他们既注重入住酒店的内在品质，也注重其外在形象，并以此反映其独特的品位与爱好。再加上酒店所处的不可多得的地理位置，独特的建筑外形是设计中无法忽略的重要因素。 一家五星级的豪 华酒店必须气势宏伟壮观，但是它的零售网点、顾客的活动场所、各项服务网点及各种设施的安装等都必须结合主楼的功能加以全盘合理的布局。 (2)外立面设计 将 *宾馆主楼的立面考虑为实的墙体与虚玻璃幕墙的对比。由于其相对的独立性，使得建筑造型有了多种可能性。 利用顶层的电信机房设计 另一层高度，与前面的主立面形成竖向的高度变化。标准客房采用统一的模数化的形式，总统套房则位于顶端，采用大面积落地幕墙。 (3)功能设置 因酒店的建设主体为原 *宾馆及商业集团，所以现规划方案中包含两个大的主体功能，即酒店与商业集团的培训大楼 。 1)酒店平面功能设置 29 一层（ 方米 ） : 酒店的出入口将设在基地北面，北面东侧将建起用于为酒店提供服务性质的货物的进入口。面积为 390 平方米 的大堂的设计将以最先进的材料装潢来欢迎顾客。为避免可能发生的堵塞，将设置 2条汽车通道，为设有顶蓬的车道。顾客停车场的进口同酒店的出入相邻，如此设计可以方便顾客将车辆驶入车库。紧靠酒店大堂处建可停 16 个客人车位的地方。宽约 的大堂及 2 条汽车通道足以保证酒店的经营的正常开展。 在大堂的西面方向是会客处。会客处地处大厅最佳位置，从那可以直通酒店的各个楼 层。这里的天花板高度是 。一架豪华楼梯设在其间，直通二楼。在二楼人们可以坐电梯去客房、钢琴吧、各个特色餐厅、酒吧等。 对三个层面（即底层、地下夹层、地下一层）的互相连通 应 特别予以重视， 应 设计各种交通道。第一个：从大厅进入，顾客可以去上述三个层面的任何一个。第二个：各会议厅的通道，可以通过一个独立的通道去其他层面。因为作为一座超豪华的高级酒店不能因为举办会议而破坏了它的安静气氛。第三个：顾客用电梯，可以舒适的连接酒店的各个层面。 二层（ 方米 ） ： 从一楼西侧设有一个豪华装饰的旋转楼梯直至二层 楼面。二层楼面设有西餐厅，伴有乐队的咖啡厅和变配电间及商业集团自身的大餐厅与厨房。西餐厅面对 *最繁华的地方，光线明亮， 30 三层（ 方米 ） ： 夜总会与中餐厅设在此层面，有电梯直通酒店内和会议区。其中主大厅可容纳 650 多人，其面积约为 650 平方米 ，顶高 。东侧为商业集团客房部分。 四层（ 方米 ） ： 主要为大餐厅与中餐厅，其中大餐厅为 650平方米 ，可容纳 650人。中餐厅也可容纳近 250 人。满足各种场合的需要。东侧为商业集团的客房部分，共设计了 27客房。 五层（ 方米 ） ： 主要为宴会厅与商业集团客房，大宴会厅面积 1500平方米 ，可容纳 780 座位。可以满足各种场合的宴会及会议要求。东侧为商业集团客房部分，共设计了 26间客房。 主楼 ： 6 楼到 26楼（ 1740 平方米 21=36540 平方米） ： 主楼的主要的功能是客房和一些会议、健身配套，其中 ， 1826 层为写字楼， 10 17 层为客房， 6 9 层为会议与健身、桑拿、商务会议等。 酒店将设有多种形式的客房，为酒店的各类顾客提供服务。按照最新的国际标准，作为一家豪华型的五星级酒店分配如下： 标准间 450套 套房 (及家庭套房 )5 套 总统套房 1 套 商务套房 12套 总共 468套 31 整 栋楼考虑到层面的结构形式，将设置 5 架客用电梯（限乘 15人，载重 1000 公斤，速度为 2 米 /秒），出入口处宽 梯等候处地面装饰为大理石。从电梯出来后将有 1 条宽为 装潢讲究的通向各客房的走道。天花板和走道的装饰力求风格和色彩多样。最佳客房尽可能设在大楼的拐角，使其更具观光色彩。 工作人员与货物则使用一台消防梯。 根据有关国际标准要求，各层都设有 2 部应急梯与 1 部消防电梯和工作人员使用的楼梯，足以确保在发生火灾等情况下疏散人员下楼。 9 层为技术转换 层，设有盥洗间设施。利用技术转换层在走道处布置管道。最低处有 3 米多，而南北两侧没有管道转换处层高达到 置一些运动房间，充分利用空间。 17 楼为贵宾楼层（ 1740 平方米 ） ： 为适合大楼墙面的风格，将在所有贵宾楼层面的装潢保持协调，具体分为三种水准。贵宾楼层设有 1 间总统套房及 5 间豪华套房。总统套房可以俯视 *的整个市区的景观。 18层以上为写字楼。拟由于承租企业或个人进行装修。 屋顶层 。 利用立面造形高起一块设置了电信机房。 (4)建筑材料 酒店的外墙选料采用花岗石、中空玻璃、铝板。 内部装饰用大理石，高 级客房层用不锈钢和天然木材。墙面的粉刷及其他材料则用当地材料。客房地面铺以地毯，浴室则用大理石。 32 (5)标准层 标准房共 450间 。 房间的面积参照惯用五星级豪华酒店的标准。每间 40平方米的房间足以布置与此级别的酒店相对应的豪华设施。 将客房的门口设计 往 内退 的位置，这样可以避免开门时对走廊的影响。放置一张长 的床，床一侧为工作室，另一侧为恰淡休息区，浴室为 6 平方米，其间备有所有必需品。冲淋房宽1 米，长 2 米，浴缸长 1米。宽为 个宽为 水马桶安置在浴 室的空