新世界广场项目可行性研究报告

新世界广场 可研报告 编制日期： 2014 年 1 月 12 日 X 广场可研报告 1 第一章 总 论 一、项目背景 1、项目名称 目 2、项目 建设 单位概况 建设 单位： 城市城建开发有限公司 3、可行性研究报 告编制依据 （ 1） 国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要 （ 2）建设项目经济评价方法与参数（第三版） （ 3） （ 4） 地储备中心土地出让文件 （ 5）项目建设单位提供的有关本项目的各种技术资料、项目方案及基础材料。 （ 6）项目单位提供的有关资料。 4、编制原则 （ 1）以国家和省市有关法律、法规和标准为原则，以省、市有关部门的批文、批件为依据，在相关规划文件指导下进行； （ 2）根据 X 市国民经济和社会发展计划及 X 市城市发展规划，考虑建设单位在经济上承受能力，合理确定项目的建设规模和实施 步骤； （ 3）根据 合项目单位现状，合理筹措资金，科学使用。 （ 4）依据 合 蜀山 区的总体规划，对建设项目进行合理布置，通过精心策划、精心设计、精心施工、精心管理，坚持项目实施与 周边环境 相结合，使项目创造良好的社会效益。 （ 5）项目的建设在满足功能的前提下，尽量降低工程造价，使项目投资发挥最大经济效益和社会效益。 X 广场可研报告 2 5、研究工作的范围 本可行性研究报告主要研究范围： 1、项目建设的必要性、可行性和意义； 2、项目建设规模及建设内容； 3、项目建设条件； 4、工程方案； 5、公用工程和 辅助设施； 6、消防、环保及安全防护； 7、组织管理； 8、项目实施计划和工程招投标管理； 9、投资估算与资金筹措； 10、工程建设的经济效益和社会效益。 二、项目概况 1、项目 建设 地点 项目 位于 市 徽州大道 与 九华山路 交口 ，占地面积约 15313平方米 。 该区域交通便利，地理、地质、抗震、气象条件均可满足项目需要。 2、建设规模与内容 本项目占地面积约 15313平方米 ， 总建筑面积 约 104165平方米，总投资约 具体建设内容 ： 1 34层高层住宅， 4#楼 24层商业及写字楼， 5#楼 5层商业楼， 地下室 2层 27600 平方米。 3、主要建设条件 本项目建设 用地 15313平方米 ，各种用地手续已办理完毕。 项目建设主要原辅材料，来源于当地。当地原辅材料资源丰富，供应有保证。 从项目建设的社会经济状况、交通运输状况、基础设施条件以及自然环境方面分析，加上 力资源优势及区位优势，为项目建设提供了可靠的保 X 广场可研报告 3 证。 项目建设地各项公用及配套设施齐全。供电能力、供水、通讯等配套设施完善、供应能力充足，完全可满足项目建设需要。 4、项目资金投入和效益情况 本项目总投资 。 其中：建设投资 ，建设期利息 建设投资构成中，建筑工程费占 ， 土地使用费占 工程其它费用占 资金来源：企业自筹 27000万元，其中 23300万元用于建设投资， 3700万元用于支付建设期利息。申请银行贷款 25000万元。 在 经营期可实现 利润 32021万元，财务内部收益率 财务净现值（ %）22959 万元，投资回收期 款偿还期 3年（含建设期 3年）。 5、项目实施进度建议 本工程自 2014 年 1 月开始前期准备工作， 2014 年 4 月开始土建施工 ,2015 年10 月底完成所有土建及安装工程。 2015 年 12 月底完成各项验收工作，项目建设期24个月。 6、主要经济技术指标 项目 主要经济技术指标表 序号 名 称 单 位 数量或指标 备 注 1 建设规模 筑面积 平方米 104165 业建筑面积 平方米 11392 29 层 公建筑面积 平方米 17920 30 层 宅建筑面积 平方米 47253 33 层 下总建筑面积 平方米 27600 地下 2 层 筑密度 % 积率 地率 % X 广场可研报告 4 宅总户数 户 533 动车停车数 辆 762 设总投资 万元 64830 2 经济指标 业收入 万元 101173 经营期 成本费用 万元 69151 经营期 润总额 万元 42695 经营期 资利润率 % 资回收期 年 部投资，含建设期 3 年 部收益率 % 全部投资 现值（ I=8%） 万元 22959 款偿还期 年 3 含建设期 3 年 X 广场可研报告 5 第 二 章 投资环境及市场分析 1、项目宏观环境分析 市定位研究 作为 X 首府，交通区位优势突出，人力成本低、人口素质高，是产业转移的首选地。 作为皖江产业承接带的龙头， X 将发挥核心引擎的作用，重点承接现代装备制造业、高新技术产业，加快发展配套服务产业。 十二五期间， X 将培育发展战略性新兴产业，构建“ 6+10”产业体系。即 6个千亿级产业， 10 个 500 亿级产业。 市发展布局 从“ 8+1”，到“ 1+4+1”，再到“ 1+3+3+1”， X 市域面积正以其独特的方式向外围延展；城市结构调整，人口将大幅增长。 “ 8+1”城市规划布局 8：以老城区为中心，向东、北、西南三翼伸展，“风 扇型”城市布局 1：再在东南方向设立一个滨湖新区 “ 1+4+1”城市规划布局 1：以老城区、政务区为核心的城市主城区 4：即向东南、西南、西、北方向城市组团 1：滨湖新区，即沿巢湖周边逐步兴建一个生态型、综合性的现代化新城区 “ 1+3+3+1”城市规划布局 1：优化提升中心城 3：发展巢湖、庐江、长丰三个城区 3：打造空港新城、庐 南循环重化基地和巢北产业新城三大产业增长点 1：建设环湖一体新型城乡空间 未来以向南、向西作为重要发展方向，滨湖区的重点规划方向在于打造一个品质型示范区，核心功能以行政办公中心、商务文化会展中心、省级休闲旅 X 广场可研报告 6 游基地和综合居住为主。 城市以老城为中心，沿几条对外交通放射线向东、南、西南、西、北五个方向伸展，形成星形空间形态。 城市发展方向：重点向南、向西发展，建设滨湖新区、科技创新示范基地，适度向北部、东部和西南部发展。 重点建设区域：滨湖新区、科技创新示范基地（包括高新技术开发区、蜀山经济开发区）、经济技 术开发区、磨店地区、新站北地区、蜀山公园地区、森林公园地区等 6 个地区。 项目位于城市重点向南发展方向的滨湖区，区域核心功能主要以行政办公中心、商务文化会展中心、省级休闲旅游基地和综合居住等为主。目前，区域各方面发展已现雏形，但尚不成熟，有待逐步完善。 市交通规划 中国二级区域综合交通枢纽； 6 条高速公路、 6 条铁路在此交汇；新桥机场于 2013 年 5 月 30 日投入使用；规划 8 条地铁，其中 1、 2 号线已进入建设阶段；8 座规划高架，其中 6 座已投入使用。 市产业研究 重点鼓励投资工业项目，支持高新技术产业 企业和中小型企业发展，加快现代农业发展。 重点建设四大产业集聚区、两大示范园区和四大产业带，促进产业集群发展，形成“西高”、“东重”、“南优”、“北特”的产业布局。 “十二五“产业规划 “西高”：依托高新技术开发区，重点发展电子信息及软件、电子通讯设备、新材料、新医药及先进制造业等具有高新技术为特征的新兴工业。 “东重”：依托肥东经济开发区和 X 化学工业集中区，大力发展以电力、化工、冶金、起重机械等为代表的重化工业。 “南优”：依托经济技术开发区，全力支持汽车、装备机械、新兴家电制造及装备加工、住宅产业 化等先进制造业的优势企业的发展，形成优势企业为龙头的产业群。 X 广场可研报告 7 “北特”：依托瑶海工业区、新站综合开发试验区、庐阳产业园及双凤 岗集开发区，形成企业集群、产业集聚、特色鲜明、分块连片的特色工业群带。 近年来， X 产业呈现少有的“二产进，一三产退”情况；服务业中， 12年房地产业销售额占 重为 市经济研究 2012 年年末全市常住人口 人，比上年增加 人。比上年提高 百分点。年末全市户籍人口 人，人，其中市区户 籍人口 人。 目前人口受教育程度集中在初中等文化层次，劳动力人口数量庞大，乡村人口比重大，平均家庭户人口却逐年减少。这表明， X 人口结构具有一定的提升空间，发展潜力较大。 速最高，但人均 值较低，经济拉动三驾马车走势良好， 达到南京现阶段水平，中低端劳务人口基数较大，对人均 升贡献有限。 受政策影响，近年来房地产开发投资额增速放缓； 12 年各项指标同比 11年均小幅上涨。 X 人均消费支出增幅已明显落后于收入增长，储蓄存款余额增幅虽有所下降，但仍高于周边城市，从侧面 反映出 X 消费渠道及结构存在升级空间。 X 产业基础雄厚，招商增长迅速。目前已有 33 家世界 500 强企业在肥投资；2013 年全年新批 63 个外资项目中，投资总额达到 美元。 食品、文化娱乐、交通、衣着消费占比排名居前，一、二线名牌陆续进驻，中高端市场消费氛围已然形成。 餐饮、娱乐业、外企品牌市场渗透率开始有所增加，但仍以本土企业为主导，产品服务有待进一步升级。 规划利好及经济的快速发展，将给城市带来“人口导入”、“财富积聚”、“阶层调整”三方面利好，进而衍生出多方面的需求； 人口导入：蓝领工人、青年学生 、企业高管、外籍人员； 财富积聚：精英白领、企业高管、政府官员、私营业主； X 广场可研报告 8 阶层调整：小资阶层、中产阶层、企业家阶层。 地产市场概况 楼市政策频频出台，房地产处于调控严控期，但 X 的房产进驻政策环境总体较为宽松。当地政府鼓励商业、服务业等项目开发，建筑设计限制条件不多。目前虽部分区域暂时实行限购政策，但预售证获取条件较为宽松。 土地前期阶段（鼓励商业、服务业项目开发） 对于存量商业用地，鼓励土地使用权人经政府批准后自行改造升级，建设商业、服务业项目。 加大对闲置和低效利用工业用地情况的清查 和处置工作，追究违约责任，建立退出机制。 原有工业、办公、综合等具有合法权属来源的存量国有建设用地，鼓励土地使用权人自行升级改造，发展商业、服务业项目 规划设计阶段（总体上建筑设计限制条件不多） 入户花园全计入面积 半地下室，抬高地上 以内不计入面积 飘窗不计面积 阳台计入一半面积 现在没有 90/70 政策 挑高 不审批 办公独立卫生间分割情况不予批准 项目销售阶段（目前暂实行区域限购政策、预售政策管理较松） 限购政策： X 市城区（瑶海区、庐阳区、蜀山区和包河区）暂时实行住房限购政 策，本市户口限二禁三，外地户口限一禁二。 限贷政策： X 市户口 (包含三县 )首套房首付三成，执行基准利率；二套房首付六成，利率上浮 10%。外地人需提供一年以上社保和纳税证明，贷款政策等同 X 市户口贷款政策办理；三套房停贷。 预售政策：出正负零或达到投资额的 25%。 市场综述 ： 2012 年 X 商品房供应总量持续高位运行，成交量小幅上涨， X 广场可研报告 9 商业、办公产品占比同比缩小。 市住宅市场研究 2012 年 X 住宅市场供求比为 求均衡，受限购的老城区住宅市场容量仍是全市主力军，新城区以滨湖、政务、经开区为热点区域， 新站区、高新区市场容量较小。 近两年商品住宅价格水平较为稳定， 2012 年为 6605 元 /，区域对比中高新区和包河区价格提升较快。 2012 全市商品住宅成交单价集中在 6000 /，总价段集中在 400元。 近三年来 X 商品住宅成交主力为二房、三房，其中三房成交占比呈现上升趋势。随着生活水平的提高，置业观念发生微变，改善型产品需求有所上扬。 二房：成交主力面积段分别为 70 三房：成交主力面积段分别为 100 四房：成交主力面积段分别为 135 从长 远来看， X 住宅市场容量具有较大的发展空间；从结构来看，中小户型产品及中高端品质产品市场值得关注。 X 商品住宅市场供需平稳，存量库存量少但未上市大，去化周期约 ； 受限购的老城区住宅市场容量仍是全市发展的主力军； 二房成交主力面积段为 70；三房成交主力面积段为 100，四房成交主力面积段为 135 ； 市场刚需为主，但改善型需求同比小幅上扬； 中小户型产品及中高端品质产品市场值得关注。 市商业市场研究 商圈发展 ： 随着人均产值增长， X 商业已进入快速提升阶段，各类区 级 的性、专属型消费特征将更为突显。 商圈潜力 ： 商业发展方面： X 批发和零售业产值逐年增长，但是增速有所放缓；住宿和餐饮业产值逐年上升，增速相对平稳。 消费特征：从恩格尔系数来看，以农村和城镇分项数据为标准，近几年分 X 广场可研报告 10 别进入小康水平及富裕水平，均在达标线附近徘徊，城市消费能力相对保守但趋于稳步改善。 商圈格局 ： 目前商业发展处于由一核向多级扩散阶段，未来发展呈现两极分布的商业格局，“一核多强”成为趋势。 未来 X 城市继续凭借政策支持，在城市快速发展的推动下，大量常住人口的导入为商业前 进积聚了底气，轨道交通的建设更给商业片区整合发展和消费人口的流动带来契机。 供求特征 ： 商业市场近 5 年供过于求的局面未改，销售型市场存量较大，存在风险。 2012 年商业开发放量集中在包河区、蜀山区、庐阳区及瑶海区，主要表现为卖场、百货为主力的大型购物中心、专业市场等。 价格走势 ： X 商业用房成交均价保持上升态势，历年增幅均保持在 10%以上。 商业类型 ： 销售型商业主要以底商为主，其次为专业市场和购物中心， 2012年底商价格水平为 13756 元 /平米。 商铺特征 ： 底商主要以一拖二的形式销售，进深主要集中在 10， 开间宽度集中在 3以及 4 米以上，层高集中在 。 成交特征 ： X 商铺销售市场以投资客户为主，成交面积集中在 20（专业市场为主），一层商铺最受欢迎， 60 万以内总价去化最好。 商业市场近 5 年供过于求的局面未改，销售型市场存量较大，存在风险； 商业用房成交均价保持上升态势，历年增幅均保持在 10%以上； 销售型商业主要以底商为主，销售形式以一拖二为主，进深主要集中在10，开间宽度主要集中在 3以及 4 米以上，层高主要集中在 从成交面积段来看，因面积小、总价低，主 力成交产品以 20的专业市场为主。 市办公市场研究 X 目前主要在售办公项目约 59 个，年均去化 69 万方，未来供应放量集中在滨湖区和包河区。从存量来看， X 办公市场后市供应较充足。 产品结构 ： X 目前销售型办公去化较快的面积段集中在 60米。 X 广场可研报告 11 租金情况 ： X 目前建成办公项目 111 个，租赁面积 方，主要分布在庐阳（老城区）、包河（马鞍山路沿线）、政务区等发展较为成熟的区域。 价格水平 ： 政务区因近年政府重点打造商务区建设，租售价格均较高；庐阳区、蜀山区为老城区，办公发展较为成熟，租售价格 位居第二梯队；包河区租金因万达项目拉高，接近政务区水平。以滨湖为首的新兴区域，办公市场租售价格相对较低。 X 办公市场供需充足，但受第三产业影响，供求比同比略降； 办公租赁市场较为成熟的集中在庐阳、蜀山、包河等老城区，随着 X 市政府的大力建设，政务区办公数量上升明显，租售价格水平已领先全市； X 办公目前去化较快的面积段为 60米。 市别墅市场研究 发展特征 ： X 市别墅发展经历了四个阶段，别墅项目分布从市中心向城市周边扩散、从蜀山区向城市各区域扩散、别墅种类从仅有城市别墅到第二居所别墅开始崭露 头角。 发展现状 ： X 别墅市场正逐步进入快速发展阶段，真正高端的别墅项目较稀缺，目前以经济型别墅项目为主，别墅产品的升级、细分已迫在眉睫。 供求走势 ： 12 年至今别墅供应量较大，整体去化一般，月均成交 方。 产品类型 ： 在售别墅中以联排别墅为主流，集中在蜀山、高新等自然环境优越的区域。 成交结构 ： 成交面积主要集中在 220户型及 300 以上户型，大面积产品较多，小面积别墅在 X 较少。 价格水平 ： 在售别墅项目主力成交均价 15000 /，低价经济型别墅占据成交主力。 典型项目 ： 绿地内森庄 园：政务区首个低密度住宅，别墅定位高端，自然环境较好，强调居住品质。 X 别墅市场正逐步进入快速发展阶段，真正高端的别墅项目较稀缺，目前以经济型别墅项目为主，别墅产品的升级、细分已迫在眉睫； 12 年至今别墅供应量较大，整体去化一般，月均成交 方，市场表现 X 广场可研报告 12 欠佳； 联排别墅占据主流，成交面积主要集中在 220户型及 300 以上户型，大面积产品较多，小面积别墅在 X 较少；别墅主力成交均价 12000 /，低价经济型别墅占据成交主力。 市公寓市场研究 市场格局 ： 公寓集中分布在以 蜀山区为主的城市西南片区，东、北城区项目较少且靠近市区繁华地段或成熟居住区，滨湖区板块价格相对较低。 产品特征 ： X 公寓市场现有类型多样，客户选择面较宽，随着报批条件规范化，挑高公寓成为稀缺产品，溢价空间较高。 供应结构 ： 市场供应主力户型为 40，而 40 以下产品受个盘影响大，滨湖区 80户型居多，类住宅性质的公寓占据主流。 典型项目 ： 安粮 寓： 70 年产权， 48米精装公寓，靠近市中心核心区域，周边配套较为成熟，两房去化较好。天时非常空间： 50 年产权，经开区核心地段精装商务公寓，主要 依托大学城及周边配套资源，一房去化较好。 X 公寓集中分布在以蜀山区为主的城市西南片区，东、北城区项目较少且靠近市区繁华地段或成熟居住区；滨湖区板块价格相对较低； X 公寓市场现有类型多样，客户选择面较宽，随着报批条件规范化，挑高公寓成为稀缺产品，溢价空间较高； 市场供应主力户型为 40，而 40 以下产品受个盘影响大，滨湖区80户型居多，类住宅性质的公寓占据主流 2 区域竞争分析 本项目位于 X 市徽州大道与 九华山路 交汇处，属 X 市 成熟住宅区域和 重点打造的徽州大道商务圈。 域内商业发展概况 区域尚未形成商业氛围，业态单一，购物、休闲娱乐、餐饮等中高端消费外溢至中心及周边商圈。 区域商业发展滞后，缺少综合性商业，整体商业氛围尚未形成，目前区域 X 广场可研报告 13 商业以苏果超市、日之惠超市为代表，业态单一，仅满足区域生活类消费；区域至周边中心商圈等通达性较好，受到周边成熟商圈癿辐射影响，区域休闲娱乐、餐饮、购物等中高端商业消费外溢至周边商圈。其中马鞍山路商圈业态以大型超市（永辉超市、合家福，苏宁超市），部分中高端餐饮业为主，娱乐、购物业态少。 区域交通条件优越，客群基础优质，消费能力较强，竞争压力小，商业发展具备良 好的基础和较大空间。 字楼 目前 X 办公市场已形成包河区商务区、中心商务区、新站区商务区、濉溪路商务区、五里墩商务区、高新区商务区和政务区商务区等七大主要聚集区域，集群化特征开始凸显，其中包河区商务区主要沿马鞍山路和徽州大道沿线发展，商务办公气氛已形成，但部分写字楼较老，品质较差，近期以九华国际、吉瑞泰盛、万达广场等为代表中高端写字楼开始投入使用。 未来 1， X 市办公市场供应量超 150 万平米，多集中在三里庵区域、政务区及黄潜望板块，达 平米，包河区供应量在 10 万平米左右，供应量小，区域 竞争较弱。 X 广场可研报告 14 目前沿马鞍山路与徽州大道周边虽已形成商务办公氛围，但从区位价值与配套服务相比优势不明显，部分企业客户流向中心区域和政务区区域；区域内写字楼产品整体品质一般，产品本身及配套服务无特色，品质性产品还未出现，产品发展空间较大。 宅 项目所处板块配套成熟，价值优越，楼盘分布密集，房价处于 X 市中等偏上水平。 代表项目 项目位置 物业类 型 户型面积（） 销售价格（元 /） 销售情况 宝利丰广场 徽州大道与 靶场 路交汇处 高层 两房： 88房： 1161000 去化约 25%， 檀宫 宁国路与青年路交口 小高层 2662000 2012 年 12 月开盘 顶峰国际公寓 南一环与桐城路交汇处 高层 两房： 95房： 126400 近期开盘去化约30% 宝业桐城绿苑 桐城南路与水阳江路交口 高层 两房： 80、 三房： 91000 板块居住氛围浓厚，配套设施完善，交通便利，受中心辐射较强，成为房地产发展的热点区域。 X 广场可研报告 15 3 项目区位优势 目位于城市传统的成熟生活板块，区域辐射能力强 项目所在地为城市核心地段，城市南扩关键节点，紧 临城市黄金 “中轴线 ”徽州大道，距四牌楼 米，南一环 米，辐射力强； 地块所处片区为卫岗、东城岗，为传统老城区，为 X 传统认知上的成熟生活板块，客户认知度高，接受度好，向心力较强。 有便捷的交通体系，交通辐射范围广 地块西侧、东侧临近金寨路、马鞍山路高架，南北快速连接快速干道 1 环路、 2 环路，快速通达 X 市各功能区。地块 300 米范围内，有 9 路公交线路通，1000 米范围内，近 30 条公交线路经过，市内交通便捷度高。 域商业配套齐全，以生活服务类为主导，但单体规模小、集中度和知名度一般；具 有良好的发展机会和空间。 区域超市众多，有苏果、沃尔玛、日之惠、合家福等，但相对单体规模有限，辐射范围有限； 区域餐饮娱乐有宁国路美食街、阿里巴巴 桥良子足浴等，商业氛围浓厚，但集中度低，没有形成规模集群优势；区域商业缺乏 X 广场可研报告 16 高端百货、高端餐饮及特色商业，消费外溢明显。 块所属区域医疗配套完善、中小学教育资源分布密集、品质高。 区域周边有中学 10 所，包括 48 中，二中等；小学 18 所，包括屯溪路小学、青年路小学等，是 X 市中小学教育资源最密集、优质学区最集中癿区域；周边医疗配套齐全，有大型医院 7 所，几 乎集中了 X 市所有癿优质医疗机极，包括综合性医院安医附院、省立医院，、妇幼保健院、省立儿童医院等。 域优越的人文环境、徽州大道深厚的历史沉淀，为项目发展赋予灵魂 地块与科大，工大临近，且地处老城区，历史沉淀深厚，同时紧邻省体育馆、 X 大剧院、省图书馆等人文胜地，人文环境优越。同时徽州大道是老 X 人心中的明珠，承载着几代人的美好回忆和 X 及 X 发展的历史印迹。为项目发展赋予灵魂。 块周边成熟社区集中，居住氛围浓郁，同时伴随区域开发，高端社区逐步集聚，已形成都市中夬生活区 地块位于老城区，为典型的 X 早期 居民，社区较成熟，居住氛围浓厚；据不完全统计，地块周边 1 千米范围内，成熟社区超过 30 个，集中度高。近年伴随区域开发，区域价值不断被挖掘，高端社区不断出现，区域居住品质不断提升。 域省直机关、事业单位的客群优质，为项目发展提供客群基础，为市场信心提供有力保障 地块周边有省军区、省烟草局、省工商局、省人大、省水利厅等省直机关单位近 20 家，也不乏中铁、水泥院等实力央企单位，科大、工大等众多高等院校以及中小学、幼儿园等初等教育单位，为项目发展提供最宝贵的客群资源。 4、价格定位 本项目 可销售产品业态分为 住 宅 、 写字楼 、商业、 地下车位 ， 参照 X 市同类项目产品价格，综合考虑竞争和市场走势，确定本项目各业态销售均价如下： 项目 住宅 商业 写字楼 车位 X 广场可研报告 17 销售面积（平米） 47253 11392 17920 600 个 开盘均价（元 /平米） 10,500 35,000 7,800 均价（元 /平米） 10,000 30000 7,000 12 万元 /个 5 项目市场前景 综上所述， X 市经济的快速增长，人民生活消费水平的不断提高，城市环境、交通等城市基础设施条件的大幅改善和 提升，为房地产的发展提供良好的基础。 在房地产调控政策下， X 市住宅市场受影响较大，成交下降明显，价格下行压力大；但随着 X 市经济和区域的快速发展， X 商业用房和办公用房市场需求和市场价格逐年上涨。本项目地处 X 市城市核心地段，城市南扩关键节点，紧临城市黄金 “中轴线 ”徽州大道，周边社区成熟，交通便捷，教育、医疗等配套资源完善，区域商业配套齐全，但单体规模小、集中度和知名度一般，为本项目打造精品住宅、高端大型商业和商务集群提供了良好的市场机会和外部环境。 同时，为保障本商业项目可以一举成功，无论是在商业定位可以符合市 场与后期经营管理方面可以在 X 居于同行业前列，还是商业规划设计最趋合理并显现特色的商业气氛以及建筑设计方面具有独特的建筑风格，从项目最优发展出发， X 宝利丰投资发展有限公优秀的管理人员与专业人士集聚 X，组建优秀的商业地产项目团队，同时将委托香港、日本及美国的一流的专业商业顾问公司与建筑设计公司参与项目的开发，为项目顺利开发作足准备工作。 因此本项目具有良好的市场前景。 X 广场可研报告 18 第 三 章 建设规模及建设内容 1 建设规模 本项目为 X 新世界广场 项目 ， 建设规模 为 104165 平方米， 其中：商业 11392平方米，商务办公 17920 平方米；住宅 47253 平方米，地下室 27600 平方米。 2 建设内容 体工程： （ 1） 住宅 ：新建 三幢 34 层 高层住宅 ，建筑面积 47253 平方米 。 （ 2） 写字楼 ：新建一 幢 24 层 写字 楼， 17920 平方米。 （ 3） 商业 ：新建 一幢 5 层 小商业，建筑面积 11392 平方米 ， 经营灵活多样，以特色商业 餐饮 为主 。 助工程 地下总建筑面积 27600 平方米 ，地下停车 位 673 个。 用工程 （ 1）给排水设施：新建消防水池及生产、生活、消防供水管网。 （ 2）供电系统：在地 上 一层设置 1 座 10配电房，配备变压器容 量10000 （ 3）燃气系统：燃气管道从含山路市政燃气管网引入，新建燃气调压站。 （ 4）弱电系统：建设火灾自动报警及消防联动系统、通讯系统、计算机网络系统、卫星与有线电视系统、设备监控以及安全防范系统等。 保工程： 建设污水处理设施、噪声防治设施、垃圾处理及废气处理等装置设施。 观工程： 建设楼前广场、屋顶花园及整个区域的绿化 ，绿化面积 4500 平方米 。 X 广场可研报告 19 第 四 章 项目选址及建设条件 一、项目选址 1、选址原则 （ 1）交通方便。 （ 2）阳光充足、空气流通、场地干燥、排水通畅、基地 稳固，地形平整，地势较高。 （ 3）便于利用当地的水、电、路等基础设施。 （ 4）远离易燃、易爆物品的生产和贮存区，远离高压线路及其设施。 （ 5）工程地质条件较好，满足项目建设的需要。 （ 6）方便购物、就餐、出行等活动，且便于对整个区域进行管理； （ 7）尽量节约用地，且与周围原有建筑相协调。 （ 8）服从 X 市整体规划要求。 （ 9）注意环境保护，减少对生态和环境的影响。 2、 项目选址 本项目 在 X 市 徽州大道与九华山路 交口 ，位于城市 核 心地带 ,地理位置十分优越。项目用地市政条件完善，水、电、气、通讯等公用设施齐全， 土地平整，起伏不大，周围无工业污染，环境优越。 二、 项目 土地权属类别及总体概况 该项目 土地面积 15313 平方米，土地使用权为净地出让所得，商业占 38%，使用年限 40 年，住宅占 62%，使用年限 70 年，容积率 筑密度 绿化率 30%。 三、项目区概况 1、 地形地貌和地质 X 市位于东径 11703 11725、北纬 3041 3157，地处长江、淮河之间的华东丘陵地区中部，江淮分水岭南侧，巢湖北岸，淝河之水穿流而过。 X 广场可研报告 20 X 地区地质构筑为中生界侏罗系地层，由砂岩、粉砂岩组成。第四系由冲洪积 土组成，主要为粘土、轻亚粘土和夹透镜粉细砂层。 X 地区地处华北、扬子两个地史发展特点不同地块相交部位，位于华北地块 X 盆地南缘。在地质发展过程中，经历了多次构造运动。 X 地区历史上未曾发生过大的地震（但受到过波及），郯庐断裂带走向北、东北，从肥东、巢县之间经过，距 X 约 30 公里，肥中断裂东起肥东梁园，经 同东西。 2、地震设防： 根据我国主要城镇主要裂度设计基本加速度和设计地震分组，该地区属 7度设防。 3、气象条件： X 属亚热带湿润气候，具有四季分明、气候温和、日照充足，雨量适中，无霜期较长的 特点。 主要气候特征如下： 年平均气温： 16 极端最高气温： 41 极端最低气温： 年均降水量： 霜期： 230 天 年平均风速： s X 市全年主导风向为偏东风，次导风向为东南风。春季主导风向为东南风，次导风向为东风，夏季主导风向为南风，次导风向为东南风；秋季和冬季主导风向为东北风，次导风向为西北风，年静风频率 4、 交通通讯条件 X 位于中国中部偏东，与长三角地区无缝连接，是东部沿海到内地产业转移的必经之地，具有承东启西、贯通南北、辐射中原的区位优势和突出 的经济发展战略地位。 X 对外交通便捷，是中国重要的区域综合交通枢纽。 X 机场为国家一级大 X 广场可研报告 21 型机场，辟有直飞境内外重要城市的 20 多条航线。数十条高等级公路以及四通八达的铁路，将 X 造就成中国区域公路、铁路交通枢纽。 特别是 以 X 为重要枢纽的时速在 200 250 公里 的上海到武汉、成都的高速铁路已经建成， X 到南京仅需 45 分钟，到上海、武汉只要 2 个多小 时， X 与长三角地区和中部地区的联系沟通便捷通畅。另外，正在启动的江淮运河建设，也将使 X 成为沟通长江和淮河的水通中心。 5、经济发展条件 X 是一座新兴的工业城市，位居 “中国城市综合实力 50 强”之列。现有 34个工业行业， 200 多个工业门类， 2000 多种大类产品。已经形成了汽车及工程机械、家用电器、化工及新型建材 3 大支柱产业，拥有美菱冰箱、荣事达洗衣机、海尔电器、江淮汽车、日立挖掘机、佳通轮胎、合力叉车 、京东方 等一批国内外知名产品。其中，汽车整车产量居中国城市第五位；工程机械叉车产量、效益均是中国第一；日本日立集团投资 1 亿美元建设的日立挖掘机产量占中国市场份额 20%以上，效益居中国同行业第一； X 的家用电器综合生产能力居中国城市前三位；印尼投资 4 亿美元的佳通轮胎是中国最大轮胎 生产厂，等等。目前， 3 大支柱产业正在向配套产业延伸，形成产业集群，其发展空间广阔。 X 的高新技术产业初显集聚效应。以国家级 X 高新技术开发区为主要载体，目前已形成了以光机电一体化、电子信息、新医药及生物技术、新材料等产业为代表，发展壮大了一批具有较强竞争力的高新技术龙头企业，如科大迅飞、安科生物、桑尼生物、美亚光电等，形成了特色鲜明的高新技术产业集群。 作为 X 市重点鼓励投资发展的产业，未来 5 年， X 工业累计总投入在 150亿美元以上，销售收入达 340 亿美元以上，重点发展汽车、装备制造、家用电器、化工、 新材料、电子信息及软件、生物医药、食品及农副产品加工等产业。 6、要素资源条件。 X 的人力资源丰富。凭藉科教基地的优势，人员素质高，有近 20 万名技术熟练的产业工人，在校大学生约 25 万人，城市平均每万人拥有专业技术人才的比例及人均拥有大学生数量，均居中国省会城市前列，以 X 为圆心，半径 500公里的范围内涵盖了中国东、中部最发达的 7 省 1 市、约 人口，这个区域 X 广场可研报告 22 经济发达，市场巨大。 X 的水、电、气等生产资源充裕。现有 220电所 5 座，供电量为 45亿千瓦时，用电高峰时能基本保证企业正常的生产经营；日供水 量已达到了 80多万吨，而日用水量仅 70 余万吨，均供大于求，这在中国的省会城市是不多见的。 7、人居环境方面条件。 X 是投资者休憩、生产、旅游的理想之地。 X 是中国首批命名的 3 个园林城市之一。环城皆绿，四季飞花，山水相依，生态环境良好。园林建设中以古城墙和护城河为依托，间缀银河景区、琥珀潭景区等数十个园林景点而建成的林木葱郁、水景丰富的环城公园名闻遐迩。空气质量年均优良，城市绿化覆盖率达 人均公园绿地面积 方米 ,是中国最适宜人类居住的城市之一。2004 年， X 荣膺“中国人居环境范例奖”。 2005 年，又获中国社会治安综合治理“长安杯”奖，中国仅有 2 个省会城市获此殊荣。 X 又是中国优秀旅游城市，市内拥有逍遥津、教弩台、包公祠、李鸿章故居、大蜀山火山遗址、徽园等古文化遗址和现代旅游景观，因其位居皖中的地缘优势，与周边的黄山、九华山、太平湖、琅琊山等著名旅游景点连接，构成了 X 的黄金旅游线路。 X 还是一座美丽的亲水城市，碧水穿城，通江达海。因淝河两条支流汇合于此而得市名，濒临中国五大淡水湖之一的巢湖，境内尚有众多的河流湖泊以及提供生活保障的佛子岭、梅山等水库，水资源丰富。 X 建设发展正向巢湖 方向延伸，未来将真正成为一座沿河、滨湖、通江、达海的城市。 8、施工和协作条件 X 市有各种建筑安装施工企业数百家，施工力量可以满足本项目施工和协作要求。一般施工机械可顺利进入施工现场。 X 广场可研报告 23 第 五 章 环境影响评价 环境保护是国家确定的基本国策之一，也是实现国民经济可持续发展的基础条件。因此，任何建设项目在实施开发建设的同时，必须同步完成环境保护设施的建设和严格的管理措施。 一、执行标准 （ 1）中华人民共和国环境保护法， 1989 年 12 月； （ 2）中华人民共和国环境影响评价法， 2003 年 9 月； （ 3） 中华人民共和国大气污染防治法， 2000 年 4 月； （ 4）中华人民共和国水污染防治法， 1996 年 5 月； （ 5）中华人民共和国环境噪声污染防治法， 1996 年 10 月； （ 6）中华人民共和国固体废物污染环境防治法， 2005 年 4 月； （ 7）中华人民共和国水土保持法， 1991 年 6 月； （ 8）中华人民共和国清洁生产促进法， 2002 年 6 月； （ 9）国务院令第 284 号令：中华人民共和国水污染防治法实施细则， 2000年 3 月； （ 10）国务院关于环境保护若干问题的决定，国发 199631 号； （ 11）国务院第 253 号令：建设项目环境保护管理条例， 1998 年 11 月； （ 12）国务院关于落实科学发展观加强环境保护的决定，国务院国发200539 号； （ 13）国家环境保护总局环发【 1999】 107 号文：关于执行建设项目环境影响评价制度有关问题的通知， 1999 年 4 月； （ 14）国家环境保护总局第 14 号令：建设项目环境保护分类管理名录，2002 年 10 月； （ 15）国家环境保护总局环发【 1999】 61 号文：关于贯彻实施“建设项目环境保护管理条例”的通知， 1999 年 3 月； X 广场可研报告 24 （ 16） X 省第九届人民代表大会常务委员会：巢湖流域水污染防治条例，1998 年 12 月； （ 17） X 市人民代表大会常务委员会： X 市环境噪声污染防治条例， 1998年 5 月； （ 18） X 市人民代表大会常务委员会： X 市大气污染防治条例， 2004 年10 月； （ 19） X 市人民市政府令第 57 号： X 市饮食娱乐服务业环境保护管理办法， 1997 年 4 月。 二、项目建设过程中的主要环境影响 （ 1）建筑扬尘影响。 （ 2）建筑装修过种中产生的废气 （ 3）建筑施工的噪音影响； （ 4）施工时所产生的建筑和生活垃圾； （ 5）对生态环境 的影响； （ 6）对交通的影响。 三、项目建成后的主要环境影响 （ 1）废气：餐饮油烟，主要污染物为食物烹饪过程中挥发的油脂、有机质及其加热分解或裂解的产物；地下车库汽车排放的尾气，主要污染物为m、 生活垃圾站产生的恶臭气体