住宅小区开发可行性研究报告

I 目 录 第一章 项目总论 . 1 . 1 目名称 . 1 目总体规划 . 1 目开发单位 . 1 目主管部门 . 1 目拟建地点 . 1 目周边环境 . 1 目用地概况 . 2 告编制说明 . 2 告主要分析内容 . 2 . 3 目提出背景 . 3 发投资方式 . 3 发单位背景 . 3 . 4 第二章 投资环境分析 . 5 家政治经济形势及有关政策 . 5 区社会经济状况 . 6 第三章 市场分析 . 8 . 8 地产市场概况 . 8 济适用房情况 . 错误 !未定义书签。 品房空置面积 . 9 品房价格的趋势 . 9 . 10 . 11 第四章 项目 . 14 定位 . 14 目概况 . 14 目规划理念 . 16 体规划方案 . 16 目建设场地 . 14 目 . 14 项目优势分析： . 14 项目劣势分析： . 15 项目机会分析： . 15 项目威胁分析： . 15 目工程规划 . 15 水规划 . 16 气规划 . 17 供热规划 . 17 水、污水排放 . 17 电规划 . 17 电系统 . 18 第五章 项目实施进度 . 19 施进度计划 . 19 013年度工程计划 . 19 014年度工程计划 . 19 015年度工作计划 . 19 016年度工作计划 . 19 第六章 投资估算及资金筹措 . 21 资估算范围 . 21 资估算 . 21 地购置费用 . 21 程前期费用估算 . 21 筑安装工程费用 . 21 础设施建设费 . 22 发建设投资估算 . 22 资汇总 . 23 . 23 . 23 . 24 屋预售 . 24 第七章 项目经济效益评价 . 26 目财务评价 . 26 售收入 . 26 益和利润分配 . 26 务指标 . 27 债能力分析 . 28 金来源与运用表 . 28 款还本付息表 . 29 济效益评价结论 . 29 第八章 风险分析 . 30 . 30 . 30 . 30 策风险 . 31 济风险 . 31 术风险 . 31 场风险 . 32 资风险的控制 . 32 过加快进度来回避风险 . 32 过市场调查来降低风险 . 32 通过加强管理来控制风险 . 33 第九章 项目评价 . 34 论 . 34 议 . 35 附 表 . 36 参考文献 . 44 致 谢 . 45 1 第一章 项目总论 目概要 目名称 本项目名称为 区 目总体规划 该项目 ， 占地面积 21万平方米，总建筑面积 40万平方米（其中公建面积约 5万平方米），绿化面积近 化率高达 42%，住宅楼共 40 栋 （ 6 层 24 栋， 20 层 10 栋， 30 层 16 栋），总户数 3000户，地下停车场、露天停车场共有车位 2000个，平方米，容积率 目开发单位 本项目由 X 房地产开发集团有限公司开发 ，公司董事长为王浩，总经理为李国军，本项目由张枫经理负责。 目主管部门 本项目行政主管部门为大同市城区人民政府，大同市建委及其他房地产开发项目管理的有关部门，项目投资经营主体为 目拟建地点 本项目建设用地为大同市城东，五爱村北段。该建设用地属大同市五爱村管辖。东连御河 生态园北段，南接东小城商贸圈，西临古城东门，北望平成大桥。 目周边环境 本项目开发的地段位于大同市城中主轴线， 项目西侧的魏都大道为城市主要干道，交通便捷，小区与魏都大道交叉口有雁北影剧院 、雁北宾馆娱乐休闲一步到位。项目西边是御河生态园，环境优美，足不出户感受园林风景。 项目南面是永康商贸城、服装大世界、义乌小商品市场、万圣商厦等大型商场，以及正在兴建的东小城，各种购场所应有尽有。 项目周边生活设施配套齐全，教育资源丰富， 2 医疗资源齐备， 区域位置极其优越。 目用地概况 本项目建设用地 面积为 315 亩，部分为耕地，部分为荒地， 通过对该地块的构成成分、结构形式、资源状况、承载力的情况进行勘测和研究，发现该地块地质好，属于四类土（ 砂砾坚土 ），地基强度好，适用于钢筋混凝土基础，该地块自然条件良好，不会影响到土地平整、开挖土石方、道路铺设、基础施工及地下工程排水。 告编制说明 本项目可行性研究由 京 建筑设计院共同承担。 可行性研究的依据为 ： 大同市城区管委会 2012年 11月同经管委发 2012108号文“关于同意 司建设 大同市建设局“ X 房地产 公司提供的项目相关资料； X 房地产 公司 2012 年 2 月委托 华北星 工程咨询公司编制本项目可行性研究报告的协议 。 报告编制依据 ： （ 1）项目建议书及其批复文件 （ 2）国家及大同市颁布的相关法律、法规、政策 （ 3）大同市 国民经济和社会发展“十二五”计划和远景目标纲要 （ 4）大同市 2010、 2011年国民经济和社会发展统计公报 （ 5）大同市城市总体规划大纲（ 2010 2020） （ 6） 大同市 的经济和社会发展规划 （ 7）房地产开发机构发布的工程建设方面的标准、规范、定额 （ 8） 大同市 市区基 准地价 （ 9） 大同市 及项目周边地区市场调研和现场勘察资料 （ 10） 方签定的协议书 （ 11）编制报告的委托合同 （ 12）其他有关依据资料 告 主要分析内容 投资开发项目的工程建设方案、开发总投资估算、市场调查结果及分析、投资效益分析等诸多方面研究，并得出此次投资开发项目是否可行的研究结论。 3 目背景 目提出背景 近几年大同市委市政府全力打造了彩色生态城市，以改善人居条件为出发点，下大力气治理环境污染，狠抓生态环境建设，努力提升人居环境，高度重视 御河生态园的发展，实施可持续发展策略。 2012 年， 本项目为 X 房地产 有限公司 开发项目中的一项，围绕大同市“一轴双城”建设规划，响应市委市政府的政策号召， 高档住宅小区。该项目已经完成土地征购，现在进入项目策划及前期工作。整个项目计划 2013年初开工建设，四年内全部完成并交付使用。 本项目依附于御河生态园而建， 大同御河生态园占地面积达 413000 ，北起御河大桥北 500m，南至迎宾大桥南 500m，南北长 西宽 500化扩展区包括规划布置 4 座公 园，分别是行政中心公园、城北带状公园、城南公园、体育公园，总占地面积 。 沿御河两岸，由水系、河面、绿带、高档住宅小区及生态经济林组合构成独特的河岸景观。 依托御河大桥连接主城区内东关商贸区和御东区新建商贸区，形成商业购物繁华的市场景观。 拥御河风景区，毗邻大同市御河生态园。上风上水，拥有得天独厚的自然环境， 人类渴望自然，城市呼唤绿色，园林绿化发展就应该以人为本，充分认识和确定人得主体地位和人与环境的双向互动关系，满足人们的休闲 、游憩和观赏的需要，使园林、城市、人三者之 间相互依存，融为一体， 所以 是置业规划成倍增值的财富之邸 。 发 投资方式 本项目由 X 房地产公司开发 ，独家筹措资金开发建设，投资方式全部为现金投入，资金筹措通过 自有 资金 投入，银行贷款及商品房预售三条渠道解决。 发 单位背景 山西 建筑施工、道路施工、物业管理、物资供应、商业贸易、热电联产为一体的综合性股份制企业。 X 集团公司始建于 1996 年，下属 5 个控股子公司：大同市 X 房地产开发有限责任公司、大同 X 热电有限责任公司、 大同华祥物业管理有限责任公司、大同市 4 万科隆物业管理有限责任公司、大同市永华置地有限责任公司，总注册资本 13100万元，总资产 12亿元。 几年来公司开发、承建的单位工程累计建筑面积 85万平方米，修建扩改道路工程 168 公里，取得了可喜的业绩。开发承建的主要工程有：大同市龙府花园住宅小区、福薇小区、建馨小区、怡景苑小区、凤凰嘉园小区、华盛苑小区、美丽新世界购物广场、 “ 金色水岸 绿洲 ” 小区、御华帝景小区、大同铝材厂机修、挤压车间及厂区建设、大同经济开发区道路工程、日处理 10万吨污水处理厂总承包工程、大同市同泉里、黄 花南北街、雁同东路、万城华府，绿洲 西城。新开南北路市政道路扩改工程。 公司所开发的项目污染物排放全部达标，工程一次交验合格率达到 100%，年度交付工程优良率 75%，房屋年平均销售率 85%，业主入住率达 96%，顾客满意度达 95%以上。 在 X 集团公司十多年的发展过程中，始终以 “ 用户至上、诚信为本 ” 为集团一班注重工程质量、信守企业承诺的工作方针，企业没有发生过一起涉及施工质量延期交房以及产权办理、物业不到位，夸大宣传、面积分摊等方面投诉，签订各种合同履行率达 100%. 要技术经济指标 主要经济技术指标见 表 济 技术 指标序号 项目 单 位 数 值 1 总用地面积 21万 2 规划总建筑面积 40万 3 住宅建筑面积 35万 4 容积率 绿化率 % 42% 6 项目总投资 万元 财务净现值 万元 财务内部收益率 % 9 静态投资回收期 年 0 销售收入 万元 1 利润 万元 南城建学院本科毕业论文 第二章 投资环境分析 5 第二章 投资环境分析 家政治经济形势及有关政 策 2011年 1国财政收入 103740 亿元，比上年增加 20639 亿元，增长 其中，中央本级收入 51306亿元，比上年增加 8818亿元，增长 地方本级收入 52434亿元，比上年增加 11821亿元，增长 财政收入中的税收收入 89720亿元，增长 非税收入 14020 亿元，增长 2011 年是 “ 十二五 ” 规划的开局之年，也是国际国内经济形势最为复杂多变的一年。我国国民经济总体保持了平稳快速增长的良好势头。 经济平稳快速增长，居民就业和收入取得明显改善 。 额达到 471564 亿元，剔除物价上涨因素，同比增长 2011 1，较 2010年有明显改善。 2011年全年平均失业率为 保持在较低水平。 2011 年全年居民消费价格比上年上涨 7 月份居民消费价格同比涨幅达到高点 ，涨幅连续回落。需指出的是由于 2011年物价总体涨幅较高， C 012年的实际意义将有所下降， 012年宏观经济分析和决策的关键因素。 2011 年 工农业生产 保持稳定，企业利润继续增长。第一产业增加值 47712 亿元，比上年增长 第二产业增加值 220592 亿元，增长 第三产业增加值 203260 亿元，增长 1份，全国规模以上工业企业实现利润 46638亿元，同比增长 固定资产投资保持较快增长，投资结构继续改善。全年固定资产投资 (不含农户 )301933 亿元，比上年名义增长 扣除价格因素实际增长 。其中，国有及国有控股投资 107486亿元，增长 第一产业投资 6792亿元，比上年增长 第二产业投资 132263亿元，增长 第三产业投资 162877 亿元，增长 从 2011年 全年经济财政走势看，经济增长逐步放缓，企业利润下滑，物价高位回落，特别是四季度后提高个人所得税起征点减收较多，汽车和房地产成交量下降相关税收减少，全国财政收入增长前高后低。一季度受经济增长较快、进口大幅增长以及部分 2010 年末收入在年初集中入库等因素带动，二季度受经济增长较快、汇算清缴 2010 年企业所得税入库较多等因素带动，全国财政收入增长 三季度受经济增速 趋缓、但物价处于年内高位等因河南城建学院本科毕业论文 第二章 投资环境分析 6 素 影响，全国财政收入增长 四季度受经济增长放缓、个人所得税改革、物价高位回落以及汽车和房地产成交量下降等因素影响，全国财政收入增长 10%(其中中央财政收入扣除当季企业所得税退税增加因素后增长 7%左右 )。 从 2010年 开始，我国进入到了一 个不折不扣的房地产宏观调控年，期间不仅有 “ 新国十条 ” 、 “929 新政 ” 等国家级调控政策的出台，更有国务院各部门及各地方政府跟进的部门规章及地方细则的推进实施。 虽然国家对房地产市场似乎下了大力气，但房地产市场似乎完全不受影响。 回顾 2011 年 ，在“调结构、稳物价”的大背景下，延续始于 2010 年以来的房地 产调控政策，不但盯紧市场变化还持续加码调控。 2011年 1月 26日出台的“新国八条”奠定了中央政府对房地产调控的基调。伴随着新 “国八条”、房产税试点改革等政策的先后落地，“限购”、“限价”、“限货”等政策也全面升级。2011 年 7 月，国务院常务会议明确“二三线城市也要限购”，随后，台州、珠海等城市跟进，限购城市数增加到 46个。 以上资料数据显示房地产开发呈回落态势，房地产行业“拐点”隐现。 2011年全国房地产开发投资 61740亿元，比上年名义增长 增速明显回落。从行业前景来看， 2012年 6、 7月房地产价格将转入实质下降时期。 区社会经济状况 据统计 ， 大同 市地区生产总值从 2005年的 011年的 均增长 财政总收入从 一般预算收入从 元增加到 元，年均增长 全社会固定资产投资从 元增加到 元，累计完成 元，年均增长 社会消费品零售总额从 “ 十二五 ” 期间，大同市委市政府要 突出转型发展，拓宽快速提升大空间。确立转型发展、绿色崛起的战略，着力推进文化名城、旅游名都、生态名邑、经济强市 “ 三名一强 ” 建设步伐，重力突破支柱产业单一的发展困局，开辟多元化发展的广阔前景，综合实力和竞争力显著增强。 2012 年大同市要继续 做好城市生态建设工作，实现 “ 水 ” 与 “ 绿 ” 的完美结合、 “ 人 ” 与 “ 城 ” 的和谐相处。御河蓄水绿化景观工程 便是大同市 “ 十二五 ” 期间 12项 园林绿化景观工程 之一 。 2011年大同市 开工建设 保障性住房 面积 平方米、 56055套安置房，已竣工 平方米、 10120 套。大同棚户区改造的经验得到中央肯定，国务院河南城建学院本科毕业论文 第二章 投资环境分析 7 在大同召开了全国城市和国有工矿棚户区改 造现场会议。一中新校、二中初中部、实验中学初中部工程基本完工。 一 医院、五医院、中医院、六医院、二医院放疗室、卫校等开工建设，三医院综合住院楼、医疗废物处理中心完工。发放救助资金 元。争取上级社会保障、就业补助资金 元。财政拨付费用 项解决 122 户关闭破产企业 36670 名职工安置和善后问题。开展社会治安综合整治专项活动，强化 安全生产管理，煤矿安全生产实现零死亡。 2011 年 大同 城市建设继续强力推进，为 “ 三年大变样 ” 目标实现奠定基础。政府将 投资 元新建改造城市道路 38 条、桥梁 28 座、总长 里。拆迁各类违规、不协调建筑达 268 万平方米。新增城市绿化面积 701 万平方米。新铺设城市供水管网 87公里，新铺设城市天然气管网 113公里。新增集中供热面积 840 万平方米，拆除 191 家 296 台燃煤锅炉，全年二级以上天气 341 天，比上年增加 34 天，综合污染指数下降 降幅位列全省第一。垃圾发电厂和东郊污水厂中水回用工程投 入运营。城市数字化管理平台启动，机械化清扫面积达到60%以上，城市规划展示馆对外开放。实施 9个城中村改造，建筑面积 平方米。 2011 年 末 ， 大同市政府 做出 规划，要 突出双城格局，打造中国特色城市大未来 大同市政府要运用 城市化与工业化是现代化的两个轮子，加快推进城市化步伐，建设特色化的古今双城，是大同迈向现代化的重大战略。在城市化进程中，大同不被平庸的浪潮所淹没，不为时代的进步所抛弃，最根本的在于创造自己的特色。有特色的城市，才拥有生命，拥有未来，拥有高贵的价值。 大同特色的灵魂在于一轴双城、古今兼顾的 独特布局。穿越历史尘埃的古城巍然特立，给我们自信的底气； 彰显 时代水平的新区脱颖而出， 虽然国家大局方面对房地产行业实行的各种打压政策，但对于大同这样一个正在蓬勃发展，加快步伐建设的城市来说，房地产还是很有前景与市场的。 而该项目 X 住宅小区地址正在这“一轴”之上，具有绝佳的地理优势，和环境优势，投资开发的必要性极大。 河南城建学院本科毕业论文 第三章 市场分析 8 第三章 市场分析 场趋势分析 地产市场概况 2011 年，大同市房地产开发投资继续保持平稳快速增长，施工规模进一步扩大，新开工步伐减缓，商品房销售持续回落。 房地产开发投资平稳快速增长，住宅投资仍占主体 2011 年大同市房地产开发投资完成 元，比上年同期增长 高于全市固定资产投资增速 房地产开发投资中，住宅投资完成 比增长 高于房地产开发投资增速 占比重为 ；办公楼投资完成 比增长 所占比重为 商业营业用房投资完成 元，同比下降 所占比重为 其他投资完成 元，同比增长 所占比重为 项目建 设进展顺利，施工规模扩大，新开工步伐减缓 2011年，商品房建设规模进一步扩大，商品房施工面积 比增长 其中：住宅施工面积 平方米，同比增长 办公楼施工面积 比增长 商业营业用房施工面积 比增长 其他房屋施工面积 平方米，同比增长 受国家宏观调控政策的影响，全市房地产新开工建设步伐放缓。 1，全市商品房新开工面积 比下降 房屋竣工面积进一步 持续增长 2011 年，全市房屋竣工面积 平方米，同比增长 8 倍多，其中：住宅竣工面积 比增长 12倍多；其中： 90平方米及以下住宅竣工面积 平方米，同比增长 33 倍多；商业营业用房竣工面积 平方米，同比下降 其他房屋竣工面积 比增长 5倍多。 商品房销售总量及增速双双回落 2011年 1市商品房销售面积为 上年同期下降 增速比上月回落 中，商品住宅销售面积为 上年同期 增长 增速比上月高出 在商品住宅销售中， 90平方米及以下住宅销售面积 上年同期增长 增速比上月高出 百分点， 140 平方米以上住宅销售面积 平方米，比上年同期下降 增河南城建学院本科毕业论文 第三章 市场分析 9 速比上月回落 商品住宅销售面积的比重为 全市商品房销售额 元，比上年同期增长 增速比上月回落 中商品住宅销售额为 元，比上年同期增长 增速比上月高出 在商品住宅销售中， 90 平方米及以下住宅销售额 元，增速比上月高出 百分点，占商品住宅销售额的比重为 140平方米以上住宅销售额 上年同期下降 增速比上月回落 商品住宅销售额的比重为 房地产开发企业资金来源增速低于完成投资增速，资金来源趋紧 2011 年 ， 全市房地产企业本年到位资金 元，同比增长 增速高于上 地产开发企业资金来源增速低于完成投资增速 百分 点。若扣除上年末结余资金，本年全市房地产企业到位资金为 比下降 其增速低于完成投资增速 22%。其中，国内贷款 增速低于上月 占比重 自筹资金 比下降 增速低于上月 占比重为 其他资金 元，同比下降 增速低于上月 占比重为 品房空置面积 截止 2011 年 12 月底，商品房空置一年以上面积为 23 万平方米， 较 2010 年同比增长 与 10 月底相比增加了 平方米，其中，商品住宅空置一年以上面积 商品房空置面积的 同比增长了 办公用房 空置一年以上面积 平方米， 占商品房空置面积的 ；同比下降了 37%； 商业营业用房空置 一年以上 面积 平方米， ；同比增长了 其他用房空置一年以上面积 占商品房空置面积的 ，同比增长了 品房价格的趋势 近年来，大同市的房屋需求量不断增加，房地产发展速 度较快，从 2005 年到2011年七年的时间，大同市的商品房整体均价从 2900元 /增长到近 6000 元 /，一些品质较好，位置优越的项目在未竣工交房的情况下基本销售售罄。（目前大同市品质较高的项目主要有格兰云天、巴黎华府、东方罗马城、御馨花都等） 在政府土地供应政策与方式变化的情况下，地价上升。 住宅集中区地段周边开发项目的增多，形成 “ 扎堆 ” 效应，带动地价上升。 河南城建学院本科毕业论文 第三章 市场分析 10 需求量大 从目前 大同 市房地产的消费市场来看，有 消费者都采用了商业贷款或组合贷款的方式进行购房置业，而且更多的人因贷款利率较低则更希望 采用公积金贷款 ；还有居民的 福利性住房观念已经开始向商品化转变，使得市场积累的需求量在短时期内释放出来。 购买力的增强，按揭的作用 大同市 市城镇居民的人均可支配收入的增加，使居民购买力有所增强，再加上不少 “ 持币观望 ” 者的加入，银行按揭到位， 国家对居民购买住宅的金融政策支持（贷款）将加大力度，居民购房能力将大大提高，致 使房价上涨。 住宅品质的提高，也成为了房市升温 因为随着经济的发展，居民对住宅的选择与选择能力大大增强，居民以十分挑剔的目光审视、评判选择住宅，对住宅的品质以及物业管理服务的要求的提高。最终导 致 价格上扬 。 竞争激烈 由于房地产市场供销了两旺 ，大量外地开发企业纷纷入驻大同以争夺市场 ，带来 了 激烈的竞争。 由于大同市房地产发展水平相对较低，外地企业纷纷进入大同。深圳万科、浙江耀江、广州保利、南京三金等国内著名房地产商的到来，使大同房地产市场的竞争更为激烈化。 综上所述， 根据大同市房地产场状况及 X 集团近几年来各小区，各种等级和功能房屋的销售经验综合分析，本项目拟建房屋价格确定如下： 多层商品住宅销售价格 : 起价 3200元 / 最高价 4200元 / 高层商品住宅销售价格 : 起价 4000元 / 最高价 5000元 / 商业建筑销售价格 : 7000元 / 场需求 分析 随着大同市的产业转型，全市经济发展迅猛，国民生产总值呈快速上升趋势，城市发展稳中有进，尤其是市政府加大城市建设力度，进行大规模的旧城改造 ，极大地推动大同市当地产的蓬勃 、健康的 发展 。 大同市的经济建设和社会发展取得了优异的成绩，城镇居民收入进一步增长，人民生活质量不断提高，给大同市房地产带来了前所未有的机遇，随着人们对居住条件要求越来越高，良好的居住环境，经济实用的户型结果，价格适中的住房，能够极大地刺激消费者的购买欲望。开发舒适、美观、具备以 人为本功能的商品化规模化的住宅小区，具有广阔的前景。 河南城建学院本科毕业论文 第三章 市场分析 11 据调查 2011 年大同市 在商品住宅销售中， 90 平 米及以下住宅销售面积 上年同期增长 占商品住宅销售面积的比重为 140 平方米以上住宅销售面积 ，比上年同期下降 增速比上月回落 商品住宅销售面积的比重为 在商品住宅销售中， 90 平米及以下住宅销售额 元，占商品住宅销售额的比重为 140 平 米以上住宅销售额 元，比上年同期下降 增速比上月回落 商品住宅销售额的比重为 随着房地产市场逐渐理性成熟，小户型商品房愈受广大客户 青睐 ，小户型商品房市场前景好，因此 打 70 100平米小户型 ， 占总比例 70%。迎合市场需求，此时开发该项目还是很有价值的。 场竞争分析 2011年大同市房地产市场在售的项目有 23个，经调查分析，御河生态园带的项目有 12个， 与 个， 恒圆魏都 、 御河国际公园华府 、碧云天颐园 、 海晟财富官邸 。 表 圆魏都 项目名称 恒圆魏都 开发时间 2011年 9月 楼盘地址 迎宾大桥南 水泉湾 开发商 山西世纪恒圆房地产开发有限公司 价格 起价： 3850 元 / 均价： 3950元 / 最高价： 4500元 / 建筑类型 高层 ,多层 主推户型 、 占地面积 66667平米 建筑面积 260000 平米 总户数 1900 停车位 地上停车位 1300 个 容积率 化率 35% 周边配套 御河生态园、实验小学附小、华林商圈、直通大同六中、十中、 322医 院 实验小学附小 大同六中 大同十中 楼盘分析 该项目地理位置不佳，导致楼盘价格偏低，户型 90%都是中小户型，与本项目有较大的竞争力 河南城建学院本科毕业论文 第三章 市场分析 12 表 河国际公园华府 表 晟财富官邸 项目名称 御河国际公园华府 开发时间 2012年 3月 楼盘地址 南三环与魏都大道交叉口 开发商 大同市安家房地产开发有限公司 价格 起价： 3650 元 / 均价： 3980元 / 最高价： 5500元 / 建筑类型 高层 主推户型 占地面积 270400 建筑面积 766332 总户数 4820 停车位 地上 600 个 地下 3400个 容积率 化率 35% 周边配套 御河生态园大同一中 、九中、十一中 、智家堡学校 、 沃尔玛购物广场 居然之家、王府井（规划中）、自建商业街等、自建双语幼儿园、建行、大同市四医院、社区诊所等休闲娱乐设施、 九州国际餐厅 楼盘分析 该项目属于高档住宅社区，占地面积大，周边配套设施较齐全，但是地理位置离御河生态园较远，目前项目刚开始施工，生产周期较长，对本项目影响不大 项目名称 海晟财富官邸 开发时间 2010年 4月 楼盘地址 南环桥御河西岸 开发商 山西海晟房地产开发有限公司 价格 最低价： 4300元 / 均价： 5500元 /最高价： 6000 元 / 建筑类型 高层 主推户型 93 118 136 146 171 占地面积 160亩 建筑面积 400000 平米 总户数 一期 1700户 停车位 地上 1500个 容积率 化率 40% 周边配套 御河生态园 沃尔玛超市 华林超市 银行 双语幼儿园城区十四校 大同一中 大 同二中 楼盘分析 该项目没有小户型，都是高层住宅楼，价位较高，地理位置偏南，离繁华 的市中心较远，无论小区环境还是周边环境与本项目相比都相差甚远 河南城建学院本科毕业论文 第三章 市场分析 13 表 水云天颐园 鉴于 X 房地产开发公司实力雄厚，信誉良好，再加上开发的地段位于大同市城中主轴线，项目周边生活设施配套齐全，教育资源丰富，医疗资源齐备 。 用地西侧的魏都大道为城市主要干道，交通便捷。东面紧邻大同市近期将启动的人工河工程的 御河，生态环境极佳， 区域位置极其优越。 根据以上数据资料显示，相比较 X 小区项目整体设计规划合理，环境优越，地理位置佳，户型多，配套设施齐全，价格合理。因此该项目有很大的竞争力。 项目名称 碧水云天颐园 开发时间 2011年 4月 楼盘地址 富康里 东段 开发商 大同市国信房地产开发有限责任公司 价格 最低价： 4100元 / 均价： 4380元 / 最高价： 5100元 / 建筑类型 高层 ,多层 主推户型 4