生态养老休闲健康城建设项目可行性研究报告

1 X 省星星湖养老休闲健康城建设项目 可行性研究报告 项目单位： 二一三年九月十八日 编制 目 录 2 总论 1 1 1 项目背景 I 1 1 1 项目名称 l 1 1 2 项目承办单位 I 1 1 3 项目拟建地址、地点 I 1 1 4 项目建设规模与目标 1 1 1 5 项目投资资金及效益情况 2 1 3 编制依据 4 1 4 可行性研究结论 5 2 项目背景、市场预测与分析 7 2 1 项目背景 7 2 1 1 政策背景 7 2 1 2 项目建设的重要性和必要性 1 3 项目的由来 14 2 2 项目市场预测与分析 16 2 2 1 养老产业背景 16 2 2 2 国内外养老产业模式 l 8 2 2 3 生态旅游概述 26 2 2 4 现有基本游客结构 28 2 2 5 市场趋势分析 28 2 2 6 项 目建成时市场容量与游客结构 29 2 3 项目发展优势 30 3 2 3 1 独特的市场卖点 30 2 3 2 资源优势 34 2 3 3 政府的大力支持 34 2 4 投资必要性 35 3 建设项目选址 36 3 1 场址位置 36 3 2 项目区的建设条件 36 3 2 1 项目区地理位置 36 3 2 2 自然条件 36 3 2 3 社会经济状况 40 3 2 4 交通运输情况 43 3 3 项目选址意见 45 4 项目总体方案设计 46 4 1 项目建设总 体方案 46 4 2 项目定位、建设理念及目标 46 4 3 总平而布置 48 4 3 1 总平面布置方案 48 4 3 2 占地面积及分析 49 4 4 工程建设方案 49 4 4 1 主体工程建设 49 4 4 2 配套工程建设 52 4 4 3 工程建设投资估算 52 4 5 环境保护 54 5 1 项目主要污染源和污染物评价分析 54 5 1 1 项目建设期主要污染源及污染物影响分析 54 5 1 2 项目运行期主要污染源及污染物影响分析 57 5 2 项目拟采用的环境保护标准 59 5 3 环境保护措施 6l 5 3 1 施工期 环境保护措施 6l 5 3 2 运行期环境保护措施 63 5 3 3 节能措施 67 5 3 4 节水措施 68 5 3 5 消防工程 69 6 项目的组织管理和劳动定员 7l 6 1 工程项目管理 7l 6 2 组织机构 74 6 3 人力资源 75 6 4 员工培训 75 6 5 管理机构和设置 75 6 6 劳动定员 76 7 项目施工条件和进度计划 77 7 1 施工条件 77 7 2 进度计划 77 8 项目投资估算和资金筹措 8l 5 8 1 投资估算依据及范围 8l 8 2 项目总投资估算 82 8 3 资金来源及资金筹措 87 8 3 1 资金来源 87 8 3 2 资金筹措方案 87 8 4 资金使用和管理 88 8 5 投资使用计划 88 9 项目招标 89 9。 l 项目招标范围 89 9 2 招标单位资质要求 89 9 3 发包方式 89 9 4 项目招标的组织形式 89 9 5 项目招标方式 90 9 6 评标组织、原则及评标 90 9l 10 1财务评价依据 9l 10 2财务计算 92 10 2 1 销售 (营业 )收入 92 10 2 2 销售 (营业 )税金及附加 93 10 2 3 成本概算 93 10 2 4 利润及分配 94 10 3盈利能力分析 95 6 10 4盈亏平衡分析 96 l O 5 敏感性分析 97 10 6财务评价结沦 98 105 l 1 1 社会效益 105 l 1 2 生态效 益 107 12项目主要风险分析 108 12 1政策风险 108 l 2 2 市场风险 108 l 2 3 财务风险 109 1 2 4 社会风险 110 12 5经营风险 110 13结论和建议 112 13 1结论 112 13 2建议 113 14附录 114 14 1附件 114 14 1 1 企业组织机构代码 114 14 1 2 企业法人营业执照 114 14 1 3 建设单位关于编制刖行性研究报告的委托书 114 14 1 4 项目土地租赁合同 114 14 1 5 项目用地、用水、用电、用气等的批复、协议和证明 114 7 14 1 6 项目主办啦位提供的其他相关资料 114 14 2 附图 115 14 2 1 项目地理位置图 115 14 2 2 项目总体规划平面布置图 116 14 2 3 项目建设部分效果图 11 7 1 总论 8 目背景 目名称 X 省星星湖生态养老休闲健康城建设项目 目承办单位 X 文化传媒有限公司 X 文化传媒有限公司是长春市文化骨干企业，该企业自成立以来，与时俱进广开思路，已成功组织 策划 了长春 国际 电影节，并取得良好效果；成功组织大学生文化艺术节，受到各界好评，参与组织了汽车文化节、美食吉菜节，在国内外 也较高影响，推动了节庆行业的发展，为调整经济结构，壮大服务业总量 做出了巨大贡献。该企业有完善的现代企业制度，决策层科学有效，管理层务实高效，并引进多名人才，拓展企业发展思路，拟建的 X 省星星湖养老休闲健康城项目，将是该企业近期的力作，并为该项目实施做出了大量前期工作。有强有力的管理团队。 目拟建地址、地点 市岔路河镇王家村中新食品园 目建设规模与目标 X 文化传媒 有限公司拟建的“ X 省星星湖生态养老休闲健康城 项目， 位于 X 市岔路河镇王家村中新食品园 ，处在长 （春市） 林市）中间地带各距 50 公里处 。项目以“生态养老”和“ 休闲 健康 ”为主题， 9 以“老有所养、老有所学、老有所为、老有所乐”为出发点，立足山水园林、“绿色环保”以及原生态园林的休闲园区的特点，保留了人文传统生活景点，对 星星湖 边堤进行保护性开发，将人文景点与天然景点融为一体，打造“酒店式 、居家式、田园式 生态养老 综合体 及 具备休闲度假 的院落 。充分利用 星星湖 水资源景观，形成“可览、可游、可居”的环境景观和集“ 养身一娱乐一餐饮一住宿一观光旅游一生产(有机产品 )于一体的景观综合体。使这里既保留传统林农产业 特点 ，又融入现代 农业 气息，形成完美无缺的人与自然和谐一致的现代山、水、林景区，发展体验生态养老与休闲度假相结合的特色旅游。 项目规划用地 2000亩，总投资约 40亿元人民币，分两期建设。其中，一期工程占地 1000 亩，投资 21亿 元，总建筑面积约 45 万 ，建设周期 三 年，主要内容： 居家型养老居室 、 四合院别墅养老社区、宾馆式养老公寓 、农耕文化养老 小院、旅游度假产权养老房 、托老所、社会孤寡老人护理院、老年大学、康复医院、养生 药膳保健中心 、 娱乐室、活动健身室、餐厅、茶坊、厨房、员工食堂、停车场、门卫室、配电房、道路、围墙、水景、绿化等辅助设施。二期工程占地 1000 亩，投资 19 亿，建设周期两年，主要用于项目扩建，主要内容包括一期配套工程扩建、医疗服务及 有机农场 建设。 目投资资金及效益情况 项目总投资约人民币 40 亿元。 五 年内全部建设完成。 项目建成后总产值为 23 亿 年，实现利税 年，解决就业人口 3000 人 以上 。根据该项目投资成本所需要的时间及预计净利 10 率水平进行分析，该项目静态投资回收期为 7年，投资回收率在 20以上，从静态投资回收期和投资回收率的数据表明，该项投资回报能力强。 表 1 1 本项目主要经济技术指标 序号 指标 单位 数量 评价标准 是否可行 1 建设规模 地面积 亩 2000 筑规模 80 2 公司定员 人 1000 理人员 人 150 术人员和工人 人 85 3 经济指标 投资 亿元 40 均销售收入 亿元 23 均 总本本费用 亿元 均销售税金及附加 亿 元 均利润总额 亿 元 均所得税 亿 元 均净利润 亿 元 资利润表 % 资利税率 % 务内部收益率 % 21 12% 是 11 务净现值（ I=12%） 0 是 部投资回收期 年 是 亏平衡点 % 制依据 l、政策性依据 (1)国务院关于加快发展养老服务业的若干意见 (2)中国老龄事业发展“十二五”规划 (3)财政部、国家税务总局关于对老年服务机构有关税收问题的 通知 (4)中华人民共和国国家标准城镇老龄设施规划设计规范 (5)国家旅游综合开发办公室印发的 2009 年国家旅游综合开发产 业化经营项目申报指南 (6)国家旅游综合开发办公窒印发的关于 2009年产业化经营种 植基础项目实行财政补贴的意见 (7)国家旅游综合开发办公室印发的 (2009 年国家旅 游综合开发产 业化经营项目可行性研究报告编写参考大纲 (8)财政部印发的国家旅游综合开发资金和项目管理办法 (9)省国民经济和社会发展“十二五”规划及远景目标纲要 (10)国家旅游综合开发项目建设试行标准【 (94)国农综字第 28号】 (11)发改部门或主管部门批复的项目建议书 12 (12)企业提供的相关技术资料 (13)企业提供的相关协议、资质、证书 2、法规、方法依据 (1)中华人民共和国节约能源法 2008 4 1 (2)中华人民共和国城 乡规划法 2007 10 28 (3)中华人民共和国劳动合同法 2007 6 29 (4)中华人民共和国土地管理法 2004 8 28 (5)中华人民共和国森林法实施条例 2000 1 27 (6)中华人民共和国水污染防治法 2008 6 1 (7)中华人民共和国固体废物污染环境防治法 2005 4 1 (8)建设工程安全生产管理条例 2004 2 1 (9)建设工程质量管理条例 2000 1 30 (10)地表水环境质量标准 11)地下水环境质量标准 行性研究结论 本项目以生态养老和休闲 健康 为主题，以保护性开发为基本原则，建设目标明确具体，建设条件优越，符合国家 战略长（春） 吉（林） 图（门江） 开发、产业结构调整及增加农民收入等国家产业政策，为项目地重点发展的主导产业之一。项目投资结构合理，建设规模适宜，资金安排合理，财务分析经济效果可行，管理体系健全，项目投资建设周期短、投资回收快、投资回报高、利税率高。 13 项目从规 划建设、投资规模到经营管理均切实可行，抗市场风险能力强，立项目标准确，项目具有较强的盈利能力。 项目对解决老龄化问题、改变传统养老模式、加速传统养老向现代新型养老模式的转变，促进现有农业产业结构的调 整 ，振兴农村经济、优化农业结构、加快 长吉图 产业结构改革步伐、推进当地经济社会发展等具有重要意义。对游客、居民、社会、政府、投资企业都将产生良好的社会效益。 项目充分考虑了生态恢复和生态保护，对生态资源效益的提升有直接的促进作用。 项目符合社会发展和人民生活需要，市场广阔，具有显著的财务效益、社会效益、生 态效益。 建议项目尽早立项，并尽快筹措资金，抓紧实施。并建议相关政府及组织给予一定政策支持和资金支持，使项目早日发挥其经济、社会和生态效益。 2 项目背景、市场预测与分析 目背景 策背景 l、养老 相关政策背景 据统计， 2012 年我国 65岁以上的老年人口已经达到 1 98 亿，超 14 过了总人口的 据预测， 2025年我国的老年人口将达 3 亿， 2050年将达 4 37 亿，届时老年人口的比重将达到总人口的 31 2，也就是说每 3 到 4个人当中，就会有一个是老年人。 随着 老龄化问题的逼近，国家和地方有关部门高度重视老龄化问题，并针对养老工作陆续出台相关优惠及扶持政策， 特别是近期国务院下发了关于加快发展 养老服务业的若干意见极大鼓舞了发展养老服务业的积极性。 财政部、国家税务总局关于对老年服务机构有关税收问题的通知、中华人民共和国国家标准城镇老龄设施规划设计规范、等。 可见 我国政府已开始高度重视养老问题，养老产业面临前所未有的发展机遇： (1)十 八 大报告在“加快推进以改善民生为重点的社会建设”开篇就指出：“社会建设与人民幸福安康息息相关。必须在经济发展的基础 上，更加注重社会建设，着力保障和改善民生，推进社会体制改革，扩大公共服务，完善社会管理，促进社会公平，努力使全体人民学有所教、劳有所得、病有所医、老有所养、住有所居，推动建设和谐社会。”继而强调要 以“基本养老”为重点，“促进企业、机关、事业单位养老保险制度改革，探索建立农村养老保险制度”，特别强调要“加强老龄工作”。老有所养是改善民生的重要内容。政府、社会都在积极支持探索、创新多元化的城市养老模式，解决在创新养老模式中所遇到的各种问题，为更好满足老龄人口的需求做出切实可行的行动。 (2)2013 年 8 月 13 日 ，国务院 下发了 关于加快发展养老服务业 15 的若干 意见 的通知，提出指导性意见： 一 、充分认识加快发展养老服务业的重要意义。二、突出工作重点，明确政策措施。发展养老服务业要按照政策引导、政府扶持、社会兴办、市场推动的原则，逐步建立和完善以居家养老为基础、社区服务为依托、机构养老为补充的服务体系。要建立公开、平等、规范的养老服务业准入制度，积极支持以公建民营、民办公助、政府补贴、购买服务等多种方式兴办养老服务业，鼓励社会资金以独资、合资、合作、联营、参股等方式兴办养老服务业。 (3)全国老龄委联合民政部等国家十部 委发文 关于全面推进居家养老服务工作的意见，提出推进居家养老服务工作的基本原则：第一坚持以人为本；第二坚持依托社区；第三坚持因地制宜；第四坚持社会化方向。居家养老是一项涉及全社会的工作，政府、社会、家庭都要参与，必须采取多种形式，努力调动各方面积极因素，共同做好这项工作。 (4)国家发展和改革委员会负责人透露 2013 年一系列关系民生的重要政策措施。从 2008 年元旦起，继续提高企业离退休人员基本养老金标准，提高幅度要明显高于前 3年每人每月 80元的平均水平。 2、生态休闲度假项目政策背景 旅游业在世界范围内高速发展的同时，传统大众旅游对环境的负面影响逐渐引起人们的警觉，人们的生态环境保护意识得到加强，许多国家越来越重视生态旅游。 1998 年，联合国经济及社会委员会第 46次大会将 2002 年确定为“国际生态旅游年”，世界旅游组织及联合国 16 环境规划署进一 步推动了生态旅游的发展，生态旅游成为全球旅游发展的一种新模式。 (1)国家相关政策 2011 年，国务院出台关于进一步加快旅游业发展的通知 (国发 (2011)49号 )，明确要求“大力发展生态旅游”。 2003 年，中共中央、国务院出台了关 于加快林业发展的决定 (中发【 2003】 9 号 )，提出要加强生态建设，发展生态旅游，提高森林经济效益和生态效益。国家旅游局确定 1999 年为“生态环境旅游年，各地也相继推出 一 些生态旅游产品，开展了多种多样的生态旅游实践活动。 2005 年 6月，国家旅游局、国家环保总局联合发出关于进 一 步加强旅游生态环境保护工作的通知 (旅计财发 2005)5 号 )，提出要在切实保护生态环境的基础上积极发展生态旅游，并强调要进一步加快生态旅游标准和规范的制定工作。 2006 年 8月，国家旅游局、国家环保总局、建设部在九寨沟召开“全国生 态旅游现场会 ，进一步推动了生态旅游的发展。特别是中央提出坚持以人为本，树立全面、协调、可持续的发展观，为旅游业的发展指明了方向。近年来，生态旅游作为产业结构调整的重要替代产业之 一 ，已成为 振兴东北老工业基地 发挥区域优势、实现脱贫致富和可持续发展的重要途径。 旅游产业是国家“十一五”、“十二五”和 振兴东北老工业基地 支持的六大特色优势产业之一，也是我省实现“四个跨越”的战略性产业。与 东三 省形成了开发建设“ 东北大区 生 态 旅游协作区 的合作框架，长春、 X 与哈尔滨、沈阳、大连、牡丹江、鞍山等城市 签署了共建无 17 障碍 旅游区等协议。 目建设的重要性和必要性 l、养老 综合体 建设的重要性和必要性 (1)解决老龄化社会问题的需要 据世界卫生组织的资料称，一个国家的老年人口系数达到 10以上 (60 岁以上人口 )或 7 (65 岁以上人口 )时，标志着这个国家或地区进入老年型。目前，我国 60 岁以上老年人口已达 1 3 亿多，占全世界人口的五分之 一 ，占全国总人口的 10以上。到 2l 世纪中叶将超过 4 亿，占全国总人口的 28，即每 4 个人中就有一位老年人：又预测我国 65 岁以上老年人数将从 2000 年的 0 94 亿 (占总人口的 7 3 )增加到 2050年的 3 34 亿 (占总人口的 22 6 )，我国已成为老龄化速度最快，老年人口最多的国家。有关资料显示，我国现有 2360 多万老年人“独守空巢”。随着人口老龄化的来临， 老年人问题已成为一个世界问题，同样是我国面临的一个严峻问题。长 也和全国一样老龄化程度为 10以上。新建该项目，也是解决老龄化社会问题的需要。 (2)缓解独身子女压力 独生子女越来越多，以后由两个独生子女组成的小家庭，将承担起赡养四个老人的重任，无论从时问上，还是精力上，都将是一个较艰 巨的任务。城镇里大多数老年人都有经济来源，子女送老年人进敬 18 老院，经济上没什么问题。随着人们观念的转变，敬老院会逐渐被人们所接受。这将极大缓解独身子女工作、生活压力。 (3)构建和谐社会的需要 党中央、国务院发出构建和谐社会的号召，尊老爱幼是我们中华民族的优良传统，本项目的建设，将为 吉 老人等提供了一个“老有所养、老有所学、老有所为、老有所乐”的好场所，使老年人的晚年生活丰富多彩、快乐幸福。这必然对构建和谐社会起到积极的促进作用。 (4)加快 长吉一体化 社会福利事业发展的需要 项目实施后，将很好的改变原有的 长吉两市 敬老院设备陈旧、环境较差等这一现状，将极大的满足退休老年 人对中高档养老养生 的需求，填补 国内 乃至东北多产品、多模式的 生态养老中心的空白，充分发挥社会保障作用，更好地履行“上为党和政府分忧，下为人民群众解愁”的服务宗旨，将在辖区内社会保障体 系中发挥较为重要的作用。 2、生态 养老休闲健康城 建设的重要性和必要性 (1)是促进区域经济发展战略的需要。 项目的开发建设，将成为区域性经济发展的一大支柱产业，将有力地促进区域经济发展，扩大对外开放程度， 在以 养老为主要内容基础上 ， 兼顾发展高级农业和旅游休闲， 使各产业配套协调发展，特别是推动第三产业发展，拓宽 了 就业门路，促进经济发展，可产生良好的经济效益和社会效益。 19 (2)项目建设是 适应国家战略长 图 产业发展的需要 目前， 省内和东北 还设 有一座综合性养老项目 ， 养老产业， 发展严重 滞后。该项目 摆放在长吉之间，是实现长吉经济走廊， 发挥 长吉之间山、水、林 一资源优势，提升 长吉之间生态效果的重要内容，是提升长吉之间产业层次 ，提 高服务业在长吉一体化中比例的重要举措 。 (3)推进城 郊休闲旅游市场互动，促进城 乡协调发展 结合 长吉一体化 总体规划和依据旅游产业总体规划，引导各 类服务业要素集 聚 ， 开发差异化、特色化的旅游 服务 产品。实施 长吉图都市旅游发展规划，实现城郊休闲旅游市场互动， 重 点促进郊区休闲旅游市场开发科学化、建设规范化和管理标准化。努力探索城乡居民互动模式，开拓城郊居民旅游市场。面向城郊市场，加强方便、快捷、价格合理的旅游服务接待体系建设。 (4)项目建设是适应加快 服务业 发展和产业结构调整的需要 长吉作为东北亚地区的中心城区和振兴老东北工业基地的重要城市 ，由于历史原因和地域关系， 产业结构单一，第三产业比重仅占34 5，远远落后于周边地区， 以 旅游 养老 接待总量偏低，以 2008年为例，旅游人次仅为 500 万人次。 远 低于沈阳、哈尔滨。 旅游产业作为第三产业的龙头产业和产业结构调整的引擎，能促进餐饮、酒店、交通、商贸、娱乐等第三产业发展；项目的建设能带动该区经济社会的协调发展，促进 长吉图 经济的腾飞。 (5)项目建设是进一步保护旅游资源的需要 目前，由于历史和人为的原因， 长吉 水利资源 开发利用不少 ，综 20 合利用开发模式存在“开发有余，保护不足 的严重问题。该项目以保护性开发为基本原则， 大力提倡生态旅游模式。该项目的开发能吸引投资，激发当地政府和居民保护资源的意识，对促进 星星湖 水文化、水资源的合理开发利用及保护具有重要意义。 (6)在旅游空间布局上，构建郊区生态休闲旅游圈 结合城市及社会经济发展目标与战略，构建郊区生态休闲旅游圈包括外环路附近及其以外的郊区地域范围。发展重点：一是强化和完善新城的旅游服务功能，培育各具特色的主导旅游产品和旅游服务项目，形成区域性的旅游服务基地。二是重点发展休闲度假、名胜观光、生态康体、会议服务旅游产品，完善旅游 休闲 的综合配套服务体系，强化生 态型项目的建设。三是依托现有的大型采摘园、高科技旅游园区，提升休闲旅游发展水平，发展企业化管理，集旅游生产、科技示范、农产品加工、休闲游憩等功能为一体的综合性休闲旅游园区。四是在全力保护国家级和市级风景名胜区、自然保护区、森林公园、湿地等旅游资源的前提下，积极推进这些区域的基础设施和服务设施建设，改善旅游环境以适应公众日益提高的旅游需求。 (7)旅游业发展促进 城镇化 建设 统筹城乡发展 实现城镇化 是全面建设小康社会的重要举措。乡村旅游 田园生活 因为具有良好的经济带动作用和社会效益，成为了城乡统筹发 展的重要途径和必要手段。 星星湖 由于地理位置限制，“三农问题形势严峻，城镇化水平较低，城乡经济发展不够协调。结合该区域丰富的旅游资源优势，着力建设一批旅游小镇、特色村镇、生态社 21 区，大力发展乡村旅游，不仅有效推进小城镇的建设步伐，建立“以旅促农、城乡互动、协调发展”的新型城乡关系，而且通过旅游带动了小城镇和旅游社区、景区周边的农村非农就业、农民增收等经济社会发展，促进新农村建设进程，是实现以旅游产业带动城乡统筹的大胆尝试。 2 2项目市场预测与分析 2 2 1养老产业背景 据统计， 2007 年我国 60 岁以上的老年人口已经达到 1 43 亿，超过了总人口的 据预测， 2030 年我国的老年人口将达 2 48 亿，2050年将达 4 37亿，届时老年人口的比重将达到总人口的 31 2，也就是说每 3 到 4个人当中，就会有一个是老年人。 联合国将 60 岁以上人口占总人口比例 10，或 65岁以上人口占总人口比重达到 7”作为判断一个国家是否进入老龄社会的标准，我国在 90 年代末就已进入老龄化社会。 2007 年底全国 60岁以上人口达到 1 53 亿人，占人口总数的 11 6。 (1)老年人口基数大 60 岁以上 老年人口已达 1 53亿，是世界老年人口总量的 l 5，是亚洲老年人口的 l 2。 (2)老年人口增长速度快 到 2045年左右，中国 60岁以上人口将占到总人口的 30。该过程发达国家用了 100 年。 (3)高龄化趋势明显 22 目前 80岁以上老年人口达 1300万，约占全国老年总人口的 9 7，而且每年增加 4 7。人口老龄化已成为我国面临的最重要的民生问题之一。 随着我国老龄化人口规模的快速膨胀，养老问题是事关公平与稳定的重大社会问题。如不立即着手解决老年人的养老问题，将无法集中高 效使用有限的社会优质劳动力资源，直接影响到国民经济的可持续发展。会给政府带来沉重的负担，严重影响社会的发展与进步。 (1)历史欠帐较多。在计划经济体制下，社会没有完成养老积累，这个包袱留到了现在。 (2)“未富先老 ，人口老龄化与社会经济发展水平不相适应。欧美一些发达国家在进入老龄社会时，人均国内生产总值一般在5000元，我国目前尚不足 3000 美元，是典型的“末富先老国家。 (3)家庭养老负担加重。生育率下降、人均寿命延长赢接导致家庭供养资源减少，子女养老的人均负 担成倍增长。“ 42l”模式将成为中国和长 今 后几十年的主流家庭模式。 (4)目前养老方式与实际需求不匹配 ，中国的主流养老模式居家养老已无法满足现实的养老需求，应开发多产品、多模式的养老来满足日益增长的养老需求。 2 2 2国内外养老产业模式 l、经典案例 (1)英国老年社区 23 特点：配套设施齐全的全龄化大型老年社区。 英国的老年社区建筑规模大，有各种各样的俱乐部，开设的课程和组织的活动超过 80 种以上。具有完善的配套设施与功能区划分，是集合了居住，商业服务，度假疗养 为一体的大型综合社区。 (2)丹麦老年住宅 特点：环境优美，设计精当 乡村城市 田园风光般的美丽和宁静，众多的庄园点缀广阔绿野上，开阔的乡间公路，如画图一般的古老的乡村教堂，独具丹麦风味的小餐馆，构成和谐的生活画卷。 (3)德国的养老社区 特点：老年住宅与养老院相结合 德国老年产业分为两种体系：社会住宅体系，养老院体系。 社会住宅体系里的老年住宅，内部多为无障碍设计，政府对老人住房采取补贴措施。在生活援助方面，老年住宅房产主与民间福利团体签订提供服务的合同。 该合同可成为房产主获得建设资金贷款的融资条件。 养老院体系里的老年住宅是一种接近住宅形式的养老院。在规划上，设计者把社会体系的老年住宅和养老院毗邻建设，以便在设置服务网点和急救站时，两者能共用。 2、先进的国外养老模式 人口老龄化是社会经济发展和科学技术进步的必然。早在 1965年，法国成为第一个老年型国家，之后是瑞典。 20 世纪后，欧美一些 24 发达国家相继步入此行列。 由于有经济实力的支撑和西方居家形态诸多方面的因素，这些国家养老对策的共同之处是依赖“社会养老”功能：在社会保障体制 中，老年人被赋予了独立生活的经济能力；在福利设旌、服务体系以及居住环境等方面，针对老年人的生理情况，采用不同层次、不同类别的设计。以美国为例，老年人的居住设施大致分为五类：独立式住宅、老年公寓、养老院、护理院、老年养生社区，每一类辅以相应的服务管理体制。 亚洲国家中，日本、新加坡等也逐步进入了老年型国家之列。因为有较雄厚的经济实力，这些国家。方面汲取了西方社会福利养老的特点，充分赋予老年人优厚的社保；另一方面，基于传统东方家庭观念的延续，它们还致力于开发家庭养老的功能，如提倡和鼓励“多代同居” (例 如“两代居”集合住宅和“多代同堂组屋”等 )。 (1)国外养老社区 世界上较早进入“银发”时代的国家 瑛国，对老年人采取的社区照顾的模式，取得了相当不错的成效。这一模式，对于逐渐步入老龄化的中国，有相当大的借鉴意义。 现在，英国 65 岁以上的老年人超过 1000 万，约占全国总人口的18， 75 岁以上的老年人亦有 370万。英国人的平均寿命，男性已增至 7性更是增至 77 岁。如今英国已出现了一些“老年人城市”，如贝克斯希尔、海斯汀、伊斯特邦等，这些度假城市风景如画，退休的老年人纷纷迁入安 度晚年，城市中老龄人口已占 20 50。而对日 25 益庞大的老年人群，英国是如何解决他们的养老问题的呢 ?从 20 世纪90年代开始，英国就将养老问题纳入社区，对老年人采取了社区照顾的模式。 社区照顾的主要内容包括： 第一，生活照料 (饮食起居的照顾，打扫卫生，代为购物等 )。生活照料又分为：居家服务、家庭照顾、老年人公寓、托老所等 4 种形式。 第二，物质支援 (提供食物、安装设施、减免税收等 )。如，地方或志愿者组织用专车供应热饭，负责为他们安装楼梯、浴室、厕所等处的扶手，设置无台阶通道和电器、暖气设备 等设施，改建厨房和房门等。 第三，心理支持 (治病、护理、传授养生之道等 )。如，保健医生上门为老年人看病，免处方费；保健访问者上门为老年人传授养生之道，如保暖、防止瘫痪、营养及帮助老年人预防疾病等。另外，还规定了为老年人提供视力、听力、牙齿、精神等方面的特殊服务。 第四，整体关怀 (改善生活环境、发动周围资源予以支持等 )。如，由英国出资兴办具有综合服务功能的社区活动中心，为老年人提供一个娱乐、社交的场所。行动不便的老年人则由中心定期派专车接送。同时，为帮助老年人摆脱孤独，促进心智健康，适当增加老 年人的收入，社区为老年人提供力所能及的钟点场所 老年人工作室。 社区照顾与传统的家庭养老和集中院舍养老相比，具有很大的优越性，它融合了传统的家庭养老和集中院舍养老之长，更符合人道的 26 原则，更注重对老年人心理和情感上的关怀，使老年人过上了正常化的生活，提高了老年人生活的质量。 各国养老产业经营模式、服务特点借鉴之处： 美国建筑规模大，有各种各样的俱乐部，开设的课程和组织的活动超过 80 种以上。代表楼盘：太阳城中心、凤凰城。 完善的配套设施与功能区划分 日本 日本的老龄人 的生活质量是在良好的社会保险保障体系的基础上实现的。提供无障碍设施的老龄人住宅产品、具有看护性质的老龄人住宅产品、能和家人共同生活 (二代居 )的住宅产品。代表楼盘：港北新城。老年人住宅产品与其他租售性质的住宅产品混合设计在一个生活社区内，突出自助自理。 欧洲 国家政策倾向于让老年人居住在独立的公寓中。建筑将三种元素结合在一起：城市意味、社区功能和生态目标。代表楼盘：荷兰弗莱德利克斯堡老年人公寓。建筑元素的集合处理，让老年公寓不显孤独。 新加坡 一般兴建在成熟的社区中。公寓户型一般分为 3 5 平方米和 4 5 平方米，为一位或两位老年人提供生活空间。住宅的户型设计及内部结构设计标准的特殊化考虑。 从国外的以上产品来看，它们建造养老社区的理念、人文关怀的表现都值得我们借鉴。在建造中国特色的养老社区上应考虑两方面内容： 一 方面，社区必须为老年人提供基本的养老设施与硬件配套，社区乃至老人居住的空间必须是特别为老年人设计、符合老年设计规范 27 的居住设施和服务；另一方面，提出适合老人养老的健康环境以及为老年人配套的软性服务。 (2)其他养老模式 在丹麦，目前最流行是自助养老社区 (在 那里，老人们可以做自己想做的事，可以约上老友，或是志趣相同的伙伴住在一起，一块儿钓钓鱼、养养花，共同建设属于他们自己的家园，独享的公寓，共享的餐饮、花园，个性化的小手工艺车间、小农场等，老人们只要想到的，在这儿都能得到充分地满足，他们还可共同租用特别的照料服务，这种社区在哥本哈根郊区每月要 1000 欧元。 旧的养老方式的打破，意味着为企业创造了新的发展机遇。 一 些国际大公司已经嗅到了世界养老产业发展的巨大商机。一家大型投资(司计划沿西班牙海岸建设大型养老社区，将配套建设商场、剧院、医院、 24 小时安保等，每月费用在 2000 欧元左右，将于 2008 年正式开业，建成后不仅能吸引西班牙老年人，而且能吸引北欧国家众多喜欢阳光的老人。 异地养老、跨国发展养老产业在欧洲渐成潮流。挪威的卑尔根、奥斯陆、贝鲁姆等市已经先后在西班牙南部开设了大型养老公寓，那里低廉的地产价格，充足的阳光，吸引着越来越多的企业和老年人。北欧其它国家的老人到西班牙养老，看中的不仅是那里自然环境，还有功能齐全的养老设施、良好的公共医疗卫生服务、保险服务等。与此同时，西班牙的实业家们也盯紧了那些希望来西 班牙养老的北欧人的“钱口袋”，异地养老实在是一项互利双赢的好事情，已经被越来越 28 多的国家、企业和老年人所认司。 欧洲养老产业的巨大发展潜力不仅仅吸引了欧洲的企业，许多欧美一流的大公司也开始抢滩登陆。全美最大的老年人生活服务提供商加国安老院，已在德国开办 9 家联合企业，在英国开办了 15家，正在开发西欧市场。该公司在伦敦附近开设的一家老年公寓，每月的费用虽高达 4000 英镑 (7917 美元 )，但仍客源不断，经营业绩路飘升，截止现在该公司的股票已经上升了 32。 独居老人增多，居家养老服务发展强盛，多 数为私人控股公司所掌握。据欧盟和美国退休者协会 2006年的一份报告，在挪威、荷兰和丹麦， 96的老人独居，居家养老服务需求巨大。在英国，居家养老服务是老龄产业最活跃的一个因素，价值 1 10 亿英镑的居家养老服务产业，多数被大公司控制。这个市场在德国也很强盛，目前有 10000多家养老院为体弱的老人提供居家养老服务，近 8 年内上升了 23。 在美国，社会非常发达，还是家庭养老为主。真正进入机构养老院的只有 20，其余都是家庭养老。很多美国老人都有拿着退休金到风景优美、适宜养老的国度、地区养老的人群，如美国的 退休老人到佛罗里达、夏威夷、墨西哥海滨购房长住，安度晚年。 目前在美国一些地方，“以房养老”已被许多美国人认为是一种最有效的养老方式，美国，是“以房养老”模式的鼻祖。许多美国老年人在退休前 左右就为了自己养老而购买了房子，然后把富余的部分出租给年轻人使用，利用年轻人支付的房租来维持自己的退休后生活。由于美国的房屋出租业比较发达，美国人支出的房租大约占个人 29 支出的 1 4 到 1 3，因而房屋出租的收益也是比较可观的。 除此之外，美国政府和一些金融机构向老年人推出了“以房养老”的“倒按揭”贷款，至 今已有 20 多年的经验。“倒按揭”发放对象为62岁以上的老年人，有三种形式，前两种与政府行为相关，后一种则由金融机构等办理，不需政府的认可手续。除美国之外，加拿大也是倒按揭贷款业务发展比较快的国家之一。 在日本，据日本总务省 2001 年 6 月公布的人口统计，日本 65 岁以上的老人达 2227万，占总人口的 17 5。而随着社会的发展，养老方式也逐渐由家庭走向社会，其中，把居家养老与社会养老结合起来，是目前日本流行的养老方式。 企业在养老方面也在做出各种尝试，松下国际电子公司已经设立了专门的养老院部门，准备在 大阪建造一所具有高科技含量的综合型养老院。在那里，老年人可以和机器宠物玩耍，还能通过互联网与亲朋好友保持联系。韩国三星等公司也在积极开拓针对不同消费层的老年公寓。 3、我国现有养老模式 家庭养老、机构养老和社区居家养老是我国目前三种基本的养老模式。家庭养老是传统的养老模式；养老院养老是社会化的养老模式；社区居家养老是一种兼顾家庭和社会的养老模式。 (1)家庭养老 中国是崇信儒家文化的国家，长期以来形成了“家庭养老”的传统模式，养儿防老、家长的主导地位、几代同堂等传统观念根深蒂 固。 30 选择家庭养老的人们，他们生活在家庭中，感到“熟悉和“自由”，经济上也比较划算，从社会的角度考虑，家庭养老的社会硬件设施成本几乎为零。 但家庭养老在新形势下的脆弱性显示出其历史的局限性。现代社会的人际竞争加剧，生活节奏加快，工作负担加重，致使家庭养老的人力成本剧增，般家庭难以承受，赡养者疲惫不堪；加上 42l 型”家庭的增多、空巢家庭等等问题的出现，家庭养老这一传统养老方式必将随家庭结构的变化而逐步向社会养老过渡。 (2)机构养老 机构养老是指由专门的养老机构 (包括福利院、养 老院、托老所、老年公寓、临终关怀医院等等 )将老人集中起来，进行全方位的照顾。正规的养老机构，其日常管理均要严格。机构养老是我国重要的养老模式之一，但不能满足众多其他需求的老年人群需要。 以北京为例，北京目前共有养老机构 340 家左右，其中民办的养老机构约有 100 家。这些养老机构可以分为三类：国家创办的国营养老机构，乡镇、社区、村、街道办的集体所有养老机构，以及企事业单位或个人所创办的民办养老机构。在这些机构中，进入公立养老院的难度也是人所共知，北京市第一、第四、第五养老院的入住率常年为 100，目前有 1600 多人在排队等候入住，城八区的公立养老院入住率也都在 98左右。而民办养老院的床位已有近 12000 张，但平均入住率只有 2 3。市民政局相关负责人表示，更多老人趋向于公立养老院，是出于对“国字头”的传统信任感，但在其他城市，状况有所 31 不同，各方而条件优越的养老机构，入住率较高。 (3)社区居家养老 社区居家养老的基本做法是：在城市各个社区建立养老护理服务中心，老人仍然居住在自己的家里，享受服务中心提供的营养和医疗护理以及心理咨询，并由服务中心派出经过训练的养老护理员按约定定时到老人家中为老 人提供做饭、清扫、整理房间等家务服务和陪护老人、倾听老人诉说的亲情服务。所以，有人说：社区居家养老是一个无围墙的养老院。开展居家养老服务相对于