榆溪雅园 完成

榆林市城投集团房地产开发有限公司榆溪雅园营销策划报告小组成员：韩秋燕 1025210118纪小红 1025210119王香 1025210120延闪闪 1025210121杨凤 1025210122刘明超 10252101362013 年 5月目 录第一章 榆林市住宅的发展 21.1 榆林市住宅发展现状 21.2 榆林市房地产居住小区统计 .3第二章 榆林市土地市场及房地产供给市场的发展 42.1 榆林市土地市场的发展现状 42.2 榆林市房地产市场供给市场现状 .52.3 三级市场发展状况 .10第三章 各区房地产市场发展概况分析 113.1 榆阳区区房地产市场状况分析 113.2 经济开发区房地产市场状况分析 13第四章 片区市场的发展现状和竞争形势 154.1 榆林市（包括榆阳区）房地产市场现状及趋势判断 15第五章 榆溪雅园 185.1 项目概况 .185.2 项目环境 195.3 园区周边具体环境 205.4 配套设施 205.5 装修标准 215.6 户型面积特征 225.7 价格及付款方式 225.8 项目 SWOT 分析 23第 3 页 共 25 页第一章 榆林市住宅的发展1.1 榆林市住宅发展现状1、2004 年 7 月，是榆林市房低产出现的第一个分水岭，榆林市民对房地产的巨大需求突然爆发，直接拉动了榆林房地产业的大发展。主要运行状况如下：（1） 住宅市场价稳量增；（2） 资金到位情况良好，房地产投资处于历史同期最好水平；（3） 竣工面积增加，建设速度明显加快；（4） 空置面积下降，商品房平均价格指数上升。2、2005 年，由于受到宏观调控的影响，榆林市房地产市场发展平稳，但市场前景依然看好，就现状而言整个榆林市住宅发展现状是整体不成熟，实质也不成熟。呈以下几个特征：（1） 整个住宅市场操作不规范，发展不成熟；（2） 80%以上的住宅小区，规模偏小，无建筑风格，无景观，缺乏基础设施配套，没有真正意义上的花园小区；（3） 新开发的住宅小区以单位家属楼居多（多以经济适用房报建） ，纯商品住宅少，市场化、商业化不明显；（4） 面对老城区的改造和开发区的开发建设，整个住宅发展重心会有偏移，榆林市的城市化进程为房地产业的发展提供了广阔的空间；（5） 从购房者来看，榆阳区的购房者主要是周边居民，目的是以改善住房环境为主， （榆林地区相对富裕的）神木、府谷的购房者没有明显的地域偏好；（6） 圣景名苑的出现标志着榆林市房地产市场出现了产业升级；（7） 榆林市的三级市场尚处在发育之中。3、2006 年，榆林房地产进入一个新的高峰期，在不到半年的时间，榆林房产价格平均上涨 500 元/平方米以上。尤其元驰世纪城的运作，代表榆林房地产品牌时代的到来，同时也宣告榆林房地产规范市场的开始；4、2006 年 4 月，开发区一宗 80 余亩的土地以 157 万/亩的拍卖成交价格，成为榆林房地产开发的又一道分水岭。土地成本的提高，直接导致了房地产价格的进一步攀升。5、2007 年是榆林市房地产开发投资最多的一年，向规模化开发方向发展。像元驰世纪城，荟景名苑等大盘住宅项目已相继进入投资高峰期，对房地产开发投资的拉动效益明显凸现。6、2008 年是榆林市房地产转变的一年，地产投资大幅度减少，房屋空置率增大，价格开始回落，受全国地产市场的影响，整体处于低谷状态。7、2009 年榆林地产市场受经济危机的影响，在 12 月份市场很不景气，但从 3 月份开始市场回暖，形势良好，且购房者由原来的投资客户，逐渐向自主需求转变，刚性需求为市场主力，1.2榆林市房地产居住小区统计1、本次共考察调研 15 个楼盘2、其中资料较全的楼盘有 14 个，总建筑面积: 1385101 ,总套数：6798 套3、其中资料有缺失的项目：1 个第二章 榆林市土地市场及房地产供给市场的发展2.1 榆林市土地市场的发展现状市政府实行土地一级垄断，实行建设用地统一管理。市政府已出台了第 5 页 共 25 页榆林市统一征地办法 、 榆林市人民政府关于加强城区土地统一管理的通知 、 榆林市国有土地使用、出让、出租和抵押管理实施办法 ，要特别注意解决土地炒买炒卖问题，依法打击炒买炒卖行为。要坚决贯彻落实榆林市人民政府鼓励外商的规定 ，凡外商来我市投资所需土地，统一由市、县人民政府土地管理部门代征后出让给投资者。对外商在我市各类经陕西省人民政府批准设立的经济开发区投资所建项目所需土地，一律无偿划拨。对开发区外投资其它项目所需土地，实行最高限价。外商在我市投资举办的外商投资企业，根据投资额实行土地出让金按比例返还优惠政策。国内投资者来我市投资，在土地上给优惠。2004 年榆林市国土资源局召开国有土地拍卖大会,公开拍卖了四宗国有土地使用权并获得成功。四宗国有土地共为 65.19 亩，拍卖成交总价为 7450万元。自去年三月起榆林市国土资源局先后组织了七次国有土地使用权的拍卖和挂牌出让共计 357.55 亩，总成交额 2.17 亿元。20052006 年上半年，公开拍卖了 11 宗国有土地使用权拍卖和挂牌出让共计 638 亩，总成交额 7.89 亿元。其中 2006 年 4 月，开发区一宗 80 余亩的土地以 157 万/亩的拍卖成交价格，成为榆林市目前土地拍卖的最高价格。2007 年 5 月 22 日，号称榆林“最大一宗土地使用权”拍卖成功，该宗土地位于榆林经济开发区北区，面积 374.06 亩，拍卖会以 9 亿元起价，最终以9.02 亿元成交，即现在塞维利亚项目、榆天化家属区以及开发区管委会所用地块。20008 年受榆林地产市场不景气的影响，榆林土地市场也受到很大影响，不仅土地成交价格大幅度下降，成交量不多。2007 年下半年至 2008 年由于受地产市场的影响，土地市场进入低迷，土地成交量较少，基本成交价在 150200 万之间。2009 年上半年伴随着市场销售“回暖” ，16 月份土地市场也明显升温。2.2榆林市房地产市场供给市场现状2.2.1 榆林市房地产市场施工、竣工、销售状况榆林市（20062008 年）房地产施工、竣工、销售面积统计列表（1）近三年来榆林市房地产经济适用房市场供销情况统计时间(年) 施工面积(万) 竣工面积(万) 销售面积(万)2006 20.8 10.5 162007 30.6 15 252008 40 16 23注，资料来源榆林市房产局 施工面积施 工 面 积 (万 )20.830.640010203040502006年 2007年 2008年施 工 面 积 (万 )榆林市近三年经济适用房开发总体施工面积呈逐年递增趋势，2006 年全市施工面积 20.8 万平方米，2007 年全市施工面积 30.6 万平方米，较 2006 年增幅为 47.11。2008 年全市施工面积 40 万平方米，较 2007 年增幅为 30.7。 竣工面积第 7 页 共 25 页竣 工 面 积 (万 )10.515 16051015202006年 2007年 2008年竣 工 面 积 (万 )榆林市近两年经济适用房开发总体竣工面积呈递增趋势，2006 年全市竣工面积 10.5 万平方米,2007 年全市竣工面积 15 万平方米，较 2006 年增幅为42.85。2008 年全市竣工面积 16 万平方米，较 2006 年增幅为 6.7。 销售面积销 售 面 积 (万 )1625 230510152025302006年 2007年 2008年销 售 面 积 (万 )榆林市近两年经济适用房总体销售面积呈递增趋势，2006 年全市销售面积 16 万平方米， 2007 年有较大幅度的提升，销售面积为 25 万平方米，较2006 年增幅为 56.25%。2008 年销售面积有所降低，销售面积为 23 万平方米，较 2007 年减幅为 8.0%。施工、竣工、销售面积对比（单位：万） 施 工 、 竣 工 、 销 售 面 积 比 较 （ 万 ）20.830.64010.5 15 161625 23010203040502006年 2007年 2008年施 工 面 积 (万 ) 竣 工 面 积 (万 ) 销 售 面 积 (万 )榆林市 06-08 年经济适用房竣工面积与施工面积曲线走势逐年呈正比变化，走势呈递增趋势；而销售面积在 08 年收到较大影响，较 07 年有所下降； 09 年经济适用房的建设量2009 年榆林市政府召开建设工作会议，决定 09 年陕西榆林市将投资 12 亿元，开工建设经济适用住房 71.5 万平方米，同时将建设和收购廉租住房 3780套、18.9 万平方米。结论：1、近三年来，榆林市经济适用房竣工面积与施工面积曲线走势逐年呈正比变化，走势呈递增趋势。2、08 年销售面积受市场影响有所降低。3、施工面积远大于峻工面积，且上升角度很大，说明开发商、投资商对市场前景看好，有强烈的投资开发意向。4、榆林市政府对榆林经济适用房和廉租住房的大力支持，是一个十分有利时机。2.2.2 近三年来榆林市房地产商品房市场供销情况统计时间(年) 施工面积(万) 竣工面积(万) 销售面积(万)2006 108.6 36.5 33.42007 112.5 55 43.32008 70 50 36.7注：06、07 年数据来源于榆阳区统计局国民经济和社会发展统计公报 、08 年为根据市场调研估算数据 施工面积近 三 年 施 工 面 积 变 化 (万 )108.6 112.5700204060801001202006年 2007年 2008年施 工 面 积 (万 )第 9 页 共 25 页2006 年全年商品房施工面积 108.6 万平方米，较 05 年下降 31.3%，其中，商品房住宅施工面积 86.3 万平方米，增长 40.3%；2007 年全年商品房施工面积 1125519 平方米，较 06 年增长 3.47%，其中，商品房住宅施工面积 965040 平方米，较上年增长 10.57%；2008 年全年商品房施工面积 700000 平方米，较 07 年下降 60.71%。 竣工面积近 三 年 竣 工 面 积 变 化 （ 万 平 米 ）36.555 5001020304050602006年 2007年 2008年竣 工 面 积 (万 )2006 年全年商品房竣工面积 36.5 万平方米，较 05 年下降 51.1%；2007 年全年商品房竣工面积 55 万平方米，较 06 年增长 33.63%；2008 年全年商品房竣工面积 500000 平方米，较 07 年下降 10%； 销售面积近 三 年 销 售 面 积 变 化 (万 )33.451.436.701020304050602006年 2007年 2008年销 售 面 积 (万 )2006 年全年商品房销售面积 33.4 万平方米，销售额 59113 万元，较 05 年增长 40.2%；2007 年全年商品房销售面积 51.4 万平方米，较 06 年增长 35%；2008 年全年商品房销售面积 367000 平方米，较 07 年下降 40%；施工、竣工、销售面积对比（单位：万）近 三 年 施 工 、 竣 工 、 销 售 面 积 变 化 （ 万 平 米 ）108.6 112.57036.5 55 5034 1.4 36.70204060801001202006年 2007年 2008年施 工 面 积 (万 ) 竣 工 面 积 (万 ) 销 售 面 积 (万 )近四年来榆林市房地产商品房价格变化分析年限 2006 年 2007 年 2008 年 2009 年价格（元/） 2700 4200 3800 4300第 11 页 共 25 页商 品 房 价 格 变 化 （ 元 / ）27004200 3800 43000100020003000400050002006年 2007年 2008年 2009年 10月 份价 格 （ 元 / ）05 年开始，价格持续上涨，0607 年价格上涨幅度超过 50%以上，08 年房价开始转变，房价一直下滑至 09 年 3 月份，09 年 3 月份榆林地产市场回暖，房价逐渐回升甚至超越巅峰时价格。结论：1、近三年来，榆林市商品房施工、竣工、销售变化曲线一致，都呈现出先升后降的趋势，在 06、07 年呈增长趋势，而在 08 年受经济危机影响大幅度下降；从上图竣工面积与销售面积数值相差不大，可得出现阶段榆林地产市场房屋存量较小，房屋空置率较低。2、榆林房价增长原因分析：A：土地价格上涨带动商品房价格上涨。 B：旧城改造和新区开发力度加大、道路规划和建设速度加快。C：榆林经济增长、城区扩大、人口增加拉动住房有效需求。2、开发商和消费者对榆林市房地产市场有理性的判断和评价，很少市场冲动，且消费者观望心里较强。4、施工面积远大于峻工面积，且上升角度很大，说明开发商、投资商对市场前景看好，有强烈的投资开发意向。5、从价格上表明，榆林整个房地产市场发展极不平稳，市场变化幅度较大，但目前市场已经回暖，形式一片良好。2.3三级市场发展状况榆林市目前三级市场处于起步状态，基本上在 07 年三级市场才开始出现地产项目。 第三章 各区房地产市场发展概况分析3.1 榆阳区区房地产市场状况分析3.1.1 榆阳区商品房价格水平据榆林城区地域特征分为六个区域分别进行统计分析。1、老城区老城区 09 年新建成楼盘，销售均价 4800 元/左右，如榆溪名邸，起价 4800元/平米，均价 5100 元/平米。2、南郊区南郊区 08 年以前交易较为活跃的楼盘有金泰龙小区、凯丽公寓等，销售均价 3600 元/左右。近两年南郊区开发的项目较少，多为集资房，不过商品房均价也不会低于 4000 元/平米。3、东山区东山区交易较为活跃的楼盘主要为金阳小区、大德地产住宅小区、民生家园等新建小区，销售均价为 26003000 元/左右，其中民生家园售价最高，均价 3400 元/平米。4、西沙区西沙区交易较为活跃的楼盘有正源大厦、阳光家园等，目前销售均价为42004600 元/左右，基本稳定。5、乡企城：乡企城区域交易较为活跃的楼盘有榆溪花园小区、荟景家园等，均为现房，此区域住宅销售均价为 4300 元/左右，受开发区效应影响，此区域一直交易较为活跃。6、火车站：第 13 页 共 25 页火车站区域交易活跃的有亮馨园等，销售均价为 4000 元/左右。榆林 2009 年榆阳区房地产市场价格如下表：序号 地段 平房（二手房） 多层单元房 高层/小高层1 东郊红山 2400 元/ 2600 元/ 3400 元/2 上郡路 2600 元/ 3000 元/ 40003 肤施路 3500 元/ 4300 元/4 老城区 3600 元/ 4800 元/5 西沙 2800 元/ 3500 元/ 4400 元/经综合计算，2009 年榆阳区房地产均价：平房 2600 元/，多层单元房3240 元/，小高层/高层 4180 元/，房地产价格整体较上年度有所增长。 3.1.2 市场分化状况目前榆阳区房地产市场基本处于二极分化状态，大多数楼盘属于中低端产品，高端楼盘较少。3.1.3 价格走势从 2006 年至今，榆林的楼盘价格走势剧烈，平均涨幅 10%以上，3.1.4 价格差值2005 年榆林市尚有每平米 1300 元以下的商品房，.据市场反馈,到了 2007年,榆林 3000 元以下的房子已经基本没有，同时出现了很多价格超过 4000 元/的商品房，一直到现在价格均价已超过 4000 元 /平米，甚至出现了几个均价超过 5000 元/平米的楼盘。3.1.5 住宅房型分析榆阳区的楼盘面积均以每套 100 平米以上居多，140 以下三房两厅的中大房型仍是榆林市各房地产项目的主力户型，这说明了榆林市场现处的开发阶段仍以先富起来的人改善自身居住条件为主，随着市场的日益发展，社会阶层的日益成熟，榆林市住宅房型有向下转移的趋势。尤其榆林一些大盘概念设计出炉，在考虑榆林城市发展以及人口变化的状况下出现 80 平方米户型，这将在一定时间上冲击榆林地产市场的层次变化。3.1.6 规划设计1、现有社区平面布局分析榆阳区现有社区平面布局基本上比较简单，分析其主要原因，是由于规模偏小以及住宅产业发展处在初级阶段所导致。2、现有社区小区环境分析榆阳区现有小区规模都偏小，基本没有绿化和配套。3.1.7 建筑立面分析榆阳区目前楼盘的建筑立面风格多数较单调落伍，古典主义及新古典主义风格的建筑立面较为少见，不过随着塞维利亚项目采用异域风情西班牙风格楼盘的建成，新建楼盘都开始注重产品外立面的风格。3.1.8 营销分析1、广告传播在 07 年以前榆阳区只有较少的楼盘作广告宣传，其中以传单为主，做电视广告的基本没有，不过在 07 年以后开盘的楼盘都加大了广告宣传，其中以传单、电视为主，同时也会举办一些活动来拓展项目品牌。2、项目包装项目包装方面，规模较大的楼盘都做的比较到位请策划公司做项目策划及宣传，部分规模小的楼盘不太注重项目包装，以略低于市场价格展开销售。3.1.9 媒体运用大多数的大型楼盘都进行媒体运用，包括电视、报纸。小型楼盘没有进行电视的媒体运用。3.1.10 销售员素质纵观整个榆林房地产售楼部，销售员素质参差不齐，少部分销售员受过专业训练，比较正规，属于正牌军，其余都是房地产开发公司的工作人员在售楼部售楼，没有受过专业训练，有简单的房地产知识，专业素质不强，属于杂牌军。我们认为，榆阳区为代表的榆林房地产开发仍处在产业开发的初级阶段。第 15 页 共 25 页3.2 经济开发区房地产市场状况分析3.2.1 经济开发区商品房价格水平目前，来自楼盘销售一线的信息统计显示，经济开发区的商品房价格较其他区偏高，楼盘在 2006 年开始入市，而且取得巨大反响，尤其是以塞维利亚、元驰世纪城等大项目的价格变化幅度较大。3.2.2 市场分化状况目前开发区房地产市场基本处于开发状态，潜在供应量较大，已开发的楼盘塞维利亚属于高端社区，规模较大，元驰世纪城、圣景名苑、怀远尚郡属于中端社区，规模也较大，已开发的百花园小区已经开始入住，九龙湾是具有一定代表性的微缩社区。3.2.3 价格走势2007 年经济开发区新开盘发售的项目最终平均售价将超过到每平方米 4000 元，08 年度受市场影响有所回落，现阶段均价也在 4000 元左右。开发区楼盘的价格上涨趋势叫其他区域特别明显。3.2.4 价格差值经济开发区的楼盘楼层差在每层 50 元100 元之间，在景观、朝向上都有差值。3.2.5 住宅房型分析经济开发区的楼盘面积也均以每套 100 平米以上居多，140 平米以下三房两厅的中大房型仍是畅销房型。 3.2.6 规划设计现有社区平面布局及环境分析开发区现有社区平面布局以及环境仍处在西安市 90 年代末期的水平3.2.7 建筑立面分析开发区楼盘建筑立面现代感较强，色调艳丽，风格也很清新，较榆阳区的楼盘更具时代感。3.2.8 营销分析1、广告传播以传单为主。2、项目包装有策划公司进行包装，也较注重包装。3.2.9 媒体运用对电视、报纸的利用率较高。3.2.10 销售员素质有正规的售楼部，销售员部分受过正规培训，部分没有受过正规培训，人员素质参差不齐。第四章 片区市场的发展现状和竞争形势4.1 榆林市（包括榆阳区）房地产市场现状及趋势判断4.1.1 榆林市房地产市场宏观概况与房地产较为发达的大中城市相比，榆林市的房地产市场处于起步阶段，从2005 年至今年以来，受宏观调控政策的影响，榆林市房地产业保持稳定发展态势，房地产市场体系框架正逐渐形成。尽管榆林市房地产业已呈现良好发展势头，但也存在一些问题。首先是房地产二级市场不活跃：近 3 年全市二手房成交额占市场交易份额极低，房改房上市交易量在已售公房总量中所占比例几乎为零。住房二级市场发育严重滞后：就存量住房而言， “提租” 工作进展缓慢，长期以来实行的低租金、无偿分配住房的体制，扭曲了居民的住房消费观念，刺激了不合理的消费 需求，尽管榆林市住房分配货币化改革方案已将公房租金调整到市场租金水平，但并未得到真正实施，租住公房的职工不愿入市购房。4.1.2 榆林市房地产市场微观概况和房地产较为发达的大中城市相比，榆林市的房地产市场处于初级阶段，但同时也在快速向前发展。目前，榆林市有各类房开公司百余家，每年商品房屋竣工面积保持较高增长比例。总体而言，榆林市房地产市场的现有商品房开发大多以中低档住宅开发第 17 页 共 25 页为主，但也有一小部分开发公司开发的高档、高素质住宅，如元驰世纪城、塞维利亚等目前，榆林市的住宅房地产市场呈现以下特点：1、建筑风格和建筑规划由陈旧落后逐渐向创新化多样化转变榆林市 07 年以前开发的楼盘中，基本完全承袭了计划经济时代福利分房住宅的“火柴盒式 ”或“筒子楼”式，外立面呆板，无生机和现代感。虽然在面积上越来越舒适，有 90以上为三房二厅 120 平方米以上的中大户型，但其户型设计仍停留在户型单一，开间布局不尽合理的阶段。07 年以后开发的楼盘都较为注重建筑风格的新颖化、建筑规划的合理化、产品设计的多样化。2、环境营造由单纯的草地、树木向园林化、景观话过渡当具有代表性的大中城市的房地产开发在景观环境营造上走过了绿化、人性、花园、园林、生态等过程而向更高的层次发展时，07 年以前的榆林市的住宅开发却没有注重景观、环境的规划设计和建设，更多的甚至连基本的绿化都做不到，今天榆林房地产市场已经开始融合大中型城市的地产特点，对环境的建造尤为关注，并且形成了地产开发景观先行的模式。3、理念开始创新、概念进行炒作在开发理念上，榆林市的房地产市场虽然与其他大中城市相比就有很大差距，但有 50%以上的楼盘，我们能够看到其宣传资料，而且都有类似“教育” 、 “生态”、“人性化”、 “智能化”、 “绿色 ”、 “上品生活” “欧陆风情 ”等令榆林市消费群耳目一新、怦然心动的概念；榆林地产市场经过几年的快速发展，开发商也同样都开始采用大家惯用的文字游戏，宣传手段、方式更是多样化。4、采用专业的推广和营销在调查了榆林市较知名和有影响力的一些楼盘后，发现有以下特点：绝大多数楼盘现场包装到位，现场布局合理；新建楼盘都是先做景观绿化，后做土建施工；注重售楼部包装，由原来的售楼部就是一间门面，放一个沙盘模型，墙上粘贴几张户型图到现在的沙盘区、座谈区、语音播放区、样板间区域、销控表等；开始注重销售队伍：在 07 年以前榆林市几乎所有的楼盘中，销售人员大都1-2 名，无专业知识，无销售技巧，不注重形象，而 07 年以后开发的楼盘都开始采用专业的销售团队或专业的销售代理公司。4.1.3 榆林市房地产市场总体供求现状商品房供应和需求基本保持平衡。榆林市房地产开发竣工和销售面积曲线走势一致，商品房空置率较小，呈现出供需两旺的态势。作为新的经济增长点，房地产业在榆林已经步入了高速发展的快车道。由于开发理念、区域文化等种种因素影响，榆林市的房地产中低端市场潜力未能发掘和有效利用，市场几乎一片空白，刚性需求没有达到满足，自主需求量较大，急需出现能满足自住的小户型住房。4.1.4 榆林市现有住宅物业调查分析根据实地的市场调查情况来看，榆林市的住宅物业存在以下问题：概念炒作有限，产品创新稀少。在榆林我们发现，对于部分房地产开发项目，它的宣传推广方式和手段都特别的有限；通过研究我们认为这不仅与当地的广告媒体产业及城市发展步伐有关，更重要的是与开发商的营销推广理念和认知有很大关系，所以好多产品的营销推广连概念都没有，那么就可想而知那实物的产品更不会怎么样了！同样我们可以这样理解目标市场：从理念上，开发商就没有对未来住宅的发展方向有足够的认识；从实际操作上来看，就更难以具备将理念转化为实体产品的能力。通过对市场上现有产品的对比发现，开发商的开发重点放在了大户型上，100 平方米以下的户型仅占 20%左右的比例，超过 120 平方米以上的户型所占比例则 达到了 6070% ，这说明大多开发商对怎样提供住宅性价比还没有实质上的认识，只能单纯的通过放大面积来达到增加住宅功能的目的。4.1.5 榆林市房地产市场发展趋势1、供给市场发展趋势房地产市场将逐渐步入市场化运作，竞争也会日趋激烈；第 19 页 共 25 页由于国家调控政策影响，加之真正有计划、有能力生产高档产品的开发商凤毛麟角，因而高档住房开发面积的供应将不会迅猛增长；住宅销售价格将保持稳中有升；高档住宅市场将开始迈出步伐、被挖掘，一旦出现领袖级产品，必将使得低中档住宅的建筑风格、规划设计、环境景观、社区配套、物业管理等体现产品质素的指标有较大改观甚至出现质的飞跃；开发经营理念不断突破，营销策划包装推广逐步被重视，产品创新显得日益紧迫；住宅开发重心将向市区西南部的经济开发区转移；休闲、度假、运动、教育等主题楼盘将出现；一批专业的策划、广告、销售队伍将被引进或崛起。2、消费市场发展趋势消费能力随榆林市经济的快速发展不断增强，高性价比的产品供应有限，使得消费力不断蓄积；消费日趋理性，更加注重产品综合品质；住房投资意识有了萌芽，改善居住条件，提高居住质量意识日益加强；追求高品位生活的消费群日益壮大；容易接受高质素住宅产品的消费引导；第五章 榆溪雅园5.1 项目概况5.1.1 开发概况1. 发 展 商：榆林市城投集团房地产开发公司2. 设计单位：榆林市城投物业服务有限公司3. 建设单位：榆林市志明有限责任公司4. 物业管理：榆林市城投物业服务有限公司 5. 监理单位：榆林市城投物业服务有限公司6. 售楼热线： 5.1.2 概况指标1、占地面积：121.7 亩2、总建筑面积 268764.8m2 3、绿化率：36 %4、容积率：2.64 5、车位数：未知5.2 项目环境中心商务区 5 号地块榆溪雅园位于文化南路东侧，北临新三路，南临规划区间路，东临航宇路，总投资为 10.5 亿元人民币，全部为企业自筹资金。项目规划总用地 81127.1m2 （合 121.7 亩） 。总建筑面积 268764.8 m2,其中地上建筑面积 214184.5 m2,地下建筑面积 54580.3 m2 ，容积率 2.64，建筑密度 24%，绿地率 36%，共修建 22 栋高层和小高层住宅楼，户型面积从 180 m290m2，可提供 1474 户居住。一期已主体封顶，二期在建设中。作为新中心城区发展所需高端创新住宅的代表，为了在都市还原自然环境，在市中心创作一个生态家园，注重可持续发展和人与自然的和谐沟通，塑造城市新形象，设计师注重对都市空间格局的营造，入户花园、180 度、高级塑钢外飘窗设计的华丽建筑，亲近自然，无限风光尽收眼底。43000 m 2地下停车场，充分满足小区的停车需求。2000 m2 主题会所，四季恒温游泳池、格调书吧、健身房等，尊贵独享，驰过繁华，营造从容宁静，榆溪雅园壁合中西风情，饱蘸自然风光，营造中心商区。由综合实力雄厚的城投集团旗下物业为该小区提供必要的建设以及隐性服务，显性管理，营造安逸、舒适、优雅的生活空间。项目一期 5 栋单体建筑，占地面积 14820m2,总建筑面积 54772.3 m2。二期 7 栋单体建筑，占地 28425 m2，总建筑面积 98577.2 m2 。三期 10 栋单体建筑，占地 32520.7 m2，总建筑面积 115315.3 m2 。第 21 页 共 25 页园区由国企城投集团修建，处于城市中心地带，对面是榆林第七中学、榆阳高新医院、榆林泰福健康体检中心； 内部十五小学正在建设中； 周边幼儿园、培训班比较多；临近医院 （新二院） ； 背后航宇路有喜羊羊超市、招商银行、远景酒店、榆林市第九小学、育才幼儿园；招商银行、西安银行、建行中行等遍布周围，与开发区一桥之隔；政府部门国企家属楼临近，南北通透，纯板式楼 ，道路纵横，商家济济； 医院、学校、商店等的迁入，奠定了该区域未来中心的地位，由此引发的商业氛围可以预见。社区还设有中心会所，酒店，台球俱乐部，足浴城，瘦身美容场所，修车厂，地下停车场，幼儿园，沿街商业等配套设施。 5.3 园区周边具体环境5.3.1 医疗：乡企城康复诊所、幸福路社区卫生服务站、医疗机构临近小区，榆林亿安医院、西沙医院、康明大药房，以及正在迁建的新二医院等机构，健康呵护每一个家庭;5.3.2 教育：七巧幼儿园、榆阳幼儿园、育才幼儿园、第九小学、第七中学、市艺术学校等全程教育配套，让您的孩子生活在一个书声墨香的世界里；5.3.3 银行：国银航宇路支行、中国业银、中国中国、中国电信的设立在这个通信时代必不可缺； 5.3.4 金融：招商银行、中行、农行、农村信用社开发区支行等经济理财机构富裕业主的生活。5.3.5 餐饮：御品轩茶行、盛业大酒店、太和茶楼、远景酒店、灶神铁锅炖活鱼等品天下美食。5.3.6 购物：喜洋洋航宇店、家世界超市、好日子购物广场航宇店等生活所需随手拈来。5.3.7 交通：11 路、13 路公交车通行左右，汽车站、210 国道、机场，十几分钟的车程，而且航宇路、艺苑路、建设路三条交通干道环绕在小区的北、南、东边，比较便利。5.4配套设施5.4.1 基础配套1、社区具备多层次生态型的绿化环境空间，充分利用周边的环境，以一块中心花园，一个入口广场和组团内绿地为建设重点，景观以休闲为基本主题，提供户外生活场所， 2、休闲散步道穿行于期间3、居住区中心景观区布置有水系，自然山水，并 有宽阔的绿化带设计成为社区开放的公园。4、地下停车场，人车分流。汽车实行限速，设有噪音指数监控牌等，杜绝汽车噪音、尾气污染。5、小区设有大型会所，配有健身房、游泳池等。5.4.2 智能配套现代化的信息管理系统，宽带网络系统，公共区域监控系统，安全防范报警系统等新科技、新人文、新经济、新资讯在这里互相渗透，创立一种年轻的、现代的、永远向前的时尚风格。 入户门三防防盗门 单元门四防可视对讲防盗门。 安防系统：红外线监控器、可视对讲门禁系统。