廉租住房建设项目可行性研究报告

0 前 言 嫩江县是区域的政治、经济、文化中心，是以农业、农副产品加工业、矿资源开发为主的现代化生态型城市，是我国重要商品粮基地。 近几年随着 嫩江县 开发建设力度的加大， 嫩江县 住房条件改善明显，但同时城市中还存在着 四 大片的棚户区，棚户区中部分低收入家庭住房困难户人均面积还不足 12 平方米，贫困居民的生活居住条件亟需改善。 住房问题是重要的民生问题。党中央、国务院高度重视解决城市居民住房问题，始终把改善群众居住条件作为城市住房制度改革和房地产业发展的根本目的。 20 多年来，我国住房制度改革不断深化，城市住宅建设 持续快速发展，城市居民住房条件总体上有了较大改善。但也要看到，城市廉租住房制度建设相对滞后，政策措施还不配套，部分城市低收入家庭住房还比较困难。国 务院 将切实加大解决城市低收入家庭住房困难工作力度。 我 中心 受 嫩江县政府 的委托，承担了 嫩江县 2009 年 廉租住房建设可行性研究报告 的编制工作，在 嫩江县 建设局、 经济贸易局、财政局、旅游局、国土资源局、环境保护局、 交通局、 水务局 、 电力等各部门的大力协作配合下，编制了 嫩江县 2009年 廉租住房建设 可行性研究报告 。 1 第一章 概 述 一、项目概况 1、项目名称 ： 嫩江县 廉租住房建设 项目 2、建设单位： 嫩江县人民政府 3、设计单位： 黑河市 工程咨询中心 4、 建设性质： 新建 (配套建设 ) 5、建设地点：黑河市 嫩江县 6、建设规模： 2008 年至 2012 年 共 建设 廉租 住房 5196 套， 总 建筑 面积 259800 其中 2009 年 ， 在 环宇小区和育才家园 共建廉租住房 196 套，建筑面积 9500其中每套建筑面积 平 均为 7、 工程投资： 工程总投资 25980 万元，其中 ： 中央预算内投资补助7794 万元 ， 地方自筹 18186 万元 。 其中 2009 年 工程 计划投资 950 万元，其中：中 央预算内投资补助 285万元 ， 地方自筹 665 万元 。 二、编制依据、原则及内容 （一）编制依据 1、主要设计资料 （ 1） 嫩江县 廉租住房建设 可行性研究报告 及 设计委托书 （ 2） 嫩江县 城市总体规划说明书 （ 3） 嫩江县 城市总体规划图（ 1:5000） 2 （ 4） 嫩江县 城区 地形图（ 1:5000） （ 5） 嫩江县 住房 现状情况 （ 6）地区材料价差 2、规范及标准 （ 1） 城市居住区规划设计规范（ 2002 年版） 2） 住宅建筑规范 3） 住宅设计规范（ 2003 年版） 4） 民用建筑设计通则 2005 （ 5） 建筑设计防火规范（ 2001 修订版） 87 （ 6） 建筑结构荷载规范 7） 建筑抗震设计规范 8） 建筑地基基础设计规范 9） 混凝土结构设计规范 10） 砌体结构设计规范 11） 建筑给水排水设计规范 12） 采暖通风与空气调节设计规范 13） 民用建筑热工设计规范 14） 民用建筑电气设计规范 16 15） 建筑物防雷设计规范（ 2000 年版） 16） 供配电系统设计规范 17） 低压配电设计规范 18） 建筑照明设计标准 19） 健康住宅建设技术规程 005 （ 20） 黑龙江省民用建筑节能设计标准实施细则（采暖居住部分） 3 120 21） 关于推进东 北地区棚户区改造工作的指导意见 （ 22） 国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见 国发 2007 24 号 （ 23） 廉租住房保障资金管理办法 财综 2007 64 号 （ 24） 中央预算内投资对中西部财政困难地区新建廉租住房项目的支持办法 发改投资 2007 3676 号 （二）编制原则 1、 按照全面建设小康社会和构建社会主义和谐社会的目标要求，建设廉租住房，切实解决城市低收入家庭及住房困难家庭的住房问题。 2、 合理确定廉租住房需求量，统筹规划，分期分步解决。 3、廉租住房项目选址要充分考虑城市低收入 住房困难家庭对交通等基础设施条件的要求，合理安排区位布局，方便居民工作生活。 4、 廉租住房建设要按照城市低收入家庭的基本住房需要，坚持经济、适用的原则，做到在较小的套型内实现基本的使用功能。 5、 要按照发展节能省地环保型住宅的要求， 在经济合理的前提下，积极推广应用先进、成熟、适用、安全的新技术、新工艺、新材料、新设备。 （三）编制内容 根据设计委托书，本工程为 嫩江县 廉租住房建设 可行性研究报告 ，工程内容包括： 1 确定廉租住房需求量，分年度进行 城市廉租住房 建设 ，及建筑配 4 套的给排水、采暖、电气等设备工程 。 2 对廉 租住房小区配套基础设施建设 。 三 、 嫩江县 概况 (一 )地理位置及自然条件 1、地理位置 嫩江县位于黑龙江省西北部，地跨东经 124 44 30 126 4930 ，北纬 48 42 35 51 00 05。 北依伊勒呼里 山， 与呼玛县交界；东接小兴安岭，与爱辉区、孙吴县、五大连池市毗邻；西邻嫩江，与内蒙古自治区莫力达瓦达斡尔族自治旗、鄂伦春自治旗隔江相望；南连松嫩平原，与讷河市接壤。 2、地形地貌 嫩江县地处松嫩平原连接大、小兴安岭山地的过渡地带，在黑龙江省五大地貌区域中，南部地区属松嫩 平 原区域，北部属大 兴安岭山地区域。在地质构造、火山活动、冰川搬运、融冻过程等作用下，形成了变化复杂、起伏较大、切割分散、相问交错的地貌特征。县域最北端系大兴安岭与小兴安岭的结合部，形成向南开口、节节下降的马蹄状地势，山前常见冲积扇。东部紧靠小兴安岭，地势由东北向西南倾没。县内地势的总特点是北高南低、东高西低，嫩江由北向南流，嫩江左岸各支流均由东向西流，河岸北陡南缓、东陡西缓。地，海拔高 。全县最低处为位于嫩江干流上的嫩江、讷河两县交界处，海拔高 193 米。按地貌类型划分，各类地貌的 比例是：低山面积 方公里，占全县总面积的 丘陵面积 台地面积 方公里， 占 5 3、气候特征 嫩江县年平均气温较低，无霜期短，雨热 同 季，冬季漫长。四季的气候特点是：春季，气旋活动频繁，气温变化幅度大，大风多，降水少，易发生春旱；夏季，受副热带海洋气团影响，降水集中，温热潮湿；秋季，多晴朗天气，降温急剧，常出现早霜：冬季，受极地大陆气团控制，天气严寒、干燥。年日照时数 2600 小 时左右，有效积温 1700 2300 ，年平均气温 2 4 ， 历年最低气温 最高气温达 冬季嫩江冰封期达 150 天左右，冰厚 1 米左右。年降水量 650霜期：沿江区 125 天，南部山区 95 天。适宜农、林、牧、渔业 生 产和植物生长繁育。 4、面积及 人口 嫩江县总面积 平方公里。嫩江县现辖 13 个乡镇、 140 个行政村，境内分布着黑龙江农垦九三垦区和 近 百个外驻单位，人。 5、 土地资源 嫩江县宜农地总面积为 5690988 亩，占土地总面积的 其中：耕地 5383191 亩，占宜农地的 园地 8091 亩，占 可 垦荒地 299706 亩，占 耕地是宜农地的主体，面积较大，不仅在全县土地总面积中的比重高达 而且位居全省各县 (县级市 )耕地数量的第二位。县内耕地具有集中连片的特点，便于经营，共设 13 个以农为主的乡镇、 9 个大型国营农场和 47个农副业生产基地，形成具有 一 定规模的麦豆牛产基地。县内耕地还具有土质较肥沃的特点，黑 土 类土壤占耕地面积的 成土母质为坡积物、洪积物和冲积物，腐殖层厚 20 5l 厘米，有效养分含量较高。 6 6、林业资源 经 1984 年对森林资源进行抽样 调查，现有森林面积为 483883 公顷。林种有用材林、防护林、经济林、特用林 (含母树林、风景林 )和薪炭林，用材林为优势林种，所占比重达 树种有柞、白桦、落叶松、黑桦、杨、樟子松、枫桦、糠椴、红皮云杉和柳树等，其中优势乡土树种为柞、白桦、落叶松和黑桦。 7、牧业资源 因地貌、气候、水土和植被的差异，县内可利用草场类型较多。根据中国北方草场资源分类标准，可利用草场分属三大类，内分 7 组 9 型：主要分布在嫩江、门鲁河、卧都河和泥鳅河两岸，以湿中生、多年生草本植物为主，草层高度 45 92 厘米，覆盖度 66 96 ，面积为 354可利用草场的 82。内分 3 组 4 型： 一 是草甸土根茎禾草组，面积为 509135 亩，其中小叶章十苔草型 241970 亩、小叶章十杂类草型267165 亩：二是沼泽土根茎莎草组，面积 1135238 亩，其中塔头苔草十杂类草型 303233 亩、塔头苔草 +小叶章型 832005 亩；三是草甸士根茎莎草组，面积为 1896755 亩，其中塔头苔草 +小叶章型 1312970 亩、塔头苔草十杂类草型 583785 亩。适合发展以肉牛、半细毛羊、奶牛为主的畜牧业。 8、渔业资源 流域面积在 100 平方公里以上的河流有 550 条 (嫩江水系 247 条，额尔古纳河水系 303 条 )， 一 其中：流域面积为 1000 5000 平方公里的中等河流有 4l 条，大于 5000 平方公里的大河流有 18 条，河流数量居伞区首位。境内有 l 条大江 (嫩江，流经北自呐河，南至杜蒙治自县，纵贯市内 7 县、 5 区 )， 8 条大河 (呐漠尔河、乌裕尔河、诺敏河，双阳河、音河、 7 雅鲁河、阿伦河、托力河 )， 175 条小河， 934 个湖泊泡沼、 83 座中小型水库、 148 座塘坝，总水面 374 万亩，可养水面 220 万亩，各占全省 13。有鱼类 15 科 57 种，主要有鲤科、鲑科 (大马哈 )、鲟科 (大鳇鱼 )，“三花五罗 ”等远近闻名的名贵鱼种。 9、水能资源 嫩江县水资源丰富，其中，地表水资源量 272 亿立方米 (嫩江水系为156 亿立方米，占全盟的 额尔古纳河水系 116 亿立方米，占全盟的 )，占全国地表水资源量的 l，占全区地表水资源量的 73；地下水资源总量 立方米。 10、矿产资源 矿产资源十分丰富 (现已发现铜、金、钼、铁、钨、锌、镍等金属矿产 62 种，其中铜的储量占全省首位，全 国 第三 )；非金属矿产有 30 多种，其中大理石的储量居全省之首，被誉为“地质摇篮，矿产之乡”。 11、旅游资源 嫩江县在近 600 年的历史发展进程中，留下了许多的名胜古迹，有崔家坟古墓遗址、清代水师营遗址、多金占墓遗址、保胜军事遗址等历史遗址。自然与人文景观荟萃，高峰省级森林公园、双拥公园、江畔公园、白脸山龙泉 山 庄、九龙山庄、科洛火山群等旅游观光景点脱颖而出。 12、动植物资源 在丛山密林中有珍贵的马鹿、黑熊、犴、水獭、猞猁、狐狸、貉子、野猪、林蛙、山兔等野生动物。森林资源种类繁多，主要树种有：红松、白松、落叶松、桦树、椴树、杨树、水曲柳、黄菠萝等；林中盛产蕨菜，药用植物有 40 多种，主要品种有黄芪、五味子、防风、刺五加、仙鹤草、玉竹 、冬青等。 8 13、经济及社会发展 在新的世纪，嫩江县不断加快“跻身省强县、建设新嫩江”的发展步伐，按照“农业稳县、工业立县、民营富县、引联活县、城建塑县、资源强县、科教兴县”的战略方针，积极构筑“四大平台” (市场化平台、工业发展平台、体制平台、城市化平台 )和“三区 (有机农业示范区、奶牛示范区、肉牛和肉羊示范区 )两带 (亚麻、沙棘生产带 )十大产业 (豆业、麦业、乳业、糖业、薯业、矿业、酒业、药业、菜业、麻业 )”，加快推进农区工业化、农村城镇化、区域经济一体化进程。 “ 十五”期间，嫩江县的整体经济实力进一步增强，社会 事业得到全面发展。国内生产总值增长率为 三次产业比重为 政实力有所增强。通过深化财税改革，采取 “ 五清四管 ” 等措施，一般预算收入保持了一定增幅。 2007 年，全县地区生产总值 ，一般预算收入预计 实现 9296 万元，城镇人均可支配收入达到 57075 元，农民人均纯收入 4356元，全社会固定资产投资预计完成 元，全县社会消费品零售总额实现 80663 万元 。 (二 )城市性质及规模 1、城市性质 根据城市总体规划，嫩江县的性质确定为：区域的政治、经济、文化中心，以 农业、农副产品 加 工业、旅游业为主的现代化生态型城区。 2、城市主要职能和特征 嫩江县城区是全县域的政治、经济、文化中心和区域内的交通枢纽： 嫩江县是我国北部地区重要商品粮生产及周转基地； 嫩江县是区域内的农副产品尤其足绿色食品的生产加工及出口基 9 地； 嫩江县是中国北方传统地域文化、民族文化、中西文化相融合的代表，是一个集依山滨水型和生态园林化于一体的黑龙江省北部特色城区和主要旅游服务基地。 3、城区规模 嫩江县城区现有人口 12 万人，城市建设用地规模 方公里。2020 年规划人口 20 万人，城市用地 建设规模 方公里。 四、住房现状 嫩江县按照 国 家鼓励住房建设的总体要求，以居民实际需求为导向，制定了鼓励发展集资建房和合作建房优惠政策，科学合理调控房屋建设投资，保持了房屋建设良性发展的态势。平方米，人均住房建筑面积为 方米。现有住房中建筑面积小于 60 平方米的占 44：建筑面积大于 60 小于 90 平方米的占 40；建筑面积大于 90 平方米的占 16等。 现有棚户主要集中在城区中西部，规划改造地块 31片，总面积 在上述棚户区中居住着城市 低收入家庭 (人均月收入小于 475元 )8542 户，其中城市住房困难家庭 (人均住房面积小于 12 平方米 )5196户。而且在这 5196 户中，人均月收入小于 180 元的特困家庭 3125 户；人均月收入大于 180 元，小于 475 元的低收入家庭 2071 户等。 10 第二章 廉租住房需求分析及工程规模 一、廉租住房需求情况分析 经调查统计，嫩江县市区内城市低收入家庭 (人均月收入小于 475元 )且住房困难家庭 (人均住房面积小于 12 平方米 )共计 5196 户，总人口20784 人。 综合以上数据达到国家标准，需建设的廉租住房总建筑面积 259800平方米 (按每户住房平均 方米计 )，居民户数 5196 户。 二、工程规模 规划建设廉租住房总建筑面积 259800解决居住户数 5196 户，居住人数 20784 人。 嫩江县现有棚户区主要集中在县城中西部地区，规划地块 3l 块，总占地面积 平方米。 根据上述，嫩江县城区廉租住房建设总面积 259800户数 5196 户，计划 5 年 (2008 2012 年 )内建成，其中 2009 年廉租住房建设面积为9500数 196 套，平均每套建筑面积 11 第三章 项目选址及基础设施 情况 一、项目选址 本方案重点论证 2009 年度廉租住房选址，对 2010 2012 年度廉租住房选址不确定因素过多，本设计只指出方向，具体廉租住房选址按远期年度改造规划配合建设。 2009 年 嫩江县棚户改造工程建设地址，建设地点设在二个小区，分别为环宇棚户区、育才家园小区。两个小区的具体建设地点如下： 1、环宇棚户区：环宇棚户区位于嫩江镇中部，东邻福民大街，西邻北门大街，南靠军民路，北靠清江路。占地面积 30000 平方米，配套建设 120 套廉租住房，建筑面积 5700 平方米。至 嫩江县 中心区交通便利，四周 配套公共设施 齐全 。 2、育才家园：育才家园棚户区位于嫩江镇西南部，东邻墨尔根大街，西邻育才大街，南靠建设路，北靠曙光路。占地面积 20000 平方米，配套建设 76 套廉租住房，建筑面积 3800 平方米。至嫩江县中心区交通便利，东北侧 配套公共设施 齐全。 二、配套基础设施情况 1 规划概况 嫩江县 2009 年 将廉租住房建设 地址选 在 环宇棚户区 和 育才家园 小区， 分别位于嫩江县的中部和西南部，总 占地 面积 50000 平方米。 根据 嫩江县 总体 规划 ，该区规划的指导思想为：高起点规划、高标准建设、高效能管理，以合理的规划、完善的设施、优美的环境、周到 的服务，促进 嫩江县 建设的良性发展；合理利用土地资源，统筹规划， 12 解决好整体与局部、近期与远期、需求与供给等各种矛盾，建设一个布局合理，形象优美、生态环境良好的 东 城区。该区规划布局：规划依据整体化和系统 化的设计理念，以改善环境基础上合理进行城市空间布局的思想为指导 。 规划 区用地分为居住用地、公建用地、物流用地、特殊用地、仓储用地、公共设施用地、绿地系统用地、道路广场用地和停车场用地。规划道路干道间距 200 400 米，道路红线宽度分别为 50m、 45m、 30m。 两个 区规划 总 人口 人。 2道路工程 规划 区道路 系统由二级组成，即主干道和次干道，主干道红线为 60米，次干道红线为 30 米，主干道有 1 条路，即 育才大街 ；次干道有 2 条路。本设计 2009 年廉租住房 育才小区 仅邻 育才大 街主干道和 曙光 路次干道，该廉租住房建设区域 至嫩江县中心便利 。 3给水工程 2009 年廉租住房区域给水工程规划覆盖率较高，位于 育才大街 将新建 1 条 水管线，位于 曙光 路 ， 将新建 水管线。该区域由自 嫩江县 净水厂负责供水，水质满足生活饮用水卫生标准（ 周边给水管道呈环状管网布置，供水安全也可得到保证。 4排水工程 规划 区排水工程规划确定为分流制的排水体制，在 2009 年廉租住房区域， 育才大街 、 曙光 路 将新建 水管道和 水管道。该区 域雨水引入下游管道，排入黑龙江。污水截入污水总截流干管，进入 污水处理厂。 13 5热力工程 根据城区改造基础设施工程可 行性 研 究 报告， 嫩江县 区 热源由 区内集中供热，使用 直 接供热方式，一级供热管网 实 现采暖供热，这种供热是安全可靠 ，保证热力系统运行稳定。城区内共布置 7 座换热站，本设计 2009 年廉租住房区域附近有 2#和 3#换热站，可完全满足廉租住房的供暖。 6电力工程 电源由 西 区 变电所引来，采用 10压电缆埋地敷设引至 东 城区。变电所距离 规划 区约 规划 区内均采用 10压供电。 区域内 设有 10闭所 1 座，进行电能分配， 开闭所配出 4 7 个回路。本设计2009 年廉租住房供电采用箱式变压器，由开闭所引出电源。 14 第四章 廉租房建设 内容 一、建筑主体 （一）建筑 各户型面积标准 按每户建筑面积 小于 50根据户型所占比例进行平面设计，设计以单元为基础，按户型比例组合单体建筑物，以符合居住结构的要求。 本次方案单元形式： 户型为一梯 三 户，由户型指标 各种户型 、 户室比例有所不同，以满足当地不同人口结构的需要，均为 三 居室户型；每户至少保证一个服务阳台。 住宅进深采用东北地区较经济适宜的尺寸，控制在 12m 以内，单元组合以行列式为主，这种布置方式可使每户都能获得良好的日照和通风条件，便于布置道路、管网，方便工业化施工。 住宅层数以六层为主，层高 筑总高度控制在 18m，根据住宅规范规定层数不超过 6 层的多层住宅不需设置电梯。 单体建筑物总长度超过 50 米时，应在单元之间增设变形缝，变形缝处采用双墙，缝宽 50 外墙 采用 370 厚砖砌体外挂 50 厚挤塑板保温的复合墙体，内承重墙、单元分隔墙、分户墙均采用 240 厚砖砌体砌筑，非承重墙采用 100 厚陶粒空心砌块砌筑。 外立面采用外墙防水涂料两遍；室内除厨房、卫生间采用瓷砖墙面外，其余墙面均为白色乳胶漆两遍；所有居室及楼梯间地面及楼面采用 15 水泥砂浆地面，厨房及卫生间采用防水砂浆地面并四周上翻 150元入口为电子保温防盗门，入户门采用乙级防火防盗保温门，户内门均为拼板木门。所有外窗（包括封闭阳台窗）均采用单框三玻塑钢窗。 采用砖混结构形式，钢筋混凝土条形基础，楼板均为钢筋混凝土现浇板，所有结构构件设计均满足承载力极限状态、正常使用极限状态及偶然状况（地震、台风等）的要求，使设计符合技术先进、经济合理、安全适用、确保质量的要求。 （ 二 ）住宅适用性 住宅是人们生活学习的重要空间，人们每天在住宅中的时间约占全天时间的三分之二左右，住宅中的舒适度要求比其它场合更高，不但在平面布置时要充分体现 “ 以人为本 ” 的设计理念，在住宅设施布置上，更应深入研究人们的生活习惯，进一步贯彻这一设计理念，努力提高住宅品质。 （ 三 ）住宅单元平面布局 优化单元布局以保证各户通风采光效果；动静、洁污分区清楚，相关的功 能空间合理布置，该远则远，该紧凑就紧凑。合理的房间布局与配置，使家居舒适。 平面规整，外墙少有凸凹变化，以减少外墙长度及散热面数，降低体型系数，有利于节能，同时也便于建筑结构与建筑构造的处理，方便施工建造。 进深尺寸均控制在 12m，户均面宽大小适度。砖混结构选择砖材模数以 3M 为主模数。 16 家庭规模和结构是变化的，生活水平和科学技术也在不断提高，因此住宅具有可改性是客观的需要，也是符合可持续发展的原则，可改性首先应该提供一个大的空间，这样就需要合理的结构体系来保证，在结构体系设计上，尽量利用分户墙作为承重墙，大 量采用非承重内隔墙，为实现住宅的可改造及空间可变性提供了必要的条件。 作 为住宅公共空间的楼梯间，开间 深 设 的普通侧窗解决采光，楼梯段净宽 台宽 步尺寸280*元入口处局部净高不低于 使用者合理组织过往、停留空间，便于楼内邻里交往。 （ 四 ）住宅套型 现代住宅套型的功能划分更为明显，功能分区的明显化，使空间条理清晰，线条明朗，住宅套型在设计上，应能服务于社会各种不同的群体。 在住宅套型设计中，每套均设置卧室、起居厅、厨房、卫生间，厨房有流畅的操作流程布置，从洗、切到做，操作面长度均大于 净宽均大于 每户入口的过渡空间尽量留有出入户时的更衣、换鞋与简单接待功能，以使户内外的活动有一个隔离和过渡，较大户型的客厅内通过室内二次装修可营造出更舒适的过渡空间。 在功能空间上，除厨房以外，卧室、起居室等房间形状合理长宽比例均小于 2，适宜居住有利于采光均匀和通风顺畅，且利于室内家具布置，提高使用效率，不会有狭长空间使人产生心理压迫感。 各套型室内居室、厨房均有自然通风采光，没有视线干扰和采光遮 17 挡，套内交通组织顺畅各居室没有相互穿 越现象，厨房均布置在套内近入口处，且餐厨空间紧密相连。 尽管各套型使用面积相差较大，但在卫生间设置上使用面积均大于 3平米，满足使用者便溺、洗浴、盥洗的功能要求 , 这就为使用带来极大方便和提高使用性能。 空间尺度：双人卧室使用面积 10m 2，单人卧室使用面积 6m 2，厨房使用面积 4m 2，卫生间使用面积 3m 2，住宅层高 内净高。 （ 五 ）建筑装饰 考虑到棚户区居民承受能力，在建筑室内装饰上力求简洁通用，避免加重百姓生活负担，以及造成不必要的浪费。 （ 六 ）建筑隔声 住宅声环境是指住宅室内 外各种与声音有直接或间接影响居民生活质量的环境因素，是反映住宅舒适程度的一个重要方面。住宅声环境性能主要取决于住宅室内外噪声环境影响、住宅隔声质量和防噪措施。 所有住宅楼板均为现浇楼板，楼板最小厚度 100未作装饰的情况下以能够达到住宅楼板空气隔声及撞击声隔声的三级标准，在铺复合木地板面层后的计权标准化撞击声压级达到 62)，满足规范对住宅楼板撞击声隔声的一级标准要求； 分户墙是达到居住私密性，形成户与户之间的重要屏障，采用 240厚的砖砌体分户墙隔声量达到 3A 级（即 50。 18 门窗的隔声是一 个薄弱环节，户门目前普遍采用钢制三防门，外窗为节能单框三玻中空平开玻璃窗，隔声性可能达到标准。 二、建筑设备设施 廉租住房 小区均为多层住宅，设备间也在小区内集中单独设置，因此住 宅内部没有设备噪音。 住宅中设有完善的给水、排水和燃气管道系统和相应的设备设施，且设计容量满足国家标准和使用要求。采暖总供回水总立管、公共功能的阀门和总体调节及检修部件设在楼梯间管道井内，电气、电讯干线和公共功能的电气设备剂用于总体调节和检修的部件也设在公共楼梯间内，这些都便于设备设施的检修和管理。 （ 一 ）给排水设计 1设计依据及概 况： 建筑给水排水设计规范 建筑设计防火规范 给水水源为市政给水管网，由小区给水系统供给。 2给水系统： 每栋楼内的生活给水量根据每栋楼内居民数量不同而变化，给水系统采用下行上给式供水方式。 3消防给水系统： 六层纯单元式住宅不设消防给水系统。底层设商服的住宅楼内设消火栓给水系统，水源由小区消防给水管网供给。楼内干管采用环状供水管网，下行上给式供水方式。 19 4热水系统： 各小区居民楼内不考虑热水供应系统，由每户居民根据自身条件安装电热水器或太阳能 热水器解决。 5排水系统： 各住宅楼均设排水系统，每栋楼的排水流量接近给水流量。排出的生活污水进入化粪池，沉淀后排入市政排水管道。 （ 二 ）暖通设计 1设计依据 采暖通风与空气调节设计规范（ 建筑设计防火规范（ 民用建筑热工设计规范（ 民用建筑节能设计标准（采暖居住建筑部分）（ 住宅建筑规范（ 2室内外设计计算参数 室外设计参数 球）温度 :球）温度 :s W 300内设计计算参数 住宅卧室与起居室： 18 20C 住宅厨房、门厅、走廊： 16 18C 20 3采暖设计方案 采暖热源：采暖热源由换热站提供。对住宅部分无废气、燥声等污染源，没有增加对环境的不利影响。 采暖系统形式及管道敷设方式：住宅采暖系统形式采用共用立管的分户独立散热器采暖系统形式 ,户内采暖系统采用单管水平跨越式或双管水平并联式。系统的共用立管和入户装置均设 置在楼梯间管道井内，户内的采暖管道采用埋地敷设。住宅采暖系统的补水、定压问题由换热站或区域锅炉房解决。 采暖分户热计量及控制：户用热量计量装置安装在每户供水管上 ,热量表前安装过滤器。每户供、回水管上设置锁闭阀以起到控制作用。每组散热器设置温控阀。 采暖设备、散热器类型、管道材料及保温材料的选择：散热器采用辐射对流铸铁散热器，散热效果好，利于节能；设置在地沟内、管井内的采暖管道采用焊接钢管，采用丝扣或焊接连接， 铝稳态管及管件，采用热熔连接，户内的采暖管道采用埋地敷设方式。设置在地沟内及不采暖房间的采暖管道采用离心玻璃棉管壳保温，以减少热能消耗。新建住宅采暖热媒采用 95/70C 热水，符合卫生要求。 （ 三 ）电气设计 1供电电源 根据小区内地用地性质及建筑面积规划建设箱式变电站。住宅电源均引自该处，场区内电缆均采用直 埋方式敷设，电缆型号为 外电缆埋深 。 21 2负荷统计 负荷容量按适当超前的原则，平均每户 3供电方案及供电设施 每幢住宅的总电源进线断路器，均设有漏电保护功能，防止漏电引起火灾。 电气线路的导线规格型号及断路器整定电流应与用电负荷相适应，并应符合安全及防火要求； 每套住宅设置电源总开关，总断路器采用可同时断开相线和中性线的双极断路器； 住宅套内的电源插座与照明分别设置回路，安装在 及以下的插座均采用安全型插座 4照明系统 在照明设计时，应采确各 种措施，以适应现代化建筑功能多、灵活多变的发展需求，住宅照明应满足生活需求的实用性，增强舒适感和达到美化环境的效果。 根据建筑照明设计标准 规定起居室 100室 75厅 150房 100生间 100 灯具的选择视具体房间的功能而定，采用节能型灯具， 5安全及防雷接地 住宅供电系统采用 地方式，并进行总等电位联结； 住宅层高均为六层，按三类防雷设计。 防雷接地与交流工作接地、安全保护接地、弱电接地等共用接地装置，接地电阻不大于 1 欧 姆。 弱电设备处设专用接地线。 22 6弱电 在小区周边的主要街道上均有通讯干线通过。小区交接方式采用交接箱交接。通讯及有线电视线路采用 4 孔管道直埋敷设方式。在楼前设置手孔井。 住宅电话、网络及有线电视等弱电进户均由手孔井引入，电缆进户穿管保护，电缆埋深 。 参照国内城市的规划指标并结合黑河市实际情况，住宅按每户一部设置；有线电视按每户至少一个终端插座。 三 、小区配套道路设计 1小区对外交通 在小区与外部联系出入口的设置位置上有利于疏导交通，便于居民出行。每个小区分别设一个机动车道对外出入口，两个以上 人员出入口，出入口分散布置在每个小区的不同方向，与城市次干道相通，机动车出入口处视线通畅，无遮挡物。 2小区内道路 小区内各级道路设置清晰简明短捷顺直，双车道路面宽度不小于 6m，宅前路的路面宽度均大于 端式道路在端部设置不小于 12个住宅单元均有一个出入口可以通达临时机动车。 小区内设立与住宅组团人数规模相适宜的露天停车场地，停车率小于总户数的 10，并组织了良好的交通流向，人车以绿化分隔相对隔离，人车交叉部分设置路障限制车速、汽车交通单行线等的做法，能满足行人安全、汽车通 畅便捷的要求。 23 四 、公共服务设施 住宅小区中需要设置各类相应的公共服务设施来满足城市居民日常生活中购物、教育、娱乐、健身、游憩、社交等活动的需要。本廉租住房建设 可行性研究报告 暂不考虑小区内建设营业性公共配套设施。住宅小区周边现有设施基本满足居民日常生活。 公共卫生环境的硬件配置，如公共厕所、公共场地的废物箱，对于居住区中垃圾的收运、存放与处理本着无害化、减量化和资源化的要求对环境设施予以配置，为居民创造一个卫生环境清新的居住环境。 在居住环境建设中，从居住区微观环境控制入手，消除不利于居民生理和心理健康的因 素。居住区不设置商业服务用房、公共餐饮设施，减少居住区内的无污染源，道路选材构造在阳光照射条件下无有害物质的挥发，避免对人体的影响及造成不必要的创伤。创造一个具有健康安全环境和舒适度有保障的居住区。 五 、廉租房建设保障措施 1廉租住房房屋产权属人民政府所有，由城市廉租住房行政主管部门统一维修、管理。 2廉租住房建设用地，应当在土地供应计划中优先安排， 并在申报年度用地指标时单独列出，采取划拨方式，确保供应。严禁以廉租住房名义取得划拨用地后，以补交土地出让金等方式，变相进行商品房等经营性项目开发建设。 3 廉租住房建设项目一律免收城市基础设施配套费等各种行政事业性费和政府性基金。廉租住房的建设应严格执行国家规定的各项税收优 24 惠政策。廉租住房项目外基础设施建设费用，由当地政府负担。 4廉租住房套型建筑面积应控制在 50 平方米以内。廉租住房的规划设计和建设必须按照发展节能省地环保型住宅的要求，严格执行国家有关住房建设的强制性标准，采取竞标方式优选设计方案，做到在较小的套型内实现基本的使用功能。要积极推广应用先进、成熟、适用、安全的新技术、新工艺、新材料、新设备。 5合理确定廉租住房保障对象和保障标准。廉租住房保障 对象的家庭收入标准和住房困难标准，由城市人民政府按照当地统计部门公布的家庭人均可支配收入和人均住房水平的一定比例，结合城市经济发展水平和住房价格水平确定。廉租住房保障面积标准，由城市人民政府根据当地家庭平均住房水平及财政承受能力等因素统筹研究确定。廉租住房保障对象的家庭收入标准、住房困难标准和保障面积标准实行动态管理，由城市人民政府每年向社会公布一次。 6健全廉租住房保障方式。城市廉租住房保障实行货币补贴和实物配租等方式相结合，主要通过发放租赁补贴，增强低收入家庭在市场上承租住房的能力。每平方米租赁补贴标 准由城市人民政府根据当地经济发展水平、市场平均租金、保障对象的经济承受能力等因素确定。其中，对符合条件的城市低保家庭，可按当地的廉租住房保障面积标准和市场平均租金给予补贴。 7多渠道增加廉租住房房源。要采取政府新建、收购、改建以及鼓励社会捐赠等方式增加廉租住房供应。小户型租赁住房短缺和住房租金较高的地方，城市人民政府要加大廉租住房建设力度。新建廉租住房套型建筑面积控制在 50 平方米以内，主要在经济适用住房以及普通商品住房小区中配建，并在用地规划和土地出让条件中明确规定建成后由政府 25 收回或回购；也可以考虑相对集 中建设。积极发展住房租赁市场，鼓励房地产开发企业开发建设中小户型住房面向社会出租。 8确保廉租住房保障资金来源。地方各级人民政府要根据廉租住房工作的年度计划，切实落实廉租住房保障资金：一是地方财政要将廉租住房保障资金纳入年度预算安排。二是住房公积金增值收益在提取贷款风险准备金和管理费用之后全部用于廉租住房建设。三是土地出让净收益用于廉租住房保障资金的比例不得低于 10%，各地还可根据实际情况进一步适当提高比例。四是廉租住房租金收入实行收支两条线管理，专项用于廉租住房的维护和管理 9健全低收入住房困难家庭住 房档案，制订解决城市低收入家庭住房困难的工作目标、发展规划和年度计划，纳入当地经济社会发展规划和住房建设规划，并向社会公布。要按照解决城市低收入家庭住房困难的年度计划，确保廉租住房保障的各项资金落实到位；确保廉租住房、经济适用住房建设用地落实到位，并合理确定区位布局。要规范廉租住房保障和经济适用住房供应的管理，建立健全申请、审核和公示办法，并向社会公布；要严格做好申请人家庭收入、住房状况的调查审核，完善轮候制度，特别是强化廉租住房的年度复核工作，健全退出机制。要严肃纪律，坚决查处弄虚作假等违纪违规行为和有关 责任人员，确保各项政策得以公开、公平、公正实施。 10解决城市低收入家庭住房困难是城市人民政府的重要责任。城市人民政府要把解决城市低收入家庭住房困难摆上重要议事日程，加强领导，落实相应的管理工作机构和具体实施机构，切实抓好各项工作；要接受人民群众的监督，每年在向人民代表大会所作的政府工作报告中报告解决城市低收入家庭住房困难年度计划的完成情况。 26 第五章 建筑节能、安全及住宅耐久性 一、建筑节能 我国在 2004 年中央经济工作会议上提出，要大力发展节能省地形住宅，制定并强制执行更严格的节能、节地、节水、 节材标准。通过住宅的建造使用过程中的 “ 四节 ” 的性能来反映住宅的经济性能。 （一）建筑节能 建筑节能是世界发展的潮流和趋势，是建筑业技术进步的重要标志，也是建筑业实施可持续发展战略的一个关键环节，对于缓解我国人口资源匮乏、减轻大气污染，改善建筑热环境起着举足轻重的作用。 本次廉租住房建设首先保证了单体建筑良好的朝向，单元住宅水平行列式布置，使建筑体型系数均控制在 下，这些是建筑物节能的首要条件。 建筑外墙采用 370 厚砖砌体外挂 50 厚挤塑板的复合保温节能墙体，传热系数 窗传热系数 2 台门下部芯板传热系数 地面传热系数 以上综合指标使建筑节能达到 50以上，建筑物耗热量指标传热系数 符合国家及黑龙江省建筑节能标准实施细则中对黑河市的要求。 住宅采暖系统形式采用共用立管的分户独立散热器采暖系统形式，系统的共用立管和入户装置均设置在楼梯间管道井内，户内的采暖管道采用埋地敷设。户用热量计量装置安装在每户供水管上，热量表前安装过滤器。每组散热器设置温控阀。楼梯间单独采暖，设置在不采暖房间 27 内、地沟内的管道均 作 保温，保温材料 选用离心玻璃棉管壳保温 ,以减少热能消耗。散热器采用辐射对流铸铁散热器，散热效果好，利于节能。 照明系统中采用高效节能的照明产品（光源、灯具及附件），在公共楼梯间内设置声控节能控制型开关。 （二）建筑节水 水资源的紧缺已经影响到人们的生活，人类生活中消耗的水资源在水资源消耗总量占着很大的比重。目前看来，在廉租住房建设中，一般很少强调雨水和生活污水的利用，主观上加强雨水的利用和生活污水的重复利用可以有效地节约水资源。 在住宅小区规划建设中，可考虑设计独立的雨水收集系统，收集的雨水可以用于绿化灌溉；硬铺装场地选用 快速渗水型人行路面铺设材料，使一部分雨水作到快速渗透，缓慢蒸发，以提高小环境空气湿度，改善小环境条件。 小区各建筑内卫生器具均采用节水型卫生器具。 （三）建筑节地 我国土地资源十分紧张，本方案确定了合理的容积率。在东北地区较合理的住宅进深尺寸为 11m 13m，廉租住房建设住宅户型均以 12m 为标准设计，以达到较好的土地利用效果，各户型的使用面积系数平均值达到 墙体材料的改革也是节地的一种表现形式，在本设计中大量的非承重墙均采用新型墙体材料，陶粒混凝土空心砌块，它具有较好的节能、节土、利废、保护环境 等优点。在基本建设实施的过程中，应逐步用新 28 型的墙体材料取代实心粘土砖。 在科技发展日新月异的时代，建筑业中的新设备、新工艺、新材料不断涌现，在配套设施的选用上积极推广有四新技术的设备，如箱式变压器，及美观，占地又小，节地作用十分明显。 对许多对日照要求不高的公建置于地下是节地的重要措施之一，充分利用地下空间，即满足城市建设对人防设施的要求，又可将部分公建如设备用房、环卫等设施置于地下，这些均可作为今后改造实施过程中的储备用地，使土地资源更充分的被利用。 （四）建筑节材 节约材料是建筑可持续发展的需要，也是提 高住宅经济性能的途径，在建筑材料的使用上积极选用可再生材料、减少对自然资源过度依赖和消耗。可再生材料系指钢材、木材、竹材、建筑垃圾、工业废渣等材料。 建筑设计施工中优先选用高强高性能混凝土、高效钢筋、预应力混凝土、粗直径钢筋连接、新型模板与脚手架、地基基础、钢结构新技术等等均涉及节材内容。 二、住宅安全 住宅的安全性关系到居民的生命与财产安全，关系到居民的身体健康，因此是住宅最为重要和根本性能。它包括建筑结构安全、建筑防火安全及燃气、电气设备安全、日常安全防范措施等。 （一）建筑结构安全 嫩江县 廉租住房建设 投资规模很大，居住人口众多，结构安全更是 29 重中之重。 嫩江县 是六度抗震设防区，各部分结构构件设计上均满足建筑抗震设计规范的要求。 在基础设计时，首先基础的埋置深度要在冰冻线以下的稳固土层中，在建设实施过程中以有关部门实地勘测后出具的地质勘查报告为依据，并现场考察复核设计实际采用的持力层是否合理、安全，以确定基础形式，对地基变形及稳定计算要满足规范要求，以免再次出现沉陷问题。 上部结构为多层砖混结构，按建筑结构荷载规范规定记取各项荷载，按建筑抗震设计规范的规定设置现浇钢筋混凝土圈梁和构造柱等抗震构造 措施来提高建筑物的整体刚度，增强抵御抗震害的能力，减少灾害的产生。 从结构设计、材料、配合比及施工方面采取综合措施来控制裂缝的产生，减少影响住宅建筑结构长期耐久性的不利因素。 （二）建筑防火与疏散 小区内防火通道在总图布置中，建筑之间的防火间距均在 6M 以上。小区内的消防道路以环行布置，并在四周均有出入口与市政道路连通。消防道路宽度为 6M 和 4M 两种，道路承载力为 30T。均满足建筑设计防火规范的要求。消防车道与住宅建筑之间，不应设置妨碍登高消防车操作的树木、架空管线等。 建筑物周围消防管网管径压力均满足本工 程要求。 沿街消防通道长度小于 150m，住宅均为单元式 住宅， 层 高 为 六层，耐火等级均为二级，单元住宅均以每个单元为一个独立防火分区，设有单独出入口，楼梯间最小宽度不小于 户门为乙级防火门，该建 30 筑内装修的材料均为非燃烧材料，天棚墙面为高级内墙涂料，地面及楼面均为水泥地面。 采用砖混结构，主要承重构件最小截面及耐火极限分别为：承重墙的耐火极限不低于 4 小时，非承重隔墙的耐火极限不低于 1 小时，梁的耐火极限不低于 时，楼板： 120 厚耐火极限大于 时，均满足建筑设计防火规范的第 耐火等 级二级的要求。 六层纯单元式住宅不设消防给水系统。底层设商服