汽车公园项目可行性研究报告

第一章 前言 一、 报告编制目的 1、在对项目开发经营环境进行 初步 分析的基础上，结合项目所处的区位环境，对该地块的 开发 价值进行 初步 合理的评估。 2、对项目的可行性与开发经营策划提出初步意见，并对项目的规划设计提出相应的建议。 3、结合公司的状况和项目的特点，探索项目开发经营的可行方式。 4、对项目进行 市场 分析和 财务 分析。 5、对项目 进行风险分析 。 二 、 报告编制依据 1、武汉市房地产年鉴 ； 2、现场勘察和实地调研所得资料； 3、 国家计委建设项目经济评价方法与参数 (第二 版 )； 4、建设部房地产开发项目经济评价方法 。 三 、 项目概况 （一） 项目名称 天欣汽车公园 （二）投资人 1、 融众高成长产业基金 为融众集团旗下一家以债权融资、股权投资及投行财务顾问业务为一体的基金。 成立以来成功运作了武汉光谷国际广场的托管与并购、国中医药香港上市前资本结构调整等重大项目，拥有境内外上市的比较丰富的渠道资源，致力于发展和推动武汉高成长企业的快速发展； 2、 武汉天欣汽车 实业 有限公司 成立于 2003 年 12 月，公司 总资产 元 ，年 经营收入 20000 万元 ， 为一家集汽车 4S 店 经营、赛车俱乐部、酒店物业管理、仓储物流、汽车电子产品生产于一体的综合化企业集团，旗下拥有东风雪铁龙天欣花园 4S 店、湖北天欣汽车运动俱乐部等机构， 2003 年 组建 东风雪铁龙天欣赛车队 ， 是唯一一家代表湖北地区参加全国汽车拉力锦标赛和场地锦标赛的赛车队 ， 在 2004、 2005、 2006连续三年夺得全国汽车拉力锦标赛 的全国总冠军 ， 公司 在汽车运动项目的运作和管理上 已经 形成了独特的风格和深厚的实力； 3、 武汉东湖创业投资有限公司 是一家集地产开发、商业运营、物业管理、高新企业孵化为一体的综合企业，成功开发了东湖创 业街项目，并联合东湖开发区在入园企业的孵化和项目培育上取得成功，在房地产开发经营、物业管理和项目运作上拥有比较丰富的经验； 4、 武汉三山经济发展有限公司 是一家综合投资公司，在农业、汽车贸易、商业开发及大商贸等领域成功运作了一批项目，在汽车领域用于福特、雪弗莱等品牌 4S 店，在商业项目和汽车商贸经营上拥有较好的表现。 （三）项目背景 1、项目提出的背景和必要性： （ 1）从 2009 年起 3 至 5 年，在国家产业政策的推进下，汽车产业 将 进入新一轮快速增长期 。 随着东风总部正式进驻武汉，法国 产、本田三大世 界汽车巨头齐聚武汉；神龙公司、东风汽车有限公司、东风本田公司，东风乘用车公司、东风渝安、东风电动车股份公司等构成中国汽车市场上的 “ 武汉集群 ” 。 截至 2009 年 11 月底， 湖北 省汽车年产量首次突破 100 万辆大关， 湖北武汉已经成为我国重要的汽车生产基地和销售市场。 （ 2） 从 2009 年起，汉口竹叶山、武昌友谊大道、汉阳龙阳大道三大汽车销售市场及 4S 店集群将随着城市中心区的改造而逐步拆迁至三环之外，而市场的“扎堆”效应需要集中的成片地块用于汽车新市场的建立。 （ 3） 各品牌车型之间的市场竞争比前一轮激烈，静态的展厅销售 模式将被动态的体验式销售模式取代，试乘试驾活动将成为车商最重要的促销途径，而武汉市到目前无一个专业的场地。 （ 4） 庞大的私人汽车消费族群对汽车休闲文化的需求激增，将引发专业赛事、商务推广、场地经营等汽车产业多元化互动需求的出现。 （ 5） 天欣投资公司旗下拥有全国知名的东风雪铁龙天欣赛车队，具备业内极高的知名度和赛车运动的专业资质。 （ 6） “汽车公园”的概念是将庙山的自然条件优势与汽车产业融合的最佳定位，发展特色旅游经济是当地环境规划与本项目经营的理想结合。 2、国家相关的政策支持 汽车公园概念是近年来伴随着中 国汽车工业的发展以及汽车市场环境的逐渐扩大而产生的一项可满足不同需求的经营项目。在北 京、上海、珠海、成都、贵阳、长春等地，已经应运而生了数家“汽车公园”或类似项目， 是具有未来运做空间的大型汽车产业项目，而湖北武汉作为国家重要的汽车产业基地 和中部崛起战略的重要支点此类项目尚是空白。 天欣投资公司旗下拥有全国知名的东风雪铁龙天欣赛车队，与汽车运动的官方机构中国汽车运动联合会保持着良好的关系，在前期沟通中，中汽联对在湖北武汉建设汽车主题公园和开展 车运动表示大力支持。 （四）项目选址 项目具体位置位于武汉市江 夏区庙山开发区，花山大道以东、向阳路以南 ，临近汤逊湖和武汉大型温泉度假项目“巴登城” 。 庙山开发区始建于 1992 年 11月，规划面积 30 平方公里。十年来，形成了以化工工业园为代表的大学科技园，以精伦电子 为 代表的民营工业园，以玉龙岛花园 为 代表的房地产产业园等园区。2001 年 12 月，国家科技部批准建设中药现代化科技产业（湖北）基地，省委、省人民政府将基地的核心园区 武汉医药科技产业园安排在庙山开发区建设。武汉医药科技产业园规划面积 1 万亩，其中医药产业园用地 6000 亩，生活区等配套项目用地 4000 亩，到目前已有 20 个生物医药企业进驻庙山，寻求发展。 庙山开发区距武汉市中心只有 8 分钟时间的车程，周边有各种大专院校 23所、研究所 56 个；滨临 5 万多亩无污染的城中湖 汤逊湖，是中国光谷建设的重要组成部分。同时，开发区内有横穿东西的武汉南环铁路、武黄高速公路、市二环、三环公路、京株、沪蓉高速公路交汇口距开发区只有 15 分钟的车程。 （五）项目建设规模和内容 按照初步规划设想， 规划总用地 净用地面积 建筑面积 括 21 家品牌汽车 4S 店、 1 个多功能 汽车展 厅、 1个大型汽车用品 超市 、 1 个国际标准 车赛道、 1 个 试驾 体验 场地、 1 个越野赛道 和 配套的 汽车俱乐部会所、汽车主题餐厅、 汽车影院、 汽车公寓等 服务设施。 （六）项目主要经济技术参数 编号 项目名称 数量 1 规划 总 用地 中 规划建设用地 征道路用地 征绿化用地 总建筑 面积 中 4S 店（ 21 个） 车文化产业大厦 舍、食堂 综合楼 宿舍 堂 业 送中心 合展厅 （ 2 层） 业园综合楼（二期） 理用房 会所及 （ 2 层） 二期建设面积 容积率 建筑密度 6 绿地率 25% 7 轿车停车位 200 个 （七）项目可行性 研究主要结论 建设期和销售期 建设期 3 年，销售期 3 年，共 4 年 总投资 元 销售 收入 57360 万元 出租净收入（年） 元 利润 税前： 元；税后： 元 投资利润率 税前： 133%；税后： 100% 前： 10649；税后： 7918 前： 75%；税后： 66% 第 二 章 武汉 市场环境 一、 武汉市 基本情况 （一）武汉市城市发展情况 1、武汉市是中部的中心城市， 全国六大区域性航空枢纽之一，全国重要的铁路枢纽。长江、汉 江两江汇集，内河水运全国第一，公路交通四通八达 。 是 全国东、中、西三大经济带的结合部，在全国经济发展的格局中具有承东启西，贯通南北的重要作用，区位优势独特。 随着 2000 年之后至今城市经济的迅速发展，对周边区域的辐射和影响作用明显。 2、城市经济情况 指标 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 662 1956 2338 2950 3141 3960 4500 12% 13% 固定资产投资 001 房地产投资 00 66 1 城镇人均可支配收入 7305 564 001， 武汉 市 稳步增长态势，增长速度保持在 10%以上； 全市固定资产投资额逐年上涨；城镇 居民 人均可支配收入翻了接近一番 多 ， 并将在2010 年突破 2 万元。 2009 年武汉 破 4500 亿元， 跃升至副省级城市第五位，增长 13以上，全口径财政收入首次突破千亿元大关 ，按同样发展速度计算，2010 年将挺进 “5000 亿俱乐部 ” 。 全社会固定资产投资达 3001 亿，同比增长 是 长的重要拉动力量， 其中城建和交通投资达到 520 亿，同比增长 35%，规模和增幅都创历史新高。服务业增加值预计达到 2300 亿以 上，同比增长 13%以上 ， 服务业增加值占比重也在不断提高， 2007 年至 2009 年连续 3 年保持 50%以上。服务业快速扩张成为经济增长的主要支撑。规模以上工业企业总产值达到 5032 亿，同比增长 10%。 可见， 武汉市 作为 中部 城市群 的 核心城市，近年来 劲增长、城市化进程不断加快；产业 转移和 结构不断优化 、 消费及收入水平连创新高； 中部崛起支点地位进一步巩固， 核心城市优势凸现。 3、城市发展利好成就 （ 1）武汉“ 8+1”城市都市圈 包括武汉、黄石、鄂州、孝感、黄冈、咸宁、仙桃、潜江、天门等 9 个城市，总面积 平方公里，人口 3100 万，形成湖北乃至长江中游最大、最密集的城市群。对于促进武汉经济发展，提升武汉经济辐射力将起到非常重要的作用。 （ 2）中部崛起主导城市 当政府和众多学者提出“中部崛起”战略时，武汉市毫无疑问就是这一战略的重要主导城市，武汉经济发展的好坏，将影响到中部经济的发展状况。而在这一利好战略的牵引下，武汉市的交 通、商业、房地产、科技等产业也将得到更快的发展。 （ 3） 国家批准武汉城市圈为全国资源节约型和环境友好型社会建设综合配套改革试验区 ，将从政策上提升武汉市的经济和社会发展速度。 4、武汉市城市规划 城市性质： 按照 武汉 市城市总体规划（ 2006 2020） ， 武汉市为 湖北省省会，国家历史文化名城，我国中部地区的中心城市，全国重要的工业基地、科教基地和交通通信枢纽。 功能定位： 到 2020 年，建成宜居、创业、生态和文化的现代化大都市 。 城市规模： 到 2020 年， 武汉 市 人均 60000 元，市 域常住 人口达 1180万人，城 市规模达 1030 平方公里，城市化水平达 84%， 为国家区域中心城市。 （二）武汉市产业发展战略 随着武汉城市圈的逐步形成和发展，武汉市的产业在圈域内 的 规划发展 上 ，将 呈现出以下特点： 1、 区域产业一体化，实现产业与资源、环境协调发展，增强产业可持续发展能力和产业综合竞争力，形成全国重要的先进制造业基地、高新技术产业基地、优质农产品生产加工基地和现代服务业中心。 2、 以园区、开发区为依托，以大企业为龙头，以中小企业配套为支撑， 在关键环节实现突破，着力完善和延伸六条重点产业链。 包括： 农产品生产及加工转化链 、 电子信息 产业链 、 汽车产业链 、 钢铁及深加工产业链 、 石油和化工产业链 、 纺织服装产业链 。 3、 壮大四大产业集群，包括： 装备制造产业集群 、 生物及新能源产业集群 、软件及服务外包产业集群 、 文化创意产业集群 。 4、培育两大现代服务业中心，包括： 区域金融中心 、 现代物流中心 。 根据规划，各大产业将实现空间上的优化布局和区域功能上的定位：钢铁业主要扎根于武汉、鄂州和黄石，汽车产业链将集中在武汉、孝感和天门，石化业以武汉 80 万吨乙烯工程为基地，在鄂州建设中南化工产业园，以此承接产业链的上、下游转移项目；电子信息产业链则以富士康和中芯国际 为龙头，在武汉、鄂州、黄石建设电子产业园区；而生物产业集群，将以葛店的 “ 生物谷 ” 为依托，建设生物制药产业园区。 这意味着，武汉的一些产业，不仅要向其远城区转移，更要多向圈内其他城市转移 ，进一步打破区域界限 。 产业布局 在产业规划 、布局和定位不断明朗的同时，房地产业的发展也将因其他产业发展而动。 1、中心城区进一步凸显价值倾向，高档公寓、商住、写字楼、酒店、行政办公、会展、休闲娱乐等房地产开发将成为主流。 2、以园区为依托的各产业建设将成为武汉市三环外的房地产开发 重点。 3、中心城区与三环之间的区域将成为武汉市普通居住类房地产开发的核心区域。 4、由于三环外的地块分布特点，地广人稀，产业间的互补、整合以及房地产开发功能上的配套将非常重要，园区开发、组团式开发将成为趋势 。 工业园布局 房地产布局 二 、 武汉 房地产市场 （一）武汉房地产市场总体分析 1、武汉房地产投资情况 自 2001 年以来 ， 武汉 市固定资产投资与房地产投资增长 迅速 ， 2009 年固定资产投资达到 3001 亿元，同比增长 其中城镇固定资产投资完成 同比 增长 房地产投资 1 达到 元。 0100020003000400050002001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009固定资产投资房地产投资以 看出房地产投资额逐年增加， 但相比较于固定资产投资和 现出较稳定的趋势，预计 2010 年仍然奉行这一增长路线 。 同时按照城市发展战略和产业规划，固定资产投资仍将在 2010 年大幅度增长。 2、 武汉 房地产市场供求情况 （ 1）土地供应 2009 年 武汉土地市场供应充足，中心城区累计供应土地 85 宗，土地供应总面积超过 750 万方。从供应类型来看，也呈现多元化特征，涵盖了住宅、商业、公用设施、工业、风景点及游览设施等多种类型。 2009 年，受房地产市场回暖影响，开发商资金压力减小，同时对后市预期乐观，在考虑到自己资金实力和土地储备后，开始新一轮拿地。 2009 年，武汉中心城区累计成交土地 74 宗，成交总面积 平方米，成交量为历年之首。与土地市场同样火爆的 2007 年相比，成交面积增加了 34%。 从成交土地用途分布来看，纯居住用地成交 26 宗，累计成交面积 平方米，占成交总面积的 兼容商业、公共设施等的居住用地成交 29 宗，累计成交面积 平方米，占成交总面积的 商业金融业用地成交7 宗，累计成交面积 平方米，占成交总面积的 工业用地成交 10宗，累计成交面积 平方米，占成交总面积的 公共设施用地成交一宗；此外， 12 月 29 日华侨城以招标形式夺得东湖风景区地块一宗，总面积为3167 亩，用于住宅和旅游开发，该地块也以 43 亿元的成交总价刷新了武汉土地市场成交记录，成为新 “ 地王 ” 。 在居住类用地中，武昌区和江夏区的成交面积都在 100 万方以上，成为开发的热点。 （ 2）武汉 2001房地产供应 01000200030004000500060002001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009新开工面积竣工面积销售面积销售价格从市场供应的曲线图上，我们可以看出， 自 2001 年以来， 武汉 市房地产市场供应量和销售量均保持较快的增长速度， 据 2009 年年底的报告，前三季度 商品房新开工面积 平方米，下降 降幅分别比 1 3 月、 1 6 月下降 百分点。商品房竣工面积 平方米，增长 商品房销售面积 平方米，增长 从曲线图上可以看出，反映市场供求的四个指标中，新开工面积、竣工面积、销售面积等均保持了较稳定的增长态势，虽然受到全球金融危机的影响，房地产价格在 2007的急剧增长后，在 2008度转为下跌，但总体上看仍处于高位，而在全球经济回暖的形势下，房地产价格可望保持稳定趋势。 （ 3）武汉 2009 住宅市场 新增供应量不足 2009 年，武汉商品住宅累计新增供应面积 平方米，与 2008 年相比，下跌 市场需求发力，早就 09 楼市旺销 2009 年，楼市销量反弹的速度和程度都远远超出预期，由最初刚性需求的释放，到改善性需求的发力，再到投资性需求的猛增，多种需求的交集和融合，造就武汉楼市的旺销。 2009 年，武汉商品住宅累计成交套数 套，是 2008 年的 ，比同样火爆的 2007 年也多出了 7800 多套；累计成交面积 平方米，成交金额 元，同比分别上涨 新增需求远超供给量，供需比不断扩大 2009 年，武汉商品住宅累计供应面积与成交面积的比值为 1:增需求量远远超过了新增供应量。 成交价格平稳增长 2009 年，武汉商品住宅全年成交均价为 5296 元 /平方米，同比上涨 从全年走势来看，武汉商品住宅成交均价呈现平稳上升态势，截止年底，武汉商品住宅成交均价达到 5795 元 /平方米，环比上涨 较年初上涨了 成交均价的平稳增长，说明武汉房地产市场依然较为健康和理性的。但是和年初相比，下半年商品住宅成交均价上升的幅度开始加大 成交套数和成交均价 从各区域的成 交情况来看， 2009 年，套左右，位居前两位；东西湖区、黄陂区和江岸区的成交量都在 套以上；其它区域成交都在 1 万套以下，沌口和青山区都不足 5000 套。 从成交均价来看，武昌区、江岸区和江汉区的全年成交均价都在 6000 元 /平方米以上；汉阳区、洪山区、东湖高新、硚口区和青山区也都超过了 5000 元 /平方米；黄陂区的成交均价最低，仅为 3129 元 /平方米。 成交面积以中等户型为主 2009 年，武汉商品住宅成交面积以 90 120 的中等户型为主，全年成交占比达到 34%； 90 以下户型的占比为 29%； 120 140 中大户型占比为 21%；140 以上大户型的比例最低，为 16%。 三 、 武汉 汽车 市场分析 （一） 全国汽车市场总体情况 1、 2003，我国汽车产销持续高速增长， 2009 年，中国汽车销量同比增长 40%，年 产销 1350 万辆，取代美国，首次成为世界汽车产销 第一大国。 2009 年 12 月 9 日，国务院决定购置税优惠减半后， 第四季度 汽车出现加速增长的局面，政策效应明显。 2、 汽车市场潜力巨大 截止 2009 年 11 月， 全国机动车汽车保有量 为 辆 ， 其中汽车 8962 万辆 。 全国机动车驾驶员 18883 万人 ， 保持高增长态势，与 2008 年底相比 2009 年上半年全国机动车驾驶人新增 人，增长 与去年同期相比，增长 其中汽车驾驶人为 人，占驾驶人总数的 是汽车保有量的 ，汽车未来消费潜力巨大 。私人机动车保有量 13565 万辆 ， 占机动车总量的 私人汽车保有量： 4624 万辆 ， 占汽车保有总量的 3、 目前的汽车市场业态，主要有两种， 近 5 万家授权经销商，其中 15000家 4S 店 ， 汽车园区、汽车市场 520 余个 。 4S 店集群： 石家庄汽车城 47 家 4S 店；浙江元通汽车市场 40 家 4S 店；北京祥龙汽车集团公司 30余家 4京东方基业国际汽车城近 20余家 4大汽车集团公司近 300 家 4S 店；重庆汽车国际城天津空港汽车园区。 汽车一条街： 北京闵庄路汽车一条街；南京大明路汽车商业街；苏州凯马汽车城 约 600 亩 的 题汽车公园 ； 扬州水上车城 。 大型汽车市场、汽车园区：天津空港汽车园区，成都九峰汽车园区，兰州广汇汽车园区，武汉纵横汽车大世界，鄂尔多斯汽车园区，长春三创汽车园区，及北京、上海、 合肥、深圳、沈阳、哈尔滨、烟台、邯郸、太原、等一批正在筹建的汽车园区。 4、 目前汽车市场存在的问题 汽车后市场相对落后 ，与消费者不断个性化、成熟化的需求相比较，差距明显 。 汽车营销创新发展不足， 仅有汽车销售集团在发展 、 在调整 ； 各项促销政策、拉动政策非常明显，唯独没有促进提高营销水平的政策出台 。 消 费者的消费观念、消费趋势 、消费偏好仍有难以预料的状况发生。 5、 汽车市场发展趋势 集中销售交易趋势明显，新 型的汽车市场、新型的汽车园区，在一些大中城市已经建成，或正在筹建，多则上几千亩，少则几百亩 ， 4S 店也由单一方式向专卖店集群方式转变。超大型汽车集中销售市场 出现， 全国最大的汽车交易市场 纵横汽车大世界，落户在武汉汉口，该市场总投资 68 亿元，建成后预计年销售额 300 亿元，总建筑面积 350 万平方米， 分三期五年建成，根据规划项目将由六区、四中心组成，分别为：整车新车交易区、二手车交易区、汽配用品交易区、汽车维修区、仓储物流区、商 务配套区、试驾体验中心、综合服务中心、职业培训中心、研发中心十大功能板块。 超大型汽车营销集团快速发展 ， 河北庞大集团旗下有 300 余家专卖店，交易额 200 亿元 ， 浙江元通集团代理 40 余品牌 ， 北京祥龙集团代理 30 余个品牌，有自营的大型汽车市场， 08 年交易额 120 亿元。 专业化趋势 ， 美国正在出现汽车销售、维修分离的趋势：低成本，高效率。特别是经过 09 年国际金融危机冲击和影响，汽车营销及后服务市场必将出现营销专业化的趋势。 体验式销售越来越重要 ，据调查统计， 65%的汽车欲购者都要求试乘试驾。 汽车后市场综合性 发展 ， 汽车文化、汽车运动、汽车竞技、汽车休闲、汽车娱乐、汽车俱乐部、汽车展会，都会有快速的发展，形成新的巨大的市场潜力。 汽车改装市场前途无量 ， 随着汽车保有量的迅速增长，汽车文化的快速发展，汽车市场的日益成熟，汽车改装已经越来越受到消费者的关注和重视，个性化、时尚化需求，将推动汽车改装业大发展。据有关部门估计，今后两至三年内，将有 2000 亿元左右的改装车市场。 6、 汽车市场的发展方向 汽车园区 汽车园区是一个以展示、销售、信息、配套服务为主，并配套以汽车展览、城市休闲旅游，面向全市、全省及国内区域性 的，具有国际、国内一流水平的，汽车、汽配、汽车用品的物流集散地 ， 包括：汽车展示、汽车博览、汽车游乐、汽车一站式服务、汽车拍卖、汽车保养维修、汽车改装、汽车体验运动、汽车零配件交易。 地区 园区 描述 北京 北京汽车园区 交易市场：以交易、销售为主 成都 九峰国际汽车博览新城 占地： 12 公顷；投资 ： 120 亿元 兰州 广汇汽车主题园区 1500 亩地 ， 投资 50 亿元 武汉 武汉竹叶山汽车新园区 700 亩，交易占 45%以上 ， 专卖店： 4 组合，售后服务超市 内蒙 鄂尔多斯市汽车园区 占地 6000 亩，市场定位 为 大货大客 、 工程车主导 ， 全国第一汽车园区 吉林 长春汽车园区 占地规模约一平方公里 ， 国内目前规模综合性最大的汽车园区 （二） 武汉市汽车市场 1、 从 2005，武汉汽车产销保持跳跃式发展， 2009 年，武汉汽车销量突破 50 万辆，截止 2008 年底，私人汽车 辆，机动车 辆。 截至 2009 年 10 月，武汉开发区汽车产业实现工业总产值 元，首次超过全市多年的龙头老大 钢铁产业，成为全市工业发展的第一主角。 武汉汽车产量01020304050602005 2006 2007 2008 20092、 汽车市场分布 汉口 ： 竹叶山汽车市场 名称 竹叶山汽车市场 位置 江岸区黄浦大街，现江岸区后湖 类型 汽车交易市场 开业时间 1998 年 12 月 ， 2005 年搬迁 规模 占地 平方米，现后湖占地 780 亩，投资 18 亿，为华中最大 搬迁前 品牌和经销商数量 品牌： 100 多个 经销商： 138 家 构成 4S 店，囊括武汉所有汽车经销品牌 经营范围 销售乘用车 搬迁前 功能 普通车展区、汽车精品展区（高档车）、汽车超市展区（进口车）、二手车交易区、汽车用品展区、名牌汽车维修区、汽车咨询服务处和汽车上牌办证一条龙服务区 搬迁 后 功能 4S 店区，汽车 超市区、旧车交易区、汽车配件区、汽车维修区 、汽车用品区和汽车办证服务、汽车俱乐部、汽车检测、汽车金融保险、汽车储运 赛道 无 纵横汽车大世界 名称 纵横汽车大世界 位置 汉口北批发市场 类型 汽车交易市场 开业时间 未开业， 2009 年 5 月动工 规模 建筑面积 350 万平方米，投资 68 亿，预计销售额 300 亿 建设 分三期 5 年 构成 4S 店 经营范围 新车销售、二手车置换、汽配用品加工与批发、装饰美容 功能 “五区四中心 ”： 整车交易区、汽配交易区、汽车维修区、仓储物流区、商务配套区、试驾体验中心 、综合服务中心、职业培训中心、研发中心 9 大功能板块 赛道 无 盘龙汽车城 名称 盘龙汽车城 位置 盘龙城经济开发区 类型 高端 汽车市场 开业时间 2003 年动工， 2005 年开业 规模 占地 420 亩，建筑面积 7 万多平米 品牌和经销商数 品牌： 9 个 ，代理 13 个 量 构成 宾利、玛莎拉蒂、保时捷、宝马、奔驰、捷豹、路虎、德国大众、欧宝、萨博、道奇、克莱斯勒、 高端汽车品牌 4S 店 经营范围 进口车 销售 功能 4S 专卖店、汽车博览中心、物流仓储中心、综合配套服务四个功能分区，并配有大型试车道和 汽车文化、休闲娱乐设施 赛道 有 汉口黄埔汽车 4S 店群 江岸经济开发区组织建设的 ,有汽车 4S 店 18 家 。 武昌 江南汽车市场 2004 年由烽火集团投资兴建 。 沙湖汽车 4S 店群 以 国内外汽车品牌 4S 店为主 ，共有 19 家。 光谷车辆服务中心 名称 光谷车辆服务中心 位置 业光谷步行街 类型 汽车超市 开业时间 模 建筑面积 3 万多平米，长约 1000 米 经营范围 销售与服务 功能 车城市高档展厅、汽车集约式卖场、汽车衍生品市场、汽车相关服务机构。配套有写字楼、试乘试驾、汽车文化活动以 及商务休闲 赛道 无 2010 年 1 月成立， 武汉第一家汽车超市， 位于 业光谷步行街 ， 建筑面积 3 万平方米，总长约 1000 米，涵盖领域包括：汽车城市高档展厅、汽车集约式卖场、汽车衍生品市场、汽车相关服务机构。配套 有 写字楼、试乘试驾、汽车文化活动以及商务休闲等多功能服务 。 汉阳 华中汽车批发市场 名称 华中汽车批发市场 位置 汉阳王家湾，现沌口园区 类型 汽车交易市场 开业时间 1994 年， 2010 年搬迁 规模 搬迁后经营面积 平米，投资 300 多万元 ， 搬迁 后 品牌和经销商数量 汽车经销商 35 家 ，代理汽车品牌 20 多个，正在建设 4 家 4S 店 经营范围 皮卡、轻卡、微面等车型为主，主要面向农村市场 销售额 预计年 10000 辆，销售额 5 亿 赛道 无 龙阳汽车 4S 店群 由汉阳经济开发区中国武汉汽车城规划形成的汽车一条街 ,有汽车 4S 店 25家，是武汉市汽车 4S 店最多最集中的地方 。 从整体来看，武汉市大小铁三角汽车市场格局形成，三镇各有汽车市场和4S 店群。从汽车市场的变迁看， 由原来竹叶山、龙阳大道、沙湖和雄楚大道的“ 小三角 ” 市场，延伸至由盘龙城、黄金口、光谷区组成的 “ 大三角 ” 市场 ，由此形成五大汽车市场三大 汽车 4S 店群。 较大的汽车市场竹叶山、华中等都从靠近市区的区位搬迁至开发园区，新建的盘龙城和纵横都选址于城郊的园区，主要缘于汽车市场的展厅、交易大厅、仓储等需要较大的占地，市区无法满足其土地需求，同时集中化、规模化、多功能化、园区化发展将是基本趋势，因此汽车市场逐渐向城郊外迁，寻求较宽松的土地资源。 3、 武汉汽车 消费情况 本地品牌占较大优势 富康的知名度和市场占有率均位居首列 ， 东风 雪铁龙 系列品牌为武汉消费者所熟知；上海大众、 一汽 大众也是高知名度厂商，同时也获得较高偏好度， 广州本田、北京现代知名度迅速攀升；奔驰、宝马、本田、奥迪、别克是消费者认知度和偏 好度较高的汽车品牌，宝马的偏好度最高；此外，帕萨特、宝来、爱丽舍等品牌均有较高知名度和市场占有率。 消费者基本特征 购车 年龄逐渐年轻化， 26仍为购车主力；未婚的比例相对扩大，月收入在 3000右的较低收入家庭也开始有了购车计划 ； 教育程度稳中有升，大学本科的比例有所提升；更多的一般职员、技术人员和销售业务人员表示出强烈的购车意愿。 消费者购买行为 上下班方便仍然是购 车的主要目的，但选择旅游休闲的比例有了大幅度的提高。武汉消费者在 4S 店购车的比例是 其余消费者有 在汽车交易市场购车。在维修保养地点选择上，武汉 消费者去 4S 店进行维修，选择专业的养护快修连锁店、普通维修站的比例分别为 选择在大型汽车市场内的品牌 4S 店购买汽车的趋势更加明显；售后服务越来越为消费者所关注。同时，打算采取银行付款的方式购车的比例上升。 购车影响因素 对质量、价格、安全性以及售后服务的看重程度 较高 ； 武汉车主进行改装装饰的比例 达到 40%，安装防盗 器的比例 为 80%以上的车主在购车时都得到了或多或少的 促销 优惠 ； 武汉人购车的参与者比较多，家人、朋友、同事的意见对于最终购车都十分重要。 第 三 章 区位条件分析 一、 天欣汽车公园项目区位调查 分析 天欣汽车公园项目位于 江夏经济开发区，江夏经济开发区于 1992 年批准成立， 2004 年定为省级开发区，规划面积 方公里，位于汤逊湖畔，北靠享有 “ 中国光谷 ” 之称的东湖高新技术开发区，南接武汉卫星城江夏纸坊街，周邻 23 所大专院校、 56 个科研所，并拥有 5 万亩的城中湖。 江夏开 发区已累计引进企业 200 多个，已经成为武汉 “ 中国光谷 ” 的主要发展园区、中药现代化科技产业（湖北）基地的核心园区。形成了光电通信、生物医药、环保新材料、新型制造业、文教房地产业等五大产业为主体的产业集群。 随着武汉市中环、外环线全线贯通，武汉金融城、汽车城、科技城、钢铁城“ 四城 ” 一线， “ 武汉浦东 ” 的战略构想的实施，带动了一大批新兴产业来此发展，使这一带的投资价值日益凸现 ，成为光谷板块旁的新兴经济聚集带。 （一） 项目周边交通设施调查 铁路 ： 京广大动脉西邻开发区，武汉市南环铁路横贯开发区东西，并在区内设有流芳车站。 欣汽车公园 竹叶山中环商贸城 友谊大道汽车店集群 公路 ： 107 国道、武黄高速公路在开发区设有出入口，武汉市中环线贯穿园区，京珠、沪蓉高速公路交汇点毗邻园区。 机场 ： 武汉天河国际机场 ， 是中国第四大航空港，拥有连通国际、国内主要城市的航线 50 余条。 港口 ： 长江武汉港是对外开发港口，是中国内陆第一大港，年货物吞吐能力达 4000 万吨，可直航日本、新加坡等十四个国家。 通讯 ： 武汉信息港毗邻开发区。 因此，对天欣汽车公园项目的汽车交易、汽车赛事 、商务往来等活动所需的货运、客运、通信等提供了强有力的支持。 （二）项目周边基础设施 供水 ： 园区内建有日供水能力 2 万吨的庙山自来水厂；新建成的自来水加压站，将纸坊城区的长江水引入开发新区，实现了 “ 双管道 ” 供水。 供电 ： 园区内已建成总容量 千伏安的 11 万伏郑桥变电站，正在庙山新区新建一座容量为 8 万千伏安的 11 万伏变电站，实行双回路供电。 道路 ： 园区内有连接江夏纸坊街与关山全长 17 公里的江夏大道，有连接开发区管委会与民院路全长 5 公里的两湖大道；连接江夏纸坊与华一寄宿学校全长 里的阳光大道，有阳 光一路、阳光二路、环湖路、火炬路、华泰路、南湖路等支线路网，路灯、人行道、花坛等附属设施都已完善。 通讯 ： 园区内有容量为 2 万门程控电话的电信大楼，可直通世界 150 多个国家，建成了遍布小区的宽带网和广播电视网。 排污 ： 正在建设处理能力 5 万吨 /日的污水处理厂。 天然气 ： 西气东输、川气入汉工程输送管道从开发区经过。 以上 基础设施保证了项目建设以及建成后运营的基础保障 。 （三）项目周边人文设施 高校研究所： 紧邻武汉大学、华中科技大学等 23 所高校， 56 个国家科研设计单位， 10 个国家重点开放实验室， 4 个国家工程技术中 心、 700多家技术开发机构，汇集了 7 万多专业技术人员，年获科技成果 1000余项，是智力高密集区，享有 “华中硅谷 ”美誉 。 产业园： 华中科技大学产业园、武汉大学产业园、华中师范大学产业园、武汉理工大学产业园、武大华软软件园等高校产业园和湖北省出版产业园、知音文化产业科技园等特色园区。 因此，第一，项目所处区域具有雄厚的人力资源和产业经济资源；第二，项目所处区域具有 浓厚的文化氛围和文化意识；第三，项目所处区域具有浓厚的创业意识。 （四）项目周边 消费者调查 项目所处区域邻接武汉市城郊结合部，为武汉市中等收入及高收入 阶层聚居地，收入水平较高，消费倾向也较高； 项目所处区域为高校、产业园云集的区域，消费者文化水平高，个性化消费倾向较强，消费能力高； 项目所处区域消费者 大都拥有第一套住房和汽车等资产，对需求改善型产品具有较大的兴趣； 项目所处区域消费者年龄多为 25之间，工作压力大，对休闲娱乐类项目具有较强的消费意愿。 二、 天欣汽车公园主要竞争项目分析 （一） 天欣汽车公园项目设想 初步规划本项目由汽车文化和汽车贸易两大园区组成，汽车文化园区包括： 道、试驾体验场、越野赛道、汽车俱乐部会所和汽车公寓；汽车贸易园区包 括： 21 家汽车品牌 4S 店、 1 个多功能汽车展厅、 11 个汽车品牌专卖厅、 1 个汽车用品超市、 13 家汽车改装店 。 建成后的 “天欣汽车公园 ”将成为华中地区第一家集汽车销售、汽车服务、新车展示、汽车赛事、汽车文化、汽车改装、汽车俱乐部等功能的 “一站式 ”的大型汽车文化产业园 从初步规划设想上，该项目突出汽车文化，强调以汽车为载体，实现人与人的文化交流和以汽车为中心的文化营销和文化传播。 （二）天欣汽车公园竞争项目分析 考虑到项目的特点，从综合方面看，武汉并无其他类似项目，因此对项目进行分解 提取出几个重要的组成部分： 4S 店集群、赛道、汽车改装、试驾体验场、主题住宅等几个部分，分别加以比较。 1、 4S 店集群 包括 武昌的 沙湖 4S 店集群 （ 19 家）、 汉口 的 黄埔汽车 4S 店 集 群 （ 18 家）、汉阳 的 龙阳汽车 4S 店集群（ 25 家）。 沙湖 4S 群位于徐东商圈辐射区域，友谊大道两侧，沿街分布，较为分散，以销售各种品牌车型为主，随着沙湖规划的深入进行，拆迁在所难免；黄埔 4S 位于新起的江岸区二七商圈，属城区位置；龙阳4S 位于汉阳经济开发区，是 4S 店最多的集群。 除龙阳 4S 外， 由于受制于城区，尤其是中心城区昂贵 的地价 和稀缺的 土地 ，沙湖 4S 和黄埔 4S 都面临 着扩张乏力的困境， 2、汽车交易市场 包括汉口的 竹叶山汽车市场、 汉阳的 华中汽车批发市场、湖北汽车广场、物产汽车市场和 武昌的 江南汽车市场 ，以及 2009 年落户武汉汉口北批发市场的纵横大世界 和 2005 年开业的盘龙城经济开发区的盘龙汽车城。前五者中，竹叶山汽车市场最为著名 、规模最大、 品牌最多 、影响最大、 人气最旺 ，但已于 2005年迁至江岸区后湖； 华中汽车批发市场建立时间最早，面向农村市场，主营卡车等，已于 2010 年迁至沌口园区。 从汽车交易市场的发展看，寻求宽松的土地资源环境与依托于科技园和经济开发区建设发展是基 本趋势。另外，在功能配备上，最早建立的五家交易市场：竹叶山汽车市场 、 华中汽车批发市场、湖北汽车广场、物产汽车市场 、 江南汽车市场 的功能集中于销售、配件、维修和办证等传统业务上；后成立的盘龙汽车城定位于高端进口汽车销售，并配有 汽车博览中心、物流仓储中心、综合配套服务四个功能分区， 以及 大型试车道和汽车文化、休闲娱乐设施 等，已转向后服务营销经营，但在试车道经营及其它设施经营上仍以服务于汽车营销为直接目的，汽车文化营销欠缺；纵横大世界尚在建设中，规划为 “五区四中心 ”： 整车交易区、汽配交易区、汽车维修区、仓储物流区、商 务配套区、试驾体验中心、综合服务中心、职业培训中心、研发中心 9 大功能板块 ，已具备汽车文化主题营销要素。 3、汽车超市 武汉第一家汽车超市 光谷车辆服务中心 于 2010 年 1 月份在 业光谷步行街 开业，主要功能有 高档展厅、汽车集约式卖场、汽车衍生品市场、汽车相关服务机构 ， 配套有写字楼、试乘试驾、汽车文化活动以及商务休闲 ，是一种比较纯粹的后服务汽车营销方式。 4、主题 公寓 项目 从武汉整体市场来看 ， 取得成功的 主题类房地产项目 并不多 ，比较成功的 如 ：福星惠裕 金色华府，教育主题社区 ；光谷世界城，步行街，购物主题。目前正在建设的一批主题旅游项目有： 东湖欢乐谷主题公园、世茂嘉年华、巴登城等 。从几个项目的成功运作看， 主题类项目取得成功需要具备相应的条件，要么具有天然的自然资源，要么具有优异的社会资源 。 而依托于汽车产业资源开建的汽车主题住宅 公寓 项目，本项目是武汉市第一个地产项目。 从自然资源看，本项目邻接汤逊湖，具有优越的自然条件；从社会资源看，项目周边是庞大的高校群和科技产业园区，具有实力雄厚的社会资源；从产业资源看，汽车主题 公寓 依托于本项目的汽车市场，具有可依赖 、可互补的汽车产业资源 。 综合来看， 在经营方式 和营销模式上，能够对本项目形成竞争压力的 主要是盘龙汽车城和光谷车辆服务中心 ，但盘龙汽车城位于汉口北，与本项目区位距离较远，光谷车辆服务中心建筑面积为 3 万平米，规模 上 与本项目（建筑面积25 万平米）相距甚远。 汽车主题公寓项目拥有独特的自然资源、社会资源和产业资源优势，可竞争项目基本没有。 因此，在区域市场的竞争中，本项目竞争项目非常少，压力非常小，优势明显，结合未来汽车市场的发展趋势，本项目具有较强的竞争力。 三、 本项目的 析 （一）项目情况 项目规划 本项目位于 江夏庙山经济开发区，规划建设用地 方米，建筑面积 293441 平方米， 建成后的 “ 天欣汽车公园 ” 将成为华中地区第一家集汽车销售、汽车服务、新车展示、汽车赛事、汽车文化、汽车改装、汽车俱乐部等功能的 “ 一站式 ” 的大型汽车文化产业园 。 发起股东构成 1、融众高成长产业基金：为融众集团旗下一家以债权融资、股权投资及投行财务顾问业务为一体的基金。 2、武汉天欣汽车事业有限公司：为一家集汽车 4S 店经营、赛车俱乐部、酒店物业管理、仓储物流、汽车电子产品生产于一体的综合化企业集团。 3、武汉东湖创业投资有限公司：是一家集地产开 发、商业运营、物业管理、高新企业孵化为一体的综合企业， 4、 武汉三山经济发展有限公司：是一家综合投资公司，目前投资于汽车领域。 股东设计组织框架 总注册资本 10000 万。 1、天欣汽车实业有限公司：占总股本的 40%，主要任务完成项目规划、设计、立项及审批通过；政府征地事宜的谈判；项目前期融资；整合中汽协、湖北汽车物流协会、湖北省体委、江夏区政府等政府资源，促进项目快速推进及落实 ；（以项目及前期 80 亩土地入股） 2、融众高成长产业基金：占总股本的 30%，主要任务为完成项目所需前期资金的筹措；安排后期 银行并购贷款、经营型物业贷款和园区金融服务的战略银行导入；整合产业与资本资源，搭建境外上市平台，力争该项目 3 年内境外上市；（以 5000 万元现金导入入股） 3、武汉东湖创投有限公司：占总股本的 20%，主要任务为利用自身优势在文化公园的开发建设过程中提供资金、建设、商业运营的支撑；（以现金 2000 万元入股） 4、武汉三山经济发展有限公司：占总股本 10%，主要任务为利用自身资源导入不少于 10 家汽车经