浅析宁波市城区发展楼宇经济的现状及对策

浅析宁波市城区发展楼宇经济的现状及对策“楼宇经济”是一种新的 经济形态，它是以城市商 务写字楼为载体，通 过开发、出租楼宇引进各种企业，从而培植税源，带动区域经济的发展。近年来，各地中心城区把发展“ 楼宇经济”作为一种新的发展举措，积极推进，并取得一定的成绩。但我们必须准确揭示楼宇经济发展特征，自觉正视存在的问题，促进楼宇经济健康有序发展。一、楼宇经济发展特征1.经济发展的必然趋势。我国加入世贸组织后，传统第三产业面临挑战，以现代服务业为代表的新兴第三产业迅速发展。作为我市城区面临大量土地被征用后所带来的资源问题，必须以发展楼宇经济为重点，变平面发展为立体发展，变实体经济为虚拟经济，向空间求发展，向楼宇要效益，增强产业的凝聚能力和辅助能力，提高第三产业的档次和水平。2.经济地位更加突出。 据上海有关部门对陆家嘴、外高桥等地 105 幢楼宇调查统计，去年每幢楼平均营业额收入超过 16 亿元，人均上缴税收 5 万元，每幢大楼确实与一条繁华的商业街没什么两样。我市海曙区提出“新建一批， 盘活一批，转入一批”发 展楼宇经济 的总体思路以来，1 至 7 月份，在海曙区 35 栋楼宇注册企业 221 户，总注册资金 2.3 亿元，已成为海曙区域 经济中一个重要增长点。3.自身需求较高。从入驻大楼企业经营性服务需求来看，有信息服务、代理服务、咨询服务和后勤服务需求。从入驻企业员工的学习生活需求来看，有“充电”求学、文化消费、社交娱2乐、交通方便等需求。二、宁波市城区发展楼宇经济的现状1.区域分布相对集中。 海曙、江东是我市楼宇经济最集中的区域，两区主要商务写字楼共有 63 幢，商用面积达 105.8万平方米。据统计 80%左右分布在中山路、 药行街及百丈路两侧。2.楼宇企业数量多，行业散，档次不高。 从海曙、江东两区商务楼看，出租使用率达 70%以上。在 63 幢楼里共有2544 家企业，其中有限责任公司占 36%，分支机构占 55%，个体工商户占 10%，独资企业占 5%，外资企业办事处占 4%，其他类型企业占 9%。显示出都市型经济的发展 趋势，但是大企业少，新兴服务、高新技术开发、知名企 业的地区总部和核心机构凤毛麟角。3.楼宇软硬件设施相对比较薄弱。在硬件上，目前宁波写字楼主要存在以下不足：一是项目规模及立面。现有商务楼鲜有超过 3 万平方米办公空间的，且外立面装修上显得过于“小气” ，难以显示整个商务楼的恢弘气势，也就难以提高物业本身的档次。二是电梯严重不足。绝大部分商务楼仅有两部电梯供企业使用，所以造成员工上下班苦等电梯现象时有发生。三是在车位配置上。宁波绝大部分商务楼的汽车位置都达不到 80%，有的甚至仅为 30%左右，车位严重短缺。四是物业的层高及实际使用率不高。宁波目前的商务楼层高较低，空间层次感十分压抑，另外目前市场上商务楼的得房率也不高，一般在 65%左右。在软件服务上，更存在着严重不足，主要有：一是物业管理3不到位。目前宁波商务楼的物业管理大都停留在保安、公共卫生打扫、收发报纸信件、日常维修等，没有更多的附加功能，未能为客户提供高效及时的物业服务。二是对入住企业的专业化商务服务不够。如卫星会议、活动策划、会展中心等服务在宁波的商务楼服务中极为少见。三是中央空调的开放时间及办公时间未能更好的为客户服务。四是智能化弱电系统配置缺乏，一般商务楼仅配置电话、宽带、烟感、安保 监控等，而鲜有达到办公通信自动化、楼宇自控系统、消防报警智能化、安保监控自动化、办公自动化等星级标准配置的商务楼。4.还存在不少困扰楼宇经济发展的行政障碍。政府部门主动促进楼宇经济发展的招数不多，在思想上认为政策文件发了，审批项目少了，楼宇经济就发展了，但事实上问题还很多，一些政策至今有相当多企业不知道，还有一部分政策难实施或没执行。还在楼宇内办企业的资本、技术、人才、管理门槛有所提高。又如宁波的个体私营经济在全市国民经济中占主力地位，我们抓新型楼宇经济的手段方法还需要新思路；再如为了转变政府职能，成立了许许多多行业协会，如何在楼宇经济中促其真正发挥作用也是一个问题。三、加快楼宇经济发展对策思路 1.加快政府职能转变，支持“楼宇经济”发展。政府要主动协调楼宇经济方和供电、气、水、交通运 输、银行、税务、海关等方面关系，运用价格、投资、 财税、金融等政策杠杆进行调节，形成支持楼宇经济的政策导向，清理削减一切阻碍楼宇经济发展的政策和制度。政府的行政执法部门要改变工作作风，将过去“重管理、轻服务”转变为“ 依法管理、注重服务” 。政府职能4部门要依据各自特点，主动考虑怎样更好地为“楼宇经济” 服务，在企业注册登记过程中实行“一站式” 服务、零收费服务，在企业经营过程中，减少不合理的行政事业性收费，在楼宇建设过程中要主动参与，全程服务，逐步建立政府对企业、项目全过程服务的长效机制。2.发挥市场导向作用，组合行业特色。在建设好现有商务楼为载体的楼宇经济的基础上，通过统筹整合资源，创造良好的投资环境等手段，有组织、有计划的搭建招商引资平台，创造性的开展招商引资工作，推出楼宇项目，积极引导、鼓励民间资本投资垄断型、管制型和限制型行业，逐步实行市场化、产业化。大力引进一些国际、国内有影响力的大型企业，包括一些跨国公司和知名企业集团入住，并以这些“龙头” 企业为核心，着力吸引一批金融保险、法律会计、广告中介、信息服务等现代化服务业企业，通过有针对性地引进企业群，逐步形成一批区域性金融楼、外运楼、科研楼、中介服务楼等特色楼。3.立足长远，搭建可持续发展的平台。要重视发展楼宇经济的理论研究，运用专家咨询、高层论坛和外聘专家、知名人士实地指导等途径。构筑楼宇经济理论研究高地；重视高层次专业人才尤其是业内专业人才的引进，制订创业的服务方案、政策措施，建立针对企业事业单位所需的专业人才资源库，随时为企业提供人才、技术服务；要引进培育政府高层次管理人才，充分发挥政府在推动楼宇经济中的主导作用，形成政府、企业和社会互动机制。4.提高物业品质， 优化商务环境。一是要从物业的品质入手，狠抓硬件设施。物业品质包涵5了很多方面的内容，如交通便利率、停车场的设计、物业建筑立面、建筑品质、大堂的华丽程度、 电梯质量与配置状况、空调、卫生间、间隔布局、 实用率、 层高、灯光、景 观、消防以及室内四个立面用料品质等等。这些都关系到一座写字楼的定位与档次，写字楼定位越高，对这些指标的要求就越高。在宁波写字楼市场的高端走向方面，目前已有部分写字楼在朝这个方向迈进。如总投资逾 10 亿元的宁波波特曼中心( 该项目集超五星级酒店、国际甲级写字楼、大型酒店公寓及顶级商铺于一体) 。二是跟上软件配套。一流的硬件设施，只有匹配一流的软件，才能更加焕发光彩。随着宁波国际化进程的大大加快以及大量省内外大型企业的迅速入驻，宁波应极力打造现代商务港形象。在软件配套设施方面着重抓好信息化配置和智能化配置，力求达到星级标准。三是物业服务力创一流。要真正实现高效的物业管理，体现“ 以人为本”的管理理念。要实现这个目标，必须要引入在社会上具有良好品牌和口碑的物业管理公司对写字楼进行管理。在具体的服务