浅析我国房地产业的风险及规避

投 资 学 结 业 论 文题 目：浅析我国房地产业的风险及规避摘要：随着我国的社会主义市场经济的稳固增长，房地产因其高投资报酬率以及较强的保值增值能力已成为了重要的投资工具之一。然而房地 产 投资是一个高投入，高回 报和高风险的产业，同时也是一项综合性、专业性、技术性很强的活动。 【l】投资数量大、投 资周期长、变现能力差的特性使房地产投资过程中既有经营风险、金融财政等有形风险，也有政策 变化等无形风险。尤其是我国现阶 段处于房地产发展的初级阶 段， 这一阶段中市场发育尚不完善，政府法规尚不健全或者执行不力，交易信用和市 场资料不足，给房地产开发带来了更大的风险。 【2】因此，对房地产投资风险的科学分析和定量 评估显得十分必要。房地产投资风险与房地产投资风险评价体系的探索与实践应用，在我国已是一个重要的研究 课题，引起国内外有关专家和地产投资者的高度重视，并已形成一系列的理 论与方法。本文在详细论述了房地产投资，分析了房地产投资风险因素，模糊评价方法可针对房地 产原始信息的不确定性，将其转变为模糊变量，利用模糊评价模型 进行评价的出的定量结 果，提出了房地 产投资风险规避的两个有效策略：投资分散化以及房地产保险，对房地产风险规 避有较高的参考价值。关键字：房地产投资风险分析 地产泡沫 盈亏分析 风险规避1、国内房地产业投资风险现 状（一）国内房地产发展现状房地产投资是一种风险投资，具有周期 长、 资金占用量大的特点。改革开放以来,随着社会主义市场经济的稳步发展，以推行城市 综合开发、房屋商品化、住房制度改革和土地有 偿使用等制度为契机，我国房地 产业迅速恢复、 发展和壮大，显示出勃勃生机和旺盛活力，房地产市场开始形成,出现了投资主体多元化和多渠道投资的格局。由于我国经济发展快,市场繁荣,经过 1993 年以来的宏观调控，大量外资涌入,促使房地产市场需求增加,造成市场供需不平衡,价格大幅度上升,房地产投资利润丰厚,房地产业进入了相对平稳发展地阶段：1998 到 2002 年底这段时间，房地产开发更是进入了一个前所未有的新高潮，房地产市场也呈现 出良好态势。 【3】据不完全统计 ，我国的房地产投资，1998 年比1997 年增长 13.7%；1999 年比 1998 年增长 13.5%；2000 年比 1999 年增长 21.5%；2001 年比2000 年增长 27.3%；2002 年比 2001 年增长 21.9%，5 年平均增速 22%，2002 年比前五年的平均增速高出 10 个百分点，2004 年比 2003 年增长 29.7%。现如今在国民经济中发挥着越来越重要的作用，已经成为国民 经济支柱产业之一，并拉 动相关配套 产业形成了一个支撑宏观经济快速发展地重要产业群体。 【4】有关部门统计，在我国每增加 1 亿元房地产投资，其他 23个相关联产业就增加 1.48 亿元，被 带动的直接或间接相关 较大的产业达到 60 多个。但是在房地产业高速发展的背后，其所 带的风险也在日益增大。前些年我国房地产业发展迅速，出于政府宏观政策失 误以及土地供应失控，加之商利润的驱使，导致 1992 年、1993年连续两年房地产投资超过 100的飙升，引 发波及全国的房地 产泡沫，之后政府不得不作出大力调整，采取宏观调控措施抑制由开 发过热造成的开 发规模过大、房价猛 涨、商品房积压、土地抛荒等诸多问题。 【5】据建设部房产司、建设部信息中心汇总的统计资料显示，截至1995 年底，全国累计空置商品房迭 50314 万平米，较上年底急增 53，这些积压的商品房对国家而言，除损失大量收入外 还对抑制通货膨胀带来了阻力； 对开发商来说，大量 资余被套牢，承受巨大的还贷压力，损失惨重，中小开发商纷纷破产倒闭。 【6】近几年，随着我国政府对房地产宏观调控的加强，有关法 规相继颁布实施，房地 产 市场已逐步规范，但仍有数据显示，至 2002 年 9 月底，全国一年以上的商品房空置面 积就已超 过总量的 19%，超过国际公认的空置率 10%的警戒线。这些商品房积压使国家损失大量收入，对房地产公司造成大量资金积压。由此可见，我国的房地产虽然处于起步阶段，但盲目的投资热将会给投资者带来巨大的风险损失。 【7】（二）国内房地产投资风险研究现状从我国的现实情况来看，我国房地 产业和发达国家成熟的，已作为国民经济支柱之一的房地产业相比，仅处于产业发 展的初级阶段，存在着 许多问题 。近年来，由于房地 产业的迅猛发展曾几度导致房地产投资过热，一些 经营者缺乏科学的 风险预测和完善的投资决策方法，一大批房地产项目没经过 科学的可行性研究而仓促上 马，造成了投 资规模过大、项目结构失常、空置率过高、市场竞争无序，房地产业面临巨大的经营风险，对国民经济的发展造成了负面影响。 【8】因此，建立科学有序的房地产投资风险分析、评估和预测系统是当前房地产业的迫切需求，这对于实现 我国房地产投资决策的科学化和最 优化，提供开 发项目的综合效益，无论在理论上还是实践上，都具有重要的现实意义。在投资风险研究理论的发展中，国内学者 对房地产经济及房地 产投资决策也进行了进一步的研究。最初是借鉴国外理 论、文献和 论著为主，这方面代表性的译著有：龙生平等人翻译的美国学者 Gaylon ECreer 和 Michael DFarrel 的专著房地产投资决策分析，该译著从房地产市场分析入手，以贴现现 金流量分析为基础，重点介绍了美国房地产的投资决策指标和投资风险的定量表达方法， 对国内外房地产投资决策研究具有一定的参考价 值， 类似的译著还有葛孚光的房地产投资决策盈利技巧一书，该书 介绍了投资、 经营房地产实物和金融的一些技巧和方法。同时，房地产投资决策理论体系也在不断 发展和完善，越来越多的其它领域的先进方法如系统论、模糊理论、优化理论等先后运用到房地产投资决策理 论的研究分析中，使房地产投资决策理论与方法的研究成为房地产研究的热点，并在近年的研究中取得了 许多研究成果，提高了房地产业的整体决策水平。从事房地产投资决策研究的国内外 专家学者认识到房地产投资决策是一门理论性和实践性均很强的综合学科，涉及领域广， 应当用系统工程的观点，定性研究和定量研究结合起来 进行研究。 1993 年底，东南大学李启明等申请并承担了国家自然科学基金资助项目“现代房地产投资风险及决策优化的研究”。从系统工程的角度分析了房地产投资风险要素的辨识和评估及投资决策的选择与应用，取得了卓有成效的成果。然而，国内对房地产投资决策及决策理 论的研究系统性不 强，大多散 见于各种系统工程和决策分析方面的期刊、杂志和 书籍。研究特点 侧重于房地 产投资决策的某方面，或论及房地产投资风险及测度，或探讨 房地产投资策略，或 应用决策分析中某一方法分析房地 产投资决策。 【9】随着我国正式加入 WTO，经济发展正逐步迈向国际化，房地产市场也将与国际接轨。对房地产开发企业而言，需要面 对国内、国 际两个市场，风险评估、预测和规避技术将会日益显示出其重要作用，因此，建立科学有序的房地产投资风险防范系统是当前房地产业的迫切需求。 【10】本论文正是基于避免房地 产开发经营的风险，在投资决策前科学地、系统地评估和预测，对未来可能发生的风险 、影响因素和 变化趋势做出判断，运用合理的规避策略将风险控制在最低限度，保证开发经营 的经济效益为目的而提出的。2、我国房地产业泡沫问题研究对于当前我国房地产业投资风险的最大问题，即中国房地产业泡沫存在与否的问题，学者们一直争论不休。其观点可大体上分 为两类：第一类认为 当前中国出现房地产泡沫，行 业投资风险很大；第二类认为当前中国并未出现房地产泡沫，只是局部过热，投 资风险可控。上述争论中，学者们很少用精确的数学方法 测度泡沫，本文将尝试从房地产业投资风险分析与房价增长率/GDP 增长率指标的关系出发进行分析。房价增长率/GDP 增长率指标是根据房地产泡沫的涵义来设计的，用实际 GDP 增长率来反映实体经济的发展，测量房地 产相对实体经济增长速度的 动态指标，用来 监测房地产泡沫化程度。该指标能反映房地 产业发展及房价增长是否以宏 观经济(GDP) 增长为基础，反映房地产泡沫发展的趋势；该指标值越大，房地 产泡沫的程度就越大。该指标公式为：房价增长率/GDP 增长率 GDP房 价 增 长 率增 长 率下表给出了计算所需的原始数据以及根据公式计算得出的结果。 【11】表 1 中国房价增长率与 GDP 增长率的比率年份商品房平均销售价格（元/平米）商品房平均售价增长率（%）GDP 增 长率（%）房价增长率/GDP 增长率（%）1988 502.9033 0.2320541 11.20 2.0719117761989 573.4976 0.1403735 3.90 3.5993206971990 702.8504 0.2255507 5.00 4.5110145191991 786.1935 0.1185787 7.00 1.6939816981992 994.6555 0.2651536 12.80 2.0715121341993 1291.456 0.2983953 13.40 2.2268304001994 1408.639 0.0907371 11.80 0.7689586571995 1590.863 0.1293617 10.20 1.2682524081996 1806.399 0.1354837 9.70 1.3967391401997 1997.000 0.1055143 8.80 1.1990266021998 2063.000 0.0330496 7.80 0.4237124921999 2053.000 -0.0048470 7.10 -0.0682719682000 2112.000 0.0287384 8.00 0.3592303952001 2170.000 0.0274621 7.30 0.3761934412002 2250.000 0.0368664 8.00 0.4608294932003 2359.000 0.0484444 9.10 0.5323565322004 0.1440000 9.50 1.515789474对房价增长率/GDP 增长率指标国际上并无严格标准，不 过 可用以往的房地产泡沫时期的该指标值做参照分析。 【11】详见 下表。表 2 房地产泡沫时期的房价增长率与 GDP 增长率的比率时间 地点 事件 房价增长率 / GDP 增长率19871990 日本 严重房地产泡沫 3.319861996 香港 房地产泡沫膨胀期 2.41997 年 8 月 香港 严重房地产泡沫 3.6 5.019881993 中国 房地产泡沫 2.04.5由上表可见：从经验数据分析，如果 该指标值大于 2，则表明很可能出 现了房地产泡沫，故而该指标的临界值在一般的研究分析中都定为 2。2004 年中国 房价增长率/GDP 增长率 为 1.5157，通过与以往房地产 泡沫 时期这一指标值对比分析，可知中国目前房地产尚未出现泡沫；该指标值较上年增幅过大， 应 当引起相当的重视。首先应该看到，房价的增长是有GDP 增 长作基 础的；而且，因为房地产业具有经济增长点的作用，其增长速度应该适度高于整体经济增长速度；但 2004 年该指标值的强劲反弹是一个市场警示信号。3、房地产投资项目常用风险 分析法（一）盈亏分析法房地产投资者对项目风险有一总体了解后，会将开 发 数量(销售数量)、成本、税金、利润等预先确定的风险进行进一步分析，找出 这些确定型风险 因素发生变化后项目的风险承受能力。盈亏平衡分析也称量 本利分析、盈 亏临界分析和收支平衡分析，它是找出盈亏平衡点，判断项目对确定型风险变 化的承受能力的方法。盈 亏 平衡点是指项目盈利与亏损的分界点，在这一点上，项目的收入与支出持平，净收益等于零盈亏平衡分析可分为线性盈亏平衡分析和非线性盈亏平衡分析。 【13】（二）线性盈亏平衡分析1.线性盈亏平衡分析的假设条件：第一，房地产产品总销售收入和生 产总成本是房地产开发 面积(产品产量)的线性函数；第二，房地产产品的生产量和 销售量相等，即开 发的房地产 能全部租售出去；第三，房地产产品的固定成本和 单位租售价格在产品租售期 间保持不变；第四，同时开发几种不同类型的房地 产产品时， 应将其组合折算成一种 产品；第五，计算所使用的各种数据是正常生 产年度的数据2.固定成本和可变成本的划分房地产投资项目的成本可以分为固定成本和可变成本，固定成本是指不随开发数量(销售数量) 的变化而变化的成本，如土地取得费、固定资产折旧费等；可变成本是指随开发数量(销售数量 )的变 化而变化的成本，如建安工程 费、公共配套设施建设费、专家咨询费等。3.线性盈亏平衡分析的计算分析过程销售收入=生产总成本+ 利润设：F(x)销售收入,C(x)销售收入， E(x)利润xo盈亏平衡点处的产量， p产品单价，f固定成本，v单位变动成本则有：F(x)=C(x)+E(x)px=f+vx+E(x)利润为 E(x)时的产量为：利润为零时的产量为：通常称企业既不亏损也不盈利所达到的产量为盈亏平衡点，该点亦称企业的保本点。如图 1 所示，以纵轴表示收入或成本，横轴表示开发产量，图中的三条直线分别表示固定成本线、总成本线和销售收入 线。 销售收入线与总成本线 的交点即为盈亏平衡点，所对应的开发数量 xo 即为盈亏平衡时的开发数量(销售数量) 。当 xxo 时，项目盈利；当 0x1时， 项目亏损；当 X=xo 或 X=x1时， 项目不盈不亏。图 2 非线性盈亏分析平衡图4、房地产投资风险规避策略（一）房地产保险房地产投资活动存在巨大的风险，对于某些具有可保性的 风险，采用保 险措施加以规避是非常重要的。随着我圈房地产业的逐步发展成熟，投 资者 风险意识的加强，房地产保险发展潜力巨大。 【14】房地产保险是指在房屋设计、建造、销售、消费和服务等环节中以房屋及其相关利益与责任为保险标的的保险。我们可以将房地产投资风险从性质上分为纯风险和投机风险两大类。纯风险是指出自然灾害与意外事故所导致的经济损失的风险，是人 们完全不可 预知的风险。 这种风险具有静态性，贝会带柬风险损失而不会 带来风险收益，是投 资极力要 舰避的。如火灾、地震、水灾、财产被盗、人员意外伤亡等。投机风险是指风险事件的发生使投 资者遭受损失与获得额外收益均有可能的风险。如价格风险 、利率 风险、政策风险、社会风险等。这种风险具有动态特征，其风险一收益效应对投资者有巨大诱惑力，吸引投 资者为获 利丽甘冒风险。从保险的角度来说，一般可保 风险只局限于纯风险，因 为它具有静念特征，风险结果是确定的，只有损失，这便于对其进行预测，与此同时， 纯风险在使投资者蒙受损失时，社会也承担了损失，因而它可容纳相当多的个人或企 业参加保险 ，大数法 则的作用因此得以充分发挥。而对于投机风险，除了少数特殊者。保险公司一般不承保。、2、发达国家房地产保险成功经验保险业发达国家的房地产保险实践已有百年的历史，形成了一套完整的房地产保险体系，包括房地产财产保险、房地产人身保险、房地产责任保险、房地产融资保险以及建筑工程保险等几大类。 【15】其经验表 现为以下几个国家特色：1法国的建筑工程强制保 险制度法国的建筑工程保险普遍采耿强制保险的形式，其建筑行业法规建筑职责与保险要求建筑工程的所有参与者都要投保。实行强制工程保险制度，要求投保单位按照保险公司提出的安全质量要求进行生产，并 严格进行质量检查监督工作。同时，保险公司在核定保险费率时参考投保单位在过去承担工程项目的信誉水平。信誉水平高的承包商可 获得较低的费率，从而调动了承包商加强管理，提高工程质量的主观能动 性。强制性工程保险制度有效的保护了国家和投资者的合法权益，有利地促 进了工程建设质 量管理的良性循环。2西欧住房抵押贷款保险 体系法、英、荷兰等西欧国家普遍见人寿保险和财产保险引入房地产市场，同时结合各国情况形成了各具特色的信用保险体系。其共性是：借款人在申请贷款的通时被要求购买人寿或财产保险，同时将保单作为借款人信用的保 证。 这种保险与抵押市 场结合的模式在弥补借款人资信不足的同时，也对借款入的 权益给以保障，而且避免了房屋抵押物不易处理的问题。3北美抵押贷款保险体系在以美国为代表的北荚国家，政府依托国家信用，为中低收入家庭提供保险服务。政府的参与增强了贷款机构的信心，有力地吸引了社会资金流向住宅市 场，同 时，私营保险机构的参与也有益于提高市场效率。、3、我国房地产保险现状与问题近年来在房地产业发展的带动下，我国的房地 产保险业 开始启动，但基本上 还处于探索阶段。房地产保险现已初步丌 发的品种主要有建筑工程保 险、住房消 费信贷保证保险、房地产财产保险、房地产责任保险 等。其中建筑工程保 险仅在北京、上海和深圳试行，尚未向全国推广：住房消费信贷保汪保险开始受到市场欢迎，但 发展 缓漫，与住房消 费信贷业务的迅猛发展很不相称。 【16】与发达国家相比，我国房地产保险存在以下一些 误区和问题：(1) 品种单调，险种设计不尽合理；(2)在住房消费信贷保证保险的设计上混淆了保证矾险和信用风险的区剐，借款人、银行、保险公司三方权利、 义务分配不台理，借款人权益得不到保障；(3) 忽路了国家信用的作用和政府责任；(4)保险费率过高，影响保险公司经营安全。、4、发展我国房地产保险对策1建立以国家信用为担保的住房信 贷保险机构当前，我国房地产业发展迅猛，其中居民住宅消费更是 热点中的热点。发展住宅消费，信用贷款是必不可少的条件。信用 贷款中的巨大风险，使得许多金融机构裹足不前。在这种情况下，可考虑由国家发起，建立以国家信用为担保的住房信 贷保险机构，对于指定枫构的贷款的安全性给予担保。在我国，国家信用在广大居民心强中已树立了良好的形象，以其作为经济后盾能促使金融机构放贷。当 贷款人不能按期归还贷 款时， 该机构可支付给放款机构未偿债务等额的信用债券，债 券本息到期可由政府负担。住房信贷保险机构的承保别象应面向中低收入阶层。在我国目前社会人口构成中，中低收入阶层是人口数量最大的群体，他 们对意外事件的抵御能力弱，一旦经济不景气，其收入受冲击较大。政府信用为这部分人提供住房信 贷保险，可有效保障社会稳定，这也是世界各国通行的做法。2开发抵押贷款寿险等新 险种完善商业保险体系在强调政府介入的同时，更要 发挥商业保险的作用。鼓励商业保险公司开发具有币外部效应的险种，丰富房地产保险 市场。商业保险公司首先应整理思路，合理划分信用保 险和保证 保险的界限，与商 业银行、开发商、购房者合理分担风险。同时应大力开发符合市场需求的新 险种，如可效仿国外经验，开发抵押贷款寿险。该险种是保 险公司向借款人提供的保 额逐年递减的人寿保险。在保 单有效期内，若出现被保险人死亡或 丧失劳动能力， 则由保险公司代替 偿还所欠的贷款余额。这种保险的保额每年递减，以与借款人的 贷款本会余额相称。目前美国友邦保险公司上海分公司已推出这种保险险种，并取得了 较好的市场反映。5、评价与启示房地产投资活动的风险与收益并存，在我国当前的市场经济环 境中，房地 产投资热潮的背