浅谈农村房地产与新农村建设

残淡农村痔地产与新农村建汉 刘蓉宋立文 摘要改革开放以来，随着农村居民生活水平的不断提高，我国农村房地产业迅猛发展，农村居民的居住环境得到了很大 改善但我国农村房地产业的发展还面临着农民失地、王地浪费、市场混乱等诸多挑战因此，应从农民利益保障、土地制 度、审批管理体制、金融制度及政府管制等方面促进我国农村房地产业健康有序地发展 关键词农村房地产新农村建设 中图分类号：F2933 文献标识码：A 一、发展农村房地产业对颞农村建设的必要性 宅基地的非法交易猖獗，导致可用土地面积不断萎缩 建设社会主义新农村，其核心是要推动农业现代化进程、促进农 三 农村房地产用地的无序性 村经济发展、提高农民生活水平，从而根奉解决长期存在的“ 农”矛 由于国有土地有偿使用制度末能得到充分的体现。收益调节机制 盾问题。农村房地产业的发展对于促进社会主义新农村建设有着不 尚未有效建立。长期以来，农村房地产相对大中城市管理较为混乱， 可忽视的战略性意义。 相当多的建筑用地未经审批登记和整体规划土地乱占乱建随意性很 一 发展农村房地产业是全面贯彻落实叶一五”规划的重大举措 大。 重视农村房地产业发展，建设社会主义新农村，是发展农村经济、 四 农村住房金融制度的不完善性 提高农村居民生活水平的基本要求，是全面贯彻落实“十一一五”规划的 在我国大部分农村，生产力发展水平一般都很低，经济比较落后， 重火举措。农村房地产业的发展直接关系到亿万农民的切身利益对 个人购房受经济条件的限制能力有限而房屋改革难以将住房金融制 于促进城镇化建设、解决“三农”问题都有着重要意义。事关我国整个 度推向市场。房地产按揭贷款仍是一般农民可望不可及的一种奢侈行 现代化建设和全面建设小康社会目标的实现。 为 二 发展农村房地产业有利于提高农民生活水平，缩小城乡生活 C 五 农村房地产业投资主体的单一性 差距 由于农村集体土地使用权的权力限制，农村房地产开发建设的投 中国是农业大国，农村人口众多，农村经济发展落后，农民生活水 资主体主要是农户个人。随着农村经济的发展，农村居民收入的不断 平普遍较低。发展农村房地产业，改变农民的居住方式，有利丁二促进 增加，农户对改善自身居住条件的需求不断增长，造成了农村房地产 农民转变小农意识，树立恕与现代社会相适应的市场经济意识法制 建设的无序扩张，导致农村村落的膨胀。 意识、开放意识。 六 农村房地产市场行为的不规范性 三 发展农村房地产业有益于推进农业经济结构调整、拓宽农民 农村房地产隐形市场行为狷獗，市场管理严重滞后，政策法规执 增收渠道 行受阻。农村房地产建设缺乏总体规划，自主开发现象比较严重。除 房地产业是国民经济的支柱产业，是发展国民经济和改善人民生 此之外，农村房地产市场发展不平衡，一级市场建设滞后于三级市场 活的基础产业。房地产业具有先导性和带动性的摹本特征，发展房地 的发展；二级市场时隐时现，国有土地的对外出让还仅仅停留于协议 产业可以带动其他相关产业的发展。我们应重视农村房地产发展可 出让方式上，招标或拍卖方式尚少出现或形式化，暗箱操作严重。而 以改善农村第三产业不发达的现状，解决农村剩余劳动力的就业和转 以行政划援用地和农民集体土地的非法转让与出租为突出表现的三 移问题，从而拓宽农民增收渠道，提高农村居民的收入水平。 级市场异常活跃和混乱，对农村房地产市场的规范发展构成了潜在威 四 发展农村房地产业有助于集约利用农村土地，形成农业集约 胁 型生产 三、我国农村房地产业发展的政策建议 重视农村房地产发展，依据保护耕地、集约用地原则，限制建设独 一 提高农民认识，积极引导广大农民群众 立式住宅，鼓励农村居民建设多层式住宅，建立“节能省地型”农村住 农村房地产业的发展，既关系到几亿农民群众的切身利益，又是 宅。在农村发展房地产业进行统一规划集中建设，从而将分散的 农村城市化、现代化、城乡一体化的重要组成部分。 自然村改造为人口和房屋楣对集中的居住区和耕地相对集中的生产 二 创新补偿方式，妥善解决失地衣民的就业保障问题 区，这对于土地的有效保护以及农业集约型、规模型生产有积极作用。 我国农地征用是国家对农村集体土地所有权的购买然后再由国 五 发展农村房地产业有利于统筹人与自然和谐发展、实现地家以划拨或出让的方式向宜接用地者让渡土地使用权。 关系协调统一 三 改革土地制度，杜绝土地的无效使用和严重浪费 房地产既是自然资源又是生态环境的基础因子。因此，房地关 改革旧的土地协议转让制度，严禁以建厂、教育、农业和生态建设 系实际上是人口、土地资源与环境之间的关系。发展农村房地产综 等名义取得优惠政策的土地后用于农村房地产开发；严禁利用农民集 合利用资源，发挥规模效应共建共享公共设施。尽可能做到与周用的 体土地和国有划拨土地进行房地产开发，进一步使农村土地市场商品 环境协调统一，既可大大减低当前圜卫生状况差而引起的各种传染病 化。 的突发率，又能体现各地农民建筑风格特色，这都将十分有益于农村 四 规范土地审批管理积极促进农村房地产用地的合理化 居民的生理健康和心理健康，使农村居民居住在和谐优美的环境中 要严格按照国家的法律、法规和政策审批、办理建设用地手续，不 实现人与自然和谐发展及人地关系的脚调统一 得将出让土地使用权的审批权限层层下放 二、农村发展房地产业的挑战性 五 完善金融体制。形成农村房地产投融资渠道多元化 新农村建设为农村房地产的发展提供了千载难逢的机遇但我国 长期以来，我囡住房建设投融资渠道单一化，特别是在农村房地 特殊的土地产权制度、房地产业自身的复杂性以及经济社会转型时期 产领域，房产建设投融资渠道更是干篇一律。严重制约了农村的住房 的独特属性决定了房地产业进入我国农村市场必将面临诸多障碍 建设和房地产业的发展。 一 失地农民就业问题的迫切性 六 加强政府管制，实现农村房地产市场健康有序发展 房地产业进入农村市场会使一批农民丧失土地。对于以土地为 政府应当从农村房地产发展实际出发，制定有关限制投机炒卖房 基础以家庭为单位生产的农民失地意味着失业。如何安置失地农 地产的地方法规。具体做法可先对房地产商品的交易进行严格的登 民，是房地产业进入农村市场将面临的问题之一。在进行新农村基础 记制度，明晰产权，通过对交易的房地产商品本身的附加值进行核算 设施建设和房地产项目开发的过程中，可以吸收这部分失地农民再就 根据附加值引飘值的比例关系，划清二手房交易与投机炒卖房地产商 业。 品之问的界限 二 农村土地资源浪费的严重性 由于农村宅地使用权由政府通过行政手段无偿让渡，根本没有引 ，考文献： 进土地价格机制。因此在很多地区，农户宅地处于放任状态，缺乏统 i1】刘维新，中田城镇发展与上地利用商务印书馆2003 【21J 三克忠，房地产经济学复口大学 m 版社1995 一规划，造成宅基地面积侵蚀耕地面积；一些地方权利、关系