深圳小户型住宅市场

深圳小户型住宅市场发展研究报告世华地产市场研究心 2006-7-18一、 深圳小户型概况1、定义 对于小户型概念和范围的界定，目前还没有一个严格规范的说法，但深圳有比较认可的一种说法是，一居室销售面积在40平方米以下，二居室销售面积在70平方米以下，三居室销售面积在90平方米以下，这样的户型，均称为小户型。2、特点 就深圳市场上现有的小户型来看，深圳小户型普遍具有以下几个特点：（1）户型面积小，但功能齐备 深圳有小户型产品需求客户群的经济特点决定了小户型物业面积必须做小，但同时小户型产品也要做到“麻雀虽小，五脏俱全” ，空间内厅、房、厨、卫、阳台等户内功能布局要完善齐备，以方便日常生活。（2）户型总价低、付款方式灵活 从市场供应情况来看，虽然小户型产品单价较高，但由于其面积小，所以总房价也比较低，一般控制在40万元以下，以免超过消费者的购房能力；同时，小户型产品的付款方式灵活多样，特别是首期付款少，在实际营销过程中，许多开发商为了吸引购房者，提出“首付一成、送一成”等付款方式，大大降低了小户型产品的市场门槛。（3）周边配套成熟，生活方便 深圳小户型产品市场的客户群大多年轻化的态势，决定了小户型产品所处的位置必须是各区域的中心位置。同时，由于深圳的生活节奏较快，年轻人多无时间做饭而要求周边必须有餐饮配套，除此之外，还必须有超市、银行、医院等生活配套设施。当然，交通也要非常便利，往往有多种交通工具、多路巴士供居住者选择。（4）结构合理、实用率高 小户型因为面积小，可用的空间本来就不多，更需要结构合理。一般来说，结构上大多采用框剪结构，以便客户根据自身实际情况自由间隔，最大限度地提高实用率，保持室内的宽敞感觉。二、 深圳小户型发展分析（一）起因 在深圳这样一个土地资源稀缺、人口密度集中、年轻人群为主的移民城市，中小户型住宅已经成为房地产市场的主流消费模式之一。小户型之所以能够在市场上迅速发展，主要有以下几方面的原因：1、从深圳市人口密度来看，市内人口密度为每平方公里6532人，而且还有不断上涨的趋势。土地的稀缺性导致了价格的不断上扬，在此前提之下，大单位住宅势必也价格昂贵。从现实情况考量，在深圳发展精品中小户型，不仅能够充分满足人居需要，又能够提供令普通消费者均可承受的价格，不失为解决人口与土地矛盾的重要途径之一。2、从深圳市人口结构来看，全市家庭数量为118.37万户，家庭每户平均2.63人，集体户为79.17万户，在全市家庭规模中，1人户、2人户、3人户分别占25.3%，26.8% 和23.8%，人数不超过3人的家庭将近80% 。这说明，开发面积适中、价格实惠、户型紧凑的中小户型，完全符合市场需求。3、经济结构的多元化也使产品使用性质呈复合化。我们可以清楚地看到其中的三个趋势，前沿时尚行业的发展使单身贵族增长，成为小户型相对稳定的客户群；社会分工的细化，服务行业增多使商务公寓成为需求点；在房屋使用上，自住、过渡、投资等多元化并存，中小户型以其金额较低，交易方便等特点受到市场欢迎。（二）发展 深圳小户型的发展有一个成长的过程，最早小户型是从泥岗路边等不好的路段开发，这种地段没有配套、又不成熟，但却是深圳小户型发展的起源。之后汇展阁、名仕阁等酒店式公寓的出现，突破了小户型的局限，引入酒店式服务，有效提升了物业的附加价值，酒店式公寓成为小户型发展历程的重要标志之一。最后随着市场的发展，对小户型的需求量很大，小户型住宅逐渐往社区化发展。也因此，目前深圳的小户型主要分为两种，即小户型住宅和酒店式公寓。1、小户型住宅 （1）供应量分析 小户型住宅在早期虽然每年陆续都有推出，但总量不多，直到2002年以后，深圳小户型住宅的供应量才大副上涨，在房地产开发市场上有着不可忽视的地位。据统计，2003年深圳市场上的小户型物业占到全市开发总量的10以上，2004年在深圳90平米以下的套数占了69%，面积比占了53%，05年90平米以下的套数占了 67%，面积比占了50%。（2）需求分析 从近几年推出的小户型销售情况来看，小户型项目基本不存在什么销售压力，从2003年的滨福世纪广场解筹当天成功销售70，到2005年的鸿隆107开盘不久就全部售磬，而一些地段和配套好的小户型项目甚至不需要任何的广告宣传也依然能够取得很好的销售业绩。这些小户型项目创造出的销售佳绩，反映出市场对小户型的需求量旺盛。（3）价格分析 随着整个深圳房地产市场的火热，商品房价格一路上扬，再加上市场对小户型的旺盛需求，小户型商品房的价格也一路上涨。（4）客户群分析 据了解，目前深圳的小户型客户群主要有以下几类： 普通置业者 这一类客户群主要存在于一些配套较成熟的社区。此类置业者因为自身的需要和经济等各个方面的原因，会选择大社区里的小户型物业。 过渡性置业者 这一类客户群大多选择纯小户型项目。此类置业者大多比较年轻，学历和收入都比较高，虽然主要是以自住为主，但几乎都存在着过渡用房的心理。 投资客 这一类客户群也倾向于选择纯小户型项目。此类置业者一般不是首次置业，他们都有较高且稳定的收入，购置小户型的目的往往在于获取长期而稳定的租金回报率。2、酒店式公寓 （1）供应量分析 随着深圳经济的持续增长，海内外驻深圳的商务机构不断增多，经常往来深圳的商务人员也越来越多在这些利好因素刺激下，深圳市酒店式公寓应运而生，并且发展迅速。据不完全统计，深圳目前号称酒店式公寓的项目一共有30多个，关内主要分布在罗湖、福田、盐田的梅沙片区和南山的蛇口片区。关外目前只有宝安的一个白金酒店和龙岗的御林高尔夫酒店会所。2002年以后入市的酒店式公寓项目行政区 个数 酒店式公寓项目罗湖区 7个 丹枫白露、京华酒店公寓、东方都会、地王公寓、金中环王座、世金汉宫、茂业港岛中心 南山区 5个 波托菲诺国际公寓、国际市长交流中心、泰格公寓、鲸山公寓、迎辉公寓 福田区 4个 景尚雅苑、辉盛庭国际公寓、趣园、城投青年公寓、 盐田区 5个 大梅沙海景酒店、心海假日、心海伽蓝、雅兰酒店、I领海 宝安区 1个 白金酒店公寓 龙岗区 1个 御林高尔夫会所公寓 （2）需求分析 酒店式公寓是作为随深圳经济发展应运而生的小户型物业。随着深圳经济的持续发展，酒店式公寓的发展日趋成熟，认可度及需求量的不断增高，加上酒店式公寓被多数人认为是风险小、回报率高的物业，因此受到众多买家的追捧，需求量不断上升。（3）价格分析 据了解，由于酒店式公寓大多是精装修，而且还可以考虑投资回报率等问题，所以售价一般比同地段普通住宅项目的售价高出10 20%。而对于租赁市场的客户，酒店式公寓的租金价格远高于普通住宅。当然，因酒店式公寓所处的地段和配套服务的质量不同，其租金也存在一些差异。目前深圳酒店式公寓的租金价格大致可以分为四个层次（如下表）：深圳酒店式公寓租金层次位置 客户群租金（元/套月）具体项目泰格公寓：一房94平米25000两房140平米35000南山蛇口片区及华侨城片区 主要面对外籍人士 2500035000波托菲诺：200平米30000左右 地王公寓：三房190平米15000市中心及 CBD核心地段 主要面对商务人士 1000015000 京华酒店公寓：两房15000罗湖、福田区 主要面对外企白领 20005000 东方都会：一房40平米2000梅沙片区 主要面对度假人群 40006000 I领海：一房50平米4000（4）客户群分析 据调查，目前深圳市酒店式公寓的客户群一般有以下几种： 海内外常驻深圳机构的商务人员、管理人员、技术人员 国内及海外常驻深圳的机构，规模较大、派驻人员较多的，一般有专门办公和居住场所，二者分离。他们可能会舍弃酒店而选择住宅或居住功能齐全的酒店式公寓，私密性更强，活动空间更自由。规模较小、派驻人员较少的，往往将居住空间与办公室空间合为一体，所需的户型面积较小，酒店式公寓亦可满足他们的要求。 经常往来深圳的国内及海外商务人员 由于业务上的关系，国内及海外都有不少商务人员经常往返深圳，这类人会选择酒店，也可能在商住楼或酒店式公寓中选择购买或租用住房，以方便居住和办公。 投资者 深圳和香港都有不少人购买房屋用于投资，他们一般选择户型面积小，总价低的物业，酒店式公寓是投资者乐于购买的物业。 深圳的小企业和 SOHO 族 深圳的小企业数量众多，少数盈利能力强的小企业会购买或租用酒店式商务公寓，用于办公、休息及接待客户。随着科技发展和计算机网络的普及，家庭办公已成现实，深圳已有少数人在家办公，这部分人即 SOHO 族。酒店式公寓兼具居住和办公两种功能，适合SOHO 族。三、 深圳纯小户型项目分析（一）纯小户型项目二级市场分析 1、纯小户型项目供需分析 （1）供应量分析 2006年上半年，深圳一共有54个楼盘入市，总推盘量450万平米左右，提供住宅约30000套左右，而纯小户型项目有11个，推盘量约27万平米，提供4206套商品房住宅。2006年上半年各区入市纯小户型行政区 楼盘名称 占地面积 （平方米） 建筑面积 （平方米） 均价（元/平方米） 套数 （套） 风格名苑 5715.9 53422.10 9800 800蓝馨苑 1719.10 8626 8300 170英伦玫瑰 2021.47 15000 9500 260丰湖花园二期 15000 31608.45 6500 514罗湖 虹楼 1752.28 12455.1 8600 180香雅园 7412.96 22980 9600 289福田 自由港湾自由1+2公寓 30784.30 24691.58 8300 713西 BD 国际公寓 4780.50 26775 9000 326米兰第2季 7937.5 31000 8600 342南山 美丽湾 5803 25714 8700 312宝安 世纪春城八号公寓 7755.61 19390 5500 3002006年下半年入市的部分楼盘行政区 楼盘名称 占地面积 （平方米） 建筑面积 （平方米） 套数 （套） 罗湖 阳光绿地家园 6908.95 44378 816蜜园 5932.50 58868.51 790中区王座 9159.30 52210 648庆福园 3239.40 27696 473祥云天都世纪 8056.90 80569 1120花里林居 8217.70 24672.02 200福田 岭尚时代园 8448 65000 860深蓝季节 3921.50 39000 696珠光花半里 - 38546 -南山 你地公寓 - 15084 190宝安 香缇雅苑 11665 37054.15 511龙岗 80后街 5911.10 44322.40 579（2）需求分析 从下表显示的各入市新盘的销售情况来看，今年上半年新入市的纯小户型项目都取得了很好的销售业绩，同时，一些新入市其他项目也基本存在着小户型最畅销的销售局面，由此可以看出小户型在市场上倍受欢迎，需求十分旺盛。截止6月底各入市项目销售情况（来源：国土局统计资料）行政区 楼盘名称 开盘时间 推出套数 销售套数 销售率 风格名苑 2006-1 800 768 96%蓝馨苑 2006-1 170 160 94%英伦玫瑰 2006-2 260 260 100%丰湖花园二期 2006-3 514 411 80%罗湖 虹楼 2006-4 180 - -香雅园 2006-3 289 272 94%福田 自由港湾自由1+2公寓 2006-4 713 599 84%西 BD 国际公寓 2006-5 326 284 87%米兰第2季 2006-5 342 332 97%南山 美丽湾 2006-6 312 53 17%宝安 世纪春城八号公寓 2006-4 300 276 92%2、各区纯小户型项目价格分析 从今年上半年入市的小户型项目来看，罗湖区新入市小户型均价约为9050元/平方米，福田区约为8950元/平方米，南山区约为 8767元/ 平方米，宝安区约为 5500元/平方米。（二）纯小户型项目三级市场分析 1、纯小户型现有存量 深圳自1994年开始市面上陆续有小户型推出，但是每年总体供应量都不多。2002年以后深圳才掀起小户型物业的热潮，小户型供应量才逐渐增多。据统计，2002年，深圳共推出新盘160个，其中小户型项目28个，推盘量约83万平方米，供应住宅13424套；而到了2004年，深圳共推出新盘125个，其中小户型项目23个，推盘量约140万平方米，提供住宅19144套；2005年，共推出新盘128个，其中小户型项目达50个，推盘量约233万平方米，提供住宅27654套。2、三级市场价格分析 随着二级市场住宅价格的不断上涨，再加上市场上对小户型住宅的需求十分旺盛等诸多利好因素的影响，二手住宅的价格也水涨船高，特别是一些周边生活配套较完善的路段，更是涨副惊人，丝毫不亚于新房价格。楼盘入市价格和目前售价对比（来源：世华成交系统统计）楼盘名称 行政区 开盘时间开盘均价（元/平方米）二手房成交时间二手房成交价格（元/平方米） 涨副东方新地 南山区 2004-4 5500 2006-4 8375 52.27%福临苑 南山区 2003-11 4800 2005-3 6273 30.69%丽阳天下 福田区 2002-4 6200 2006-6 8775 41.53%祥福雅居 罗湖区 2003-4 6000 2006-5 8047 34.12%星桂园 罗湖区 2004-3 8000 2006-5 9495 18.69%苹果园 宝安区 2003-6 3700 2006-6 6089 64.57%四、深圳小户型发展趋势分析（一）政策分析 上半年中央一系列的房地产调控政策给全国的房地产市场带来了不小的震动，尤其是“保证城市90平方米以下的住宅（商品房、中低价房以及廉租房）占有城市总体容量的70”这一政策将对未来几年内的房地产市场产生革命性的影响。在深圳市对“国十五”细则作出反应之后一个月，建设部才将全国性的细则颁布。由于建设部的细则与深圳市地方细则在某些方面有一定出路，具体表现在以下两条细则上： 自2006年6月1日起，各城市(包括县城，下同) 年度（从6月1日起计算）新审批、新开工的商品住房总面积中，套型建筑面积90平方米以下住房（含经济适用住房）面积所占比重，必须达到70%以上 当前将重点查处套型建筑结构的设计、施工、开发、监理方面的违规行为。其中包括：开发建设单位不按照批准的规划设计条件委托设计；明示或暗示设计单位违反设计规范中住宅层高、套内基本空间的规定，规避套型结构的要求；在建设过程中擅自变更设计，违反套型结构等行为 而之前深圳市的地方细则在70市场份额这一问题上严控到具体单一项目，从而造成了6月份有近100个项目需要修改规划的局面。在90平方米的单套户型设计上，深圳则没有特别规定。这和建设部所表明的“严控90平方米，放宽70”的政策有一定的出入。所以，深圳市的地方细则可能在未来一个月里有较大改动，采用建设部细则的宗旨执行新的细则标准。当然，也不排除深圳市为了控制现在的房价而继续执行“单一项目70的90平方米以下户型” 。（二）未来走势预