高科技产业园可行性研究报告

可行性研究报告 *有限责任公司 *有限公司 二一年三月 目 录 总 论 . 1 一、项目决策背景 . 1 （一）经济背景 . 1 （二）业务背景 . 1 二、项目来源方式 . 1 三、项目简况 . 1 四、项目取得条件 . 2 五、本报告的编制依据及限制性因素 . 2 （一）编制依据 . 2 （二）限制性因素 . 3 六、可行性研究结论 . 3 （一）结 论 . 3 （二）建 议 . 4 第一部分 项目基本情况 . 5 一、宗地位置及四至 . 5 （一）地理位置与区位关系 . 5 （二）项目用地范围与四至 . 6 二、用地性质与规划指标 . 7 三、地块现状及交地条件 . 7 （一）宗地现状 . 7 （二）承诺交地状况 . 8 （三）承诺交地时间 . 8 （四）前期市政状况 . 8 四、生活配套 . 8 （一）交通状况 . 8 （二）大市政配套 . 8 （三）现状生活配套及规划情况 . 9 五、结 论 . 9 第二部分 区域工业园市场分析 . 10 一、区域经济环境研究 . 10 （一）城市概况 . 10 （二）经济发展情况 . 10 （三）城市发展定位 . 10 （四）西部综合交通枢纽及 “铁半城 ” . 10 二、区域工业园土地市场供应分析 . 11 （一）区域供应量分析 . 11 （二）竞争项目用地分析 . 11 （三）结 论 . 11 三、区域工业园市场分析 . 12 （一）项目宏观市场分析 . 12 （二） *工业地产及总部基地分析 . 12 （三）重点个案分析 . 17 （四）本项目竞争力分析 . 20 四、区域市场目标客户特征及辐射范围 . 21 五、区域价格分析 . 21 六、项目所在区域未来规划发展 . 22 （一）全域 *规划 . 22 （二）北部新城规划 . 22 （三） *发展规划 . 23 第三部分 轨道交通高科技产品产业化概况及空间需求 . 24 一、轨道交通高科技产品产业内容 . 24 （一）轨道交通高科技产业链的需求分析 . 24 （二）主导产业选择 . 24 二、产品产业的市场容量预测 . 25 三、产品产业的市场容量和用地规模 . 26 （一）产业规模预测 . 26 （二）产业用地规模 . 26 四、产品产业化项目推进情况及空间需求 . 26 （一）正在实施的产品产业项目及空间需求 . 26 （二）准备推进的产品产业项目及空间需求 . 28 第四部分 项目初步定位分析 . 30 一、项目或地块 析 . 30 二、市场定位 . 30 三、客户定位 . 30 四、产品定位 . 31 五、价格定位 . 32 第五部分 概念规划设计 . 35 一、设计概念 . 35 （一）产业园整体设计理念 . 35 （二） 产业园的建筑设计理念 . 35 二、空间发展策略 . 35 三、项目概念性设计 . 37 四、空间格局 . 37 五、建筑风格及园区鸟瞰 . 38 （一）建筑风格 . 38 （二）园区鸟瞰 . 39 六、首期 500 亩初步设计后的主要经济技术指标 . 40 第六部分 项目实施进度计划 . 41 一、开发策略和顺序 . 41 （一）开发 策略 . 41 （二）开发顺序 . 42 （三）总体进度安排 . 42 （四）招商策略 . 42 二、成本控制策略 . 42 三、开发、销售节奏建议 . 43 第七部分 项目运作机构及人力资源配置 . 44 一、运作机构 . 44 （一）设想 . 44 （二）组织机构 . 44 二、人力资源配置 . 44 第八部分 经济预测与财务评价 . 46 一、测算假设条件 . 46 二、资金筹措及安排 . 47 三、测算结果 . 47 四、财务评价指标 . 48 五、小 结 . 49 第九部分 法律分析及其他风险分析 . 50 一、土地使用权获取风险及应对措施 . 50 二、合作风险及应对措施 . 50 三、项目开发风险及应对措施 . 50 四、其他风险分析及应对措施 . 50 第十部分 结论、建议 . 52 一、结 论 . 52 二、建 议 . 53 1 总 论 一、项目决策背景 （一）经济背景 2008 年底，我国出台了一系列拉动内需的政策措施，其中在国务院批准的 4 万亿投资中，约有 45%用于交通基础设施建设。而到 2020年近 8 万亿元的现代化交通基础设施建设将带动交通高科技新技术、新工艺、新产品、新材料的研发、生产和制造等市场，这样的市场将有条件完成交通高科技的产业集群和集聚，形成产业园。 （二）业务背景 *是 *股份房地产板块 的旗舰企业 ,要积极利用 *在区域、城市轨道交通领域独特优势，进一步完善自己的物业开发类型，在条件成熟时进军工业地产，从而在房地产开发领域更具竞争力，在 3 5 年内形成中铁股份新的利润增长点。 *是以交通勘察设计为主业的企业，已连续 5 年在国内勘察设计行业中营业收入排名第一。为实现 *的可持续发展，除了要不断拓展交通勘察设计市场外，还必须紧密依托主业，寻求新的经济增长点，从深度和广度上拓展产业链，打造富有特色的上下游产业链。 *和 *深度合作开发 “中铁轨道交通高科技产业园 ”项目，将会成为各自新的利润增长点。 二、项目来源方式 结合四川省、 *市承接产业转移，实现产业结构调整，促进 *市 “一区一主业 ”的良好发展， *有意邀请 *和 *联合引领打造金牛 “一区一主业 轨道交通集中发展区 ”。 三、项目简况 2 项目位于 *市 *高科技产业园二期内，北靠绕城高速和 *国际商贸城，南靠金牛高科技产业园二期的起步园和即将打造的 *市凤凰山休闲、运动、居住新城区，东靠宝成铁路线和川陕公路及天回镇，西靠地铁 1 号线和北新干线及大丰商住新区。 项目总净用地 方米（ 1432 亩），容积率 划总建筑面积约 160 万 平方米，土地用途为工业。目前项目用地基本达到“三通一平 ”。 四、项目取得条件 项目用地通过与政府协议锁定其范围和土地价格，首期 500 亩土地为 16 万元 /亩（净地价格），后期土地价格视先期项目建设进度、投资强度及对区域经济的贡献等情况在基准地价内给予最大优惠。项目每期用地取得方式均实行公开市场出让，带规划方案、产业方向、投资强度挂牌。 在与政府签定项目投资协议三个月内，项目首期 500 亩土地实现公开挂牌出让，摘牌后三个月内办理完成国有土地使用权证。土地摘牌价格高于与协议中承诺的 16 万元 /亩，则差额部分由 *人民政 府扶持（详见附件）。 五、本报告的编制依据及限制性因素 （一）编制依据 1、 *市人民政府办公厅关于优化工业布局规划促进产业集约集群发展的通知成办发（ 2009） 51 号； 2、关于同意建立国家火炬计划 *电子信息产业基地的复函国科火字（ 2002） 4 号； 3、 *天回万圣、甘油及石门片区控制性详细规划； 4、 *市大丰 天回片区城市分区规划调整； 5、 *凤凰山城市规划方案概念性纲要规划； 3 6、 *市规划管理技术规定（ 2008）； 7、全国工业用地出让最低标准； 8、关于印发 *股份有限公司 投资管理暂行办法的通知（中铁股份资【 2008】 389 号）； 9、关于印发 *股份有限公司项目投资评审管理暂行办法的通知（中铁股份资【 2008】 390 号文件）； 10、关于印发 *股份有限公司投资项目可行性研究报告格式指引的通知（中铁股份资【 2009】 177 号文件）； 11、关于印发 *股份有限公司投资项目经济评价方法与参数指引的通知（中铁股份资【 2009】 178 号文件）； 12、关于印发中国置业集团有限公司市场开发工作管理办法（试行）的通知（中铁置市【 2009】 56 号文件）； 13、 *与 *人民政府投资合作的框架协议。 （二）限制性因素 1、产业园土地权属不能转让。 2、规划限制条件容积率 高为 76 米；绿化率 30%；建筑密度 40%；投资强度 260 万元 /亩；税收 20 万元 /亩 年。 3、园区内产业为交通领域上中下游相关联企业，且入园企业的税收必须在 *解缴。 六、可行性研究结论 （一）结 论 项目具有极大成本优势 ： 本项目用地取得成本大大低于区域内工业园项目。 项目交通便捷 ： 项目位于 *市北部新城、在三环以北、绕城高速以南、北新干道以东、川陕公路以西，区域内有建设中的地铁 1 号线和规划中的地铁 3 号线等。交通路网通达，交通便捷。 项目所处区位优越，在地理位置、规划前景等方面具备优势 :本项 4 目是目前 *市规划的绕城高速内占地面积最大的一宗工业用地，周边交通便捷，配套成熟，正在规划中的北部新城、天回古镇等，势必带来区域土地价值的提升。 市场前景好，发展潜力大 :本项目符合国家规划和产业政策，满足当地政府的产业规划，填补了行业空白，具有良好的市场前景。 项目规模较大，综合效益高，利于中铁企业在 *的战略布局 :项目规模较大，品质较高，利于中铁企业顺利进军工业地产市场，并树立一定的品牌影响力 。 综合结论：项目首期 500 亩需要自有资金 元， 收回，项目自有资金年均投资回报率 按项目全部自有资金由股东方提供、项目全投资财务内部收益率 项目自有资金投资内部收益率 投资动态回收期 。 经保守估计，项目财务评价指标符合公司决策要求，项目自有资金内含报酬率达到股份公司要求的期望报酬率（ 16%），项目抗风险能力强，经济可行。 根据前期已经实施和正在推进的交通高科技产品产业化情况来看，产业效益较为乐观。凭借中铁股份在行业内的品牌号召力和竞争优势，加之 各级政府对发展交通行业的大力支持和优惠政策，本产业园项目有能力、有条件形成产品产业的集群和集聚。 （二）建 议 建议本项目在推进过程中，要充分争取地方各级政府在政策、宣传推广、建设环境等方面的支持。 建议本项目在推进过程中，要充分争取股份公司在政策、技术、品牌、市场、资金等方面的支持。 5 第一部分 项目基本情况 一、宗地位置及四至 （一）地理位置与区位关系 项目位于 *市 *高科技产业园二期内，北靠绕城高速和正在建设的 *国际商贸城；亩的集休闲、运动、 居住为一体的凤凰新城区；东靠宝成铁路线和川陕公路及金牛天回镇；西靠地铁 1 号线和北新干线及大丰商住新区。 宗地位置如图 11示： 图 1宗地位置图 6 图 1宗地位置图 （二）项目用地范围与四至 地块呈倒钩形状，西至九道堰，南至九道堰和规划道路 (用地界限 )，东至宝成铁路，北至园区天斑路，万石路从北到南横穿本项目 ，项目用地范围如图 1示，项目首期用地范围如图 1示 。 图 1用地范围图 7 首期首期 500 亩用地亩用地预预 留留预预 留留亩用地亩用地预预 留留预预 留留图 1首 用地范围图 二、用地性质与规划指标 项目用地性质与规划指标表 表 1目技术经济指标 中铁轨道交通高科技产业园地块 用地性质 工业 规划净用地面积（亩） 1432 亩 容积率 筑密度 40% 绿化 率 30% 绿地率 30% 限高 76 米 三、地块现状及交地条件 （一）宗地现状 1、地势情况：地势平坦，与周边无高差。 2、地面现状：宗地内南面有九道堰，无池塘及高压线等对开发有 8 较大影响的因素。 宗地现状见图 1示： 图 1宗地现状图 3、地面现有建筑物情况：地块内现有少量村民住宅，政府正在实施拆迁。 4、地下情况：据初步勘察，地下没有影响项目开发的不利因素。 （二）承诺交地状况 项目用地按 “七通一平 ”标准出让。 （三）承诺交地时间 出让合同签订后半年内，具体交地、付款条件及细节在出让合同中明确。 （四）前期市政状况 目前园区内规划的市政主干道及管网都已修建完成，已基本达到“三通一平 ”水平。 四、生活配套 （一）交通状况 项目位于 *市北部新城、在三环以北、绕城高速以南、北新干道以东、川陕公路以西，交通路网通达，区域内有建设中的地铁 1 号线和规划中的地铁 3 号线。 （二）大市政配套 该园区作为省级高新园区，水、电、气等资源完全能满足园区的 9 开发和经营需要。 （三）现状生活配套及规划情况 医疗配套： *军区总医院、大丰镇医院和天回镇医院等。 商业配套：紧临 *市国际商贸城、天回镇和大丰镇等商业区。 金融机构配套：建设银行、招商银行、工商银行、中国银行、农业银行、 *商业银行等在该区域均有分支机构。 项目所在区域周边规划有：位于产业园北面是 *“198”非物质遗产生态公园；位于产业园南面的凤凰新城将打造为中高档住宅区；位于项目东边的天回镇将着力打造天回古镇，集旅游、休闲、娱乐、餐饮为一体的大型度假区，同时以 *军区总医院为核心，打造医疗康体中心，项目周边配套正在逐步完善。 五、结 论 项目区域交通路网通达，通畅便捷，周边生活配套日益成熟。项目地 块内无影响地块顺利开发的因素存在，已具备良好的开发条件。 10 第二部分 区域工业园市场分析 一、区域经济环境研究 （一）城市概况 *市是四川省省会，国务院确定的西南科技、商贸、金融中心和交通通信枢纽，中国历史文化名城，全国统筹城乡综合配套改革试验区，全国文明城市，人口 1300 多万人。 *被誉为一座来了就不想离开的城市，拥有国家高新技术产业开发区和国家经济技术开发区，聚集了 15 家金融后台服务中心， 130 多家世界五百强企业在蓉落户，美国、德国、法国、韩国、新加坡、泰国、巴基斯坦、菲律宾在 *设立领事馆，先后被 评为环境模范城市，国家园林城市，中国最具经济活力城市，被世界银行评为内陆投资环境标杆城市。 （二）经济发展情况 2009 年 *市实现地区生产总值 元，增长 增速提高 其中第一产业实现增加值 元，增长 第二产业实现增加值 元，增长 第三产业实现增加值 元，增长 *经济连续 6 年保持高位增长，在汶川地震和全球金融危机下，仍保持了政策的稳定性和连续性，并抓住机遇及时出台实施了一系列应对措施。目前其城乡统筹发展，已形成了良 好投资环境，相信未来*更美好！ （三）城市发展定位 2009 年末， *提出了建设 “世界现代田园城市 ”的发展目标。在实现这一目标的重点工作中，着重提出了要加快推进 “两枢纽、三中心 ”建设，这是 *建设国际性区域枢纽和中心城市的战略支撑。因此 *作为西部中心城市，未来的经济发展空间毋庸置疑。 （四）西部综合交通枢纽及 “ 铁半城 ” 11 为加快建设西部经济发展高地，四川将打造成为西部综合交通枢纽， *作为西部综合交通枢纽的核心城市，已开展建设 “两枢纽、三中心、四基地 ”。而 “两枢纽、三中心、四基地 ”的建设，对于轨道交通高 科技产业的发展而言，是一个非常良好的条件。 *是除北京之外拥有交通资源最聚集的城市，区域内产业资源丰富，被誉为 “铁半城 ”。它集中了包括 *、中铁二局、 *铁路局等在内的覆盖轨道交通产业链上、中、下游的众多企业，高素质人才群集，人力资源丰富。基于产业资源优势，通过构筑具有高层次形态产业，将高科技产业与现代服务业进行有机融合发展，实现功能拓展与升级，使交通产业聚集联动效应得以强化，将成为 *未来新经济增长的又一模式。 综上， *的投资环境良好，特别是在交通领域，我们应审时度势，抓住这一难得机遇，有所作为。 二 、区域工业园土地市场供应分析 （一）区域供应量分析 本产业园项目位于 *城北区域，该区域在近一年内没有工业土地出让。目前项目所在的 “北区 ”土地均未有企业权属，本项目作为首家入园项目，除确定净用地 1432 亩范围外，还可延伸到 “北区 ”的其他区域。 （二）竞争项目用地分析 为贯彻落实西部综合交通枢纽政策措施及承接产业转移， *市确立 “一区一主业 ”的发展思路。本项目所在金牛高科技产业园二期北区被确定为 *市以及四川省的 “轨道交通集中发展区 ”，这从政策上保证了园区发展的主题性和排他性。项目作为 “北区 ”的核心区域，将先 行进入园区，发展轨道交通产业，不存在与其他项目的同质竞争。 （三）结 论 本项目从全国以及 *市内工业园区的情况来看，不存在同质竞争， 12 项目具有良好的稀缺性。同时本项目取得的土地成本价相对较低，具备较大的成本优势。 *市把城市四环线以内区域确定为城市的主城发展区，未来项目的土地升值潜力较大。 三、区域工业园市场分析 （一）项目宏观市场分析 1、国家产业政策及产业市场分析 本项目是以轨道交通产业为主题的产业园区，从宏观层面分析，交通高科技产业发展符合国家科学和技术发展方向，国家现代化交通体系的构建为交通高科技 产业的发展提供了广阔的市场前景和强有力的政策支撑。 从国家中长期基础设施投资计划来看，到 2020 年有近 8 万亿元的现代化交通基础设施建设，其新技术、新工艺、新产品、新材料方面的产业发展将带动相关工业地产的蓬勃发展。 2、区域产业发展分析 为加快四川省轨道交通产业发展，四川省和 *市已经出台了关于发展轨道交通产业的一系列政策措施。由省政府牵头，整合四川交通资源，确立以 *为主体，发展轨道交通高科技产业，组建轨道交通产业联盟，建立产业集聚区。 为顺应西部综合交通枢纽和承接产业转移及升级换代的时势， *市出台了工业 园 “一区一主业 ”的发展政策，并把 *高科技产业园二期北区定位为 “轨道交通产业集中发展区 ”。 四川省、 *市、 *对于轨道交通产业发展的规划为本项目的建设和交通领域的企业集聚提供了良好的发展平台。 （二） *工业地产及总部基地分析 *每个区都有自己的工业园区项目，产业集群效应不明显。目前，以高新技术产业开发为主的工业园区主要集中 *六城区，而以传统制造工业为特色的工业开发区主要位于周边区县。 13 图 2*主要工业集中区位置图 在政府规范下， *市区工业园已经呈现向三环外郊区集中的趋势，其中南延线、西 延线和武侯大道沿线最为集中，并逐渐形成各自产业特征。 如图 2示： 通过实地调查锦江工业总部基地、 *工业集中发展区、金牛高科技产业园、武侯工业园、 *工业集中发展区等五个大型工业集中发展区后，对目前 *工业园区的开发模式、产品模式、运营和盈利模式进行如下归纳。 1、工业园区开发模式 从调研情况来看，工业园区的开发模式主要分为以下三点： （ 1）工业地产商开发模式 流程：政府供地 开发商 开发项目 招商入驻 代表项目： *绿舟税源总部基地 （ 2）政府独立开发模式 流程：政府 政府成立投资公司 开发项目 招商 入驻 代表项目：西部智谷 14 此种模式最大的优点就是相关的产业政策支持和税收优惠等是直接与政府挂钩洽谈，弹性空间较大。 （ 3）综合开发模式 流程：政府 投资公司（管委会） 1） 开发项目 招商入驻 2） 开发商 开发项目 招商入驻 代表项目： *总部基地 综合开发模式是指对集中工业园区开发模式进行综合运用的工业地产开发模式。 由于工业地产项目具有建设规模大、招商范围广、资金需求大等特点，既要求在土地出让、税收优惠等政策方面得到政府的有力支持，又需要在资金投入方面有保障，能跟上建设开发的进度，还要有运营工业地产项 目的经验保证。因此，单纯采用一种开发模式，难以保证建设项目顺利进行。 2、工业园区产品模式 （ 1）建筑形态 1）别墅式 典型代表项目： *工业总部基地 （如图 2示） 、西城国际等 图 2*工业总部基地独栋楼效果图 2）写字楼模式 目前市场的大型工业园区中，基本上都包含了小高层 /高层写字楼 15 产品。但其所占比例不高。往往是以某大型 园区中一个 “小组团 ”的形式存在，如 *工业园区中的倍科国际新城。与别墅式的办公产品相比小高层或高层的写字楼总价低，面积区间较小，更加适合新兴的中小型企业入驻办公。该类产品零星分布在各个工业园内。 典型代表项目：倍科国际新城、 技中心等 3）工厂式 该类产品主要针对一些劳动密级型的生产加工企业 生产基地。产品的面积大，环境较好，同时价格相对低廉。目前的武侯工业园和早期的修建的天府软件园中，有大量的此类产品存在。 4）园区配套 住宅配套：是专门针对入区企业员工需求打造的配套用房。项目建成后，将有效减轻企业 投资配套建设的资金压力，为入区企业员工提供便利的居所。目前将住宅纳为配套设施的工业园区都是体量较大的工业区。 如： *工业总部基地 青年时尚城 另外西部智谷的人才公寓也是为园区工作人员打造 两栋小高层项目。 *绿舟税源总部基地未来规划中也将出现对外出售的住宅配套。 休闲娱乐配套：无论园区大小，基本上每个园区都拥有自成一体的休闲娱乐配套。差异仅仅在于设施的种类以及场地的大小。 3、工业园区运营盈利模式分析 （ 1）工业园区运营模式分析： 从本次调研的工业园区运营模式来看，主要采用以下三类运营模式： 1）出售 对于采用出售运营模式的工业园区，对企业的资金实力、规模等指标具有很高的要求，市场客户面相对较窄，招商周期相对较长，采用此类运营模式的工业园区数量有限。目前，采用此类运营模式的工 16 业园区主要有融智总部工业园、西城国际、 *工业总部基地 3 期及慧谷总部办公基地等。 2）出租 出租模式的后期回收成本并实现盈利的周期较长，是对开发商资金链的一种考验。通常情况下，需配合园区其他项目进行操作，对开发商实力具有很大挑战。目前，市场上采取此类运营模式的项目数量比较有限。根据调查， *绿舟税源总部基地主要采用此类运营模式，而且 仅需企业年纳税额在 800元，即有条件免租入住。 3）出售 +出租 出售 +出租的运营模式比较灵活，市场客户面相对较广，开发商所面临的压力的相对较小。目前市场上以此类运营模式较为流行。如倍科国际新城、多元总部国际 1 号、 技中心及西部智谷等项目均可租可售。 从目前市场情况来看，三类运营模式在具体操作过程中，通常采用分栋或分层进行出售或出租，暂无项目整体打包出售或出租。 （ 2）工业园区盈利模式分析 本次调研的工业园区盈利模式主要有三大类： 1）开发商投资完成厂房、办公等园区物业的修建，通过统一招租的形 式，将厂房及办公物业出售出租一体化，从而实现盈利目的。 2）开发商获得土地后，完成土地的基础设施建设，以及项目的整体包装推广，然后部分或整体转让土地，通过土地溢价的方式来实现盈利目的。 3）开发商通过向入住园区的企业提供某些服务，以服务费的形式实现盈利目的，如物业管理及延伸服务等。 除以上三大主要模式外，近期即将上市的位于 *工业集中发展区的 *绿舟工业园 D 区绿岭总部公园城推出新的运营模式 免租入住，企业仅需每年缴纳税收 800元，既有条件入住。而项目本身的盈利主要来自园区后期的商务休闲及住宅项 目。 17 4、总结 （ 1）工业园区开发模式 开发模式分为工业地产商开发模式、政府独立开发模式、综合开发模式。这三种模式都有政府参与，只是政府的参与力度有所不同，总的来说，由于工业园在政策和税收扶持方面具有特殊性，决定了政府在工业园开发中占有举足轻重的作用，由此可见无论是采用那种开发模式，开发企业都无法脱离政府。 本产业园采用政企合作、市场化运作模式：以高科技产业为支撑，以企业为主体，以创新为理念，倾力打造中国首个国家级轨道交通高科技产业园。 （ 2）工业园区产品模式 虽然工业园区的各种产品构成复杂，在建筑类型、园 区功能、园区配套和园区规划上都有不同。但总的来看，在借鉴了国际经验以后，目前 *工业园产品模式的发展方向在逐渐向专业型、低密度景观园区发展，工业园区的规划更为科学，园林景观更加美观、配套设施更为齐全，园区功能也更为专业化，与其针对的产业构成之间的联系也更为紧密。本产业园区必须顺应这一产品发展模式，打造环境友好型，更为人性化园区。 （ 3）工业园区盈利模式 目前的工业园区运营模式相对比较简单，分为出租 只租不售、出售 只售不租以及可租可售。不过盈利模式则有了创新，不再仅仅局限于租金和销售利润，土地溢价、后期服务 费、配套产业经济也成为重要的创收来源。 （三）重点个案分析 1、 *都市工业集中发展区 （ 1）园区概况 *市 *都市集中工业区，占地面积 12900 亩，于 2007 年 9 月被批准设立为 “总部经济实验区 ”。该工业区位于 *市 *场镇南 ,工业区共分 18 为三个片区进行建设，一区是都市工业区，占地 2 平方公里；二区是总部经济区，占地 6 平方公里；三区是综合配套区，占地约 方公里。截止到 2009 年底，园区共引进项目 310 个，其中总部项目 252个，投资上亿元项目 58 个；协议投资额约 285 亿元。 （ 2）发展定位 该工业区的发展 定位是发展都市型工业和总部经济，重点引进 “三个中心 ”，即企业研发、销售、结算中心，着重引进世界 500 强、国内外知名企业、行业 100 强企业的一级总部。 （ 3）开发模式 *都市工业集中发展区采用工业园区的综合开发模式。 简单流程： 政府 投资公司（管委会） 开发项目 招商入驻； 政府 投资公司（管委会） 开发商 开发项目 招商入驻 （ 4）政策优势 1）规划条件优越 对于入园项目，建设项目容积率 上，原则上不限高；建筑密度 40；绿化率 30。 可根据实际需求配置不超过总建筑面积 2 0 %的配套服务设 施用房。用地性质不变仍为工业用地性质。 2）入驻企业要求 要求入驻企业的投资强度在 500 万元 /亩 (含地价 )以上，税收 30万元 /亩 年以上， 3）税收扶持政策 对于税收解缴关系在园区的企业，给予前 5 年上交区级地方税收70的扶持优惠。 4）产权可分割 对入驻园区的总部企业 ,300 平米以上可根据需要将产权分割到户。 5）地价参考 19 对于入园企业，土地价格原则上为 65 万