项目研究项目可行性研究报告

1 项目研究报告 一、 总说明 告编制目的 这一部分主要应说明项目的发起过程、提出的理由、前期工作的发展过程、投资者的意向、投资的必要性等可行性研究的工作基础。重点说明项目提出的背景、投资理由、在可行性研究前已经进行的工作情况及其成果、重要问题的决策和决策过程等情况、清楚地提示出项目可行性研究的重点和问题。 目投资的必要性 1. 项目启动对公司未来几年发展战略、发展规划的意义（一般 3 5年），在公司发展中的地位（是否核心项目）； 2. 公司进入重点区域市场、项目合理布局，对公司提高市场覆盖率、提升品牌形象、降低经营风险、扩大 社会影响力的作用； 3. 从公司未来的利润需求、可持续经营等角度描述项目的意义。 行性研究报告编制测算依据 在可行性研究中作为依据的法规、文件、资料，要列出名称、来源、发布日期并将其中必要的部分全文作为可行性研究报告的附件，这些法规、文件、资料大致可分为四个部分： 1. 项目主管部门对项目的建设要求所下达的指令性文件；对项目承办单位或可行性研究单位的请示报告的批复文件。 国有土地使用权公开出让文件 2. 可行性研究开始前已经形成的工作成果及文件。 本估算 3. 国家和拟建地区的政策、法令和法规。 4. 根据项目需要进行调查和收集的设计基础资料。 城市居住区规划设计规范 城市居住区公共服务设施设置规定 住宅设计规范 住宅建筑设计标准 建筑工程交通设计及停车场设置标准 城市道路绿化规划及设计规范 高层民用建筑设计防火规范 5. 其他分析报告及其附件 2 他需要说明事项 (1) 土地成交价格（毛、熟地）分别以 元为基础进行计算，并进行地价敏感性分析测算。 (2) 项目包含商业配套，地价测算暂按出售部 分与出租商业部分地上建筑面积比例进行分摊计算。包含项目建设完成后无偿移交政府的公共性、公益型建筑以及公园等。 (3) 测算时暂不考虑由于地质情况、地下文物保护等所引起的额外费用。 (4) 营业税金按照 率，所得税率按照 虑。 (5) 项目资金筹集主要通过自有资金、股东借款、银行贷款、销售回款解决，利率按算。 (6) 其他。 二、 项目取得方式 招拍挂”摘取主要信息、其他项目取得方式。 款进度。 他内容。 三、 项目概况 目名称 目建设单位概况 目地块位置及周边现状 地块位置 地块所处城市、行政区域、非行政区域（经济开发 区、商贸金融区等）的地理位置。 附图：项目在该城市的区位图，标记出宗地区域位置，与标志性市政设施、建筑物（如市中心商圈、机场等）的相对位置和距离、地段的定性描述（与主要中心区域办公 /商务 /政府的关系）。 宗地现状 1) 四周范围； 2) 地势平坦状况，自然标高，与周边地势比较； 3) 地面现状，包括宗地内是否有水渠、较深的沟壑（小峡谷）、池塘及高压线等对开发有较大影响的因素，并计算因此而损失的实际用地面积； 4) 地面现有居民情况，包括具体居住人数、户数，工厂数量、规模、产品性质、开工状况等，并说明对拆迁及项目开发进度的影响； 5) 地 下情况，包括管线、地下电缆、暗渠、地上建筑物原有桩基及地下建筑 /结构等，地上地下都要注意有没有受保护的历史文物古迹、可利用的构建； 6) 土地完整性，有否市政代征地、市政绿化带、市政道路、名胜古迹、江河湖泊等因素分割土地； 7) 地质情况，包括土地结构、承载力、地下水位和抗震性要求。 附图：平面地形图，标记四至范围及相关数据； 地形地貌图，主要反映宗地地面建筑、河流、沟壑、高压线等； 地下状况图，包括地下管线、暗渠、电缆等。 项目周边的社区配套 3 1) 周边 3000米范围内的社区配套 交通状况 （ a） 公交系统情况，包括主要线 路、行车区间等； （ b） 宗地出行主要依靠的交通方式，是否需要发展商自己解决； （ c） 现有交通捷运系统，近期或规划中是否有地铁、轻轨等对交通状况有重大影响的工程。 附图：交通状况示意图，包括现有和未来规划的城市公共交通和快速捷运系统； 教育：大中小学及教育质量情况。 医院等级和医疗水平 大型购物中心、主要商业和菜市场 文化、体育、娱乐设施 公园 银行 邮局 其他 附图：生活设施分布图，具体位置、距离。 2) 宗地周边 3000米外但可辐射范围内主要社区配套现状 项目周边环境（根据个案特性描述，没有的可以不写） 1) 治 安情况 2) 空气状况 3) 噪声情况 4) 污染情况（化工厂、河流湖泊污染等） 5) 危险源情况（如高压线、放射性、易燃易爆物品生产或仓储基地等） 6) 周边景观 7) 风水情况 8) 近期或规划中周边环境的主要变化，如道路的拓宽、工厂的搬迁、大型医院、学校、购物中心 /超市的建设等。 9) 其他 大市政配套（都要说明距宗地距离、成本、接入的可能性） 1) 道路现状及规划发展，包括现有路幅、规划路幅，规划实施的时间，与宗地的关系（影响）。 2) 供水状况：现有管线、管径及未来规划和实施时间。 3) 污水、雨水排放：现有管线、管径及未来规划和实施时间。 4) 通讯（有线电视、电话 、网络）：现有管线、上源位置、距宗地距离、涉及线路成本等。 5) 永久性供电和临时施工用电：现有管线、上源位置、距宗地距离、涉及线路成本等。 6) 燃气：现有管线、管径、上源位置、距宗地距离、接口位置。 7) 供热及生活热水：现有管线、管径、上源位置、距宗地距离、接口位置。 附图：说明上述配套设施的管线走向、容量和接口位置，及未来规划扩容和增加的情况。 目规划控制要点 1) 总占地面积、代征地面积、净用地面积、绿化面积、道路面积 2) 住宅建筑面积、公建建筑面积，公建的内容，并区分经营性和非经营性公建的面积 3) 综合容积率、住宅容积率 4) 建 筑密度 5) 控高 6) 绿化率 4 7) 其他 四、 x 市及区域住宅市场分析研究 观环境分析 地产行业发展分析 1) 行业政策 2) 市场供给与需求 3) 行业发展趋势 房地产市场总体概况 宏观经济状况 (一 ) 城市概述 （ 1） 近三到五年商品住宅市场发展状况：开工面积、竣工面积、销售面积、销售额。 （ 2） 当年市场主要指标：土地批租量、开工量、竣工量、销售量、销售额、供需比、个人购房比例、平均售价、个人信贷额度占销售额比例。 （ 3） 各类型产品的市场特征：价位区分、各档次市场比例、发展趋势、产品特征、分布区域等。 （ 4） 各行政区市场比较： 量值描述：土地批租量、 开工量、竣工量、销售量、各种档次楼盘的销售比重、平均价格等。 各区商品住宅分布特征：供应量、销售量变化和发展趋势等。 （ 5） 当地城市近、中期规划发展方向描述，城市发展规划、功能布局、基础设施建设等与项目开发和居民住宅密切相关方面。 （ 6） 主要发展商情况：发展商实力、企业性质、开发水平；前 20名发展商最近 3年的开工量、竣工量、销售量、销售额、销售率、市场占有率。 （ 7） 热点区域的表述和特征，热点产品的表述和特征 （ 8） 客户的购买偏好、购买关注的要素 （ 9） 重点楼盘描述 (二 ) 经济水平 （ 1） 以图表内容。 （ 2） (三 ) 产业结构 可支配收入 其他 (四 ) 总结 城市规划 (一 )城市规划 (二 ) 道路交通 5 市住宅房地产市场概述与分析 (一 )本市房地产市场发展趋势 需求预测 需求预测就是以房地产市场调查的信息、数据和资料为依据，运用科学的方法，对某类物业的市场需求规律和变化趋势进行分析和预测，从而推断出未来市场对该类物业的需求。 供给预测 供给预测就是以房地产市场调查的信息资料和数据为依据，运用科学的方法，对某类物业的市场供给规律和变化趋势进行分析，从而预测未来市场上该类物业的供给情况 （预测方法：通常可以分为时间序列分析法和因 果关系分析法。时间序列分析法又可分为：移动平均法，指数平滑法等；因果关系分析法可分为：线性回归法、非线性回归法、模拟法等。） (二 )土地交易情况 (三 )住宅整体市场 （ 1） 开发商成熟度 （ 2） 购房人群 （ 3） 总结 域市场状况 域住宅市场成长状况 (一 )区域住宅市场简述 （ 1） 形成时间 （ 2） 各档次住宅区域内分布状况 （ 3） 购买人群变化 (二 )区域住宅市场各项指标成长状况（近 3 （ 1） 开工量 /竣工量 （ 2） 销售量 /供需比 （ 3） 平均售价 (三 )区域市场在市内各项指标的排名状况及发展趋势 域内供应产品特征 (一 )各档次产品供应状况 (二 )各档次产品的集合特征 ,尤其研究与本案类似档次物业的特征 （ 1） 平均售价 （ 2） 开发规模 （ 3） 产品形式 （ 4） 平均销售率 （ 5） 平均容积率 （ 6） 物业在区域内分布特征 (三 )区域内表现最好个案状况 附图：项目周边楼盘个案分布图，其中一些具代表性的未来主要竞争楼盘还要配置现场图片。 (四 )土地成交价格分析、未来 2品供应量和产品类型 (五 )分析：本案在区域市场内的机会点 (六 )结论： （ 1） 区域市场在整体市场的地位及发展态势 （ 2） 本案所在位置的价位区间和本案开发产品的价位区间及产品形式 （ 3） 本案在区域内开发市场潜力 6 （ 4） 本案在开发中的营销焦点问题 域市场目标客层研究 (一 )各档次产品目标客层特征及辐射商圈范围（建立 在本区域参照项目的经验研究及全市的趋势特征上） (二 )结论：本案目标人群的区域来源、行业特点、产品的偏好、购买方式和主要的关注点、诉求点 五、 项目市场定位和产品定位 体定位 位依据 场参照项目 品定位 (一 )建筑规划 a、 规划方案： b、 建筑形式 c、 景观设计 (二 )建筑风格 (三 )户型配比 (四 )配套设施 d、 配套商业 e、 会所设计 位置： 面积： 功能： f、 教育配套设施 (五 )车位配置 停车方式： 地上停车布置方式： 格定位 (六 )住宅价格定位 g、 标准基价确定 h、 涨幅确定 参考现有项目涨幅程度，综合考虑未来下关区区域发展、 场整体涨幅等因素，将本项 目涨幅定为 住宅年度销售价格表 销售时间 销售价格（元 /平米） 年涨幅 起价 最高价 均价 起价 最高价 均价 7 整体项目销售期为 年；商业部分随同当期住宅销售一起进行。每年平均总销售面积在 万平米左右。 项目暂定于 年 月开盘销售。 (七 )配套商业价格定位 商业均价定为 元 /平米，销售期 年， 涨幅情况。 (八 )车位配比及售价 车位售价表 项目 内容 车位售价（万元 /个） 销售时间 目 析 户定位 近期： 主力客群为 周边城市高端人群，辅以 、国外高端人群 远期： 主力客群为 高端人群，辅以外地、国外高端人群 六、 项目开发方案 目地块特性与价值分析 块特征分析 地价值分析 估价方法和计算公式 估价过程 拆迁成本估算 地升值潜力初步评估 从地理位置、周边土地供应（价格 与 成交的情况）、周边环境及配套、市场发展状况、政府规划、城市未来发展战略等角度对土地升值潜力做出初步评估。 地法律性质评估 土地所有权、使用权归属 /规划的用途 取得 土地使用权程序评估 土地性质变更的评估（已经是商品房用地可以不写） 政策性风险评估：城市规划限制或更改、突发性政策等政府因素导致项目中断开发、报批报建流程无法完成、项目开发期间土地性质变更受挫，从而造成前期投入全部或部分损失的可能性判断。 对各项法律手续和程序的可操作性、合法性，风险的可控性进行评价。如：签约合同中明显对我方不利的条款及其考虑；部分或全部条款存在的不 8 确定性因素的控制；不利、不确定条款可能遭受的损失和对开发进度的影响等。 划设计分析 步规划设计思路 设计概念：产品体现的主题思想，主要设计风 格、设计特点。 主要产品类型：多层、高层，还是联排别墅或屋顶花园、顶层复式等其他类型，及不同类型产品的比例。 节能和环保型建筑材料选用的考虑。 在所在城市中，形成新型、别具一格产品竞争优势的可能性。 如果是大型、超大型项目，对营造大社区概念的考虑。 市场公共配套设施配置方案 划设计的可行性分析 在既定容积率、净用地面积、住宅面积、配套公建面积、控高、建筑密度条件下，制造出的产品是什么类型和特性，是否符合前面提及的规划设计概念和公司所追寻的各种档次高品质住宅的要求。主要从规划设计角度判断将上述硬指标转化成现 实产品的可能性。 容积率变化对产品设计概念、产品类型和特征的影响。 土地本身特征对产品设计的影响和考虑。如：地势高低、地形起伏、地块的完整性、地质状况、较深的沟壑（小峡谷）、河流、水塘、地上附着物、地下管线暗渠等对产品设计和环境保护的影响及解决的方法。 周边自然环境和人文环境对产品设计的影响及考虑。如：治安环境、噪声环境、污染环境、空气情况、危险源、“风水”因素等对产品规划设计和环境保护的影响及解决方法。 周边市政工程配套设施对产品设计的影响和考虑。如：道路状况（可能与小区主要出入口有关）、供水、排水、通讯 （有线电视、电话、网络）、永久性用电和临时施工用电、燃气、供热及生活热水等对产品规划设计的影响及解决方法。 周边生活配套设施对产品设计的影响和考虑。如：交通状况、商业设施（大型购物中心）、教育现状、体育娱乐公园等休闲场所、银行医院等生活设施对自身配套建设规模和面积作出判断。 市场分析结果对产品设计的影响和考虑。如：市场价格限制、总价控制原则与前面产品类型和产品特性设计是否存在矛盾，对产品品质是否有影响，及如何解决。 划方案提出与方案比选 方案 1 序号 工程名称 建筑面积（ ） 层数 备注 1 综合楼 2 住宅 3 地下停车场 4 综合楼附楼 5 公建 合计 方案 2（略） 9 品设计建议 合楼 （ 1） 写字间 综合楼外观风格建议： 楼层： 面积： 户数： 户型配比： （ 2） 配套功能 功能 面积（ ） 楼层 计算依据 备注 会议室 宴会厅（中餐厅） 厨房 大堂 商务中心 酒吧（咖啡、茶屋） 歌舞厅 美容美发 桑那按摩 健身房 洗衣房 合计 宅 （ 1） 方案 1 总面积： 层高： 户数： 户型： （ 2） 方案 2（略） 分析建议 户型设计建议： 停车场 需求：住宅户均 个停车位，需 个；写字间户均 个停车位，需 个；酒店户均 个，按 的住房率，需 个；共计需 个停车位。 地下停车场的设计依据： 地下停车场平面示意图 两种建设方案： 地下停车场的立面示意图方案 方案 方案的经济核算： （ 1） 面积 （ 2） 停车位 （ 3） 造价 （ 4） 出租效益 万元 /年 租价 元 /个月 回收期 （ 5） 出售效益 万元 万元 /个 10 利润 方案的经济核算：（略） 综合比较分析上述两 个方案，建议采用 。 目实施进度 在可行性研究阶段，需将项目实施时期各个阶段的各个工作环节进行统一规划、综合平衡，作出合理而又切实可行的安排。根据分别确定的项目实施各阶段所需时间，编制实施进度表，项目实施进度表有多种表示方法。简单项目的实施进度可用横道图，复杂项目的实施进度可用网络图。 对 项目开发周期、各期开工面积、竣工计划、开竣工时时间等进行预计。 附表：开发进度模拟表 销方案 租售市场的预测 目经营方案 方案 A 方案 B 场推广构想 营销方式 营销费用预测 售计划 销售周期、各期销售时 间、价格、面积；回款时间表； 销售计划实现的可行性分析。 构设置 在可行性研究报告中，根据项目规模、组成，研究提出相应的企业组织机构、劳动定员总数及劳动力来源及相应的人员培训计划。 业组织 1) 是否需要成立独立法人公司（项目公司）； 2) 主要部门设置。 力资源需求 11 作方式及条件 作方基本情况 作方式 合作方名称，主要股东投资情况，注册资本，成立时间、特殊背景等。 合作方式：一次性买断土地、建后分房（面积）、建后分销售收入、建后分利润、共同设立公司等（除直接从政府批租土地外，都要明确对方一定能够提供正规 税务发票，对分房、分收入要明确合作方是否有承担营业税的义务）。 款进度及与拿地程序的配合。 他合作的主要条件。 合作方式相关的其它法律规定。 七、 投资估算与融资方案 资估算 资估算相关说明 投资估算范围 投资估算编制依据 投资估算说明 项成本估算 房地产项目的投资概算应包括以下内容：土地费用、建设成本、销售费用、金融成本。 (一 )土地费用 土地出让金政府一次性收取的标准地价 拆迁成本（用于拆迁补偿或青苗补偿的开支） 拆迁成本估算： 按照 市房屋拆迁管理暂行办法规定和补偿标准货 币拆迁估算。 所有费用小计： 元，折抵每平方补偿金额为 元。 影响公共设施而出现的赔偿开支 土地费用合计：本项目占地 亩，每亩 万元，土地总价值为 万元。 (二 )建设成本估算 前期工程费用、建设配套费、建筑安装工程费用、室外工程费、建设监理费、建设单位管理费、预备费以及建设期贷款利息等项。 (三 )销售费用 项目策划的开支 销售策划的开支 广告开支 项目公司日常运作的开支 项目及企业的公关开支 12 (四 )金融成本 贷款引起的利息支出 按本项目建设期 年，贷款额 亿元，每年贷款 万元，年贷款利率 %计算，利 息总额为 万元（每年为 万元）。 各项保险开支 税收和行政性收费 不可预见开支 成本估算 说明测算假设和主要运用指标，如产品类型假设，总建筑面积，住宅和非住宅面积，容积率，项目总投资（直接建造成本加期间费用，不包括营业税和所得税）等。 项目总投资估算表（方案 1） 项目投资总额（万元） 单位成本（元 / 土地费用 前期工程费用 建筑安装工程费用（含装修费） 建设配套费用 室外工程费 管理费用 销售费用 财务费用 各种税金支出 预备费 综合以上 1至 10项费用，本项目总投资估算为 万元。 售收入 估算 依据比较定价和市场定价相结合的原则，就该项目的预计定价为： 住宅 元 / 商铺 元 / 地下车库 元 / 销售收入 营业税及附加 各项费用 总成本：拆迁成本 +建安成本 +税收 +费用 +土地成本 毛利润：销售收入 总成本 务分析 营业税及附加 所得税 土地增值税 目资金预测 项目投入总资金及分年投入计划 资金投入计划：各期地价、前期费用、基础、建安、配套、开发间接费等的投入安排。 资金回款计划：各期销售回款计划。 资金需求计划：结合整个公司资金情况，列示各期资金的需求缺口及融资途径 13 。 启 动资金及启动时占用资金内容、资金占用峰值、实现现金正流入时间 金流量表 要求结果公司的具体情况，付款时间适当控制原则，针对项目的具体情况，提供相对合理的投入及回款时间。 有资金的核算 建设期自有资金 以上方案的自有资金核算是假定为 万元，根据实际情况和借款额度增减。 经营期自有资金占用 项目 固定资产投入 流动资金及税费 不可预见费（上述两项费用之和的 %） 资方案 目融资主体 目资金来源 分别说明各种可能的资金来源、资金使用条件，利用贷款的，要说明贷款条件、贷款利率、偿还方 式、最大偿还时间等。 资方案分析 在对项目资金来源、建设进度进行综合研究后提出筹资方案，对可能的筹资方式进行比选，对各种可能的筹资方式的筹资成本、资金使用条件、利率和汇率风险等进行比较，寻求财务费用最经济的筹资方案。 资金来源可靠性分析 融资结构分析 融资成本分析 资使用计划 投资使用计划要考虑项目实施进度和筹资方案，使用相互衔接。 编制投资使用计划表。 款偿还计划 借款偿还计划是通过对项目各种还款资金来源的估算得出的，借款偿还计划的最长年限可以等于借款资金使用的最长年限，制定借款偿还计划，应对下述内 容进行说明。 还款资金来源、计算依据； 各种借款的偿还顺序、计划还款时间。 14 八、 财务评价 在项目的开发方案确定以后，必须对不同的方案进行财务、经济效益评价，判断项目在经济上是否可行，并比选推荐出优秀的建设方案。 务评价基础数据与参数选取 务价格 率 目计算期选取 务基准收益率（ 定 务评价 利能力分析 态获利分析 投资收益率 (R) 投资回报率计算 按 年经营周期（不变价）计算，每年为 % 投资回收期 (项目总投资的回收期为 年。（假定贷款本金 年后归还，经营期每年只支付利息 ） 态获利分析 财务净现值（ 内部收益率 贷款偿还期等 债能力分析 流动比率 杠杆比率 合指标表 主要经济指标 销售收入 总投资 毛利率 税前利润 税后利润 销售净利率 投资回报率 财务净现值（ 内部收益率 15 务评价结论 九、 不确定性分析 在对建设项目进行评价时，所采用的各种数据多数来自预测和估算。由于资料和信息来源的有限性，将来的实际情况可能与此有较大的出入，即评价结果具有不确定性，这对项目的投资决策会带来风险。为了避免或尽可能减少这种风险，要分析不确定性因素对项目经济 评价指标的影响，以确定项目的经济上的可靠性。 亏平衡