投资决策分析

第六章 投资决策分析本章学习要点：现金流量的含义；现金流量的测算方法；项目决策评价指标的计算原理及决策应用；几种典型的项目投资决策方法及应用；引导案例n 京城职业房东也赚钱n 来自温州的苏先生是一位老资格的房地产投资人。自 1999年开始，苏先生开始在北京买楼后出租。据苏先生介绍，截至今年 10月，已经 “精选 ”了 10余套住宅，这些房产基本上一比较满意的价格出租给租户，给苏先生带来了丰厚的投资收益：扣除出租房税金、物业管理费用以及偿还房屋的按揭贷款，苏先生目前每月得到的租金净收益为 .5万元。而苏先生对这些房产的先期投资（包括房屋首付款、律师费、评估费、保险费、公共维修基金、契税、装修费等）共计 240万元。这样算下来，苏先生的年投资收益率超过了 12。n （项目投资要算好现金流入和流出）6.1 项目投资概述6.1.1 项目投资的概念6.1.2 项目投资决策的原则科学性原则项目投资原则可行性原则收益性原则和谐性原则6.1.3项目投资决策的程序2.投资可行性研究阶段项目投资决策程序原则3.项目评估决策阶段4. 项目投资控制预算实施阶段5.投资项目再评估阶段1.选定投资机会、投资立项阶段6.1.3项目投资决策的程序2.投资可行性研究阶段项目投资决策程序原则3.项目评估决策阶段4. 项目投资控制预算实施阶段5.投资项目再评估阶段1.选定投资机会、投资立项阶段6.2 项目投资现金流量及其测算6.2.1项目投资现金流量的含义6.2.2项目投资现金净流量的测算方法1.初始现金净流量2.营业现金净流量例题 某投资方案的年营业收入为 100000元，年总营业成本为 60000元，其中折旧额 10000元，所得税率为 25%，该方案的每年营业现金流量为多少？3.终结现金净流量6.3 项目投资评价指标n 6.3.1非贴现评价指标n 1.平均报酬率（ ARR）n 决策规则：n 在单一项目决策时，平均报酬率高于投资人要求的最低报酬率时接受。否则，放弃；n 在多个方案的互斥选择中，则平均报酬率高的方案更优。2.静态投资回收期（）n （ 1）各年净现金流量相等（ 2）各年营业现金净流量不相等决策规则： 在单一项目决策时，投资回收期低于投资人要求的回收期接受，否则，放弃； 在多个互斥方案选择决策时，投资回收期短的方案较优。6.3.2贴现评价指标n 净现值（ NPV）n 1.净现值计算原理n 投资项目建造完成投入生产运营后，各年营业净现金流量按企业要求的必要投资酬率折算为项目建造初期的总现值减去初始投资现值后的差额，称为净现值。n 2.决策规则：n 单一方案决策时，净现值大于零，方案应接受。否则，放弃n 多个互斥方案选择时，净现值大于零中最大者，方案更优。例题n 设贴现率为 10%，有三个投资方案，有关数据如表所示：期间A方案 B方案 C方案净收益 现金净流量 净收益 现金净流量净收益 现金净流量0 （ 200000） （ 9000）（ 12000）1 1800 11800 （ 1800）1200 600 46002 3240 13240 3000 6000 600 46003 3000 6000 600 4600合计5040 5040 4200 4200 1800 1800试计算 A、 B、 C方案的净现值n 净现值 A=(11800*0.9091+13240*0.8264)-20000=21669-20000=1669元n 净现值B=(1200*0.9091+6000*0.8264+6000*0.7513)-9000=10557-9000=1557元n 净现值 C=4600*2.487-12000=11440-12000=-560元现值指数 /获利指数（ PI）n 1.现值指数计算原理n 现值指数又称为利润指数、获利指数，是未来投资现金净流量总现值与初始投资现值的比率。计算公式为：n 2、现值指数法的决策规则n 单一投资方案决策时， PI大于 1，方案接受。否则，放弃；n 多个互斥投资方案决策时， PI大于 1中最大者，方案更优。n 根据上例：n 现值指数 A=2166920000=1.08n 现值指数 B=105579000=1.17n 现值指数 C=1144012000=0.95内部报酬率（ IRR）1.内部报酬率的计算原理内部报酬率又称内含报酬率，是使项目现金流量净现值等于零时的贴现率。计算公式为：2.内部报酬率 法的决策规则 单一方案决策时，内部报酬率大于企业必要投资报酬率时应接受；否则，放弃。 多个互斥方案选择时，内部报酬率高于必要报酬率最大者更优。3.内部报酬率计算方法n (1)如果每年现金流量相等，则应采用年金现值系数比例折算法。 n 第一步：计算净现值为零时的年金现值系数n 第二步：查年金现值系数表n 第三步：在年金现值系数表第期年金现值系数中查到与上述年金现值系数相邻的较大和较小的两个系数及对应的贴现率，采用插入法计算该投资方案的内部报酬率。（ 2）如果项目各期现金流量不相等，则应采用逐步测试比例折算法。n 第一步：先建立各年现金流量的总现值减去初始投资的净现值等于零的公式第二步：给定贴现率逐步测试。 第三步：根据找到的贴近于零的两个净现值及其贴现率，采用比例折算法计算出内部报酬率。nA方案内含报酬率的测试年份 现金净流量 贴现率 =18% 贴现率 =16% 贴现系数现值 贴现系数现值0 （ 20000） 1 （ 20000） 1 （ 20000）1 11800 0.847 9995 0.862 101722 13240 0.718 9506 0.743 9837净现 值（ 499） 9n 内含报酬率 A=16%+(2%*9/(9+499)=16.04%B方案内含报酬率的测试年份现金净流量贴现率 =18% 贴现率 =16% 贴现系数现值 贴现系