房地产项目投资分析

房地产项目投资分析第一讲 绪论第二讲 项目投资策划与 投资环境评价 第三讲 项目投资风险第四讲 项目控制第一讲 绪论 项目与项目周期房地产项目（一）项目与项目周期1. 项目的定义（ 1）项目的本质特征是一系列工作的组合是一种必须完成的、临时性的、有限的任务过程具有特定的目标必定在一定的约束条件下进行必然消耗或占用一定的资源（ 2）项目的定义：在一定的约束条件下，具有明确目标的一次性任务或事项。2、项目的周期（项目寿命期）项目从开始到结束的寿命周期 , 是项目工作在时序上的安排。项目周期一般划分为三大阶段。（ 1）投资前期：从项目设想到项目投资实施前的一段时期，其主要内容有： 市场调查、 投资机会研究、项目建议 投资方案策划、投资方案可行性研究项目评估、项目决策 （ 2） 投资实施期：项目投资决策后到项目完成交付使用的一段时期 ，其主要内容有： 项目设计、施工建设（发包）管理设备采购、安装、竣工验收市场推广、市场营销 （ 3）经营使用期：从项目交付使用到经济寿命终了（或实现投资回收）后的一段时期 ，其主要内容有： 生产经营、设施管理租赁经营、物业管理营销促销（二）项目管理（ 1）项目管理的定义：在项目活动过程中，为实现项目目标而运用知识、技能、工具、技术和经验对项目实施的策划、计划、指挥、协调和控制过程。（ 2） 项目管理的内涵 DM - 开发管理Development ManagementPM 项目管理（建设管理）Project ManajementFM 设施管理 .物业管理Facility Management项目前期项目实施期准备 设计 施工项目使用期运营商 FM开发商 DM PM设计方PM承包商PM供应商PM投资商 DM PM FM施 工 阶 段设 计 阶 段工 程 建 设 监 理项 目 管 理项 目 全 寿 命 管 理使 用 阶 段物业管理项 目 建 设 的 全 过 程 管 理决 策 阶 段项目前期策划与管理项目构思和设想决策 开始实施项目完成 开始运营报废 拆除运营阶段实施阶段决策阶段项目管理PM开发管理DM物业管理FM保修期(1-2 年 )DM、 PM、 FM 和 LM的时间范围FMLM（三）房地产项目1、房地产项目的主要类型（ 1）土地：旧城区的二次开发 . 新区开发（ 2）住宅按经营性质分类：销售型住宅、租赁性住宅按建设标准分类：普通住宅、公寓式住宅、别墅（ 3）办公楼宇（写字楼）（ 4）旅店、酒楼、商场（ 5）工业厂房、仓库、停车厂（ 6）休闲物业：健身房、游乐场、活动中心、剧院、电影院、网球场、高尔夫球常等（ 7）特种物业：车站、码头等2、房地产项目投资的主要特性（ 1）前期策划十分重要（不可移动性）（ 2）与法规关系十分密切（ 3）依赖金融的参与与支持（ 4）投资周期长，投资风险大（ 5）涉及面广，投资运作复杂（ 6）制约因素多，入世门槛高（ 7） 与市场关系极大（ 8）与环境关系密切第二讲 项目投资策划与投资环境评价w策划与房地产项目策划w项目投资方案w投资环境评价（一）策划与房地产项目策划1、策划：为了实现预期的目标，借助科学方法，系统方法和创造性思维，进行环境分析，优化资源配置的调查、研究、分析、创意，设计并制定计划与行动方案的过程。（ 1）策划是一个过程（ 2）策划是一个创造性的活动（ 3）策划是具有前瞻性的理性行为（ 4）策划是对未来事件的系统安排（ 5）策划是一门艺术2、项目策划：项目策划是指以项目实施方案为核心的，全面的、综合的调查研究、项目构思、项目创意、计划编制、技术经济分析与效益评价工作。（ 1）立足于市场和环境分析 （ 2）目的在于编制切实可行的项目实施方案（ 3）是以方案为核心的反复论证、反复调整、不断优化的过程（ 4）灵魂在于市场定位与卖点设计（ 5）生命力是创意、构思3 .房地产项目投资策划 投资机会研究：依据市场信息，寻找投资机会一般投资机会研究具体项目投资机会研究 投资方案构思：项目市场定位及方案（初步）计划的创造性活动（消费群体、价格、规划设计要点、配套设施、建筑风格、卖点设计、创意设计等等）。 项目规划、目标设计：项目计划经济指标的确定及项目平面、立面的布置和安排。 投资方案策划：项目投资经营方案、开发建设方案、市场营销方案的计划。 可行性研究：项目规划设计方案、投资经营方案、开发建设方案的技术经济论证及方案调整优化过程。 评价决策：对项目方案及可行性研究结论所作的评价，对项目投资方案作出决策。（二）项目投资方案项目投资方案：由项目规划设计方案、开发建设方案、投资经营方案构成的关于项目计划体系的具体安排。1. 项目投资方案体系项目规划设计方案项目开发建设方案项目投资经营方案（ 1）项目规划设计方案 项目规划方案建筑设计方案公建（配套）设施的单项设计方案 （ 2）项目开发建设方案拆迁安置方案、工程承包及施工方案工程监理方案、工程进度计划工程质量计划、设备材料计划施工组织计划、项目控制方案（ 3）项目投资经营方案项目投资方案项目融资方案项目经营方案项目营销方案2. 项目投资计划的编制（ 1）项目投资计划的编制程序计划平衡与调整进度计划投资估算经营方案市场定位项目构思投资计划融资计划收益计划财务分析与评价营销计划招标计划监理计划施工计划质量计划市场分析与研究（ 2）常用计划编制方法 网络计划法：利用网络关系来描述项目计划内容的一种计划方法。w 单代号网络图：由节点表示活动，节点间带箭头的短线代表活动间的逻辑关系w 双代号网络图：由节点间带箭头的短线代表活动，由节点描述活动间的逻辑关系。单代号网络图：由节点表示活动，节点间带箭头的短线代表活动间的逻辑关系活动： A、 B、 C、 D、 E双代号网络图：由节点间带箭头的短线代表活动，由节点描述活动间的逻辑关系。活动： AB、 BC、 BD、 DC、 CE案例：某一工程项目基础施工计划图 横 道 图网 络 图（三） 项目投资环境评价1.投资环境：拟投资地区在一定时期内所具有的能决定和制约项目投资的各种外部境况和条件的总和。（ 1）投资环境要素的分类按要素存在的物质形态分类：硬环境：影响项目投资的各种外部物质条件软环境：影响项目投资的各种社 会经济文化条件按要素存在的范围分类 :宏观投资环境：国家、地区投资环境中观投资环境：地区、行业投资环境微观投资环境：地块周边及地块投资环境按要素的内容分类 :社会环境 政治环境法律环境 自然环境文化环境 基础设施环境经济环境（二）房地产项目投资环境要素社会秩序 硬件社会服务 态度社会信誉 效率1. 社会政治环境决策民主性社会制度 管理透明度行政效率廉洁性法规的完备性2、法律